JP2014016665A

JP2014016665A - 路線価算出装置及び路線価算出プログラム

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Publication number: JP2014016665A
Application number: JP2012151706A
Authority: JP
Inventors: Kyoichi Karasuya; 恭一烏谷; Koji Takeda; 幸司武田; Kazutaka Nishikawa; 和孝西川
Original assignee: Pasco Corp
Current assignee: Pasco Corp
Priority date: 2012-07-05
Filing date: 2012-07-05
Publication date: 2014-01-30
Anticipated expiration: 2032-07-05
Also published as: JP5797606B2

Abstract

【課題】主要路線の路線価を調整して、主要路線以外の路線の路線価の算出を適切に行うことができる路線価算出装置及び路線価算出プログラムを提供する。
【解決手段】主要路線価決定部１０の仮想評価位置決定部１０ａが、状況類似地域内の主要路線について、理想的な路線価の評価位置として仮想評価位置を決定し、価格形成要因取得部１０ｂが標準宅地及び仮想評価位置の価格形成要因を取得し、主要路線価補正部１０ｃが、仮想評価位置における価格形成要因と、標準宅地に面する主要路線の区間内の位置における価格形成要因との差異に基づいて、不動産鑑定士の評価結果である主要路線価を補正して補正主要路線価を求め、路線価算出部１２が、補正主要路線価及び、主要路線以外の路線の価格形成要因と仮想評価位置における価格形成要因との差異に基づいて主要路線以外の路線の路線価を算出する。
【選択図】図１

Description

本発明は、路線価算出装置及び路線価算出プログラムに関する。

従来、固定資産評価等を目的として土地の価格評価を行う場合には、現況利用用途が同じである地区、例えば商業地区、住宅地区、工業地区等に区分した用途地区毎に比準表を作成し、比準表に規定された比準率と、用途地区をさらにその状況が類似する地域毎に区分した地域（状況類似地域）に１箇所設定する標準宅地について不動産鑑定士が算出した鑑定評価額の７割価格（主要路線価）とに基づいて各路線の路線価を算出している。なお、標準宅地とは、状況類似地域ごとに、その主要な路線（主要路線）に接した標準的な宅地のことであり、「固定資産評価及び鑑定評価上の補正率が１．００であること」、「適正な時価の算定にあたって誤らせる要素のない宅地であること」の２点を基準に、いわば状況類似地域において標準的な状況にある宅地として定義されている（一般財団法人
ＭＩＡ協議会ＨＰ（http://www.miaj.gr.jp/publication/kotei23th_pdf/23-5-3.PDF）参照）。上記比準表を用途地区毎に作成するのは、用途地区毎に土地の価格を構成する要因と影響の度合いが異なるためである。また、比準表には、上記比準率が規定されているが、比準率は上記土地の価格を構成する要因と各要因の影響の度合い（市場要求度等）とに応じて土地の価格の補正係数として決定される。なお、上記要因としては、例えば駅までの距離、人あるいは自動車等の通行量、道路の幅員等が例示できる。

ここで、下記特許文献１には、比準表に規定された比準率に基づいて求めた路線価を地図情報に関連付けられた路線図形情報に反映させる路線価評価支援システムが開示されている。

また、下記特許文献２には、複数個の地価形成要因と、不動産鑑定士による鑑定地価等の地価のデータとの組み合わせを使用し、地価形成要因と地価のデータとの関係式（地価モデル式）をニューラルネットワークの機能を用いて推定する技術が開示され、地価モデル式と鑑定価格との間に誤差がある場合に、地価形成要因データの内土地利用の特性等の主観的データを補正することが記載されている。

特開２００２−１８３３７８号公報特開平１１−２８２８２３号公報

土地の価格評価をきめ細かく行うためには、上記比準表をなるべく面積の小さな単位毎に作成するのが好ましい。これは、同じ用途地区であっても、土地の価格を構成する要因（価格形成要因）と各価格形成要因の影響の度合いが異なり、また主要路線価にも差異があるからである。そこで、例えば上述した用途地区をさらに区分した状況類似地域毎に比準表を作成するのが好ましい。ここで、状況類似地域としては、例えば用途地区である住宅地区を、区画が整然と整理されている区画整理地区と在来の居住地域である既存集落地域等とに区分した際の各地域が例示される。

