KR100887555B1 - System for selling a immovable property goods piece by piece and processing method of the same - Google Patents
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Abstract
본 발명은 부동산 상품 분할판매 시스템 및 그 처리방법에 관한 것으로, 상업용 건물 및 주거용 건물, 땅을 분할하여 온라인상에서 매도 및 매수, 분양받을 수 있도록 하고, 자동으로 등기처리를 행하며, 각 분할 구매자의 정보를 등록하여 임대료 수입 등을 해당 지분율에 따라 이체처리할 수 있도록 함으로써 층별 및 지역별 부동산 투자의 리스크를 감소시키고, 작은 투자금액으로도 부동산을 소유할 수 있도록 하고, 상가에 입주하는 특정 가맹점에 보증금이나 집기류에 대한 비용을 다수의 투자자가 분할 투자하고, 차후 매출발생시 일정 비율의 수익금 정산을 통해 해당 투자자에게 지분율만큼 이체토록 함으로써 창업자금의 규모를 축소할 수 있으며, 투자자는 직접 사업을 진행하지 않으면서 사업소득에 대한 수익을 꾀할 수 있는 부동산 상품 분할판매 시스템 및 그 처리방법을 제공함에 그 목적이 있다.
본 발명을 적용하면, 분할 부동산 매수자의 경우에는 작은 비용으로 차후 부동산 시세 상승이 예상되는 지역의 부동산을 매입할 수 있게 되며, 일정 비율로 부동산 매수대금을 분할하여 다수 지역의 분할 부동산을 매수함으로써 투자 리스크를 효과적으로 감소시킬 수 있게 된다. 또한, 매각대금이 큰 부동산의 경우에는 분할 부동산 상품으로 분할 처리함으로써 매매가 단시간에 신속하게 이루어질 수 있으며, 평당 단가가 저렴한 땅의 경우에는 매도자가 일괄 매매를 희망하게 되므로 일정기간동안 분할 매수자를 접수받아 일괄적으로 땅의 매매를 행하므로 저렴한 비용으로 전원적인 땅을 구입할 수 있다는 효과가 있다. 또한, 분할 부동산의 임대수익 등의 부가수익은 해당 분할 부동산의 지분율별로 분배하여 지급처리 대행을 행하므로 편의성이 높으며, 해당 부동산에 입주하는 가맹점의 경우에는 분할 투자자를 통해 모집된 투자금을 통해 창업을 진행할 수 있으므로 작은 비용으로 창업할 수 있으며, 해당 분할 투자 지분권을 매매할 수도 있으므로 환금성이 높아진다는 잇점이 있다.
The present invention relates to a real estate product split-sale system and a method of processing the same, which divides a commercial building, a residential building, and land, so that it can be sold, bought, and sold on-line, automatically registered, and the information of each split buyer. By registering the company's rent income and transferring it according to its shareholding rate, it reduces the risk of real estate investment by floor and region, and enables the owner to own the property with a small investment amount. The cost of home appliances can be reduced by a large number of investors by dividing and investing a certain amount of profits in the future, so that the amount of the founding capital can be reduced by transferring a certain amount of interest to the relevant investor. Division of real estate products that can generate a return on business income Its purpose is to provide a sales system and its processing method.
According to the present invention, in the case of a divided real estate buyer, it is possible to purchase real estate in an area where future real estate market prices are expected to increase at a small cost, and to invest by dividing the real estate purchase price at a predetermined rate and buying the divided real estate in multiple regions. The risk can be effectively reduced. In addition, in the case of real estate with a large sale price, the sale can be made in a short time by dividing it into divided real estate products.In the case of land where the unit price is low, the seller wants to buy and sell collectively. Since land is sold in batches, it is possible to purchase rural land at low cost. In addition, the additional income such as rental income of the split real estate is divided by the share of the split real estate, so that the processing of the payment is convenient. In the case of the merchants entering the real estate, the start-up is made through the investments raised through the split investors. As it can proceed, it is possible to start a company at a small cost and to buy and sell the equity investment in the split investment.
Description
도 1은 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 개략적인 구성을 도시한 모식도,1 is a schematic diagram showing a schematic configuration of a real estate product divided sales system according to a first embodiment of the present invention,
도 2는 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템을 관리하는 분할 부동산 상품 판매/관리서버의 구성을 도시한 블록구성도,2 is a block diagram showing the configuration of a divided real estate product sales / management server managing a real estate product divided sales system according to a first embodiment of the present invention,
도 3은 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템에서 부동산 상품이 분할되는 과정을 도시한 도면,3 is a diagram illustrating a process of dividing a real estate product in a real estate product split selling system according to a first embodiment of the present invention;
도 4는 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템에서 분할 부동산상품의 매수/매도 및 등기처리를 행하는 상태를 도시한 도면,4 is a view showing a state in which the purchase / sale and registration process of the divided real estate products in the real estate product divided sales system according to the first embodiment of the present invention,
도 5는 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 신호흐름을 도시한 플로우챠트,5 is a flowchart illustrating a signal flow of a real estate product split-selling system according to a first embodiment of the present invention;
도 6은 본 발명의 제 2실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 개략적인 구성을 도시한 모식도,6 is a schematic diagram showing a schematic configuration of a real estate product divided sales system according to a second embodiment of the present invention;
도 7은 본 발명의 제 2실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템을 관리하는 분할 부동산 상품 판매/관리서버의 구성을 도시한 블록구성도,7 is a block diagram showing the configuration of a divided real estate product sales / management server for managing a real estate product divided sales system according to a second embodiment of the present invention,
도 8은 본 발명의 제 2실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 신호흐 름을 도시한 플로우챠트,8 is a flowchart illustrating a signal flow of a real estate product split-sale system according to a second embodiment of the present invention;
도 9는 본 발명의 제 3실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 개략적인 구성을 도시한 모식도,9 is a schematic diagram showing a schematic configuration of a real estate product divided sales system according to a third embodiment of the present invention;
도 10은 본 발명의 제 3실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 신호흐름을 도시한 플로우챠트,10 is a flowchart illustrating a signal flow of a real estate product split-sell system according to a third embodiment of the present invention;
도 11은 본 발명의 제 4실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 개략적인 구성을 도시한 모식도,11 is a schematic diagram showing a schematic configuration of a real estate product split-selling system according to a fourth embodiment of the present invention;
도 12는 본 발명의 제 4실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템을 통해 가맹점 분할 투자를 실행하는 과정을 나타내는 도면,12 is a view showing a process of executing a divisional investment in a franchise through a real estate product division sale system according to a fourth embodiment of the present invention;
도 13은 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 신호흐름을 도시한 플로우챠트이다.FIG. 13 is a flowchart illustrating a signal flow of a real estate product split selling system according to an embodiment of the present invention.
*도면의 주요부분에 대한 부호의 설명** Description of the symbols for the main parts of the drawings *
DAMSS:분할 부동산 상품 판매/관리서버,DAMSS: Split Real Estate Product Sales / Management Server,
A1∼An:네트워크 단말기, B1∼Bn:등기소서버,A1 to An: network terminal, B1 to Bn: registry server,
C:세무서서버, D:구청서버,C: Tax server, D: Ward server,
E1∼En:부동산 투자신탁서버.E1-En: Real estate investment trust server.
본 발명은 부동산 상품 분할판매 시스템 및 그 처리방법에 관한 것으로, 보 다 상세하게 상업용 건물 및 주거용 건물, 땅을 분할하여 온라인상에서 매도 및 매수, 분양받을 수 있도록 하고, 자동으로 등기처리를 행하며, 각 분할 구매자의 정보를 등록하여 임대료 수입 등을 해당 지분율에 따라 이체처리할 수 있도록 함으로써 층별 및 지역별 부동산 투자의 리스크를 감소시키고, 작은 투자금액으로도 부동산을 소유할 수 있도록 하고, 상가에 입주하는 특정 가맹점에 보증금이나 집기류에 대한 비용을 다수의 투자자가 분할 투자하고, 차후 매출발생시 일정 비율의 수익금 정산을 통해 해당 투자자에게 지분율만큼 이체토록 함으로써 창업자금의 규모를 축소할 수 있으며, 투자자는 직접 사업을 진행하지 않으면서 사업소득에 대한 수익을 꾀할 수 있는 부동산 상품 분할판매 시스템 및 그 처리방법에 관한 것이다.The present invention relates to a real estate product split sales system and a method of processing the same, and more specifically, commercial buildings, residential buildings, and land can be divided and sold, bought, and sold online, and automatically registered. By dividing the purchaser's information, the rental income can be transferred according to the share ratio, thereby reducing the risk of real estate investment by floor and region, allowing the owner to own the property with a small investment amount, and entering a mall. Investors can reduce the size of the founding funds by dividing the cost of deposits or household goods into the merchants, and transferring them to the investor by a certain percentage of the profits in the future when settlement occurs. Can make a profit on business income Garden Products related to division sales system and its treatment.
주지된 바와 같이, 최근 정보통신기술의 발달로 말미암아 원거리 데이터통신망을 매개하여 다양한 분야에 대한 정보를 적어도 하나이상의 호스트서버를 통하여 다수의 가입자측으로 실시간 제공하는 정보제공기술의 개발이 활발하게 진행중이다. As is well known, due to the recent development of information and communication technology, the development of information providing technology that provides real-time information to various subscribers through at least one host server through a remote data communication network is actively underway.
이를 기반으로, 최근에는 가입자에게 정확한 정보를 보다 신속하게 제공하기 위한 캐쉬메모리 확장기술 등 주변기술과 가입자의 취향 및 선호도에 보다 편리하게 접근할 수 있는 정보 선별기술 및 압축기술이 개발중이며, 이를 통한 각종 콘텐츠 및 그 솔루션의 개발에도 박차를 가하고 있는 실정이다.Based on this, in recent years, information selection technology and compression technology are being developed to more easily access peripheral technologies such as cache memory expansion technology to provide accurate information to subscribers more quickly and subscribers' tastes and preferences. It is also accelerating the development of various contents and its solutions.
이를 기반으로, 최근에는 각종 투자상품(주식, 옵션, 선물, 채권, 외국환 포함)이 개발되어 각 증권사에서 이를 기반으로 온라인 금융시장을 선도하고 있는 실정이다. 그 외에도 많은 온라인 전자상거래 시스템이 활발하게 구축되어 매매의 편 의성을 높혀주고 있으며, 신속하게 매수 및 매도가 가능하게 함으로써 매매 활성화를 유도한다는 부가적인 잇점을 갖추고 있다.Based on this, various investment products (including stocks, options, futures, bonds and foreign exchange) have been developed recently and each securities firm is leading the online financial market based on this. In addition, many online e-commerce systems are actively established to increase the convenience of buying and selling, and have the additional advantage of prompting buying and selling to stimulate the sale.
그러나, 유독 부동산의 경우에는 온라인 정보 제공은 이루어지고 있으나, 실제의 매매에서 전혀 이러한 전자상거래 시스템이 전무하며, 그러한 문제점은 결국 부동산 세액 누락으로 이어지는 부정발생이 현실이었다.However, in the case of toxic real estate, online information is provided, but there is no such e-commerce system at all in actual sales, and such a problem has been a reality that the problem is eventually caused by a loss of real estate tax.
또한, 부동산 가격상승이 예상되는 위치의 신축 건물이나, 기존 건물, 각종 상업용, 주거용 아파트나 주상복합 빌딩이라고 할지라도 사무실이나 주거용 가구의 매입은 상당한 비용이 소요되므로 쉽게 개인 투자자는 쉽게 투자하기 어렵다는 문제점이 있었으며, 공동으로 지인들끼리 특정 사무실이나, 주거용 가구를 매입한다고 하여도 등기 관리나, 임대료 관리가 매우 복잡하며, 특히 매도시 해당 부동산에 대한 어느 한 개인의 일정 지분만을 별도로 매도하는 것이 거의 불가능하다는 문제점이 있었다.In addition, even if a new building, an existing building, various commercial and residential apartments, or a multi-purpose building where real estate prices are expected to rise, the purchase of office or residential furniture requires a considerable amount of money, making it difficult for individual investors to easily invest. Even though joint acquaintances buy certain offices or residential furniture, registration management and rent management are very complicated, and it is almost impossible to sell a certain share of one person in the property in particular. There was a problem.
또, 주상복합 빌딩의 경우 대략 5층 이하에는 상가가 형성되어져 있으며, 각 층별로 업종이 상이한 상가가 형성되어져 있다. 그러나, 어느 한 상가를 매입할 자금이 있다고 하여도 어떤 업종의 상가가 해당 주상복합 빌딩에서 특성화되어 상가 시세가 상승할지를 알지 못하므로 하나의 상가만 매입할 수 있는 자금력을 가진 개인의 경우에는 상대적으로 리스크가 커지게 된다는 문제점이 있었다.In addition, in the case of a columnar composite building, a shopping mall is formed on approximately five floors or less, and a shopping mall having a different business type is formed for each floor. However, even if there are funds to buy a mall, it is relatively difficult for an individual with a financing power to buy only one mall because it does not know whether the market price of a particular industry will be characterized by the residential complex. There was a problem that the risk would increase.
또한, 많은 개인들이 가족과 함께 전원적인 생활을 즐기고자 하여도 지가가 높은 땅의 경우에는 매입가격이 비싸기 때문에 전원지를 구입하기가 어려우며, 지가가 저렴한 땅의 경우에는 땅 소유주가 땅을 분할하여 매도하지 않기 때문에 몇 만평 단위의 땅을 구입하려만 결국 전체 땅의 구입가가 높아지므로 땅을 구입할 수 없다는 문제점이 있었다.In addition, even though many individuals want to enjoy rural life with their families, it is difficult to purchase rural land because the purchase price is high in the land with high land prices, and in the case of land with low land prices, the land owner divides the land and sells it. Because they do not want to buy tens of thousands of units of land, but eventually the purchase price of the entire land, there was a problem that can not buy land.
한편, 해당 주상복합 빌딩에 입주하고자 하는 가맹점주는 일정한 임대조건인 일정액의 보증금과 매월 지급해야할 월세를 기준으로 입주하는 바, 이때 가맹점주는 사업경력이 풍부하여 사업의 성공 가능성을 확신한다고 하여도 해당하는 보증금을 마련하지 못하면 창업하기 어렵다는 문제점이 있었다.On the other hand, merchants who wish to enter the residential complex are moved in based on a certain amount of deposit, which is a certain lease condition, and the monthly rent to be paid every month. There was a problem that it is difficult to start a business without a deposit.
