WO2011139001A1 - Real estate investment management system and method - Google Patents

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WO2011139001A1
WO2011139001A1 PCT/KR2010/003849 KR2010003849W WO2011139001A1 WO 2011139001 A1 WO2011139001 A1 WO 2011139001A1 KR 2010003849 W KR2010003849 W KR 2010003849W WO 2011139001 A1 WO2011139001 A1 WO 2011139001A1
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WO
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investment
real estate
investor
credit
beneficiary
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Application number
PCT/KR2010/003849
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French (fr)
Korean (ko)
Inventor
윤현진
Original Assignee
Youn Hyun Jin
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    • G06Q50/00—Information and communication technology [ICT] specially adapted for implementation of business processes of specific business sectors, e.g. utilities or tourism
    • G06Q50/10—Services
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    • G—PHYSICS
    • G06—COMPUTING; CALCULATING OR COUNTING
    • G06Q—INFORMATION AND COMMUNICATION TECHNOLOGY [ICT] SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES; SYSTEMS OR METHODS SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES, NOT OTHERWISE PROVIDED FOR
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    • G06Q50/10—Services
    • G06Q50/16—Real estate
    • G06Q50/163—Real estate management

Definitions

  • the present invention relates to a real estate investment management system and method, and in particular, to manage investment in real estate into investment right and residential beneficiary rights, to maximize the recyclability of the investment, even if the contract period or repurchase time does not match
  • the present invention relates to a real estate investment management system and method for ensuring stable repurchase to reduce the burden on investors and increase reliability.
  • Such a network real estate investment service is typically a service that brokers real estate transactions by posting real estate transaction information or recruits real estate investors to invest in a specific real estate so that the real estate is disposed of to obtain dividends according to the investment. .
  • the real estate manager 3 may be a trust company 2 itself or a financial company that deals with REITs, which are financial products related to real estate.
  • the purpose of the embodiments of the present invention for improving the above-mentioned problems is to solve the problems caused by the management and ownership of real estate ownership, separate the investors into investment beneficiary investors and residential beneficiary investors, and the difference in the point of repurchase It is to provide a real estate investment management system and method that can effectively manage the flow of unrealized profit distribution in accordance with the present invention, thereby improving satisfaction and reliability for investors of various purposes.
  • Another object of the embodiments of the present invention is to provide a real estate investor with an account that can confirm the investment status and the expected dividend amount, and to enable various transactions based on the balance of the account, thereby increasing the reliability of the investor and providing transparent management of the redemption amount. It is to provide a real estate investment management system and method to make it possible.
  • Another object of the embodiments of the present invention is to provide a real estate investment management system and method by which an operator of a real estate investment management system maintains real estate ownership and provides investors with rights of interest to reduce the complexity and the possibility of disputes due to division of ownership. will be.
  • Another object of the embodiments of the present invention is to manage the investment of the investor through the account, and to issue and manage alternative currency through the balance and the investor's creditworthiness to enable the investor to recycle the investment, and the unrealized profit by the difference in the redemption point. It is to provide a real estate investment management system and method by which the difference in distribution can be provided through alternative currency, which greatly increases the reliability of dividend payments to redeeming investors.
  • Another object of the embodiments of the present invention is to increase the reliability of the balance of the investor through the account and the reliability of the unrealized dividend payment through the alternative currency, and to diversify the contract period according to the difference in the investment purpose of the beneficiary investor and the residential beneficiary investor. It is to provide a real estate investment management system and method to respond.
  • Another object of the embodiments of the present invention is to grasp the balance of the account and the creditworthiness of the investor so as to issue a viable alternative currency corresponding to the balance, and through the transfer or balance between credit accounts using the balance. It is to provide a real estate investment management system and method that enables the reinvestment of other real estate to effectively utilize investments and dividends.
  • Still another object of the embodiments of the present invention is to partially depreciate the value of the alternative currency, which is not used at regular intervals, in order to induce the use and distribution of the alternative currency.
  • the real estate investment management system is a real estate investment management system for real estate owners to provide beneficiary rights to investors, which is divided into residential beneficiary right investors according to the investment information provided.
  • An investment management unit for generating contract information on the ownership rights and the first dividend rate of the investor, generating contract information on the second dividend rate of the investor divided into beneficiary rights investors for investment, and managing repurchase or extension upon termination of the contract; Create a credit account according to the investor's investment information provided through the investment management unit to provide credit balance information reflecting the real estate value obtained on the basis of external real estate quote information, and the investor's credit for the real estate in response to the repurchase request of the investment management department
  • a credit management unit for calculating an account Issuing an alternative currency based on the credit account balance of the credit management unit, and comprises an alternative currency management unit for managing the use and recovery of the alternative currency.
  • the real estate investment management system performs a dividend according to the change in the value of the real estate based on the investment contract information on self-owned real estate divided into residential beneficiary investors and investment beneficiary investors, and the residential beneficiary investors
  • a real estate investment management system that provides a title to an investor, which generates the contract information of the investor, manages the beneficiary accordingly, adds a portion of the dividend of the residential beneficiary investor to the concession share, adds it to the dividend of the beneficiary investor, and repurchases it upon repurchase.
  • An investment management unit that pays dividends in consideration of concession shares;
  • An alternative currency management unit for issuing alternative currencies that can be actually used;
  • the real estate investment management method is an investment management method using a real estate investment management system in which a real estate owner provides a beneficiary right to an investor.
  • the investment management unit receives and manages investment information provided from the outside.
  • a repurchase step in which the investment manager renews the contract for repurchase or extension at the investor's request upon expiration of the contract period and, accordingly, the credit manager settles all the investor's credit accounts for the property;
  • an alternative currency issuing step may be made to issue the cash shortage of the credit account settlement
  • the real estate investment management system and method according to the embodiment of the present invention solves the problems of real estate ownership management and equity splitting, manages the investor separately from the beneficiary investor and the residential beneficiary investor, and also the difference in the redemption timing.
  • By effectively managing the capital flows of unrealized revenue distribution it is possible to increase the satisfaction of investors for various purposes and to increase the reliability of the capital flows for operation, thereby stimulating real estate investment.
  • the real estate investment management system and method according to the embodiment of the present invention provides a real estate investor with an account that can confirm the investment status and the expected dividend amount, and allows various transactions to be made based on the balance of the account, thereby making investor convenience and reliability reliable. It is possible to increase the amount of money and transparently manage the redemption amount.
  • the real estate investment management system and method according to the embodiment of the present invention allows the operator of the real estate investment management system to maintain real estate ownership and provide investors with a right of interest, thereby reducing the complexity and the possibility of disputes due to the division of ownership, thereby increasing investment convenience and providing for residents. There is an effect that can increase the reliability.
  • the real estate investment management system and method according to the embodiment of the present invention enable investment recycling of investors by issuing and operating an alternative currency through the corresponding balance along with managing the investment of the investor through the account, and distributing the unrealized profit by the difference in the redemption point.
  • the reliability of dividend payments to repurchase investors can be greatly increased, thereby increasing the reliability and investment stability of the investment system and the operator.
  • the real estate investment management system and method according to the embodiment of the present invention improves the reliability of the balance management of investors through the account and the unrealized dividend payment through the alternative currency, and the contract according to the investment purpose difference between the beneficiary investor and the residential beneficiary investor. By being able to cope with the diversification of periods, it is possible to satisfy all investors with different purposes.
  • Real estate investment management system and method is to grasp the balance of the account and the creditworthiness of the investor to issue a real-use alternative currency corresponding to the balance, transfer between credit accounts using the balance In addition, it is possible to make the most of investments and dividends by reinvesting other real estate through the balance.
  • the real estate investment management system and method according to the embodiment of the present invention partially loses the value of the unused alternative currency at regular intervals in order to induce the use and active circulation of the alternative currency, thereby making the preferential use of the alternative currency or re-input into the account.
  • FIG. 1 is a conceptual diagram showing the concept of a conventional real estate investment system.
  • Figure 2 is an investment system configuration applied real estate investment system according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 3 is a conceptual diagram illustrating a basic operation method of the real estate investment system according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 4 is a conceptual diagram illustrating an unrealized profit compensation scheme of a real estate investment system according to an embodiment of the present invention.
  • 5 is a system configuration example according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 6 is a block diagram of the investment management unit according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 7 is a block diagram of a credit management unit according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 8 is a block diagram of an alternative money management unit according to an embodiment of the present invention.
  • Figure 9 is a block diagram of a credit loan management unit according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 10 is a conceptual diagram showing an example of revenue certificate trading according to an embodiment of the present invention.
  • 11 is a conceptual diagram showing an example of the operation of the alternative currency management unit according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 12 is a distributed configuration diagram of a real estate investment system according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 13 is a flow chart illustrating a real estate investment process according to an embodiment of the present invention.
  • the present invention is ready to implement the registration and registration number 10-0851031, 'method of providing network real estate transaction service through real estate trust' and registration number 10-0864603 'real estate transaction system and method through real estate trust'
  • the contents of existing registered patents are divided into an investment stake and a residential stake, and the investor has ownership of the real estate corresponding to the stake.
  • Investors with stakes in investments and residential shares are required to buy back the shares, including dividends, so that the stakes can be bought and sold, allowing investors to make small investments in certain real estate, while residential equity investors have low prices. Its main purpose is to be able to have a stake in and ownership of.
  • the present invention solves the issue of ownership splitting due to the split of shares, and the contract and trading complexities due to the registration of ownership, and prefers a different contract period according to the investment purpose, and repurchases investors when the redemption point and the real estate disposition point are different. It solves the problems of the registered patents by applying a new method to improve the investment management stability by solving the funding problem according to the prepayment, which should provide the unrealized profit to them in advance. In addition, a new scheme is proposed to enable various uses of investment funds. Thus, the registered patents may be related as a reference to the background of the present invention.
  • FIG. 2 is an investment system configuration to which a real estate investment management system according to an embodiment of the present invention is applied, and is self-owned in connection with a trust system 20 for issuing a certificate of profit to secure investment stability for an investor as shown in FIG. It may be made of an investment management system 100 that manages investment information for one real estate (10).
  • the real estate investment management system 100 owns the real estate 10 to be invested by its manager so that the real estate ownership division and additional registration registration problems for the investor do not occur, and the investor Providing a reliable return on the trust system through the trust system 20 to maintain the stability of the investment while preventing unnecessary ownership disputes or problems related to registration.
  • the real estate investment management system 100 basically determines the investment ratio according to the value of the real estate, the investor who invested a certain ratio is classified as residential beneficiary investors, and the investor or investors who invested other ratios are the right to invest Divided into investors.
  • the residential beneficiary investor provides the title to the property for the contracted period, and the investment beneficiary investor provides a higher dividend than the residential beneficiary investor.
  • the real estate investment management system 100 operated by the owner who owns the real estate 10 is directly (investor terminal) or indirectly invested information (investment) from the beneficiary investor 210 and the residential beneficiary investor 220.
  • a credit management unit 120 which provides a creditor and settles a credit account of all investors in the real estate according to the repurchase request of the investment management unit 110 and an alternative currency based on the credit account balance of the credit management unit 120.
  • Issuance, and alternative currency management unit 130 for managing the use and recovery of alternative currency.
  • the beneficiary investor 210 for investment invests at a rate equivalent to 60% of the value of the invested property and receives 75% of the profit as a dividend, and the residential beneficiary investor 220 receives 40% of the real estate value.
  • the beneficiary beneficiary investor 210 who actually invests 60% of the real estate value should receive 60% of the profits according to the investment ratio, and the residential beneficiary investor 220 who invests 40% of the real estate value is invested.
  • the residential beneficiary investor 220 will occupy real estate, but in return, a portion of its dividend rate should be given to the beneficiary investor 210 in return.
  • the concession stake of the residential beneficiary investor 220 is set at 15%.
  • the investment beneficiary investor 210 has a dividend of 15% more than the investment ratio, thereby increasing the expected profit of the investment.
  • the residential beneficiary investor 220 will have a dividend of 15% lower than the investment ratio, but it will not only provide stable housing but also expect a dividend profit from the rise in real estate value not found in the previous charter. Can be satisfied. This will be described in more detail through the example of FIG. 3.
  • the investor's investment is managed by a credit account through the credit management unit 120, through which the investors (210, 220) can check their investment history in a visible and real-time reliability of the investment It will have the ability to expect management transparency.
  • the credit balance 150 of each investor provided by such a credit account can be renewed at the time of confirmation or periodically, reflecting the changing value of the real estate based on reliable real estate price information. Can be updated.
  • the real estate investment management system 100 manages an alternative currency (a gift certificate in the illustrated embodiment) 160 that can be actually used in a merchant through the alternative currency management unit 130 in the credit management unit 120.
  • the credit balance of the investor may be issued as a collateral, distributed, and if it is recovered, it may be deposited, and a fee may be provided in cash 170.
  • FIG. 3 is a conceptual diagram illustrating a basic operation of the real estate investment management system according to an embodiment of the present invention.
  • the concession share is assumed to be 15%.
  • the real estate investment management system 100 generates a contract according to the investment information, establishes a beneficiary right, and delivers a certificate of profit to each investor through the trust system. Then, a credit account is created for each investor according to the investment, and each investment amount is presented as a credit balance. Thereafter, if the value increase 12 of the real estate became 100 at the end of the contract period, the credit balance 211 of the beneficiary right for investment is 675, as reflected in the investor's credit balance, respectively.
  • the credit balance 221 of the residential beneficiary investor is 425.
  • the residential beneficiary investor has one of the main objectives, and if the condition is that the property is sold unconditionally after a certain contract period, the attractiveness of the investment will be greatly reduced. Therefore, the extension contract must be allowed to be extended if necessary. This will be longer.
  • FIG. 4 is a conceptual diagram illustrating a method of operating a real estate investment management system according to an exemplary embodiment of the present invention, which illustrates a method of solving a problem due to unrealized profit dividend through an alternative currency management unit and reusing investment.
  • the background of the above description is assumed to be 15% of concession shares as shown in FIG.
  • the investment beneficiary investor 210 has 600 credit balances 211 at the time of the contract, the residential beneficiary investor 220 has the balance 221 400, and after the contract period expires, the credit balances are 675 and 425, respectively.
  • the investment beneficiary investor 210 requests a repurchase
  • the residential beneficiary investor 220 has a longer contract term than the contract extender or the beneficiary investor 210 for investment
  • the real estate investment management system performs the investment.
  • the beneficiary investor 210 should be repurchased 675, which includes an investment 600, a dividend of 60 according to the investment ratio, and a concession share 15 from the residential beneficiary investor 220. If necessary, at the time of such redemption, a fee may be charged from the investment operation and deducted from the redemption amount.
  • the real estate investment management system 100 may sell the investment beneficiary right to the second investment beneficiary investor 230 and then provide the money to the investment beneficiary investor 210, where the real estate value is 1100.
  • the amount that can be invested by the second beneficiary investor 230 is 660. Therefore, since the concession stake provided by the residential beneficiary investor 220 is 15 before the sale of the real estate, the realization investment management system 100 should provide the investment beneficiary investor 210 in a different manner. .
  • the alternative money is issued as a security and provided to the beneficiary investor 210 for the investment.
  • the investment beneficiary investor 210 may receive cash 660 and alternative currency 15.
  • the amount corresponding to the alternative currency 15 may be paid to the investor in such a way that the credit balance 212 at that time is separately indicated as an alternative currency issueable amount, and the investor issues an alternative currency for that amount and actually Can be used.
  • the credit balance 222 of the residential beneficiary investor 220 may be settled to 425 in consideration of the content of concessions.
  • the unrealized profit 15 settled in the credit balance 222 of the actual residential beneficiary investor 220 may be managed by the real estate investment management system as collateral of the alternative currency issued.
  • the real estate investment management system 100 may obtain additional profit from the collateral, and the beneficiary investor 210 may actually use an alternative currency that is actually available. Even in the case of the same repurchase time mismatch, the real estate investment management system 100 can be stably maintained while minimizing the dissatisfaction of the investor.
  • the investment beneficiary investor 210 and the residential beneficiary investor 220 secure the credit balances 211 and 221 for a portion of the balance (for example, up to 70%) during the contract period (according to the contract). Even if the revenue certificate has been issued until the contract expiration), it can be issued and used in alternative currencies (161, 162).
  • a real estate investment management system managed by a manager the owner of a property, creates and holds a credit limit for a percentage of each investor's investment (credit balance) (for example, 70-80%). Based on the credit limit created above, the investor may pay a certain percentage (for example, 5%) of fees within the range and issue or use an alternative currency to borrow or use for credit. For example, the amount borrowed through the credit loan can be invested in other real estate through the real estate investment management system 100, and after applying for advance loan to the real estate investment management system to receive a loan, You can borrow it into your account.
  • credit balance for example, 70-80%.
  • the investor may pay a certain percentage (for example, 5%) of fees within the range and issue or use an alternative currency to borrow or use for credit.
  • the amount borrowed through the credit loan can be invested in other real estate through the real estate investment management system 100, and after applying for advance loan to the real estate investment management system to receive a loan, You can borrow it into your account.
  • the beneficiary for investment may invest in the beneficiary for investment in the same or another real estate or invest in the residential beneficiary, and the residential beneficiary investor invests in the residential or beneficiary of the same or different real estate. To invest in the beneficiary's right to investment
  • the real estate investment management system may further require a process of verifying the credit rating of the investor in order to create a credit limit of the investor. For example, if the security assets are secured in advance, such as borrowing from banknotes as collateral for the beneficiary rights, it may be impossible or limited to issue duplicate alternative currencies, reinvest real estate or loan between accounts.
  • the investor credit check may be processed by the credit management department by exchanging information with an external credit bureau server, and may be performed when the transaction is requested.
  • the credit loan corresponds to the loan of funds to the investor, which can be operated for the duration of the contract, by being invested by the real estate owner, a real estate investment management system manager, in exchange for providing a share right or profit dividend of the owned property according to the contract.
  • This credit loan is newly applied to the real estate investment management system according to the present embodiment. Since the real estate investment management system manager is the owner of the real estate, the credit loan is charged at the request of the investor. It will be possible to have a stable operating structure through operating profit while maximizing the possibility of recycling the investment.
  • the real estate investment management system 100 manages the investment by the organic relationship between the investment management unit 110, credit management unit 120 and alternative currency management unit 130, if necessary investment
  • the information related to, information about investors and real estate, and information related to accounts and alternative currencies may be mutually identified, exchanged, and modified through the investment related database 190.