図６には、従来の比準表の例が示される。図６は、路線価に影響を及ぼす価格形成要因の一例である道路幅員に関する比準表である。図６において、縦軸に標準宅地の主要路線の幅員が示され、横軸に主要路線価に基づいて路線価を算出する対象である対象路線の幅員が示されている。また、それぞれの交差部には、主要路線の幅員と対象路線の幅員との関係により決定された比準率の調整値αが記載されている。この調整値αは、主要路線の路線価に乗ずる各路線の比準率を決定するものである。ここで、調整値αは％（パーセント）で示されており、主要路線の比準率（１．０００）に加減することにより各路線の比準率を求める。例えば、道路幅員２〜３ｍの主要路線を不動産鑑定士が評価し、その路線価（主要路線価）がｘ万円／ｍ^２であった場合に、対象路線の幅員が２〜３ｍであれば調整値αは０．０であり、比準率が１．０００＋０．０＝１．０００となって、路線価はｘ×１．０００＝ｘ万円／ｍ^２となる。また、対象路線の幅員が０〜２ｍであれば調整値αは−２．０（％）であり、比準率が１．０００−０．０２＝０．９８０となって、路線価はｘ×０．９８０＝０．９８ｘ万円／ｍ^２となる。さらに、対象路線の幅員が３〜４ｍであれば調整値αは２．０（％）であり、比準率が１．０２０となって、路線価は１．０２ｘ万円／ｍ^２となる。

なお、比準表は図６に示された道路幅員に限らず、道路の種類（国道、県道、市道等）、舗装の有無、勾配の程度その他の街路条件、最寄り駅からの距離、官公庁や学校からの距離、大型店舗までの距離その他の交通・接近条件、及び画地の配置の整然性、宅地の利用度、日照、通風、眺望等の良否その他の環境条件等、路線価に影響を及ぼす価格形成要因毎に作成される。

通常、主要路線の鑑定評価は、上述したように、主要路線上に（主要路線に面して）存在する、現実に使用されている宅地について行うのが原則である。ここでの鑑定評価により算出された評価額が当該主要路線の路線価（主要路線価）として採用される。しかし、当該主要路線の区間における標準的な価格形成要因を有し、主要路線価の鑑定評価に適した位置と考えられる中心位置等に標準宅地が存在しているとは限らず、例えば上記区間の端に存在する場合もある。すなわち、標準宅地前における幅員や最寄り駅からの距離と主要路線の中心位置における幅員や最寄り駅からの距離等といった価格形成要因が異なる場合などである。この場合、主要路線価は、必ずしも鑑定評価に適した位置における評価額になっていない。従来、標準宅地の選定替えを行う等により対応しているが、常に適切な標準宅地の選定が可能であるとは限らないという問題があった。

図７には、鑑定評価により主要路線価を決定する場合の例が示される。図７では、ある状況類似地域Ａが二点鎖線で囲まれた領域として示されている。また、この状況類似地域Ａに１箇所設定される標準宅地をＳａで示し、標準宅地Ｓａに接する主要路線Ｉａが主Ｉａで示されている。図７において、主要路線Ｉａの区間の中心位置（図７でＰａと表示する）に適切な標準宅地が存在しなかったため、その代わりに、実際に使用されている宅地を標準宅地Ｓａとして鑑定評価を行うことになる。この鑑定評価を行った位置（標準宅地Ｓａに面した位置）の価格形成要因が、幅員４ｍ、駅からの距離２００ｍであり、主要路線Ｉａの区間の中心位置Ｐａの価格形成要因（主要路線Ｉａの価格形成要因）が、幅員３．５ｍ、駅からの距離３００ｍであったとすると、この中心位置Ｐａの路線価（主要路線価）として上記鑑定評価の評価額が設定され、主要路線以外の路線（その他路線ＩＩａ；他ＩＩａと表示する）の路線価算出の基準価格とされる。図７の例では、その他路線ＩＩａの内、上記鑑定評価を行った位置と同じ価格形成要因、すなわち幅員４ｍ、駅からの距離２００ｍの位置Ｔａの路線価は、上記主要路線価に比準率を乗じた価格となる。例えば、主要路線価が１００，０００円／ｍ^２であり、比準率が、上記主要路線の区間の中心位置とその他路線ＩＩａの路線価を求める位置Ｔａとにおける幅員と駅からの距離の差異を考慮して１．０２９であったとすると、上記その他路線ＩＩａの路線価は１０２，９００円／ｍ^２となる。

しかし、図７に示された場合では、鑑定評価した位置（標準宅地Ｓａに面した位置）と上記その他路線ＩＩａの路線価を求める位置Ｔａとでは、価格形成要因が同じであるにもかかわらず、算出されたその他路線ＩＩａの路線価が鑑定評価した位置の路線価より高くなってしまい、その妥当性に問題が生じる。これは、主要路線の鑑定評価を主要路線の中心位置で行えなかったために、鑑定評価した位置と主要路線の中心位置とにおける価格形成要因の間に差異があるためである。

