JP2003030305A

JP2003030305A - 不動産物件管理システムおよびその方法

Info

Publication number: JP2003030305A
Application number: JP2001219266A
Authority: JP
Inventors: Shigeru Sato; 茂佐藤; Yoshiyuki Morita; 圭之森田
Original assignee: CHINTAI JUTAKU NEWS CO Ltd
Current assignee: CHINTAI JUTAKU NEWS CO Ltd
Priority date: 2001-07-19
Filing date: 2001-07-19
Publication date: 2003-01-31

Abstract

(57)【要約】【課題】ユーザによって登録された希望物件条件を、
業者の提供物件条件と照らし合わせて検索し適合したユ
ーザの情報を業者に対して提供する不動産物件管理シス
テムを提供することである。【解決手段】ユーザ１の希望物件条件をユーザ登録管
理手段２によって登録、更新あるいは削除してユーザ情
報データベース４に格納し、業者６は提供物件条件を業
者登録管理手段７によって登録あるいは更新しつつ、こ
の提供物件条件に適合するユーザ１の希望物件条件を検
索・照合し、所定の条件式を満足した希望物件条件をユ
ーザ情報データベース４から抽出する。そして、業者６
は自己に関する所定の情報と提供物件条件を業者情報デ
ータベース９に格納する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、不動産物件の購入
あるいは利用を希望するユーザと不動産物件の仲介を希
望する業者の情報を管理する不動産物件管理システムと
その方法に関する。

【０００２】

【従来の技術】一般的に、不動産物件を購入あるいは賃
借したいと考えるユーザは、不動産業者の事務所に出向
いて自分の希望物件条件と業者の提供物件条件の折り合
いを図りながら物件を決めて契約していた。また、その
プロセスを第三者による不動産物件情報を掲載する週刊
誌やインターネットなどが支援していた。

【０００３】図９を参照しながら、不動産物件管理シス
テムとその方法に関する従来の技術について説明する。
従来、ユーザ１は、直接不動産の業者６を訪ねたり、あ
るいは情報誌をはじめとする賃貸情報メディア１３を購
入あるいは閲覧などすることによって、希望する不動産
物件の有無や条件、あるいは販売価格や家賃の相場など
の情報を得ていた。特に近年では、不動産業者あるいは
不動産仲介業者などは自己が提供可能な物件のリストを
掲載するインターネットサイトを作成、運営し、ユーザ
はそのサイトにインターネット経由でアクセスして希望
する不動産物件を検索していた。

【０００４】したがって、ユーザ１は自分の希望する地
理的条件を満たす駅前の不動産業者を訪ねたり、毎週賃
貸情報誌を購入したり、インターネットのサイトにアク
セスするなどしていた。

【０００５】

【発明が解決しようとする課題】しかしながら、自分が
希望する地理的条件が広範にわたる場合であれば、数多
くの離れた不動産業者を訪ねなければならず、しかも、
１件の不動産業者の持つ物件や情報誌に掲載された物件
には限りがあり、必ずしもユーザの希望する物件の条件
とは合致せず多大な時間と費用さらには労力を浪費して
いた。また、たとえインターネットのサイトに掲載され
ている物件であっても、各々のユーザの希望する物件の
条件に対してはランダムに掲載されているのであって、
常にユーザの方からランダムに掲載された物件を検索し
ながら自分の希望条件との合致を確認する必要があっ
た。

【０００６】一方、不動産業者にしてみれば、賃貸情報
メディアに広告などを依頼していなければ、ユーザが来
店するのをひたすら待たなければならない。また、たと
え広告を依頼していても賃貸情報メディアを購入あるい
は閲覧したユーザが希望する物件と業者が提供できる物
件が合致することはまれであるし、賃貸情報メディアと
は無関係に来店するユーザもいるため、業者の提供でき
る物件を真に求めているユーザの選別にはやはり多大な
時間と費用、さらに労力がかけられていた。手持ちの物
件をインターネットに掲載する場合であれば、ユーザの
選別には労力などさほどないものの、今度は膨大な物件
データを入力する必要があるし、そのデータを逐一更新
する必要もあるためデータ管理に多大な時間と費用や労
力が必要であった。

【０００７】さらに、不動産業者は仲介あるいは所有す
る物件を提供したいがために、来店したユーザに対して
例えば家賃を下げる、動物を飼ってもよいなど入居条件
を緩和する場合もあるし、ユーザの方でも、入居までの
時間などの制約から自分自身の理想とは離れた物件で妥
協することもしばしばあった。

【０００８】本発明は、上述した事情を考慮してなされ
たもので、不動産物件を提供する業者と不動産物件の購
入あるいは利用を希望するユーザに対して情報を提供す
る場合に、ユーザによって登録された希望物件条件を、
業者の提供物件条件と照らし合わせて検索し適合したユ
ーザの情報を業者に対して提供する不動産物件管理シス
テムとその方法を提供することを目的とする。

【０００９】

【課題を解決するための手段】上記目的を達成するため
に請求項１に記載の発明は、不動産物件を提供する業者
と不動産物件の購入あるいは利用を希望するユーザに対
して情報を提供する不動産物件管理システムにおいて、
ユーザの公開個人情報、非公開個人情報および希望物件
条件を登録、更新あるいは削除するユーザ登録管理手段
と、ユーザが前記公開個人情報、非公開個人情報あるい
は希望物件条件を入力する場合に提供する所定の選択情
報の候補を格納するユーザ登録用データベースと、公開
個人情報、非公開個人情報および希望物件条件を格納す
るユーザ情報データベースと、業者に関する所定の情報
と提供物件条件を登録あるいは更新し、ユーザ情報デー
タベースに格納されている希望物件条件を検索し、提供
物件条件に対して前記希望物件条件を照合し、提供物件
条件が希望物件条件に対して（提供物件条件）⊇（希望
物件条件）の条件式を満足した場合に、希望物件条件を
入力したユーザに関する公開個人情報および希望物件条
件をユーザ情報データベースから抽出して提供する業者
登録管理手段と、業者が業者に関する所定の情報あるい
は提供物件条件を入力する場合に提供する所定の選択情
報の候補を格納する業者登録用データベースと、業者に
関する所定の情報と提供物件条件を格納する業者情報デ
ータベースを有するものである。