  • the individual investor terminal 310 may access the real estate investment management system 100 through the communication network 200 and change information capable of inquiring and changing investment information, account information, and alternative currency related information.
  • the user terminal 330 using the alternative currency is also through the use of alternative currency, cash refunds, earned (alternative currency By depositing into an account, you can open an account if you are not an investor if necessary).
  • the real estate investment management system 100 manages investment information, executes contracts, opens an investment management unit 110 that manages renewal of revenue certificates, sales and repurchases, and opens a credit account corresponding to an investor's investment.
  • the credit management unit 120 renews the credit balance and performs credit management for linking alternative currencies, and issues an alternative currency based on the credit balance of the credit management unit 120, and uses alternative currency, exchanges of cash, and withdrawals.
  • Alternative money management unit 130 to manage.
  • the investment management unit 110 is more specifically investment information provided as shown in Figure 6 (investment target real estate information, investor information, investment ratio, amount, investment type (investment beneficiary investment, residential beneficiary investment), contract period, etc.)
  • the contract management unit 113 for generating contract information according to the present invention, and a certificate of profit for objectively guaranteeing the profit according to the amount invested by the contract by the contract management unit 113 to an investor through an external trust system, and
  • the sales management unit 115 which processes the information regarding the sale and the like, such as the change of the name at the request of an investor, and the contract management unit 113.
  • the sales management unit 115 which processes the information regarding the sale and the like, such as the change of the name at the request of an investor, and the contract management unit 113.
  • the beneficial interest management unit 112 to update the certificate of money related information 114.
  • FIG. 7 illustrates an example of the configuration of the credit management unit 120.
  • investment information generated or changed by the investment management unit 110 is received to generate and update an investor's credit account.
  • you open a credit account or want to cancel the account without a credit balance open and delete the credit account 123, and renew the credit balance according to the current investment ratio and contracted dividend based on the external real estate price information.
  • the credit balance updating unit 122 the settlement unit 124 for calculating the balance of the credit accounts of investors corresponding to the real estate according to the repurchase or sale request of the investment management unit 110, and the settlement unit 124
  • the alternative currency linking unit 125 for issuing an alternative currency through the alternative currency management unit 130 and the investment information of the investment management unit 110 or the request of an investor
  • the credit balance is renewed through the credit balance renewal unit 122, and the credit balance is divided into the allowable amount of the alternative currency for the portion of the settlement due to the redemption that there is no cash to pay.
  • manage accounts managing 121.
  • the credit limit for a part of the credit balance may be generated based on the credit balance of the investor through the credit balance, and the loan may be made based on the credit limit, thereby investing new real estate through the investment management unit.
  • they may issue alternative currencies, lend using accounts, and conduct account transactions.
  • the credit management unit 120 may check the credit of the investor and, if the threshold is higher than the threshold, create a credit limit based on the balance, and then issue an alternative currency on the basis of the loan. You can make an investment in real estate, and you can lend the loan to another third party's account. Each of these lending processes can charge a predetermined fee (simple account transactions can be done without fees).
  • the settlement unit 124 When the settlement unit 124 needs to settle an investor's account, such as a redemption or a sale, the settlement unit 124 repays the loan loan in cash, account transfer, alternative currency, etc., or pays the loan loan.
  • the account is settled with the balance deducted (ie offset).
  • the settlement may also be made in consideration of operating fees, administrative fees, trust fees, etc. incurred during settlement for repurchase or sale.
  • FIG. 8 illustrates an alternative currency management unit 130.
  • a portion of the credit balance of the investor under contract (for example, 70%) is secured within the credit limit generated by the credit management unit 120.
  • the loan issuing unit 132 which receives a certain fee (for example, 5%) and issues an alternative currency, and an alternative currency without a fee for the balance provided in response to the unrealized income from the money that is refundable or the redemption.
  • the general issuing unit 133 issuing, the cash exchange unit 134 for exchanging the alternative currency for cash with a certain fee (for example, 5%), and the alternative currency not used at the merchant, are deposited again in the credit account.
  • the alternative currency includes one or more alternative means of payment of any kind that can be used and distributed in real money, including money vouchers including gift certificates, cyber money, vouchers, coupons, personal checks and vouchers. It can be and can be used in the full range of real life.
  • the loan issuing unit 132 issues an alternative currency from the credit management unit 120 based on the investor's credit rating (preset mortgage information) and the credit account balance with a one-time fee, which is a one-time fee.
  • the burden is lower than that of general financial loan products, and investors can recycle their investments at a lower cost.
  • alternative currency and cash preferably have a 1: 1 exchange rate.
  • the investment management unit, credit management unit, and alternative currency management unit of the real estate investment management system 100 described above may be separated, combined, and mixed in practical configuration, and the interface configuration corresponding to the investor may be configured individually or separately. It may be configured.
  • FIG. 9 is an example of the credit loan management unit 140 which separately divides the configuration for managing the credit loan in the credit management unit 120. Subsequently, the corresponding configuration is the account management unit 121 of the credit management unit 120. FIG. ) And the settlement unit 124.
  • the illustrated credit loan management unit 140 may perform a function of effectively lending an investment for owned real estate in the practice of the present invention to recycle the investment with a low fee.
  • the credit rating of the investor who applied for the loan is checked by a credit rating agency or the like to evaluate the suitability of a predetermined level of credit, and then a suitable investor credits a portion of the credit balance (for example, 70 to 80%)
  • Credit rating management unit 141 to create a limit
  • credit loan issuing unit 142 for issuing a loan fee applied according to the credit limit generated by the credit rating management unit 141 with a predetermined fee, and issuing the credit loan
  • a cash exchange unit 143 for exchanging loans issued by the unit 142 for cash with a predetermined fee, and an investment value in which the loan value is received from the investor who requested the loan or the intrinsic value (dividend) is reflected.
  • the credit loan issuing unit 142 manages loans that are loaned based on the investor's credit level and the balance of the credit account, and the loans may be used for new real estate investment or third party account transactions.
  • the credit loan generation unit 142 or the credit rating management unit 141 may provide the credit limit previously generated to the alternative currency management unit 130 as the loan issuance limit information.
  • the investment management unit may selectively accept the corresponding function.
  • the illustrated investment management unit 410 is an example of the case where the investment beneficiary investor 311 divides and sells the investment amount, and the new investment beneficiary investor 312, 313, and 314 buys the credit.
  • a certain fee (for example, 5% of the credit balance corresponding to the beneficiary to be sold) may be charged when the beneficiary is sold, and the settlement process may be performed.
  • investment beneficiary investors may sell or buy all or part of the beneficiary certificates before the end of the contract period, in which the costs of trading are different from the deeds or balances corresponding to the face value, depending on the value of the relevant deed. You may.
  • the trading market for such an investment may be separately configured and linked with the investment management unit 410, and in some cases, the investment management unit 410 may provide such a trading function.
  • the residential beneficiary investor 315 must invest a certain ratio of the contracted real estate, and such residential beneficiary can also be sold during the contract period.
  • the investment manager 410 may generate a separate occupancy contract for occupancy.
  • the occupancy costs of the occupancy may be partially or fully imposed on the residential beneficiary investor 315 in the name of the occupancy fee, which may include administrative fees, registration fees, property taxes, etc. on the property, which may be regularly or irregularly. May be imposed.
  • the occupancy contract recognizes the occupancy and use of the real estate to the residential beneficiary investor 315
  • the occupancy and use of the residential beneficiary investor 315 is used as well as other housing according to the contract contents.
  • the part about the general merchant management or alternative currency related utilization other than the configuration necessary for the real estate investment management system is independent as a professional alternative currency system It may also be linked to the alternative currency management unit 430 included in the real estate investment management system.
  • the alternative currency management unit 430 basically pays the price related to the alternative currency used in the merchant in conjunction with the merchant system 370, which takes the credit balance of the issuing investor who is collateral for issuing the alternative currency. Pay the corresponding amount and settle the credit balance (which may be carried out when an alternative currency is issued).
  • the alternative currency management unit 430 collects a certain level of fee when issuing an alternative currency with a credit balance (or credit limit) in the contract, which is a one-time occurrence, which is more burdensome than the investment security loan in the financial sector.
  • the gift certificate user 360 using the alternative currency may use the gift certificate at a merchant, and if necessary, create an account at the credit management unit through the alternative currency management unit 430 to freely deposit and withdraw money. You can also cash back after deducting a certain fee.
  • the affiliated store system 370 can also be easily registered by opening an account with the credit management unit, and by transferring the alternative currency information received in cash, an alternative currency value is accumulated in the account. If necessary, you can query the availability before receiving an alternative currency.
  • Alternative currency 431 may be set to lose some of its value at regular intervals. That is, the value adjustment unit is configured in the alternative currency management unit and used by the merchant within a predetermined period, so that the value loss cycle is reset when the alternative currency management unit confirms the use or is registered in the alternative currency management unit according to the donation or transfer. If the usage information is not received within a certain period of time, the value corresponding to the identifier of the alternative currency may be partially lost, thereby inducing the use of the alternative currency within a certain period of time.
  • the credit management unit may manage the credit account for the investor and the credit account for the merchant and the alternative currency user.
  • the illustrated configuration is a branch system 511 to 514 utilizing the functions of the central real estate investment management system 500 and the central real estate investment management system 500 or in which subsidiary or partial functions of the real estate investment management system 500 are distributed.
  • the configuration of the connection For the stability of such a distributed system, a private network configuration such as a virtual private network (VPN) 520 is used, and if necessary, special authentication means (biosignal recognizer, private certificate, public certificate, Secure Sockets Layer (SSL) protocol) Etc.) may be introduced.
  • VPN virtual private network
  • SSL Secure Sockets Layer
  • the branch system 511 may be a system client simply accessing the central real estate investment management system 500 to view information, provide new investment information, and receive the result, and all basic functions of the real estate investment management system are provided. Or some implementation of a distributed system. This enables local networks to manage local and centralized real estate investment information for multiple locations.
  • the mobile communication terminal (smartphone, mobile phone, PD, netbook, notebook, tablet, mobile PC, pad-type terminal, etc.) that can access the real estate investment management system as a part of the local network configuration further includes This can be done via an Internet security connection or a dedicated application (aka mobile app), which can also be configured to allow managers and investors of real estate investment management systems to access mobile terminals in different modes. Can be.
  • mobile app aka mobile app
  • FIG. 13 is a flowchart illustrating an example of a method for managing a real estate investment according to an embodiment of the present invention, in which a real estate investment management system operator who owns a real estate, as shown, trusts a real estate investment right in a trust system to issue a certificate of profit (S10). Subsequently, the investment management unit receives investment information from a fixed ratio of residential beneficiary investors and an arbitrary ratio of investment beneficiary investors in accordance with a predetermined contract form to generate investment contract information. This may be done simultaneously or sequentially (S20).
  • the credit management unit opens a credit account accordingly, and the investment management unit provides a profit certificate to each investor through the trust system and generates and updates the beneficiary right information (S30). .
  • the investment management unit receives new investment information for the distribution of securities, renews the investment contract (S45), and renews the deed and credit account accordingly (S30).
  • Specific implementation of the securities distribution process may be carried out by the investment management department, or may be conducted through a specialized securities distribution system, and if necessary, issue fees, expenses, and loans for credit accounts corresponding to the sales income certificate. Including settlement process may be carried out.
  • the investment management unit When the investment management unit receives an investor's request (S50) to utilize a part of the investment amount during the contract period, the investment management unit requests the credit management to create a credit limit through credit and credit account balance, and the alternative currency management unit
  • the loan issuing an alternative currency (gift certificate) to the requested amount within the credit limit (S60).
  • the issued alternative currency may be used at a merchant or used to use various affiliate services, and may be distributed in various ways such as gift or delivery (S70). During this distribution, the alternative currency may be deposited into the credit account of the investor or another investor who has requested to be issued again, and cash may be deposited into the credit account instead of the alternative currency.
  • the investors may request the repurchase or extension of the policy, and in some cases, the contract may expire only for some investors due to different contract terms. .
  • the investment management unit provides the repurchase information according to the maturity to the credit management unit to settle the investor's credit account for the corresponding real estate (S90).
  • This settlement process may include investment and dividend payments on repurchases, the processing of concession shares under a dividend agreement, the processing of other fees or expenses, and the offsetting of loans or alternative currency loans borrowed within credit limits. . If necessary, depending on the redemption, the relevant deed may be sold to other investors to raise the redemption amount.
  • part of the redemption amount of the investment beneficiary investor may be replaced by an alternative issuable amount by the unrealization of concessions. have.
  • the investor may issue and use the balance of the credit account as an alternative currency through the alternative currency management department, and if there is a monetary amount in the credit account balance, the amount may be issued and used as an alternative currency ( S100).
  • the alternative currency issued in this way can be used in various merchants, etc. (S110), the credit account balance can be withdrawn as necessary to clear the account (S120).

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Abstract

The present invention relates to a real estate investment management system and method, which manages investment in real estate owned by an operating company while classifying the investment into the beneficiary right of investment and the beneficiary right of dwelling, maximizes the reutilization of investment funds, and ensures stable selling although a contract period or selling date conflicts, thereby making it possible to reduce the burden of an investor and to increase reliability, wherein: the operating company of the real estate investment management system maintains the right of ownership of real estate; provides the investor with the right of beneficiary to reduce the possibility of dispute and complexity according to division of the right of ownership; provides an account to identify an investment state and an expected dividend; enables issue of an alternative currency, an account transaction, and reinvestment in real estate according to an appropriate commission system on the basis of a credit rating and a corresponding balance while managing investment funds of the investor through the account, thereby making it possible to reutilize the investment funds of the investor on good conditions. Additionally, the difference of a beneficiary dividend unrealized by a difference in a selling time point is provided through the alternative currency, thereby largely increasing the reliability of dividend payment for the selling investor, so that it is possible to increase the reliability of the investment system and the operating company thereof and to reduce the risk of investment.

Description

부동산 투자 관리 시스템 및 방법Real Estate Investment Management System and Method
본 발명은 부동산 투자 관리 시스템 및 그 방법에 관한 것으로, 특히 부동산에 대한 투자를 투자용 수익권과 거주용 수익권으로 구분 관리함과 아울러, 투자금의 재활용성을 극대화하고, 계약 기간이나 환매 시기가 일치하지 않더라도 안정적 환매를 보장하여 투자자의 부담을 줄이고 신뢰성을 높일 수 있도록 한 부동산 투자 관리 시스템 및 그 방법에 관한 것이다.The present invention relates to a real estate investment management system and method, and in particular, to manage investment in real estate into investment right and residential beneficiary rights, to maximize the recyclability of the investment, even if the contract period or repurchase time does not match The present invention relates to a real estate investment management system and method for ensuring stable repurchase to reduce the burden on investors and increase reliability.
부동산 투자에 관한 높은 관심은 통신망의 발전에 따라 다양한 네트워크 부동산 투자 서비스를 등장시켰다. 이러한 네트워크 부동산 투자 서비스로는 간단하게는 부동산 거래 정보를 게시하여 부동산 거래를 중개하는 서비스나 부동산 투자자를 모집하여 특정한 부동산에 투자하여 부동산이 처분되면 해당 투자에 따른 배당을 얻도록 하는 경우가 대표적이다.The high interest in real estate investment has led to the emergence of various network real estate investment services as the network develops. Such a network real estate investment service is typically a service that brokers real estate transactions by posting real estate transaction information or recruits real estate investors to invest in a specific real estate so that the real estate is disposed of to obtain dividends according to the investment. .
하지만, 부동산 거래의 경우 매수자가 매도자로부터 부동산의 소유권을 이전받는 방식이기 때문에 부담이 과도하여 단순 투자 목적으로는 큰 매력이 없으며, 부동산의 지분을 나누어 투자하는 경우에도 소유권 분쟁의 소지가 많고 단순 투자에 국한되어 일반적인 투자 금융 상품과의 차별성이 없다.However, in the case of real estate transactions, since the buyer transfers the ownership of the real estate from the seller, the burden is excessive and there is no big attraction for the simple investment purpose. There is no distinction from ordinary investment financial products.
더불어, 경기 불황에 의해서 부동산에 대한 투자 가능성은 예측하면서도 초기 자본이 없어 양질의 부동산이 매각되지 못하고 있는 상황도 종종 발생하고 있다. 예를 들어, 대규모 아파트 단지의 경우 입지나 조건이 좋아 투자 매력이 있지만 불안정한 미래에 대한 불안과 초기의 높은 투자 비용에 의해 미분양되는 경우가 흔히 벌어지고 있다. 이는 채권자로부터 아파트 건축을 위한 자금을 조달하여 아파트를 건설하고 이를 분양하여 상기 채권에 따른 채무를 상환한 후 그 차익으로 이익을 실현하는 대부분의 건설사(시행사)의 경영 악화를 야기하게 되며, 결국에는 해당 아파트에 대한 가치를 하락시키는 요인이 되기도 한다. 즉, 해당 아파트의 실질적인 가치나 향후 전망이 밝고 건설사의 평가가 좋은 경우라 하더라도 경제 환경에 의해 아파트 가치와 건설사 경영이 악화되는 악순환이 반복될 수 있어 사회적 손실이 커지게 된다.In addition, due to the economic recession, there is often a situation where high-quality real estate cannot be sold because there is no initial capital while predicting the possibility of investment in real estate. For example, large apartment complexes are attractive because of their good location and conditions, but are often unsold by unstable future uncertainties and high initial investment costs. This will lead to a deterioration in the management of most construction companies (enforcement companies) who raise funds for the construction of apartments from creditors, construct the apartments, repay the debts under the bonds, and then profit from the profits. It can also be a factor in the value of the apartment. In other words, even if the actual value or future prospect of the apartment is bright and the construction company's evaluation is good, the vicious cycle of deterioration of the apartment value and the construction company's management may be repeated by the economic environment.
반면에, 실제 거주를 목적으로 하는 경우 전세 계약을 통해서 부동산에 대한 일정 기간의 점유권을 얻게 되는데, 상당한 비용이 발생하게 되지만 이는 온전히 점유를 위한 비용으로 사용되게 되므로 해당 부동산에 대한 투자 측면은 전혀 고려되고 있지 않으며 계약 기간 이후의 전세비 증가 부담이나 이사 부담이 높아 주거가 불안정한 측면이 있다. On the other hand, if you intend to live in a real estate, you can get a certain period of possession of the property through a charter agreement, which incurs a considerable amount of cost, but it is used entirely for the cost of occupancy. The housing is unstable due to the increased burden of rent and the burden of moving after the contract period.
