JP2006106966A - 路線価評価プログラムおよび路線価評価システム - Google Patents

Abstract

【課題】 各路線に対応する街区の範囲や、各路線に対応する用途を、自動的に算出および特定することができる処理構成を備えることにより、人手による情報入力の量を減らすことができるとともに路線価を一貫した基準で算出できる路線価評価システム、およびそれに用いられる路線価評価プログラムを提供する。
【解決手段】 地図データａから抽出された街区ポリゴンデータｃを、各路線３０に接する複数の分割街区５８に分割する街区分割機能Ｐ３と、各画地の用途を表す画地用途データｆを参照し、分割街区５８内において、共通する用途に供された、土地の面積または家屋の戸数を、それぞれ合計して、最も大きい面積を占める土地または最も多い戸数を占める家屋の用途を、その分割街区５８の用途として特定する用途特定機能Ｐ６と、分割街区５８の用途に基づいて、分割街区５８の接する路線３０の路線価を算出する路線価算出機能Ｐ１０とを、コンピュータに実現させる。
【選択図】 図１

Description

本発明は、路線価を自動的に算出する路線価評価システムおよびそれに用いられる路線価評価プログラムに関する。

自治体において、固定資産税や相続税の徴収するために、土地等の固定資産を評価する業務が行われている。また、税の徴収に限らず、例えば不動産の取り引きの際等に、地価を評価することが一般的に行われている。
このような地価を評価する作業においては、様々な条件を勘案して地価の算定を行う必要がある。様々な条件とは、例えば、駅や学校といった公共施設および商店街等からの距離を示す交通接近条件、道路幅員や道路種別（国道・県道等）といった道路条件、上下水道・ガス等の供給処理施設の有無や公害・災害の発生危険度・発生程度といった環境条件、および、土地利用に関する公法上の規則や都市計画用途地域といった行政的条件などである。このように、様々な条件を勘案して地価の算定を行う必要があるため、土地評価の作業量は一般的に大きく、特に、固定資産税徴収のための土地評価においては、固定資産税徴収の対象となる全ての土地に対してそれぞれ地価を求める必要があるため、その作業量は極めて膨大となる。

そこで、土地評価の作業を軽減するために、従来より、土地評価の業務を支援するためのコンピュータシステムが提案されている。
特許文献１に記載された路線価の評価システムは、路線価算出の基となる各種データを含む、各路線に対応するベクトル路線価データを予め登録しておくとともに、自治体等により公表された、基準となる所定の路線の最新の路線価を、ベクトル路線価データと関連付けて入力および変更可能に設けられ、それら基準となる前記所定の路線の最新の路線価に基づいて、評価対象地の接する路線の路線価を自動算出する手段を有するものである。
特開２００４−１０２９１２号公報

しかしながら、特許文献１に記載された路線価の評価システムにおいては、評価を行う地域内の全ての路線に対応する路線データ（ベクトル路線価データ）を、地図や路線図等を参照しながら予め登録（入力）しておく必要がある。さらに、各ベクトル路線データに関連付けて、路線価算出の基となる路線の用途（例えば、特許文献１の段落００１７および図１に記載されている地区番号８０）等の各種データを、画地認定図等を参照しながら予め登録（入力）しておく必要がある。したがって、各路線に対応する路線データや、各路線の用途を表すデータ等の登録作業に多大な労力が必要であるという課題がある。

また、自治体や不動産鑑定士により算出された基準となる各前記所定の路線の路線価の相互間の関係が、各それら路線の置かれた条件を勘案したときに、不適当である場合もある。
地価は、理想的には、駅前等の基準地から離れるにしたがって滑らかに下落するなど、位置の変位に対して連続的に推移するべきであるが、例えば、ある地点だけ特別な要因がないのに地価が不連続に変動するような評価が行われている場合があり得る。これは、路線価を定めるための諸条件を評価に反映させるための手法が、評価を行う者によってバラツキがあるなど、必ずしも一貫しているとは限らないためである。そして、路線価を定めるための条件は、前述の通り非常に多種多様で複雑であるため、現実には、これら諸々の評価条件の適用方法や適用比率を一貫させることは極めて困難である。
特許文献１の路線価の評価システムは、予め登録された基準となる所定の路線の最新の路線価の相互間の関係が不適当であった場合でも、その不適当な基準路線価に基づいて、他の路線の路線価を算出するものであるから、算出された路線価も不適当となってしまうという課題がある。

本発明は上記課題を解決すべくなされ、その目的とするところは、各路線に対応する街区の範囲や、各路線に対応する用途を、自動的に算出および特定することができる処理構成を備えることにより、人手による情報入力の量を減らすことができるとともに路線価を一貫した基準で算出できる路線価評価システム、およびそれに用いられる路線価評価プログラムを提供することにある。

本発明に係る路線価評価プログラムは、上記課題を解決するために、以下の構成を備える。すなわち、コンピュータに読み取り可能に設けられ、路線価の評価対象地域の地図データから、複数の路線に囲まれた街区の像が抽出されて生成された街区ポリゴンデータを、各路線に接する複数の分割街区に分割する街区分割機能と、前記評価対象地域内の各画地の用途を表す画地用途データを参照し、前記分割街区内において、共通する用途に供された、土地の面積または家屋の戸数を、それぞれ合計して、最も大きい面積を占める土地または最も多い戸数を占める家屋の用途を、該分割街区の用途として特定して記憶手段に記憶する用途特定機能と、該用途特定機能により特定された前記分割街区の用途に基づいて、分割街区の接する路線の路線価を算出する路線価算出機能とを、コンピュータに実現させることを特徴とする。
これによれば、画地用途データ（例えば、いわゆる画地認定図データ）に基づいて、各路線に接する分割街区の用途を自動的に特定できる。そして、各分割街区の用途に基づいて、各分各街区が接する路線の路線価を算出できる。

さらに、前記街区ポリゴンデータを細線化処理して細線データを生成する街区細線化機能と、前記細線データが表す細線と、該細線の端部が向かう路線の中点を中心とし該路線の両端点を通る円との、交点を算出する交点算出機能とを、コンピュータに実現させ、前記街区分割機能は、前記路線の前記両端点と前記交点とを結ぶ第一分割線、および、各交点間を結ぶ前記細線によって、前記街区ポリゴンデータを複数の前記分割街区に分割することを特徴とする。
これによれば、街区細線化機能、交点算出機能および街区分割機能により、街区を、各路線に対応する分割街区に、好適かつ自動的に分割できる。

さらに、前記街区分割機能は、一つの前記分割街区が、端点同士で接合する複数の路線に接する場合には、該端点と前記細線上の所定点とを結ぶ第二分割線により、該分割街区をさらに複数の分割街区に分割することで、全ての分割街区が一つの路線に接するよう前記街区ポリゴンデータを分割することを特徴とする。
これによれば、一つの分割街区が一つの路線に対応するよう、街区が分割されるため、路線価の算出処理を正確かつシンプルに実現することが可能となる。

さらに、前記細線上の所定点は、該細線の屈曲点であることを特徴とする。
これによれば、折れ曲がった形状等の変則的な形状の街区の分割を、好適に行うことができる。

また、前記街区分割機能は、所定の地域境界の位置を表す地域境界データを参照し、該地域境界データが表す地域境界が、前記分割街区を分断している場合には、該分割街区を該地域境界に沿ってさらに複数の分割街区に分割することを特徴とする。
これによれば、用途状況類似地域境界等の地域境界においても街区を分割することにより、各分割街区に対応する用途が一つとなるため、路線価の算出処理を正確かつシンプルに実現することが可能となる。

また、前記評価対象地域内の各路線に対応し、互いの接続状態および位置を表す属性データを含む路線データを、記憶手段に記憶する路線データ記憶機能を、コンピュータに実現させ、前記路線価算出機能は、各前記路線データが表す路線の接続状態および位置、ならびに、該路線が接する前記分割街区の用途に基づいて、各路線の路線価を表す路線価データを算出し、該路線価データを、対応する路線データに関連付けて記憶手段に記憶させることを特徴とする。
これによれば、各路線データに含まれる各路線の接続状態や位置に基づいて路線価を算出できるため、交通接近条件等の条件を正確に反映して路線価を算出することができ、より正確な路線価を算出することができる。

さらに、前記地図データから前記街区の像を抽出して前記街区ポリゴンデータを生成する街区ポリゴン生成機能と、前記地図データから道路部分の像を抽出して道路ポリゴンデータを生成する道路ポリゴン生成機能と、前記道路ポリゴンデータから各路線の接続状態および位置を抽出することで、前記路線データを自動生成する路線データ生成機能とを、コンピュータに実現させることを特徴とする。
これによれば、地図データおよび画地用途データを基にして、街区の抽出と分割、分割街区の用途の特定、路線データの生成、および、路線価の算出を自動的に行うことができる。

さらに、前記路線データ生成機能は、前記道路ポリゴンデータから交差点領域を除外することで道路を各路線に分割して、該各路線に対応する前記路線データを生成した後、該路線データが表す路線の端部と該端部が接する前記交差点領域の中の特定の点とを結んで交差点領域で分割された路線同士を中継する路線データである、交差点内路線データを生成することを特徴とする。
これによれば、交差点領域内における路線データが示す路線の形状を、整えることができるとともに、各路線データが示す路線と分割街区との対応関係が明確になるために路線価算出機能の処理を単純化することができる。