【００１０】また、請求項２記載の発明は、請求項１記
載の不動産物件管理システムにおいて、適合した希望物
件条件を入力したユーザのうち業者が選択したユーザの
みに電子メールを送信するアプローチ制御手段を有する
ものである。

【００１１】請求項３記載の発明は、請求項２に記載さ
れたアプローチ制御手段が、業者が送信した電子メール
を受信したユーザからの指令を受けてその後の当該ユー
ザへの電子メールの送信を停止するものである。

【００１２】請求項４記載の発明は、請求項２または請
求項３記載の業者情報データベースが、アプローチ制御
手段が送信する電子メールの送信記録を格納するもので
ある。

【００１３】請求項５記載の発明は、請求項１記載の不
動産物件管理システムにおいて、ユーザが公開個人情
報、非公開個人情報および希望物件条件を登録あるいは
更新した後所定の時間が経過した場合に電子メールを送
信して通知する連絡制御手段を有するものである。

【００１４】請求項６記載の発明は、請求項１乃至５記
載のユーザ登録管理手段が、希望物件条件の内容に関す
る優先度を設定しながら登録あるいは更新するものであ
る。

【００１５】請求項７記載の発明は、請求項１乃至５記
載の業者登録管理手段が、業者が登録あるいは更新した
提供物件条件と適合した希望物件条件を入力したユーザ
が当該希望物件条件を登録あるいは更新した時期に関す
る情報を提供するものである。

【００１６】請求項８記載の発明は、請求項１乃至５記
載の業者登録管理手段が、業者が登録あるいは更新した
提供物件条件と適合した希望物件条件に関する優先度を
設定するものである。

【００１７】請求項９記載の発明は、不動産物件を提供
する業者と不動産物件の購入あるいは利用を希望するユ
ーザに対して情報を提供する不動産物件管理方法におい
て、ユーザが公開個人情報、非公開個人情報および希望
物件条件を登録、更新あるいは削除するユーザ登録管理
段階と、この登録あるいは更新された公開個人情報、非
公開個人情報および希望物件条件を格納するユーザ情報
記録段階と、業者が自己に関する所定の情報と提供物件
条件を登録あるいは更新する業者登録管理段階と、ユー
ザ情報記録段階にて格納された前記希望物件条件を検索
し、提供物件条件に対して希望物件条件を照合するユー
ザ検索段階と、提供物件条件が前記希望物件条件に対し
て（提供物件条件）⊇（希望物件条件）の条件式を満足
した場合に希望物件条件を入力したユーザに関する公開
個人情報および希望物件条件を抽出して提供するユーザ
情報提供段階と、業者に関する所定の情報と提供物件条
件を格納する業者情報記録段階とを有するものである。

【００１８】

【作用】上記のように構成された請求項１に記載の発明
においては、ユーザ登録管理手段は、ユーザによって入
力される各々の個人情報を公開個人情報と非公開個人情
報に分類しつつ希望物件条件とともに登録、更新あるい
は削除する。これらの情報はすべての項目が文字入力さ
れるのではなく、ユーザ登録用データベースが格納する
所定の情報の候補の中から選択されるものもある。登録
あるいは更新された公開個人情報、非公開個人情報およ
び希望物件条件はユーザ情報データベースに格納され
る。

【００１９】一方、業者登録管理手段は、業者によって
入力される業者に関する所定の情報と業者が提供可能な
物件の条件を登録あるいは更新し、その登録あるいは更
新された提供物件条件に適合するユーザの希望物件条件
を検索する。この場合、業者は自己が提供できる個々の
物件の条件を入力することも可能であるが、物件全体の
条件として入力することができる。例えば、家賃に関す
る条件として、個々の家賃の額を条件として入力するの
ではなく、５万円から３０万円というように入力できる
のである。そして、（提供物件条件）⊇（希望物件条
件）という条件式を満足するユーザに関する情報をユー
ザ情報データベースから抽出して業者に提供する。した
がって、ユーザが希望する物件を有する業者のみにユー
ザの情報が提供され、ユーザと業者を効率的に結びつけ
ることができる。

【００２０】また、希望物件条件も提供物件条件も更新
されるため、陳腐化していない新鮮な情報が提供される
ことになる。なお、登録あるいは更新される業者に関す
るデータもすべての項目が文字入力されるものではな
く、業者登録用データベースが格納する所定の情報の候
補の中から選択されるものもある。そして、業者情報デ
ータベースは、業者に関する所定の情報と提供物件条件
を格納する。ここで、業者情報データベースには、先の
条件式を満足したユーザに関する情報は格納されない。

【００２１】請求項２に記載の発明においては、適合し
た希望物件条件を入力したユーザの中から業者が任意に
選択したユーザのみにアプローチ制御手段を用いて電子
メールを送信することができる。したがって、業者の仲
介、保有する物件を速やかにマッチングしたユーザに紹
介することができる。しかも、業者がユーザを自由に選
択できるため、ユーザが希望する物件の情報を参照しな
がら、業者の物件により近い物件を希望するユーザの選
択も可能となる。

【００２２】請求項３に記載の発明においては、アプロ
ーチ制御手段が、業者から送信された電子メールを受信
したユーザから電子メール送信の拒否の指令を受けいれ
るものである。そのため、ユーザ側にも業者の選択が可
能となり、拒否を指令した後はその業者からのメールに
よる不要な斡旋を回避することができる。

【００２３】請求項４に記載の発明においては、業者情
報データベースが、アプローチ制御手段が送信する電子
メールの送信記録を格納するものである。そのため、業
者はユーザに対する電子メール送信の有無を確認するこ
とができる。

【００２４】請求項５に記載の発明においては、連絡制
御手段が、ユーザが公開個人情報、非公開個人情報およ
び希望物件条件を登録あるいは更新した後に所定の時間
が経過した場合に電子メールを送信して通知してくれる
ため、ユーザ側で自己の希望物件条件の見直しをするこ
とが可能である。このような通知はタイムリーにユーザ
に見直しを促してくれるため無為に時間を過ごすことが
ない。

【００２５】請求項６に記載の発明においては、ユーザ
登録管理手段が希望物件条件の内容に関する優先度を設
定しながら登録あるいは更新するので、希望物件条件の
内容に重みをつけることができる。このことによって、
より正確に詳細に希望する物件に対する条件を表現する
ことができる。

