JP6585748B2 - 電子契約による不動産賃貸契約支援システム - Google Patents

Description

本発明は、電子契約による不動産賃貸契約支援技術に関する。

従来、不動産物件の賃貸契約は、紙面によるやり取りで契約を締結していた。例えば、賃貸契約書を例に説明すると、契約当事者（契約を仲介する媒介者を含む）は、借主、貸主（又は管理会社）、仲介業者、宅地建物取引士などが複数居り、賃貸契約書の紙面を郵送などによりリレー方式で契約当事者間を回覧させ、各自が署名・捺印を行う。そして、複数の契約当事者全てが署名・捺印することで、契約が締結される。

このような紙面による契約締結プロセスを効率化するために、近年では電子契約システムが提案されている。電子契約システムは、例えば、契約書データをサーバなどにアップロードし、複数の各契約当事者は、アップロードされた契約書データに対して電子的な署名・捺印を行うことで、契約を締結することができる。各契約当事者は、任意のタイミングで電子的に署名・捺印することができると共に、契約当事者間での紙面でのやり取りが生じないので、契約締結業務を効率化することができる。

特許第４１５０６５９号公報

不動産賃貸契約では、入居希望者である借主と貸主との間で賃貸契約書を取り交わすが、賃貸契約書以外にも、駐車場契約書や保証委託契約書などの付随的な契約書を取り交わすことが多い。つまり、１つの賃貸契約において、契約種別の異なる複数の契約書を借主との間で取り交わすことが多く、契約種別に応じて契約当事者も異なる。

上述のように電子契約システムであれば、紙面でのやり取りがないため、手間の効率化を図ることができるものの、以下のような課題があった。

従来の電子契約システムは、アップロードされた契約書データに対して署名・捺印の依頼（以下、署名依頼という）を行うが、この際、署名依頼を通知する宛先を設定する必要がある。したがって、契約当事者であるにもかかわらず、署名依頼を通知する宛先に設定されていない契約当事者は、電子契約システム上で署名・捺印ができないことになる。特に、借主との間で契約種別の異なる複数の契約書を取り扱う場合、契約書データをアップロードし忘れたり、アップロードした各契約書データに対する署名依頼の設定（入力）を１つ１つ個別に行わなければならないため、署名依頼漏れや署名依頼先を間違えて設定したりしてしまうことがある。

特に、例えば、借主との間で保証委託契約（例えば、家賃債務保証委託契約）を締結する場合、貸主と保証会社とが予め保証契約を結び、保証会社が借主との間で保証委託契約を結ぶ（特許文献１参照）。このとき、保証会社は、貸主が決める保証会社であり、物件毎に異なる場合がある。また、同じ保証会社であっても、支店や営業所が異なれば、契約当事者（署名依頼先）が異なる。

このように１つの賃貸契約を契機に、借主との間で契約種別の異なる複数の契約書を取り交わす場合、複数の契約書毎に契約当事者が異なり、また契約種別が同じであっても契約当事者が異なることがため、電子契約システムを使用する場合に定型的（固定的）に署名依頼を設定することができず、署名依頼漏れや署名依頼先の設定ミスなどが生じてしまう問題があった。

また、契約書は、貸主（又は管理会社）や保証会社などが作成する。このとき、貸主や保証会社にとって、自身が作成し提供した契約書が、契約当事者以外の他の貸主や他の保証会社に送られたり、逆に送られて来なかったりすることは、望ましくない。つまり、契約書を提供した側にとっては、提供した契約書が送られて来ない場合、文書管理上、途中で紛失してしまったことになったり、身に覚えのない第三者の契約書が送られて来てしまった場合、文書管理上、その取り扱いが難しく、身に覚えのない契約書の送り主やその契約当事者に確認等をしなければならない手間が発生したりしていた。

したがって、借主との間で契約種別の異なる複数の契約書を電子契約で取り交わす場合、各契約当事者に対する署名依頼の漏れや設定ミスを低減しつつ、契約書を発行した契約当事者に間違いなく署名依頼が設定されるようにする仕組みが必要である。

そこで、本発明は、借主との間で締結される複数の契約書の電子契約上の取り扱いを支援する不動産賃貸契約支援システムを提供することを目的とする。

（１）本発明の電子契約による不動産賃貸契約支援システムは、契約種別毎に、電子契約による署名を依頼する複数の契約当事者が予め設定された契約種別テーブルを記憶する記憶部と、借主に対する契約当事者によって提供される契約書データであって前記借主の賃貸契約に関連した異なる複数の契約書データを一括して選択可能に制御するとともに、選択された前記契約書データ毎に、前記契約種別テーブルに登録された前記契約種別を関連付け可能に制御する契約書データ登録部と、一括して選択された複数の前記契約書データそれぞれの各契約当事者の署名依頼先を一括して設定可能な共通設定画面を提供するとともに、前記共通設定画面で設定された前記契約当事者の中から前記契約種別によって特定される該当の前記契約当事者の署名依頼先を抽出し、抽出された前記契約当事者の前記署名依頼先を含む個別設定画面を、前記契約書データ別に提供する契約当事者設定部と、前記個別設定画面を通じて設定された前記署名依頼先に対して、前記各契約書データ別に署名依頼を通知するとともに、前記契約当事者それぞれから提供される署名情報を取得する署名情報収集部と、前記契約書データに取得した前記署名情報を反映し、署名済み契約書データを生成する電子署名済み契約書データ生成部と、を有する。

ここで、前記契約書データは、前記契約書データを提供する契約当事者によって設定され、前記契約書データに付随するメタ情報が組み込まれており、前記契約当事者設定部は、選択された前記各契約書データに前記メタ情報が含まれている場合に、前記メタ情報に基づいて指定される前記契約当事者及び前記署名依頼先を前記共通設定画面及び前記個別設定画面に自動的に設定する。

（２）上記（１）において、前記メタ情報は、前記契約書データを提供した前記契約当事者を指定する第１メタ情報及び前記借主を指定する第２メタ情報が含まれている。前記契約当事者設定部は、前記共通設定画面及び前記個別設定画面において、前記第１メタ情報に基づいて、前記契約当事者及び前記契約当事者の署名依頼先を自動的に設定するとともに、前記第２メタ情報に基づいて、前記借主及び前記借主の署名依頼先を自動的に設定することができる。

（３）上記（１）又は（２）において、前記記憶部は、前記契約当事者毎に前記署名依頼先が関連付けられたマスタ情報を記憶することができる。このとき、前記契約当事者設定部は、前記メタ情報に含まれる前記契約書データを提供した前記契約当事者を指定する情報に基づいて、前記マスタ情報から前記署名依頼先を抽出し、前記マスタ情報から抽出された前記署名依頼先を用いて前記共通設定画面及び前記個別設定画面に自動的に設定することができる。

（４）上記（１）から（３）において、前記契約当事者設定部を通じて前記署名依頼先が設定された前記各契約書データを所定の記憶領域に記憶させるデータ管理部をさらに備えることができる。このとき、前記メタ情報は、前記契約書データを提供した前記契約当事者によって設定される前記契約当事者へのダウンロード制限情報を含むように構成することができ、前記データ管理部は、前記ダウンロード制限情報に基づいて、前記所定の記憶領域に記憶されている前記契約書データのダウンロード制御を行うことができる。

（５）上記（１）から（４）において、前記契約当事者設定部を通じて前記署名依頼先が設定された前記各契約書データを所定の記憶領域に記憶させるデータ管理部をさらに備えることができる。このとき、前記メタ情報は、前記契約書データを提供した前記契約当事者によって設定される前記契約書データのアクセス制限情報を含むように構成することができ、前記データ管理部は、前記アクセス制限情報に基づいて、前記所定の記憶領域に記憶されている前記契約書データへのアクセス制御を行うことができる。

（６）上記（１）から（５）において、前記契約種別は、賃貸契約、駐車場契約、保証委託契約、家財保険契約を含むように構成することができる。

（７）上記（１）から（６）において、前記署名情報収集部は、前記借主の借主端末に所定のＵＲＬ接続情報を含む署名依頼メッセージを送信し、前記所定のＵＲＬ情報に基づいてアクセスした前記借主端末に第１認証コード入力画面を表示させる認証処理と、前記認証処理がＯＫである場合に、前記契約書データが参照可能な署名手続画面を表示させ、前記署名手続画面を通じて前記借主の本人確認情報及び前記借主の印鑑又はサインの押印情報を前記署名情報として取得する署名情報収集処理と、を遂行することができる。ここで、前記署名依頼先は、前記借主端末で受信可能なメールアドレス又はショートメッセージサービスを通じたショートメールを受信可能な電話番号を適用することができる。