본 발명은 상기한 종래 기술의 사정을 감안하여 이루어진 것으로, 상업용 건물 및 주거용 건물, 땅을 분할하여 온라인상에서 매도 및 매수, 분양받을 수 있도록 하고, 자동으로 등기처리를 행하며, 각 분할 구매자의 정보를 등록하여 임대료 수입 등을 해당 지분율에 따라 이체처리할 수 있도록 함으로써 층별 및 지역별 부동산 투자의 리스크를 감소시키고, 작은 투자금액으로도 부동산을 소유할 수 있도록 한 부동산 상품 분할판매 시스템 및 그 처리방법을 제공함에 그 목적이 있다.The present invention has been made in view of the above-described prior art, and it is possible to divide a commercial building, a residential building, and a land so that it can be sold, bought, and sold online, automatically registered, and the information of each divided buyer is obtained. By registering and allowing rent income to be transferred according to the share ratio, the risk of real estate investment by floor and region is reduced, and the real estate product split-selling system and processing method are provided so that real estate can be owned even with a small investment amount. Has its purpose.
본 발명의 또 다른 목적은 상업용 건물 및 주거용 건물, 땅을 분할하여 온라인상에서 매도 및 매수할 수 있도록 하고, 세무서 서버와 구청서버와 연계하여 자동으로 등록세 및 취득세의 연산과, 납부가 가능하도록 한 부동산 상품 분할판매 시스템 및 그 처리방법을 제공함에 있다.Another object of the present invention is to divide the commercial buildings, residential buildings, land to sell and buy online, and real estate goods that enable the calculation and payment of registration and acquisition taxes automatically in connection with the tax office server and ward office server The present invention provides a divided sales system and a processing method thereof.
본 발명의 또 다른 목적은 다수의 부동산 투자신탁회사와 연계하여 상업용 건물 및 주거용 건물, 땅을 분할하여 온라인상에서 그 부동산 투자신탁회사들이 매도 및 매수할 수 있도록 하고, 개인은 이러한 부동산 투자신탁회사들에 투자할 수 있도록 한 부동산 상품 분할판매 시스템 및 그 처리방법을 제공함에 있다.Another object of the present invention is to divide commercial buildings, residential buildings, and land in connection with a number of real estate investment trust companies, so that the real estate investment trust companies can sell and buy online, and individuals can contact the real estate investment trust companies. The present invention provides a real estate product split-selling system and a method of processing the same.
본 발명의 또 다른 목적은 상가에 입주하는 특정 가맹점에 보증금이나 집기류에 대한 비용을 다수의 투자자가 분할 투자하고, 차후 매출발생시 일정 비율의 수익금 정산을 통해 해당 투자자에게 지분율만큼 이체토록 함으로써 창업자금의 규모를 축소할 수 있으며, 투자자는 직접 사업을 진행하지 않으면서 사업소득에 대한 수익을 꾀할 수 있는 부동산 상품 분할판매 시스템 및 그 처리방법을 제공함에 있다.It is another object of the present invention to invest a certain amount of money in deposits or household goods in a particular merchant moving in a mall, and to transfer the amount of the founding funds to the corresponding investor through the settlement of a certain proportion of profits in the event of future sales. It is possible to reduce the size, and provide investors with a real estate product split-selling system and a method of processing the profits of business income without directly conducting business.
상기한 목적을 달성하기 위해, 본 발명의 바람직한 실시예에 따르면 분할 부동산 매수자 및 매도자들이 각각 분할 부동산 상품 판매/관리서버에 대해 부동산 매도, 매수정보를 업로드시키고, 매도, 매수 및 지분율 선택신호를 전송하기 위한 네트워크 단말기와; 분할 부동산 상품 판매/관리서버과 연계하여 그 분할 부동산 상품 판매/관리서버로부터 전송된 등기신청 정보를 온라인 접수받아 해당 등기처리를 행하는 등기소 서버와; 상기 네트워크 단말기와, 등기소 서버와 네트워크 접속된 상태에서, 다수의 부동산 상품에 대한 매도정보를 게시하고, 해당 부동산 상품에 대한 지분율을 일정비율 분할처리하여 상품 판매를 행하며, 분할 부동산상품의 매도/매도시 해당 매도자 및 매수자에 대한 등기 처리를 등기소와 연계하여 행하는 분할 부동산 상품 판매/관리서버로 구성되어 특정 부동산에 대한 분할 처리 및 해당 분할 부동산 지분권에 대한 매매를 행하도록 처리하는 부동산 상품 분할판매 시스템이 제공된다.In order to achieve the above object, according to a preferred embodiment of the present invention, the divided real estate buyers and sellers respectively upload the real estate sell and buy information to the divided real estate product sales / management server, and transmit the sell, buy and share ratio selection signals. A network terminal for; A registry server that receives online registration information transmitted from the divided real estate product sales / management server and performs the corresponding registration processing in association with the divided real estate product sales / management server; In the state of network connection with the network terminal and the registrar server, the sale information for a plurality of real estate products is posted, the share of the real estate products is divided by a certain ratio to sell the goods, and the sale / sell of the divided real estate products. The real estate product division sale system, which consists of a divisional real estate product sales / management server that performs registration processing for sellers and buyers of the city in connection with the registry office, performs a division processing on a specific real estate and a sale of the equity interest in the division. Is provided.
바람직하게, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버는 해당 분할 부동산에 대한 임대수익 등의 수익을 각 분할 부동산 지분율별로 분배하여 이체처리토록 관리하는 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 시스템이 제공된다.Preferably, the divided real estate product sales / management server is provided with a real estate product divided sales system, characterized in that to manage the transfer process by distributing profits, such as rental income for the divided real estate by each share of the real estate.
바람직하게, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버는 그 내부에 상기 고객의 네크워크 단말기를 통해 전송된 고객 신상정보 및 분할 부동산에 대한 매수/매도정보 데이터를 전송받으며, 그 처리정보를 전송하기 위해 데이터 송수신을 행하는 통신모듈과; 분할 부동산 상품에 대한 투자를 행하는 고객 정보를 관리하는 고객정보 관리부와; 상기 통신모듈을 통해 접수된 부동산 상품매도정보에 따라 해당 부동산 상품을 일정 지분율로 분할처리하고, 해당 분할 부동산 상품권의 지분율 판매현황을 파악하는 분할 부동산 상품처리부와; 분할 부동산 상품에 대한 매도/매수자의 분할 지분권 계약서를 작성하고, 관리하는 계약서 작성부를 나타내고, 상기 등기소 서버와 연계하여 분할 부동산의 매도/매수자의 등기처리 정보를 작성하고 등기소 서버로 전송하는 등기 처리부와; 상기 분할 부동산 상품처리부와 연계하여 해당 분할 부동산의 매매현황 및 정보를 관리하는 매매 정보관리부와; 분할 부동산 상품에 대한 투자를 행하는 고객 정보를 저장하는 고객정보 DB와; 접수된 부동산 상품매도정보에 따라 해당 부동산 상품을 일정 지분율로 분할처리하여 저장하고, 해당 분할 부동산 상품권의 지분율 정보를 저장하는 분할 부동산 상품정보 DB와; 분할 부동산 상품에 대한 매도/매수자의 분할 지분권 매매 계약서를 저장하는 계약서 DB와; 분할 부동산의 매도/매수자의 등기처리 정보를 저장하는 등기정보 DB와; 해당 분할 부동산의 매매현황 및 매매정보를 저장하는 매매정보 DB와; 부동산 매매정보를 접 수받아 해당 부동산을 일정 지분율로 분할처리하고, 분할처리된 부동산 정보를 게시하여, 매수자가 특정 부동산 선택신호와 매수신호를 발생하면 해당 매수자의 매수대금 입금처리상태를 판단하여 분할 부동산 매수등기 처리를 행하고, 해당 부동산에 대한 월세 등의 임대료를 이체받아 지분율별로 균등 분할하여 각 매수자에게 이체 처리토록 제어하는 제어부로 이루어진 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 시스템이 제공된다.Preferably, the divided real estate product sales / management server receives the customer identification information and the buy / sell information data for the divided real estate transmitted through the network terminal of the customer therein, and transmit and receive data to transmit the processing information Communication module for performing; A customer information management unit that manages customer information for investing in the divided real estate products; A partitioned real estate product processing unit for partitioning the real estate product at a certain share ratio according to the real estate product selling information received through the communication module, and grasping the sale status of the split real estate voucher; A registration processing unit for creating and managing a split equity rights contract of a seller / partner for a real estate product, and managing and registering the transaction information of the seller / participating property of the real estate in connection with the registry server; ; A trading information management unit managing the trading status and information of the divided real estate in association with the divided real estate product processing unit; A customer information DB storing customer information for investing in the divided real estate products; A partitioned real estate product information DB for partitioning and storing the real estate product at a predetermined share ratio according to the received real estate product sale information, and storing the share ratio information of the divided real estate product certificate; A contract DB for storing a sell / buyer's split equity sale contract for the split real estate product; A registration information DB for storing registration processing information of the seller / seller of the divided real estate; A transaction information DB for storing the transaction status and transaction information of the divided real estate; Receives real estate sales information, divides the real estate with a certain share ratio, and posts the divided real estate information. When the buyer generates a specific real estate selection signal and a buying signal, the buyer determines the purchase price of the purchase price There is provided a real estate product split-sale system, which comprises a control unit that performs real estate purchase registration processing, transfers rents such as rent to the corresponding real estate, divides evenly by the share ratio, and controls transfer processing to each buyer.
한편, 본 발명은 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 부동산 매도자 네트워크 단말기로부터 특정 부동산에 대한 매도신호를 접수받는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 다수의 부동산 매도희망자로부터 해당 부동산 상품에 대한 매도정보를 접수받아 등록처리하는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 해당 부동산 상품을 일정비율의 지분율로 분할하여 등록처리하는 과정과; 다수의 분할 부동산 상품 매수희망자가 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버에 접속하여 다수의 분할 부동산 상품 정보를 열람하고 특정 부동산 상품과, 매수코자하는 지분율을 선택하여 매수신호를 발생시키는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 해당 부동산에 대한 분할 지분권 매매에 대한 계약서를 자동으로 작성하여 해당 매수자의 네트워크 단말기로 전송처리하는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 해당 매수자로부터 계약금이 이체되었는 지를 판단하는 과정과; 계약금이 이체된 경우에는 해당 계약서를 매도자의 네트워크 단말기로 전송처리하는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 매도자의 계약서가 네트워크 단말기로부터 리턴되면, 해당 매매금액에 대한 잔금이 입금되는 지를 판단하는 과 정과; 잔금이 입금되면 매매가 완료된 것으로 처리하여 해당 분할 부동산에 대한 등기신청서를 작성하여 상기 등기소 서버로 전송처리하는 과정과; 해당 등기소 서버에서 해당 분할 부동산에 대한 등기 설정을 행하는 과정으로 이루어진 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 방법이 제공된다.On the other hand, the present invention is a process for receiving a sale signal for a particular real estate from the real estate seller sales / management server real estate seller network terminal; Receiving, by the split real estate product sales / management server, the sale information of the real estate product from a plurality of real estate sellers and registering the processed information; Registering, by the divisional real estate product sales / management server, by dividing the real estate product by a share ratio of a predetermined ratio; Requesting a plurality of divided real estate product purchasers to access the divided real estate product sales / management server to view a plurality of divided real estate product information, and to select a specific real estate product and a share ratio to purchase; A process of the divided real estate product sales / management server automatically creating a contract for the split equity sale of the corresponding real estate and transmitting the contract to the buyer's network terminal; Determining whether the divided real estate product sales / management server has transferred the down payment from the corresponding buyer; Transmitting the contract to the seller's network terminal when the down payment is transferred; Determining, by the division real estate product sales / management server, whether a balance for the sale price is received when the contract of the seller is returned from the network terminal; When the balance is deposited, process the transaction as being completed, and prepare a registration application for the divided real estate and transmit it to the registry server; There is provided a real estate product split-sale method comprising a process of performing registration setting for the split real estate in the registry server.
바람직하게, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 매월 일정일에 해당 임대수입에 대한 이체가 이루어지면 해당 분할 부동산 지분율에 따라 임대수입을 분할하여 저장된 고객 정보를 바탕으로 분할된 임대수입을 각각 이체 처리토록 하는 과정이 더 포함된 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 방법이 제공된다.Preferably, when the divided real estate product sales / management server transfers the rental income on a certain day of each month, the rental income is divided based on the divided real estate share ratio to process the divided rental income based on the stored customer information. There is provided a real estate product split-sale method further comprising the process.
바람직하게, 매도자의 선택에 따라 일괄 매도를 희망하는 경우에는 해당 분할 부동산 지분권이 전부 매도되고 계약금이 전부 입금된 후에 상기 매매 계약서를 매도자에게 전송하도록 하는 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 방법이 제공된다.Preferably, if the seller wants to sell collectively according to the seller's choice, there is provided a real estate product split-selling method characterized in that the sale contract is transmitted to the seller after all of the divided real estate interests have been sold and the down payment has been received. .
바람직하게, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버는 매수자의 계약서 작성후 일정기간동안 계약금이 이체되지 않는 경우에는 자동 계약 취소처리를 행하고, 매도자에게 해당 계약금을 이체하는 과정이 더 포함된 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 방법이 제공된다.Preferably, the divided real estate product sales / management server, if the contract is not transferred for a certain period after the purchaser's contract is written, the automatic contract cancellation processing, and further comprises the step of transferring the down payment to the seller Provided is a method for selling real estate products.
한편, 본 발명은 분할 부동산 매수자 및 매도자들이 각각 분할 부동산 상품 판매/관리서버에 대해 부동산 매도, 매수정보를 업로드시키고, 매도, 매수 및 지분율 선택신호를 전송하기 위한 네트워크 단말기와; 분할 부동산 상품 판매/관리서버과 연계하여 그 분할 부동산 상품 판매/관리서버로부터 전송된 등기신청 정보를 온 라인 접수받아 해당 등기처리를 행하는 등기소 서버와; 상기 네트워크 단말기와, 등기소 서버와 네트워크 접속된 상태에서, 다수의 부동산 상품에 대한 매도정보를 게시하고, 해당 부동산 상품에 대한 지분율을 일정비율 분할처리하여 상품 판매를 행하며, 분할 부동산상품의 매도/매도시 해당 매도자 및 매수자에 대한 등기 처리를 등기소와 연계하여 행하고, 해당 분할 부동산의 매입시나 관리시에 발생되는 등록세, 취득세, 임대수입에 따른 소득세 등의 세금 처리를 자동으로 처리하여 세무서와 구청을 연계하여 해당 처리정보를 전송하여 등록처리되도록 하는 분할 부동산 상품 판매/관리서버와; 분할 부동산 상품 판매/관리서버로부터 온라인 세금납부 신청서를 접수받고, 해당 세금을 이체받아 세금 납부처리를 행하는 세무서 서버로 구성된 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 시스템이 제공된다.On the other hand, the present invention comprises a network terminal for the divided real estate buyers and sellers to upload the real estate sell, buy information to the divided real estate product sales / management server, respectively, and transmit the sell, buy and share ratio selection signal; A registry server that receives online registration information transmitted from the divided real estate product sales / management server and performs the corresponding registration processing in association with the divided real estate product sales / management server; In the state of network connection with the network terminal and the registrar server, the sale information for a plurality of real estate products is posted, the share of the real estate products is divided by a certain ratio to sell the goods, and the sale / sell of the divided real estate products. The registration process for sellers and buyers is carried out in connection with the registry office, and the tax offices such as registration tax, acquisition tax, and income tax due to rental income are automatically processed in connection with the registration office, and the tax office is linked with the ward office. A real estate product sales / management server for transmitting the processing information to be registered and processed; The real estate product split-sale system is provided, which comprises an online tax payment application from a split real estate product sales / management server, and receives a tax transfer and performs a tax payment process.
