JP4327148B2 - 地価分析システム、方法及びプログラム - Google Patents
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Description
ける実勢価格が求められることが多い。
(1)本発明の地価分析システムは、
地図を表示する地図表示手段と、
前記地図に含まれる複数の地点における地価情報を記憶する地価情報記憶手段と、
前記地図上で地価分析の対象となる地点を含む所定の広さを有する地価分析対象範囲の指定を受ける地価分析対象範囲指定手段と、
前記地価分析対象範囲指定手段によって指定された前記地価分析対象範囲に含まれる複数の前記地点の前記地価情報を、所定の補正基準に従って補正することにより、前記地価分析対象範囲に含まれる前記地点における実勢価格を算出する実勢価格分析手段と、
を備えていることを特徴とする。
図1は、本実施形態に係る地価分析システム1の構成を示す。この地価分析システム1は、地図を記憶する地図データベース(地図記憶手段)11、地図を表示する地図表示手段12、上記地図に含まれる複数の地点における各種の地価情報を記憶する地価情報データベース(地価記憶手段)13、地図上で地価分析の対象となる範囲(以下、地価分析対象範囲という)の指定を受ける地価分析対象範囲指定手段14、路線価を示す線分上に複
数の地点(以下、地価モデルポイントという)を設け、この地価モデルポイントと路線価とを関連付けて記憶させる地価モデルポイント作成手段15、及び地価分析対象範囲内の前記地価モデルポイントにおける実勢価格を分析する実勢価格分析手段16を備えている。
横浜、神戸、名古屋、北九州、札幌、川崎、福岡、広島、仙台、千葉の12市)、最小行
政区画(市区町村)を表示する表示レベルとし、又はこれより詳細な表示レベル、例えば個人の表札情報まで表示する表示レベルとすることもできる。
ところ、公的評価の水準は、公示価格を100としたとき、相続税路線価は80、固定資産税路線価は70と決められている。
事例付近の公示価格を算出することができる。同様に、取引事例の固定資産税路線価を使用した場合は、この固定資産税路線価を0.7で除することにより、擬似的に取引事例付
近の公示価格を算出することができる。
ここで、再調達原価とは、たとえばその建物を、その時点でもう一度建築した場合にかかる原価である。
無、 騒音、大気の汚染、各画地の面積、配置及び利用の状態、街並み、眺望、景観等の
良否、都市計画、用途地域、建蔽率、容積率などを例示できる。
は、まず、この地価分析対象範囲24内の全ての地価モデルポイント54a,54b,54c・・・の位置座標が、上記ブロック・位置座標データベース56(図7参照)から検索される。
。点と線の関係は、「点は線の左側にある」、「点は線の上又は延長上にある」、「点は線の右側にある」、の三つの何れかに該当する。
イント54a,54b,54c・・・を設定したのと同様な効果が得られる。
54b,54c・・・に対応する路線価の価格から、下式により擬似的な公示価格が求
められる。この擬似的な公示価格は、地価モデルポイント54a,54b,54c・・
・に関連付けられて地価情報データベース13に格納される。
0、固定資産税路線価が70と決められている。本実施形態では、相続税路線価を用い
るので、上記係数kを0.8とする。同様に、固定資産税路線価による地価モデルポイ
ントの場合は係数kを0.7とする。
、上記地価分析部62では、例えば円によって指定された地価分析対象範囲24(図5
参照)内の地価モデルポイント54a,54b,54c・・・における擬似的な公示価
格が、下記式により補正される。これにより、地価モデルポイント54a,54b,5
4c・・・の実勢価格が算出される。
実勢価格=擬似的な公示価格×時点修正率×開差率データ×地域要因データの格差率
れにより、よりきめ細かに地域要因データを反映することができる。
に格納されている地図の中から、地図表示手段12で表示する地域の検索が行われる(S110)。
11 地図データベース
12 地図表示手段
13 地価情報データベース
14 地価分析対象範囲指定手段
15 地価モデルポイント作成手段
16 実勢価格分析手段
17 地価分析結果表示手段
18 印刷手段
19 インターネット
22 幹線道路
24 地価分析対象範囲
25 分析ボタン
51 座標変換部
52 計算部
53 路線価を示す線分
54a,54b,54c 地価モデルポイント
55 地価モデルポイント・格差率データベース
56 ブロック・位置座標データベース
57 地名・格差率データベース
61 検索部
62 地価分析部
Claims (21)
- 地図データベースに記憶されている地図を表示する地図表示手段と、
前記地図に含まれる複数の地点における路線価と、前記路線価が同一の範囲を示す線分と、地価変動指数及び実勢価格と公示価格との比を示す開差率データのうち少なくとも一つとを記憶する地価情報記憶手段と、