（８）本発明の電子契約による不動産賃貸契約を支援するコンピュータによって実行されるプログラムは、契約種別毎に、電子契約による署名を依頼する複数の契約当事者が予め設定された契約種別テーブルを記憶する第１機能と、借主に対する契約当事者によって提供される契約書データであって前記借主の賃貸契約に関連した異なる複数の契約書データを一括して選択可能に制御するとともに、選択された前記契約書データ毎に、前記契約種別テーブルに登録された前記契約種別を関連付け可能に制御する第２機能と、一括して選択された複数の前記契約書データそれぞれの各契約当事者の署名依頼先を一括して設定可能な共通設定画面を提供するとともに、前記共通設定画面で設定された前記契約当事者の中から前記契約種別によって特定される該当の前記契約当事者の署名依頼先を抽出し、抽出された前記契約当事者の署名依頼先を含む個別設定画面を、前記契約書データ別に提供する第３機能と、前記個別設定画面を通じて設定された前記署名依頼先に対して、前記各契約書データ別に署名依頼を通知するとともに、前記契約当事者それぞれから提供される署名情報を取得する第４機能と、前記契約書データに取得した前記署名情報を反映し、署名済み契約書データを生成する第５機能と、を前記コンピュータに実現させる。

このとき、前記契約書データは、前記契約書データを提供する契約当事者によって設定され、前記契約書データに付随するメタ情報が組み込まれており、前記第３機能は、選択された前記各契約書データに前記メタ情報が含まれている場合に、前記メタ情報に基づいて指定される前記契約当事者及び前記署名依頼先を前記共通設定画面及び前記個別設定画面に自動的に設定する。

（９）本発明の電子契約による不動産賃貸契約支援装置は、契約種別毎に、電子契約による署名を依頼する複数の契約当事者が予め設定された契約種別テーブルを記憶する記憶部と、借主との間で不動産賃貸契約を媒介し、前記借主に対する契約当事者から契約書データを受け取る仲介業者の仲介業者端末に対して、前記借主の賃貸契約に関連した異なる複数の前記契約書データを一括して選択可能に制御するとともに、選択された前記契約書データ毎に、前記契約種別テーブルに登録された前記契約種別を選択可能に制御する契約書データ登録部と、前記仲介業者端末に一括して選択された前記契約種別が異なる複数の前記契約書データそれぞれの各契約当事者の署名依頼先を一括して設定可能な共通設定画面を提供するとともに、前記仲介業者端末を通じて前記共通設定画面で設定された前記契約当事者の中から前記契約種別によって特定される該当の前記契約当事者の署名依頼先を抽出し、抽出された前記契約当事者の署名依頼先を含む個別設定画面を、前記契約書データ別に提供する契約当事者設定部と、前記個別設定画面を通じて設定された前記署名依頼先に対応する前記借主の借主端末及び前記借主に対する契約当事者の契約当事者端末に対して、前記各契約書データ別に署名依頼を通知するとともに、前記借主端末及び前記契約当事者端末それぞれから署名情報を受信する署名情報収集部と、前記契約書データに取得した前記署名情報を反映し、署名済み契約書データを生成する電子署名済み契約書データ生成部と、を有する。

このとき、前記契約書データは、前記契約書データを提供する契約当事者によって設定され、前記契約書データに付随するメタ情報が組み込まれており、前記契約当事者設定部は、選択された前記各契約書データに前記メタ情報が含まれている場合に、前記メタ情報に基づいて指定される前記契約当事者及び前記署名依頼先を前記共通設定画面及び前記個別設定画面に自動的に設定する。

本発明によれば、借主の賃貸契約に関連した異なる契約書データを複数選択可能に制御することで、必要な契約書データを一括してアップロードすることができ、アップロード漏れを抑制することができる。

そして、一括してアップロードされた複数の契約書データそれぞれの各契約当事者の署名依頼先を共通設定画面で集約して設定しつつ、電子契約による署名を依頼する契約当事者が予め設定された契約種別の関連付けに基づいて、共通設定画面で設定された契約当事者の中から該当する契約当事者の署名依頼先を抽出し、抽出された契約当事者の署名依頼先を含む個別設定画面を契約書データ別に提供する。

このように構成することで、共通設定画面で一度に契約当事者の署名依頼先を設定することができ、複数の契約書毎に個別に契約当事者（署名依頼先）を入力する手間が低減し、かつ複数の契約書全体の契約当事者を共通設定画面で集約して把握することができる。つまり、複数の契約書全体の契約当事者を共通設定画面で集約して設定しつつ、契約書データ別の個別設定画面に契約種別に応じて共通設定画面での設定情報を引き継がせるため、署名依頼漏れや署名依頼先の設定ミスを低減させることができる。

さらに、契約書データに組み込まれるメタ情報に基づいて契約当事者及び署名依頼先を自動的に設定するため、契約書データを提供した契約当事者は、署名依頼先として確実に自身が設定されることになる。契約書データを提供したならば、その契約書データの署名依頼が確実に行われると共に、身に覚えのない契約書データの署名依頼を受け取ることがなくなる。

本発明は、借主との間で契約種別の異なる複数の契約書を電子契約で取り交わす際に、各契約当事者に対する署名依頼の漏れや設定ミスを低減しつつ、契約書を発行した契約当事者に間違いなく署名依頼が設定される。したがって、借主との間で締結される複数の契約書の電子契約上の取り扱いを円滑かつ的確に支援することができる。

第１実施形態の不動産賃貸契約支援システムのネットワーク構成図である。 第１実施形態の不動産賃貸契約支援システムの電子契約の仕組みを説明するための図である。 第１実施形態の賃貸契約支援装置の機能ブロック図である。 第１実施形態の一括送信ファイル選択画面例を示す図である。 第１実施形態の契約種別テンプレートを示す図である。 第１実施形態の契約当事者一括設定画面（共通設定画面）例を示す図である。 第１実施形態の個別設定画面例を示す図である。 第１実施形態の署名位置設定画面例を示す図である。 第１実施形態の契約書データの文書管理情報の一例を示す図である。 第１実施形態の文書一覧画面例を示す図である。 第１実施形態の不動産賃貸契約支援処理フローを示す図である。 第１実施形態の借主を一例にした署名情報収集処理フローを示す図である。 図１２に示す処理フローにおいて、借主端末に表示される画面例である。 図１２に示す処理フローにおいて、借主端末に表示される画面例であり、（ａ）は、印鑑タイプの電子署名作成画面、（ｂ）は、手書き入力タイプの電子署名作成画面である。 第１実施形態の契約書データに組み込まれるメタ情報及び送信先マスタ情報の一例を示す図である。 図１１に示した不動産賃貸契約支援処理フローにおいて、メタ情報を活用した処理例を示す図である。 第１実施形態の契約書データに組み込まれるメタ情報を活用した文書管理処理例を示す図である。

（第１実施形態）
図１から図１７は、第１実施形態に係る電子契約による不動産賃貸契約支援システムを説明するための図である。図１は、本実施形態の不動産賃貸契約支援システムのネットワーク構成図であり、借主端末１００，仲介業者端末２００，貸主端末（又は管理会社端末）４００，保証会社端末５００，保険会社端末６００は、無線又は有線でネットワークを介して賃貸契約支援装置（以下、支援装置という）３００に接続することができる。ネットワークは、インターネット等のＩＰ網やセキュアな専用回線網であってもよい。

各端末１００，２００，４００，５００，６００は、多機能携帯電話機やＰＤＡ(Personal Digital Assistant)等の移動通信端末装置、パーソナルコンピュータ（ノード型を含む）などの、通話機能、通信機能及び演算機能を備えた情報処理端末装置である。また、各端末１００，２００，４００，５００，６００は、ディスプレイ装置及び操作入力装置（タッチパネル等を含む）を備えることができ、さらには、支援装置３００から提供される画面などの各種情報を表示するブラウザを備え、ブラウザを介した表示及び入力の制御を行う。

図２は、不動産賃貸契約支援システムの電子契約の仕組みを説明するための図である。仲介業者は、借主と貸主との間で物件の賃貸契約を仲介する媒介者であり、借主の入居希望に基づいて、必要な契約書を建物の貸主、駐車場の貸主（建物の貸主と同一も場合もある）、保証会社、保険会社などの契約当事者から取得する。契約書は、借主に対する契約当事者によって仲介業者に提供される。このとき、仲介業者は、電子メールなどの通信手段を介して契約書を文書データで取得したり、紙面で提供された契約書をスキャニングして文書データ化したりすることができる。

また、契約書データの署名箇所には、予め各契約当事者の住所、氏名（又は名称）が記載された状態で提供されたり、一部又は全ての契約当事者の住所、氏名が空欄の状態で提供されたりする。仲介業者は、空欄の署名箇所について、適宜各契約当事者の住所、氏名などを記入することができる。契約書データの署名箇所に対する編集は、任意の文書作成アプリケーションを適用し、仲介者端末２００等で行うことができる。仲介業者は、本システムを通じて電子契約による署名依頼を行う場合、署名箇所において住所、氏名などの必要な情報が記入された状態か否かを確認し、必要な情報が記入されている状態の契約書データを本システムに適用することができる。

仲介業者は、仲介業者端末２００から支援装置３００に接続し、各契約当事者から提供された契約書の契約書データを、支援装置３００にアップロードする。仲介業者は、アップロードした契約書データの契約当事者の氏名又は名称、及び署名依頼先を入力する。署名依頼先とは、例えば、契約当事者のメールアドレスやＳＭＳ（ショートメッセージサービス）を利用可能な携帯電話番号などである。

支援装置３００は、設定された各契約当事者の署名依頼先に署名依頼メッセージを送信する。各契約当事者は、署名依頼メッセージの受信に伴い、支援装置３００に接続して署名情報や本人確認情報などを送信し、電子的な手段により署名を行う。