한편, 본 발명은 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 부동산 매도자 네트워크 단말기로부터 특정 부동산에 대한 매도신호를 접수받는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 다수의 부동산 매도희망자로부터 해당 부동산 상품에 대한 매도정보를 접수받아 등록처리하는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 해당 부동산 상품을 일정비율의 지분율로 분할하여 등록처리하는 과정과; 다수의 분할 부동산 상품 매수희망자가 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버에 접속하여 다수의 분할 부동산 상품 정보를 열람하고 특정 부동산 상품과, 매수코자하는 지분율을 선택하여 매수신호를 발생시키는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 해당 부동산에 대한 분할 지분권 매매에 대한 계약서를 자동으로 작성하여 해당 매수자의 네트워크 단말기로 전송처리하는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 해당 매수자로부터 계약금이 이체되었는 지를 판단하는 과정과; 계약금이 이체된 경우에는 해당 계약서를 매도자의 네트워크 단말기로 전송처리하는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 매도자의 계약서가 네트워크 단말기로부터 리턴되면, 해당 매매금액에 대한 잔금이 입금되는 지를 판단하는 과정과; 잔금이 입금되면 매매가 완료된 것으로 처리하여 해당 분할 부동산에 대한 등록세 및 취득세 등의 납부 세금을 연산처리하는 과정과; 해당 세금을 이체받고, 세무서 서버로 세금 납부신청서를 전송하며, 세금을 이체처리하는 과정과; 해당 분할 부동산에 대한 등기신청서를 작성하여 상기 등기소 서버로 전송처리하는 과정과; 해당 등기소 서버에서 해당 분할 부동산에 대한 등기 설정을 행하는 과정으로 이루어진 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 방법이 제공된다.On the other hand, the present invention is a process for receiving a sale signal for a particular real estate from the real estate seller sales / management server real estate seller network terminal; Receiving, by the split real estate product sales / management server, the sale information of the real estate product from a plurality of real estate sellers and registering the processed information; Registering, by the divisional real estate product sales / management server, by dividing the real estate product by a share ratio of a predetermined ratio; Requesting a plurality of divided real estate product purchasers to access the divided real estate product sales / management server to view a plurality of divided real estate product information, and to select a specific real estate product and a share ratio to purchase; A process of the divided real estate product sales / management server automatically creating a contract for the split equity sale of the corresponding real estate and transmitting the contract to the buyer's network terminal; Determining whether the divided real estate product sales / management server has transferred the down payment from the corresponding buyer; Transmitting the contract to the seller's network terminal when the down payment is transferred; Determining, by the divided real estate product sales / management server, whether a balance for the sale price is received when the contract of the seller is returned from the network terminal; Processing a payment tax such as registration tax and acquisition tax on the divided real estate by processing the transaction as completed when the balance is deposited; Receiving the tax, transferring the tax payment application form to the tax office, and transferring the tax; Creating a registration application for the divided real estate and transmitting it to the registry server; There is provided a real estate product split-sale method comprising a process of performing registration setting for the split real estate in the registry server.
한편, 본 발명은 분할 부동산 매수자 및 매도자들이 각각 분할 부동산 상품 판매/관리서버에 대해 부동산 매도, 매수정보를 업로드시키고, 매도, 매수 및 지분율 선택신호를 전송하기 위한 네트워크 단말기와; 분할 부동산 상품 판매/관리서버과 연계하여 그 분할 부동산 상품 판매/관리서버로부터 전송된 등기신청 정보를 온라인 접수받아 해당 등기처리를 행하는 등기소 서버와; 다수의 부동산 상품에 대한 매도정보를 게시하고, 해당 부동산 상품에 대한 지분율을 일정비율 분할처리하여 상품 판매를 행하며, 분할 부동산상품의 매도/매도시 해당 매도자 및 매수자에 대한 등기 처리를 등기소와 연계하여 행하고, 해당 분할 부동산의 매입시나 관리시에 발생되는 등록세, 취득세, 임대수입에 따른 소득세 등의 세금 처리를 자동으로 처리하여 세무서(C)와 구청(D)을 연계하여 해당 처리정보를 전송하여 등록처리되도록 하며, 다수의 부동산 투자신탁회사(E1∼En)와 연계되어 해당 부동산에 대한 등기 이전처리를 통한 매매를 처리하는 분할 부동산 상품 판매/관리서버와; 분할 부동산 상품 판매/관리서버로부터 온라인 세금납부 신청서를 접수받고, 해당 세금을 이체받아 세금 납부처리를 행하는 세무서 서버와; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버과 연계하여 그 상기 분할 부동산 상품의 등기 이전처리 및 매매 처리를 관리하기 위한 다수의 부동산 투자신탁회사 서버로 구성된 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 시스템이 제공된다.On the other hand, the present invention comprises a network terminal for the divided real estate buyers and sellers to upload the real estate sell, buy information to the divided real estate product sales / management server, respectively, and transmit the sell, buy and share ratio selection signal; A registry server that receives online registration information transmitted from the divided real estate product sales / management server and performs the corresponding registration processing in association with the divided real estate product sales / management server; Post information on the sale of a number of real estate products, sell the product by dividing the share of the real estate products by a certain ratio, and register the sale and sale of the divided real estate products to the seller and the buyer in connection with the registry. And automatically handles tax processing such as registration tax, acquisition tax, and income tax due to rental income, which are generated at the time of purchase or management of the divided real estate, and transfers the relevant processing information by linking the tax office (C) with the ward office (D). A partitioned real estate product sales / management server which is connected to a plurality of real estate investment trust companies (E1 to En) to process transactions through registration transfer processing for the real estate; A tax office server that receives an online tax payment application form from a real estate product sales / management server, transfers the tax, and performs tax payment processing; In connection with the real estate product sales / management server is provided a real estate product split-sale system comprising a plurality of real estate investment trust company server for managing the registration transfer and sale processing of the real estate product.
한편, 본 발명은 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 부동산 매도자 네트워크 단말기로부터 특정 부동산에 대한 매도신호를 접수받는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 다수의 부동산 매도희망자로부터 해당 부동산 상품에 대한 매도정보를 접수받아 등록처리하는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 해당 부동산 상품을 일정비율의 지분율로 분할하여 등록처리하는 과정과; 다수의 분할 부동산 상품 매수희망자가 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버에 접속하여 다수의 분할 부동산 상품 정보를 열람하고 특정 부동산 상품과, 매수코자하는 지분율을 선택하여 매수신호를 발생시키는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 해당 부동산에 대한 분할 지분권 매매에 대한 계약서를 자동으로 작성하여 해당 매수자의 네트워크 단말기로 전송처리하는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 해당 매수자로부터 계약금이 이체되었는 지를 판단하는 과정과; 계약금이 이체된 경우에는 해당 계약서를 매도자의 네트워크 단말기로 전송처리하는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 매도자의 계약서가 네트워크 단말기로부터 리턴되면, 해당 매매금액에 대한 잔금이 입금되는 지를 판단하는 과정과; 잔금이 입금되면 매매가 완료된 것으로 처리하여 해당 분할 부동산에 대한 등록세 및 취득세 등의 납부 세금을 연산처리하는 과정과; 해당 세금을 이체받고, 세무서 서버로 세금 납부신청서를 전송하며, 세금을 이체처리하는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 부동산 투자신탁 서버에 해당 부동산에 대한 분할 지분권 매수처리 신호를 발생시키는 과정과; 상기 부동산 투자신탁 서버가 해당 분할 부동산에 대한 등기신청서를 작성하여 상기 등기소 서버로 전송함으로써 등기 설정을 행하는 과정으로 이루어진 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 방법이 제공된다.On the other hand, the present invention is a process for receiving a sale signal for a particular real estate from the real estate seller sales / management server real estate seller network terminal; Receiving, by the split real estate product sales / management server, the sale information of the real estate product from a plurality of real estate sellers and registering the processed information; Registering, by the divisional real estate product sales / management server, by dividing the real estate product by a share ratio of a predetermined ratio; Requesting a plurality of divided real estate product purchasers to access the divided real estate product sales / management server to view a plurality of divided real estate product information, and to select a specific real estate product and a share ratio to purchase; A process of the divided real estate product sales / management server automatically creating a contract for the split equity sale of the corresponding real estate and transmitting the contract to the buyer's network terminal; Determining whether the divided real estate product sales / management server has transferred the down payment from the corresponding buyer; Transmitting the contract to the seller's network terminal when the down payment is transferred; Determining, by the divided real estate product sales / management server, whether a balance for the sale price is received when the contract of the seller is returned from the network terminal; Processing a payment tax such as registration tax and acquisition tax on the divided real estate by processing the transaction as completed when the balance is deposited; Receiving the tax, transferring the tax payment application form to the tax office, and transferring the tax; Generating, by the split real estate product sales / management server, a split equity purchase purchase signal for the real estate to a real estate investment trust server; There is provided a real estate product split-selling method comprising a process of performing a registration setting by the real estate investment trust server creating a registration application for the divided real estate and transmitting it to the registry server.
바람직하게, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 부동산에 대한 매도신호를 접수받으면, 즉시 해당 부동산을 분할 처리하고, 상기 부동산 투자신탁 서버에 해당 부동산의 등기이전 신청을 행하도록 하며, 그 후에 분할 부동산의 매수자를 접수하는 과정으로도 가능한 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 방법이 제공된다.Preferably, when the divided real estate product sales / management server receives the sale signal for the real estate, the divided real estate is processed immediately, and the real estate investment trust server makes an application for registration transfer of the real estate. There is provided a real estate product split-sale method, which is also possible in the process of accepting the buyer.
한편, 본 발명은 가맹점 투자신청자로부터 투자 조건과, 투자금액에 대한 신청정보를 접수받아, 투자자가 열람 가능하도록 게시하며, 해당 투자금액을 일정비율로 분할 처리하여, 투자자가 분할 지분권으로 해당 투자를 행하도록 처리하며, 투자자의 투자요청신호를 접수받고 투자금을 이체받아 투자 결정을 행하고, 투자후 해당 투자수익 즉 매출에 대한 소정비율의 투자수익을 이체받아 각 투자자별 지분율별로 분할하여 지급 처리하는 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버와; 상기 투 자신청자 및 투자자가 각각 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버에 정보를 업로드하거나, 게시된 정보를 열람하기 위해 네트워크상으로 접속된 네트워크 단말기와; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버와 연계되어 상기 투자금액 및 투자 수익에 대한 이체 처리를 행하는 금융서버와; 상기 투자 신청자가 사업하는 가맹점의 매출을 잠정적으로 확인하기 위해 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버와 연계된 상기 밴사서버로 구성된 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 시스템이 제공된다.On the other hand, the present invention receives the investment conditions and application information on the investment amount from the merchant investment applicant, and posts so that the investors can view, and the investment amount is divided by a certain ratio, so that the investor divides the investment by the split right Receive investment request signal of investor, transfer investment funds to make investment decision, and after receiving investment transfer of relevant investment return, that is a predetermined ratio of sales, divide and pay by dividing by each stake ratio of each investor A partitioned real estate product sales / management server; A network terminal connected to the network by the investor and investor to upload information to the divided real estate product sales / management server or to view the posted information; A financial server connected to the divided real estate product selling / management server to perform a transfer process on the investment amount and the investment return; There is provided a real estate product split-sale system comprising the bansa server linked to the split real estate product sales / management server to tentatively confirm the sales of the affiliated store that the investment applicant is doing business.
한편, 본 발명은 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 투자를 희망하는 가맹점주 단말기로부터 투자 조건 및 사업계획서를 전송받는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 해당 투자 희망정보를 등록처리하여 게시함과 동시에 해당 투자금액을 일정 비율 분할하여 지분율 처리를 행하는 과정과; 투자자 네트워크 단말기가 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버에 접속하여 다수의 가맹점주가 업로드한 투자희망정보 및 투자금액, 사업계획서를 열람하고, 특정 가맹점을 선택하고, 지분율을 선택하여 투자신호를 발생시키는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 해당 투자신호를 접수하고, 자동으로 쌍방 계약서를 작성하여 각 가맹점주와 투자자의 네트워크 단말기로 해당 계약서 파일을 전송하는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 해당 투자금이 이체되었는 지를 확인하고, 일정기간동안 투자금의 이체가 이루어지지 않으면 해당 계약을 자동 취소처리하는 과정과; 투자금이 이체되었으면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 투자확정등록을 행하는 과정과; 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 밴사서버로부터 매출정보를 접수받아 누적처리하는 과정과; 월단위 기간이 도래하면 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 투자수익금을 이체받아 투자수익을 각 투자자의 지분율별로 분배하여 지급처리하는 과정으로 이루어진 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 방법이 제공된다.On the other hand, the present invention comprises the process of receiving the investment conditions and business plan from the merchant terminal to be divided by the real estate product sales / management server to invest; A step in which the divided real estate product sales / management server registers and posts the desired investment information and divides the investment amount by a predetermined ratio to perform equity ratio processing; A process in which an investor network terminal accesses the divided real estate product sales / management server to view investment hope information, investment amount and business plan uploaded by a plurality of merchant owners, select a specific merchant, and select an equity ratio to generate an investment signal. and; Receiving, by the divided real estate product sales / management server, a corresponding investment signal, automatically creating a bilateral contract, and transmitting the contract file to the network terminals of the affiliated owners and investors; Checking whether the divided real estate product sales / management server has transferred the corresponding investment and automatically canceling the contract if the investment has not been transferred for a predetermined period of time; If the investment money is transferred, performing the investment confirmation registration by the divided real estate product sales / management server; Accumulating the received real estate product sales / management server by receiving the sales information from the bansa server; When the monthly period arrives, the divided real estate product sales / management server receives the investment proceeds and divides the investment return by the share of each investor, thereby providing a payment process.
바람직하게, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 매출정보를 접수받아 누적시켜 실시간 투자수익을 투자자가 확인 가능하도록 게시하는 과정이 더 포함되는 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 방법이 제공된다.Preferably, the divided real estate product sales / management server receives the sales information and accumulates the real-time investment return is provided further comprising the step of posting the real-time investment return for investors to check.