결국, 부동산 투자에 대한 부담을 줄여 투자를 활성화하고 이를 통해 부동산 시장의 건전성을 높이며 실제 거주를 위한 수요자에 대해 만족할 만한 대안을 제시할 필요가 있다.As a result, it is necessary to activate investment by reducing the burden on real estate investment, thereby increasing the soundness of the real estate market and presenting satisfactory alternatives for consumers for actual residence.
도 1은 기존의 부동산 분산 투자 시스템의 예로서, 도시한 바와 같이 부동산(1)의 소유권을 이전받아 관리하는 신탁사(2)와, 상기 신탁사(2)와 연계하여 투자자(4)에게 부동산의 지분을 분산 판매하고 일정 시점에 해당 부동산을 매각하여 해당 지분에 대한 배당을 실시하는 부동산 관리사(3)로 구성된다. 상기 부동산 관리사(3)는 신탁사(2) 자체가 되거나 부동산 관련 금융 상품인 리츠(REITs)를 취급하는 금융 회사일 수 있다. 1 is an example of a conventional real estate decentralized investment system, as shown in the trust company (2) transfers and manages the ownership of the real estate (1), and in connection with the trust company (2) stake in the real estate to the investor (4) It is composed of a real estate manager (3) that sells and sells the real estate at a certain point and divides the shares. The real estate manager 3 may be a trust company 2 itself or a financial company that deals with REITs, which are financial products related to real estate.
개발 부동산에 대한 정보를 기초로 투자자를 모집하여 부동산을 개발한 후 이익을 분배하는 경우는 개발 전 예측을 기초로 투자가 이루어지므로 위험성이 높고, 단순 투자자들의 투자금을 모집하여 이를 통해서 임의의 부동산에 투자하는 경우에는 투자자가 투자 대상에 대한 선택권이 없어 투자 예측이 어려운 경우가 많아 투자 매력이 높지 않다.In the case of distributing profit after developing real estate by recruiting investors based on the information on developed real estate, investment is made based on the pre-development forecast, so the risk is high. Investing is not attractive because investors do not have a choice of investment targets.
더불어, 투자에 따라 부동산 지분을 나누는 경우 부동산 관련 법규에 따른 소유권 이전 등의 등록 절차가 복잡하고 비용이 높아 실질적인 이익이 크지 않고 소유권 분쟁 등과 같은 복잡한 문제가 발생할 소지가 높아 투자자를 모집하기도 쉽지 않다.In addition, when dividing real estate shares according to investment, it is not easy to recruit investors because the registration process such as ownership transfer according to real estate related laws is complicated and expensive, and the actual profit is not big and complex problems such as ownership disputes are likely to occur.
한편, 이러한 부동산 투자는 단순히 부동산의 지분을 근거로 하는 투자자들에 관한 것일 뿐, 실제 부동산 점유나 거주를 원하는 수요자에 대한 고려는 없어 실제 거주를 원하는 수요자는 기존과 같이 부동산 전체를 소유하거나 전세 계약을 통한 방법 외에는 뚜렷한 대안이 없다. 더불어, 지분이 분할되는 경우 거주를 원하는 수요자와의 거래 대상이 모호하여 부동산을 점유하고자 하는 수요자를 배척하게 되는 상황이 발생하게 된다.On the other hand, such real estate investment is simply about investors based on the share of the real estate, and there is no consideration of the actual buyer or the buyer who wants to live in the real estate. There is no obvious alternative other than through the method. In addition, when the stake is divided, a situation arises in which the object of dealing with a consumer who wants to live is ambiguous and the consumer who wants to occupy the real estate is rejected.
결국, 부동산 투자에 대한 실현 이익을 높이고 신뢰성과 편의성을 높여 부동산 투자를 활성화함과 아울러 부동산 점유를 원하는 실 수요자에 대한 신뢰성과 안정성 및 이익 실현 가능성도 고려한 새로운 형태의 부동산 투자 방식이 필요하며, 이를 통해서 부동산에 대한 투자 활성화와 실수요자의 신속한 입주로 부동산 시장의 건전성을 확보할 필요성이 높아지고 있다.As a result, a new type of real estate investment method is required considering the realization of real estate investment, reliability and convenience to activate real estate investment, as well as the reliability, stability and profitability of real consumers who want to occupy real estate. Through this, the necessity of securing the soundness of the real estate market is increasing by stimulating investment in real estate and rapid move-in of users.
전술한 문제점을 개선하기 위한 본 발명 실시예들의 목적은 부동산 소유권에 대한 관리와 지분 분할에 따른 문제를 해소하고, 투자자를 투자용 수익권 투자자와 주거용 수익권 투자자로 분리하여 관리함과 아울러 수익권 환매 시점의 차이에 따른 미실현 수익 분배의 자금 흐름을 효과적으로 관리하도록 함으로써 다양한 목적의 투자자에 대한 만족도와 신뢰성을 향상시킬 수 있도록 한 부동산 투자 관리 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.The purpose of the embodiments of the present invention for improving the above-mentioned problems is to solve the problems caused by the management and ownership of real estate ownership, separate the investors into investment beneficiary investors and residential beneficiary investors, and the difference in the point of repurchase It is to provide a real estate investment management system and method that can effectively manage the flow of unrealized profit distribution in accordance with the present invention, thereby improving satisfaction and reliability for investors of various purposes.
본 발명 실시예들의 다른 목적은 부동산 투자자에게 투자 상태와 배당 예정 금액을 확인할 수 있는 계좌를 제공하고, 상기 계좌의 잔고를 근거로 다양한 거래가 가능하도록 함으로써 투자자의 신뢰성을 높이고 환매 금액에 대한 투명한 관리가 가능하도록 한 부동산 투자 관리 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.Another object of the embodiments of the present invention is to provide a real estate investor with an account that can confirm the investment status and the expected dividend amount, and to enable various transactions based on the balance of the account, thereby increasing the reliability of the investor and providing transparent management of the redemption amount. It is to provide a real estate investment management system and method to make it possible.
본 발명 실시예들의 또 다른 목적은 부동산 투자 관리 시스템의 운영사가 부동산 소유권을 유지하도록 하고 투자자에게는 수익권을 제공하도록 하여 소유권 분할에 따른 복잡성과 분쟁 가능성을 줄이도록 한 부동산 투자 관리 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.Another object of the embodiments of the present invention is to provide a real estate investment management system and method by which an operator of a real estate investment management system maintains real estate ownership and provides investors with rights of interest to reduce the complexity and the possibility of disputes due to division of ownership. will be.
본 발명 실시예들의 또 다른 목적은 계좌를 통한 투자자의 투자금 관리와 함께 해당 잔고, 및 투자자의 신용도를 통해서 대안 화폐를 발행 및 운용하여 투자자의 투자금 재활용이 가능하도록 하며, 환매 시점 차이에 의한 미실현 수익 분배에 대한 차액을 대안 화폐를 통해 제공하도록 하여 환매 투자자에 대한 배당 지급 신뢰성을 크게 높일 수 있도록 한 부동산 투자 관리 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.Another object of the embodiments of the present invention is to manage the investment of the investor through the account, and to issue and manage alternative currency through the balance and the investor's creditworthiness to enable the investor to recycle the investment, and the unrealized profit by the difference in the redemption point. It is to provide a real estate investment management system and method by which the difference in distribution can be provided through alternative currency, which greatly increases the reliability of dividend payments to redeeming investors.
본 발명 실시예들의 또 다른 목적은 계좌를 통한 투자자의 잔고 관리와 대안 화폐를 통한 미실현 배당 차액 지급의 신뢰성을 높이고, 투자용 수익권 투자자와 거주용 수익권 투자자의 투자 목적 차이에 따른 계약 기간 다양화에 대응할 수 있도록 한 부동산 투자 관리 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.Another object of the embodiments of the present invention is to increase the reliability of the balance of the investor through the account and the reliability of the unrealized dividend payment through the alternative currency, and to diversify the contract period according to the difference in the investment purpose of the beneficiary investor and the residential beneficiary investor. It is to provide a real estate investment management system and method to respond.
본 발명 실시예들의 또 다른 목적은 상기 계좌의 잔고와 투자자의 신용도를 파악하여 상기 잔고에 대응하는 실사용 가능한 대안 화폐를 발행할 수 있도록 하며, 해당 잔고를 이용하여 신용 계좌 간의 이체나 잔고를 통한 다른 부동산의 재투자가 가능하도록 하여 투자금과 배당금을 효과적으로 활용할 수 있도록 한 부동산 투자 관리 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.Another object of the embodiments of the present invention is to grasp the balance of the account and the creditworthiness of the investor so as to issue a viable alternative currency corresponding to the balance, and through the transfer or balance between credit accounts using the balance. It is to provide a real estate investment management system and method that enables the reinvestment of other real estate to effectively utilize investments and dividends.
본 발명 실시예들의 또 다른 목적은 대안 화폐의 가맹점 이용과 유통을 유도하기 위해서 일정 주기마다 사용되지 않은 대안 화폐의 가치를 일부 소실시킴으로써 대안 화폐의 우선 사용이나 계좌로의 재입금을 유도하여 과도한 미사용 대안 화폐에 따른 지급 준비금의 필요성을 줄인 부동산 투자 관리 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.Still another object of the embodiments of the present invention is to partially depreciate the value of the alternative currency, which is not used at regular intervals, in order to induce the use and distribution of the alternative currency. To provide a real estate investment management system and method that reduces the need for payment reserves under alternative currencies.
상기와 같은 목적을 달성하기 위하여, 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템은 부동산 소유 주체가 투자자에게 수익권을 제공하는 부동산 투자 관리 시스템으로서, 제공되는 투자 정보에 따라 주거용 수익권 투자자로 구분되는 투자자의 점유권과 제 1배당율에 대한 계약 정보를 생성하고, 투자용 수익권 투자자로 구분되는 투자자의 제 2배당율에 대한 계약 정보를 생성하며 계약 만료에 따른 환매나 연장을 관리하는 투자 관리부와; 상기 투자 관리부를 통해 제공된 투자자의 투자 정보에 따른 신용 계좌를 생성하여 외부 부동산 시세 정보를 근거로 얻어진 부동산 가치를 반영한 신용 잔고 정보를 제공하며 상기 투자 관리부의 환매 요청에 따라 상기 부동산에 대한 투자자의 신용 계좌를 정산하는 신용 관리부와; 상기 신용 관리부의 신용 계좌 잔고를 기반으로 대안 화폐를 발행하며, 대안 화폐의 이용 및 회수를 관리하는 대안 화폐 관리부를 포함하여 이루어진다.In order to achieve the above object, the real estate investment management system according to an embodiment of the present invention is a real estate investment management system for real estate owners to provide beneficiary rights to investors, which is divided into residential beneficiary right investors according to the investment information provided. An investment management unit for generating contract information on the ownership rights and the first dividend rate of the investor, generating contract information on the second dividend rate of the investor divided into beneficiary rights investors for investment, and managing repurchase or extension upon termination of the contract; Create a credit account according to the investor's investment information provided through the investment management unit to provide credit balance information reflecting the real estate value obtained on the basis of external real estate quote information, and the investor's credit for the real estate in response to the repurchase request of the investment management department A credit management unit for calculating an account; Issuing an alternative currency based on the credit account balance of the credit management unit, and comprises an alternative currency management unit for managing the use and recovery of the alternative currency.
본 발명의 다른 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템은 주거용 수익권 투자자와 투자용 수익권 투자자로 구분된 자체 소유 부동산에 대한 투자 계약 정보를 근거로 상기 부동산 가치 변화에 따른 배당을 실시하고, 상기 주거용 수익권 투자자에게 점유권을 제공하는 부동산 투자관리 시스템으로서, 상기 투자자의 계약 정보를 생성하고 그에 따른 수익권을 관리하며 주거용 수익권 투자자의 배당 중 일부를 양보 지분으로 간주하여 상기 투자용 수익권 투자자의 배당에 더하고 환매 시 상기 양보 지분이 고려된 배당을 실시하는 투자 관리부와; 실제 사용이 가능한 대안 화폐를 발행하는 대안 화폐 관리부와; 상기 투자 관리부를 통해 제공된 계약 정보에 따른 투자금에 대응하는 신용 계좌를 생성하고 환매 시 계약에 따른 배당을 실시하며, 상기 신용 계좌의 잔고를 담보로 상기 대안 화폐 관리부를 통해 대안 화폐 발행을 요청하는 신용 관리부를 포함하여 이루어진다.The real estate investment management system according to another embodiment of the present invention performs a dividend according to the change in the value of the real estate based on the investment contract information on self-owned real estate divided into residential beneficiary investors and investment beneficiary investors, and the residential beneficiary investors A real estate investment management system that provides a title to an investor, which generates the contract information of the investor, manages the beneficiary accordingly, adds a portion of the dividend of the residential beneficiary investor to the concession share, adds it to the dividend of the beneficiary investor, and repurchases it upon repurchase. An investment management unit that pays dividends in consideration of concession shares; An alternative currency management unit for issuing alternative currencies that can be actually used; Credit to create a credit account corresponding to the investment according to the contract information provided through the investment management section, dividends according to the contract at the time of repurchase, and request for issuance of alternative currency through the alternative currency management section with the balance of the credit account Including the management unit.
본 발명의 또 다른 실시예에 따른 부동산 투자 관리 방법은 부동산 소유 주체가 투자자에게 수익권을 제공하는 부동산 투자 관리 시스템을 이용한 투자 관리방법으로서, 외부에서 제공되는 투자 정보를 수신 및 관리하는 투자 관리부를 통해 주거용 수익권 투자자로 구분되는 투자자의 점유권과 제 1배당율에 대한 계약 정보를 생성하고 투자 수익권 투자자로 구분되는 투자자의 제 2배당율에 대한 계약 정보를 생성하는 계약 단계와; 상기 투자 관리부를 통해 제공된 투자자의 투자 정보에 따른 신용 계좌를 생성하는 신용 관리부를 통해 신용 계좌를 개설하고 외부 부동산 시세 정보를 근거로 얻어진 부동산 가치를 반영한 신용 잔고 정보를 제공하는 신용 계좌 제공 단계와; 계약 기간 만료 시 상기 투자 관리부가 투자자의 요청에 따라 환매나 연장에 대한 계약을 갱신하고 그에 따라 상기 신용 관리부가 상기 부동산에 대한 모든 투자자의 신용 계좌를 정산하는 환매 단계와; 상기 환매 단계에서 부동산 미처분에 따른 이익 미실현 상태인 경우 상기 신용 계좌 정산의 현금 부족분을 계약 중인 투자자의 신용 잔고를 담보로 대안 화폐로 발행 가능하도록 하는 대안 화폐 발행 단계를 포함하여 이루어진다.The real estate investment management method according to another embodiment of the present invention is an investment management method using a real estate investment management system in which a real estate owner provides a beneficiary right to an investor. The investment management unit receives and manages investment information provided from the outside. A contract step of generating contract information about the occupancy rights and the first dividend rate of an investor classified as a residential beneficiary investor and generating contract information about the second dividend rate of the investor classified as an investment beneficiary investor; A credit account providing step of opening a credit account through a credit management unit that creates a credit account according to the investment information of the investor provided through the investment management unit and providing credit balance information reflecting real estate value obtained based on external real estate market price information; A repurchase step in which the investment manager renews the contract for repurchase or extension at the investor's request upon expiration of the contract period and, accordingly, the credit manager settles all the investor's credit accounts for the property; In the repurchase step, if the profit is not realized in the real estate, an alternative currency issuing step may be made to issue the cash shortage of the credit account settlement as an alternative currency with the credit balance of the investor under contract.
본 발명 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템 및 방법은 부동산 소유권에 대한 관리와 지분 분할에 따른 문제를 해소하고, 투자자를 투자용 수익권 투자자와 주거용 수익권 투자자로 분리하여 관리함과 아울러 수익권 환매 시점의 차이에 따른 미실현 수익 분배의 자금 흐름을 효과적으로 관리하도록 함으로써 다양한 목적의 투자자에 대한 만족도를 높이고 운영을 위한 자금 흐름에 대한 신뢰성을 높여 부동산 투자를 활성화할 수 있는 뛰어난 효과가 있다.The real estate investment management system and method according to the embodiment of the present invention solves the problems of real estate ownership management and equity splitting, manages the investor separately from the beneficiary investor and the residential beneficiary investor, and also the difference in the redemption timing. By effectively managing the capital flows of unrealized revenue distribution, it is possible to increase the satisfaction of investors for various purposes and to increase the reliability of the capital flows for operation, thereby stimulating real estate investment.
본 발명 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템 및 방법은 부동산 투자자에게 투자 상태와 배당 예정 금액을 확인할 수 있는 계좌를 제공하고, 상기 계좌의 잔고를 근거로 다양한 거래가 이루어지도록 함으로써 투자자의 투자금 확인 편의성과 신뢰성을 높이고 환매 금액에 대한 투명한 관리가 가능한 효과가 있다.The real estate investment management system and method according to the embodiment of the present invention provides a real estate investor with an account that can confirm the investment status and the expected dividend amount, and allows various transactions to be made based on the balance of the account, thereby making investor convenience and reliability reliable. It is possible to increase the amount of money and transparently manage the redemption amount.
본 발명 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템 및 방법은 부동산 투자 관리 시스템의 운영사가 부동산 소유권을 유지하도록 하고 투자자에게는 수익권을 제공하도록 하여 소유권 분할에 따른 복잡성과 분쟁 가능성을 줄여 투자 편의성을 높이고 거주자에 대한 신뢰성을 높일 수 있는 효과가 있다.The real estate investment management system and method according to the embodiment of the present invention allows the operator of the real estate investment management system to maintain real estate ownership and provide investors with a right of interest, thereby reducing the complexity and the possibility of disputes due to the division of ownership, thereby increasing investment convenience and providing for residents. There is an effect that can increase the reliability.