【００２６】請求項７に記載の発明においては、業者登
録管理手段が、業者が登録あるいは更新した提供物件条
件と適合した希望物件条件を入力したユーザが登録ある
いは更新した時期に関する情報を提供するので、業者は
ユーザに関する情報の鮮度を判断することができる。

【００２７】請求項８に記載の発明においては、業者登
録管理手段が、業者が登録あるいは更新した提供物件条
件と適合した希望物件条件に関する優先度を設定可能で
あるので、情報に対して視認性を高めたり、すでにアプ
ローチしたユーザや明らかにいたずらとわかるような無
用な情報について優先順位を下げることができる。優先
順位の高低を明確化することによって、好適なユーザを
選択することができ経営資源を浪費することがない。

【００２８】請求項９に記載の発明においては、ユーザ
が公開個人情報、非公開個人情報および希望物件条件を
登録、更新あるいは削除するユーザ登録管理段階によっ
て、ユーザの存在とその希望する物件情報を確認する。
また、登録あるいは更新された公開個人情報、非公開個
人情報および希望物件条件を格納するユーザ情報記録段
階によって、ユーザによって登録あるいは更新された情
報を随時抽出可能にする。

【００２９】一方、業者は自己に関する所定の情報と提
供物件条件を登録あるいは更新する業者登録管理段階に
おいて、その存在や提供可能な物件に関する条件が確認
できる。業者は、提供物件条件に適合する希望物件条件
を入力したユーザを検索するユーザ検索段階で自分の顧
客となり得るユーザを探す。そして、（提供物件条件）
⊇（希望物件条件）という条件式を満足する希望物件条
件を入力したユーザに関する公開個人情報および希望物
件条件をユーザ情報データベースから抽出して業者に提
供するユーザ情報提供段階においては、マッチングした
ユーザに関する情報を確認することができる。したがっ
て、ユーザが希望する物件を有する業者のみにユーザの
情報が提供され、ユーザと業者を効率的に結びつけるこ
とができる。

【００３０】また、希望物件条件も提供物件条件も更新
されるため、陳腐化していない新鮮な情報が提供され
る。業者に関する所定の情報と提供物件条件は、業者情
報記録段階において格納され先の条件式を満足したユー
ザに関する情報は格納されない。

【００３１】

【発明の実施の形態】図１乃至図８を参照しながら本発
明に係る不動産物件管理システムおよびその方法の実施
の形態について説明する。（請求項１乃至請求項９に対
応）図１は本実施の形態に係る不動産物件管理システム
の概念図である。図１において、まず不動産物件の購入
あるいは賃借を希望するユーザ１は、ユーザ登録管理手
段２を用いて自身の個人情報と希望する物件条件の登録
を行う。このユーザ登録管理手段２は不動産物件管理シ
ステムを運営する企業の事務所に設置されたり、あるい
はインターネットなどでアクセスできるようにコンピュ
ータサーバに設けられたりするものである。

【００３２】ユーザ登録管理手段２は表示手段５に対し
て、操作に必要な画面を表示させるために信号を送信す
る。ユーザ１の登録に際しては、登録作業が便利で迅速
に行われるように、ユーザ登録用データベース３が、ユ
ーザ１が入力すべき情報の選択候補を示しながら支援す
る。例えば、ユーザ１が希望する物件の所在地、すなわ
ち「地域」について、「東京２３区」、「港区」、「元
赤坂」などと地図を示しながら次第に地域を絞っていく
ように選択できるようなもの、あるいは鉄道の沿線別に
地域を絞っていくように選択できるものが考えられる。
登録されたユーザ１の個人情報および希望物件条件は、
ユーザ情報データベース４に格納される。

【００３３】次に、ユーザ１に対して仲介あるいは保有
する不動産物件を提供したい業者６側に関係する不動産
物件管理システムの構成について説明する。

【００３４】図１において、業者６は業者登録管理手段
７を用いて自身の情報と提供できる物件に関する情報を
登録する。この業者登録管理手段７もユーザ登録管理手
段２と同様に本不動産物件管理システムを運営する企業
の事務所に設置されたり、あるいはインターネットなど
でアクセスできるようにコンピュータサーバに設けられ
たりするものである。業者登録管理手段７は業者登録用
データベース８にアクセスすることによって業者６が入
力すべき情報の選択候補を表示しながら支援する。例え
ば、業者６が提供できる物件の間取りについて、「１
Ｒ」、「３ＬＤＫ」、などと選択できるようなものが考
えられる。これらの入力、登録作業のために業者登録管
理手段７は表示手段１０に対して、必要な画面が表示さ
れるように信号を送信する。この表示手段１０も不動産
物件管理システムが設置された事務所内のＣＲＴ画面の
場合や業者６の所有するコンピュータの液晶画面の場合
が考えられる。

【００３５】業者登録管理手段７は、入力された業者６
の提供物件条件に対してユーザ１の希望物件条件を検索
・照合し、所定の条件を満足する情報のみをユーザ情報
データベース４から抽出することができる。符号１１
は、アプローチ制御手段である。これは、抽出したユー
ザ１に対して業者６が物件の斡旋など行うために電子メ
ールを送信できるように、あるいは電子メールを受信し
たユーザ１が、その後その業者６によるアプローチを拒
否できるように制御する手段である。また、連絡制御手
段１２は後述するが、登録期間経過後にユーザ１にその
旨を通知するものである。

【００３６】次に、図２を参照しながら、ユーザ１によ
る本実施の形態の不動産物件管理システムを用いての登
録手順について説明する。

【００３７】図２はユーザ登録の手順を示す概念図であ
る。図２において、ステップＵ１では作業開始ページが
表示される。この表示は、図１に示される表示手段５に
おいて行われる。この表示手段５は、具体的には不動産
物件管理システムが設置された事務所内のＣＲＴ画面の
場合もあれば、ユーザ１がインターネットでアクセスし
ている場合には、ユーザ１の所有するコンピュータの液
晶画面という場合も考えられる。