바람직하게, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버가 해당 투자 지분권에 대한 매수 및 매도정보를 접수받아 등록처리하는 과정과; 해당 투자 지분권에 대한 매수, 매도신호를 인가받는 과정과; 해당 투자 지분권에 대한 매매대금을 이체받는 과정과; 해당 투자 지분권에 대한 소유권 변경 등록을 행하는 과정이 더 포함된 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 방법이 제공된다.Preferably, the divided real estate product sales / management server receives the purchase and sell information on the investment equity rights registration process; Receiving a buy and sell signal for the investment interest; Receiving a trade payment for the investment interest; There is provided a real estate product split-selling method further comprising the step of registering ownership change on the investment equity right.
바람직하게, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버에 등록된 투자조건데이터는 평균 매출이 등록되어져 있으며, 그 매출의 상승시 해당 투자수익에 대한 지분율을 일정비율 감소시키고, 매출 하락시 해당 투자수익에 대한 지분율을 일정비율 상승시키도록 하는 과정이 더 포함됨으로써 투자 리스크를 최소화시키도록 한 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 방법이 제공된다.Preferably, the investment condition data registered in the divided real estate product sales / management server is the average sales are registered, when the increase of the sales decreases the percentage of the share of the investment return, the share of the investment return if the sales fall By further including a process of increasing a certain ratio of the real estate product is divided into a method for minimizing investment risk is provided.
바람직하게, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버에 등록된 투자조건데이터는 평균 매출이 등록되어져 있으며, 그 매출의 상승시 해당 투자수익에 대한 지분율을 일정비율 증가시키고, 매출 하락시 해당 투자수익에 대한 지분율을 일정비율 감소시키도록 하는 과정이 더 포함됨으로써 가맹점주의 운영 리스크를 최소화시키 도록 한 것을 특징으로 하는 부동산 상품 분할판매 방법이 제공된다.Preferably, the investment condition data registered in the divided real estate product sales / management server is the average sales are registered, when the increase in the sales increase the proportion of the share for the corresponding investment return, the share of the investment return if the sales fall It is further provided a process for reducing the ratio by providing a real estate product split-selling method characterized by minimizing the operating risk of the franchisee.
이하, 본 발명의 제 1 실시예에 대해 도면을 참조하여 상세하게 설명한다.EMBODIMENT OF THE INVENTION Hereinafter, 1st Embodiment of this invention is described in detail with reference to drawings.
도 1은 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 개략적인 구성을 도시한 모식도이다.1 is a schematic diagram showing a schematic configuration of a real estate product divided sales system according to a first embodiment of the present invention.
이를 참조하면, 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템은 상업용 건물 및 주거용 건물, 땅을 분할하여 온라인상에서 매도 및 매수, 분양받을 수 있도록 하고, 자동으로 등기처리를 행하며, 각 분할 구매자의 정보를 등록하여 임대료 수입 등을 해당 지분율에 따라 이체처리할 수 있도록 함으로써 층별 및 지역별 부동산 투자의 리스크를 감소시키고, 작은 투자금액으로도 부동산을 소유할 수 있도록 한 시스템이다.Referring to this, the real estate product split-selling system according to the first embodiment of the present invention divides a commercial building, a residential building, and land so that it can be sold, bought, and sold online, and automatically registered, and each split It is a system that reduces the risk of real estate investment by floor and region by allowing buyers to register and transfer rent income, etc. according to the share ratio, and to own property with a small investment amount.
즉, 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템은 건물이나 주거용 주택, 땅 등의 부동산 상품을 매매함에 있어서, 해당 부동산 상품을 일정 지분율로 분할하여 매매할 수 있도록 하고, 매매시 해당 지분율별로 등기설정을 행할 수 있도록 함으로써 작은 규모의 자금을 동원하여 차후 시세 상승이 예상되는 부동산에 투자할 수 있는 시스템이다.That is, the real estate product split-sale system according to the first embodiment of the present invention allows the real estate product to be sold at a certain share ratio in the sale of real estate products such as buildings, residential houses, land, etc. It is a system that allows investment in real estate, which is expected to rise in the future, by mobilizing a small amount of funds by allowing the registration of each stake ratio.
특히, 땅의 경우에 매도자는 매도대금을 일괄적으로 지급받기를 희망하고, 다수의 매수자들은 땅을 분할하여 매입하기를 희망하므로 일정기간 내에 해당 땅을 분할하여 매수신청을 받도록 하고, 해당 땅에 대한 일괄 가매도처리가 이루어지면 매수대금을 합산하여 매도자에게 제공함으로써 분할 부동산 상품의 활성화를 유도하고, 작은 비용으로 땅을 소유할 수 있으므로 전원적인 생활이 가능하게 된다.In particular, in the case of land, the seller hopes to receive the payment in bulk, and many buyers want to divide the land and buy it. When the bulk selling and selling process is made, the purchase price is added and provided to the seller to induce the activation of divided real estate products, and the land can be owned at a small cost, thus enabling rural life.
이를 위해, 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템에는 다수의 부동산 상품에 대한 매도정보를 게시하고, 해당 부동산 상품에 대한 지분율을 일정비율 분할처리하여 상품 판매를 행하며, 분할 부동산상품의 매도/매도시 해당 매도자 및 매수자에 대한 등기 처리를 등기소와 연계하여 행하는 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)가 제공된다.To this end, in the real estate product split-selling system according to the first embodiment of the present invention, the sale information for a plurality of real estate products is posted, and the product is sold by dividing the share of the real estate goods by a certain ratio. There is provided a divided real estate product sales / management server (DAMSS) that performs registration processing for the seller and the buyer in connection with the registry.
예컨대, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 다수의 부동산 매도희망자로부터 해당 부동산 상품에 대한 매도정보를 접수받아 등록처리하고, 해당 부동산 상품을 예컨대 10%의 지분율로 분할하여 10개의 분할 지분권으로 등록처리한다. 그러면, 다수의 분할 부동산 상품 매수희망자가 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에 접속하여 다수의 분할 부동산 상품 정보를 열람하고 특정 부동산 상품과, 매수코자하는 지분율을 선택하여 매수신호를 발생시킨다.For example, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) receives and processes the sale information on the real estate product from a plurality of real estate sellers, and divides the real estate product by, for example, a 10% stake, to divide the ten shares. Register with. Then, a plurality of divided real estate product buyers wish to access the divided real estate product sales / management server (DAMSS) to view the plurality of divided real estate product information, select a specific real estate product and the share of interest to buy to generate a buy signal .
이때, 어느 한 분할 부동산 상품의 매수 희망자는 10% 단위로 분할되어 있는 분할 부동산 지분권을 2개, 3개...또는 전부 매입하는 것이 가능하다. 따라서, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에서 매수코자 하는 지분권 비율을 선택하게 된다. 또한, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 특정 분할 부동산에 대한 10% 분할 지분권 10매를 10명이나 또는 그 이하의 매수자가 모두 매수코자 하는 경우에는 해당 부동산 상품에 대한 판매 종료처리를 행하고, 해당 매수대금을 매도자에게 이체하고, 해당 분할 지분권 매수자들을 등기소 서버(B1∼Bn)와 연계하여 등기 처리한다.At this time, a prospective buyer of any one of the divided real estate products may purchase two, three, or all of the divided real estate interests divided in 10% units. Therefore, the ratio of equity interests to purchase from the divided real estate product sales / management server DAMSS is selected. In addition, the splitting real estate product sales / management server (DAMSS) may terminate the sale of the real estate product when 10 or 10 buyers or less purchase all 10 shares of 10% equity interest in a specific split real estate. The purchase price is transferred to the seller, and the divided equity buyers are registered in association with the registration servers B1 to Bn.
따라서, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에는 해당 분할 부동산 상품에 대한 매수 및 매도자의 정보를 저장하는 제 1 데이터베이스(DB1)가 마련되어져 있으며, 해당 분할 부동산 상품의 정보 및 매수, 매도처리 정보를 저장하는 제 2 데이터베이스(DB2)가 마련되어져 있다.Therefore, the divided real estate product sales / management server DAMSS is provided with a first database DB1 for storing the information of the buyer and the seller of the divided real estate product, and the information and the purchase and sale of the divided real estate product. A second database DB2 for storing information is provided.
특히, 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템을 이용하지 않고 기존의 공동 등기 형태로 분할 지분율을 적용하여 부동산을 매입하는 것도 본 발명과 무관하게 가능하나, 해당 부동산의 일정 분할 지분권만을 별도로 매도하고자 하는 경우에는 매수자에게 해당 정보를 게시하고, 매수처리를 행하는 것이 매우 어려우므로 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템이 해당 분할 부동산의 매매 처리시에 매우 효과적이라 하겠다.In particular, it is also possible to purchase a real estate by applying a split stake ratio in the form of an existing joint registration without using the real estate product split-selling system according to the first embodiment of the present invention, regardless of the present invention, but the share of a certain share of the real estate If you want to sell the bay separately, it is very difficult to post the information to the buyer, and the purchase process is very difficult, the real estate product split-sale system according to the first embodiment of the present invention will be very effective in the transaction processing of the split real estate .
더불어, 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 분할 부동산상품의 매매처리 뿐만 아니라, 매매된 분할 부동산 상품에 대한 수익 관리를 행한다. 즉, 해당 분할 부동산 상품이 상가나, 월세를 제공받는 주거용 주택인 경우라면 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 매월 해당 부동산으로부터 일정 임대료를 제공받게 되며, 해당 임대료를 각 지분율별로 균등 분할하여 이체처리함으로써 각 분할 부동산 상품의 매수자들이 편리하게 이용할 수 있다.In addition, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) of the real estate product divided sales system according to the first embodiment of the present invention performs not only the transaction processing of the divided real estate products but also the revenue management of the sold real estate products. In other words, if the divided real estate product is a mall or a residential house provided with rent, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) is provided with a certain rent from the real estate every month, and the rent is divided equally by each share ratio. The transfer process can be conveniently used by buyers of each real estate product.
또한, 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템에는 분할 부동산 매수자 및 매도자들이 각각 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에 대해 부동산 매도, 매수정보를 업로드시키고, 매도, 매수 및 지분율 선택신호를 전송하기 위한 네트워크 단말기(A1∼An)가 제공된다. 이때, 상기 네트워크 단말기(A1 ∼An)의 내부에는 계약서 등의 작성 및 발송을 위해 사용자 인증처를 위한 공인인증서 프로그램이 설치되어져 있으나 공인인증서 프로그램은 공지 기술이므로 이에 대한 설명은 생략하기로 한다.In addition, in the real estate product split sales system according to the first embodiment of the present invention, the divided real estate buyers and sellers upload real estate sell and buy information to the split real estate product sales / management server (DAMSS), and sell, buy and Network terminals A1 to An for transmitting the stake rate selection signal are provided. At this time, the inside of the network terminal (A1 ~ An) is installed in the authentication certificate program for the user authentication station for the creation and dispatch of contracts, etc., but since the official certificate program is known technology, description thereof will be omitted.
또, 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템에는 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)과 연계하여 그 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)로부터 전송된 등기신청 정보를 온라인 접수받아 해당 등기처리를 행하는 등기소 서버(B1∼Bn)가 제공된다.In addition, the real estate goods divided sales system according to the first embodiment of the present invention is registered in the registration information information transmitted from the divided real estate goods sales / management server (DAMSS) in connection with the divided real estate goods sales / management server (DAMSS) Registration server servers B1 to Bn that receive online and perform registration processing are provided.
따라서, 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템은 일반 인터넷 네트워크를 기반으로 정보의 송수신을 행하게 되나, 무선 네트워크 및 인공위성 네트워크, 케이블 등의 다양한 유무선 네트워크를 모두 포함하여 통신 체계를 갖추는 것이 가능하다.Accordingly, the real estate product split-sale system according to the first embodiment of the present invention performs the transmission and reception of information based on a general internet network, but includes a communication system including all of various wired and wireless networks such as wireless networks, satellite networks, and cables. It is possible.
도 2는 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템을 관리하는 분할 부동산 상품 판매/관리서버의 구성을 도시한 블록구성도이다.2 is a block diagram showing the configuration of a divided real estate product sales / management server managing the real estate product divided sales system according to a first embodiment of the present invention.
이를 참조하면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 그 내부에 통신모듈, 고객정보 관리부, 분할 부동산 상품처리부, 계약서 작성부, 등기처리부, 매매 정보관리부, 고객정보 DB, 분할 부동산 상품정보 DB, 계약서 DB, 등기정보 DB, 매매정보 DB, 제어부로 구성되어져 있다.Referring to this, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) is a communication module, customer information management unit, divided real estate product processing unit, contract creation unit, registration processing unit, sales information management unit, customer information DB, divided real estate product information therein It consists of DB, contract DB, registration information DB, trading information DB, and control unit.
보다 상세하게, 참조부호 2는 상기 고객의 네크워크 단말기(A1∼An)를 통해 전송된 고객 신상정보 및 분할 부동산에 대한 매수/매도정보 데이터를 전송받으며, 그 처리정보를 전송하기 위해 데이터 송수신을 행하는 통신모듈을 나타낸다.In more detail,
참조부호 4는 분할 부동산 상품에 대한 투자를 행하는 고객 정보를 관리하는 고객정보 관리부를 나타내며, 참조부호 6은 상기 통신모듈(2)을 통해 접수된 부동산 상품매도정보에 따라 해당 부동산 상품을 일정 지분율로 분할처리하고, 해당 분할 부동산 상품권의 지분율 판매현황을 파악하는 분할 부동산 상품처리부를 나타낸다.
참조부호 8은 분할 부동산 상품에 대한 매도/매수자의 분할 지분권 계약서를 작성하고, 관리하는 계약서 작성부를 나타내고, 참조부호 10은 상기 등기소 서버(B1∼Bn)와 연계하여 분할 부동산의 매도/매수자의 등기처리 정보를 작성하고 등기소 서버(B1∼Bn)로 전송하는 등기처리부를 나타낸다.
참조부호 12는 상기 분할 부동산 상품처리부(6)와 연계하여 해당 분할 부동산의 매매현황 및 정보를 관리하는 매매 정보관리부를 나타낸다.
참조부호 14a는 분할 부동산 상품에 대한 투자를 행하는 고객 정보를 저장하는 고객정보 DB를 나타내며, 참조부호 14b는 접수된 부동산 상품매도정보에 따라 해당 부동산 상품을 일정 지분율로 분할처리하여 저장하고, 해당 분할 부동산 상품권의 지분율 정보를 저장하는 분할 부동산 상품정보 DB를 나타낸다.