본 발명 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템 및 방법은 계좌를 통한 투자자의 투자금 관리와 함께 해당 잔고를 통해서 대안 화폐를 발행 및 운용하여 투자자의 투자금 재활용이 가능하도록 하며, 환매 시점 차이에 의한 미실현 수익 분배에 대한 차액을 대안 화폐를 통해 제공하도록 하여 환매 투자자에 대한 배당 지급 신뢰성을 크게 높여 투자 시스템과 운영사에 대한 신뢰성과 투자 안정성을 높일 수 있는 효과가 있다.The real estate investment management system and method according to the embodiment of the present invention enable investment recycling of investors by issuing and operating an alternative currency through the corresponding balance along with managing the investment of the investor through the account, and distributing the unrealized profit by the difference in the redemption point. By providing the difference in the amount of money through alternative currency, the reliability of dividend payments to repurchase investors can be greatly increased, thereby increasing the reliability and investment stability of the investment system and the operator.
본 발명 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템 및 방법은 계좌를 통한 투자자의 잔고 관리와 대안 화폐를 통한 미실현 배당 차액 지급의 신뢰성을 높이고, 투자용 수익권 투자자와 거주용 수익권 투자자의 투자 목적 차이에 따른 계약 기간 다양화에 대응할 수 있도록 함으로써 상이한 목적을 가진 투자자들을 모두 만족시킬 수 있는 효과가 있다.The real estate investment management system and method according to the embodiment of the present invention improves the reliability of the balance management of investors through the account and the unrealized dividend payment through the alternative currency, and the contract according to the investment purpose difference between the beneficiary investor and the residential beneficiary investor. By being able to cope with the diversification of periods, it is possible to satisfy all investors with different purposes.
본 발명 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템 및 방법은 상기 계좌의 잔고와 투자자의 신용도를 파악하여 상기 잔고에 대응하는 실사용 가능한 대안 화폐를 발행할 수 있도록 하며, 해당 잔고를 이용하여 신용 계좌 간의 이체나 잔고를 통한 다른 부동산의 재투자가 가능하도록 하여 투자금과 배당금을 최대한 활용할 수 있는 효과가 있다.Real estate investment management system and method according to an embodiment of the present invention is to grasp the balance of the account and the creditworthiness of the investor to issue a real-use alternative currency corresponding to the balance, transfer between credit accounts using the balance In addition, it is possible to make the most of investments and dividends by reinvesting other real estate through the balance.
본 발명 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템 및 방법은 대안 화폐의 가맹점 이용과 활발한 유통을 유도하기 위해서 일정 주기마다 사용되지 않은 대안 화폐의 가치를 일부 소실시킴으로써 대안 화폐의 우선 사용이나 계좌로의 재입금을 유도하여 과도한 미사용 대안 화폐에 따른 지급 준비금의 필요성을 줄여 운영사의 부담을 경감시키며 대안 화폐 유통을 활성화할 수 있는 효과가 있다.The real estate investment management system and method according to the embodiment of the present invention partially loses the value of the unused alternative currency at regular intervals in order to induce the use and active circulation of the alternative currency, thereby making the preferential use of the alternative currency or re-input into the account. By reducing the need for payment reserves due to excessive unused alternative currencies, the burden on the operator can be reduced and the alternative currency circulation can be activated.
도 1은 기존의 부동산 투자 시스템의 개념을 보인 개념도.1 is a conceptual diagram showing the concept of a conventional real estate investment system.
도 2는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 투자 시스템이 적용된 투자 시스템 구성도.Figure 2 is an investment system configuration applied real estate investment system according to an embodiment of the present invention.
도 3은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 투자 시스템의 기본 동작 방식을 설명하는 개념도.3 is a conceptual diagram illustrating a basic operation method of the real estate investment system according to an embodiment of the present invention.
도 4는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 투자 시스템의 미실현 수익 보상 방식을 설명하는 개념도.4 is a conceptual diagram illustrating an unrealized profit compensation scheme of a real estate investment system according to an embodiment of the present invention.
도 5는 본 발명의 실시예에 따른 시스템 구성예.5 is a system configuration example according to an embodiment of the present invention.
도 6은 본 발명의 실시예에 따른 투자 관리부 구성도.Figure 6 is a block diagram of the investment management unit according to an embodiment of the present invention.
도 7은 본 발명의 실시예에 따른 신용 관리부 구성도.7 is a block diagram of a credit management unit according to an embodiment of the present invention.
도 8은 본 발명의 실시예에 따른 대안 화폐 관리부 구성도.8 is a block diagram of an alternative money management unit according to an embodiment of the present invention.
도 9는 본 발명의 실시예에 따른 신용 대여 관리부 구성도.Figure 9 is a block diagram of a credit loan management unit according to an embodiment of the present invention.
도 10은 본 발명의 실시예에 따른 수익 증서 매매의 예를 보인 개념도.10 is a conceptual diagram showing an example of revenue certificate trading according to an embodiment of the present invention.
도 11은 본 발명의 실시에에 따른 대안 화폐 관리부의 동작 방식에 대한 예를 보인 개념도.11 is a conceptual diagram showing an example of the operation of the alternative currency management unit according to an embodiment of the present invention.
도 12는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 투자 시스템의 분산 구성도.12 is a distributed configuration diagram of a real estate investment system according to an embodiment of the present invention.
도 13은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 투자 과정을 보인 순서도.13 is a flow chart illustrating a real estate investment process according to an embodiment of the present invention.
상기한 바와 같은 본 발명을 첨부된 도면들과 실시예들을 통해 상세히 설명하도록 한다. The present invention as described above will be described in detail with reference to the accompanying drawings and embodiments.
본 발명은 기 출원 및 등록된 등록번호 제10-0851031호, '부동산 신탁을 통한 네트워크 부동산 거래 서비스 제공 방법' 및 등록번호 제10-0864603호 '부동산 신탁을 통한 부동산 거래 시스템 및 방법'을 실시 준비 중인 출원인이 상기 등록 등록 특허들의 문제점을 새로운 구성 요소를 추가하여 개선한 것이라는 점에 주목할 필요가 있다. 기존 등록 특허들의 내용은 부동산의 지분을 투자 지분과 거주 지분으로 분리하여 투자한 투자자가 해당 지분에 대응하는 부동산의 소유권을 가지는 것으로, 계약 기간 동안 거주 지분 소유자에게 거주권을 주고 만료 시 부동산을 처분하여 투자 지분과 거주 지분을 가진 투자자에게 배당을 포함한 환매를 실시하도록 함과 아울러, 상기 지분을 매매할 수 있도록 하여 투자 지분 투자자는 특정 부동산에 대한 소액 투자가 가능하도록 하며 거주 지분 투자자는 싼 가격으로 부동산의 지분 및 점유권을 가질 수 있도록 함을 요지로 하는 것이다. The present invention is ready to implement the registration and registration number 10-0851031, 'method of providing network real estate transaction service through real estate trust' and registration number 10-0864603 'real estate transaction system and method through real estate trust' It should be noted that the present applicant has ameliorated the problem of the registered patents by adding new components. The contents of existing registered patents are divided into an investment stake and a residential stake, and the investor has ownership of the real estate corresponding to the stake. Investors with stakes in investments and residential shares are required to buy back the shares, including dividends, so that the stakes can be bought and sold, allowing investors to make small investments in certain real estate, while residential equity investors have low prices. Its main purpose is to be able to have a stake in and ownership of.
하지만, 본 발명은 지분 분할에 따른 소유권 분할 문제와 소유권 등록에 따른 계약 및 매매 복잡성 문제를 해소하고, 투자 목적에 따라 각각 상이한 계약 기간을 선호하여 환매 시점과 부동산 처분 시점이 상이할 경우 환매한 투자자에게 미실현 수익을 미리 제공해야 하는 선지급에 따른 자금 문제를 해결하여 투자 관리 안정성을 높일 수 있도록 하는 새로운 방식을 적용함으로써 상기 등록 특허들의 문제점을 해결하도록 한 것이다. 더불어, 투자 자금의 다양한 활용이 가능하도록 한 새로운 구성도 제시한다. 따라서, 상기 등록 특허들은 본 발명의 배경에 대한 참조로서 관련될 수 있다.However, the present invention solves the issue of ownership splitting due to the split of shares, and the contract and trading complexities due to the registration of ownership, and prefers a different contract period according to the investment purpose, and repurchases investors when the redemption point and the real estate disposition point are different. It solves the problems of the registered patents by applying a new method to improve the investment management stability by solving the funding problem according to the prepayment, which should provide the unrealized profit to them in advance. In addition, a new scheme is proposed to enable various uses of investment funds. Thus, the registered patents may be related as a reference to the background of the present invention.
도 2는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템이 적용된 투자 시스템 구성도로서, 도시한 바와 같이 투자자에 대한 투자금 안정성을 담보할 수익 증서를 발행하는 신탁사 시스템(20)과 연계하여 자체적으로 소유한 부동산(10)에 대한 투자 정보를 관리하는 투자 관리 시스템(100)으로 이루어질 수 있다. 2 is an investment system configuration to which a real estate investment management system according to an embodiment of the present invention is applied, and is self-owned in connection with a trust system 20 for issuing a certificate of profit to secure investment stability for an investor as shown in FIG. It may be made of an investment management system 100 that manages investment information for one real estate (10).
상기 부동산 투자 관리 시스템(100)은 투자 대상이 되는 부동산(10)을 그 운용사가 소유하여 투자자에 대한 부동산 소유권 분할 및 그에 따른 부가적인 취등록 문제가 발생하지 않도록 하며, 투자자에 대해서는 투자한 금액에 대한 수익 증서를 신탁사 시스템(20)을 통해 신뢰성 있게 제공하도록 하는 것으로 투자금에 대한 안정성은 유지하면서 불필요한 소유권 분쟁이나 취등록 관련 문제가 발생하지 않도록 한다. The real estate investment management system 100 owns the real estate 10 to be invested by its manager so that the real estate ownership division and additional registration registration problems for the investor do not occur, and the investor Providing a reliable return on the trust system through the trust system 20 to maintain the stability of the investment while preventing unnecessary ownership disputes or problems related to registration.
한편, 상기 부동산 투자관리 시스템(100)은 기본적으로 부동산의 가치에 따른 투자비율을 결정하여 일정 비율을 투자한 투자자는 주거용 수익권 투자자로 구분하고, 그 외 비율을 투자한 투자자 혹은 투자자들은 투자용 수익권 투자자로 구분한다. 상기 주거용 수익권 투자자는 해당 부동산에 대해서 계약된 기간 동안의 점유권을 제공하며, 투자용 수익권 투자자는 상기 주거용 수익권 투자자보다 높은 투자 배당을 제공하도록 한다.On the other hand, the real estate investment management system 100 basically determines the investment ratio according to the value of the real estate, the investor who invested a certain ratio is classified as residential beneficiary investors, and the investor or investors who invested other ratios are the right to invest Divided into investors. The residential beneficiary investor provides the title to the property for the contracted period, and the investment beneficiary investor provides a higher dividend than the residential beneficiary investor.
상기 실제 부동산(10)을 소유한 소유주체가 운영하는 부동산 투자관리 시스템(100)은 투자용 수익권 투자자(210)와 주거용 수익권 투자자(220)로부터 직접(투자자 단말 이용) 혹은 간접적으로 투자 정보(투자 대상 부동산 정보, 투자자 정보, 투자 비율, 금액, 투자 종류(투자용 수익권 투자, 주거용 수익권 투자), 계약 기간 등)를 제공받아 주거용 수익권 투자자로 구분되는 투자자의 점유권과 제 1배당율에 대한 계약 정보를 생성하고, 투자 수익권 투자자로 구분되는 투자자의 제 2배당율에 대한 계약 정보를 생성하며 계약 만료에 따른 환매나 연장을 관리하는 투자 관리부(110)와, 상기 투자 관리부(110)를 통해 제공된 투자자의 투자 정보에 따른 신용 계좌를 생성하여 외부 부동산 시세 정보를 근거로 얻어진 부동산 가치를 반영한 신용 잔고 정보를 상기 투자자에게 제공하며 상기 투자 관리부(110)의 환매 요청에 따라 상기 부동산에 대한 모든 투자자의 신용 계좌를 정산하는 신용 관리부(120)와, 상기 신용 관리부(120)의 신용 계좌 잔고를 기반으로 대안 화폐를 발행하며, 대안 화폐의 이용 및 회수를 관리하는 대안 화폐 관리부(130)를 포함한다. The real estate investment management system 100 operated by the owner who owns the real estate 10 is directly (investor terminal) or indirectly invested information (investment) from the beneficiary investor 210 and the residential beneficiary investor 220. Contract information about the occupancy rights and first dividend rate of an investor classified as a residential beneficiary investor by receiving the target real estate information, investor information, investment ratio, amount, investment type (investment beneficiary investment, residential beneficiary investment), contract period, etc.). And an investment management unit 110 for generating contract information on a second dividend rate of an investor, which is classified as an investment beneficiary investor, and managing repurchase or extension upon contract expiration, and investment of an investor provided through the investment management unit 110. Investing the credit balance information reflecting the real estate value obtained based on the external real estate quote information by creating a credit account according to the information A credit management unit 120 which provides a creditor and settles a credit account of all investors in the real estate according to the repurchase request of the investment management unit 110 and an alternative currency based on the credit account balance of the credit management unit 120. Issuance, and alternative currency management unit 130 for managing the use and recovery of alternative currency.
도시된 예와 같이 상기 투자용 수익권 투자자(210)는 투자하는 부동산 가치의 60%에 해당하는 비율로 투자하고 그에 대한 배당으로 이익의 75%를 받으며, 주거용 수익권 투자자(220)는 부동산 가치의 40%에 해당하는 비율로 투자하고 그에 대한 대가로 계약 기간 동안의 부동산 점유권을 가지며 배당으로 이익의 25%를 받도록 계약할 수 있다. 상기 비율은 예시적인 것이며 상황에 따라 변경될 수 있음은 당연하다.As shown in the example, the beneficiary investor 210 for investment invests at a rate equivalent to 60% of the value of the invested property and receives 75% of the profit as a dividend, and the residential beneficiary investor 220 receives 40% of the real estate value. Invest at a rate equal to%, and in return, you may have a title to the property for the duration of the contract and receive 25% of the profits in dividends. It is obvious that the above ratios are exemplary and may vary depending on the situation.
즉, 실질적으로 부동산 가치의 60%를 투자하는 투자용 수익권 투자자(210)는 투자한 비율에 따라 이익의 60%를 배당받아야 하고, 부동산 가치의 40%를 투자하는 주거용 수익권 투자자(220)는 투자한 비율에 따라 이익의 40%를 배당받아야 하지만, 상기 주거용 수익권 투자자(220)가 부동산을 점유하게 되므로 그에 대한 대가로 자신의 배당 비율 중 일부를 상기 투자용 수익권 투자자(210)에게 양보하도록 계약을 실시한다. 실시예에서는 이러한 주거용 수익권 투자자(220)의 양보 지분을 15%로 책정한 예로서 그에 따라 투자 수익권 투자자(210)는 투자 비율보다 15% 더 많은 배당을 가지게 되어 투자에 따른 예상 이익이 증가하게 되고, 주거용 수익권 투자자(220)는 비록 투자 비율보다 15% 더 낮은 배당을 가지게 되지만 안정적인 주거가 가능하게 될 뿐만 아니라 기존 전세 계약에서는 찾아볼 수 없었던 부동산 가치 상승에 따른 배당 이익을 기대할 수 있게 되어 투자자 모두가 만족할 수 있게 된다. 이는 도 3의 예를 통해서 좀 더 상세히 살펴보도록 한다.That is, the beneficiary beneficiary investor 210 who actually invests 60% of the real estate value should receive 60% of the profits according to the investment ratio, and the residential beneficiary investor 220 who invests 40% of the real estate value is invested. The residential beneficiary investor 220 will occupy real estate, but in return, a portion of its dividend rate should be given to the beneficiary investor 210 in return. Conduct. In this embodiment, the concession stake of the residential beneficiary investor 220 is set at 15%. Accordingly, the investment beneficiary investor 210 has a dividend of 15% more than the investment ratio, thereby increasing the expected profit of the investment. In addition, the residential beneficiary investor 220 will have a dividend of 15% lower than the investment ratio, but it will not only provide stable housing but also expect a dividend profit from the rise in real estate value not found in the previous charter. Can be satisfied. This will be described in more detail through the example of FIG. 3.
한편, 이러한 투자자의 투자 내용은 신용 관리부(120)를 통해서 신용 계좌로 관리되는데, 이를 통해 상기 투자자들(210, 220)은 자신의 투자 내역을 가시적이면서 실시간적으로 확인할 수 있게 되어 투자에 대한 신뢰성을 가질 수 있게 되며 관리 투명성을 기대할 수 있게 된다. 한편, 이러한 신용 계좌가 제공하는 각 투자자의 신용 잔고(150)는 확인 시, 혹은 주기적으로 갱신될 수 있는데 공신력 있는 부동산 시세 정보를 기반으로 부동산의 변동되는 가치를 반영하여 상기 신용 잔고(150) 정보를 갱신할 수 있다. On the other hand, the investor's investment is managed by a credit account through the credit management unit 120, through which the investors (210, 220) can check their investment history in a visible and real-time reliability of the investment It will have the ability to expect management transparency. On the other hand, the credit balance 150 of each investor provided by such a credit account can be renewed at the time of confirmation or periodically, reflecting the changing value of the real estate based on reliable real estate price information. Can be updated.
본 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템(100)은 대안 화폐 관리부(130)를 통해서 실제로 가맹점에서 사용이 가능한 대안 화폐(도시된 실시예에서는 상품권)(160)를 상기 신용 관리부(120)에서 관리하는 투자자의 신용 잔고를 담보로 발행하여 유통하고, 회수되는 경우 이를 예치할 수 있으며, 수수료를 받고 이를 현금(170)으로 제공해 줄 수 있다.The real estate investment management system 100 according to the present embodiment manages an alternative currency (a gift certificate in the illustrated embodiment) 160 that can be actually used in a merchant through the alternative currency management unit 130 in the credit management unit 120. The credit balance of the investor may be issued as a collateral, distributed, and if it is recovered, it may be deposited, and a fee may be provided in cash 170.
대안 화폐와 부동산 투자 사이에는 직접적 연관성이 없어 이를 결합하고자 하는 예는 없었으나, 본 발명에서는 대안 화폐를 부동산 투자 관리 중 발생하는 미실현 수익에 대한 환매 비용 부족분과 투자자의 투자금에 대한 재활용 등에 적극적으로 활용하도록 함으로써 부동산 투자 관리의 자금 운영 안정성을 극히 높일 수 있고 투자자의 투자금 운용 가능성을 크게 높일 수 있도록 한다.There was no direct link between alternative currency and real estate investment, so there was no example to combine them. However, in the present invention, the alternative currency is actively utilized for the shortage of redemption costs for unrealized profits generated during real estate investment management and the recycling of investors' investment. This ensures that the real estate investment management's fund management stability is extremely high and that the investor's investment potential is greatly increased.