【００３８】続いてステップＵ２では新規加入ユーザで
あるか、すでに登録を済ませている既存ユーザであるか
の確認をしながら、ユーザログインの処理を行う。新規
のユーザであれば、ステップＵ３Ｎに進み、サービス内
容やサービスを受けるにあたっての規約が表示される。
その後ステップＵ４Ｎでは、ユーザの希望する物件条件
と個人情報を入力する。このとき、個人情報は予め公開
と非公開のテーブルが区別されてユーザに示されるた
め、ユーザ自身によって公開される情報と非公開の情報
の認識が可能になっている。

【００３９】一方、既存のユーザであれば、ステップＵ
２からステップＵ３Ｃに進み、ユーザ自身の以前の登録
内容を確認するための表示がなされ、ステップＵ４Ｃで
物件条件あるいは個人情報の変更・修正、あるいは希望
物件が見つかった場合などであれば登録の抹消も行う。

【００４０】そして新規・既存のユーザともステップＵ
５に進み、今回の登録内容の確認のための表示がなされ
る。

【００４１】ここで、図３および図４を参照しながらユ
ーザ１によって入力された情報の確認について説明す
る。図３と図４は、登録される情報をユーザ１が確認す
る際に表示される画面の一部を示す概念図である。図３
において、符号２１は非公開個人情報テーブルを示す。
この非公開個人情報テーブル２１はユーザ１によって入
力された非公開の個人情報が示されるものであり、右側
の表示窓２２ａ〜２２ｉにそれぞれユーザ１の住所、電
話番号をはじめ電子メールのアドレスやパスワードのほ
か、図２のステップＵ２で示されるユーザログインの時
に、パスワードを忘れた際にユーザ１自身であることを
認証するために予め入力してもらう「秘密の質問」の内
容と「秘密の質問の答え」の内容も表示窓２２ｃ，２２
ｄで確認できるようになっている。さらに、後述する
「お知らせメール」の送信依頼に関する返答も表示窓２
２ｉで確認できるようになっている。

【００４２】非公開個人情報テーブル２１の下には公開
個人情報テーブル２３が示されている。この公開個人情
報テーブル２３はユーザ１が業者６に対して公開される
と認識しながら入力した情報を示すものであり、個人を
特定するにはおおまかな情報が表示窓２４ａ〜２４ｅに
示されている。

【００４３】次に、図４において、符号２５は希望物件
条件テーブルを示す。これは、ユーザ１の希望する不動
産物件に対する条件をリストにして示すものである。表
示窓２６ａ〜２６ｎには希望する物件のある地域、家賃
などが表示されている。本実施の形態では、賃貸物件に
関する希望物件条件テーブル２５を示すが、売買物件に
ついても同様なテーブル、例えば家賃を販売価格にした
テーブルなどは表示可能である。表示窓２６ｆには、ユ
ーザ１が特に重要視している、いわば「こだわり条件」
として入力してもらった条件が表示されている。さら
に、表示窓２６ｎに示すように、「希望条件の重要度」
として希望条件に優先順位をつけているので、「こだわ
り条件」とは別に、どの条件項目に重きを置いているか
を明確にすることができる。（特に請求項６に対応）こ
こで「条件項目」とは、表示窓２６ｎに序列をつけて示
される「地域」や「家賃」など、希望物件条件テーブル
２５の左欄に示された項目のことをいい、「こだわり条
件」とは、その条件項目や条件項目の内容とは無関係に
ユーザ１自身が特に希望する条件、例えば表示窓２６ｆ
に示される「新築」、「南向き」などをいい、互いに異
なる概念である。これらのように、単純に希望条件を連
ねるようにして登録するのではなく、「こだわり条件」
や「希望条件の重要度」などとして希望条件に優先度を
つけてやることによって、ユーザ１の希望をより正確か
つ詳細に業者６に示すことができる。

【００４４】次に、図４の表示窓２６ｉに示される登録
の期間と連絡制御手段の関係について説明する。（特に
請求項５に対応）表示窓２６ｉには、ユーザ１によって
自身が希望する物件条件の登録期間を入力するようにな
っている。不動産物件は、一般的に市場における回転率
が高く、特に都心などでは昨日あった物件が今日には成
約済みとなっているのは日常茶飯事である。すなわち、
この業界では情報の鮮度が重要なファクターとなってい
る。しかしながら人間はなかなか怠惰であり、一旦登録
したユーザ１が、成約した場合や自分の希望が変わった
場合に機敏に登録情報を削除したり更新したりすること
は期待できないことが多い。そこで、このように予め登
録期間を区切って登録情報の中に入れておけば、その時
期が過ぎた場合にユーザ１に対して通知することが可能
である。図３の非公開個人情報テーブル２１に記載され
た表示窓２２ｉの「お知らせメール送信」に対する「は
い」という入力は、まさにこの通知をユーザ１に対して
行うことの確認だったのである。図１に示される連絡制
御手段１２はそのために設けられた手段であり、登録期
間経過後にユーザ１にその旨を通知するものである。こ
の通知によってユーザ１は自己の登録情報を見直すこと
ができる。通知する際には、ユーザ１に対して希望する
物件を斡旋してくれる業者６が見つかったか、もし見つ
からなかったのであれば再度登録はどうかなどというこ
とを聞くようにすればよい。また、登録期間は例えば１
５日、３０日、６０日などとユーザ１が選択できるよう
にバリエーションを持たせておくことも重要である。

【００４５】図４において、希望物件条件テーブル２５
の下には、サービス規約表示テーブル２７が表示され再
度確認できるようになっている。この規約に同意するの
であれば、「同意する（次へ）」と表示されたボタン２
８ａを画面上でクリックし、同意できないと考える場合
には、「同意しない」と表示されたボタン２８ｂをクリ
ックする。

【００４６】このようにしてユーザ１が自身が入力した
個人情報および希望物件条件を確認した後、最後にステ
ップＵ６で作業終了を示すページが表示される。

【００４７】次に、業者による本実施の形態の不動産物
件管理システムを用いての登録および管理作業の手順に
ついて図５を参照しながら説明する。

【００４８】図５は業者登録の手順を示す概念図であ
る。図５において、ステップＣ１では作業開始ページが
表示される。続いてステップＣ２では新規登録業者であ
るか、すでに登録を済ませている既存業者であるかの確
認とサービス規約を表示してその内容の確認を行いなが
ら業者ログインの処理を行う。新規の業者であれば、ス
テップＣ３Ｎに進み、業者に対するサービス内容が表示
される。その後ステップＣ４Ｎでは業者情報を入力す
る。そして、既存の業者がステップＣ２の後に進むステ
ップＣ３Ｃに合流する。