참조부호 14c는 분할 부동산 상품에 대한 매도/매수자의 분할 지분권 매매 계약서를 저장하는 계약서 DB를 나타내며, 참조부호 14d는 분할 부동산의 매도/매수자의 등기처리 정보를 저장하는 등기정보 DB를 나타내고, 참조부호 14e는 해당 분할 부동산의 매매현황 및 매매정보를 저장하는 매매정보 DB를 나타낸다.
참조부호 16은 부동산 매매정보를 접수받아 해당 부동산을 일정 지분율로 분 할처리하고, 분할처리된 부동산 정보를 게시하여, 매수자가 특정 부동산 선택신호와 매수신호를 발생하면 해당 매수자의 매수대금 입금처리상태를 판단하여 분할 부동산 매수등기 처리를 행하고, 해당 부동산에 대한 월세 등의 임대료를 이체받아 지분율별로 균등 분할하여 각 매수자에게 이체 처리토록 제어하는 제어부를 나타낸다.
도 3은 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템에서 부동산 상품이 분할되는 과정을 도시한 도면이며, 도 4는 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템에서 분할 부동산상품의 매수/매도 및 등기처리를 행하는 상태를 도시한 도면이다.3 is a diagram illustrating a process in which real estate products are divided in a real estate product split selling system according to a first embodiment of the present invention, and FIG. 4 is a split real estate in a real estate product split selling system according to a first embodiment of the present invention. It is a figure which shows the state of buying / selling goods and registering process.
이를 참조하면, 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템은 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 다수의 부동산 매도희망자로부터 해당 부동산 상품에 대한 매도정보를 접수받아 등록처리하고, 해당 부동산 상품을 예컨대 10%의 지분율로 분할하여 10개의 분할 지분권으로 등록처리한다. 그러면, 다수의 분할 부동산 상품 매수희망자가 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에 접속하여 다수의 분할 부동산 상품 정보를 열람하고 특정 부동산 상품과, 매수코자하는 지분율을 선택하여 매수신호를 발생시킨다.Referring to this, in the real estate product split selling system according to the first embodiment of the present invention, the split real estate product selling / managing server (DAMSS) receives and processes the sale information on the real estate product from a plurality of real estate sellers. The real estate product is divided into 10 split interests, for example, at a 10% stake. Then, a plurality of divided real estate product buyers wish to access the divided real estate product sales / management server (DAMSS) to view the plurality of divided real estate product information, select a specific real estate product and the share of interest to buy to generate a buy signal .
이때, 어느 한 분할 부동산 상품의 매수 희망자는 10% 단위로 분할되어 있는 분할 부동산 지분권을 2개, 3개...또는 전부 매입하는 것이 가능하다. 따라서, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에서 매수코자 하는 지분권 비율을 선택하게 된다. 또한, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 특정 분할 부동 산에 대한 10% 분할 지분권(22) 10매를 10명이나 또는 그 이하의 매수자(24)가 모두 매수코자 하는 경우에는 해당 부동산 상품에 대한 판매 종료처리를 행하고, 해당 매수대금을 매도자에게 이체하여 매매를 종료시킨다.At this time, a prospective buyer of any one of the divided real estate products may purchase two, three, or all of the divided real estate interests divided in 10% units. Therefore, the ratio of equity interests to purchase from the divided real estate product sales / management server DAMSS is selected. In addition, the split real estate product sales / management server (DAMSS) may purchase 10 pieces of 10% stakes (22) for a specific split real estate if 10 or less buyers (24) want to buy all the real estate. The sale is terminated for the product, and the purchase price is transferred to the seller to terminate the sale.
예를들어, 부동산 분양이나 매매가가 1억인 경우(20), 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에서 해당 부동산을 10%의 분할 단위로 지분권 분할을 행하면, 투자자는 최소 1천만원 단위로 해당 분할 부동산 지분권(22)을 매수할 수 있게 된다. 이때, 투자자는 2천만원을 투자하여 해당 부동산에 대한 20%의 분할 지분권을 확보할 수 있게 된다. 즉, 분할 부동산 지분권(22)은 최소단위가 1천만원이며, 최대단위는 1억이 된다. 1억원을 투자하여 해당 부동산을 매입하는 경우에는 종래의 거래방식과 동일하다.For example, if the real estate sale or sale price is 100 million (20), if the real estate is divided by 10% in the divided real estate product sales / management server (DAMSS), the investor is at least 10 million won. It is possible to buy the
또한, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에서는 최초 분할되지 않는 부동산상품만을 분할 처리하여 정보 게시한 다음, 매매가 이루어지는 것이 아니고, 이미 분할된 부동산상품을 매입한 매수자가 다시 해당 분할 부동산 상품의 지분권을 매매할 수 있게 된다.In addition, in the divided real estate product sales / management server (DAMSS), only the real estate products that are not divided first are processed and posted, and the sale is not made. Equity will be available for sale.
한편, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 부동산에서 얻어지는 수입인 임대수입에 대해서 각 지분권을 매입한 매수자들의 정보를 토대로 각 지분율별로 해당 임대수입을 분할하여 제공하게 된다. 따라서, 분할 부동산 지분권을 매입한 매수자들은 임대수입에 대해서 신경을 쓰지 않아도 되며, 해당 분할 부동산 지분권도 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에서 매매할 수 있으므로 그 편의성이 매우 높고, 가까운 지인이건 아니건 무관하게 상기 분할 부동산 상 품 판매/관리서버(DAMSS)를 통해 특정 부동산에 대한 분할 지분권의 매도 및 매수가 가능해진다.On the other hand, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) is provided by dividing the rental income for each share ratio based on the information of the buyers who purchased each equity rights for the rental income, which is earned from the real estate. Therefore, buyers who have purchased a split real estate stake do not have to worry about rental income, and since the split real estate stake can be bought and sold at the split real estate merchandise sales / management server (DAMSS), it is very convenient and close. Regardless of whether or not, the divided real estate merchandise sales / management server (DAMSS) enables the sale and purchase of the divided equity interest in a specific real estate.
또, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 등기소 서버(B1∼Bn)와 연계되어져 해당 분할 지분권 매수자들을 각각 개별적으로 등기 설정처리를 행한다. In addition, the divided real estate product sales / management server DAMSS is linked to the register servers B1 to Bn to perform registration setting processing for the respective divided equity buyers individually.
상기한 구성의 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 기능과 작용을 첨부된 도면을 참조하여 상세하게 설명한다. With reference to the accompanying drawings, the function and operation of the real estate product split-selling system according to the first embodiment of the present invention having the above-described configuration will be described in detail.
도 5는 본 발명의 제 1실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 신호흐름을 도시한 플로우챠트이다.FIG. 5 is a flowchart illustrating a signal flow of the real estate product split selling system according to the first embodiment of the present invention.
먼저, 부동산 매도자들은 상기 네트워크 단말기(A1∼An)를 통해 특정 부동산에 대한 매도신호를 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)로 전송한다.First, the real estate sellers transmit a selling signal for a specific real estate through the network terminals A1 to An to the divided real estate product sales / management server DAMSS.
그러면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 다수의 부동산 매도희망자로부터 해당 부동산 상품에 대한 매도정보를 접수받아 등록처리하고, 해당 부동산 상품을 일정비율의 지분권 예컨대 10%의 지분율로 분할하여 10개의 분할 지분권으로 등록처리한다. Then, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) receives the sale information for the real estate products from a plurality of real estate sellers and registers, and divides the real estate products by a certain percentage of equity rights, such as 10% stake Register with 10 split interests.
그리고, 다수의 분할 부동산 상품 매수희망자가 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에 접속하여 다수의 분할 부동산 상품 정보를 열람하고 특정 부동산 상품과, 매수코자하는 지분율을 선택하여 매수신호를 발생시킨다.In addition, a plurality of divided real estate product buyers wish to access the divided real estate product sales / management server (DAMSS) to view a plurality of divided real estate product information, select a specific real estate product and the share of interest to buy to generate a buy signal .
그러면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 부동산에 대한 분할 지분권 매매에 대한 계약서를 자동으로 작성하여 해당 매수자의 네트워크 단 말기(A1∼An)로 전송하고, 그리고, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 매수자로부터 계약금이 이체되었는 지를 판단하여, 일정시간동안 계약금이 이체되지 않은 경우에는 해당 계약을 자동으로 취소처리한다.Then, the divided real estate product sales / management server DAMSS automatically creates a contract for the sale of the divided equity rights for the real estate, and transmits the contract to the buyer's network terminals A1 to An, and the divided real estate product. The sales / management server (DAMSS) determines whether the down payment has been transferred from the buyer, and automatically cancels the contract if the down payment has not been transferred for a certain period of time.
또한, 계약금이 이체된 경우에는 해당 계약서를 매도자의 네트워크 단말기(A1∼An)로 전송처리한다. 만약, 매도자의 선택에 따라 일괄 매도를 희망하는 경우에는 해당 분할 부동산 지분권이 전부 매도되고 계약금이 전부 입금된 후에 상기 매매 계약서를 매도자에게 전송할 수 있게 할 수도 있다.In addition, when the down payment is transferred, the contract is transferred to the seller's network terminals A1 to An. If the seller wants to sell the package according to the seller's choice, the sale contract may be transferred to the seller after all of the split real estate interests are sold and the down payment is received.
상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 매도자의 계약서가 네트워크 단말기(A1∼An)로부터 리턴되면, 해당 매매금액에 대한 잔금이 입금되는 지를 판단하여 잔금이 입금되면 매매가 완료된 것으로 처리하여 해당 분할 부동산에 대한 등기신청서를 작성하여 상기 등기소 서버(B1∼Bn)로 전송함으로써 등기 설정이 이루어지도록 한다. 만약, 잔금이 일정기간동안 입금되지 않는 경우에는 해당 계약을 취소처리하고 계약금을 매도자에게 이체 처리한다.When the contract of the seller returns from the network terminals A1 to An, the divided real estate product sales / management server DAMSS determines whether the balance for the corresponding transaction amount is deposited, and if the balance is deposited, the transaction is completed and the division is processed. The registration application for the real estate is made and sent to the registration servers B1 to Bn so that registration can be made. If the balance is not deposited for a certain period, the contract is canceled and the deposit is transferred to the seller.
또한, 도시하지는 않았지만, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 부동산에 대한 임대수입을 관리하게 된다. 즉, 매월 일정일에 해당 임대수입에 대한 이체가 이루어지면 해당 분할 부동산 지분율에 따라 임대수입을 분할하여 저장된 고객 정보를 바탕으로 분할된 임대수입을 각각 이체 처리토록 한다.In addition, although not shown, the divided real estate product sales / management server DAMSS manages rental income for the real estate. In other words, if the transfer of the rental income is made on a certain day of each month, the rental income is divided according to the divided real estate share ratio so that the divided rental income is transferred to each transfer based on the stored customer information.
이하, 본 발명의 제 2 실시예에 대해 도면을 참조하여 상세하게 설명한다.EMBODIMENT OF THE INVENTION Hereinafter, the 2nd Example of this invention is described in detail with reference to drawings.
도 6은 본 발명의 제 2실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 개략적인 구성을 도시한 모식도이다.6 is a schematic diagram showing a schematic configuration of a real estate product divided sales system according to a second embodiment of the present invention.
이를 참조하면, 본 발명의 제 2실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템은 상업용 건물 및 주거용 건물, 땅을 분할하여 온라인상에서 매도 및 매수할 수 있도록 하고, 세무서 서버와 구청서버와 연계하여 자동으로 등록세 및 취득세의 연산과, 납부가 가능하도록 한 시스템이다.Referring to this, the real estate product split-sale system according to the second embodiment of the present invention divides a commercial building, a residential building, and the land so that it can be sold and bought online, and is automatically registered with the tax office server and the ward office server. It is a system that enables the calculation and payment of acquisition tax.
즉, 본 발명의 제 2실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템은 건물이나 주거용 주택, 땅 등의 부동산 상품을 매매함에 있어서, 해당 부동산 상품을 일정 지분율로 분할하여 매매할 수 있도록 하고, 매매시 해당 지분율별로 등기설정을 행할 수 있도록 함으로써 작은 규모의 자금을 동원하여 차후 시세 상승이 예상되는 부동산에 투자할 수 있으며, 해당 분할 부동산의 매입시나 관리시에 발생되는 등록세, 취득세, 임대수입에 따른 소득세 등의 세금 처리를 자동으로 처리하는 시스템이다.That is, the real estate product split-selling system according to the second embodiment of the present invention allows the real estate product to be sold by dividing the real estate product by a certain share ratio in the sale of real estate products such as buildings, residential houses, land, etc. By enabling the registration of shares by equity ratio, it is possible to invest in real estate that is expected to increase in the future by mobilizing a small amount of funds.The registration tax, acquisition tax, income tax, etc., generated at the time of purchase or management of the divided real estate. It is a system that automatically handles tax processing.
특히, 땅의 경우에 매도자는 매도대금을 일괄적으로 지급받기를 희망하고, 다수의 매수자들은 땅을 분할하여 매입하기를 희망하므로 일정기간 내에 해당 땅을 분할하여 매수신청을 받도록 하고, 해당 땅에 대한 일괄 가매도처리가 이루어지면 매수대금을 합산하여 매도자에게 제공함으로써 분할 부동산 상품을 효과적으로 매매할 수 있게 된다.In particular, in the case of land, the seller hopes to receive the payment in bulk, and many buyers want to divide the land and buy it. When the bulk selling and selling process is made, the purchase price is added and provided to the seller, so that the real estate product can be effectively sold.
이를 위해, 본 발명의 제 2실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템에는 다수의 부동산 상품에 대한 매도정보를 게시하고, 해당 부동산 상품에 대한 지분율을 일정비율 분할처리하여 상품 판매를 행하며, 분할 부동산상품의 매도/매도시 해당 매도자 및 매수자에 대한 등기 처리를 등기소와 연계하여 행하고, 해당 분할 부 동산의 매입시나 관리시에 발생되는 등록세, 취득세, 임대수입에 따른 소득세 등의 세금 처리를 자동으로 처리하여 세무서(C)와 구청(D)을 연계하여 해당 처리정보를 전송하여 등록처리되도록 하는 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)가 제공된다.To this end, in the real estate product split-selling system according to the second embodiment of the present invention, the sale information for a plurality of real estate products is posted, the product is sold by dividing the share of the real estate product by a certain ratio, and the real estate product is divided. The registration and processing of the seller and the buyer in connection with the registry is carried out, and the tax processing, such as registration tax, acquisition tax, and income tax due to rental income, is generated automatically when the relevant real estate is purchased or managed. In connection with the tax office (C) and the ward office (D) is provided a divided real estate product sales / management server (DAMSS) to transmit the processing information to be registered.