さらに、前記路線価算出機能は、前記交差点内路線データが表す各交差点内路線の路線価を表す前記路線価データである交差点内路線価データをそれぞれ算出し、該交差点内路線価データを、対応する交差点内路線データに関連付けて記憶手段に記憶させることを特徴とする。
これによれば、各路線データに対応する路線価データと、その路線データが接続する交差点内路線データに対応する交差点内路線価データとを比較することにより、路線価が交差点部分で急激に変化するなどの異常な価格推移をしていないかどうかをユーザー等がチェックすることが可能となる。

さらに、前記特定の点に共通に結ばれた複数の前記交差点内路線を表す各前記交差点内路線データに対応する各前記交差点内路線価データを、互いに比較することで、該交差点内路線価データが表す路線価の妥当性を評価する路線価評価機能を、コンピュータに実現させることを特徴とする。
これによれば、前記異常な価格推移を自動検出することができる。

また、前記交差点領域は、前記道路部分の交差点の各コーナー部を結んで形成される、多角形の内部領域であることを特徴とする。
これによれば、シンプルな構成により、前記道路部分を確実に路線に分割できる。

また、前記特定の点は、前記交差点領域の重心点であることを特徴とする。
これによれば、交差点領域内において、各交差点内路線同士が極端に近接したりすることが少なく、各交差点内路線をバランスよく配することができる。

また、前記路線データ生成機能は、前記道路ポリゴンデータの表す道路の幅員が所定の閾値を跨いで変化する箇所がある場合には、該箇所において路線を分割し、該分割された各路線に対応した前記路線データを生成することを特徴とする。
これによれば、同一の路線上の、道路の幅員の毎に別々の路線データが生成されるため、路線の変化に対応した正確な路線価を算出することができる。

また、前記路線データ生成機能は、一つの路線の長さが所定の閾値を超えている場合には、該路線を、該所定の閾値を超えない長さの複数の路線に分割し、該分割された各路線に対応した前記路線データを生成することを特徴とする。
これによれば、路線が長いために、交通接近条件を勘案すると同一の路線上で路線価を変化させる必要がある場合に、対応する路線データを所定距離毎に分割するため、より的確な路線価を算出することができる。

また、前記路線データ生成機能は、所定の地域境界の位置を表す地域境界データを参照し、該地域境界データが表す地域境界が、前記路線データが表す路線を横切る場合には、該地域境界が横切る箇所において、該路線を更に分割し、該分割された各路線に対応した路線データを生成することを特徴とする。
これによれば、用途状況類似地域境界等の地域境界においても路線を分割することにより、各用途に対応した的確な路線価を算出することができる。

また、前記路線データ生成機能は、所定の地域境界の位置を表す地域境界データを参照し、該地域境界データが表す地域境界が、前記道路部分の一部を縦断している場合には、該道路部分の一部に対応した前記路線データを、該地域境界を挟む位置に２つ生成することを特徴とする。
これによれば、地域境界によって道路を挟んで異なる地域属性を、２つの路線データのそれぞれに対応させて記憶させることができる。

また、前記路線データ生成機能は、路線の両側に接する各前記分割街区の、前記用途特定機能で特定された用途が、それぞれ異なる場合には、該路線に対応した路線データを、各該分割街区に対応させて、並列に２つ生成することを特徴とする。
これによれば、道路を挟んで異なる用途を、２つの路線データのそれぞれに対応させて記憶させることができる。

また、前記用途特定機能により共通の用途として特定された、連続する複数の前記分割街区によって構成される状況類似地域を定義する、状況類似地域定義機能と、前記状況類似地域の中心点近傍から、標準地の候補地を選定する標準地選定機能とを、コンピュータに実現させることを特徴とする。
これによれば、理想的な標準地の位置を求めることができる。

また、前記路線価算出機能は、記憶手段に記憶された、前記評価対象地域内の標準地の位置および地価を表す属性データを含む標準地データを参照し、標準地に対する各路線の距離に基づいて、各路線に対応する前記路線価を算出することを特徴とする。
これによれば、標準地の地価を比準した路線価を算出できる。

さらに、前記路線価算出機能は、前記標準地データに基づいて、標準地のうちの地価のピーク地からの距離と、路線価との相関関係を示す相関式を生成し、該相関式に基づいて、前記路線価を算出することを特徴とする。
これによれば、相関式に基づいて、基準地からの距離に対して理想的に推移する路線価を算出することができる。

また、前記路線価算出機能は、前記ピーク地を複数もつ地域の路線価を評価する際に、前記相関式をピーク地毎に生成し、前記路線価算出機能が各相関式を適用する地区の境界を定義する解析境界決定機能を、コンピュータに実現させることを特徴とする。
これによれば、各基準地毎に相関式を生成して、各相関式を適用する地区の境界を定義することで、各路線に対して最適な相関式を用いて路線価を算出することができる。

さらに、前記解析境界決定機能は、隣り合う前記ピーク地の間における、各該ピーク地に対応する各前記相関式が表す地価が交わる箇所を、該各相関式を適用する地区の境界と定義することを特徴とする。
これによれば、各相関式を適用する地区の境における地価の急激な変動を抑えて、合理的な路線価を算出できる。

また、コンピュータに読み取り可能に設けられ、記憶手段に記憶された、路線価の評価対象地域内の標準地の位置および地価を表す属性データを含む標準地データに基づいて、標準地のうちの地価のピーク地からの距離と、路線価との相関関係を示す相関式を、各ピーク地毎に生成し、該相関式に基づいて路線価を算出する路線価算出機能と、隣り合う前記ピーク地の間における、各ピーク地に対応する各前記相関式が表す地価が交わる箇所を、各相関式を適用する地区の境界と定義する解析境界決定機能とを、コンピュータに実現させることを特徴とする。
これによれば、各基準地毎に相関式を生成して、各相関式を適用する地区の境界を定義することで、各路線に対して最適な相関式を用いて路線価を算出することができるとともに、各相関式を適用する地区の境における地価の急激な変動を抑えて、合理的な路線価を算出できる。

また、標準地データが表す標準地の地価と、前記相関式から算出された、該標準地に対応する路線価とを比較する標準地価格評価機能を、コンピュータに実現させることを特徴とする。
これによれば、地価データが示す標準地の地価が、相関式によって求められる、理想的に推移する地価と相違している場合に、その相違を検出することができる。

また、前記路線価算出機能は、路線の交通接近条件、道路条件、環境条件、および／または行政的条件を示す条件データを勘案して、前記路線価を算出することを特徴とする。
これによれば、より正確な路線価を算出することができる。

また、本発明に係る路線価評価システムは、上記課題を解決するために、以下の構成を備える。すなわち、請求項１〜２４うちのいずれか一項記載の路線価評価プログラムが、単数または複数のコンピュータに読み取られて実現されることを特徴とする。

本発明に係る路線価評価プログラムおよび路線価評価システムによれば、各路線に対応する街区の範囲や、各路線に対応する用途を、自動的に算出および特定することができる処理構成を備えるため、人手による情報入力の量を減らすことができるとともに路線価を一貫した基準で算出できる。

土地の評価の代表的な方式として、路線価方式がある。路線価方式とは、路線に接する土地の単価を、路線毎にそれぞれ定義することで、同一の路線に接する土地の単価を原則的に同一とする地価の評価方式である。
路線価方式において、まず、土地の利用状況、環境、形状等が通常であると認められる土地を選定して、それを「標準地」として定義し、その標準地の地価を予め定めておく。これにより、その標準地が接する路線の路線価がまず求められる。そして、その標準地と土地の用途等が同質と認められるまとまりのある地域（状況類似地域）の路線価を、標準地が接する路線の路線価を基準として算定する。

本実施の形態に係る路線価評価プログラム、および路線価評価システムは、予め求められた複数の標準地の位置および地価に基づいて、各路線の路線価を算出するよう構成される。

以下、本発明に係る路線データ生成プログラム、路線データ生成システム、路線価評価プログラム、および路線価評価システムを実施するための最良の形態を、添付図面に基づいて詳細に説明する。
本実施の形態においては、本路線価評価システムを固定資産税徴収のための路線価評価に使用する場合を例にとって説明を行う。

図１は、本実施の形態に係る路線価評価システムの構成を示すブロック図である。
コンピュータＰＣの制御部２は、ＣＰＵやメモリ等を含む電子回路から成り、ソフトウェアプログラムを実行して様々な機能を実現可能に設けられる。また、コンピュータＰＣは、制御部２に対してユーザーが情報を入力可能なキーボードやマウスやデジタイザやタブレット等の入力装置４と、制御部２により作成された画像データを表示するディスプレイ等の表示装置６とを備える。

コンピュータＰＣのハードディスクには、路線価評価プログラムＰがコンピュータ読み取り可能に記憶（インストール）されている。図１においては便宜的に、制御部２が実行する路線価評価プログラムＰと、路線価評価プログラムＰが制御部２により実行されることで実現される各機能Ｐ１〜Ｐ１４とを、制御部２の内部に図示している。