【００４９】一方、既存の業者であれば、ステップＣ３
Ｃに進み、「業者マイページ」と本実施の形態では呼ぶ
画面が表示される。

【００５０】この業者マイページについて図６乃至図８
を参照しながら説明する。図６は、業者マイページとし
て最初に表示されるページ画面を示す概念図である。ペ
ージタイトル１４が頂部に示され、クエスチョンマーク
で示される箇所に業者６の名前が入る。ページタイトル
１４の右隣には「わがままオーダーＩＤで検索」と記載
されており、ＩＤを入力する窓１５がある。この「わが
ままオーダーＩＤ」については後述する。

【００５１】ここで、この業者マイページに関連して、
業者登録管理手段７において行われる、業者６によって
登録された提供物件条件とユーザ１によって登録された
希望物件条件の検索・照合のメカニズムについて説明を
加える。

【００５２】本不動産物件管理システムにおいては、業
者６による提供物件条件に対して、ユーザ情報データベ
ース４に格納されたユーザ１による希望物件条件が照合
され、（提供物件条件）⊇（希望物件条件）という条件
式を満たす希望物件条件と公開個人情報のみがユーザ情
報データベース４から抽出される。この照合と抽出は、
業者マイページが開かれる場合にはかならず実施される
ものである。すなわち、過去に登録された提供物件条件
に関して、この照合と抽出を毎回行うことによって、ユ
ーザ情報データベース４に格納されているユーザ１に関
する鮮度の高い情報を、常に鮮度を維持したまま抽出す
ることができるのである。

【００５３】提供物件条件は、業者６が提供可能なすべ
ての物件の個々の条件を登録する必要はなく、それらの
条件を包括するような条件として登録できる。したがっ
て、膨大な情報量を登録する必要はなく、回転率の高い
不動産業界においては、時間と労力を著しく軽減でき
る。さらに、たとえ業者６自身が提供物件条件にかかる
不動産物件を提供できなくても、試しに入力してみるこ
とが可能であり、いわば業者６のマーケティングツール
としても利用できる。例えば、家賃が高いが広い物件と
いう条件と家賃は安いが狭い物件のニーズに対する市場
調査を行うことも可能である。抽出される情報には公開
個人情報が含まれているため、なおのこと利用価値が高
い。

【００５４】次に、ページタイトル１４の下に示される
ユーザカレンダー４２ａについて説明する。（特に請求
項７に対応）これは、業者６によってこれまで指定され
た条件に適合するすべてのユーザ１の数が、ユーザ１の
登録日毎に分類されて表示されるものである。

【００５５】ユーザカレンダー４２ａは、業者６が本シ
ステムを操作している当日から２週間遡った日までの該
当ユーザ数が表示される。ユーザカレンダー４２ａの中
では、日付の下に分数表示４３ａ〜４３ｃでそのユーザ
１の数を表現する。これは符号４３ｄで示されるよう
に、分母にユーザ１の全登録数を、分子に業者６がすで
に電子メールで返信などしてアプローチを試みたユーザ
１の数を示すものである。例えば、分数表示４３ａは、
分母分子ともに０となっているが、これは６月２９日に
登録されたユーザ１がなく、したがって返信したユーザ
１もないことを示しており、分数表示４３ｂは６月２８
日には登録されたユーザ１が１名あったが、この業者６
が未だ返信を試みていないことを示すものである。な
お、このユーザカレンダー４２ａは示されているように
「前週へ」や「次週へ」のボタンでスクロールなどして
異なる週の日付の情報を表示できるものである。

【００５６】次に、符号３８は提供物件条件テーブルで
あり、このテーブルに示された条件は業者６によって以
前登録されたものである。提供物件条件テーブル３８の
上部には「御社登録条件（１）」と表示されているが、
この数字は、業者６によって登録された第１番目の条件
を示している。すなわち、業者６は複数の条件を登録す
ることが可能であり、それぞれ表示させることが可能で
ある。前述のユーザカレンダー４２ａは、それら複数の
条件のいずれかに該当するすべてのユーザ１の数を示す
ものである。提供物件条件テーブル３８の右欄には、登
録条件として入力された内容が表示窓３９ａ〜３９ｇに
示される。また、このテーブルの下には、当該登録条件
に該当するユーザ１の数が４件である旨の表示がある。

【００５７】さらに、提供物件条件テーブル３８の下方
には、もうひとつのユーザカレンダー４２ｂが示されて
いる。これは、特に提供物件条件テーブル３８に示され
る登録条件（１）に該当するユーザ１のみを示すもので
ある。

【００５８】提供物件条件テーブル３８とユーザカレン
ダー４２ｂで挟まれた部分には、「該当ユーザリスト表
示」と表示されたボタン４０と「この条件を削除」と表
示されたボタン４１がある。ボタン４０は、図６の場合
では登録条件（１）に適合するユーザ１のリストを示す
ためのボタンであり、ボタン４１は、登録条件（１）に
相当する手持ちの不動産物件が成約した場合など、業者
６として登録不要となった条件を削除するためのもので
ある。

【００５９】業者６は、新たに条件を入力して該当する
ユーザ１を検索することもできる。その場合には、業者
６はボタン１６を押して、図面では示さない入力画面を
開いて条件を登録することが必要である。このステップ
が、図５に示すステップＣ４Ｃである。

【００６０】このステップＣ４Ｃの後、検索されたユー
ザ１をまとめてリスト表示させるためにステップＣ５に
進むことになる。なお、図６の業者マイページの画面に
示されるボタン４０を押した場合でもユーザリストの表
示がなされる。このユーザリストについては、図７を参
照しながら説明する。