本発明の目的は、主要路線の路線価を調整して、主要路線以外の路線の路線価の算出を適切に行うことができる路線価算出装置及び路線価算出プログラムを提供することにある。

上記目的を達成するために、本発明の一実施形態は、路線価算出装置であって、現況利用用途が同じである用途地区を、その状況が類似する地域毎に区分した状況類似地域に設定された標準宅地の鑑定評価に基づく主要路線の路線価を、予め決定した当該主要路線の路線価の仮想評価位置における価格形成要因と、前記鑑定評価を行った標準宅地に面する前記主要路線の区間内の位置における価格形成要因との差異に基づいて補正して補正主要路線価とする主要路線価決定手段と、前記補正主要路線価及び、主要路線以外の路線の価格形成要因と前記仮想評価位置における価格形成要因との差異に基づいて主要路線以外の路線の路線価を算出する路線価算出手段と、を備えることを特徴とする。

また、上記状況類似地域毎に前記路線価算出手段が算出した路線価を、前記状況類似地域の境界において比較し、前記境界における路線価の較差が所定の基準値を超えた場合に、前記補正主要路線価が不適である旨を、基準値を超えていない場合に適である旨を報知する比較結果報知手段を備えるのが好適である。

また、上記較差が所定の基準値を超えた場合に前記路線価の較差を所定の基準値以内にするための補正主要路線価の候補を提示する路線価候補提示手段を備えるのが好適である。

本発明の一実施形態は、路線価算出プログラムであって、コンピュータを、現況利用用途が同じである用途地区を、その状況が類似する地域毎に区分した状況類似地域に設定された標準宅地の鑑定評価に基づく主要路線の路線価を、予め決定した当該主要路線の路線価の仮想評価位置における価格形成要因と、前記鑑定評価を行った標準宅地に面する前記主要路線の区間内の位置における価格形成要因との差異に基づいて補正して補正主要路線価とする主要路線価決定手段、前記補正主要路線価及び、主要路線以外の路線の価格形成要因と前記仮想評価位置における価格形成要因との差異に基づいて主要路線以外の路線の路線価を算出する路線価算出手段、として機能させることを特徴とする。

本発明によれば、主要路線の路線価を調整して、主要路線以外の路線の路線価の算出を適切に行うことができる。

実施形態にかかる路線価算出装置の一実施形態の機能ブロック図である。用途地区としての住宅地区を区分した状況類似地域Ａ、Ｂの状況の例を示す図である。実施形態にかかる路線価算出装置の動作例のフロー図である。実施形態にかかる路線価候補提示部の動作例のフロー図である。図３、図４の処理で求められた路線価の算出結果の例を示す図である。従来の比準表の例を示す図である。鑑定評価により主要路線価を決定する場合の例を示す図である。

以下、本発明を実施するための形態（以下、実施形態という）を、図面に従って説明する。

図１には、実施形態にかかる路線価算出装置の一実施形態の機能ブロック図が示される。図１において、路線価算出装置は、主要路線価決定部１０、路線価算出部１２、比較結果報知部１４、路線価候補提示部１６、記憶部１８、通信部２０、入力部２２及び出力部２４を含んで構成されている。

本実施形態にかかる路線価算出装置は、予め不動産鑑定士による鑑定評価結果（評価額の７割価格）である主要路線の路線価（主要路線価）を、路線価の形成に影響を及ぼす価格形成要因に基づいて補正し、補正後の主要路線価に基づいて各路線の路線価を算出する装置である。なお、本明細書において主要路線とは、標準宅地に接した路線をいう。標準宅地は、上述した通り、現況利用用途が同じである用途地区を、さらにその状況が類似する地域毎に区分した状況類似地域に１箇所設定される。

主要路線価決定部１０は、仮想評価位置決定部１０ａ、価格形成要因取得部１０ｂ及び主要路線価補正部１０ｃを含んでいる。仮想評価位置決定部１０ａは、鑑定評価の対象である主要路線の区間の仮想評価位置として、主要路線の区間内の適宜な位置を設定する。ここで、仮想評価位置とは、例えば上記区間の中心位置等の、本来当該位置に標準宅地が存在していることが鑑定評価のために理想と考えられる位置、すなわち標準宅地に面する位置における価格形成要因と主要路線の価格形成要因が一致している位置であり、予めあるいは路線価算出処理時に使用者が入力して記憶部１４に記憶させておく。

また、価格形成要因取得部１０ｂは、鑑定評価の対象である主要路線の路線価の形成に影響を及ぼす価格形成要因を取得する。この場合、価格形成要因取得部１０ｂは、仮想評価位置決定部１０ａが設定した仮想評価位置、及び不動産鑑定士が実際に鑑定評価を行った位置（主要路線の区間内の標準宅地に面する位置）等について価格形成要因を取得する。この価格形成要因としては、例えば道路幅員、道路の種類（国道、県道、市道等）、舗装の有無、勾配の程度その他の街路条件、最寄り駅からの距離、官公庁や学校からの距離、大型店舗までの距離その他の交通・接近条件、及び画地の配置の整然性、宅地の利用度、日照、通風、眺望等の良否その他の環境条件等を例示できるが、これらには限定されない。上記価格形成要因は、予め設定されており、記憶部１８または路線価算出装置の外部の適宜なデータベースに格納されている。価格形成要因取得部１０ｂは、上記外部のデータベースあるいは記憶部１８に予め格納されている価格形成要因を読み出して主要路線価補正部１０ｃに出力する。