図１の記憶手段８は、コンピュータＰＣの備えるメモリやハードディスク等の記憶手段を示している。図１において記憶手段８の内部に記載した各データａ〜ｉは、路線価評価プログラムＰが記憶手段８に対して読み書きするデータを示している。
なお、記憶手段８は、コンピュータＰＣのメモリやハードディスクに限定されるものではなく、情報を読み書き可能なあらゆる記憶手段を採用することができる。例えば、光ディスク等の補助記憶装置をコンピュータＰＣの光ディスク装置等で読み書きすることによって実現してもよいし、コンピュータＰＣとネットワークを介して接続された他のコンピュータの記憶装置にアクセスすることで実現することもできる。また、記憶手段８は必ずしも一つの記憶装置に限定されず、複数の記憶装置の組み合わせによって実現してもよい。

以下、路線価評価プログラムＰが制御部２により実行されることで実現される前記各機能Ｐ１〜Ｐ１４、および前記各データａ〜ｉについて説明する。

（地番図データａ）
本願特許請求の範囲でいうところの地図データとしての地番図データａは、本路線価評価システムにより路線価を評価する市町村等の地域（評価対象地域）の地番図を表現したデジタルデータである（一般に数値地番図とも呼ばれる）。地番図データａは、税金徴収等のための固定資産の評価を行うために、自治体等によって作成される。地番図データａには、道路や筆の位置および形状を表す地図画像データと、地図画像データに含まれる各道路や各筆に対応付けられた属性データとを含む。
図２に、地番図データａの構成の概念を示す説明図を示す。図２に示すように、地番図データａの前記地図画像データは、道路１２や筆１４，１４・・の位置および形状を表す。また、前記属性データには、対応する土地が道路か宅地かを示す土地種類データや、対応する土地の地番を表す地番データ（図２中には各筆中に数値で記載している）や、固定資産税の課税対象か否かを示す課税フラグデータや、対応する道路が私道であるか公道であるかを示す道路種別データ等が含まれる。

ここで、地番図データａで表現される地図の精度が、路線の形状や長さ等に影響し、延いては算出される路線価に影響するため、地番図データａの表す地図には、路線価評価の目的に応じた十分な精度が要求される。したがって、特に固定資産税徴収のための路線価評価を本路線価評価システムで行う際には、法律等で定められた評価対象時点の地番図データａを自治体から貸与を受けるなどして入手するとともに、一定の精度が保証された信頼できる現況図等と照らして、地番図データａと現況との間で、公的道路や家屋等の地物位置等が乖離していないかをチェックする予察作業を行うことが望ましい。そしてこの予察作業の結果、前記入手した地番図データａと現況図との位置的乖離が大きい場合には、地番図データａの修正作業を行うことが望ましい。

（道路・街区ポリゴン生成機能Ｐ１）
本願特許請求の範囲でいうところの道路ポリゴン生成機能および街区ポリゴン生成機能に該当する道路・街区ポリゴン生成機能Ｐ１は、図１に示すように、記憶手段８に記憶された地番図データａから、道路に囲まれた街区部分の像を抽出した街区ポリゴンデータｃを生成し、街区ポリゴンデータｃを記憶手段８に記憶させる。
図３における黒の部分は、図２に示した地番図データａから得られる街区ポリゴンデータｃを示している。
道路・街区ポリゴン生成機能Ｐ１は、地番図データａの前記属性データの前記土地種類データ等を参照して、宅地（道路以外の部分）である各筆１４，１４・・を抽出し、前記地図画像データで表された対応する各筆１４，１４・・の位置および形状から、宅地である各筆１４，１４・・の像を抽出する。そして、それら各筆１４，１４・・の像の和集合を求めることで、図３に示すような街区ポリゴンデータｃを生成する。

次に、道路・街区ポリゴン生成機能Ｐ１は、街区ポリゴンデータｃの交差点のコーナー部に隅切り２２，２２・・（図３）が形成されている場合には、その隅切り２２，２２・・の頂点を形成して隅切り２２，２２・・をなくすよう街区ポリゴンデータｃの形状を画像処理する。
これは、後述する道路ポリゴンデータｂの細線化の際に、図３２に示すように、交差点部分において道路ポリゴンデータｂが隅切り２２に沿って細線化されて、細線化後の交差点位置の路線２４ａが曲がって形成されてしまうのを防ぐためである。すなわち、あらかじめ図５に示すように隅切り２２をなくしておけば、後述する道路ポリゴンデータｂを細線化した際に、細線化後の交差点位置の路線２６ａの形状が隅切り２２の影響を受けて曲がってしまうことがない。また、隅切り２２をなくすことにより、後述する交差点領域の検出も確実に行いやすく、都合がよい。

道路・街区ポリゴン生成機能Ｐ１が隅切り２２，２２・・の頂点を形成して隅切り２２，２２・・をなくす画像処理（隅切り頂点形成機能）のアルゴリズムについて、図４を用いて説明する。
図４のようにコーナー部に隅切り２２が形成された街区ポリゴンデータｃｘの各頂点部分をＡ，Ｂ，Ｃ，Ｄと呼ぶ。まず、各隣り合う２辺ＡＢとＢＣ、ＢＣとＣＤ、ＣＤとＥＡ、および、ＥＡとＡＢのそれぞれの長さの比を求め、辺の長さの割合が所定の閾値より小さい辺を検出することで、隅切り２２に形成された辺ＢＣを認識する。
次に隅切り２２に形成された辺ＢＣに隣り合う辺ＡＢ，ＤＣを延長することで、該当するコーナー部の頂点となる交点Ｍの位置を求める。
そして、三角形ＢＣＭの部分を街区ポリゴンデータｃｘに取り込むことで、隅切り２２が形成されたコーナー部の頂点を形成する。
図５は、図３の街区ポリゴンデータｃの各隅切り２２，２２・・をなくして頂点を形成した後の、新たな街区ポリゴンデータｃを示す図である。

また、道路・街区ポリゴン生成機能Ｐ１は、地番図データａから、道路部分の像を抽出して、道路ポリゴンデータｂを生成し、道路ポリゴンデータｂを記憶手段８に記憶させる。

なお、道路・街区ポリゴン生成機能Ｐ１は、道路ポリゴンデータｂを、街区ポリゴンデータｃを反転することで得るよう構成することもできる。図６に、前記隅切り頂点形成機能により隅切り２２をなくした街区ポリゴンデータｃを、反転することで得た道路ポリゴンデータｂを示す。
このように、本願において、街区ポリゴンデータおよび道路ポリゴンデータの抽出は、それぞれを直接地図データから抽出することに限らず、地図データから直接抽出した道路ポリゴンデータを反転することで街区ポリゴンデータを抽出することや、街区ポリゴンデータを反転することで道路ポリゴンデータを抽出することを含む。

なお、本実施の形態においては、地図データは、道路や筆の位置および形状を表す地図画像データと、地図画像データに含まれる各道路や各筆に対応付けられた属性データとを含む地番図データａとして構成したが、本発明にこれに限定されず、例えば、地図データとしてデジタルオルソ写真図のような画像データを採用し、画像データに表される道路の形状を自動認識することによって、道路ポリゴンデータや街路ポリゴンデータを抽出するよう構成してもよい。

（路線データ生成機能Ｐ２）
路線データ生成機能Ｐ２は、まず、道路ポリゴンデータｂから交差点領域を除外することで道路を各路線に分割して、各路線に対応する路線データｄを生成し、生成した路線データｄを記憶手段８に記憶させる（路線データ記憶機能）。

まず、路線データ生成機能Ｐ２による道路ポリゴンデータｂの分割処理について説明する。
路線データ生成機能Ｐ２は、図７に示すように、道路ポリゴンデータｂが表す道路の幅方向に隣接する頂点（すなわち交差点のコーナー部。言い換えれば、複数の路線の外郭同士が接する箇所）を探索することで、交差点部分を検出する。そして、交差点の各コーナー部を結ぶ分割線に囲まれて形成される交差点領域２４を表すデータを作成し、記憶手段に記憶する。
路線データ生成機能Ｐ２は、この交差点領域２４の探索を、道路ポリゴンデータｂの全域にわたって実行して、図８に示すように、交差点領域２４，２４・・によって道路ポリゴンデータｂが表す道路を各路線２６，２６・・に分割する。

なお、図８中のＴ字路のように、明確なコーナー部が形成されていない交差点部分２４ｂ等においては、例えば、コーナー部２８，２８間に形成された分割線の中点から、対向する路線の外郭線に対して垂線を引くなどして仮のコーナー部２９を定義し、コーナー部２８，２８と仮のコーナー部２９とを結ぶ分割線によって、交差点領域２４を定義すればよい。