도 3은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템의 기본 동작 방식을 설명하기 위한 개념도이다. 도시된 예에서 양보 지분은 15%라 가정한다.3 is a conceptual diagram illustrating a basic operation of the real estate investment management system according to an embodiment of the present invention. In the example shown, the concession share is assumed to be 15%.
도시한 바와 같이 투자 시점의 부동산 가치(11)가 1000이고 이 중에서 600에 해당하는 부분을 투자용 수익권 투자자(210)가 투자하고, 400에 해당하는 부분을 주거용 수익권 투자자(220)가 투자하면, 상기 부동산 투자 관리 시스템(100)은 이러한 투자 정보에 따른 계약을 생성하고 수익권을 설정하며 신탁사 시스템을 통해 수익 증서를 각 투자자에게 전달한다. 그리고, 상기 투자에 따라 각 투자자에게 신용 계좌를 생성하여 각 투자 금액을 신용 잔고로 제시한다. 이후, 계약 기간이 만료되었을 때 상기 부동산에 대한 가치 증가분(12)이 100이 되었다면, 이는 각각 투자자의 신용 잔고에 반영되어 도시한 바와 같이 투자용 수익권 투자자의 신용잔고(211)는 675가 되고, 주거용 수익권 투자자의 신용잔고(221)는 425가 된다. As shown, if the real estate value 11 at the time of investment is 1000 and 600 of these are invested by the investment beneficiary investor 210 and 400 is invested by the residential beneficiary investor 220, The real estate investment management system 100 generates a contract according to the investment information, establishes a beneficiary right, and delivers a certificate of profit to each investor through the trust system. Then, a credit account is created for each investor according to the investment, and each investment amount is presented as a credit balance. Thereafter, if the value increase 12 of the real estate became 100 at the end of the contract period, the credit balance 211 of the beneficiary right for investment is 675, as reflected in the investor's credit balance, respectively. The credit balance 221 of the residential beneficiary investor is 425.
물론, 실질적으로는 수수료(투자 관리, 신탁 수수료), 거주권자의 점용료(관리비, 취등록세, 재산세 등), 가치 증가분에 대한 매매가 변동분(예를 들어 부동산 시세의 95% 적용 등)에 대한 고려가 있어야 하지만 이는 실질적인 서비스 제공 시 가변될 수 있으며 이들 중 일부의 적용은 자명한 것이므로 발명의 명료한 이해를 돕기 위해 생략한다. 한편, 상기 신용 계좌에는 이자가 발생되지 않는다.Of course, there should be practical considerations for fees (investment management, trust fees), occupants' fees (administrative fees, registration fees, property taxes, etc.), and for changes in value for sale (eg 95% application of real estate prices). This may vary when the actual service is provided, and the application of some of them is self-explanatory and thus will be omitted for clarity. On the other hand, no interest occurs on the credit account.
도시한 개념도와 같이 계약 기간 만료 후 수익권 환매에 따른 투자금과 배당 지급은 수치적으로 명확하다. 하지만 이는 계약 만료 후 부동산을 처분하여 그에 따른 이익을 분배하는 경우에만 가능하다.As shown in the conceptual diagram, the investment and dividend payment for the repurchase of beneficiary rights after the contract period expires are numerically clear. However, this is only possible if the property is disposed of after the expiration of the contract to distribute the benefits.
만일, 상기 투자자의 일부가 계약 만료 후 환매 대신 계약 연장을 요구하는 경우에는 부동산을 처분할 수 없기 때문에 처분 이후 발생하게 되는 수익은 잠재적 요인이 되어 해당 시점에서 수익을 현금으로 얻을 수 없다. 하지만 해당 시점에서 환매한 투자자에게는 환매에 따른 배당을 실시해야 하므로 부동산 투자 관리 시스템 운영사에서 먼저 배당금을 지불하고 추후 부동산 처분 시 그에 따른 비용을 회수해야 한다. 이는 일정 계약 시점에 환매 수요가 집중될 경우 대단한 부담이 되며 그 선지급 자금의 회수는 계약 연장에 의해 수년 이후가 되므로 그동안 자금 압박이 커지게 될 뿐만 아니라 선지급 자금에 대한 이자 수익분을 만큼의 손실이 발생하게 된다.If some of the investors require an extension of the contract instead of repurchase after expiration of the contract, the real estate cannot be disposed of, so the profit generated after the disposal becomes a potential factor and the profit cannot be obtained in cash at that time. However, investors who have repurchased at that time must pay dividends due to repurchase, so the real estate investment management system operator must pay dividends first and then recover the cost of disposing of the property. This is a huge burden if demand for repurchases is concentrated at the time of the contract, and the recovery of the prepaid funds is several years later due to the extension of the contract, which not only increases the financial pressure, but also a loss of interest income on the prepaid funds. Will occur.
이는 대부분 투자용 수익권 투자자는 2~3년의 단기 투자를 선호하고, 거주용 수익권 투자자는 2~5년의 장기 점유를 통한 안정적인 주거권 확보를 선호하여 투자 목적에 따른 선호 계약 기간이 상이하기 때문이다. 더불어 거주용 수익권 투자자는 거주가 주요 목적 중 하나이기 때문에 일정한 계약 기간 후 부동산을 무조건 매각하는 것을 조건으로 할 경우 투자 매력이 크게 낮아지게 되므로 필요한 경우 연장이 가능하도록 연장 계약을 허용해야 하므로 그 계약 기간이 길어지게 된다.This is because most investment beneficiary investors prefer short-term investments of two to three years, while residential beneficiary investors prefer stable housing rights through long-term possession of two to five years. . In addition, the residential beneficiary investor has one of the main objectives, and if the condition is that the property is sold unconditionally after a certain contract period, the attractiveness of the investment will be greatly reduced. Therefore, the extension contract must be allowed to be extended if necessary. This will be longer.
도 4는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템 동작 방식을 설명하는 개념도로서 대안 화폐 관리부를 통한 미실현 수익 배당에 따른 문제점을 해결하고 투자금의 재활용이 가능하도록 하는 방식을 보인 것이다. 상기 설명의 배경은 도 3과 같이 양보 지분 15%이고 계약 기간 도래 시 부동산 가치가 1000에서 1100이 된 경우로 가정한다.4 is a conceptual diagram illustrating a method of operating a real estate investment management system according to an exemplary embodiment of the present invention, which illustrates a method of solving a problem due to unrealized profit dividend through an alternative currency management unit and reusing investment. The background of the above description is assumed to be 15% of concession shares as shown in FIG.
먼저, 투자용 수익권 투자자(210)는 계약 시점에서 신용 잔고(211)가 600, 주거용 수익권 투자자(220)는 잔고(221)가 400이며, 계약 기간 만료 후에는 각각 신용 잔고가 675, 425가 된다. 이때, 투자용 수익권 투자자(210)는 환매를 요청하고, 주거용 수익권 투자자(220)는 계약 연장 혹은 투자용 수익권 투자자(210)보다 더 긴 계약 기간을 가져 계약 중인 경우 상기 부동산 투자 관리 시스템은 상기 투자용 수익권 투자자(210)에게 투자금 600과 투자 비율에 따른 배당 60 그리고 주거용 수익권 투자자(220)로 부터 얻는 양보 지분 15를 합한 675를 환매해 주어야 한다. 필요한 경우 이러한 환매 시점에서 투자 운용에 따른 수수료를 부과하여 환매 금액에서 차감할 수 있다.First, the investment beneficiary investor 210 has 600 credit balances 211 at the time of the contract, the residential beneficiary investor 220 has the balance 221 400, and after the contract period expires, the credit balances are 675 and 425, respectively. . In this case, the investment beneficiary investor 210 requests a repurchase, and the residential beneficiary investor 220 has a longer contract term than the contract extender or the beneficiary investor 210 for investment, and the real estate investment management system performs the investment. The beneficiary investor 210 should be repurchased 675, which includes an investment 600, a dividend of 60 according to the investment ratio, and a concession share 15 from the residential beneficiary investor 220. If necessary, at the time of such redemption, a fee may be charged from the investment operation and deducted from the redemption amount.
상기 부동산 투자 관리 시스템(100)은 해당 투자용 수익권을 제 2투자용 수익권 투자자(230)에게 판매한 후 그 대금을 상기 투자용 수익권 투자자(210)에게 제공할 수 있는데, 이때 부동산 가치는 1100이므로 제 2투자용 수익권 투자자(230)에게 투자받을 수 있는 금액은 660이 된다. 따라서, 주거용 수익권 투자자(220)가 제공해 줄 양보 지분에 해당하는 15는 부동산 매각 이전이기 때문에 미실현 수익이 되어 부동산 투자 관리 시스템(100)이 상기 투자용 수익권 투자자(210)에게 다른 방식으로 마련해 주어야 한다. The real estate investment management system 100 may sell the investment beneficiary right to the second investment beneficiary investor 230 and then provide the money to the investment beneficiary investor 210, where the real estate value is 1100. The amount that can be invested by the second beneficiary investor 230 is 660. Therefore, since the concession stake provided by the residential beneficiary investor 220 is 15 before the sale of the real estate, the realization investment management system 100 should provide the investment beneficiary investor 210 in a different manner. .
이러한 미실현 수익은 실질적으로는 상기 주거용 수익권 투자자(220)의 투자 비율에 따라 발생되는 수익 40 중 15%에 해당하는 것이므로 이를 담보로 하여 대안 화폐를 발행하여 이를 상기 투자용 수익권 투자자(210)에게 제공함으로써 환매 시 상기 투자용 수익권 투자자(210)는 현금 660과 대안 화폐 15를 지급받을 수 있다. Since the unrealized profit is substantially 15% of the profit 40 generated according to the investment ratio of the residential beneficiary investor 220, the alternative money is issued as a security and provided to the beneficiary investor 210 for the investment. Thus, when repurchase, the investment beneficiary investor 210 may receive cash 660 and alternative currency 15.
상기 대안 화폐 15에 해당하는 금액은 해당 시점의 신용 잔고(212)에 대안 화폐 발행 가능 금액으로 별도 표시되는 방식으로 투자자에게 지급될 수 있으며, 상기 투자자는 해당 금액에 대한 대안 화폐를 발행하여 이를 실제로 사용할 수 있다.The amount corresponding to the alternative currency 15 may be paid to the investor in such a way that the credit balance 212 at that time is separately indicated as an alternative currency issueable amount, and the investor issues an alternative currency for that amount and actually Can be used.
이때 상기 주거용 수익권 투자자(220)의 신용 잔고(222)는 양보 지분에 대한 내용이 감안되어 425로 정산될 수 있다. 이 경우 실제 주거용 수익권 투자자(220)의 신용 잔고(222)에서 정산된 미실현 이익 15는 상기 부동산 투자 관리 시스템이 상기 발행한 대안 화폐의 담보로 관리할 수 있다.In this case, the credit balance 222 of the residential beneficiary investor 220 may be settled to 425 in consideration of the content of concessions. In this case, the unrealized profit 15 settled in the credit balance 222 of the actual residential beneficiary investor 220 may be managed by the real estate investment management system as collateral of the alternative currency issued.
만일, 이후 부동산 가치가 상승하게 되는 경우 상기 부동산 투자 관리 시스템(100)은 상기 담보로부터 추가적인 이익을 얻을 수 있고, 상기 투자용 수익권 투자자(210)는 실제 사용 가능한 대안 화폐를 실제 사용할 수 있으므로 상기와 같은 환매 시점 불일치의 경우라도 투자자의 불만을 최소화하면서 상기 부동산 투자 관리 시스템(100) 운영은 안정적으로 유지할 수 있다.If the real estate value is increased afterwards, the real estate investment management system 100 may obtain additional profit from the collateral, and the beneficiary investor 210 may actually use an alternative currency that is actually available. Even in the case of the same repurchase time mismatch, the real estate investment management system 100 can be stably maintained while minimizing the dissatisfaction of the investor.
한편, 상기 투자용 수익권 투자자(210)와 주거용 수익권 투자자(220)는 상기 신용 잔고(211, 221)를 담보로 하여 해당 잔고 중 일부(예를 들어 70% 까지)를 계약 기간 중(계약에 따른 수익 증서가 교부된 상태로 계약 만료 시까지)이라도 대안화폐(161, 162)로 발행하여 이용할 수 있다.Meanwhile, the investment beneficiary investor 210 and the residential beneficiary investor 220 secure the credit balances 211 and 221 for a portion of the balance (for example, up to 70%) during the contract period (according to the contract). Even if the revenue certificate has been issued until the contract expiration), it can be issued and used in alternative currencies (161, 162).
이러한 개념을 확장해보면, 부동산의 소유자인 운용사가 관리하는 부동산 투자 관리 시스템은 각 투자자의 투자금액(신용 잔고)의 일정 비율(예를 들어 70~80%)에 대해 신용한도를 생성하여 보유하고 각 투자자가 상기 생성된 신용한도를 근거로 그 범위 내에서 일정 비율(예를 들어 5%)의 수수료를 부담하고 대안 화폐를 대여 발행하여 사용하거나 신용 대여를 받아 사용할 수 있도록 할 수 있다. 예를 들어, 상기 신용 대여를 통해 대여 받은 금액은 상기 부동산 투자 관리 시스템(100)을 통해 다른 부동산에 투자할 수 있으며, 상기 부동산 투자 관리 시스템에 선대여를 신청하여 대여금을 받은 후 이를 제 3자의 계좌로 대여할 수 있다. 상기 다른 부동산에 투자하는 경우 투자용 수익권 투자자가 동일하거나 다른 부동산의 투자용 수익권에 투자하거나 거주용 수익권에 투자할 수 있고, 거주용 수익권 투자자가 다른 부동산의 거주용 수익권에 투자하거나 동일하거나 다른 부동산의 투자용 수익권에 투자할 수 있다.Extending this concept, a real estate investment management system managed by a manager, the owner of a property, creates and holds a credit limit for a percentage of each investor's investment (credit balance) (for example, 70-80%). Based on the credit limit created above, the investor may pay a certain percentage (for example, 5%) of fees within the range and issue or use an alternative currency to borrow or use for credit. For example, the amount borrowed through the credit loan can be invested in other real estate through the real estate investment management system 100, and after applying for advance loan to the real estate investment management system to receive a loan, You can borrow it into your account. Investing in the said other property, the beneficiary for investment may invest in the beneficiary for investment in the same or another real estate or invest in the residential beneficiary, and the residential beneficiary investor invests in the residential or beneficiary of the same or different real estate. To invest in the beneficiary's right to investment
상기와 같이 신용 대여를 이용할 경우 발행 수수료(예를 들어 5%)를 제외하면 별도의 추가 비용이 발생하지 않는다. 이를 통해서 상기 투자자들은 계약 기간 중이라도 자신의 투자금액 중 일부를 다른 용도로 이용할 수 있어 투자금에 대한 탄력적 운용이 가능해진다. 즉, 투자금을 담보로 하는 대출 등에 비해 일회성 수수료만으로 투자금의 탄력적 이용이 가능하므로 투자 매력을 크게 높일 수 있다.If you use the credit loan as described above, there is no additional fee except for the issuance fee (for example, 5%). Through this, the investors can use some of their investments for other purposes even during the contract period, thereby enabling flexible management of the investment. In other words, it is possible to greatly increase the attractiveness of investments because it is possible to use the investments with a one-time fee as compared to loans secured by investments.
한편, 상기 부동산 투자 관리 시스템은 투자자의 신용한도를 생성하기 위해서 상기 투자자의 신용도를 확인하는 과정을 더 필요로 할 수도 있다. 예를 들어 해당 수익권을 담보로 은행권에서 대출을 받는 등 미리 투자 자산에 대한 담보 설정이 되어 있는 경우라면 중복적인 대안 화폐 발행이나 부동산 재투자 혹은 계좌간 대여가 불가능하거나 제한될 수 있다. 이러한 투자자 신용 확인은 신용 관리부에서 외부 신용 평가기관 서버와 정보를 교환하여 처리할 수 있으며 상기와 같은 거래 요구시 실시될 수 있다.On the other hand, the real estate investment management system may further require a process of verifying the credit rating of the investor in order to create a credit limit of the investor. For example, if the security assets are secured in advance, such as borrowing from banknotes as collateral for the beneficiary rights, it may be impossible or limited to issue duplicate alternative currencies, reinvest real estate or loan between accounts. The investor credit check may be processed by the credit management department by exchanging information with an external credit bureau server, and may be performed when the transaction is requested.
상기 신용 대여는 실제 부동산 소유자인 부동산 투자 관리 시스템 운용사가 소유 부동산의 점용권이나 이익배당을 계약에 따라 제공하는 대가로 투자받아 계약 기간 동안 운영할 수 있는 자금을 투자자에게 대여하는 것에 해당하므로 이는 투자자의 당연한 권리가 아니며, 이러한 신용 대여는 본 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템에 새롭게 적용된 것으로, 부동산 투자 관리 시스템 운용사가 부동산의 소유자이므로 투자자의 요청에 따라 신용 대여를 실시하면서 그에 따른 수수료를 부과하여 투자금 재활용 가능성을 극대화하면서도 운영 이익을 통한 안정적 운영 구조를 가질 수 있게 된다.The credit loan corresponds to the loan of funds to the investor, which can be operated for the duration of the contract, by being invested by the real estate owner, a real estate investment management system manager, in exchange for providing a share right or profit dividend of the owned property according to the contract. This credit loan is newly applied to the real estate investment management system according to the present embodiment. Since the real estate investment management system manager is the owner of the real estate, the credit loan is charged at the request of the investor. It will be possible to have a stable operating structure through operating profit while maximizing the possibility of recycling the investment.
도 5 내지 도 8은 본 발명의 부동산 투자 관리 시스템(100)의 보다 상세한 구성을 보인 것이다. 5 to 8 show a more detailed configuration of the real estate investment management system 100 of the present invention.
도시한 바와 같이 본 발명의 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템(100)은 투자 관리부(110), 신용 관리부(120) 그리고 대안 화폐 관리부(130)의 유기적 관계에 의해 투자를 관리하며, 필요한 경우 투자에 관련된 정보와 투자자 정보 및 부동산 정보, 그리고 계좌와 대안 화폐에 관련된 정보를 투자 관련 데이터베이스(190)를 통해 상호 확인 및 교환, 수정할 수 있다.As shown, the real estate investment management system 100 according to an embodiment of the present invention manages the investment by the organic relationship between the investment management unit 110, credit management unit 120 and alternative currency management unit 130, if necessary investment The information related to, information about investors and real estate, and information related to accounts and alternative currencies may be mutually identified, exchanged, and modified through the investment related database 190.