また、主要路線価補正部１０ｃは、価格形成要因取得部１０ｂが取得した仮想評価位置における価格形成要因と、不動産鑑定士が鑑定評価を行った主要路線の区間内の位置における価格形成要因との差異に基づいて不動産鑑定士の評価結果である主要路線の路線価（主要路線価）を補正して補正主要路線価とする。この場合、主要路線価補正部１０ｃは、価格形成要因取得部１０ｂから出力された上記価格形成要因の差異を、予め決定された基準（テーブル等）に基づいて数値化し、この数値を主要路線補正係数として不動産鑑定士の評価結果である主要路線価に乗じて補正主要路線価を求める構成が好適である。

次に、路線価算出部１２は、主要路線以外の路線の価格形成要因と上記仮想評価位置における価格形成要因との差異に基づいてその他路線補正係数を算出し、このその他路線補正係数を上記主要路線価決定部１０が決定した（主要路線価補正部１０ｃが主要路線価を補正した後の）補正主要路線価に乗じて主要路線以外の路線の路線価を算出する。なお、上記その他路線補正係数の算出は、主要路線価補正部１０ｃの主要路線補正係数算出処理と同様に行うことができる。

比較結果報知部１４は、上記用途地区をさらにその状況が類似する地域毎に区分した状況類似地域毎に上記路線価算出部１２が算出した路線価を、上記状況類似地域の境界において比較し、この境界における路線価の較差が所定の基準値を超えた場合に、上記補正主要路線価が不適である旨を、基準値を超えていない場合に適である旨を報知する。この比較処理の詳細は後述する。

路線価候補提示部１６は、比較結果報知部１４の比較処理の結果である路線価の較差が所定の基準値を超えた場合に、路線価の較差を所定の基準値以内にするための補正主要路線価の候補を提示する。

記憶部１８は、ハードディスク装置、ソリッドステートドライブ（ＳＳＤ）等の不揮発性メモリに、上記仮想評価位置、価格形成要因及びＣＰＵの動作プログラム等の、上記各処理に必要な情報を記憶させる。なお、記憶部１８としては、デジタル・バーサタイル・ディスク（ＤＶＤ）、コンパクトディスク（ＣＤ）、光磁気ディスク（ＭＯ）、フレキシブルディスク（ＦＤ）、磁気テープ、電気的消去および書換可能な読出し専用メモリ（ＥＥＰＲＯＭ）、フラッシュ・メモリ等を使用してもよい。

通信部２０は、ＵＳＢ（ユニバーサルシリアルバス）ポート、ネットワークポートその他の適宜なインターフェースにより構成され、路線価算出装置がネットワーク等の通信手段を介して外部の装置とデータをやり取りするために使用する。

入力部２２は、キーボード、マウス等のポインティングデバイス、タッチパネル等の入力装置から入力された情報を受け付け、記憶部１８に記憶する。

出力部２４は、液晶ディスプレイ等の表示装置、印刷装置、スピーカ等の音声出力装置等に路線価の算出結果、報知情報等を出力して利用者に提示する。

なお、上記路線価算出装置は、ＣＰＵ、ＲＯＭ、ＲＡＭ、不揮発性メモリ、Ｉ／Ｏ等を備えており、装置全体の制御及び各種演算を行うコンピュータとして構成されている。

図２には、用途地区としての住宅地区を区分した状況類似地域Ａ、Ｂの状況の例が示される。図２では、状況類似地域Ａ、Ｂがそれぞれ二点鎖線で囲まれた領域として示されている。状況類似地域Ａは駅ａの周辺領域であり、状況類似地域Ｂは駅ｂの周辺領域である。なお、路線価は上記状況類似地域内の全ての路線が算出対象となるが、図２の例では、状況類似地域Ａ、Ｂにそれぞれ設定された標準宅地Ｓａ、Ｓｂに接するそれぞれの主要路線Ｉａ、Ｉｂ（図２では主Ｉａ、主Ｉｂと表示する）、及び状況類似地域Ａ、Ｂに存在する主要路線以外の路線（その他路線という）ＩＩａ、ＩＩｂ（図２では他ＩＩａ、他ＩＩｂと表示する）の路線価を算出する例を説明する。なお、図２では、主要路線Ｉａ、Ｉｂ及びその他路線ＩＩａ、ＩＩｂの区間を矢印で示している。また、図２の例では、標準宅地Ｓａ、Ｓｂについて予め不動産鑑定士による鑑定評価結果に基づいて主要路線価が決定され、記憶部１８に記憶されている。