路線データ生成機能Ｐ２は、次に、図８における道路ポリゴンデータｂから交差点領域２４，２４・・を除外した各路線２６，２６・・を、それぞれ細線化処理する。この細線化処理の技法としては、例えば既知のＨｉｌｄｉｔｃｈの細線化処理等を採用することができる。さらに、路線データ生成機能Ｐ２は、細線化した路線の端部の位置および折れ位置等の情報を含むベクトルデータを生成する。このベクトル化された路線のデータが、本願特許請求の範囲でいうところの路線データに該当する。
図９は、図８における道路ポリゴンデータｂの路線２６，２６・・を細線化するとともにベクトル化して得られた路線データｄが表す路線３０，３０・・の概念を示す説明図である。

続いて、路線データ生成機能Ｐ２は、図１０に示すように、路線データｄが表す路線３０の端部（ベクトルの始点または終点）３０ｘと、端部３０ｘが接する交差点領域２４の中の特定の点Ｇとを結んで交差点領域２４で分割された路線３０，３０・・同士を中継する新たな路線データｄである、交差点内路線データを生成する。図１０に、この交差点内路線データが表す交差点内路線３２，３２を示す。

交差点内路線データを含む各路線データｄの属性データは、端部において連結された接続先の路線データｄを示す接続先データを含む。この接続先データによって各路線データｄが示す路線３０，３０・・，３２，３２・・の接続状態（ネットワーク）が定義される。

また、本実施の形態においては、交差点領域２４内の特定の点Ｇは、交差点領域２４の重心点としている。これにより、交差点領域２４内において、各交差点内路線３２，３２・・同士が極端に近接したりすることが少なく、各交差点内路線３２，３２・・をバランスよく配することができる。

さて、本発明の実施の形態において、まず路線の交差点領域を除外して、別途、交差点内路線を生成して路線を繋ぐ処理を行うのは、それを行わない場合の下記のような問題を排除するためである。
図１１に示すように、道路ポリゴンデータを細線化して、細線化した道路を単にその交点Ｈで分割して各路線３１ａ〜３１ｄを得る処理を採用したとする。
この処理方法において、図１１に示すように、道路ポリゴンデータｂに、各路線２７ａ〜２７ｄが互い違いに交差するような交差点部分が存在した場合には、細線化後の路線３１ａ〜３１ｄが交差点部分で折れ曲がったり、３４に示すように重なり合ったりしてしまうことがある。
ここで、一般的に、交差点の角地３６ａでは路線３１ｂおよび３１ｃの路線価に基づき、角地３６ｂでは路線３１ａおよび３１ｄの路線価に基づいて、それぞれ地価を求めるべきである。しかしながら、図１１に示すように路線３１ａ〜３１ｄが交差点領域にまで進入し、なおかつ折れ曲がったり重なり合ったりしていると、土地の地価算出の基となる路線を認識したり、地価算出の基となる複数の路線の勘案割合を認識したりする処理を、コンピュータに実現させるプログラムのアルゴリズムが、非常に複雑になってしまう。

この点、本実施の形態の路線データ生成機能Ｐ２においては、図１２に示すとおり、一旦、道路（道路ポリゴンデータｂ）から交差点領域２４を除外しておき、別途、各路線３０ａ〜３０ｄと交差点領域２４内の点Ｇとを結ぶ交差点内路線３２，３２・・を生成するよう処理を構成する。（なお、各土地３６ａ，３６ｂに対応する路線価の算出には、通常の路線３０ａ〜３０ｄのみを勘案し、交差点内路線３２，３２・・は勘案しない。）
これによれば、交差点内における路線の曲がりや重なりを排除することができ、土地３６ａ，３６ｂの地価算出の基となる路線を特定したり、地価算出の基となる複数の路線の勘案割合を算出する処理のアルゴリズムを、シンプルに構成することが可能となる。

さらに、路線データ生成機能Ｐ２は、道路ポリゴンデータｂの表す道路の幅員が所定の閾値を跨いで変化する箇所がある場合には、その箇所において路線を分割し、分割された各路線に対応した路線データｄをそれぞれ生成する。
これは、路線価は路線の幅員によっても変わるため、路線の幅員が変化する箇所において路線データｄを分割することで、路線価ごとに路線データｄを用意するためである。

路線の幅員の、所定の閾値とは、例えば、４ｍ、６ｍ、８ｍ、１０ｍ、および２０ｍという風に設定できる。この場合、同一視される幅員の範囲は、それぞれ、４ｍ未満、４ｍ以上６ｍ未満、６ｍ以上８ｍ未満、８ｍ以上１０ｍ未満、１０ｍ以上２０ｍ未満、２０ｍ以上、といった具合になる。

道路ポリゴンデータｂの表す道路の幅員が所定の閾値を跨いで変化する箇所を探索するための処理アルゴリズムを、図１３〜図１５を用いて説明する。なお、図１３〜図１５においては、道路ポリゴンデータｂの路線２６は白色で表されている。
まず、道路ポリゴンデータｂの各交差点部分において分割された長さＬの路線２６の両端の幅員ｄ１，ｄ２を測定する（図１３参照）。そして、ｄ１とｄ２の値の間に前記所定の閾値のいずれかが存在する場合、路線２６の中点における幅員ｄ３を計測する。そして、ｄ３と、ｄ１およびｄ２のどちらとの間で前記閾値を跨ぐかを判定する。図１３においては、路線２６の右端の幅員ｄ１と中点の幅員ｄ３との間で閾値を跨ぐため、次に、図１４に示すように、路線２６の右端と中点との間箇所において幅員ｄ４を計測する。そして、幅員ｄ４と、ｄ１およびｄ３とを比較し、同様の処理を繰り返すことによって、図１５に示すように、幅員の変化する箇所を求める。
そして、図１５に示すように、路線データ生成機能Ｐ２は、探索した、幅員が所定の閾値を跨ぐ位置において、元の路線３０を分割した路線３０ａ，３０ｂに対応した路線データｄ，ｄをそれぞれ生成する。

なお、この方法によれば、路線２６上の一箇所で幅員が変化している場合のみだけでなく、路線２６の幅員が、徐々に広くなるなど連続して変化している場合であっても、幅員が前記閾値を跨ぐ箇所を探索することができる。

また、路線データ生成機能Ｐ２は、路線データｄが表す路線の長さが所定の閾値（路線の幅員を表す前記閾値とは異なる）を超えている場合には、その路線を、その閾値を超えない長さの複数の路線に分割し、分割された各路線に対応した路線データｄを生成する。
これは、路線が長いために、交通接近条件を勘案すると、同一の路線上で路線価を変化させる必要がある場合に、対応する路線データｄを所定距離（例えば３０ｍ）毎に分割することにより、より的確な路線価を得るためである。

路線データ生成機能Ｐ２は、さらに、自治体等により定められた用途状況類似地域境界の位置を表す、用途状況類似地域境界データ（図１に図示せず）を記憶手段から参照し、図１６に示すように、用途状況類似地域境界データが表す用途状況類似地域境界３８が、路線データｄが表す路線を横切る場合には、用途状況類似地域境界３８が横切る箇所において路線を分割して生成される２本の路線３０ａ，３０ｂに対応した路線データを生成する。
一本の路線であっても、用途状況類似地域境界を跨ぐ場合には路線価が変わるため、用途状況類似地域境界で路線データｄを分割して生成することで、各路線データｄ毎に独立した路線価を算出できる。
なお、図１６に示すように用途状況類似地域境界３８が交差点領域２４内を通過する場合があるが、交差点内路線を分割する必要はない。

また、路線データ生成機能Ｐ２は、上述のように路線の幅員の変化、路線の長さ、用途状況地域境界の横断等の要因によって路線を分割した場合、図１７（ａ）に示すように、分割点から前後に所定の長さ（ΔＬ）ずつ、各路線３０ａ，３０ｂを短縮する。そして、図１７（ｂ）に示すように、道路ポリゴンデータｂが表す道路上の、路線３０ａ，３０ｂを短縮した分の空白となった領域４０内の所定の点Ｇ１（好適には領域４０の重心点）と、各路線の端部３０ｘとを連結する路線３３を表す路線データｄである、ダミー路線データを生成する。
通常の路線３０ａ，３０ｂの端部３０ｘ，３０ｘ間に所定の間隔をあけるのは、後述する路線表示機能Ｐ７において、表示する各通常の路線３０ａ，３０ｂ間に所定の間隔を持たせることで、表示された路線３０ａ，３０ｂを見やすくするためである。

ダミー路線データも、交差点内路線データと同様、路線データｄの一種であって、端部において連結された接続先の路線データｄを示す前記接続先データを有し、この接続先データによって各路線データｄが示す路線の接続状態（ネットワーク）が定義されている。

また、図１８に示すように、用途状況類似地域境界３８が道路を縦断している場合もある。この場合、道路の両側に接する土地（後述する分割街区）５６ａ，５６ｂの用途が異なるため、路線データ生成機能Ｐ２は、道路の両側に接するそれぞれの土地５６ａ，５６ｂに対応した２つの路線３０ａ，３０ｂに対応する路線データを、用途状況類似地域境界３８を挟んで互いに平行に生成する。これにより、道路を挟んで異なる用途を示す属性データを、これら二つの路線データにそれぞれ対応させて記憶させることができる。