なお、仲介業者は、電子的な手段による署名を行う場合、電子証明書を事前に取得して電子署名を行うことができる。この場合、支援装置３００は、契約当事者から提供される電子証明書を、ユーザ登録情報に紐付けて予め保持するように構成することもでき、また、電子証明書を予め支援装置３００に登録せずに、その都度契約当事者が電子証明書による電子署名を支援装置３００に送信するように構成してもよい。仲介業者以外の署名・捺印が必要な契約当事者（例えば、貸主（貸主が委託する管理会社を含む）、宅地建物取引士、保証会社、保険会社など）についても、必要に応じて電子証明書を用いた電子署名を行うこともできる。

一方、本実施形態の不動産賃貸契約支援では、契約当事者である借主（個人）については、電子証明書を用いずに、複数要素認証によって電子署名と同等の電子的な手段による署名を行う。電子証明書は、電子的な情報のやり取りにおいて公的に本人を証明する身分証明書であるため、賃貸契約に伴って借主個人が電子証明書を取得するのは、手間及び負担が生じる。そこで、電子証明書が不要な複数要素認証によって、借主個人の署名であることの証明を担保している。複数要素認証については後述する。

支援装置３００は、各契約書データの署名情報の収集履歴、すなわち、署名履歴を管理する。支援装置３００は、契約書データ毎に契約当事者全ての署名情報が収集されたとき、電子署名済み契約書データを生成し、契約締結完了通知を該当する契約当事者に送信する。電子署名済み契約書データは、支援装置３００で保管されたり、契約締結後に必要に応じて支援装置３００から削除したりすることができる。

図３は、支援装置３００の機能ブロック図である。支援装置３００は、通信装置３１０、制御装置３２０及び記憶装置３３０を備える。通信装置３１０は、各端末１００，２００，４００，５００，６００との間の接続やデータ通信を管理、制御する。

制御装置３２０は、契約書データ登録部３２１、契約当事者設定部３２２、署名情報収集部３２３、電子署名済み契約書データ生成部３２４、契約締結通知部３２５、及びデータ管理部３２６を含んで構成されている。

図４は、一括送信ファイル選択画面例を示す図である。契約書データ登録部３２１は、図４に示す一括送信ファイル選択画面を仲介業者端末２００に提供し、借主の賃貸契約に関連した異なる契約書データを一括して複数選択可能に制御する。このとき、各契約書データに対して契約種別を選択（指定）できるように制御され、契約書データ登録部３２１は、図５に示す契約種別テンプレートに登録されている契約種別をリスト表示して選択できるようにする。仲介業者は、仲介業者端末２００側の所定の記憶領域に記憶された、契約当事者から提供される契約書データ（提供された契約書でデータ化したものを含む）を１つ１つ選択し、選択した各契約書データに対して契約種別を指定する。契約書データ登録部３２１は、一括送信ファイル選択画面において選択された複数の各契約書データを仲介業者端末２００から受信し、受信した契約書データ毎に、選択された契約種別を関連付けて記憶装置３３０に記憶する。

図５は、契約種別テンプレートを示す図である。契約種別テンプレートは、借主に対する契約当事者によって提供される契約書データ別に、電子契約による署名を依頼する契約当事者が予め設定された情報である。上述のように、不動産賃貸契約において、入居希望者である借主と貸主との間で取り交わす賃貸契約書と、その賃貸契約書以外の駐車場契約書や保証委託契約書などの付随的な各契約書とが含まれることがあり、これらの契約書別に契約当事者を紐付けた情報である。

契約種別「賃貸契約書（保証人なし）」の契約当事者は、借主（入居者）、貸主、仲介業者である。契約種別「賃貸契約書（保証人あり）」の契約当事者は、借主（入居者）、貸主、保証人、仲介業者である。また、契約種別「駐車場契約書」の契約当事者は、借主（入居者）、貸主、仲介業者であり、貸主は、賃貸契約書の貸主と同一の場合もあれば、異なる場合もある。契約種別「保証委託契約書」の契約当事者は、借主（入居者）と保証会社である。契約種別「家財保険契約書」の契約当事者は、借主（入居者）と保険会社である。契約種別「同意書（個人情報取扱同意書）」の契約当事者は、借主（入居者）である。

なお、契約書データ登録部３２１は、一括送信ファイル選択画面において、各契約書データに対し、図５に示した契約種別を選択（指定）できるように制御するが、選択された契約書データに対して契約種別テンプレートから自動的に契約種別を抽出して、関連付けることもできる。例えば、契約書データのファイル名に「賃貸契約書」がキーワードとして含まれている場合、ファイル名をキーに契約種別テンプレートを参照して、ファイル名に含まれるキーワードを含む契約種別を抽出し、契約書データに契約種別を自動的に紐付けることもできる。

一括送信ファイル選択画面において複数の契約書データが選択された後に「次へ」が選択されると、契約当事者設定部３２２は、契約当事者一括設定画面（共通設定画面に相当する）を仲介業者端末２００に送信する。図６は、契約当事者一括設定画面例を示す図である。

図６に示すように、契約当事者一括設定画面は、一括送信ファイル選択画面において選択された複数の契約書データそれぞれの各契約当事者の署名依頼先を一括して設定する画面であり、物件名入力欄と、法人名又は氏名、担当者、メールアドレス、ＳＭＳ（携帯電話番号）などを含む署名依頼先設定欄と、を含んで構成されている。署名依頼先設定欄は、契約当事者毎に複数表示されている。

物件名入力欄は、賃貸契約を取り交わす対象物件の名称であり、例えば、建物の名称及び部屋番号などが入力される。物件名入力欄は、後述するように、各契約書データのファイル名に挿入される。複数の契約書データの各ファイル名に対象物件の名称が挿入されることで、１つの賃貸契約に係る複数の電子契約対象の契約書データを管理し易くしている。

次に、借主の署名依頼先設定欄では、アクセスコード設定、本人確認書類の要否設定を行うことができ、これらは複数要素認証に使用されるものであり、アクセスコードは、アクセスコントロールのためのパスワードやＰＩＮコードである。アクセスコードは、仲介業者が任意に決めたり、借主側から事前に取得したりすることができる。仲介業者が任意に決める場合、署名情報収集部３２３は、署名依頼メッセージの送信に関連して、アクセスコードを通知するメッセージを、借主端末１００に送信することができる。

本人確認書類とは、免許証やパスポートなどの身分証明書であり、契約書データ毎に要否を設定することができる。本人確認書類「要」に設定された場合、免許証やパスポートをカメラで撮影した画像データが署名情報として収集されるように制御される。

このアクセスコード設定や本人確認書類の要否設定は、個人を対象に設定され、例えば、個人の貸主や保証人の署名依頼先設定欄についても同様である。また、貸主の署名依頼先設定欄では、「駐車場契約書に本情報を引き継ぐ」設定を設けることができる。賃貸契約の貸主と駐車場契約の貸主とが同一である場合、署名依頼先の設定情報を契約書データ間で共有させるように構成することができる。

自社署名者とは、仲介業者の署名担当者であり、取引士とは、仲介業者の宅地建物取引士である。自社署名者及び取引士は、本システムを使用する仲介業者であるため、署名依頼メッセージの送信先（メールアドレスやＳＭＳ）の設定は省略されている。つまり、本システムは、ユーザーアカウントを持つ仲介業者の社員がログインし、電子契約による契約書データをアップロードして使用するので、仲介業者の社員が、署名依頼メッセージの送信先を設定しなくても予めユーザーマスタに登録された仲介会社の署名担当者や取引士のメールアドレスに署名依頼メッセージが配信され、適宜電子的な署名を行うことができる。なお、仲介業者とは別の宅地建物取引士が署名する場合には、借主等と同様の署名依頼先設定欄の設定項目を含むように構成し、宅地建物取引士に署名依頼メッセージが送信されるように構成することも可能である。

契約当事者一括設定画面に含まれる各署名依頼先設定欄は、契約種別テンプレートに含まれる契約種別の各契約当事者を全て固定的に設けるように構成したり、一括送信ファイル選択画面で関連付けられた各契約種別に基づいて、該当する契約当事者のみの各署名依頼先設定欄が含まれるように画面を生成して提供したりすることもできる。また、契約当事者一括設定画面において、署名依頼先設定欄を追加・削除する機能を備えるように構成してもよい。

契約当事者設定部３２２は、契約当事者一括設定画面において契約種別の異なる複数の契約書データの各契約当事者が設定された後、「登録」ボタンが選択されると、契約書データ別に個別設定画面を生成して、仲介業者端末２００に送信し表示させる。契約当事者設定部３２２は、契約書データの契約種別に基づいて契約種別テンプレートを参照し、署名依頼先として設定する契約当事者を識別する。つまり、契約当事者一括設定画面で設定された契約当事者の中から契約種別を用いて該当する契約当事者の署名依頼先を抽出し、抽出された契約当事者の署名依頼先を含む個別設定画面を、契約書データ別に順次生成する。