また、図３には、本実施形態にかかる路線価算出装置の動作例のフローが示される。以下、図２及び図３に基づき、路線価算出装置の動作を説明する。

図３において、主要路線価決定部１０が、上記状況類似地域Ａ、Ｂの路線価の算出指示等の適宜な動作開始命令を受け取ると、仮想評価位置決定部１０ａが、図２に示された主要路線Ｉａ、Ｉｂについて、仮想評価位置を決定する（Ｓ１）。上記動作開始命令は、キーボード、マウス、タッチパネル等の入力装置から入力して入力部２２が受け付けてもよいし、他のコンピュータ等から通信回線を介して送信し、通信部２０が受け付けてもよい。入力部２２または通信部２０が受け付けた動作開始命令は、主要路線価決定部１０に渡される。

また、上記Ｓ１の仮想評価位置を決定する処理は、例えば仮想評価位置決定部１０ａが記憶部１８に記憶された仮想評価位置を表す座標情報を読み出すことにより行う。仮想評価位置を表す座標情報は、利用者が予め入力し、記憶部１８に記憶させておいてもよいし、仮想評価位置決定部１０ａが当該主要路線を含む地図画像を出力部２４を介して表示装置に表示させ、利用者がマウスのクリック動作、タッチパネルへのタッチ等により指定した主要路線上の点の座標情報を入力部２２が受け付け、この座標情報を仮想評価位置決定部１０ａが仮想評価位置として記憶部１８に記憶させてもよい。なお、マウス、タッチパネル等による主要路線上の点の指定は、例えば当該指定された点に対応する画素の画面上の座標を入力部２２が検出し、予め作成され、記憶部１８等に格納された画面上の座標と表示されている地図上の座標との対応関係テーブルに基づき、主要路線上の点として認識する構成とすることができる。あるいは、互いに隣接する複数の画素により画素領域を設定し、各画素領域に画面上の座標を設定しておき、上記指定された点に対応する画素を含む画素領域の画面上の座標と上記同様に作成した対応関係テーブルとに基づき主要路線上の点として認識する構成としてもよい。なお、上記対応関係テーブルでは、画素または画素領域の画面上の座標と地図上の座標との対応関係が、上記地図画像が画面上を移動し、または表示倍率（地図の縮尺）が変更されたことに伴って変化した場合に、画素または画素領域の画面上の座標の値の変動量が演算されて対応関係テーブルに反映される構成とするのが好適である。

あるいは、主要路線の中心位置の座標情報を仮想評価位置として自動的に算出し画面上に表示してもよく、さらに自動算出された位置をユーザーがマウス等により修正してもよい。

図２の例では、上述のようにして決定された仮想評価位置が、状況類似地域Ａ、ＢについてそれぞれＰａ、Ｐｂと表示されている。

次に、価格形成要因取得部１０ｂは、図２に示された標準宅地Ｓａ、Ｓｂ及び仮想評価位置Ｐａ、Ｐｂについて路線価の形成に影響を及ぼす価格形成要因を、上記外部のデータベースあるいは記憶部１８から読み出して取得する（Ｓ２）。取得した価格形成要因は、主要路線価補正部１０ｃに出力する。

主要路線価補正部１０ｃは、価格形成要因取得部１０ｂから取得した仮想評価位置Ｐａ、Ｐｂにおける価格形成要因と、不動産鑑定士が鑑定評価を行った標準宅地Ｓａ、Ｓｂに面する主要路線の区間内の位置における価格形成要因との差異に基づいて、不動産鑑定士の評価結果である主要路線価を補正して補正主要路線価とする（Ｓ３）。この場合、上述したように、主要路線価補正部１０ｃが上記価格形成要因の差異を、予め決定され、記憶部１８等に格納された基準（テーブル等）に基づいて数値化して主要路線補正係数として使用する。なお、この主要路線補正係数は、上記主要路線価に乗じて補正主要路線価を算出するために使用する。

上記主要路線補正係数を例示すると、例えば図２において、鑑定評価を行った状況類似地域Ａにおける主要路線Ｉａの区間内の標準宅地Ｓａに面する位置の道路幅員が４．０ｍであり、仮想評価位置Ｐａの道路幅員が３．５ｍである場合に、この道路幅員の差異に関する主要路線補正係数を０．９８とし、標準宅地Ｓａに面する位置の駅ａからの距離が２００ｍであり、仮想評価位置Ｐａの駅ａからの距離が３００ｍである場合には、駅ａからの距離の差異に関する主要路線補正係数を０．９９とするというように、価格形成要因の差異を数値化する。なお、他の価格形成要因についても、同様に数値化することができる。