また、路線データ生成機能Ｐ２は、用途状況類似地域境界がない場合でも、後述する用途特定機能Ｐ６によって、路線の両側に接する土地（後述する分割街区）の用途が異なるよう特定された場合にも、同様に、道路の両側に接するそれぞれの土地に対応した２つの路線３０ａ，３０ｂに対応する路線データｄ，ｄを生成する。これにより、同様に、道路を挟んで異なる用途を示す属性データを、これら二つの路線データｄ，ｄにそれぞれ対応させて記憶させることができる。

（街区分割機能Ｐ３）
次に、各街区を分割街区に分割して、各分割街区が一つの路線データに対応するように処理を行う街区分割機能Ｐ３（図１参照）について説明する。
街区分割機能Ｐ３は、街区細線化機能Ｐ４と交点算出機能Ｐ５とを含む。

（街区細線化機能Ｐ４）
街区分割機能Ｐ３は、まず街区細線化機能Ｐ４を実行して、図１９に示すように、街区ポリゴンデータｃで表された各街区ｃａ，ｃａ・・に細線化処理を施して、細線ｃｂ，ｃｂ・・を表す細線データを生成する。この細線化処理の技法としては、例えば既知のＨｉｌｄｉｔｃｈの細線化処理等を採用することができる。

（交点算出機能Ｐ５）
続いて、街区分割機能Ｐ３は、交点算出機能Ｐ５を実行する。交点算出機能Ｐ５は、図２０に示すように、前記細線データが表す細線ｃｂと、細線ｃｂの端部ｃｃが向かう路線３０の中点４２を中心としその路線３０の両端点４４ａ，４４ｂを通る円４６との、交点４８を算出する。

（街区分割機能Ｐ３）
街区分割機能Ｐ３は、図２１に示すように、前記路線３０の両端点４４ａ，４４ｂと前記交点４８とを結ぶ第一分割線５０ａ，５０ｂ、および、各交点４８間を結ぶ前記細線ｃｂによって、街区ポリゴンデータｃを複数の分割街区５８，５８・・に分割する。

さらに、街区分割機能Ｐ３は、一つの分割街区が、端点同士で接合する複数の路線３０に接する場合には、その端点と前記細線ｃｂ上の所定点とを結ぶ第二分割線６０により、その分割街区５８をさらに複数の分割街区５８，５８・・に分割する。これにより、全ての分割街区５８が一つの路線３０に接するよう前記街区ポリゴンデータｃを分割する。
第二分割線６０は、端点同士で接合する前記路線３０の端点から、その路線に接する分割街区５８の細線ｃｂの最寄の屈曲点６２に向かって引かれる。もし路線３０の端点の近傍に屈曲点がない場合には、端点を通る、細線ｃｂの垂線を第二分割線６０とする。

街区分割機能Ｐ３は、第一分割線５０ａ，５０ｂ、各交点４８間を結ぶ前記細線ｃｂ、および、第二分割線６０，６０・・を、街区の分割状態を表す分割街区データｅとして、記憶手段８に記憶する。

（画地認定図データｆ）
本願特許請求の範囲でいうところの画地用途データとしての画地認定図データｆは、評価対象地域の各画地の用途を表現したデジタルデータである（一般に数値画地認定図とも呼ばれる）。画地認定図データｆは、税金徴収等のための固定資産の評価を行うために、自治体等によって作成される。画地認定図データｆには、各画地の位置および形状を表す地図画像データと、地図画像データに含まれる各画地に対応付けられた属性データとを含む。この属性データには、対応する画地の用途を示す用途データが含まれる。用途データが表す、土地の用途の種別としては、商業地区、住宅地区、工業地区、および特殊地区といったものがある。
さらに、例えば商業地区を繁華街、高度商業地区、郊外商業地区、などの小分類に分類して、より詳細に用途を定義できるように構成すればなお好適である。同様に、住宅地区を高級住宅地区や住宅団地地区等に、また工業地区を中小工場地区や大工場地区等に、また特殊地区を観光地区や村落地区等に、それぞれ細かく分類可能に構成してもよい。

（用途特定機能Ｐ６）
用途特定機能Ｐ６は、街区分割機能Ｐ３により分割された各分割街区の土地の用途をそれぞれ特定して、その用途を、その分割街区に対応する路線データｄの属性として記憶手段８に記憶させる機能である。

図２２は、街区分割機能Ｐ３によって分割街区５８ａ，５８ｂ・・に分割された街区ｃａと、それぞれに対応した路線３０，３０・・とを示す図である。図２２に示す分割街区５８ａ，５８ｂ・・および路線３０，３０・・の地図に、前記画地認定図データｆが示す画地認定図を重ね合わせた地図を、図２３に示す。
用途特定機能Ｐ６は、各分割街区５８ａ，５８ｂ・・内において、共通する用途に供された土地の面積をそれぞれ合計して、最も大きい面積を占める土地の用途を、その分割街区５８ａ，５８ｂ・・の用途として特定する。例えば、図２３においては、各分割街区５８ａ，５８ｂ，５８ｄ（図２２参照）内で最も大きい面積を占める用途は「住宅」である（図２３参照）から、用途特定機能Ｐ６は、分割街区５８ａ，５８ｂ，５８ｄの用途地区は「住宅地区」と決定する。また、分割街区５８ｃ（図２２参照）内では、最も大きい面積を占める用途は「商店」である（図２３参照）から、用途特定機能Ｐ６は、分割街区５８ｃの用途地区は「商業地区」と決定する。このようにして、図２３における各分割街区５８ａ，５８ｂ・・の用途をそれぞれ特定した概念図を、図２４に示す。

そして、用途特定機能Ｐ６は、求めた各分割街区５８ａ，５８ｂ・・の用途を、その分割街区の接する路線３０に対応する路線データｄの属性データとして、記憶手段８に記憶させる。図２４においては、分割街区５８ａ，５８ｂ，５８ｄの用途である「住宅地区」を表す用途データを、路線３０ａ，３０ｂ，３０ｄに対応する路線データｄの属性データとして記憶させ、分割街区５８ｃの用途である「住宅地区」を表す用途データを、路線３０ｃに対応する路線データｄの属性データとして記憶手段８に記憶させる。

なお、前述の通り、用途特定機能Ｐ６によって、路線の両側に接する分割街区の用途がそれぞれ異なるよう特定された場合には、道路の両側に接するそれぞれの分割街区に対応した２つの路線データを生成する。これにより、道路を挟んで異なる用途を示す属性データを、これら二つの路線データにそれぞれ対応させて記憶させることができる。

なお、本実施の形態においては、用途特定機能Ｐ６は、分割街区内の、共通用途に供された土地の面積によって、その分割街区の用途を特定するよう構成したが、分割街区内の共通用途に供された家屋の戸数により、その分割街区の用途を特定するよう構成してもよい。

（路線表示機能Ｐ７）
路線表示機能Ｐ７は、路線データｄが表す各路線３０，３０・・を、表示装置６に表示させる機能である。路線データｄが表す各路線３０，３０・・を表示させる表示形態の例を、図２５に示す。
ここで、路線表示機能Ｐ７は、路線図を表示させる際、前記交差点内路線や前記ダミー路線は表示させない。これにより、各路線を、図２５に示すように、各通常の路線３０，３０・・間に一定の隙間を開けて表示させることができる。各路線３０，３０・・の間に隙間が形成されて表示されると、ユーザーは路線３０，３０・・の境目を認識しやすく、路線図が見やすくなるという効果がある。
従来は、路線の間に隙間をあけて表示する際に、路線の端部を若干短縮するなどの例外的な処理を行う必要があったが、本実施の形態に係る路線価評価システムによれば、もともと通常の路線３０，３０・・の間には必ず交差点内路線やダミー路線が存在するため、これら交差点内路線やダミー路線を非表示とするだけの簡単な処理により、路線３０，３０・・間に隙間を設けて表示をさせることができる。

（標準地入力機能Ｐ８）
標準地入力機能Ｐ８は、評価対象地域内の各標準地の位置および地価を表す標準地データｇを、ユーザーに入力可能とするための機能である。標準地入力機能Ｐ８は、表示装置６（図１）に、図２５に示したような所定の入力画面を表示させて、標準地データｇを、入力装置４を介してユーザーに入力させる。図２５のように表示装置６に表示された地図上で、標準地（標準宅地）（１）〜（９）の位置をユーザーが指定すると、標準地入力機能Ｐ８は、図示しない所定の標準地価入力ダイアログを表示させて、その標準地の地価をユーザーに入力させる。

（条件データ入力機能Ｐ９）
条件データ入力機能Ｐ９は、評価対象地域内の各路線の前記交通接近条件、道路条件、環境条件、および／または行政的条件等を示す条件データを、ユーザーに入力可能とするための機能である。条件データ入力機能Ｐ９は、表示装置６（図１）に所定の入力画面を表示させて、路線価に影響を与える各種条件を、入力装置４を介してユーザーに入力させる。