예컨대, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 다수의 부동산 매도희망자로부터 해당 부동산 상품에 대한 매도정보를 접수받아 등록처리하고, 해당 부동산 상품을 예컨대 10%의 지분율로 분할하여 10개의 분할 지분권으로 등록처리한다. 그러면, 다수의 분할 부동산 상품 매수희망자가 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에 접속하여 다수의 분할 부동산 상품 정보를 열람하고 특정 부동산 상품과, 매수코자하는 지분율을 선택하여 매수신호를 발생시킨다.For example, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) receives and processes the sale information on the real estate product from a plurality of real estate sellers, and divides the real estate product by, for example, a 10% stake, to divide the ten shares. Register with. Then, a plurality of divided real estate product buyers wish to access the divided real estate product sales / management server (DAMSS) to view the plurality of divided real estate product information, select a specific real estate product and the share of interest to buy to generate a buy signal .
이때, 어느 한 분할 부동산 상품의 매수 희망자는 10% 단위로 분할되어 있는 분할 부동산 지분권을 2개, 3개...또는 전부 매입하는 것이 가능하다. 따라서, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에서 매수코자 하는 지분권 비율을 선택하게 된다. 또한, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 특정 분할 부동산에 대한 10% 분할 지분권 10매를 10명이나 또는 그 이하의 매수자가 모두 매수코자 하는 경우에는 해당 부동산 상품에 대한 판매 종료처리를 행하고, 해당 매수대금을 매도자에게 이체하고, 해당 분할 지분권 매수자들을 등기소 서버(B1∼Bn)와 연계하여 등기 처리하고, 해당 분할 부동산의 매입시나 관리시에 발생되는 등록세, 취득세, 임대수입에 따른 소득세 등의 세금 처리를 자동으로 처리한다.At this time, a prospective buyer of any one of the divided real estate products may purchase two, three, or all of the divided real estate interests divided in 10% units. Therefore, the ratio of equity interests to purchase from the divided real estate product sales / management server DAMSS is selected. In addition, the splitting real estate product sales / management server (DAMSS) may terminate the sale of the real estate product when 10 or 10 buyers or less purchase all 10 shares of 10% equity interest in a specific split real estate. And transfers the purchase price to the seller, registers the buyers of the split interests in connection with the registration server (B1 to Bn), and registers, acquires, and rents income from the purchase or management of the divided real estate. Automatically handle tax processing.
따라서, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에는 해당 분할 부동산 상품에 대한 매수 및 매도자의 정보를 저장하는 제 1 데이터베이스(DB1)가 마련되어져 있으며, 해당 분할 부동산 상품의 정보 및 매수, 매도처리 정보, 등기처리정보, 세금 연산정보, 세금납부 정보를 저장하는 제 2 데이터베이스(DB2)가 마련되어져 있다.Therefore, the divided real estate product sales / management server DAMSS is provided with a first database DB1 for storing the information of the buyer and the seller of the divided real estate product, and the information and the purchase and sale of the divided real estate product. A second database DB2 for storing information, registration processing information, tax calculation information, and tax payment information is provided.
더불어, 본 발명의 제 2실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 분할 부동산상품의 매매처리 뿐만 아니라, 매매된 분할 부동산 상품에 대한 수익 관리를 행한다. 즉, 해당 분할 부동산 상품이 상가나, 월세를 제공받는 주거용 주택인 경우라면 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 매월 해당 부동산으로부터 일정 임대료를 제공받게 되며, 해당 임대료를 각 지분율별로 균등 분할하여 이체처리함으로써 각 분할 부동산 상품의 매수자들이 편리하게 이용할 수 있다. 또한, 임대수입의 관리시 각 분할 부동산 지분권을 매입한 매수자들은 소득세에 대한 납부처리를 해야되는 바, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 공지의 세금연산 프로그램이 내부에 설치되어 상기 세무서서버(C)와, 구청서버(D)와 연계하여 해당 임대수입에 대한 소득세 처리를 행하도록 한다. 이때, 임대수입에 대한 세금은 소득세이거나, 부가가치세가 될 수 있다.In addition, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) of the real estate product divided sales system according to the second embodiment of the present invention not only deals with the transaction of the divided real estate products but also manages the profits of the divided real estate products sold. In other words, if the divided real estate product is a mall or a residential house provided with rent, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) is provided with a certain rent from the real estate every month, and the rent is divided equally by each share ratio. The transfer process can be conveniently used by buyers of each real estate product. In addition, the buyers who purchased each real estate stake in the management of rental income must pay the income tax. The divided real estate product sales / management server (DAMSS) has a well-known tax calculation program installed inside the tax office. Income tax processing for the rental income is performed in association with the server (C) and the ward office server (D). In this case, the tax on rental income may be income tax or value added tax.
또한, 본 발명의 제 2실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템에는 분할 부동산 매수자 및 매도자들이 각각 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에 대해 부동산 매도, 매수정보를 업로드시키고, 매도, 매수 및 지분율 선택신호를 전송하기 위한 네트워크 단말기(A1∼An)가 제공된다. 이때, 상기 네트워크 단말기(A1 ∼An)의 내부에는 계약서 등의 작성 및 발송을 위해 사용자 인증처를 위한 공인인증서 프로그램이 설치되어져 있으나 공인인증서 프로그램은 공지 기술이므로 이에 대한 설명은 생략하기로 한다.In addition, in the real estate product split sales system according to the second embodiment of the present invention, the divided real estate buyers and sellers upload real estate sell and buy information to the split real estate product sales / management server (DAMSS), and sell, buy and Network terminals A1 to An for transmitting the stake rate selection signal are provided. At this time, the inside of the network terminal (A1 ~ An) is installed in the authentication certificate program for the user authentication station for the creation and dispatch of contracts, etc., but since the official certificate program is known technology, description thereof will be omitted.
또, 본 발명의 제 2실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템에는 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)과 연계하여 그 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)로부터 전송된 등기신청 정보를 온라인 접수받아 해당 등기처리를 행하는 등기소 서버(B1∼Bn)가 제공되고, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)과 연계하여 그 상기 분할 부동산 상품의 매매시 발생되는 등록세 및 취득세에 대한 온라인 납부처리를 행하는 세무서 서버(C)와 구청서버(D)가 각각 제공된다.In addition, the real estate product divided sales system according to the second embodiment of the present invention is registered in connection with the divided real estate product sales / management server (DAMSS) registration information transmitted from the divided real estate product sales / management server (DAMSS) Registered servers B1 to Bn which are received online and perform the corresponding registration processing are provided, and in connection with the divided real estate product sales / management server DAMSS, online payment of registration and acquisition taxes incurred in the sale of the divided real estate goods. The tax office C and the ward office server D, which perform the processing, are provided respectively.
따라서, 본 발명의 제 2실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템은 일반 인터넷 네트워크를 기반으로 정보의 송수신을 행하게 되나, 무선 네트워크 및 인공위성 네트워크, 케이블 등의 다양한 유무선 네트워크를 모두 포함하여 통신 체계를 갖추는 것이 가능하다.Accordingly, the real estate product split-sale system according to the second embodiment of the present invention performs the transmission and reception of information based on a general Internet network, but includes a communication system including all of various wired and wireless networks such as a wireless network, a satellite network, and a cable. It is possible.
도 7은 본 발명의 제 2실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템을 관리하는 분할 부동산 상품 판매/관리서버의 구성을 도시한 블록구성도이다.7 is a block diagram showing the configuration of a divided real estate product sales / management server for managing a real estate product divided sales system according to a second embodiment of the present invention.
이를 참조하면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 그 내부에 통신모듈, 고객정보 관리부, 분할 부동산 상품처리부, 계약서 작성부, 등기처리부, 매매 정보관리부, 고객정보 DB, 분할 부동산 상품정보 DB, 계약서 DB, 등기정보 DB, 매매정보 DB, 제어부로 구성되어져 있다.Referring to this, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) is a communication module, customer information management unit, divided real estate product processing unit, contract creation unit, registration processing unit, sales information management unit, customer information DB, divided real estate product information therein It consists of DB, contract DB, registration information DB, trading information DB, and control unit.
보다 상세하게, 참조부호 2는 상기 고객의 네크워크 단말기(A1∼An)를 통해 전송된 고객 신상정보 및 분할 부동산에 대한 매수/매도정보 데이터를 전송받으며, 그 처리정보를 전송하며, 세무서서버(C) 및 구청서버(D)에 온라인 세금납부 및 취득 등록을 행하기 위해 데이터 송수신을 행하는 통신모듈을 나타낸다.In more detail,
참조부호 4는 분할 부동산 상품에 대한 투자를 행하는 고객 정보를 관리하는 고객정보 관리부를 나타내며, 참조부호 6은 상기 통신모듈(2)을 통해 접수된 부동산 상품매도정보에 따라 해당 부동산 상품을 일정 지분율로 분할처리하고, 해당 분할 부동산 상품권의 지분율 판매현황을 파악하는 분할 부동산 상품처리부를 나타낸다.
참조부호 8은 분할 부동산 상품에 대한 매도/매수자의 분할 지분권 계약서를 작성하고, 관리하는 계약서 작성부를 나타내고, 참조부호 10은 상기 등기소 서버(B1∼Bn)와 연계하여 분할 부동산의 매도/매수자의 등기처리 정보를 작성하고 등기소 서버(B1∼Bn)로 전송하는 등기처리부를 나타낸다.
참조부호 12는 상기 분할 부동산 상품처리부(6)와 연계하여 해당 분할 부동산의 매매현황 및 정보를 관리하는 매매 정보관리부를 나타내며, 참조부호 13은 상기 세무서서버(C) 및 구청서버(D)에 세금납부 및 해당 부동산의 취득등록을 위한 처리를 행하는 세금처리부를 나타낸다. 여기서, 상기 구청서버(D)는 부동산 등록관청을 나타낸 것으로, 등기소와는 별도로 부동산의 취득 상황을 등록해야하는 모든 관청이 다 포함된다.
참조부호 14a는 분할 부동산 상품에 대한 투자를 행하는 고객 정보를 저장하 는 고객정보 DB를 나타내며, 참조부호 14b는 접수된 부동산 상품매도정보에 따라 해당 부동산 상품을 일정 지분율로 분할처리하여 저장하고, 해당 분할 부동산 상품권의 지분율 정보를 저장하는 분할 부동산 상품정보 DB를 나타낸다.
참조부호 14c는 분할 부동산 상품에 대한 매도/매수자의 분할 지분권 매매 계약서를 저장하는 계약서 DB를 나타내며, 참조부호 14d는 분할 부동산의 매도/매수자의 등기처리 정보를 저장하는 등기정보 DB를 나타내고, 참조부호 14e는 해당 분할 부동산의 매매현황 및 매매정보를 저장하는 매매정보 DB를 나타내고, 참조부호 14f는 세무서에 납부한 등록세 및 취득세의 납부 정보를 저장하는 세금정보 DB이다.
참조부호 16은 부동산 매매정보를 접수받아 해당 부동산을 일정 지분율로 분할처리하고, 분할처리된 부동산 정보를 게시하여, 매수자가 특정 부동산 선택신호와 매수신호를 발생하면 해당 매수자의 매수대금 입금처리상태를 판단하여 분할 부동산 매수등기 처리를 행하고, 해당 부동산에 대한 월세 등의 임대료를 이체받아 지분율별로 균등 분할하여 각 매수자에게 이체 처리하며, 해당 분할 부동산 지분권의 취득에 대한 취득세 및 등록세를 연산하고, 이에 대한 납부 대행처리를 행하도록 제어하는 제어부를 나타낸다.
상기한 구성의 본 발명의 제 2실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 기능과 작용을 첨부된 도면을 참조하여 상세하게 설명한다. With reference to the accompanying drawings, the function and operation of the real estate product split-selling system according to the second embodiment of the present invention having the above-described configuration will be described in detail.
도 8은 본 발명의 제 2실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 신호흐름을 도시한 플로우챠트이다.8 is a flowchart illustrating a signal flow of a real estate product split-sell system according to a second embodiment of the present invention.
먼저, 부동산 매도자들은 상기 네트워크 단말기(A1∼An)를 통해 특정 부동산에 대한 매도신호를 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)로 전송한다.First, the real estate sellers transmit a selling signal for a specific real estate through the network terminals A1 to An to the divided real estate product sales / management server DAMSS.
그러면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 다수의 부동산 매도희망자로부터 해당 부동산 상품에 대한 매도정보를 접수받아 등록처리하고, 해당 부동산 상품을 일정비율의 지분권 예컨대 10%의 지분율로 분할하여 10개의 분할 지분권으로 등록처리한다. Then, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) receives the sale information for the real estate products from a plurality of real estate sellers and registers, and divides the real estate products by a certain percentage of equity rights, such as 10% stake Register with 10 split interests.
그리고, 다수의 분할 부동산 상품 매수희망자가 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에 접속하여 다수의 분할 부동산 상품 정보를 열람하고 특정 부동산 상품과, 매수코자하는 지분율을 선택하여 매수신호를 발생시킨다.In addition, a plurality of divided real estate product buyers wish to access the divided real estate product sales / management server (DAMSS) to view a plurality of divided real estate product information, select a specific real estate product and the share of interest to buy to generate a buy signal .
그러면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 부동산에 대한 분할 지분권 매매에 대한 계약서를 자동으로 작성하여 해당 매수자의 네트워크 단말기(A1∼An)로 전송하고, 그리고, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 매수자로부터 계약금이 이체되었는 지를 판단하여, 일정시간동안 계약금이 이체되지 않은 경우에는 해당 계약을 자동으로 취소처리한다.Then, the divided real estate product sales / management server DAMSS automatically creates a contract for the sale of the divided equity rights for the real estate and transmits it to the buyer's network terminals A1 to An, and sells the divided real estate products. The DAMSS determines whether the down payment has been transferred from the buyer and automatically cancels the contract if the down payment has not been transferred for a certain period of time.
또한, 계약금이 이체된 경우에는 해당 계약서를 매도자의 네트워크 단말기(A1∼An)로 전송처리한다. 만약, 매도자의 선택에 따라 일괄 매도를 희망하는 경우에는 해당 분할 부동산 지분권이 전부 매도되고 계약금이 전부 입금된 후에 상기 매매 계약서를 매도자에게 전송할 수 있게 할 수도 있다.In addition, when the down payment is transferred, the contract is transferred to the seller's network terminals A1 to An. If the seller wants to sell the package according to the seller's choice, the sale contract may be transferred to the seller after all of the split real estate interests are sold and the down payment is received.
상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 매도자의 계약서가 네트워크 단말기(A1∼An)로부터 리턴되면, 해당 매매금액에 대한 잔금이 입금되는 지를 판단 하여 잔금이 입금되면 매매가 완료된 것으로 처리하며, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 매수자의 분할 지분권 취득에 따른 등록세 및 취득세를 연산하여 해당 분할 부동산 지분권 매수자에게 입금 요청을 행한다.When the seller's contract is returned from the network terminals A1 to An, the divided real estate product sales / management server DAMSS determines whether the balance for the corresponding transaction amount is deposited, and when the balance is deposited, the transaction is completed. The divisional real estate product sales / management server DAMSS calculates the registration tax and acquisition tax according to the acquisition of the dividend equity right of the buyer, and makes a deposit request to the buyer of the divided real estate interest right.