前記路線価が同一の範囲を示す線分を分割して得られる複数の地点の位置座標を地価モデルポイントとして算出し、前記地価モデルポイントの位置座標及び前記路線価を関連付けて、前記地価情報記憶手段に記憶させる地価モデルポイント作成手段と、
前記地図上に地価分析の対象となる前記地価モデルポイントを含む所定の広さを有する地価分析対象範囲の指定を受ける地価分析対象範囲指定手段と、
前記地価分析対象範囲指定手段によって指定された前記地価分析対象範囲に含まれる前記地価モデルポイントの位置座標を基に、前記地価情報記憶手段から前記地価モデルポイントの前記路線価を読み出し、前記地価モデルポイントの前記路線価に、前記地価情報記憶手段から読み出した、前記地価モデルポイントに対応する価格時点の前記地価変動指数と評価日時点の前記地価変動指数との比に基づく時点修正率、及び前記実勢価格と前記公示価格との比に基づく前記開差率データのうち少なくとも一つを乗算することにより、前記地価分析対象範囲に含まれる前記地価モデルポイントのポイント実勢価格を算出し、前記地価分析対象範囲に含まれる前記地価モデルポイントでのポイント実勢価格によるヒストグラムの作成、前記地価分析対象範囲に含まれる前記ポイント実勢価格が示す典型価格の決定および前記地価分析対象範囲に含まれる前記ポイント実勢価格が示す価格帯の設定の少なくとも1つを行う実勢価格分析手段と、
前記作成されたヒストグラム、前記決定された典型価格、または、前記設定された価格帯を表示する実勢価格表示手段と、
を備えていることを特徴とする地価分析システム。 - 前記地価情報記憶手段は、更に前記地点に対して地域的要因の種類ごとに設定された地域要因格差の点数を記憶し、
前記実勢価格分析手段は、更に前記地点に対する前記地域要因格差の点数を加算した加算値の所定値に対する比率により、前記実勢価格を算出することを特徴とする請求項1に
記載の地価分析システム。 - 前記地価モデルポイント同士の間隔は、少なくともそれぞれの線分内では均一であることを特徴とする請求項1または2に記載の地価分析システム。
- 前記地価モデルポイントは、前記路線価を示す線分の両端を示す地点、及び前記線分を所定の長さで等分して得られる複数の地点に設定されることを特徴とする請求項1から3の何れか一項に記載の地価分析システム。
- 前記地価分析対象範囲指定手段は、前記地図上で円、楕円、又は三角形以上の多角形によって範囲を指定することを特徴とする請求項1から4の何れか一項に記載の地価分析システム。
- 前記地図上に表示される地域が複数のブロックに分割され、前記ブロックに対して前記地域要因格差の点数が設定されることを特徴とする請求項2に記載の地価分析システム。
- ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上の利用者端末と通信する手段を備え、
前記地図、前記作成されたヒストグラム、前記決定された典型価格、または、前記設定された価格帯は、前記利用者端末に表示されることを特徴とする請求項請求項1から6の何れか一項に記載の地価分析システム。 - ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上のサーバから、前記地図、前記作成されたヒストグラム、前記決定された典型価格、または、前記設定された価格帯を参照する手段を備えることを特徴とする請求項1から7の何れか一項に記載の地価分析システム。
- コンピュータが、
地図上で所定の広さを有する地価分析対象範囲の指定を受けることによって、前記地価分析対象範囲に含まれる地点の実勢価格を分析する地価分析方法であって、
前記コンピュータは、地図に含まれる複数の地点における路線価と、前記路線価が同一の範囲を示す線分と、地価変動指数及び実勢価格と公示価格との比を示す開差率データのうち少なくとも一つと、を記憶する地価情報記憶手段を有し、前記コンピュータが、
地図データベースに記憶されている地図を表示するステップと、
前記路線価が同一の範囲を示す線分を分割して得られる複数の地点の位置座標を地価モデルポイントとして算出し、前記地価モデルポイントの位置座標及び前記路線価を関連付けて、前記地価情報記憶手段に記憶させるステップと、
前記地図上に地価分析の対象となる前記地価モデルポイントを含む所定の広さを有する地価分析対象範囲の指定を受ける地価分析対象範囲指定ステップと、
前記地価分析対象範囲指定ステップにて指定された前記地価分析対象範囲に含まれる前記地価モデルポイントの位置座標を基に、前記地価情報記憶手段から前記地価モデルポイントの前記路線価を読み出し、前記地価モデルポイントの前記路線価に、前記地価情報記憶手段から読み出した、前記地価モデルポイントに対応する価格時点の前記地価変動指数と評価日時点の前記地価変動指数との比に基づく時点修正率、及び前記実勢価格と前記公示価格との比に基づく前記開差率データのうち少なくとも一つを乗算することにより、前記地価分析対象範囲に含まれる前記地価モデルポイントのポイント実勢価格を算出し、前記地価分析対象範囲に含まれる前記地価モデルポイントでのポイント実勢価格によるヒストグラムの作成、前記地価分析対象範囲に含まれる前記ポイント実勢価格が示す典型価格の決定および前記地価分析対象範囲に含まれる前記ポイント実勢価格が示す価格帯の設定の少なくとも1つを行うステップと、