条件データ入力機能Ｐ９により入力可能に設けられる交通接近条件の情報の例としては、市役所や学校や公園等の公共施設、駅や商店街やショッピングセンター等の公益施設、および、鉄道（騒音・振動の原因となる）や畜舎や屠殺場や墓地等の嫌悪施設の、それぞれの位置が挙げられる。
また、道路条件の例としては、舗装状況や歩道の有無等が挙げられる。
また、環境条件としては、上下水道・ガス等の供給処理施設の有無や公害・災害の発生危険度・発生程度等が挙げられる。
また、行政的条件としては、都市計画用途地域等が挙げられる。
条件データ入力機能Ｐ９は、これら入力された情報を、各路線データｄの属性データとして記憶手段８に記憶させたり、路線データｄとは別の条件データとして記憶手段８に記憶させたりする。

なお、標準地入力機能Ｐ８および条件データ入力機能Ｐ９で入力される標準地データｇや条件データの一部または全部は、自治体等により作成された地番図データａに、路線や筆の属性として予め設定されている場合もある。そういった場合には、路線データ生成機能Ｐ２が路線データｄを生成する際に、これら条件データを路線データｄの属性データに引き継いで記憶させたり、別途、標準地データｇまたは条件データとして記憶手段８に記憶させたりするよう構成するとよい。これにより、ユーザーが条件データを入力する手間を省くことができる。

（路線価算出機能Ｐ１０，解析境界決定機能Ｐ１１）
路線価算出機能Ｐ１０は、標準地データｇ、路線データｄ、条件データ等を参照し、各路線の路線価を表す路線価データを算出する機能である。

路線価算出機能Ｐ１０は、まず、標準地データｇの各標準地の位置と地価を参照して、評価対象地域の全ての標準地のなかから地価のピークが位置するピーク地を探索する。例えば図２５において、標準地（１）は、駅前における基準地であり、地価のピーク地である。なお、基準地とは、市町村等の特定の評価対象地域の中の各ピーク地のうちで、最も地価の高い地点を指す。
続いて、路線価算出機能Ｐ１０は、各標準地の地価を参照して、基準地等の地価のピーク地からの距離に対する、各標準地の地価の推移状態を解析する。図２６に、この推移状態を示すグラフ５２を示す。そして、路線価算出機能Ｐ１０は、ピーク地からの距離に対する標準地の地価の推移状態（グラフ５２）を近似する近似式を生成し、記憶手段８に記憶させる。この近似式は、ピーク地からの距離と、路線価との相関関係を示す相関式ｈである。この近似式（相関式ｈ）の生成は、既知の近似法等により行うことができる。図２６に、路線価算出機能Ｐ１０により生成された相関式ｈのグラフ５４を示す。

なお、図２６のグラフにおいては、ピーク地から一方向に遠ざかる方向の地価の推移状態を示しているが、路線価算出機能Ｐ１０は、ピーク地を基点としてあらゆる方向の地価の推移状態を解析する。地価の分布は、理想的には、図２７に示すように、ピーク地から遠ざかるにしたがって、全ての方向に連続的に推移する。
実用的には、ピーク地を基点として２２．５°ずつずれた１６方向に対して地価の推移の近似式（相関式ｈ）を生成すれば、十分に精度のある路線価の評価処理を行うことができる。

ところで、実際には、地価分布は、必ずしもピーク地から遠ざかるにしたがって下がり続けるものではなく、例えば郊外にショッピングセンター等の商業施設がある場合など、地価のピーク地が、一つの市町村などの評価対象地域内に、複数存在する場合がある。特に、複数の市町村が合併してできた新たな市などの行政区域においては、その行政区域内で最も地価の高い基準地以外に、地価のピーク地が複数ある場合が多い。
図２８は、旧Ａ市６４と旧Ｂ町６６と旧Ｃ村６８とが合併してできた新Ｔ市７０の地図である。この場合、旧Ａ市６４、旧Ｂ町６６、および旧Ｃ村６８のそれぞれの旧基準地６４ａ，６６ａ，６８ａが、新Ｔ市７０内において複数の地価のピーク地を形成している。また、旧Ａ市６４内だけを見ても、基準地６４ａ以外に、郊外にも駅の存在等による地価のピーク地６４ｂ，６４ｃ，６４ｄがある。図２９（ａ）は、図２８における基準地６４ａを基点として、図２８のａ−ａ’方向の地価分布を示したグラフであり、図２９（ｂ）は、同じくｂ−ｂ’方向の地価分布を示したグラフである。

さて、図２９（ａ），（ｂ）に示すような複数のピークをもつ近似式（相関式ｈ）を得ることは困難である。
そこで、路線価算出機能Ｐ１０は、まず、各標準地データｇを参照して、地価のピーク地を探索する処理を行う。続いて、図３０（ａ），（ｂ）に示すように、各ピーク地ごとに地価分布の相関式ｈ１〜ｈ３，ｈ１１〜ｈ１３を生成する。
各相関式ｈ１〜ｈ３，ｈ１１〜ｈ１３が表す地価分布には、図３０（ａ），（ｂ）に示すように、隣り合うピーク地の相関式の地価分布と交わる点７２ａ，７２ｂ，７２ｃ，７２ｄが存在する。その点７２ａ，７２ｂ，７２ｃ，７２ｄに対応する位置７４ａ，７４ｂ，７４ｃ，７４ｄを、各相関式ｈ１〜ｈ３，ｈ１１〜ｈ１３を適用する地区の境として記憶する。前述の通り、一つのピーク地に対して、相関式ｈは複数方向（１６方向）に生成されるから、解析境界決定機能Ｐ１１は、１６方向の相関式ｈのそれぞれに対して、隣り合うピーク地の相関式ｈの分布との交点を求めて、その位置を各相関式ｈを適用する地区の境として定義することを繰り返す。解析境界決定機能Ｐ１１は、全方向の相関式ｈに対してこの境を求めて、それらを繋ぎ合わせることにより、図２８に示すように、各相関式を適用する地区の境界線７４を定義する。そして、境界線７４によって区分された、各相関式ｈを適用する「解析地区」を、各ピーク地６４ａ，６４ｂ，６４ｃ，６４ｄ毎に定義することができる。
路線価算出機能Ｐ１０は、こうして求めた解析地区の境界を表す解析境界データｉを、記憶手段８に記憶させる。

路線価算出機能Ｐ１０は、求めた相関式ｈに基づいて、解析地区内の地価のピーク地からの距離に応じて、各路線データｄに対応する路線の標準的な路線価を求める。路線価算出機能Ｐ１０は、さらに、各路線の接続状態や位置、対応する路線データｄの属性データに含まれる前記用途データや各種の前記条件データ、および、記憶された各公共施設からの距離等の交通接近条件等の条件を勘案して、その標準的な路線価に対して加減を行い、各路線の路線価を算出する。そして、その路線価を表す路線価データを、路線データｄの属性データの一つとして関連付けて記憶手段８に記憶させる。

また、路線価算出機能Ｐ１０は、通常の路線の路線価だけでなく、交差点内路線やダミー路線に対応する路線価をも算出して、その路線価を表す路線価データを、対応する各交差点内路線データやダミー路線データの、属性データの一つとして関連付けて、記憶手段８に記憶させる。

（標準地価格評価機能Ｐ１２）
もともと人手によって算出されたものである標準地の地価の推移は、本願「発明が解決しようとする課題」でも述べたとおり、評価を行う人や、条件の採用の仕方のバラツキによって、一貫した理想的な推移状態とは異なる場合がある。図２６においては、何箇所かで標準地の地価を表すグラフ５２が不連続的に推移している。
標準地価格評価機能Ｐ１２は、標準地データｇが表す標準地の地価と、前記相関式ｈから算出された、標準地に対応する路線価とを比較する。すなわち、図２６でいうと、標準地データｇが表す地価を表すグラフ５２と、相関式ｈより求められる地価（路線価）を表すグラフ５４とを比較する。そして、それらの間に、予め定められた所定の許容値を超える大きな乖離があった場合には、表示装置６等を介してユーザーに警告を促す表示を行う。
これにより、ユーザーは、標準地の地価で、理想的な推移とはなっていないところを把握することができ、それが減価原因が存在する等のなんらかの合理的な理由に起因しているのか、人手による地価算出方法のバラツキ等によって、妥当でない地価が標準地の地価とされているのかを検証することができる。

（状況類似地域定義機能・標準地選定機能Ｐ１４）
状況類似地域定義機能・標準地選定機能Ｐ１４は、用途特定機能Ｐ６により共通の用途として特定された、連続する複数の分割街区５８，５８・・によって構成される状況類似地域を定義する（状況類似地域定義機能）。
図３１は、図２５に示した評価対象地域を、複数の状況類似地域に分割した状態を示す説明図である。図３１中で、１点破線にて囲まれた地域（共通のハッチングで示された各地域）は、用途特定機能により同一の用途として特定された用途状況類似地域を示している。
なお、状況類似地域定義機能は、用途特定機能Ｐ６により特定された用途の境界線のみでなく、例えば、自治体により定められた前記用途状況類似地域境界や、地形や、河川や、行政境界等、その他の境界線によっても、状況類似地域をさらに区分して定義するよう構成すれば、なお好適である。