図７は、賃貸契約書（保証人なし）の個別設定画面例を示す図である。契約当事者設定部３２２は、賃貸契約書（保証人なし）に紐付く契約種別に基づいて、該当する契約当事者を契約種別テンプレートから抽出する。契約当事者設定部３２２は、契約種別に該当する契約当事者のみの署名依頼先設定欄が含まれる個別設定画面を生成すると共に、各署名先設定欄に、契約当事者一括設定画面において設定（入力）された契約当事者の署名依頼先を挿入した個別設定画面を生成する。このとき、契約当事者一括設定画面において設定されたアクセスコード設定や本人確認書類の要否設定も個別設定画面に表示される。

また、図７の例において、「賃貸契約書（保証人なし）」の契約書データのファイル名（文書名）が表示されている。契約当事者設定部３２２は、個別設定画面を生成するにあたり、契約当事者一括設定画面において設定された物件名を用いて、契約書データのファイル名に物件名を挿入し、物件名が挿入されたファイル名を文書名欄に表示する。

そして、図７に示すように、個別設定画面の各署名依頼先設定欄には、「署名順」の項目が含まれている。「署名順」とは、複数の契約当事者がリレー方式で署名する際の順番であり、例えば、借主が署名した後に仲介業者が署名する場合は、借主の署名順が仲介業者の署名順よりも早く設定される。署名依頼メッセージは、この「署名順」に基づいて契約当事者に送信され、一の契約当事者の署名が済んだ後に、次の順番の契約当事者に署名依頼メッセージが送信される。

なお、「署名順」は、契約当事者間で同じ順位に設定することもできる。つまり、借主と貸主とで同じ「署名順」を設定すれば、どちらの署名も待たずして、各契約当事者は署名依頼メッセージを各々受信し、独立して署名を行うことができる。同順の場合、同じタイミングで署名依頼メッセージの送信処理を行ったり、異なるタイミングでも他方の署名をトリガーにせずに、署名依頼メッセージを送信したりすることができる。

契約当事者設定部３２２は、個別設定画面とセットで署名位置設定処理を行う。図８は、署名位置設定画面例を示す図である。署名位置設定画面は、契約書データ表示欄と、各契約当事者の署名位置を設定するアイコンが表示される署名位置アイコン表示欄と、を含んで構成されている。署名位置アイコン表示欄には、各契約当事者の「署名・捺印」アイコンと「フリーテキスト」アイコンが含まれており、契約書データ表示欄に表示された契約書データに、各アイコンをドラッグ＆ドロップすることができる。

例えば、仲介業者は、契約書データをスクロールする画面操作を行い、署名するページを表示させる。そして、ページ内の該当する位置に、アイコンをドラッグ＆ドロップし、各契約当事者の署名位置の指定を行う。ドラッグ＆ドロップされたアイコンの位置情報は、契約書データ内に保存されると共に、署名位置が指定された契約書データは、署名待ち契約書データとして記憶装置３３０に記憶される。このとき、上述したように、署名待ち契約書データのファイル名は、物件名が含まれるように生成されている。

契約当事者設定部３２２は、契約当事者一括設定画面及び個別設定画面の双方がセットになって署名依頼先が登録された契約書データについて、署名ＵＲＬや確認ＵＲＬを生成する。署名ＵＲＬとは、電子契約の署名を開始するための接続先であり、確認ＵＲＬとは、署名依頼された契約書データを参照するための接続先である。確認ＵＲＬは、例えば、支援装置３００における記憶装置３３０などに格納された署名待ち契約書データの格納先を示すものである。また、確認ＵＲＬは、後述するように署名情報が組み込まれた後の電子署名済み契約書データの格納先（参照先）としても利用される。

契約当事者設定部３２２は、１つの契約書データに対する個別設定画面での設定が終了した後、引き続き次の契約書データに対する個別設定画面を生成して、仲介業者端末２００に送信する。契約当事者設定部３２２は、複数の各契約書データすべてに対して各個別設定画面による設定を行うように制御し、複数の各契約書データ全ての個別設定が終わるまで、個別設定画面による設定が連続して行われるように制御する。

例えば、３つの契約書データが一括してアップロードされた場合、契約当事者設定部３２２は、３つの個別設定画面が順次表示されるように制御し、３つの各契約書データのファイル名には、物件名が共通して挿入される。複数の各契約書データが１つの契約案件の名称で紐付いた署名待ち契約書データが生成され、支援装置３００に登録される。

図９は、契約書データの文書管理情報の一例を示す図であり、図１０は、文書一覧画面例を示す図である。

契約当事者一括設定画面及び個別設定画面の双方がセットになって署名依頼先が登録された契約書データは、文書情報として登録される。図９の例は、「〇〇レジデンス３０５-賃貸契約書（保証人なし）」の文書情報であり、契約当事者、契約日、契約満了日、自動更新、解約通知の期限、署名ＵＲＬ、確認ＵＲＬ、署名履歴などが含まれる。契約日、契約満了日、自動更新、解約通知の期限などの契約関連事項の入力や編集は、不図示の画面を通じてデータ管理部３２６によって制御される。

署名履歴は、個別設定画面において設定された「署名順」の順に、署名済み／未署名のステータスを把握するための履歴情報であり、個別設定画面で設定された「署名順」、署名依頼先の法人名又は氏名、担当者、署名依頼メッセージの送信先（メールアドレス／ＳＭＳ）、状態（署名済み／未署名）、署名日などが含まれる。

そして、図１０に示すように、文書一覧として各契約書データが表示される。文書一覧では、契約書データ毎に、署名ステータス（送信先署名待ち／自社署名待ち）、文書名、契約日、相手方（契約当事者）、契約満了日などが表示される。署名ステータスの「自社署名待ち」とは、例えば、署名依頼メッセージを送信した契約当事者全ての署名情報の収集が完了し、仲介業者の署名を待つ状態であることを示す。上述したように、仲介業者は、署名依頼メッセージの送信先対象外とすることができ、直接本システムにログインして署名が可能であるため、「自社署名待ち」のステータスによって、仲介業者は、自分以外の契約当事者全ての署名が完了していることを把握することができる。

署名情報収集部３２３は、図９に示した署名履歴を、各契約当事者からの署名情報の収集状況に応じて更新し、図１０に示した文書一覧に表示される署名ステータスも更新する。

署名情報収集部３２３は、契約書データに対する個別設定画面での設定が終了し、署名待ち契約書データとして記憶装置３３０に登録されたこと（文書管理情報が登録された）ことを契機に、設定された各契約当事者に署名依頼メッセージを送信する。署名依頼メッセージには、依頼メッセージと署名ＵＲＬとが含まれている。例えば、借主は、借主端末１００において署名依頼メッセージを受信し、署名ＵＲＬを選択することで、署名情報収集部３２３による複数要素認証に基づく署名処理を開始することができる。

なお、署名依頼メッセージの送信は、複数の各契約書データ全ての個別設定が終わった後に、各契約書データ別に署名依頼メッセージを送信するように構成してもよく、１つの契約書データに対する個別設定画面での設定が終了する毎に、順次署名依頼メッセージを送信するように構成してもよい。また、複数の契約書データに対してそれぞれ個別に署名依頼メッセージが契約当事者に送信されるように構成することができる。例えば、３つの各契約書データの署名依頼メッセージを借主端末１００に送信する場合、３つの署名依頼メッセージが借主端末１００に送信されることになる。

また、１つの契約書データに対して収集された署名情報は、１つの物件に紐付く他の契約書データに流用して使いまわしたり、複数の契約書データそれぞれに対して個別に署名情報を収集したりするように構成することができる。署名情報の取り扱い方については、本システムを利用する契約当事者間で予め取り決めたルールを任意に適用することができる。なお、複数の契約書データに対して一括して電子署名を行うように構成することもできる。例えば、仲介業者や法人の貸主、保証会社などは、本システムにログインした後、電子署名を行うが、この際に図１０に示した文書一覧から複数の契約書データを選択できるように制御し、選択された複数の契約書データを対象に一括して同じ電子署名を行うように制御することができる。このとき、一括して電子署名を行う複数の契約書データは、同じ物件の契約書データであってもよく、また異なる物件にまたがった契約書データであってもよい。

電子署名済み契約書データ生成部３２４は、署名情報収集部３２３によって収集された署名情報を対象となる契約書データに組み込み、電子署名済み契約書データを生成する。このとき、署名情報収集部３２３によって収集された署名情報は、記憶装置３３０に残さないように制御することができる。例えば、署名情報収集部３２３は、一時的に署名情報を記憶装置３３０に記憶するものの、電子署名済み契約書データ生成部３２４は、契約書データに署名情報を組み込んだ後、一時的に記憶された署名情報を記憶装置３３０から削除するように制御することもできる。

つまり、署名情報収集部３２３が収集した署名情報を電子署名済み契約書データ生成部３２４に受け渡し、契約書データ内への組み込み処理の完了まで、一連の処理として構成し、支援装置３００に文書データ以外で署名情報が保持されないように構成することもできる。

電子署名済み契約書データ生成部３２４は、１つの契約書データに対する全契約当事者の署名情報の組み込み処理を行い、電子署名済み契約書データを生成し、記憶装置３３０に記憶する。このとき、電子署名済み契約書データ生成部３２４は、後述するように本人確認情報を署名情報として取得する場合、該当する契約書データに本人確認情報の画像データを添付するように組み込んで、１つの契約書データとして生成することができる。