価格形成要因が上記道路幅員及び駅ａからの距離についてのみ差異があると仮定した場合に、標準宅地Ｓａの鑑定評価に基づく主要路線Ｉａの主要路線価が１００，０００円／ｍ^２であるとすると、仮想評価位置Ｐａにおける路線価（補正主要路線価）は、上記主要路線価に上記二つの補正係数（主要路線補正係数、その他路線補正係数）を乗じて求められる。すなわち、

補正主要路線価＝１００，０００×０．９８×０．９９＝９７，０２０円／ｍ^２
となる。

なお、上記補正主要路線価は、状況類似地域Ｂにおける主要路線Ｉｂについても算出される。算出された補正主要路線価は、主要路線価決定部１０が出力部２４を介してディスプレイへの表示、プリントアウト等を行ってもよい。

次に、路線価算出部１２は、上記補正主要路線価及び、主要路線以外の路線の価格形成要因と前記仮想評価位置における価格形成要因との差異に基づいて主要路線以外の路線の路線価を算出する（Ｓ４）。図２の例では、状況類似地域Ａ、Ｂにおいて、その他路線ＩＩａ、ＩＩｂの路線価を求める位置Ｔａ、Ｔｂにおける価格形成要因と、主要路線Ｉａ、Ｉｂの仮想評価位置Ｐａ、Ｐｂにおける価格形成要因との差異に基づいて路線価算出部１２がその他路線補正係数を算出する。ここで、その他路線補正係数の算出は、主要路線価補正部１０ｃの場合と同様に、予め決定され、記憶部１８等に格納された基準（テーブル等）に基づいて上記価格形成要因の差異を数値化することにより行う。また、その他路線ＩＩａ、ＩＩｂの路線価を求める位置Ｔａ、Ｔｂにおける価格形成要因は、価格形成要因取得部１０ｂが取得して路線価算出部１２に出力する構成でもよいし、路線価算出部１２が上記外部のデータベースあるいは記憶部１８から読み出して取得する構成としてもよい。

例えば、その他路線ＩＩａにおいて路線価を求める位置Ｔａの道路幅員が４．０ｍである場合に、仮想評価位置Ｐａの道路幅員（３．５ｍ）との差異に関するその他路線補正係数を１．０２とし、その他路線ＩＩａにおいて路線価を求める位置Ｔａの駅ａからの距離が２００ｍである場合に、仮想評価位置Ｐａの駅ａからの距離（３００ｍ）との差異に関するその他路線補正係数を１．０１とする。

価格形成要因が上記道路幅員及び駅ａからの距離についてのみ差異があると仮定した場合に、主要路線Ｉａの補正主要路線価が、上述したように９７，０２０円／ｍ^２であるので、その他路線ＩＩａにおいて路線価を求める位置Ｔａにおける路線価は、上記補正主要路線価に上記二つの補正係数（主要路線補正係数、その他路線補正係数）を乗じて求められる。すなわち、

路線価＝９７，０２０×１．０２×１．０１＝９９，９５０円／ｍ^２
となる。

この路線価は、その他路線ＩＩａにおいて路線価を求める位置Ｔａと価格形成要因が同じである、上記主要路線Ｉａの区間内の標準宅地Ｓａに面する位置の主要路線価とほぼ同じ値となっており、路線価の間に矛盾が生じていない。

なお、状況類似地域Ｂのその他路線ＩＩｂについても、同様にして路線価を求める位置Ｔｂにおける路線価が路線価算出部１２により算出される。また、以上のようにして算出された路線価は、路線価算出部１２が出力部２４を介してディスプレイへの表示、プリントアウト等を行うことにより利用者に提示する。

次に、比較結果報知部１４は、状況類似地域毎に上記路線価算出部１２が算出する路線価を、上記状況類似地域の境界において比較する（Ｓ５）。この処理は、例えば、図２において、状況類似地域Ａのその他路線ＩＩａと、状況類似地域Ｂのその他路線ＩＩｂについて、路線価算出部１２が上記Ｓ４の手順により状況類似地域Ａと状況類似地域Ｂの境界Ｌにおける路線価を、状況類似地域Ａ側と状況類似地域Ｂ側とで算出し、算出された両方の路線価を比較結果報知部１４が比較することにより行う。この場合、上記路線価を求める位置Ｔａ、Ｔｂが境界Ｌ上にあるとしてそれぞれ路線価が算出される。その他路線ＩＩａとその他路線ＩＩｂとは、上記境界Ｌで連続している（繋がっている）路線であるので、上記境界Ｌにおいて両方の状況類似地域Ａ、Ｂ側で路線価を算出すれば、同じ位置の路線価を別の算出手順で算出したことになる。ここで、状況類似地域Ａ側及びＢ側で路線価の算出に使用された補正主要路線価（状況類似地域Ａ側では仮想評価位置Ｐａにおける路線価、状況類似地域Ｂ側では仮想評価位置Ｐｂにおける路線価）が適切であれば、状況類似地域Ａ側及びＢ側で算出した上記境界Ｌにおける路線価の較差が予め定めた基準値（閾値）以下となる。