상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 등록세 및 취득세에 대한 입금확인이 이루어지면, 해당 분할 부동산에 대한 등기신청서를 작성하여 상기 등기소 서버(B1∼Bn)로 전송함으로써 등기 설정이 이루어지도록 한다. 만약, 잔금이 일정기간동안 입금되지 않는 경우에는 해당 계약을 취소처리하고 계약금을 매도자에게 이체 처리한다.When the receipt confirmation of the registration tax and the acquisition tax is made, the divided real estate product sales / management server DAMSS generates a registration application for the divided real estate and transmits the registration application to the registration server B1 to Bn so that the registration is made. . If the balance is not deposited for a certain period, the contract is canceled and the deposit is transferred to the seller.
또한, 도시하지는 않았지만, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 부동산에 대한 임대수입을 관리하게 된다. 즉, 매월 일정일에 해당 임대수입에 대한 이체가 이루어지면 해당 분할 부동산 지분율에 따라 임대수입을 분할하여 저장된 고객 정보를 바탕으로 분할된 임대수입을 각각 이체 처리토록 한다. 또한, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 임대수입에 대한 부가세처리 소득세 처리를 일정 기간단위로 대행 처리하도록 한다.In addition, although not shown, the divided real estate product sales / management server DAMSS manages rental income for the real estate. In other words, if the transfer of the rental income is made on a certain day of each month, the rental income is divided according to the divided real estate share ratio so that the divided rental income is transferred to each transfer based on the stored customer information. In addition, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) is to handle the VAT income tax treatment for the rental income on a predetermined period basis.
이하, 본 발명의 제 3 실시예에 대해 도면을 참조하여 상세하게 설명한다.Hereinafter, a third embodiment of the present invention will be described in detail with reference to the drawings.
도 9는 본 발명의 제 3실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 개략적인 구성을 도시한 모식도이다.9 is a schematic diagram showing a schematic configuration of a real estate product divided sales system according to a third embodiment of the present invention.
이를 참조하면, 본 발명의 제 3실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템은 다수의 부동산 투자신탁회사와 연계하여 상업용 건물 및 주거용 건물, 땅을 분할하여 온라인상에서 그 부동산 투자신탁회사들이 매도 및 매수할 수 있도록 하고, 개인은 이러한 부동산 투자신탁회사들에 투자할 수 있도록 한 시스템이다.Referring to this, the real estate product split-selling system according to the third embodiment of the present invention can be sold and bought online by dividing commercial buildings, residential buildings, and land in association with a plurality of real estate investment trust companies. It is a system that allows individuals to invest in these real estate investment trust companies.
즉, 분할 부동산 상품을 매수한 소유자들에게 부채 문제가 발생되었을 경우, 등기 이전을 불가능하도록 부동산 투자신탁 회사들이 개입되어 경매를 진행하는 바, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 바람직하게 이러한 부동산 투자 신탁회사의 역할을 행하는 것이 좋으나, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)가 다수의 부동산 투자신탁회사와 연계하여 분할 부동산 상품의 매도/매수 처리를 대행하도록 할 수 있다.That is, when a debt problem occurs to the owners who bought the divided real estate products, real estate investment trust companies intervene to conduct auctions so that the transfer of registration is impossible, and the divided real estate product sales / management server (DAMSS) is preferably Although it is preferable to act as a real estate investment trust company, the split real estate product sales / management server DAMSS may be connected with a plurality of real estate investment trust companies to handle the sale / purchase of the split real estate products.
상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)가 다수의 부동산 투자신탁회사의 서버(E1∼En)와 연계된 상태에서, 특정 부동산 상품이나, 특정 분할 부동산 상품에 대한 매도신호를 인가받아 해당 부동산 상품을 상기 부동산 투자신탁회사 서버(E1∼En)에 의뢰하여 등기 이전을 행한다. 즉, 먼저 해당 매도자의 부동산 상품에 대한 등기를 특정 부동산 투자신탁회사에 이전처리토록 한다. 이 경우에는 해당 부동산의 소유주뿐만 아니라, 채권자가 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에 의뢰하여 매도처리를 할 수 있다.In the state where the divided real estate product sales / management server DAMSS is connected with the servers E1 to En of the plurality of real estate investment trust companies, a real estate product or a selling signal for the specific real estate product is authorized to receive the real estate product. Is requested by the real estate investment trust company servers E1 to En for registration transfer. That is, first, the registration of the seller's real estate product is transferred to a specific real estate investment trust company. In this case, not only the owner of the real estate, but also the creditor may ask the divided real estate product sales / management server DAMSS to sell.
또한, 분할 부동산 상품을 매수코자 하는 매수희망자는 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에 특정 부동산 상품의 매수 요청신호를 전송하고, 그에 따라 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 부동산이 등기 이전된 부동산 투자신탁회사 서버(E1∼En)에 분할 부동산 매수신호를 발생하여 매매 처리가 이루어지도록 한다.In addition, the purchaser who wants to buy a divided real estate product transmits a request signal for purchasing a specific real estate product to the divided real estate product sales / management server (DAMSS), and accordingly, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) A real estate purchase signal is generated to the real estate investment trust company servers E1 to En where the real estate is transferred, so that the transaction can be processed.
이를 위해, 본 발명의 제 3실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템에는 다수의 부동산 상품에 대한 매도정보를 게시하고, 해당 부동산 상품에 대한 지분율을 일정비율 분할처리하여 상품 판매를 행하며, 분할 부동산상품의 매도/매도시 해당 매도자 및 매수자에 대한 등기 처리를 등기소와 연계하여 행하고, 해당 분할 부동산의 매입시나 관리시에 발생되는 등록세, 취득세, 임대수입에 따른 소득세 등의 세금 처리를 자동으로 처리하여 세무서(C)와 구청(D)을 연계하여 해당 처리정보를 전송하여 등록처리되도록 하며, 다수의 부동산 투자신탁회사(E1∼En)와 연계되어 해당 부동산에 대한 등기 이전처리를 통한 매매를 처리하는 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)가 제공된다.To this end, in the real estate product split-sale system according to the third embodiment of the present invention, the sale information for a plurality of real estate products is posted, the product is sold by dividing the share of the real estate product by a certain ratio, and the real estate product is divided. The registration process for the seller and the buyer in connection with the registry is carried out, and the tax office is automatically processed by processing the tax such as the registration tax, acquisition tax, and income tax due to rental income, which are incurred at the time of purchase or management of the divided real estate. (C) and the ward office (D) in connection with the transfer of the processing information to be registered and processed in connection with a number of real estate investment trust companies (E1 ~ En) to divide the transaction through the registration transfer process for the real estate A real estate product sales / management server (DAMSS) is provided.
예컨대, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 다수의 부동산 매도희망자로부터 해당 부동산 상품에 대한 매도정보를 접수받아 등록처리하고, 해당 부동산 상품을 예컨대 10%의 지분율로 분할하여 10개의 분할 지분권으로 등록처리한다. For example, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) receives and processes the sale information on the real estate product from a plurality of real estate sellers, and divides the real estate product by, for example, a 10% stake, to divide the ten shares. Register with.
그리고, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)가 다수의 부동산 투자신탁회사의 서버(E1∼En)와 연계된 상태에서, 특정 부동산 상품이나, 특정 분할 부동산 상품에 대한 매도신호를 인가받아 해당 부동산 상품을 상기 부동산 투자신탁회사 서버(E1∼En)에 의뢰하여 등기 이전을 행한다.In addition, when the divided real estate product sales / management server DAMSS is connected to the servers E1 to En of the plurality of real estate investment trust companies, the selling signal for the specific real estate product or the specific real estate product is approved. The real estate goods are requested to the real estate investment trust company servers E1 to En for registration transfer.
그러면, 다수의 분할 부동산 상품 매수희망자가 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에 접속하여 다수의 분할 부동산 상품 정보를 열람하고 특정 부동산 상품과, 매수코자하는 지분율을 선택하여 매수신호를 발생시킨다.Then, a plurality of divided real estate product buyers wish to access the divided real estate product sales / management server (DAMSS) to view the plurality of divided real estate product information, select a specific real estate product and the share of interest to buy to generate a buy signal .
이때, 어느 한 분할 부동산 상품의 매수 희망자는 10% 단위로 분할되어 있는 분할 부동산 지분권을 2개, 3개...또는 전부 매입하는 것이 가능하다. 따라서, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에서 매수코자 하는 지분권 비율을 선택하게 된다. 또한, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 특정 분할 부동산에 대한 10% 분할 지분권 10매를 10명이나 또는 그 이하의 매수자가 모두 매수코자 하는 경우에는 해당 부동산 상품에 대한 판매 종료처리를 행하고, 해당 매수대금을 매도자(또는 채권자)에게 이체하고, 해당 분할 지분권 매수자들을 등기소 서버(B1∼Bn)와 연계하여 등기 처리하고, 해당 분할 부동산의 매입시나 관리시에 발생되는 각종 세금 처리를 자동으로 처리한다. 특히, 부동산 투자신탁회사와 연계되어 매매를 진행하는 도중에는 양도소득세가 발생되는 것이 아니고, 부동산 투자신탁회사의 수수료 수입에 대한 소득세가 발생되는 것이고, 이는 부동산 투자신탁회사에서 년단위로 처리하는 것이므로 매도자나 채권자에 대한 세금발생이 없거나, 매우 작게 된다.At this time, a prospective buyer of any one of the divided real estate products may purchase two, three, or all of the divided real estate interests divided in 10% units. Therefore, the ratio of equity interests to purchase from the divided real estate product sales / management server DAMSS is selected. In addition, the splitting real estate product sales / management server (DAMSS) may terminate the sale of the real estate product when 10 or 10 buyers or less purchase all 10 shares of 10% equity interest in a specific split real estate. Transfers the purchase price to the seller (or creditor), registers the buyers of the split interests in association with the registry servers B1 to Bn, and automatically handles various tax treatments generated at the time of purchase or management of the divided real estate. To be processed. In particular, the transfer income tax on the commission income of the real estate investment trust company is not generated during the sale in connection with the real estate investment trust company, which is processed by the real estate investment trust company on a yearly basis. There is no tax on the creditor or creditor, or it is very small.
따라서, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에는 해당 분할 부동산 상품에 대한 매수 및 매도자의 정보를 저장하는 제 1 데이터베이스(DB1)가 마련되어져 있으며, 해당 분할 부동산 상품의 정보 및 매수, 매도처리 정보, 투자신탁 등기정보, 등기처리정보, 세금 연산정보, 세금납부 정보를 저장하는 제 2 데이터베이스(DB2)가 마련되어져 있다.Therefore, the divided real estate product sales / management server DAMSS is provided with a first database DB1 for storing the information of the buyer and the seller of the divided real estate product, and the information and the purchase and sale of the divided real estate product. A second database DB2 is provided for storing information, investment trust registration information, registration processing information, tax calculation information, and tax payment information.
더불어, 본 발명의 제 3실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 분할 부동산상품의 매매처리 뿐만 아니라, 매매된 분할 부동산 상품에 대한 수익 관리를 행한다. 즉, 해당 분할 부동산 상품이 상가나, 월세를 제공받는 주거용 주택인 경우라면 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 매월 해당 부동산으로부터 일정 임대료를 제공받게 되며, 해당 임대료를 각 지분율별로 균등 분할하여 이체처리함으로써 각 분할 부동산 상품의 매수자들이 편리하게 이용할 수 있다. 또한, 임대수입의 관리시 각 분할 부동산 지분권을 매입한 매수자들은 소득세에 대한 납부처리를 해야되는 바, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 공지의 세금연산 프로그램이 내부에 설치되어 상기 세무서서버(C)와, 구청서버(D)와 연계하여 해당 임대수입에 대한 소득세 처리를 행하도록 한다. 이때, 임대수입에 대한 세금은 소득세이거나, 부가가치세가 될 수 있다.In addition, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) of the real estate product divided sales system according to the third embodiment of the present invention not only performs the transaction processing of the divided real estate products but also manages the profits of the divided real estate products sold. In other words, if the divided real estate product is a mall or a residential house provided with rent, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) is provided with a certain rent from the real estate every month, and the rent is divided equally by each share ratio. The transfer process can be conveniently used by buyers of each real estate product. In addition, the buyers who purchased each real estate stake in the management of rental income must pay the income tax. The divided real estate product sales / management server (DAMSS) has a well-known tax calculation program installed inside the tax office. Income tax processing for the rental income is performed in association with the server (C) and the ward office server (D). In this case, the tax on rental income may be income tax or value added tax.
또, 본 발명의 제 3실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템에는 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)과 연계하여 그 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)로부터 전송된 등기신청 정보를 온라인 접수받아 해당 등기처리를 행하는 등기소 서버(B1∼Bn)가 제공되고, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)과 연계하여 그 상기 분할 부동산 상품의 매매시 발생되는 등록세 및 취득세에 대한 온라인 납부처리를 행하는 세무서 서버(C)와 구청서버(D)가 각각 제공되어져 있으며, 매도자의 부동산 상품을 일시 등기이전하여 관리하기 위한 다수의 부동산 투자신탁회사 서버(E1∼En)가 연계되어져 있다.In addition, the real estate product divided sales system according to the third embodiment of the present invention is registered in the registration information information transmitted from the divided real estate product sales / management server DAMSS in conjunction with the divided real estate product sales / management server (DAMSS) Registered servers B1 to Bn which are received online and perform the corresponding registration processing are provided, and in connection with the divided real estate product sales / management server DAMSS, online payment of registration and acquisition taxes incurred in the sale of the divided real estate goods. A tax office server C and a ward office server D for processing are provided, respectively, and a plurality of real estate investment trust company servers E1 to En for intermittently registering and managing real estate goods of a seller are linked.
특히, 상기한 부동산 투자신탁회사 서버(E1∼En)는 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에서 특정 부동산에 대한 경매를 진행할 때, 등기의 신뢰를 확보하기 위해 경매 단계 진입전에 해당 부동산 투자신탁회사 서버(E1∼En)에 해당 부동산의 등기 이전을 행하도록 처리하고 경매를 진행한다. 경매시에도 해당 부동산은 다수의 지분율 단위로 분할되어 경매가 진행되게 처리한다.In particular, when the real estate investment trust company server (E1 ~ En) auctions for a specific real estate in the split real estate product sales / management server (DAMSS), to secure the trust of the registered to invest the property before entering the auction stage The real estate is transferred to the trust company servers E1 to En to be registered, and the auction proceeds. At the time of auction, the property is divided into a number of equity units to process the auction.