契約締結通知部３２５は、１つの契約書データに対して全契約当事者の署名情報の組み込まれた電子署名済み契約書データが生成されると、該当する契約当事者に対して電子署名完了通知を、署名依頼先あてに送信する。契約締結通知部３２５は、電子署名完了通知に、確認用ＵＲＬを含ませて各契約当事者に通知することができ、確認用ＵＲＬが選択された場合、契約締結通知部３２５は、借主端末１００、貸主端末４００、保証会社端末５００、保険会社端末６００の各端末において、電子署名済み契約書データを閲覧できるように制御する。このとき、ダウンロード等のデータ移動は制限するように制御することもできる。

図１１は、本実施形態の不動産賃貸契約支援処理フローを示す図である。仲介業者は、例えば、電子メールなどの通信手段で仲介者端末２００を介して契約書データを貸主、保証会社、保険会社から取得する。仲介業者は、仲介業者端末２００から支援装置３００に接続してログインする（Ｓ２０１）。支援装置３００は、予め登録された仲介業者のユーザ登録情報に基づいて、ＩＤやパスワードを用いた認証処理を行う（Ｓ３０１）。

支援装置３００は、認証処理後、仲介業者による所定の操作に応じて、一括送信ファイル選択画面を仲介業者端末２００に提供し、表示させる。仲介業者は、一括送信ファイル選択画面において、１つ又は複数の契約書データを選択し、かつ選択した契約書データに対して契約種別を指定する。選択された契約書データは、仲介業者端末２００側の所定の記憶領域（端末のローカル記憶領域、ＵＳＢ等の外部記憶装置、端末と接続されるネットワーク上の記憶領域（例えば、ファイルサーバなど）を含む）から、支援装置３００に送信される。支援装置３００は、一括送信ファイル選択画面において指定された契約種別と共に契約書データを受信する。

支援装置３００（契約当事者設定部３２２）は、受信した契約書データが２つ以上であるか否かを判別し（Ｓ３０２）、２つ以上の場合は、ステップＳ３０３に進み、契約当事者一括設定画面を生成して仲介業者端末２００に提供する（Ｓ３０３）。仲介業者は、表示された契約当事者一括設定画面において、契約当事者及び署名依頼先を含む契約当事者情報を入力し（Ｓ２０３）、支援装置３００は、契約当事者一括設定画面での入力制御を行うと共に、入力された契約当事者及び署名依頼先を含む契約当事者情報を一時的に保存する（Ｓ３０４）。

支援装置３００は、契約当事者一括設定画面での入力制御及び契約当事者情報の保存制御に続いて、契約種別テンプレートを用いて契約当事者一括設定画面で入力された契約当事者情報を反映した契約書データ別の個別設定画面を生成し（Ｓ３０５）、仲介業者端末２００に提供する（Ｓ３０７）。一方、ステップＳ３０２において、一括送信ファイル選択画面で１つの契約書データのみが選択された場合、契約当事者一括設定画面での入力機能を提供せずに、契約種別テンプレートを用いた個別設定画面の生成処理を行う（Ｓ３０６）。

仲介業者は、個別設定画面において、契約当事者及び契約当事者の送信先（署名依頼先）を確定し、かつ必要に応じて各契約当事者の署名順を設定する（Ｓ２０４）。個別設定画面での入力制御では、セットで署名位置設定処理が行われ、支援装置３００は、契約書データ内の複数の契約当事者の各署名位置を設定する機能（図８参照）を提供する（Ｓ３０８）。仲介業者は、表示された契約書データのページ内の該当する位置に、署名位置を指定するアイコンをドラッグ＆ドロップし、各契約当事者の署名位置の指定を行う（Ｓ２０５）。支援装置３００は、ドラッグ＆ドロップされたアイコンの位置情報を契約書データ内に保存する。支援装置３００は、各契約当事者の署名位置が指定された契約書データを、署名待ち契約書データとして記憶装置３３０に記憶するとともに、図９に例示した文書管理情報を生成して記憶する（Ｓ３１０）。このとき、支援装置３００は、署名ＵＲＬと確認ＵＲＬを生成し（Ｓ３０９）、署名待ち契約書データの文書管理情報として、署名待ち契約書データと関連付けて記憶する。

一括送信ファイル選択画面において２つ以上の契約書データが選択されている場合は、全ての契約書データに対して文書管理情報が登録されるまで、言い換えれば、全ての契約書データに対する署名待ち契約書データ及び文書管理情報が登録されるまで（Ｓ３１１）、ステップＳ３０５，Ｓ３０７〜Ｓ３１０を繰り返し行う。ステップＳ３１１において、全ての契約書データの文書管理情報が登録されてないと判別された場合、支援装置３００は、次の契約書データを選択し（Ｓ３１２）、ステップＳ３０５に戻り、契約書データの個別設定画面を生成する処理を順次行う。

そして、ステップＳ３１１において、アップロードされた全ての契約書データを対象に、署名待ち契約書データ及び文書管理情報それぞれが登録された場合、支援装置３００は、署名待ち契約書データ毎に署名情報収集処理を開始する。

図１２は、本実施形態の借主を一例にした署名情報収集処理フローを示す図であり、図１３は、借主端末に表示される画面例である。まず、支援装置３００（署名情報収集部３２３）は、署名順に、署名ＵＲＬを含む署名依頼メッセージを生成して、借主端末１００に送信する（Ｓ３１３１）。借主は、借主端末１００に表示された署名依頼メッセージを確認し、署名ＵＲＬを選択する（図１３（ａ）参照）。借主端末１００は、署名ＵＲＬが選択されると、支援装置３００に接続する（Ｓ１０１）。支援装置３００は、署名ＵＲＬへの接続に伴い、アクセスコード入力画面を借主端末１００に送信する（Ｓ３１３２）。借主は、アクセスコード入力画面において（図１３（ｂ）参照）、アクセスコードを入力する（Ｓ１０２）。支援装置３００は、受信したアクセスコードを用いて認証処理を行い（Ｓ３１３３）、アクセスコード認証がＯＫであれば、契約書データを含む署名情報収集画面を借主端末１００に送信する（Ｓ３１３４，図１３（ｃ））。

図１３（ｃ）の例において、借主は、「本人確認書類データを選択する」を選択する。なお、個別設定画面において、本人確認書類の要否設定で「要」が設定されている場合、支援装置３００は、「本人確認書類データを選択する」を表示するように制御する。また、「本人確認書類データを選択する」ボタンは、図１３（ｃ）の例において、契約書データの表示スクロールが最後のページまでスクロールされたか否かを判別し、最後のページまでスクロール操作がされてない場合は、選択不可（非アクティブ）状態に制御してもよい。言い換えれば、契約書データが最後のページまでスクロール操作されたことを契機に、「本人確認書類データを選択する」ボタンを選択可能（アクティブ）状態に制御することができる。

続いて、借主は、免許証やパスポートなどの身分証を借主端末１００に備わっているカメラ機能で撮影し、画像データを生成する。そして、身分証の画像データを選択し、支援装置３００に送信する（Ｓ１０３）。なお、借主端末１００の位置情報を画像データに組み込むようにすることもできる。例えば、借主端末１００のＧＰＳ機能によって取得される撮影時の位置情報を画像データ内に自動的に又は任意に組み込んで生成するようにしてもよい。

支援装置３００は、借主端末１００から送信された身分証の画像データを保存し（Ｓ３１３５）、次に、署名情報収集機能として電子的な印鑑又はサインを作成する機能（押印情報作成機能）を提供する。図１４（ａ）は、印鑑タイプの電子署名作成画面例であり、図１４（ｂ）は、手書き入力タイプの電子署名作成画面である。図１４（ａ）に示すように、支援装置３００は、電子署名のイメージとして、手書き入力タイプと印鑑タイプとを選択する選択欄と、フォント選択欄、及び氏名入力欄を含む電子署名作成画面を、借主端末１００に送信する（Ｓ３１３６）。

借主は、図１４（ａ）に示す画面において、例えば、印鑑タイプを選択し、任意でフォントの種類を選択する。そして、自身の氏名を入力する。プレビューボタンを押すと、選択されたフォントの文字種と自身の氏名とが支援装置３００に送信され、支援装置３００で所定の印鑑形状の画像データに、選択された文字種のフォントで表示された氏名が組み込まれた印鑑画像を生成する（Ｓ３１３６）。そして、生成された印鑑画像を借主端末１００に送信し、図１４（ａ）に示す画面に表示する。借主は、画面に表示された印鑑タイプの電子署名でＯＫであれば、署名ボタンを選択して、署名する（Ｓ１０４）。

一方、図１４（ｂ）に示す画面において、手書き入力タイプが選択されると、タッチパネル方式の入力により、借主は、入力欄に自筆で氏名を入力する。入力された自筆で氏名は、支援装置３００に送信され、画像データとして生成される。そして、生成された手書き入力タイプの自筆氏名画像データを借主端末１００に送信し、図１４（ｂ）に示す画面に表示する。借主は、画面に表示された自筆氏名画像データの電子署名でＯＫであれば、署名ボタンを選択して、署名する。