【００６１】図７は、検索結果をリスト表示する画面の
概念図である。図７において、符号４４は検索結果リス
トであり、この場合は４つのユーザ１がリストアップさ
れている。検索結果リスト４４の上の欄には、条件の項
目などが記載されているが、最も左の欄は、先に述べた
「わがままオーダーＩＤ」の欄となっている。この「わ
がままオーダーＩＤ」とはユーザ１による希望物件の条
件毎に振り分けられたＩＤを意味している。リスト中で
は、「ＩＤ−００００００００５」や「ＩＤ−００００
００００９」と表示されているのがそのＩＤである。図
６に示された窓１５にこれらのようなＩＤ番号をインプ
ットすることによってユーザ１を検索できることになっ
ている。そのほか、希望エリアや市区、希望家賃などが
表示窓４５ａ〜４５ｉに示されている。さらに、こだわ
り条件については別の表示窓４５ｊ，４５ｋに特記され
るようになっており、業者６にアピールできるように配
慮されている。

【００６２】一旦検索した後に、再度異なる条件で検索
したい場合には、ボタン４９を押して実行することがで
きる。また、検索した条件を保存しておきたい場合に
は、ボタン４８を押してその条件を保存しておくことも
できる。その場合には、図６の提供物件条件テーブル３
８に示したような登録条件として保存され、業者マイペ
ージを開く毎にその登録条件に対応したユーザ１の数
が、ユーザカレンダー４２ａ，４２ｂに表示される。

【００６３】次に、符号４６で示されるパスボタンにつ
いて説明する。（特に請求項８に対応）パスボタン４６
は、図７に示されるとおりユーザ１の情報毎に設けられ
ている。このパスボタン４６は、業者６が重要と考える
ユーザ１と例えば何らかのミスによって検索結果リスト
４４に載ってしまったようなユーザ１を判別できるよう
に自らユーザ１の優先度を決定するものである。

【００６４】例えば、検索結果リスト４４の２段目に示
されるのはすでに自社も他社もアプローチを１回試みて
いるユーザ１である。したがって、業者６はこのユーザ
１の優先度を下げたいと考えることもある。その場合に
は、そのユーザ１の情報を示す「わがままオーダーＩ
Ｄ」の下にあるパスボタン４６を押す。パスボタン４６
には２つの機能があり、第一にパスボタン４６が押され
るとそのＩＤ番号が記載されている欄あるいは隣接する
表示窓４５ａ〜４５ｉの色や模様が変化する。例えば、
赤色から白色になったり、チェック柄から無地になった
りすれば視認性が向上する。第二に、パスボタン４６が
押されると当該情報が検索結果リスト４４の下部へ移動
して優先順位が下がる。これら２つの機能は各々１つで
あってもよいし、両方備えるものであってもよい。

【００６５】また、検索結果リスト４４自身も、パスボ
タン４６が押されるまでもなく、表示窓４５ｉに示され
る自社のアクセスの有無によって濃淡色あるいは模様に
変化を付けたりするのでもよいし、他社のアクセス状況
によって変化させてもよい。この検索結果リスト４４の
視認性は、パスボタン４６の機能と併せることによって
より効果的になる。

【００６６】さらに、このパスボタン４６の画面上での
表示を「パスする」、パスボタン４６を押した後には
「パス解除」と表示させて、パスボタン４６の「パスす
る」を押して色や模様の変化あるいは検索結果リスト４
４中での移動を行い、その後パスボタン４６の「パス解
除」を押して従前の状態に戻せば、業者による情報評価
の変更修正が容易に可能となる。

【００６７】なお、本実施の形態の説明においては、視
認性の向上のための要素として色と模様について説明し
たが、この他ＩＤ番号が記載されている欄に特定の形状
を有するマークのようなものを付加し、それを変化させ
て視認性を高めてもよいことはいうまでもない。

【００６８】以上でパスボタン４６の説明を終え、次に
パスボタン４６の隣に設けられた非表示ボタン５０につ
いて説明する。この非表示ボタン５０は業者がリストに
掲載されたユーザ１の情報について視認性を高めたり、
優先順位を下げたりする以前にすでに検討することが不
要である場合に押すものである。この非表示ボタン５０
を押すと、当該情報が非表示となり「業者マイページ」
から見かけ上消えることになる。ただし、これはあくま
で見かけであって、図１のユーザ情報データベース４に
格納された当該情報を削除するということではない。

【００６９】ここで、検索結果リスト４４全体の説明に
戻る。検索してリスト表示されたユーザ１の中から任意
のユーザ１を選択して、詳細な情報を表示させる場合に
はボタン４７ａを押す。また、すべてのユーザ１をまと
めて詳細に情報表示させたい場合には、ボタン４７ｂを
押せばよい。これが、図５に示すステップＣ６である。

【００７０】図８を用いて業者６に表示されるユーザ１
に関する詳細な情報について説明する。図８は、リスト
表示されたユーザ１に関する詳細な情報を表示する画面
の概念図である。図８において、符号２９はユーザ希望
物件条件テーブルを示している。これは、ユーザ１によ
って業者６に開示されることを前提に登録されたもので
あり、図４に示される希望物件条件テーブル２５とほぼ
同一である。表示窓３０ａ〜３０ｍには、それぞれ業者
６が選択したユーザ１に関する情報の内容が開示されて
いる。ここで、表示窓３０ｌに示される「連絡方法コメ
ント」について説明を加える。これは、そもそも図４で
示される希望物件条件テーブル２５の表示窓２６ｍにも
記載されており、ユーザ１によって入力される情報であ
る。例えば、ユーザ１が業者６に対して電子メールでは
なく携帯電話で連絡して欲しいなど注記するものであ
る。この情報に基づいて業者６は適切にユーザ１にアプ
ローチすることができる。

【００７１】また、符号３１はユーザ個人情報テーブル
を示しており、表示窓３２ａ〜３２ｅには開示を前提に
ユーザ１に登録してもらった情報が開示されているが、
図３の公開個人情報テーブル２３の内容とほぼ同一であ
る。

【００７２】このようにユーザ１に関する詳細な情報を
確認した後、このユーザ１に業者６が物件の斡旋などの
ためにアプローチしたいと考えるならば、図５に示され
る次のステップＣ７に進めるようにしてもよい。（特に
請求項２に対応）業者６は、図８の下方に示されるボタ
ン３３を押すことによって、すでにステップＣ４Ｎで入
力された業者６に関する情報とともにユーザ１に対して
電子メールを送信することができる。さらに、予め設け
られたチェック欄にチェックしておいたユーザ１すべて
にまとめて電子メール送信を試みることも可能であり、
その際にはボタン３４を押す。これは図１に示されるア
プローチ制御手段１１によって行われる。このようなア
プローチ制御手段１１によって、業者６は物件を希望す
るユーザ１に対して迅速かつ的確にアプローチできる。
一方、ユーザ１としても自分の希望する物件を仲介、保
有する業者６からの連絡を労なくして待つことができ
る。