そこで、比較結果報知部１４は、状況類似地域Ａ側及びＢ側で算出した路線価を上記境界Ｌにおいて比較し、その較差が予め定めた閾値より大きいか否かを確認する（Ｓ６）。上記較差が閾値以下の場合は、上記補正主要路線価が適切である旨を報知し（Ｓ７）、当該補正主要路線価を記憶部１８に格納して処理を終了する。この場合の報知処理は、比較結果報知部１４が出力部２４を介してディスプレイへの表示、プリントアウト、スピーカ等からの音声出力等により行う。

一方、Ｓ６において、上記較差が閾値より大きい場合は、比較結果報知部１４が、上記補正主要路線価が不適切である旨を報知し（Ｓ８）、路線価候補提示部１６が上記境界Ｌにおける路線価の較差を所定の基準値以内にするための補正主要路線価またはその算出に用いる主要路線補正係数（以下、「補正主要路線価等」と呼ぶ。）の候補を提示する（Ｓ９）。補正主要路線価の候補は、状況類似地域Ａ側及びＢ側でそれぞれ提示される。また、補正主要路線価の候補の提示は、比較結果報知部１４が出力部２４を介してディスプレイへの表示、プリントアウト等により行うことができる。

図４には、上記Ｓ９における路線価候補提示部１６の動作例のフローが示される。路線価候補提示部１６は、路線価算出部１２が主要路線以外の路線の路線価を算出する際に使用した補正主要路線価及びその他路線補正係数を取得し（Ｓ１１）、例えば補正主要路線価等を予め設定した刻みで変更する（Ｓ１２）。なお、補正主要路線価等を変更する際の変更方法、すなわち補正主要路線価の値が大きくなる方向の変更のみを行うのか、小さくなる方向の変更のみを行うのか、あるいはその両方を行うのか、及び状況類似地域Ａにおける主要路線Ｉａの補正主要路線価のみを変更するのか、状況類似地域Ｂにおける主要路線Ｉｂの補正主要路線価のみを変更するのか、あるいは両方の補正主要路線価を変更するのか等については、予め利用者が設定しておく。図２の例では、路線価候補提示部１６が、状況類似地域Ａ、Ｂにおける主要路線Ｉａ、Ｉｂの補正主要路線価と、その他路線ＩＩａ、ＩＩｂの路線価を求めるためのその他路線補正係数を取得して、上記補正主要路線価について上記変更処理を行う。なお、この際、上記その他路線補正係数は変更しない。

次に、路線価候補提示部１６は、変更後の補正主要路線価に上記その他路線補正係数を乗じた値により状況類似地域Ａ側及びＢ側で算出した、上記境界Ｌにおけるその他路線ＩＩａ、ＩＩｂの路線価の較差を算出し、当該較差が閾値以下であるか否かを確認する（Ｓ１３）。なお、この場合に用いる初期の閾値は、Ｓ６で使用した閾値と同じ値とすることが好適である。

Ｓ１３において、上記較差が閾値以下の場合には、そのときの補正主要路線価を候補として利用者に提示する（Ｓ１４）。補正主要路線価の候補の提示は、比較結果報知部１４が出力部２４を介してディスプレイへの表示、プリントアウト等により行うことができる。一方、Ｓ１３において上記較差が閾値より大きい場合には、Ｓ１２からの処理を繰り返す。

図３に戻り、路線価候補提示部１６による以上の処理により、Ｓ９において補正主要路線価の候補が提示された場合には、利用者が入力部２２から、当該補正主要路線価の候補を採用するか否かの入力を行う。採用（較差を許容）する旨の入力がされた場合には（Ｓ１０）、当該補正主要路線価の候補を補正主要路線価として記憶部１８に格納して処理を終了する。一方、Ｓ１０において、不採用（較差を許容できない）の旨の入力がされた場合には、Ｓ１３で使用した閾値を予め定めた刻みで小さくして、再度Ｓ９の処理を行う。

本実施形態にかかる路線価算出装置は、以上のようにして決定された補正主要路線価を使用し、当該補正主要路線価が設定された状況類似地域内の各路線について路線価を適切に算出することができる。