前記作成されたヒストグラム、前記決定された典型価格、または、前記設定された価格帯を表示するステップと、
を実行することを特徴とする地価分析方法。 - 前記地価情報記憶手段は、更に前記地点に対して地域的要因の種類ごとに設定された地域要因格差の点数を記憶しており、
前記実勢価格を算出するステップは、更に前記地点に対する前記地域要因格差の点数を加算した加算値の所定値に対する比率により、前記実勢価格を算出することを特徴とする請求項9に記載の地価分析方法。 - 前記地価モデルポイント同士の間隔は、少なくともそれぞれの線分内では均一であることを特徴とする請求項9または10に記載の地価分析方法。
- 前記地価モデルポイントは、前記路線価を示す線分の両端を示す地点、及び前記線分を所定の長さで等分して得られる複数の地点に設定されることを特徴とする請求項9から11の何れか一項に記載の地価分析方法。
- 前記地価分析対象範囲指定手段によって、前記地価分析対象範囲の指定を受けるステップでは、前記地図上で円、楕円、又は三角形以上の多角形によって地価分析対象範囲の指定を受けることを特徴とする請求項9から12の何れか一項に記載の地価分析方法。
- 前記地図上に表示される地域が複数のブロックに分割され、前記ブロックに対して前記地域要因格差の点数が設定されることを特徴とする請求項10に記載の地価分析方法。
- ネットワークに接続されたインターフェースを介してネットワーク上の利用者端末と通信するステップを実行し、
前記地図、前記作成されたヒストグラム、前記決定された典型価格、または、前記設定された価格帯は、前記利用者端末に表示されることを特徴とする請求項9から14の何れか一項に記載の地価分析方法。 - 地図に含まれる複数の地点における路線価と、前記路線価が同一の範囲を示す線分と、地価変動指数及び実勢価格と公示価格との比を示す開差率データのうち少なくとも一つと、を記憶する地価情報記憶手段を有するコンピュータに、
地図データベースに記憶されている地図を表示するステップと、
前記路線価が同一の範囲を示す線分を分割して得られる複数の地点の位置座標を地価モデルポイントとして算出し、前記地価モデルポイントの位置座標及び前記路線価を関連付けて、前記地価情報記憶手段に記憶させるステップと、
前記地図上に地価分析の対象となる前記地価モデルポイントを含む所定の広さを有する地価分析対象範囲の指定を受ける地価分析対象範囲指定ステップと、
前記地価分析対象範囲指定ステップにて指定された前記地価分析対象範囲に含まれる前記地価モデルポイントの位置座標を基に、前記地価情報記憶手段から前記地価モデルポイントの前記路線価を読み出し、前記地価モデルポイントの前記路線価に、前記地価情報記憶手段から読み出した、前記地価モデルポイントに対応する価格時点の前記地価変動指数と評価日時点の前記地価変動指数との比に基づく時点修正率、及び前記実勢価格と前記公示価格との比に基づく前記開差率データのうち少なくとも一つを乗算することにより、前記地価分析対象範囲に含まれる前記地価モデルポイントのポイント実勢価格を算出し、前記地価分析対象範囲に含まれる前記地価モデルポイントでのポイント実勢価格によるヒストグラムの作成、前記地価分析対象範囲に含まれる前記ポイント実勢価格が示す典型価格の決定および前記地価分析対象範囲に含まれる前記ポイント実勢価格が示す価格帯の設定の少なくとも1つを行うステップと、
前記作成されたヒストグラム、前記決定された典型価格、または、前記設定された価格帯を表示するステップと、
を実行させることを特徴とする地価分析プログラム。 - 前記地価情報記憶手段は、更に前記地点に対して地域的要因の種類ごとに設定された地域要因格差の点数を記憶しており、
前記実勢価格を算出するステップは、更に前記地点に対する前記地域要因格差の点数を加算した加算値の所定値に対する比率により、前記実勢価格を算出することを特徴とする請求項16に記載の地価分析プログラム。 - 前記地価モデルポイント同士の間隔は、少なくともそれぞれの線分内では均一であることを特徴とする請求項16または17に記載の地価分析プログラム。
- 前記地価モデルポイントは、前記路線価を示す線分の両端を示す地点、及び前記線分を所定の長さで等分して得られる地点に設定されることを特徴とする請求項16から18の何れか一項に記載の地価分析プログラム。
- 前記地価分析対象範囲指定手段によって、前記地価分析対象範囲の指定を受けるステップでは、前記地図上で円、楕円、又は三角形以上の多角形によって前記地価分析対象範囲の指定を受けることを特徴とする請求項16から19の何れか一項に記載の地価分析プログラム。
- 前記地図上に表示される地域が複数のブロックに分割され、前記ブロックに対して前記地域要因格差の点数が設定されることを特徴とする請求項17に記載の地価分析プログラム。
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