【００７３】なお、このようにアプローチ制御手段１１
を有する不動産物件管理システムであれば、前述の連絡
制御手段１２による「お知らせメール送信」はさらに独
特の効果を有する。つまり、このお知らせメールによる
通知を受信するまで業者６からアプローチのための電子
メールがなかった場合には、ユーザ１は自分の提示した
条件に見合う物件を有する業者６がなかったことから自
己の希望と現実のギャップを知り、希望物件条件のレベ
ルを下げて是正することもできるのである。したがっ
て、連絡制御手段１２の機能も単にユーザ１によって入
力された登録期間が経過した場合にのみ通知するという
ものではなく、業者６からのメールが一定期間なかった
場合にも通知するようにしておけば、なおさらこの効果
を発揮できる。その場合には、ユーザ１の登録した希望
物件条件のレベルダウンを促すような通知の内容にして
もよい。

【００７４】ユーザ１に対するアプローチの履歴、すな
わち電子メール送信記録について表示窓２０に示すよう
にしておけば、同じユーザ１に重複してアプローチする
ことも回避できる。（特に請求項４に対応）ここで、図
１および図７を参照しながら業者情報データベース９に
よる電子メールの送信記録の格納について説明する。

【００７５】図１に示される業者情報データベース９
は、アプローチ制御手段１１によって業者６からユーザ
１に送信される電子メールの送信記録を格納するため、
図７における表示窓４５ｉで、ユーザ１に対して自社や
他社がアプローチを試みたかどうかを分数の分母と分子
として表示することができる。このように表示すれば、
自社も他社もアクセスしていなければユーザ１を獲得で
きるかもしれないとか、あるいは自社がアクセスしてい
なくても複数の他社がすでにアクセスしているようなユ
ーザ１は望みが薄いなどと判断が容易になる。さらに、
前述のパスボタン４６や非表示ボタン５０を押すか否か
の判断の材料ともなる。

【００７６】さらに、アプローチ制御手段１１に、業者
６から電子メールを受信したユーザ１に対してその後当
該業者６からのメール受信を拒否できるような機能を持
たせてもよい。（特に請求項３に対応）このような機能
は、例えばユーザ１がすでに自己の希望する物件を見つ
けた場合であって、未だ不動産物件管理システムで登録
を抹消していないなどの事情があった場合に、不要な電
子メールによる斡旋を避けることができる。また、連絡
のあった業者６の物件が自分の希望には沿わない場合も
同様である。

【００７７】ユーザ１に対するアプローチを終えた場合
には、図８に示されるボタン３５を押して再検索するこ
とも可能であるし、ボタン３６を押せば前のページに、
また所定のページ、例えば図６に示される業者マイペー
ジの最初のページ画面に戻るためにボタン３７を押して
もよい。

【００７８】このような一連の操作の後に、図５に示さ
れるステップＣ８で業者６は業者マイページを終了させ
ることになる。

【００７９】最後に、実施の形態に係る不動産物件管理
システムの説明を行うことによって、不動産物件管理方
法に関する実施の形態も理解できると考えられるが、よ
り理解を容易にするため当該方法に関する実施の形態に
ついてもまとめておく。（特に請求項９に対応）図２を
用いて説明したステップＵ４Ｃが不動産物件管理方法に
おけるユーザ登録管理段階に相当し、図１に示されるユ
ーザ情報データベース４にユーザ１の個人情報および希
望物件条件を格納する段階がユーザ情報記録段階に相当
する。また、図５を用いて説明したステップＣ２からス
テップＣ４Ｃの物件条件入力までが業者登録管理段階に
相当し、ステップＣ４Ｃにおけるユーザ検索がユーザ検
索段階に相当する。さらに、図５に示されるステップＣ
５およびステップＣ６がユーザ情報提供段階に相当し、
図１を用いて説明したように、業者６の入力した所定の
情報と提供物件条件を業者情報データベース９に格納す
る段階が業者情報記録段階に相当する。このような発明
の実施の形態によれば、ユーザと業者を効率的に結びつ
けることができ、また業者はユーザ情報とマッチングし
た物件情報を効率的に管理することができる。

【００８０】

【発明の効果】本発明によれば、ユーザが希望する物件
を有する業者のみにユーザの情報が提供され、ユーザと
業者を効率的に結びつけることができる。また、希望物
件条件も提供物件条件も更新されるため、陳腐化してい
ない新鮮な情報の交流が可能である。

【００８１】特に請求項２に記載の発明においては、業
者が任意に選択したユーザのみにアプローチ制御手段を
用いて電子メールを送信することができるため、業者自
身の意思で、マッチングしたユーザを選別しながら仲
介、保有する物件を速やかに紹介することができる。

【００８２】特に請求項３に記載の発明においては、ユ
ーザ側にも業者の選択が可能となり、拒否を指令した後
はその業者からのメールによる不要な斡旋を回避するこ
とができる。

【００８３】特に請求項４に記載の発明においては、業
者が送信した電子メールの記録を把握することができ
る。

【００８４】特に請求項５に記載の発明においては、ユ
ーザ側で自己の希望物件条件の見直しをすることが可能
であり、時間を無駄にすることがない。

【００８５】特に請求項６に記載の発明においては、希
望物件条件の内容に重みをつけることができ、より正確
に詳細に希望する物件に対する条件を表現することがで
きる。

【００８６】特に請求項７に記載の発明においては、業
者がユーザに関する情報の鮮度を容易に判断することが
できる。

【００８７】特に請求項８に記載の発明においては、優
先順位の高低が明確化され業者は好適なユーザを選択す
ることができ、経営資源を浪費することがない。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の実施の形態に係る不動産物件管理シス
テムの概念図である。