上述した、図３、図４の各ステップを実行するためのプログラムは、記録媒体に格納することも可能であり、また、そのプログラムを通信手段によって提供しても良い。その場合、例えば、上記説明したプログラムについて、「プログラムを記録したコンピュータ読み取り可能な記録媒体」の発明または「データ信号」の発明として捉えても良い。

図５（ａ）、（ｂ）には、上記図３、図４の処理で求められた路線価の算出結果の例の概念図が示される。図５（ａ）、（ｂ）では、状況類似地域Ａ、Ｂが二点鎖線により囲まれた領域として示されている。また、主要路線価補正部１０ｃが算出した、主要路線Ｉａ、Ｉｂの仮想評価位置Ｐａ、Ｐｂにおける補正主要路線価が「主」で示されている。さらに、路線価算出部１２が算出した主要路線以外の路線（その他路線ＩＩａ、ＩＩｂ）の路線価の変化が実線で示される。その他路線ＩＩａ、ＩＩｂの路線価が変化しているのは、その他路線ＩＩａ、ＩＩｂの位置に応じて上記価格形成要因が変化し、路線価算出部１２が算出するその他路線補正係数が変化するからである。なお、図５（ａ）、（ｂ）では、図の上下方向で路線価の高低（上方向が路線価高）が示されている。

図５（ａ）に示されるように、状況類似地域Ａと状況類似地域Ｂの境界Ｌにおけるその他路線ＩＩａ、ＩＩｂの路線価に較差Ｄが生じている場合には、上述したように路線価候補提示部１６が上記境界Ｌにおける路線価の較差Ｄを所定の基準値以内にするための補正主要路線価の候補を提示する。図５（ａ）では、状況類似地域Ａ側の主要路線Ｉａの補正主要路線価を高くするか、状況類似地域Ｂ側の主要路線Ｉｂの補正主要路線価を低くする。なお、状況類似地域Ａ側の補正主要路線価を高くし、かつ状況類似地域Ｂ側の補正主要路線価を低くしてもよい。図５（ａ）で「主」に付された矢印が、補正主要路線価の変更（高くするか、低くするか）を表している。

図５（ｂ）には、上記補正主要路線価の候補を利用者が補正主要路線価として採用した場合の、その他路線ＩＩａ、ＩＩｂの路線価の状態が示されている。図５（ｂ）では、状況類似地域Ａと状況類似地域Ｂの境界Ｌにおけるその他路線ＩＩａ、ＩＩｂの路線価の較差Ｄが小さくなっている。従って、上記採用された補正主要路線価を使用すると、状況類似地域Ａ、Ｂ内の各路線の路線価を大きな矛盾なく算出することができる。

１０主要路線価決定部、１０ａ仮想評価位置決定部、１０ｂ価格形成要因取得部、１０ｃ主要路線価補正部、１２路線価算出部、１４比較結果報知部、１６路線価候補提示部、１８記憶部、２０通信部、２２入力部、２４出力部。

Claims

現況利用用途が同じである用途地区を、その状況が類似する地域毎に区分した状況類似地域に設定された標準宅地の鑑定評価に基づく主要路線の路線価を、予め決定した当該主要路線の路線価の仮想評価位置における価格形成要因と、前記鑑定評価を行った標準宅地に面する前記主要路線の区間内の位置における価格形成要因との差異に基づいて補正して補正主要路線価とする主要路線価決定手段と、
前記補正主要路線価及び、主要路線以外の路線の価格形成要因と前記仮想評価位置における価格形成要因との差異に基づいて主要路線以外の路線の路線価を算出する路線価算出手段と、
を備えることを特徴とする路線価算出装置。
前記状況類似地域毎に前記路線価算出手段が算出した路線価を、前記状況類似地域の境界において比較し、前記境界における路線価の較差が所定の基準値を超えた場合に、前記補正主要路線価が不適である旨を、基準値を超えていない場合に適である旨を報知する比較結果報知手段を備えることを特徴とする請求項１に記載の路線価算出装置。
前記較差が所定の基準値を超えた場合に前記路線価の較差を所定の基準値以内にするための補正主要路線価の候補を提示する路線価候補提示手段を備えることを特徴とする請求項２に記載の路線価算出装置。
コンピュータを、
現況利用用途が同じである用途地区を、その状況が類似する地域毎に区分した状況類似地域に設定された標準宅地の鑑定評価に基づく主要路線の路線価を、予め決定した当該主要路線の路線価の仮想評価位置における価格形成要因と、前記鑑定評価を行った標準宅地に面する前記主要路線の区間内の位置における価格形成要因との差異に基づいて補正して補正主要路線価とする主要路線価決定手段、
前記補正主要路線価及び、主要路線以外の路線の価格形成要因と前記仮想評価位置における価格形成要因との差異に基づいて主要路線以外の路線の路線価を算出する路線価算出手段、
として機能させることを特徴とする路線価算出プログラム。