더불어, 통신망(200)을 통해서 개별 투자자 단말(310)이 상기 부동산 투자 관리 시스템(100)에 접속하여 투자 정보나 계좌 정보 및 대안 화폐 관련 정보를 조회 및 변경 가능한 정보를 변경할 수 있다. 그리고, 상기 대안 화폐의 사용이 가능하도록 계약된 가맹점 시스템(320)과 연동이 가능하며, 대안 화폐를 이용하는 화폐 이용자 단말(330) 역시 접속을 통해 대안 화폐 이용, 현금으로 환금, 적립(대안 화폐를 계좌로 예금하는 것으로 필요 시 투자자가 아니더라도 계좌 개설이 가능함) 등을 실시할 수 있다.In addition, the individual investor terminal 310 may access the real estate investment management system 100 through the communication network 200 and change information capable of inquiring and changing investment information, account information, and alternative currency related information. In addition, it is possible to interwork with the merchant system 320 contracted to enable the use of the alternative currency, the user terminal 330 using the alternative currency is also through the use of alternative currency, cash refunds, earned (alternative currency By depositing into an account, you can open an account if you are not an investor if necessary).
상기 부동산 투자 관리 시스템(100)은 앞서 살펴본 바와 같이 투자 정보를 관리하여 계약을 실시하고 수익 증서 갱신과 매매, 환매를 관리하는 투자 관리부(110)와, 투자자의 투자에 대응하는 신용 계좌를 개설하고 신용 잔고를 갱신하며 대안 화폐 연동을 위한 신용 관리를 실시하는 신용 관리부(120), 그리고 상기 신용 관리부(120)의 신용 잔고를 기초로 대안 화폐를 발행하고 대안 화폐의 이용과 현금 교환, 회수 등을 관리하는 대안 화폐 관리부(130)를 포함한다.As described above, the real estate investment management system 100 manages investment information, executes contracts, opens an investment management unit 110 that manages renewal of revenue certificates, sales and repurchases, and opens a credit account corresponding to an investor's investment. The credit management unit 120 renews the credit balance and performs credit management for linking alternative currencies, and issues an alternative currency based on the credit balance of the credit management unit 120, and uses alternative currency, exchanges of cash, and withdrawals. Alternative money management unit 130 to manage.
상기 투자 관리부(110)는 좀 더 구체적으로 도 6과 같이 제공되는 투자 정보(투자 대상 부동산 정보, 투자자 정보, 투자 비율, 금액, 투자 종류(투자용 수익권 투자, 주거용 수익권 투자), 계약 기간 등)에 따른 계약 정보를 생성하는 계약 관리부(113)와, 상기 계약 관리부(113)에 의한 계약에 의해 투자한 금액에 따른 수익을 객관적으로 보장하기 위한 수익 증서를 외부 신탁 시스템을 통해 투자자에게 전달하고 해당 정보를 관리하는 수익 증권 관리부(114)와, 상기 수익 증서를 투자자의 요청에 의해 명의를 변경하는 등의 매매에 관한 정보를 처리하는 매매 관리부(115)와, 상기 계약 관리부(113)의 계약에 따라 환매, 계약 연장 등을 신용 관리부(120)와 연계하여 처리하고 매매 관리부(115)에 따른 매매 변동 정보를 관리하며 상기 관리 결과로 상기 수익 증서 관리부(114)의 수익 증서 관련 정보를 갱신하는 수익권 관리부(112)를 포함한다. The investment management unit 110 is more specifically investment information provided as shown in Figure 6 (investment target real estate information, investor information, investment ratio, amount, investment type (investment beneficiary investment, residential beneficiary investment), contract period, etc.) The contract management unit 113 for generating contract information according to the present invention, and a certificate of profit for objectively guaranteeing the profit according to the amount invested by the contract by the contract management unit 113 to an investor through an external trust system, and In the contract of the profitable securities management unit 114 which manages the information, the sales management unit 115 which processes the information regarding the sale and the like, such as the change of the name at the request of an investor, and the contract management unit 113. In accordance with the process of repurchase, contract extension, etc. in connection with the credit management unit 120, and manages the trading change information according to the sales management unit 115, and the management of the revenue certificate as a result of the management And a beneficial interest management unit 112 to update the certificate of money related information 114. The
도 7은 신용 관리부(120)의 구성을 보인 예로서, 도시한 바와 같이 상기 투자 관리부(110)에 의해 생성되거나 변경되는 투자 정보를 수신하여 투자자의 신용 계좌를 생성 및 갱신한다. 먼저, 신용 계좌를 개설하거나 신용 잔고 없이 계좌 해지를 원하는 경우 신용 계좌를 해지하는 개설 및 삭제부(123)와, 외부 부동산 시세 정보를 기초로 현재의 투자 비율 및 계약된 배당에 따라 신용 잔고를 갱신하는 신용 잔고 갱신부(122)와, 상기 투자 관리부(110)의 환매나 매매 요청에 따라 소정 부동산에 대응되는 투자자들의 신용 계좌의 잔고를 정산하는 정산부(124)와, 상기 정산부(124)의 정산 내용 중 미실현 비용에 대한 지급을 위해 대안 화폐 관리부(130)를 통해 대안 화폐를 발행할 수 있도록 하는 대안 화폐 연동부(125)와, 상기 투자 관리부(110)의 투자 정보나 투자자의 요청에 따라 신용 잔고 갱신부(122)를 통해 갱신한 신용 잔고를 제공하고, 환매에 따른 정산 중 실제 지급할 현금이 없는 부분에 대해 대안 화폐 발행 가능 금액으로 신용 잔고를 분리 관리하는 계좌 관리부(121)를 포함한다. 7 illustrates an example of the configuration of the credit management unit 120. As shown in FIG. 7, investment information generated or changed by the investment management unit 110 is received to generate and update an investor's credit account. First, if you open a credit account or want to cancel the account without a credit balance, open and delete the credit account 123, and renew the credit balance according to the current investment ratio and contracted dividend based on the external real estate price information. The credit balance updating unit 122, the settlement unit 124 for calculating the balance of the credit accounts of investors corresponding to the real estate according to the repurchase or sale request of the investment management unit 110, and the settlement unit 124 In order to pay for the unrealized cost, the alternative currency linking unit 125 for issuing an alternative currency through the alternative currency management unit 130 and the investment information of the investment management unit 110 or the request of an investor Accordingly, the credit balance is renewed through the credit balance renewal unit 122, and the credit balance is divided into the allowable amount of the alternative currency for the portion of the settlement due to the redemption that there is no cash to pay. Include managing accounts, managing 121.
필요한 경우 상기 신용 잔고를 통한 투자자의 신용도와 잔고 내역을 토대로 신용 잔고의 일부에 대한 신용한도를 생성하여 상기 신용한도를 근거로 신용 대여를 실시할 수 있으며, 이를 통해 상기 투자 관리부를 통해 신규 부동산 투자나 대안 화폐를 발행, 계좌를 이용한 대여, 계좌 거래 등을 실시할 수 있다.If necessary, the credit limit for a part of the credit balance may be generated based on the credit balance of the investor through the credit balance, and the loan may be made based on the credit limit, thereby investing new real estate through the investment management unit. Alternatively, they may issue alternative currencies, lend using accounts, and conduct account transactions.
예를 들어, 상기 신용 관리부(120)는 투자자의 신용을 확인하여 기준치 이상인 경우 잔고를 담보로 신용한도를 생성한 후 이를 근거로 대안 화폐를 대여 발행해줄 수 있고, 대여 신청을 받아 해당 대여금으로 신규 부동산에 투자하도록 할 수 있으며, 대여금을 다른 제 3자의 계좌로 대여해 줄 수 있다. 이러한 대여 과정에서 각각 기 설정된 수수료를 부과할 수 있다(단순 계좌거래는 수수료 없이도 가능).For example, the credit management unit 120 may check the credit of the investor and, if the threshold is higher than the threshold, create a credit limit based on the balance, and then issue an alternative currency on the basis of the loan. You can make an investment in real estate, and you can lend the loan to another third party's account. Each of these lending processes can charge a predetermined fee (simple account transactions can be done without fees).
상기 정산부(124)는 환매나 매매등과 같이 투자자의 계좌를 정산할 필요가 있을 경우 해당 투자자로부터 신용 대여된 대여금을 현금, 계좌이체, 대안화폐 등으로 상환받아 정산하거나, 신용 대여된 대여금을 공제(즉, 상계 처리)한 잔액으로 계좌를 정산한다. 물론, 일부를 상환받고 일부를 공제하는 것도 가능하며 환매나 매매 등을 위한 정산 시 발생되는 운용 수수료, 관리 수수료, 신탁 수수료 등도 고려하여 정산(별도 납부, 공제 등)할 수 있다.When the settlement unit 124 needs to settle an investor's account, such as a redemption or a sale, the settlement unit 124 repays the loan loan in cash, account transfer, alternative currency, etc., or pays the loan loan. The account is settled with the balance deducted (ie offset). Of course, some may be repaid and some may be deducted, and the settlement (payment, deduction, etc.) may also be made in consideration of operating fees, administrative fees, trust fees, etc. incurred during settlement for repurchase or sale.
도 8은 대안 화폐 관리부(130)의 구성을 보인 예로서, 도시한 바와 같이 계약 중인 투자자의 신용 잔고 일부(예를 들어 70%)를 담보로 상기 신용 관리부(120)에서 생성한 신용한도 내에서 일정 수수료(예를 들어 5%)를 받고 대안 화폐를 발행하는 대여 발행부(132)와, 계약이 완료되어 환금성이 있는 자금이나 환매에 따른 미실현 수익에 대응하여 제공된 잔고에 대해 수수료 없이 대안 화폐를 발행하는 일반 발행부(133)와, 대안 화폐를 일정 수수료(예를 들어 5%)를 부과하면서 현금으로 교환하는 현금 교환부(134)와, 가맹점에서 사용하지 않은 대안 화폐를 다시 신용 계좌에 입금(적립)하거나 가맹점에서 이용된 대안 화폐를 처리하는 회수부(135)와, 상기 신용 관리부(120)의 투자자 신용 잔고나 미실현 수익의 분배를 통한 정산을 위해 제공되는 담보를 기준으로 대안 화폐(본 실시예에서는 여러 대안 화폐 중 상품권)를 발행하도록 하고 대안 화폐의 가맹점 이용, 회수 관리, 수수료 관리 등을 실시하는 상품권 관리부(131)를 포함하여 이루어진다. 상기 대안 화폐로는 상품권, 사이버 머니, 할인권, 쿠폰, 개인 수표, 지불 보증 전표(바우처(voucher))를 포함하는 환금성을 가지면서 실제 사용과 유통 가능한 모든 종류의 대안적인 지불 수단을 하나 이상 포함하는 것일 수 있으며 실제 생활의 전 범위에서 사용될 수 있다.FIG. 8 illustrates an alternative currency management unit 130. As shown in FIG. 8, a portion of the credit balance of the investor under contract (for example, 70%) is secured within the credit limit generated by the credit management unit 120. As shown in FIG. The loan issuing unit 132, which receives a certain fee (for example, 5%) and issues an alternative currency, and an alternative currency without a fee for the balance provided in response to the unrealized income from the money that is refundable or the redemption. The general issuing unit 133 issuing, the cash exchange unit 134 for exchanging the alternative currency for cash with a certain fee (for example, 5%), and the alternative currency not used at the merchant, are deposited again in the credit account. (Referred) or the collection unit 135 for processing alternative currency used at the merchant, and the credit management unit 120 based on the collateral provided for settlement through the distribution of the investor credit balance or unrealized revenue Currency is made to issue, including the (in this embodiment, several alternative currency of the gift certificate) and the merchant using the alternative currency, the recovery management, voucher management unit for performing management such as the fee (131). The alternative currency includes one or more alternative means of payment of any kind that can be used and distributed in real money, including money vouchers including gift certificates, cyber money, vouchers, coupons, personal checks and vouchers. It can be and can be used in the full range of real life.
상기 대여 발행부(132)는 상기 신용 관리부(120)로부터 투자자의 신용도(기 설정 담보 정보)와 신용 계좌 잔고를 기준으로 한번의 수수료 부과로 대안 화폐를 발행하게 되는데, 이는 일회성 수수료 부과이므로 지속적인 이자가 발생하는 일반적 금융권 대출 상품에 비해서 부담이 작아 투자자 입장에서는 자신의 투자금을 낮은 부담으로 재활용할 수 있게 된다. The loan issuing unit 132 issues an alternative currency from the credit management unit 120 based on the investor's credit rating (preset mortgage information) and the credit account balance with a one-time fee, which is a one-time fee. The burden is lower than that of general financial loan products, and investors can recycle their investments at a lower cost.
한편, 상기 대안 화폐를 이용할 수 있는 가맹점은 간단히 상기 신용 관리부에 계좌를 개설하는 것으로 등록할 수 있으며, 사용된 대안 화폐를 직접 혹은 그 일련번호 등을 제공하는 것으로 그에 따른 비용이 해당 계좌로 입금된다. 상기 대안 화폐와 현금은 1:1 교환 비율을 가지는 것이 바람직하다.On the other hand, merchants that can use the alternative currency can be registered by simply opening an account with the credit management unit, and the cost is deposited into the account by providing the serial number or the like directly with the used alternative currency. . The alternative currency and cash preferably have a 1: 1 exchange rate.
앞서 살펴본 부동산 투자 관리 시스템(100)의 투자 관리부, 신용 관리부, 대안 화폐 관리부는 실질적 구성에 있어 분리, 조합, 혼합될 수 있으며, 투자자에 대응되는 인터페이스 구성이 해당 각 관리부에 개별적으로 구성되거나, 별도로 구성될 수도 있다.The investment management unit, credit management unit, and alternative currency management unit of the real estate investment management system 100 described above may be separated, combined, and mixed in practical configuration, and the interface configuration corresponding to the investor may be configured individually or separately. It may be configured.
부가적으로, 도 9는 상기 신용 관리부(120)에서 신용 대여를 관리하는 구성을 별도로 구분한 신용대여 관리부(140)의 예로서, 실질적으로 해당 구성 내용은 신용 관리부(120)의 계좌 관리부(121)와 정산부(124)에 포함될 수 있다.In addition, FIG. 9 is an example of the credit loan management unit 140 which separately divides the configuration for managing the credit loan in the credit management unit 120. Subsequently, the corresponding configuration is the account management unit 121 of the credit management unit 120. FIG. ) And the settlement unit 124.
도시된 신용 대여 관리부(140)는 본 발명의 실시에에서 소유 부동산에 대한 투자금을 효과적으로 대여하여 낮은 수수료로 투자금을 재활용할 수 있도록 해주는 기능을 담당할 수 있다.The illustrated credit loan management unit 140 may perform a function of effectively lending an investment for owned real estate in the practice of the present invention to recycle the investment with a low fee.
먼저, 도시된 바와 같이 대여를 신청한 투자자의 신용도를 신용 평가 기관 등으로부터 확인하여 기 설정된 수준의 신용도 적합성을 평가한 후 적합한 투자자의 경우 신용 잔고의 일부(예를 들어 70~80%)를 신용한도로 생성하는 신용 평가 관리부(141)와, 상기 신용 평가 관리부(141)에서 생성된 신용한도에 따라 신청된 대여금을 소정 수수료를 부과하면서 발행하는 신용 대여 발행부(142)와, 상기 신용 대여 발행부(142)에 의해 발행된 대여금을 소정의 수수료를 부과하면서 현금으로 교환하는 현금 교환부(143)와, 상기 대여를 요청한 투자자로부터 대여해준 대금을 입금받거나, 내재가치(배당금)가 반영된 투자가치 청구시(환매나 매매 등) 기 대여 금액 상당을 공제한 금액을 산출하는 상환부(144)를 포함한다. First, as shown in the figure, the credit rating of the investor who applied for the loan is checked by a credit rating agency or the like to evaluate the suitability of a predetermined level of credit, and then a suitable investor credits a portion of the credit balance (for example, 70 to 80%) Credit rating management unit 141 to create a limit, credit loan issuing unit 142 for issuing a loan fee applied according to the credit limit generated by the credit rating management unit 141 with a predetermined fee, and issuing the credit loan A cash exchange unit 143 for exchanging loans issued by the unit 142 for cash with a predetermined fee, and an investment value in which the loan value is received from the investor who requested the loan or the intrinsic value (dividend) is reflected. It includes a repayment unit 144 that calculates an amount deducting the equivalent of the loan amount at the time of request (repurchase or sale).
상기 신용 대여 발행부(142)는 투자자의 신용도와 신용 계좌 잔고를 토대로 대여되는 대여금을 관리하며, 해당 대여금은 신규 부동산 투자나 제3자간 계좌 거래 등에 이용될 수 있다.The credit loan issuing unit 142 manages loans that are loaned based on the investor's credit level and the balance of the credit account, and the loans may be used for new real estate investment or third party account transactions.
한편, 상기 신용 대여 발생부(142)나 상기 신용 평가 관리부(141)가 기 생성된 신용한도를 상기 대안 화폐 관리부(130)에 대여발행 한도 정보로 제공해 줄 수 있다.On the other hand, the credit loan generation unit 142 or the credit rating management unit 141 may provide the credit limit previously generated to the alternative currency management unit 130 as the loan issuance limit information.
도 10은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템의 투자 관리부를 통한 투자용 수익권의 매매 방식을 설명하기 위한 예로서, 투자 관리부는 해당 기능을 선택적으로 수용할 수 있다. 10 is an example for explaining a trading method of investment rights for investment through the investment management unit of the real estate investment management system according to an embodiment of the present invention, the investment management unit may selectively accept the corresponding function.