支援装置３００は、電子的な印鑑又はサインを作成する機能を通じて作成された手書き入力タイプと印鑑タイプの電子署名データ（押印情報）を、記憶装置３００に保存する（Ｓ３１３７）。支援装置３００（署名情報収集部３２３）は、本人確認書類と電子署名データ（押印情報）とを借主端末１００からそれぞれ受信した後、文書管理情報の署名履歴を「署名済み」に更新するとともに、署名完了のメッセージを借主端末１００に送信して署名情報収集処理を終了させる。また、支援装置３００は、受信した本人確認書類や電子署名データ（押印情報）に、所定の機関から発行されるタイムスタンプ（電子データがある時刻に確実に存在していたことを証明する電子的な時刻証明書）を付加するように制御することができる。

このように本実施形態の署名情報収集部３２３は、個人の借主に対して、借主が所有する借主端末１００のメールアドレス又はＳＭＳにより、署名依頼メッセージの送付が確実に行われ、署名依頼メッセージに含まれる署名ＵＲＬ接続情報に基づいてアクセスした借主端末１００にアクセスコード入力画面（第１認証コード入力画面に相当する）を送信する認証処理を行う。これにより、なりすまし防止などのセキュリティ性が向上する。

また、アクセスコード認証処理（第１認証処理に相当する）の結果がＯＫである場合に、契約書データが参照可能な図１３（ｃ）に示す画面（署名手続画面に相当する）を送信し、署名手続画面を通じて借主の本人確認情報、借主の印鑑又はサインの押印情報を署名情報として取得する署名情報収集処理を行う。

上記認証処理と合わせて署名情報収集処理を行うことで、公的な電子証明書等を使用しなくても、本人であることを証明する能力が向上した電子署名を実現することができる。また、身分証明書などの画像データに組み込まれる位置情報（緯度・経緯情報や住所情報など）を用いることで、本人が署名をしたことを証明する能力をより向上させることができる。つまり、どの場所で本人確認のための画像データを撮影したのかを把握することで、例えば、本人と関係性が高い場所（自宅など）で署名が行われていれば、本人が実施したことを証明する証拠能力が高くなる。また、借主が署名手続画面を通じて借主の本人確認情報や借主の印鑑又はサインの押印情報を収集する際に、借主端末１００の位置情報も取得することもでき、この場合においても、本人と関係性が高い場所（自宅など）で署名が行われていれば、本人が実施したことを証明する証拠として活用することができる。

なお、図１２から図１４で示した署名情報収集機能は、主に個人の契約当事者である借主に適用する態様を一例に説明したが、個人の貸主や保証人などにも適用することができる。

図１１に戻り、支援装置３００は、１つ又は複数の各契約当事者の署名情報を全て収集した後（Ｓ３１４のＹＥＳ）、収集した署名情報を契約書データに組み込み、電子署名済み契約書データを生成する（Ｓ３１５）。支援装置３００は、電子署名済み契約書データが生成されたことに伴い、契約書データ別に電子署名完了通知を、各契約当事者の端末に送信すると共に、文書管理情報のステータスを更新する。なお、文書管理情報の署名履歴は、各契約当事者から署名情報を収集されるたびにその都度リアルタイムに更新することができる。仲介業者は、必要に応じて各契約書データの文書管理情報を参照し、署名履歴のステータスを確認することができる（Ｓ２０６）。

電子署名済み契約書データは、該当する契約当事者に提供され（Ｓ３１７）、各端末１００，４００，５００，６００に閲覧、印刷、保存等することができる。なお、データ管理の観点において、各契約当事者に電子署名済み契約書データを配布することは、セキュリティ性を低下させる要因となるので、例えば、確認ＵＲＬを用いて、支援装置３００で閲覧のみを可能に制御し、各端末にデータを保存（コピー）させないように制御することもできる。

図１５から図１７は、契約書データにメタ情報を組み込んだ態様を説明するための図である。図１５は、契約書データに組み込まれるメタ情報及び送信先マスタ情報の一例を示す図である。

本実施形態のメタ情報は、貸主（又は管理会社）、保証会社、保険会社などの契約当事者から提供される契約書データに付随する一体不可分のメタデータであり、提供側の貸主（又は管理会社）、保証会社、保険会社が、所定の文書作成アプリケーションを使用して設定する情報である。

図１５の例において、保証委託契約書を一例に説明すると、メタ情報は、保証会社名、保証会社連絡先、保証会社ＩＤ、請求コード、使用制限、削除日、賃貸物件名、入居者名、入居者連絡先などが含まれている。

保証会社名は、法人等の契約当事者の名称であり、保険会社連絡先は、署名依頼メッセージを送信する署名依頼先である。これらは契約当事者一括設定画面及び個別設定画面にて設定される保険会社の契約当事者情報に相当する。保証会社ＩＤは、支援装置３００側で付与した保証会社毎の識別ＩＤである。

請求コードは、本システムの利用料金の支払い区分であり、例えば、仲介業者が支払うのか、保証会社が支払うのかなどを識別するコード情報である。請求コードを用いることで、利用料の請求処理を行うことができる。

使用制限は、当該契約書データを提供する保証会社以外の契約当事者である借主及び仲介業者が、署名待ち契約書データや電子署名済み契約書データを支援装置３００からダウンロードすることを制限したりするデータ制御に使用される。使用制限「あり」に設定されている場合、支援装置３００（データ管理部３２６）は、例えば、該当の契約書データに対して、閲覧可能だが、ダウンロードできないように制御することができる。

削除日は、当該契約書データを提供する保証会社以外の契約当事者である借主及び仲介業者が、署名待ち契約書データや電子署名済み契約書データを支援装置３００からダウンロードしたり、閲覧したりすることができないようにするデータ制御に使用される。支援装置３００（データ管理部３２６）は、例えば、現在日付と削除日とを比較し、現在日付が削除日に到達していれば（現在日付≧削除日）、支援装置３００において、該当の契約書データに対するアクセスを許可しない、すなわち、閲覧もダウンロードも許可しないように制御することができる。このようなアクセス制御の他に、支援装置３００の記憶装置３３０から、該当の契約書データ自体を削除するように制御することもできる。

賃貸物件名は、契約当事者一括設定画面及び個別設定画面にて設定される物件名である。また、入居者名、入居者連絡先は、契約当事者一括設定画面及び個別設定画面にて設定される借主の契約当事者情報である。

図１５の例において、支援装置３００側のマスタ情報とメタ情報とを連携させることもできる。例えば、送信先マスタ情報として、予め保証会社ＩＤを登録し、保証会社ＩＤに紐付けて、保証会社の送信先（署名依頼先）を設定しておく。支援装置３００側でマスタ管理を行うことで、図１５のメタ情報の例において、保証会社連絡先などは省略することができ、メタ情報から保証会社ＩＤを抽出して送信先マスタ情報から署名依頼先を一意に指定することができる。

本実施形態では、契約書データを提供する契約当事者によって設定されたメタ情報が組み込まれた契約書データを使用し、契約当事者設定部３２２が、契約当事者一括設定画面及び個別設定画面において、一括送信ファイル選択画面で選択された各契約書データにメタ情報が含まれているか否かを判別し、メタ情報が含まれていると判別された場合に、メタ情報に基づいて契約当事者及び署名依頼先を自動的に設定する。

例えば、メタ情報に、契約書データを提供した契約当事者を指定する第１メタ情報（例えば、保険会社の名称及び連絡先）又は／及び借主を指定する第２メタ情報（入居者名、入居者連絡先）が含まれている場合、契約当事者設定部３２２は、第１メタ情報に基づいて、契約当事者及び契約当事者の署名依頼先を自動的に設定することができ、第２メタ情報に基づいて、借主及び借主の署名依頼先を自動的に設定することができる。

第１メタ情報に基づいて、契約当事者及び契約当事者の署名依頼先を自動的に設定することで、契約書データを提供した契約当事者への署名依頼が確実に設定されるので、署名依頼漏れを防止することができる。また、第２メタ情報に基づいて、借主及び借主の署名依頼先を自動的に設定することで、契約書データを提供する契約当事者が設定した借主に署名依頼が確実に設定され、間違った借主への署名依頼（間違った第３者への契約書データの流出）を防止することができる。

そして、第１メタ情報及び第２メタ情報の双方が含まれるメタ情報である場合、契約書データを提供する契約当事者は、自身への署名依頼及び対象借主への署名依頼を、契約当事者側でコントロールすることができ、借主との間で締結される複数の契約書の電子契約上の取り扱いを円滑かつ的確に行うことができる。

なお、上述したように、契約書データを提供する契約当事者毎に署名依頼先が関連付けられた送信先マスタ情報を使った仕組みでも実現することができ、この場合、契約当事者設定部３２３は、メタ情報に含まれる、契約書データを提供した契約当事者を指定する情報に基づいて、送信先マスタ情報から署名依頼先を抽出し、送信マスタ情報から抽出された署名依頼先を用いて契約当事者情報を自動的に設定するように構成することができる。

図１６は、図１１に示した不動産賃貸契約支援処理フローにおいて、メタ情報を活用した処理例を示す図である。なお、図１６の例は、主に図１１に対して相違する箇所を例示しており、同じ処理について同符号付して又は図１１の説明をもって代える。