次いで、状況類似地域定義機能・標準地選定機能Ｐ１４は、各状況類似地域の中心点を求める。この中心点とは、図３１に示すように、状況類似地域が収まる最小の円の中心点とする（なお、中心点の定義は、これに限定されず、例えば、状況類似地域を表す平面図形の重心点としてもよい）。
次いで、状況類似地域定義機能・標準地選定機能Ｐ１４は、求めた前記中心点と、標準地データｇで表されるこの状況類似地域の標準地との間の距離を求める。そして、その距離が所定の閾値よりも長い（遠い）場合には、表示装置６等を通じてユーザーに警告を発する。
なお、この所定の閾値は、本実施の形態においては、前記状況類地地域が収まる最小の円の、半径の１／２の長さとする（図３１参照）。

これは、その状況類似地域の路線価算定の基準となる標準地の位置が、その状況類似地域の端の位置にあると、以下のような不都合が生じるためである。
一般的に、土地評価法において、隣接する状況類似地域のそれぞれの任意の路線の路線価の間には、２０％以上の相違があってはならないものとされている。ここで、標準地が、それが属する状況類似地域の端の方にあると、その標準地が寄っている端とは反対側の端に接する状況類似地域との距離が長くなるために、その反対側の状況類似地域内の路線価との価格の乖離が大きくなり、２０％未満の価格差に収まらない可能性が高くなるという不都合が生じる。
したがって、状況類似地域の路線価算定の基準となる標準地の位置は、なるべくその状況類似地域の中心部に近い方が良いのである。

状況類似地域定義機能・標準地選定機能Ｐ１４は、さらに、前記中心点と、標準地との間の距離が前記所定の閾値よりも長い場合には、前記状況類似地域の中心点近傍から、標準地の候補地を選定する（標準地選定機能）。
標準地選定機能が標準地の候補地とする画地の選定の条件としては、以下の条件を採用する。
条件１、その状況類似地域の用途にふさわしい間口及び奥行を持つ画地であること。
条件２、画地認定図データｆにより定められたその画地の用途が、その状況類似地域の用途と等しいこと。
条件３、その画地の前記中心点からの距離が、前記所定の閾値よりも短いこと。
標準地選定機能は、これら条件を満たす画地を検索して選定し、標準地の候補として、ユーザーに対して表示装置６等を通じて表示する。これにより、ユーザーは、現在の標準地の変更等の検討をすることができる。

なお、上記条件を満たす画地が見つからない場合、１または２のいずれかの条件を満たさない画地を選定してもよい。
この場合、評価者は、１を満たさない画地に対しては、間口や奥行を整形した画地を仮定して評価を行い、２を満たさない画地に対しては、画地の用途がその状況類似の用途と等しいものと仮定して評価を行えばよい。

（路線価評価機能Ｐ１３）
路線価評価機能Ｐ１３は、前記特定の点Ｇに共通に結ばれた複数の交差点内路線３２，３２・・を表す各前記交差点内路線データに関連付けて記憶された、各交差点内路線の路線価データを、互いに比較することで、交差点内路の線価データが表す路線価の妥当性を評価する。すなわち、同一の交差点内の各交差点内路線データの間に、予め定められた所定の許容値を超える大きな路線価の乖離がある場合、表示装置６等を介してユーザーに警告を促す表示を行う。
これにより、ユーザーは、標準地の地価が急激に変わっている等、なんらかの原因により、地価の推移が滑らかになっていないことを認知でき、路線価算出機能Ｐ１０により算出された路線価を再検証することができる。

本実施の形態に係る路線価評価プログラムおよび路線価評価システムによれば、交差点内路線により、各通常の路線の形状をシンプルにできるため、路線データの生成や、路線データの位置および接続状態を用いた路線価算出を、高度に自動化することができる。また、交差点内路線やダミー路線により、通常の路線を表示装置に表示させる際、路線間の分離を明確にして表示をさせることが、簡単に行える。さらに、街区の分割や、用途の特定の手法を工夫することにより、路線価に影響を与える用途の特定を、簡単なアルゴリズムにより高度に自動化することができる。さらに、解析境界の定義を行うことにより、複数のピーク地をもつ評価対象地域の路線価の評価を、簡単なアルゴリズムで、正確かつ自動的に処理することができる。

このように、本路線価評価プログラムおよび路線価評価システムは、従来の人手による評価手法や、従来の路線価評価支援システムにはみられない、コンピュータ処理に適した特徴的な処理機能を種々備えることにより、路線価評価の処理を高度に自動化して評価者の作業量を大幅に減じながら、路線価を正確に、かつ一貫した基準で算出でき、さらに人手により評価された標準地の地価等の妥当性をも検証できるという著効を奏する。

本実施の形態に係る路線価評価プログラムおよび路線価評価システムの構成を示す説明図である。 地図データとしての地番図データの説明図である。 街区ポリゴンデータの説明図である。 隅切りの頂点を形成する処理の説明図である。 隅切りの処理後の街区ポリゴンデータの説明図である。 道路ポリゴンデータの説明図である。 交差点領域の認識方法を示す説明図である。 道路ポリゴンデータ中の交差点領域の説明図である。 ベクトル化された路線の説明図である。 交差点内路線の説明図である。 交差点内路線を生成しなかった場合の、交差点部分における路線の構成を示す説明図である。 交差点内路線を生成した場合の、交差点部分における路線の構成を示す説明図である。 路線の幅員に基づく分割の説明図である。 路線の幅員に基づく分割の説明図である。 路線の幅員に基づく分割の説明図である。 地域境界に基づく路線の分割の説明図である。 路線の分割時の処理の説明図である。 道路を縦断する地域境界に基づく路線の生成の説明図である。 街区の細線化処理の説明図である。 交点算出機能の処理の説明図である。 分割街区の説明図である。 分割街区の説明図である。 分割街区および画地用途データの説明図である。 用途特定機能により用途が特定された分割街区の説明図である。 路線図および標準地入力機能の説明図である。 ピーク地からの距離と、標準地の地値および相関式により求められる地価との関係を示すグラフである。 理想的な地価分布を示す説明図である。 Ｔ市の地図と、Ｔ市におけるピーク地、および、解析境界とを示す説明図である。 Ｔ市の基準地を通る特定の直線上の地価分布を示すグラフである。 Ｔ市の地価分布に対応した相関式が表すグラフと、解析境界の決定方法とを示す説明図である。 評価対象地域を複数の状況類似地域に分割し、標準地の位置を評価する処理を説明する説明図である。 隅切りの頂点の形成を行わない場合の、細線化された路線を示す説明図である。

符号の説明

ＰＣ コンピュータ
Ｐ 路線価評価プログラム
Ｐ１ 道路・街区ポリゴン生成機能（道路ポリゴン生成機能、街区ポリゴン生成機能）
Ｐ２ 路線データ生成機能
Ｐ３ 街区分割機能
Ｐ４ 街区細線化機能
Ｐ５ 交点算出機能
Ｐ６ 用途特定機能
Ｐ７ 路線表示機能
Ｐ８ 標準地入力機能
Ｐ９ 条件データ入力機能
Ｐ１０ 路線価算出機能
Ｐ１１ 解析境界決定機能
Ｐ１２ 標準地価格評価機能
Ｐ１３ 路線価評価機能
Ｐ１４ 状況類似地域定義機能・標準地選定機能
Ｇ 交差点領域の重心点（特定の点）
ａ 地番図データ（地図データ）
ｂ 道路ポリゴンデータ
ｃ 街区ポリゴンデータ
ｃａ 街区
ｃｂ 細線
ｃｃ 細線の端部
ｄ 路線データ
ｅ 分割街区データ
ｆ 画地認定図データ（画地用途データ）
ｇ 標準地データ
ｈ 相関式
ｉ 解析境界データ
２ 制御部
４ 入力装置
６ 表示装置
８ 記憶手段
１２ 道路
１４ 筆
２２ 隅切り
２４ 交差点領域
２６ 路線
２８ コーナー部
２９ 仮のコーナー部
３０，３０ａ，３０ｂ，３０ｃ，３０ｄ 路線データが表す路線
３０ｘ 路線データが表す路線の端部
３２ 交差点内路線データが表す交差点内路線
３３ ダミー路線データが表すダミー路線
３８ 用途状況類似地域境界（地域境界）
４２ 路線の中点
４４ａ，４４ｂ 路線の端点
４６ 路線の中点を中心とし路線の両端点を通る円
４８ 細線化された街区と、路線の中点を中心とし路線の両端点を通る円との交点
５０ａ，５０ｂ 第一分割線
５２ 標準地の地価の推移状態を表すグラフ
５４ 相関式により得られる地価の推移状態を表すグラフ
５８，５８ａ，５８ｂ，５８ｃ，５８ｄ 分割街区
６０ 第二分割線
６２ 屈曲点
６４ａ ピーク地（基準地）
６４ｂ，６４ｃ，６４ｄ，６６ａ，６８ａ ピーク地
７２ａ，７２ｂ，７２ｃ，７２ｄ 隣り合うピーク地の相関式が表す地価が一致する点
７４，７４ａ，７４ｂ，７４ｃ，７４ｄ 解析境界

Claims (26)