도시된 투자 관리부(410)는 투자용 수익권 투자자(311)가 자신의 투자 금액을 분할하여 매도하고, 이를 각각 새로운 투자용 수익권 투자자(312, 313, 314)가 매수하는 경우를 보인 예로서, 신용 잔고 600을 가진 투자용 수익권 투자자(311)가 그 중에서 300에 해당하는 투자용 수익권을 매도하고, 이를 새로운 투자용 수익권 투자자(312, 313, 314)가 각각 100씩 매수함으로써 매도자인 투자용 수익권 투자자(311)의 수익 증서를 재발행하고 신용 잔고를 정산하며, 새로운 매수자인 투자용 수익권 투자자(312, 313, 314)에게는 수익 증서를 각각 발행하며 신용 계좌를 개설하여 신용 잔고를 생성한다. 물론, 이러한 수익권 매도 시 일정 수수료(예를 들어, 매매할 수익권에 대응하는 신용 잔고의 5%)가 부과될 수 있으며 정산 과정이 실시될 수 있다.The illustrated investment management unit 410 is an example of the case where the investment beneficiary investor 311 divides and sells the investment amount, and the new investment beneficiary investor 312, 313, and 314 buys the credit. An investment beneficiary investor with a balance of 600, 311, sells 300 of the beneficiaries for investment, and the new beneficiary investor (312, 313, 314) purchases 100 each, and is a seller. Reissue the certificate of income of (311) and settle the credit balance, and issue a certificate of income to the beneficiary investors (312, 313, 314), the new buyers, respectively, and create a credit balance by opening a credit account. Of course, a certain fee (for example, 5% of the credit balance corresponding to the beneficiary to be sold) may be charged when the beneficiary is sold, and the settlement process may be performed.
이렇게, 투자용 수익권 투자자들은 계약 기간 만료 전에 투자용 수익권을 전부 혹은 분할하여 매도하고 매수할 수 있으며 이때 매매에 따라 주고 받는 비용은 해당 수익 증서의 가치에 따라 액면가에 해당하는 수익 증서나 잔고 내역과 상이할 수도 있다. 이러한 투자에 관한 매매 시장은 별도로 구성되어 상기 투자 관리부(410)와 연동될 수 있으며, 경우에 따라서는 상기 투자 관리부(410)에서 이러한 매매 기능을 제공할 수도 있다.Thus, investment beneficiary investors may sell or buy all or part of the beneficiary certificates before the end of the contract period, in which the costs of trading are different from the deeds or balances corresponding to the face value, depending on the value of the relevant deed. You may. The trading market for such an investment may be separately configured and linked with the investment management unit 410, and in some cases, the investment management unit 410 may provide such a trading function.
한편, 주거용 수익권 투자자(315)는 계약 부동산에 대한 일정한 비율을 투자해야 하며, 이러한 주거용 수익권 역시 계약 기간 중에 매매가 가능하다. 더불어, 수익 증서의 경우 투자에 대해서만 보장하기 때문에 상기 투자 관리부(410)는 점유를 위한 별도의 점유 계약서를 생성할 수 있다. 더불어, 상기 점유에 따른 부대 비용을 상기 주거용 수익권 투자자(315)에게 점용료의 명목으로 일부 혹은 전부 부과할 수 있는데, 이는 해당 부동산에 대한 관리비, 취등록세, 재산세 등이 포함될 수 있으며 이는 정기적, 혹은 비정기적으로 부과될 수 있다.Meanwhile, the residential beneficiary investor 315 must invest a certain ratio of the contracted real estate, and such residential beneficiary can also be sold during the contract period. In addition, since the investment deed is guaranteed only for the investment, the investment manager 410 may generate a separate occupancy contract for occupancy. In addition, the occupancy costs of the occupancy may be partially or fully imposed on the residential beneficiary investor 315 in the name of the occupancy fee, which may include administrative fees, registration fees, property taxes, etc. on the property, which may be regularly or irregularly. May be imposed.
또한, 상기 점유 계약은 상기 주거용 수익권 투자자(315)에게 해당 부동산의 점유 및 사용을 인정하는 것이므로 해당 주거용 수익권 투자자(315)의 점유와 사용은 물론이고 그 계약 내용에 따라 상기 점유권을 이용하여 다른 주거 수요자에게 해당 부동산 사용을 임대(전세, 월세 등)할 수도 있다. 이를 통해서 작은 비용으로 부동산 투자가 가능(전세 계약)하며 이를 이용하여 정기적인 수익(월세 계약)을 얻을 수도 있다. 물론, 이러한 부동산의 재임대를 위해 실제 소유주인 부동산 투자 관리 시스템 운용사와 상기 주거용 수익권 투자자(315) 사이의 협의가 필요할 수도 있다.In addition, since the occupancy contract recognizes the occupancy and use of the real estate to the residential beneficiary investor 315, the occupancy and use of the residential beneficiary investor 315 is used as well as other housing according to the contract contents. You can also rent (rental, rent, etc.) the use of the property to the consumer. This allows you to invest in real estate for a small fee (a charter agreement) and use it to get a regular return (a rent contract). Of course, it may be necessary to consult between the real estate investment management system manager and the residential beneficiary investor 315 to re-rent the real estate.
도 11은 본 발명의 실시예에 따른 대안 화폐 관리부의 동작 방식을 설명하기 위한 것으로, 상기 부동산 투자 관리 시스템에 필요한 구성 외의 일반 가맹점 관리나 대안 화폐 관련 활용에 대한 부분은 전문적인 대안 화폐 시스템으로 독립시켜 상기 부동산 투자 관리 시스템에 포함된 상기 대안 화폐 관리부(430)와 연동하도록 할 수도 있다.11 is for explaining the operation of the alternative currency management unit according to an embodiment of the present invention, the part about the general merchant management or alternative currency related utilization other than the configuration necessary for the real estate investment management system is independent as a professional alternative currency system It may also be linked to the alternative currency management unit 430 included in the real estate investment management system.
상기 대안 화폐 관리부(430)는 기본적으로 가맹점 시스템(370)과 연동하여 가맹점에서 이용된 대안 화폐에 관련된 대금을 지불하게 되는데, 이는 해당 대안 화폐 발행의 담보가 되는 발행 요청 투자자의 신용 잔고를 취하면서 그에 따른 대금을 지불하고 상기 신용 잔고를 정산한다(이는 대안 화폐 발행 시 실시될 수 있다). The alternative currency management unit 430 basically pays the price related to the alternative currency used in the merchant in conjunction with the merchant system 370, which takes the credit balance of the issuing investor who is collateral for issuing the alternative currency. Pay the corresponding amount and settle the credit balance (which may be carried out when an alternative currency is issued).
한편, 상기 대안 화폐 관리부(430)는 계약 중 신용 잔고(혹은 신용 한도)를 담보로 하는 대안 화폐를 발행 시 일정 수준의 수수료를 징수하며, 이는 일회성으로 발생하므로 금융권의 투자 담보 대출에 비해 부담이 경미하다. 해당 대안 화폐(예를 들어, 상품권)를 이용하는 상품권 이용자(360)는 해당 상품권을 가맹점에서 이용할 수 있으며, 필요한 경우 상기 대안 화폐 관리부(430)를 통해 상기 신용 관리부에 계좌를 만들어 입출금을 자유롭게 할 수 있고 일정한 수수료를 차감한 후 현금으로 환금할 수도 있다. 상기 가맹점 시스템(370) 역시 상기 신용 관리부에 계좌를 개설하는 것으로 손쉽게 등록할 수 있으며, 대금으로 받은 대안 화폐 정보를 전달하는 것으로 해당 계좌에 대안 화폐 가치가 적립된다. 필요한 경우 대안 화폐를 받기 전에 사용 가능 여부를 조회할 수 있다.Meanwhile, the alternative currency management unit 430 collects a certain level of fee when issuing an alternative currency with a credit balance (or credit limit) in the contract, which is a one-time occurrence, which is more burdensome than the investment security loan in the financial sector. Minor The gift certificate user 360 using the alternative currency (eg, gift certificate) may use the gift certificate at a merchant, and if necessary, create an account at the credit management unit through the alternative currency management unit 430 to freely deposit and withdraw money. You can also cash back after deducting a certain fee. The affiliated store system 370 can also be easily registered by opening an account with the credit management unit, and by transferring the alternative currency information received in cash, an alternative currency value is accumulated in the account. If necessary, you can query the availability before receiving an alternative currency.
이러한 대안 화폐의 경우 사용이 늦어지게 되면 지급 준비금을 마련해야 하는 부동산 투자 관리 시스템의 부담이 커질 수 있고, 해당 대안 화폐의 유통을 활성화하여 그 가치를 유지하도록 하는 것이 바람직하므로 본 발명의 실시예에 따른 대안 화폐(431)는 일정한 주기로 해당 가치가 일부 소실되도록 설정될 수 있다. 즉, 대안 화폐 관리부에 가치 조정부를 구성하여 일정 기간 내에 가맹점에서 사용함으로써 상기 대안 화폐 관리부가 그 사용을 확인하거나 증여나 전달 등에 따라 이러한 사실이 상기 대안 화폐 관리부에 등록될 경우 상기 가치 상실 주기를 리셋하도록 하고 일정 기간 내에 이용 사실이 수신되지 않을 경우 해당 대안 화폐의 식별자에 대응하는 가치를 일부 소실시키도록 하여 일정한 기간 내에 상기 대안 화폐의 사용을 유도할 수 있다. 해당 기간 내에 사용할 수 없다면 이를 다시 상기 대안 화폐 관리부를 통해 예금(투자자의 경우 신용 계좌로 예금, 일반 사용자의 경우 신규 계좌로 예금)하도록 하여 가치를 유지하도록 할 수 있다. 이 경우 이자는 발생하지 않을 수 있다. 경우에 따라서, 상기 신용 관리부는 투자자에 대한 신용 계좌와 상기 가맹점과 대안화폐 이용자를 위한 신용 계좌를 구분하여 관리할 수 있다.In the case of such alternative currency, the delay in use may increase the burden on the real estate investment management system in which provision of payments is required, and it is preferable to activate the circulation of the alternative currency to maintain its value, according to an embodiment of the present invention. Alternative currency 431 may be set to lose some of its value at regular intervals. That is, the value adjustment unit is configured in the alternative currency management unit and used by the merchant within a predetermined period, so that the value loss cycle is reset when the alternative currency management unit confirms the use or is registered in the alternative currency management unit according to the donation or transfer. If the usage information is not received within a certain period of time, the value corresponding to the identifier of the alternative currency may be partially lost, thereby inducing the use of the alternative currency within a certain period of time. If it cannot be used within that time period, it can be stored again through the alternative currency management unit (deposit to credit account for investors and new account for ordinary users) to maintain value. In this case, interest may not occur. In some cases, the credit management unit may manage the credit account for the investor and the credit account for the merchant and the alternative currency user.
도 12는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 투자 관리 시스템의 분산 구성을 보인 것이다. 도시된 구성은 중앙 부동산 투자 관리 시스템(500)과 상기 중앙 부동산 투자 관리 시스템(500)의 기능을 이용하거나 해당 부동산 투자 관리 시스템(500)의 보조 혹은 일부 기능이 분산된 지사 시스템(511 내지 514)의 연결 구성이다. 이러한 분산 시스템의 안정성을 위하여 가상 사설망(VPN:Vertual Private Network)(520)과 같은 전용망 구성을 이용하며, 필요한 경우 특수한 인증 수단(생체신호 인식기, 사설 인증서, 공인 인증서, SSL(Secure Sockets Layer) 프로토콜 등)을 도입할 수도 있다. 12 is a distributed configuration of the real estate investment management system according to an embodiment of the present invention. The illustrated configuration is a branch system 511 to 514 utilizing the functions of the central real estate investment management system 500 and the central real estate investment management system 500 or in which subsidiary or partial functions of the real estate investment management system 500 are distributed. The configuration of the connection. For the stability of such a distributed system, a private network configuration such as a virtual private network (VPN) 520 is used, and if necessary, special authentication means (biosignal recognizer, private certificate, public certificate, Secure Sockets Layer (SSL) protocol) Etc.) may be introduced.
상기 지사 시스템(511)은 단순히 상기 중앙 부동산 투자 관리 시스템(500)에 접속하여 정보를 열람하고 신규 투자 정보를 제공하여 그 결과를 제공받는 시스템 클라이언트일 수 있고, 부동산 투자 관리 시스템의 기본 기능이 전부 혹은 일부 구현된 분산 시스템 일 수도 있다. 이를 통해서 복수 지역에 대한 부동산 투자 정보를 로컬 및 중앙 집중 형태로 관리하는 지역망 구성이 가능하다.The branch system 511 may be a system client simply accessing the central real estate investment management system 500 to view information, provide new investment information, and receive the result, and all basic functions of the real estate investment management system are provided. Or some implementation of a distributed system. This enables local networks to manage local and centralized real estate investment information for multiple locations.
추가로, 상기 지역망 구성에 대한 일부 기능으로 상기 부동산 투자 관리 시스템에 접속할 수 있는 이동통신 단말기(스마트폰, 핸드폰, 피디에이, 넷북, 노트북, 타블랫, 모바일 PC, 패드형 단말기 등)를 더 포함할 수 있으며, 이는 인터넷 보안 연결이나 전용 어플리케이션(일명, 모바일 앱)을 통해 실시될 수 있고, 그 대상도 부동산 투자 관리 시스템의 관리자와 일반 투자자가 서로 다른 모드로 모바일 단말기를 통해 접속할 수 있도록 구성할 수 있다. 이러한 모바일 단말기 이용을 통해 실시간 수익 증서 가치 판단, 신용 계좌 잔고 확인, 매매, 대여 요청, 대여금 사용, 대안 화폐 등록과 활용 등이 가능해 질 수 있다.In addition, the mobile communication terminal (smartphone, mobile phone, PD, netbook, notebook, tablet, mobile PC, pad-type terminal, etc.) that can access the real estate investment management system as a part of the local network configuration further includes This can be done via an Internet security connection or a dedicated application (aka mobile app), which can also be configured to allow managers and investors of real estate investment management systems to access mobile terminals in different modes. Can be. Through the use of such mobile terminals, it is possible to determine the value of real time deeds, check the balance of credit accounts, trade, request for loans, use loans, and register and use alternative currencies.
도 13은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 투자 관리 방법의 예를 보인 순서도로서, 도시한 바와 같이 부동산을 소유하고 있는 부동산 투자 관리 시스템 운영사가 수익 증서 발급을 위해 신탁 시스템에 부동산 투자 수익권에 대한 신탁을 실시한다(S10). 이후, 기 설정된 계약 양식에 맞추어 일정한 비율의 주거용 수익권 투자자와 임의 비율의 투자용 수익권 투자자들로부터 투자 정보를 투자 관리부가 수신하여 투자 계약 정보를 생성한다. 이는 동시 혹은 순차적으로 이루어질 수 있다(S20).FIG. 13 is a flowchart illustrating an example of a method for managing a real estate investment according to an embodiment of the present invention, in which a real estate investment management system operator who owns a real estate, as shown, trusts a real estate investment right in a trust system to issue a certificate of profit (S10). Subsequently, the investment management unit receives investment information from a fixed ratio of residential beneficiary investors and an arbitrary ratio of investment beneficiary investors in accordance with a predetermined contract form to generate investment contract information. This may be done simultaneously or sequentially (S20).
상기 투자 관리부가 생성한 투자 정보를 기초로 신용 관리부에서는 그에 따른 신용 계좌를 개설하며, 상기 투자 관리부는 상기 신탁 시스템을 통해 수익 증서를 각 투자자에게 제공하며 해당 수익권 정보를 생성 및 갱신 한다(S30).On the basis of the investment information generated by the investment management unit, the credit management unit opens a credit account accordingly, and the investment management unit provides a profit certificate to each investor through the trust system and generates and updates the beneficiary right information (S30). .
계약 기간 중에 상기 수익 증서에 대한 매매가 발생하는 경우 상기 투자 관리부는 유가증권 유통을 위해 새로운 투자 정보를 수신하여 투자 계약을 갱신(S45)하고 그에 따라 수익 증서와 신용 계좌를 갱신한다(S30). 상기 유가증권 유통 과정의 구체적은 실시는 상기 투자 관리부가 실시할 수 있고, 전문 유가증권 유통 시스템을 통해서 실시될 수도 있으며, 필요 시 매도 수익 증서에 대응되는 신용 계좌에 대한 수수료, 비용, 대여 발행을 포함하는 정산 과정이 실시될 수 있다.If a sale or purchase of the deed of interest occurs during the contract period, the investment management unit receives new investment information for the distribution of securities, renews the investment contract (S45), and renews the deed and credit account accordingly (S30). Specific implementation of the securities distribution process may be carried out by the investment management department, or may be conducted through a specialized securities distribution system, and if necessary, issue fees, expenses, and loans for credit accounts corresponding to the sales income certificate. Including settlement process may be carried out.
계약 기간 중에 투자 금액 중 일부를 활용하고자 하는 투자자의 요청(S50)을 투자 관리부에서 수신하는 경우 상기 투자 관리부는 상기 신용 관리부에 신용도와 신용 계좌 잔고를 통한 신용한도 생성을 요청하고, 상기 대안 화폐 관리부는 상기 신용한도 내에서 요청 금액을 대안 화폐(상품권)을 대여 발행한다(S60). 상기 발행된 대안 화폐는 가맹점에서 사용되거나 다양한 가맹 서비스 이용에 활용될 수 있으며, 증여나 전달 등 다양하게 유통될 수 있다(S70). 이러한 유통 과정 중에 상기 대안 화폐는 다시 발행을 요청한 투자자나 다른 투자자의 신용 계좌로 입금될 수 있고, 대안 화폐 대신 현금이 신용 계좌에 입금될 수 있다. 도시되지는 않았지만 상기 신용 한도 내에서 신용 대여 발행(수수료 발생)도 가능하며, 그에 따른 대여금을 직접 부동산 투자에 이용하거나 현금 교환(수수료 발생)하거나 혹은 계좌간 거래할 수도 있다.When the investment management unit receives an investor's request (S50) to utilize a part of the investment amount during the contract period, the investment management unit requests the credit management to create a credit limit through credit and credit account balance, and the alternative currency management unit The loan issuing an alternative currency (gift certificate) to the requested amount within the credit limit (S60). The issued alternative currency may be used at a merchant or used to use various affiliate services, and may be distributed in various ways such as gift or delivery (S70). During this distribution, the alternative currency may be deposited into the credit account of the investor or another investor who has requested to be issued again, and cash may be deposited into the credit account instead of the alternative currency. Although not shown, it is also possible to issue a credit loan (fee incurred) within the credit limit, and the loan can be directly used for real estate investment, cash exchange (fee) or traded between accounts.