【図２】本発明の実施の形態に係る不動産物件管理シス
テムのユーザ登録の手順を示す概念図である。

【図３】ユーザが登録される情報を確認する際に表示さ
れる画面の一部を示す概念図である。

【図４】ユーザが登録される情報を確認する際に表示さ
れる画面の一部を示す概念図である。

【図５】本発明の実施の形態に係る不動産物件管理シス
テムの業者登録の手順を示す概念図である。

【図６】業者マイページとして最初に表示されるページ
画面の概念図である。

【図７】検索結果をリスト表示する画面の概念図であ
る。

【図８】リスト表示されたユーザに関する詳細な情報を
表示する画面の概念図である。

【図９】不動産物件管理システムの従来例を示す概念図
である。

【符号の説明】

１…ユーザ、２…ユーザ登録管理手段、３…ユーザ登録
用データベース、４…ユーザ情報データベース、５…表
示手段、６…業者、７…業者登録管理手段、８…業者登
録用データベース、９…業者情報データベース、１０…
表示手段、１１…アプローチ制御手段、１２…連絡制御
手段、１３…賃貸情報メディア、１４…ページタイト
ル、１５…窓、１６…ボタン、２０…表示窓、２１…非
公開個人情報テーブル、２２ａ〜２２ｉ…表示窓、２３
…公開個人情報テーブル、２４ａ〜２４ｅ…表示窓、２
５…希望物件条件テーブル、２６ａ〜２６ｎ…表示窓、
２７…サービス規約表示テーブル、２８ａ、２８ｂ…ボ
タン、２９…ユーザ希望物件条件テーブル、３０ａ〜３
０ｍ…表示窓、３１…ユーザ個人情報テーブル、３２ａ
〜３２ｅ…表示窓、３３…ボタン、３４…ボタン、３５
…ボタン、３６…ボタン、３７…ボタン、３８…提供物
件条件テーブル、３９ａ〜３９ｇ…表示窓、４０…ボタ
ン、４１…ボタン、４２ａ，４２ｂ…ユーザカレンダ
ー、４３ａ〜４３ｄ…分数表示、４４…検索結果リス
ト、４５ａ〜４５ｋ…表示窓、４６…パスボタン、４７
ａ，４７ｂ…ボタン、４８…ボタン、４９…ボタン、５
０…ボタン

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】不動産物件を提供する業者と不動産物件
の購入あるいは利用を希望するユーザに対して情報を提
供する不動産物件管理システムにおいて、前記ユーザの
公開個人情報、非公開個人情報および希望物件条件を登
録、更新あるいは削除するユーザ登録管理手段と、前記
ユーザが前記公開個人情報、非公開個人情報あるいは希
望物件条件を入力する場合に提供する所定の選択情報の
候補を格納するユーザ登録用データベースと、前記公開
個人情報、非公開個人情報および希望物件条件を格納す
るユーザ情報データベースと、前記業者に関する所定の
情報と提供物件条件を登録あるいは更新し、前記ユーザ
情報データベースに格納されている希望物件条件を検索
し、前記提供物件条件に対して前記希望物件条件を照合
し、前記提供物件条件が前記希望物件条件に対して（提
供物件条件）⊇（希望物件条件）の条件式を満足した場
合に前記希望物件条件を入力したユーザに関する前記公
開個人情報および前記希望物件条件を前記ユーザ情報デ
ータベースから抽出して提供する業者登録管理手段と、
前記業者が業者に関する所定の情報あるいは提供物件条
件を入力する場合に提供する所定の選択情報の候補を格
納する業者登録用データベースと、前記業者に関する所
定の情報と提供物件条件を格納する業者情報データベー
スとを有することを特徴とする不動産物件管理システ
ム。
【請求項２】請求項１記載の不動産物件管理システム
は、前記適合した希望物件条件を入力したユーザのうち
業者が選択したユーザのみに電子メールを送信するアプ
ローチ制御手段を有することを特徴とする不動産物件管
理システム。
【請求項３】請求項２に記載のアプローチ制御手段
は、前記業者が送信した電子メールを受信したユーザか
らの指令を受けてその後の当該ユーザへの前記電子メー
ルの送信を停止することを特徴とする不動産物件管理シ
ステム。
【請求項４】請求項２または請求項３記載の業者情報
データベースは、前記アプローチ制御手段が送信する電
子メールの送信記録を格納することを特徴とする不動産
物件管理システム。
【請求項５】請求項１記載の不動産物件管理システム
は、前記ユーザが前記公開個人情報、非公開個人情報お
よび希望物件条件を登録あるいは更新した後所定の時間
が経過した場合に電子メールを送信して通知する連絡制
御手段を有することを特徴とする不動産物件管理システ
ム。
【請求項６】請求項１乃至５記載のユーザ登録管理手
段は、前記希望物件条件の内容に関する優先度を設定し
ながら登録あるいは更新することを特徴とする不動産物
件管理システム。
【請求項７】請求項１乃至５記載の業者登録管理手段
は、前記業者が登録あるいは更新した提供物件条件と適
合した希望物件条件を入力したユーザが当該希望物件条
件を登録あるいは更新した時期に関する情報を提供する
ことを特徴とする不動産物件管理システム。
【請求項８】請求項１乃至５記載の業者登録管理手段
は、前記業者が登録あるいは更新した提供物件条件と適
合した希望物件条件に関する優先度を設定することを特
徴とする不動産物件管理システム。
【請求項９】不動産物件を提供する業者と不動産物件
の購入あるいは利用を希望するユーザに対して情報を提
供する不動産物件管理方法において、前記ユーザが公開
個人情報、非公開個人情報および希望物件条件を登録、
更新あるいは削除するユーザ登録管理段階と、この登録
あるいは更新された公開個人情報、非公開個人情報およ
び希望物件条件を格納するユーザ情報記録段階と、前記
業者が自己に関する所定の情報と提供物件条件を登録あ
るいは更新する業者登録管理段階と、前記ユーザ情報記
録段階にて格納された前記希望物件条件を検索し、前記
提供物件条件に対して前記希望物件条件を照合するユー
ザ検索段階と、前記提供物件条件が前記希望物件条件に
対して（提供物件条件）⊇（希望物件条件）の条件式を
満足した場合に前記希望物件条件を入力したユーザに関
する前記公開個人情報および前記希望物件条件を抽出し
て提供するユーザ情報提供段階と、前記業者に関する所
定の情報と提供物件条件を格納する業者情報記録段階と
を有することを特徴とする不動産物件管理方法。