1. コンピュータに読み取り可能に設けられ、
   路線価の評価対象地域の地図データから、複数の路線に囲まれた街区の像が抽出されて生成された街区ポリゴンデータを、各路線に接する複数の分割街区に分割する街区分割機能と、
   前記評価対象地域内の各画地の用途を表す画地用途データを参照し、前記分割街区内において、共通する用途に供された、土地の面積または家屋の戸数を、それぞれ合計して、最も大きい面積を占める土地または最も多い戸数を占める家屋の用途を、該分割街区の用途として特定して記憶手段に記憶する用途特定機能と、
   該用途特定機能により特定された前記分割街区の用途に基づいて、分割街区の接する路線の路線価を算出する路線価算出機能とを、コンピュータに実現させることを特徴とする路線価評価プログラム。
2. 前記街区ポリゴンデータを細線化処理して細線データを生成する街区細線化機能と、
   前記細線データが表す細線と、該細線の端部が向かう路線の中点を中心とし該路線の両端点を通る円との、交点を算出する交点算出機能とを、コンピュータに実現させ、
   前記街区分割機能は、前記路線の前記両端点と前記交点とを結ぶ第一分割線、および、各交点間を結ぶ前記細線によって、前記街区ポリゴンデータを複数の前記分割街区に分割することを特徴とする請求項１記載の路線価評価プログラム。
3. 前記街区分割機能は、一つの前記分割街区が、端点同士で接合する複数の路線に接する場合には、該端点と前記細線上の所定点とを結ぶ第二分割線により、該分割街区をさらに複数の分割街区に分割することで、全ての分割街区が一つの路線に接するよう前記街区ポリゴンデータを分割することを特徴とする請求項２記載の路線価評価プログラム。
4. 前記細線上の所定点は、該細線の屈曲点であることを特徴とする請求項３記載の路線価評価プログラム。
5. 前記街区分割機能は、所定の地域境界の位置を表す地域境界データを参照し、該地域境界データが表す地域境界が、前記分割街区を分断している場合には、該分割街区を該地域境界に沿ってさらに複数の分割街区に分割することを特徴とする請求項１〜４のうちのいずれか一項記載の路線価評価プログラム。
6. 前記評価対象地域内の各路線に対応し、互いの接続状態および位置を表す属性データを含む路線データを、記憶手段に記憶する路線データ記憶機能を、コンピュータに実現させ、
   前記路線価算出機能は、各前記路線データが表す路線の接続状態および位置、ならびに、該路線が接する前記分割街区の用途に基づいて、各路線の路線価を表す路線価データを算出し、該路線価データを、対応する路線データに関連付けて記憶手段に記憶させることを特徴とする請求項１〜５のうちのいずれか一項記載の路線価評価プログラム。
7. 前記地図データから前記街区の像を抽出して前記街区ポリゴンデータを生成する街区ポリゴン生成機能と、
   前記地図データから道路部分の像を抽出して道路ポリゴンデータを生成する道路ポリゴン生成機能と、
   前記道路ポリゴンデータから各路線の接続状態および位置を抽出することで、前記路線データを自動生成する路線データ生成機能とを、コンピュータに実現させることを特徴とする請求項６記載の路線価評価プログラム。
8. 前記路線データ生成機能は、
   前記道路ポリゴンデータから交差点領域を除外することで道路を各路線に分割して、該各路線に対応する前記路線データを生成した後、
   該路線データが表す路線の端部と該端部が接する前記交差点領域の中の特定の点とを結んで交差点領域で分割された路線同士を中継する路線データである、交差点内路線データを生成することを特徴とする請求項７記載の路線価評価プログラム。
9. 前記路線価算出機能は、前記交差点内路線データが表す各交差点内路線の路線価を表す前記路線価データである交差点内路線価データをそれぞれ算出し、該交差点内路線価データを、対応する交差点内路線データに関連付けて記憶手段に記憶させることを特徴とする請求項８記載の路線価評価プログラム。
10. 前記特定の点に共通に結ばれた複数の前記交差点内路線を表す各前記交差点内路線データに対応する各前記交差点内路線価データを、互いに比較することで、該交差点内路線価データが表す路線価の妥当性を評価する路線価評価機能を、コンピュータに実現させることを特徴とする請求項９記載の路線価評価プログラム。
11. 前記交差点領域は、前記道路部分の交差点の各コーナー部を結んで形成される、多角形の内部領域であることを特徴とする請求項８〜１０のうちのいずれか一項記載の路線価評価プログラム。
12. 前記特定の点は、前記交差点領域の重心点であることを特徴とする請求項８〜１１のうちのいずれか一項記載の路線価評価プログラム。
13. 前記路線データ生成機能は、前記道路ポリゴンデータの表す道路の幅員が所定の閾値を跨いで変化する箇所がある場合には、該箇所において路線を分割し、該分割された各路線に対応した前記路線データを生成することを特徴とする請求項７〜１２のうちのいずれか一項記載の路線価評価プログラム。
14. 前記路線データ生成機能は、一つの路線の長さが所定の閾値を超えている場合には、該路線を、該所定の閾値を超えない長さの複数の路線に分割し、該分割された各路線に対応した前記路線データを生成することを特徴とする請求項７〜１３のうちのいずれか一項記載の路線価評価プログラム。
15. 前記路線データ生成機能は、所定の地域境界の位置を表す地域境界データを参照し、該地域境界データが表す地域境界が、前記路線データが表す路線を横切る場合には、該地域境界が横切る箇所において、該路線を更に分割し、該分割された各路線に対応した路線データを生成することを特徴とする請求項７〜１４のうちのいずれか一項記載の路線価評価プログラム。
16. 前記路線データ生成機能は、所定の地域境界の位置を表す地域境界データを参照し、該地域境界データが表す地域境界が、前記道路部分の一部を縦断している場合には、該道路部分の一部に対応した前記路線データを、該地域境界を挟む位置に２つ生成することを特徴とする請求項７〜１５のうちのいずれか一項記載の路線価評価プログラム。
17. 前記路線データ生成機能は、路線の両側に接する各前記分割街区の、前記用途特定機能で特定された用途が、それぞれ異なる場合には、該路線に対応した路線データを、各該分割街区に対応させて、並列に２つ生成することを特徴とする請求項７〜１６のうちのいずれか一項記載の路線価評価プログラム。
18. 前記用途特定機能により共通の用途として特定された、連続する複数の前記分割街区によって構成される状況類似地域を定義する、状況類似地域定義機能と、
    前記状況類似地域の中心点近傍から、標準地の候補地を選定する標準地選定機能とを、コンピュータに実現させることを特徴とする請求項１〜１７のうちのいずれか一項記載の路線価評価プログラム。
19. 前記路線価算出機能は、記憶手段に記憶された、前記評価対象地域内の標準地の位置および地価を表す属性データを含む標準地データを参照し、標準地に対する各路線の距離に基づいて、各路線に対応する前記路線価を算出することを特徴とする請求項１〜１８のうちのいずれか一項記載の路線価評価プログラム。
20. 前記路線価算出機能は、前記標準地データに基づいて、標準地のうちの地価のピーク地からの距離と、路線価との相関関係を示す相関式を生成し、該相関式に基づいて、前記路線価を算出することを特徴とする請求項１９記載の路線価評価プログラム。
21. 前記路線価算出機能は、前記ピーク地を複数もつ地域の路線価を評価する際に、前記相関式をピーク地毎に生成し、
    前記路線価算出機能が各相関式を適用する地区の境界を定義する解析境界決定機能を、コンピュータに実現させることを特徴とする請求項２０記載の路線価評価プログラム。
22. 前記解析境界決定機能は、隣り合う前記ピーク地の間における、各該ピーク地に対応する各前記相関式が表す地価が交わる箇所を、該各相関式を適用する地区の境界と定義することを特徴とする請求項２１記載の路線価評価プログラム。
23. コンピュータに読み取り可能に設けられ、
    記憶手段に記憶された、路線価の評価対象地域内の標準地の位置および地価を表す属性データを含む標準地データに基づいて、標準地のうちの地価のピーク地からの距離と、路線価との相関関係を示す相関式を、各ピーク地毎に生成し、該相関式に基づいて路線価を算出する路線価算出機能と、
    隣り合う前記ピーク地の間における、各ピーク地に対応する各前記相関式が表す地価が交わる箇所を、各相関式を適用する地区の境界と定義する解析境界決定機能とを、コンピュータに実現させることを特徴とする路線価評価プログラム。
24. 標準地データが表す標準地の地価と、前記相関式から算出された、該標準地に対応する路線価とを比較する標準地価格評価機能を、コンピュータに実現させることを特徴とする請求項２０〜２３のうちのいずれか一項記載の路線価評価プログラム。
25. 前記路線価算出機能は、路線の交通接近条件、道路条件、環境条件、および／または行政的条件を示す条件データを勘案して、前記路線価を算出することを特徴とする請求項１〜２４のうちのいずれか一項記載の路線価評価プログラム。
26. 請求項１〜２５うちのいずれか一項記載の路線価評価プログラムが、単数または複数のコンピュータに読み取られて実現されることを特徴とする路線価評価システム。

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