계약 기간이 지나 만기가 도래하는 경우(S80), 상기 투자자들은 수익 증서의 환매나 계약 연장을 요청할 수 있고, 경우에 따라서는 상이한 계약 기간에 의해서 일부 투자자에 대한 계약 기간만 만기가 도래할 수도 있다.When the expiration of the contract expires (S80), the investors may request the repurchase or extension of the policy, and in some cases, the contract may expire only for some investors due to different contract terms. .
상기 투자 관리부는 이러한 만기에 따른 환매 정보를 상기 신용 관리부에 제공하여 대응 부동산에 대한 투자자의 신용 계좌를 정산한다(S90). 이러한 정산 과정은 환매에 따른 투자금과 배당 지급, 배당 계약에 따른 양보 지분의 처리, 기타 수수료나 비용의 처리, 그리고 신용 한도 내에서 대여된 대여금이나 대안 화폐 대여분에 대한 상계처리 등이 포함될 수 있다. 필요한 경우 환매에 따라 해당 수익 증서를 다른 투자자에게 매도하여 환매 금액을 마련할 수 있다.The investment management unit provides the repurchase information according to the maturity to the credit management unit to settle the investor's credit account for the corresponding real estate (S90). This settlement process may include investment and dividend payments on repurchases, the processing of concession shares under a dividend agreement, the processing of other fees or expenses, and the offsetting of loans or alternative currency loans borrowed within credit limits. . If necessary, depending on the redemption, the relevant deed may be sold to other investors to raise the redemption amount.
이 경우, 앞서 설명했던 바와 같이 투자용 수익권 투자자가 환매를 요청하고 주거용 수익권 투자자는 계약 중이라면 양보지분의 미실현에 의해 투자용 수익권 투자자의 환매 금액 중 일부를 대안 화폐 발행 가능 금액으로 대체 지급할 수도 있다.In this case, as described above, if the investment beneficiary investor requests a redemption and the residential beneficiary investor is under contract, part of the redemption amount of the investment beneficiary investor may be replaced by an alternative issuable amount by the unrealization of concessions. have.
환매를 완료한 투자자는 신용 계좌의 잔고를 상기 대안 화폐 관리부를 통해서 대안 화폐로 발행하여 이용할 수 있고, 신용 계좌 잔고에 화폐 발행 가능 금액이 있는 경우에는 해당 금액을 대안 화폐로 발행하여 사용할 수 있다(S100). 이렇게 발행된 대안 화폐는 다양한 가맹점 등에서 이용될 수 있으며(S110), 신용 계좌 잔고는 필요에 따라 인출되어 계좌가 정리될 수 있다(S120).After completing the repurchase, the investor may issue and use the balance of the credit account as an alternative currency through the alternative currency management department, and if there is a monetary amount in the credit account balance, the amount may be issued and used as an alternative currency ( S100). The alternative currency issued in this way can be used in various merchants, etc. (S110), the credit account balance can be withdrawn as necessary to clear the account (S120).
이상에서는 본 발명에 따른 바람직한 실시예들에 대하여 도시하고 또한 설명하였다. 그러나 본 발명은 상술한 실시예에 한정되지 아니하며, 특허 청구의 범위에서 첨부하는 본 발명의 요지를 벗어남이 없이 당해 발명이 속하는 기술 분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 누구든지 다양한 변형 실시가 가능할 것이다.In the above described and illustrated with respect to preferred embodiments according to the present invention. However, the present invention is not limited to the above-described embodiment, and various modifications can be made by those skilled in the art without departing from the gist of the present invention attached to the claims. .

Claims (18)

  1. 부동산 소유 주체가 투자자에게 수익권을 제공하는 부동산 투자 관리 시스템으로서,A property investment management system in which a property owner provides a beneficiary with investors,
    제공되는 투자 정보에 따라 주거용 수익권 투자자로 구분되는 투자자의 점유권과 제 1배당율에 대한 계약 정보를 생성하고, 투자용 수익권 투자자로 구분되는 투자자의 제 2배당율에 대한 계약 정보를 생성하며 계약 만료에 따른 환매나 연장을 관리하는 투자 관리부와;Generate contract information on the occupancy rights and first dividends of investors classified as residential beneficiary investors according to the investment information provided, and generate contract information on the second dividend rate of investors classified as investment beneficiary investors. An investment management unit that manages repurchase or extension;
    상기 투자 관리부를 통해 제공된 투자자의 투자 정보에 따른 신용 계좌를 생성하여 외부 부동산 시세 정보를 근거로 얻어진 부동산 가치를 반영한 신용 잔고 정보를 제공하며 상기 투자 관리부의 환매 요청에 따라 상기 부동산에 대한 투자자의 신용 계좌를 정산하는 신용 관리부와; Create a credit account according to the investor's investment information provided through the investment management unit to provide credit balance information reflecting the real estate value obtained on the basis of external real estate quote information, and the investor's credit for the real estate in response to the repurchase request of the investment management department A credit management unit for calculating an account;
    상기 신용 관리부의 신용 계좌 잔고를 기반으로 대안 화폐를 발행하며, 대안 화폐의 이용 및 회수를 관리하는 대안 화폐 관리부를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 시스템.Issuing an alternative currency based on the credit account balance of the credit management unit, Real estate investment management system comprising an alternative currency management unit for managing the use and recovery of the alternative currency.
  2. 청구항 1에 있어서, 상기 투자 관리부는 상기 계약 정보 생성 시 수익권 정보를 생성하며, 상기 수익권에 대한 매매 정보를 획득하여 상기 신용 관리부에 제공하여 신용 계좌 정산을 요청하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 시스템.The real estate investment management system of claim 1, wherein the investment manager generates beneficiary information when generating the contract information, obtains trading information on the beneficiary right, and provides the credit management unit to request credit account settlement.
  3. 청구항 1에 있어서, 상기 제 2배당율은 상기 주거용 수익권 투자자의 투자 비율에 따른 배당 중 일부를 포함하며, 상기 신용 관리부는 상기 투자용 수익권 투자자의 환매 요청 시점에서 상기 부동산이 매각되지 않아 이익 실현이 없는 경우 상기 주거용 수익권 투자 비율에 의해 발생될 이익분을 기반으로 상기 대안 화폐 관리부를 통해 대안 화폐를 발행할 수 있는 금액을 상기 투자용 수익권 투자자의 신용 계좌에 지급하여 제 2배당율을 맞추어 정산하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 시스템.The method according to claim 1, wherein the second dividend comprises a portion of the dividend according to the investment ratio of the residential beneficiary investor, wherein the credit management unit does not realize profits because the real estate is not sold at the point of repurchase request of the investment beneficiary investor In this case, the second dividend rate is settled by paying an amount to issue an alternative currency through the alternative money management unit to the credit account of the investment beneficiary investor based on the profit generated by the residential beneficiary investment ratio. Real estate investment management system.
  4. 청구항 1에 있어서, 상기 대안 화폐 관리부는 상기 투자자의 신용 계좌 잔고를 기반으로 계약 만료 전에 상기 잔고의 일부를 대안 화폐로 발행하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 시스템.The real estate investment management system of claim 1, wherein the alternative currency management unit issues a portion of the balance in an alternative currency based on the investor's credit account balance before expiration of the contract.
  5. 청구항 1에 있어서, 상기 신용 관리부는 상기 투자자의 신용 계좌 잔고 및 상기 기 설정된 기준에 따른 투자자의 신용도를 근거로 신용 한도를 생성하고, 상기 신용 한도 내에서 상기 투자자의 요청에 따라 대여금을 대여하며, 상기 대여금은 상기 투자 관리부를 통해 신규 부동산 투자에 이용되거나, 현금으로 교환되거나, 다른 신용 계좌로 대여될 수 있는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 시스템.The method according to claim 1, wherein the credit management unit generates a credit limit based on the investor's credit account balance and the investor's credit rating according to the preset criteria, within the credit limit to lend a loan at the request of the investor, The loan can be used for investment in new real estate, exchanged for cash, or loaned to another credit account through the investment management unit.
  6. 청구항 1에 있어서, 상기 대안 화폐 관리부는 The method of claim 1, wherein the alternative currency management unit
    상기 신용 관리부의 신용 계좌 잔고 정보와 상기 투자 관리부의 환매 정보를 이용하여 차등한 수수료로 상기 신용 계좌 잔고에 대한 대안 화폐를 발행하는 발행부와; An issuing unit for issuing an alternative currency for the credit account balance at a differential fee by using the credit account balance information of the credit management unit and the repurchase information of the investment management unit;
    소정의 수수료를 발생시키며 상기 대안 화폐를 현금으로 환금하는 현금 교환부와; A cash exchange unit for generating a predetermined fee and refunding the alternative currency in cash;
    가맹점에서 사용된 대안 화폐에 대한 비용을 지불하거나 대안 화폐를 입금받아 상기 신용 계좌 잔고로 적립하는 회수부를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 시스템.The real estate investment management system, characterized in that it further comprises a recovery unit that pays for the alternative currency used in the merchant or receives the alternative currency and accumulate the credit account balance.
  7. 청구항 1에 있어서, 상기 대안 화폐 관리부는 발행된 대안 화폐에 대한 가맹점 사용, 증여나 전달에 따른 사용 정보를 수신하지 못하는 경우 상기 대안 화폐의 가치를 주기적으로 상실시키는 가치 조정부를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 시스템.The method of claim 1, wherein the alternative currency management unit further comprises a value adjustment unit for periodically losing the value of the alternative currency when the use information associated with the merchant use, gift or transfer for the issued alternative currency is not received Real estate investment management system.
  8. 청구항 1에 있어서, 상기 부동산 투자 관리 시스템은 적어도 그 일부 기능이 분리 또는 중복되어 복수 지역에 분산되거나 상기 부동산 투자 관리 시스템에 가상 사설망을 통해 직접 접속되는 전용 시스템 클라이언트가 분산되어 복수 지역에 대한 부동산 투자 정보를 로컬 및 중앙 집중 형태로 관리하는 지역망 구성을 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 시스템.The real estate investment management system of claim 1, wherein the real estate investment management system is divided or overlapped with at least some functions of the real estate investment management system, and a dedicated system client which is directly connected to the real estate investment management system through a virtual private network is distributed. A property investment management system comprising a local network configuration for managing information in local and centralized form.
  9. 부동산 소유주체가 운영하며, 주거용 수익권 투자자와 투자용 수익권 투자자로 구분된 상기 부동산에 대한 투자 계약 정보를 근거로 상기 부동산 가치 변화에 따른 배당을 실시하고, 상기 주거용 수익권 투자자에게 점유권을 제공하는 부동산 투자관리 시스템으로서,A real estate investment operated by a real estate owner and performing dividends according to the change in the value of the real estate based on the investment contract information on the real estate divided into a residential beneficiary investor and an investment beneficiary investor, and providing an occupancy right to the residential beneficiary investor. As a management system,
    상기 투자자의 계약 정보를 생성하고 그에 따른 수익권을 관리하며 주거용 수익권 투자자의 배당 중 일부를 양보 지분으로 간주하여 상기 투자용 수익권 투자자의 배당에 더하고 환매 시 상기 양보 지분이 고려된 배당을 실시하는 투자 관리부와;The investment management department which generates the contract information of the investor, manages the beneficiary accordingly, regards some of the dividend of the residential beneficiary investor as a concession share, adds to the dividend of the beneficiary beneficiary investor, and divides the concession share in consideration of the repurchase Wow;
    실제 사용이 가능한 대안 화폐를 발행하는 대안 화폐 관리부와;An alternative currency management unit for issuing alternative currencies that can be actually used;
    상기 투자 관리부를 통해 제공된 계약 정보에 따른 투자금에 대응하는 신용 계좌를 생성하고 환매 시 계약에 따른 배당을 실시하며, 상기 신용 계좌의 잔고를 담보로 계약 중에 상기 대안 화폐 관리부를 통해 대안 화폐 발행을 요청하는 신용 관리부를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 시스템.Create a credit account corresponding to the investment according to the contract information provided through the investment management section, dividends according to the contract at the time of repurchase, and request issuance of an alternative currency through the alternative currency management unit during the contract with the balance of the credit account as collateral Real estate investment management system comprising a credit management unit.
  10. 청구항 9에 있어서, 상기 투자 관리부는 외부 신탁 시스템을 통해 상기 투자자의 계약 정보에 대응하는 수익권 정보를 갱신하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 시스템.The real estate investment management system of claim 9, wherein the investment management unit updates the beneficiary information corresponding to the contract information of the investor through an external trust system.
  11. 청구항 10에 있어서, 상기 투자 관리부는 상기 수익권 매매에 따른 투자자의 계약 정보 및 수익권 정보 갱신을 실시하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 시스템.The real estate investment management system according to claim 10, wherein the investment management unit updates the contract information and the beneficiary right information of the investor according to the beneficiary sale.
  12. 청구항 9에 있어서, 상기 신용 관리부는 환매 시 상기 양보지분을 고려한 배당을 실시하며, 환매 시점 불일치에 따른 부동산 처분 불가능으로 미실현 이익 배당분이 발생하는 경우 해당 금액을 대안 화폐 발행 가능 금액으로 정산하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 시스템.10. The method of claim 9, wherein the credit management unit performs a dividend in consideration of the concession interest at the time of repurchase, and if the unrealized profit dividend occurs due to the impossibility of disposing of the real estate due to the mismatch of repurchase time, the credit management settles the corresponding amount as an alternative currency issueable amount. Real estate investment management system.
  13. 청구항 9에 있어서, 상기 대안 화폐 관리부는 발행된 대안 화폐에 대한 가맹점 사용, 증여나 전달에 따른 사용 정보를 수신하지 못하는 경우 상기 대안 화폐의 가치를 주기적으로 상실시키는 가치 조정부를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 시스템.The method of claim 9, wherein the alternative currency management unit further comprises a value adjustment unit for periodically losing the value of the alternative currency when the use information associated with the merchant use, gift or transfer for the issued alternative currency is not received Real estate investment management system.
  14. 부동산 소유 주체가 투자자에게 수익권을 제공하는 부동산 투자 관리 시스템을 이용한 투자 관리방법으로서, An investment management method using a real estate investment management system, in which a real estate owner provides a beneficiary right to an investor,
    외부에서 제공되는 투자 정보를 수신 및 관리하는 투자 관리부를 통해 주거용 수익권 투자자로 구분되는 투자자의 점유권과 제 1배당율에 대한 계약 정보를 생성하고 투자 수익권 투자자로 구분되는 투자자의 제 2배당율에 대한 계약 정보를 생성하는 계약 단계와; Contract information on the second dividend rate of an investor divided into investment beneficiary investors by generating contract information on the share of the investor and the first dividend divided into residential beneficiary investors through the investment management unit that receives and manages externally provided investment information. A contract step of generating a;
    상기 투자 관리부를 통해 제공된 투자자의 투자 정보에 따른 신용 계좌를 생성하는 신용 관리부를 통해 신용 계좌를 개설하고 외부 부동산 시세 정보를 근거로 얻어진 부동산 가치를 반영한 신용 잔고 정보를 제공하는 신용 계좌 제공 단계와; A credit account providing step of opening a credit account through a credit management unit that creates a credit account according to the investment information of the investor provided through the investment management unit and providing credit balance information reflecting real estate value obtained based on external real estate market price information;
    계약 기간 만료 시 상기 투자 관리부가 투자자의 요청에 따라 환매나 연장에 대한 계약을 갱신하고 그에 따라 상기 신용 관리부가 상기 부동산에 대한 모든 투자자의 신용 계좌를 정산하는 환매 단계와; A repurchase step in which the investment manager renews the contract for repurchase or extension at the investor's request upon expiration of the contract period and, accordingly, the credit manager settles all the investor's credit accounts for the property;
    상기 환매 단계에서 부동산 미처분에 따른 이익 미실현 상태인 경우 상기 신용 계좌 정산의 현금 부족분을 계약 중인 투자자의 신용 잔고를 담보로 대안 화폐로 발행 가능하도록 하는 대안 화폐 발행 단계를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 방법.And an alternative currency issuing step for enabling the issue of cash shortages in the settlement of the credit account to be issued in the alternative currency with collateral for the credit balance of the investor who is contracting when the profits due to the real estate are not realized in the repurchase step. How to manage your investment.
  15. 청구항 14에 있어서, 상기 신용 계좌 제공 단계 이후 상기 신용 계좌의 잔고를 담보로 대안 화폐를 발행하거나, 상기 계약 단계를 재수행하여 다른 부동산에 대한 투자 계약을 체결하거나, 다른 계좌에 잔고 중 일부를 대여 혹은 이체하는 신용 거래 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 방법.15. The method of claim 14, wherein after the providing of the credit account, an alternative currency is issued as collateral to the balance of the credit account, or the contracting step is executed again to enter into an investment contract for another real estate, or to borrow some of the balance to another account; A real estate investment management method further comprising the step of transferring credit transactions.
  16. 청구항 14에 있어서, 상기 계약 단계의 계약 정보는 수익권 정보를 포함하며, 상기 수익권 매매를 통해 계약 정보 및 신용 계좌 정보를 갱신하는 수익권 매매 단계를 더 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 방법.15. The method of claim 14, wherein the contract information of the contract step includes beneficiary right information, and further includes a beneficiary sale step of updating contract information and credit account information through the beneficiary sale.
  17. 청구항 14에 있어서, 상기 대안 화폐는 대안 화폐의 발행과, 대안 화폐 이용에 따른 가맹점 지급 관리와, 현금 교환 관리, 수수료 관리 및 상기 신용 관리부의 요청에 따라 신용 계좌 잔고 중 일부를 대안 화폐로 발행하는 대안 화폐 관리부에 의해 발급 및 관리되는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 방법.The method of claim 14, wherein the alternative currency is to issue a portion of the credit account balance in the issuance of the alternative currency, the merchant payment management according to the use of the alternative currency, cash exchange management, fee management and credit management at the request of the credit management department. Property investment management method, characterized in that issued and managed by the alternative currency management.
  18. 청구항 17에 있어서, 상기 대안 화폐 관리부는 상기 대안 화폐의 사용, 증여나 전달에 따른 사용 정보를 수신하지 못하는 경우 상기 대안 화폐의 가치를 주기적으로 상실시키는 가치 조정을 실시하는 것을 특징으로 하는 부동산 투자 관리 방법.The real estate investment management according to claim 17, wherein the alternative money management unit performs a value adjustment to periodically lose the value of the alternative money when the alternative money management unit does not receive the usage information according to the use, donation or transfer of the alternative money. Way.
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