支援装置３００（契約当事者設定部３２３）は、一括送信ファイル選択画面において指定された契約種別と共に契約書データを受信すると、選択された契約書データそれぞれの各メタ情報を取得する（Ｓ３０１Ａ）。続いて、支援装置３００は、取得したメタ情報に契約書データの提供元情報（第１メタ情報）が含まれているか否かを判別し（Ｓ３０１Ｂ）、提供元情報が含まれていると判別された場合には、メタ情報内の提供元情報又は提供元情報に紐付く送信先マスタ情報に基づいて、提供元を契約当事者として自動設定すると共に、提供元の送信先情報を署名依頼先として自動設定する（Ｓ３０１Ｃ）。

さらに、支援装置３００は、取得したメタ情報に契約書データの借主情報（第２メタ情報）が含まれているか否かを判別し（Ｓ３０１Ｄ）、借主情報が含まれていると判別された場合には、メタ情報内の借主情報に基づいて、借主を契約当事者として自動設定すると共に、借主の送信先情報を署名依頼先として自動設定する（Ｓ３０１Ｅ）。

支援装置３００（契約当事者設定部３２２）は、受信した契約書データが２つ以上であるか否かを判別し（Ｓ３０２）、２つ以上の場合は、ステップＳ３０３Ａに進み、契約当事者一括設定画面を生成して仲介業者端末２００に提供する（Ｓ３０３Ａ）。このとき、支援装置３００は、契約当事者一括設定画面において、ステップＳ３０１Ｃ又は／及びＳ３０１Ｅでメタ情報に基づいて設定された契約当事者の氏名又は名称と、署名依頼先とを、該当する署名依頼先設定欄にデフォルトで表示させつつ、変更不可に制御する。

仲介業者は、表示された契約当事者一括設定画面において、メタ情報に基づいて設定された契約当事者以外の契約当事者及びその署名依頼先を含む契約当事者情報を入力し（Ｓ２０３）、支援装置３００は、契約当事者一括設定画面での入力制御を行うと共に、入力された契約当事者及び署名依頼先を含む契約当事者情報を一時的に保存する（Ｓ３０４）。

支援装置３００は、契約当事者一括設定画面での入力制御及び契約当事者情報の保存制御に続いて、契約種別テンプレートを用いて契約当事者一括設定画面で入力された契約当事者情報を反映した契約書データ別の個別設定画面を生成し（Ｓ３０５）、仲介業者端末２００に提供する（Ｓ３０７Ａ）。このとき、支援装置３００は、個別設定画面において、ステップＳ３０１Ｃ又は／及びＳ３０１Ｅでメタ情報に基づいて設定された契約当事者の氏名又は名称と、署名依頼先とを、該当する署名依頼先設定欄にデフォルトで表示させつつ、変更不可に制御する。

図１７は、契約書データに組み込まれるメタ情報を活用した文書管理処理例を示す図である。文書管理処理は、データ管理部３２６によって任意のタイミング又は所定のタイミングで行うことができ、支援装置３００に登録される契約書データの閲覧、ダウンロード、アクセス権限、データ削除などの制御をメタ情報に基づいて行う。

図１７に示すように、データ管理部３２６は、署名待ち契約書データと電子署名済み契約書データを対象に、メタ情報に基づく制御を行う。上述のように、メタ情報には、文書管理のために契約書データを提供する契約当事者側で設定した「使用制限」と「削除日」が設定されている。

データ管理部３２６は、登録された契約書データへのアクセス要求があった場合（Ｓ３２０１のＹＥＳ）、アクセス対象の契約書データのメタ情報を参照する（Ｓ３２０２）。データ管理部３２６は、まず、メタ情報の「削除日」を参照し、現在日付≧削除日であるか否かを判別する（Ｓ３２０３）。現在日付≧削除日である場合、アクセス対象の契約書データのダウンロード及び閲覧を禁止する（Ｓ３２０４）。つまり、契約書データに対するアクセス権限が無効に設定される。

一方、ステップＳ３２０３において、現在日付≧削除日でない場合、メタ情報の「使用制限」が「あり」に設定されているか否かを判別し（Ｓ３２０５）、「あり」に設定されている場合、閲覧は許可するが、ダウンロードは禁止するアクセス権限の制御を行う（Ｓ３２０６）。ステップＳ３２０３において、「使用制限」が「なし」に設定されている場合、閲覧およびダウンロードを共に許可するアクセス権限の制御を行う（Ｓ３２０７）。

このように、本実施形態では、メタ情報に含まれる使用制限（ダウンロード制限情報に相当する）に基づいて、契約書データのダウンロード制御を行い、無用な電子データの流出を防止することができる。また、メタ情報に含まれる「削除日」に基づいて、契約書データへのアクセス制御を行い、「削除日」を過ぎると、アクセス権限が無効になり、閲覧もダウンロードもできなくなる。

予め契約書データを提供する際に、契約書データと一体不可分のメタ情報に「使用制限」や「削除日」を設定しておくことで、契約書データを提供する契約当事者は、提供した後に別途、使用制限や削除を要請しなくても自動的に文書管理を行うことができ、文書管理の手間を低減できると共に、文書管理漏れを抑制することができる。

なお、メタ情報を活用した契約当事者及び署名依頼先の自動設定機能は、契約種別に基づいて、特定の契約書データに対してメタ情報を取得するように構成することができる。例えば、契約当事者設定部３２２は、契約当事者一括設定画面及び個別設定画面において、一括送信ファイル選択画面で選択された各契約書データにおいて、契約種別「保証委託契約書」である契約書データだけ、メタ情報を収集するように制御し、他の契約種別の契約書データについてはメタ情報の収集を行わないように制御することができる。

本実施形態の不動産賃貸契約支援システムは、借主との間で契約種別の異なる複数の契約書を電子契約で取り交わす際に、各契約当事者に対する署名依頼の漏れや設定ミスを低減しつつ、契約書を発行した契約当事者に間違いなく署名依頼が設定される。したがって、借主との間で締結される複数の契約書の電子契約上の取り扱いを円滑かつ的確に支援することができる。

つまり、借主の賃貸契約に関連した異なる契約書データを複数選択可能に制御することで、必要な契約書データを一括してアップロードすることができ、アップロード漏れを抑制することができる。そして、一括してアップロードされた複数の契約書データそれぞれの各契約当事者の署名依頼先を共通設定画面で集約して設定しつつ、電子契約による署名を依頼する契約当事者が予め設定された契約種別の関連付け基づいて、共通設定画面で設定された契約当事者の中から該当する契約当事者の署名依頼先を抽出し、抽出された契約当事者の署名依頼先を含む個別設定画面を契約書データ別に提供する。

このように構成することで、共通設定画面で一度に契約当事者の署名依頼先を設定することができ、複数の契約書毎に個別に契約当事者（署名依頼先）を入力する手間が低減され、かつ複数の契約書全体の契約当事者を共通設定画面で集約して把握することができる。複数の契約書全体の契約当事者を共通設定画面で集約して設定しつつ、契約書データ別の個別設定画面に契約種別に応じて共通設定画面での設定情報を引き継がせるため、署名依頼漏れや署名依頼先の設定ミスを低減させることができる。

そして、契約書データに組み込まれるメタ情報に基づいて契約当事者及び署名依頼先を自動的に設定するため、契約書データを提供した契約当事者は、署名依頼先として確実に自身が設定されることになる。契約書データを提供したならば、その契約書データの署名依頼が確実に行われると共に、身に覚えのない契約書データの署名依頼を受け取ることがなくなる。

以上、実施形態について説明したが、契約書データと契約種別とは、一対一の関係だけでなく、１つの契約書データに２つ以上の契約種別を紐付けることも可能である。例えば、賃貸契約書と駐車場契約書とが１つの契約書になっている場合、一括送信ファイル選択画面において２つの契約種別を選択できるように制御したり、予め複合された契約種別（例えば、賃貸契約書（駐車場契約あり））をテンプレート登録して選択可能に制御したりすることもできる。

また、上記説明では、借主と借主以外の契約当事者との間の電子契約例について述べたが、借主以外の契約当事者間でも、本システムを用いた電子契約を行うことができる。例えば、貸主と保証会社との間の保証契約を、本システムを利用して電子的に行うことができる。この場合、仲介業者が貸主と保証会社との間を仲介してもよいが、例えば、保証会社が主体となって本システムを利用し、貸主との間で保証契約を結ぶようにしてもよい。

また、本発明の各機能は、各々個別の制御装置で構成することができ、複数の制御装置を直接に又はネットワークを介して接続して構成することもできる。

また、上述の賃貸契約支援装置３００を構成する各機能は、プログラムによって実現可能であり、各機能を実現するために予め用意されたコンピュータプログラムが補助記憶装置に格納され、ＣＰＵ等の制御部が補助記憶装置に格納されたプログラムを主記憶装置に読み出し、主記憶装置に読み出された該プログラムを制御部が実行することで、各部の機能を動作させることができる。

また、上記プログラムは、コンピュータ読取可能な記録媒体に記録された状態で、コンピュータに提供することも可能である。コンピュータ読取可能な記録媒体としては、ＣＤ−ＲＯＭ等の光ディスク、ＤＶＤ−ＲＯＭ等の相変化型光ディスク、ＭＯ（Magnet Optical）やＭＤ(Mini Disk)などの光磁気ディスク、リムーバブルハードディスクなどの磁気ディスク、コンパクトフラッシュ（登録商標）、スマートメディア、SDメモリカード、メモリスティック等のメモリカードが挙げられる。また、本発明の目的のために特別に設計されて構成された集積回路（ICチップ等）等のハードウェア装置も記録媒体として含まれる。

１００ 借主端末
２００ 仲介業者端末
３００ 賃貸契約支援装置
３１０ 通信装置
３２０ 制御装置
３２１ 契約書データ登録部
３２２ 契約当事者設定部
３２３ 署名情報収集部
３２４ 電子署名済み契約書データ生成部
３２５ 契約締結通知部
３２６ データ管理部
３３０ 記憶装置
４００ 貸主端末
５００ 保証会社端末
６００ 保険会社端末

Claims (9)

1. 電子契約による不動産賃貸契約支援システムであって、
   契約種別毎に、電子契約による署名を依頼する複数の契約当事者が予め設定された契約種別テーブルを記憶する記憶部と、
   借主に対する契約当事者によって提供される契約書データであって前記借主の賃貸契約に関連した異なる複数の契約書データを一括して選択可能に制御するとともに、選択された前記契約書データ毎に、前記契約種別テーブルに登録された前記契約種別を関連付け可能に制御する契約書データ登録部と、
   一括して選択された複数の前記契約書データそれぞれの各契約当事者の署名依頼先を一括して設定可能な共通設定画面を提供するとともに、前記共通設定画面で設定された前記契約当事者の中から前記契約種別によって特定される該当の契約当事者の署名依頼先を抽出し、抽出された前記契約当事者の署名依頼先を含む個別設定画面を、前記契約書データ別に提供する契約当事者設定部と、
   前記個別設定画面を通じて設定された前記署名依頼先に対して、前記各契約書データ別に署名依頼を通知するとともに、前記契約当事者それぞれから提供される署名情報を取得する署名情報収集部と、
   前記契約書データに取得した前記署名情報を反映し、署名済み契約書データを生成する電子署名済み契約書データ生成部と、を有し、
   前記契約書データは、前記契約書データを提供する契約当事者によって設定され、前記契約書データに付随するメタ情報が組み込まれており、
   前記契約当事者設定部は、選択された前記各契約書データに前記メタ情報が含まれている場合に、前記メタ情報に基づいて指定される前記契約当事者及び前記署名依頼先を前記共通設定画面及び前記個別設定画面において自動的に設定することを特徴とする電子契約による不動産賃貸契約支援システム。
2. 前記メタ情報は、前記契約書データを提供した前記契約当事者を指定する第１メタ情報及び前記借主を指定する第２メタ情報が含まれており、
   前記契約当事者設定部は、前記共通設定画面及び前記個別設定画面において、前記第１メタ情報に基づいて前記契約当事者及び前記契約当事者の署名依頼先を自動的に設定するとともに、前記第２メタ情報に基づいて前記借主及び前記借主の署名依頼先を自動的に設定することを特徴とする請求項１に記載の電子契約による不動産賃貸契約支援システム。
3. 前記記憶部は、前記契約当事者毎に前記署名依頼先が関連付けられたマスタ情報を記憶しており、
   前記契約当事者設定部は、前記メタ情報に含まれる前記契約書データを提供した前記契約当事者を指定する情報に基づいて、前記マスタ情報から前記署名依頼先を抽出し、前記マスタ情報から抽出された前記署名依頼先を用いて前記共通設定画面及び前記個別設定画面に自動的に設定することを特徴とする請求項１又は２に記載の電子契約による不動産賃貸契約支援システム。
4. 前記契約当事者設定部を通じて前記署名依頼先が設定された前記各契約書データを所定の記憶領域に記憶させるデータ管理部をさらに備え、
   前記メタ情報は、前記契約書データを提供した前記契約当事者によって設定される前記契約当事者へのダウンロード制限情報を含んでおり、
   前記データ管理部は、前記ダウンロード制限情報に基づいて、前記所定の記憶領域に記憶されている前記契約書データのダウンロード制御を行うことを特徴とする請求項１から３のいずれか１つに記載の電子契約による不動産賃貸契約支援システム。
5. 前記契約当事者設定部を通じて前記署名依頼先が設定された前記各契約書データを所定の記憶領域に記憶させるデータ管理部をさらに備え、
   前記メタ情報は、前記契約書データを提供した前記契約当事者によって設定される前記契約書データのアクセス制限情報を含んでおり、
   前記データ管理部は、前記アクセス制限情報に基づいて、前記所定の記憶領域に記憶されている前記契約書データへのアクセス制御を行うことを特徴とする請求項１から４のいずれか１つに記載の電子契約による不動産賃貸契約支援システム。
6. 前記契約種別は、賃貸契約、駐車場契約、保証委託契約、家財保険契約を含むことを特徴とする請求項１から５のいずれか１つに記載の電子契約による不動産賃貸契約支援システム。
7. 前記署名情報収集部は、
   前記借主の借主端末に所定のＵＲＬ接続情報を含む署名依頼メッセージを送信し、前記所定のＵＲＬ情報に基づいてアクセスした前記借主端末に第１認証コード入力画面を表示させる認証処理と、
   前記認証処理がＯＫである場合に、前記契約書データが参照可能な署名手続画面を表示させ、前記署名手続画面を通じて前記借主の本人確認情報及び前記借主の印鑑又はサインの押印情報を前記署名情報として取得する署名情報収集処理と、を遂行し、
   前記署名依頼先は、前記借主端末で受信可能なメールアドレス又はショートメッセージサービスを通じたショートメールを受信可能な電話番号であることを特徴とする請求項１から６のいずれか１つに記載の電子契約による不動産賃貸契約支援システム。
8. 電子契約による不動産賃貸契約を支援するコンピュータによって実行されるプログラムであって、
   契約種別毎に、電子契約による署名を依頼する複数の契約当事者が予め設定された契約種別テーブルを記憶する第１機能と、
   借主に対する契約当事者によって提供される契約書データであって前記借主の賃貸契約に関連した異なる複数の契約書データを一括して選択可能に制御するとともに、選択された前記契約書データ毎に、前記契約種別テーブルに登録された前記契約種別を関連付け可能に制御する第２機能と、
   一括して選択された複数の前記契約書データそれぞれの各契約当事者の署名依頼先を一括して設定可能な共通設定画面を提供するとともに、前記共通設定画面で設定された前記契約当事者の中から前記契約種別によって特定される該当の契約当事者の署名依頼先を抽出し、抽出された前記契約当事者の署名依頼先を含む個別設定画面を、前記契約書データ別に提供する第３機能と、
   前記個別設定画面を通じて設定された前記署名依頼先に対して、前記各契約書データ別に署名依頼を通知するとともに、前記契約当事者それぞれから提供される署名情報を取得する第４機能と、
   前記契約書データに取得した前記署名情報を反映し、署名済み契約書データを生成する第５機能と、を前記コンピュータに実現させ、
   前記契約書データは、前記契約書データを提供する契約当事者によって設定され、前記契約書データに付随するメタ情報が組み込まれており、
   前記第３機能は、選択された前記各契約書データに前記メタ情報が含まれている場合に、前記メタ情報に基づいて指定される前記契約当事者及び前記署名依頼先を前記共通設定画面及び前記個別設定画面において自動的に設定することを特徴とするプログラム。
9. 電子契約による不動産賃貸契約支援装置であって、
   契約種別毎に、電子契約による署名を依頼する複数の契約当事者が予め設定された契約種別テーブルを記憶する記憶部と、
   借主との間で不動産賃貸契約を媒介し、前記借主に対する契約当事者から契約書データを受け取る仲介業者の仲介業者端末に対して、前記借主の賃貸契約に関連した異なる複数の契約書データを一括して選択可能に制御するとともに、選択された前記契約書データ毎に、前記契約種別テーブルに登録された前記契約種別を選択可能に制御する契約書データ登録部と、
   前記仲介業者端末に一括して選択された複数の前記契約書データそれぞれの各契約当事者の署名依頼先を一括して設定可能な共通設定画面を提供するとともに、前記仲介業者端末を通じて前記共通設定画面で設定された前記契約当事者の中から前記契約種別によって特定される該当の契約当事者の署名依頼先を抽出し、抽出された前記契約当事者の署名依頼先を含む個別設定画面を、前記契約書データ別に提供する契約当事者設定部と、
   前記個別設定画面を通じて設定された前記署名依頼先に対応する前記借主の借主端末及び前記借主に対する契約当事者の契約当事者端末に対して、前記各契約書データ別に署名依頼を通知するとともに、前記借主端末及び前記契約当事者端末それぞれから署名情報を受信する署名情報収集部と、
   前記契約書データに取得した前記署名情報を反映し、署名済み契約書データを生成する電子署名済み契約書データ生成部と、を有し、
   前記契約書データは、前記契約書データを提供する契約当事者によって設定され、前記契約書データに付随するメタ情報が組み込まれており、
   前記契約当事者設定部は、選択された前記各契約書データに前記メタ情報が含まれている場合に、前記メタ情報に基づいて指定される前記契約当事者及び前記署名依頼先を前記共通設定画面及び前記個別設定画面において自動的に設定することを特徴とする電子契約による不動産賃貸契約支援装置。