상기한 구성의 본 발명의 제 3실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 기능과 작용을 첨부된 도면을 참조하여 상세하게 설명한다. With reference to the accompanying drawings, the function and operation of the real estate product split-selling system according to the third embodiment of the present invention having the above-described configuration will be described in detail.
도 10은 본 발명의 제 3실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 신호흐름을 도시한 플로우챠트이다.FIG. 10 is a flowchart illustrating a signal flow of the real estate product split selling system according to the third embodiment of the present invention.
먼저, 부동산 매도자들은 상기 네트워크 단말기(A1∼An)를 통해 특정 부동산에 대한 매도신호를 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)로 전송한다.First, the real estate sellers transmit a selling signal for a specific real estate through the network terminals A1 to An to the divided real estate product sales / management server DAMSS.
그러면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 다수의 부동산 매도희망자로부터 해당 부동산 상품에 대한 매도정보를 접수받아 등록처리하고, 해당 부동산 상품을 일정비율의 지분권 예컨대 10%의 지분율로 분할하여 10개의 분할 지분권으로 등록처리한다. 이때, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 부동산 물권에 대해 상기 부동산 투자신탁서버(E1∼En)에 매도물권 등록을 위해 해당 부동산 투자신탁으로의 등기 이전을 실행하도록 의뢰할 수있다.Then, the divided real estate product sales / management server (DAMSS) receives the sale information for the real estate products from a plurality of real estate sellers and registers, and divides the real estate products by a certain percentage of equity rights, such as 10% stake Register with 10 split interests. In this case, the divided real estate product sales / management server DAMSS may request the real estate investment trust server to perform registration transfer to the real estate investment trust for registration of the sale right on the real estate investment trust servers E1 to En. .
또한, 해당 부동산에 대한 분할 지분권 매수자가 모두 모집되면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)가 상기 부동산 투자신탁서버(E1∼En)에 등기 이전을 행하고, 해당 매수자에게 이전 재등기를 행할 수 있다.In addition, when all the divided equity buyers for the real estate are recruited, the divided real estate product sales / management server DAMSS transfers the registration to the real estate investment trust servers E1 to En and re-registers the transfer to the buyer. Can be.
또한, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 경매 부동산 상품에 한하여 상기 부동산 투자신탁서버(E1∼En)에 이전 등기를 요청할 수 있다. 일단, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 부동산 상품에 대한 매도 등 록을 행한다.Also, the divided real estate product sales / management server DAMSS may request transfer registration from the real estate investment trust servers E1 to En only for auction real estate products. First, the divided real estate product sales / management server DAMSS registers the sale of the real estate product.
그리고, 다수의 분할 부동산 상품 매수희망자가 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에 접속하여 다수의 분할 부동산 상품 정보를 열람하고 특정 부동산 상품과, 매수코자하는 지분율을 선택하여 매수신호를 발생시킨다.In addition, a plurality of divided real estate product buyers wish to access the divided real estate product sales / management server (DAMSS) to view a plurality of divided real estate product information, select a specific real estate product and the share of interest to buy to generate a buy signal .
그러면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 부동산에 대한 분할 지분권 매매에 대한 계약서를 자동으로 작성하여 해당 매수자의 네트워크 단말기(A1∼An)로 전송하고, 그리고, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 매수자로부터 계약금이 이체되었는 지를 판단하여, 일정시간동안 계약금이 이체되지 않은 경우에는 해당 계약을 자동으로 취소처리한다.Then, the divided real estate product sales / management server DAMSS automatically creates a contract for the sale of the divided equity rights for the real estate and transmits it to the buyer's network terminals A1 to An, and sells the divided real estate products. The DAMSS determines whether the down payment has been transferred from the buyer and automatically cancels the contract if the down payment has not been transferred for a certain period of time.
또한, 계약금이 이체된 경우에는 해당 계약서를 매도자의 네트워크 단말기(A1∼An)로 전송처리한다. 만약, 매도자의 선택에 따라 일괄 매도를 희망하는 경우에는 해당 분할 부동산 지분권이 전부 매도되고 계약금이 전부 입금된 후에 상기 매매 계약서를 매도자에게 전송할 수 있게 할 수도 있다.In addition, when the down payment is transferred, the contract is transferred to the seller's network terminals A1 to An. If the seller wants to sell the package according to the seller's choice, the sale contract may be transferred to the seller after all of the split real estate interests are sold and the down payment is received.
상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 매도자의 계약서가 네트워크 단말기(A1∼An)로부터 리턴되면, 해당 매매금액에 대한 잔금이 입금되는 지를 판단하여 잔금이 입금되면 매매가 완료된 것으로 처리하며, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 매수자의 분할 지분권 취득에 따른 등록세 및 취득세를 연산하여 해당 분할 부동산 지분권 매수자에게 입금 요청을 행한다.When the seller's contract is returned from the network terminals A1 to An, the divided real estate product sales / management server DAMSS determines whether the balance of the corresponding transaction amount is deposited, and when the balance is deposited, the transaction is completed. The divisional real estate product sales / management server DAMSS calculates the registration tax and acquisition tax according to the acquisition of the dividend equity right of the buyer, and makes a deposit request to the buyer of the divided real estate interest right.
상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 등록세 및 취득세에 대한 입금확인이 이루어지면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 상기 부동산 투자신탁 서버(E1∼En)에 해당 부동산에 대한 분할 지분권 매수처리 신호를 발생시킨다. 그러면, 상기 부동산 투자신탁 서버(E1∼En)는 해당 분할 부동산에 대한 등기신청서를 작성하여 상기 등기소 서버(B1∼Bn)로 전송함으로써 등기 설정이 이루어지도록 한다. 만약, 잔금이 일정기간동안 입금되지 않는 경우라면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 계약을 취소처리하고 계약금을 매도자에게 이체 처리한다.When the deposit real estate product sales / management server DAMSS confirms the receipt of the registration tax and the acquisition tax, the split real estate product sales / management server DAMSS sends the real estate investment trust server E1 to En with respect to the real estate. Generate a dividend buyback signal. Then, the real estate investment trust server E1 to En prepares a registration application for the divided real estate and transmits the registration application to the registration server B1 to Bn so that registration can be made. If the balance is not deposited for a certain period, the divided real estate product sales / management server DAMSS cancels the contract and transfers the deposit to the seller.
이하, 본 발명의 제 4 실시예에 대해 도면을 참조하여 상세하게 설명한다.Hereinafter, a fourth embodiment of the present invention will be described in detail with reference to the drawings.
도 11은 본 발명의 제 4실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 개략적인 구성을 도시한 모식도이다.11 is a schematic diagram showing a schematic configuration of a real estate product divided sales system according to a fourth embodiment of the present invention.
먼저, 본 발명의 제 4실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템은 상가에 입주하는 특정 가맹점에 보증금이나 집기류에 대한 비용을 다수의 투자자가 분할 투자하고, 차후 매출발생시 일정 비율의 수익금 정산을 통해 해당 투자자에게 지분율만큼 이체토록 함으로써 창업자금의 규모를 축소할 수 있으며, 투자자는 직접 사업을 진행하지 않으면서 사업소득에 대한 수익을 꾀할 수 있도록 한 시스템이다.First, in the real estate product split-selling system according to the fourth embodiment of the present invention, a plurality of investors divide the investment for the deposit or household goods into a particular affiliated store located in a shopping mall, and then settle the profit through a certain percentage of the revenue when the sale occurs. It is possible to reduce the size of the start-up funds by allowing investors to transfer as much as the equity ratio, and it is a system that allows investors to make profits on business income without directly conducting business.
즉, 본 발명의 제 4실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템은 분할 지분권 매매 처리 및 관리뿐만 아니라, 투자 관리를 행하게 된다. 여기서 투자관리란, 부동산에 대한 소유자와, 소유자와 무관한 투자자가 특정 가맹점에 분할 지분으로 투자할 수 있게 된다.In other words, the real estate product split-sale system according to the fourth embodiment of the present invention not only handles and manages split equity trading, but also manages investment. In this context, investment management means that owners of real estate and investors who are not owners can invest in a certain affiliate in a split stake.
전체 투자 조건은 매출대비 일정 비율이며, 해당 투자 수익을 참여한 지분율로 배분하여 지급처리한다. 이때, 가맹점에 대한 분할 투자는 예컨대, 가맹점의 보 증금이나 운영비용에 대한 투자이며, 어느 한 가맹점에서 1억의 투자를 희망하는 경우에 전체 매출액 대비 5%에 대한 투자 수익을 조건 계약으로 제시하고, 매출액의 5% 금액이 100만원인 경우에 10% 단위의 지분율로 분할하여 투자자가 참여하게 되면, 각 투자자는 1000만원을 투자하게 되고, 투자 수익 5%에 대한 10% 지분 금액인 10만원을 매월 지급받게 된다. The total investment condition is a percentage of the sales, and the investment returns are distributed to the participating shares. In this case, the partial investment in the affiliated store is, for example, an investment in a deposit or an operating cost of the affiliated store, and when one of the affiliates wishes to invest 100 million, the investment return of 5% of the total sales is presented as a conditional contract. If the investor participates by dividing the 10% stake into 5% of the sales, each investor will invest 10 million won, and the 10% stake of 5% of the investment will be 100,000 won. You will be paid monthly.
물론, 이 경우에 매출액의 가감에 따라 투자 수익이 변경되나 이는 기본적인 투자 리스트이므로 투자자와 가맹점주가 분담하여 감수하는 감수분이며, 투자 조건에 따라 매출액의 감소시 투자자의 투자 수익 배당금 지급비율을 높이고, 매출 증가시 투자 수익배당금 지급비율을 낮출 수도 있으며, 그 반대인 경우에도 가능하다. 이와 같은 투자시스템은 분할 부동산을 매입한 고객 특히, 분할 부동산을 분양받은 고객이 해당 상가의 입지나, 유동인구가 풍부하여 상가의 매출이 기대될 경우에 유리하게 투자할 수 있으며, 가맹점주는 작은 창업자금으로도 해당 가맹점 투자를 제공받아 창업할 수 있다.Of course, in this case, the return on investment will change according to the increase or decrease of sales, but this is the basic list of investments. Increasing sales can lower the dividend payout ratio and vice versa. Such an investment system can be advantageously invested by customers who have purchased a split property, especially those who have received a split property, or when the sales of the mall are expected due to the abundant floating population. Funds can also be funded by startups.
또한, 투자자는 투자를 진행함에 있어서, 다수의 업종별 분산 투자가 가능하므로 그 리스크를 효과적으로 감소시킬 수 있게 된다.In addition, the investor can effectively reduce the risk because the diversified investment by a number of industries can be carried out.
이를 위해, 본 발명의 제 4실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템은 가맹점 투자신청자(30)로부터 투자 조건과, 투자금액에 대한 신청정보를 접수받아, 투자자가 열람 가능하도록 게시하며, 해당 투자금액을 일정비율로 분할 처리하여, 투자자(32)가 분할 지분권으로 해당 투자를 행하도록 처리하며, 투자자(32)의 투자요청신호를 접수받고 투자금을 이체받아 투자 결정을 행하고, 투자후 해당 투자수 익 즉 매출에 대한 소정비율의 투자수익을 이체받아 각 투자자별 지분율별로 분할하여 지급 처리하는 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)가 제공된다.To this end, the real estate product split-sale system according to a fourth embodiment of the present invention receives the investment conditions and application information on the investment amount from the
이때, 상기 투자신청자(30) 및 투자자(32)는 각각 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에 정보를 업로드하거나, 게시된 정보를 열람하기 위해 네트워크상으로 접속된 네트워크 단말기(A1∼An)가 제공되며, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)와 연계되어 상기 투자금액 및 투자 수익에 대한 이체 처리를 행하는 금융서버(34)가 제공된다.In this case, the
또한, 상기 투자 신청자(30)가 사업하는 가맹점의 매출을 잠정적으로 확인하기 위해 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)와 연계된 상기 밴사서버(36)가 제공된다.In addition, the
도 12는 본 발명의 제 4실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템을 통해 가맹점 분할 투자를 실행하는 과정을 나타내는 도면이다.12 is a diagram illustrating a process of executing an affiliated store investment through a real estate product divided sale system according to a fourth embodiment of the present invention.
이를 참조하면, 본 발명의 제 4실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템을 이용하여 투자를 희망하는 가맹점주(30)는 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에 접속하여 투자 조건을 제시하고, 사업계획서를 업로드하여 투자신청을 행하면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 투자 희망정보를 등록처리하여 게시함과 동시에 해당 투자금액을 일정 비율 분할하여 지분율 처리를 행한다.Referring to this, the
예컨대, 어느 한 가맹점에서 1억의 투자를 희망하는 경우에 전체 매출액 대비 5%에 대한 투자 수익을 조건 계약으로 제시하고, 매출액의 5% 금액이 100만원인 경우에 10% 단위의 지분율로 분할하여 투자자가 참여하게 되는 것이다.For example, if a merchant wants to invest 100 million, the investment return for 5% of the total sales is presented as a conditional contract.If the 5% of the sales is 1 million won, it is divided into 10% stakes. Investors will be involved.
따라서, 투자자는 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에 접속하여 다수의 가맹점주가 업로드한 투자희망정보 및 투자금액, 사업계획서를 열람하고, 해당 가맹점을 선택하고, 지분율을 선택하여 투자신호를 발생시킬 수 있다. 이에 따라, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 투자신호를 접수하고, 투자금을 이체받으면, 투자 결정을 행하고, 차후 투자수익이 발생되면 상기 가맹점의 매출을 체크하여 투자수익을 각 투자자의 지분율별로 분배하여 지급하게 된다.Therefore, the investor accesses the divided real estate product sales / management server (DAMSS) to view investment hope information, investment amount, and business plan uploaded by a plurality of affiliated owners, selects a corresponding affiliated store, and selects a share ratio to receive an investment signal. Can be generated. Accordingly, the divided real estate product sales / management server DAMSS receives the corresponding investment signal, and when the investment is transferred, makes an investment decision, and if the return on investment is generated later, checks the sales of the affiliated store and returns the investment return to each investor. The shares will be paid out by their share ratio.
상기한 구성의 본 발명의 제 4실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 기능과 작용을 첨부된 도면을 참조하여 상세하게 설명한다. With reference to the accompanying drawings, the function and operation of the real estate product split-selling system according to the fourth embodiment of the present invention having the above-described configuration will be described in detail.
도 13은 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템의 신호흐름을 도시한 플로우챠트이다.FIG. 13 is a flowchart illustrating a signal flow of a real estate product split selling system according to an embodiment of the present invention.
먼저, 본 발명의 제 4실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템을 이용하여 투자를 희망하는 가맹점주(30)는 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에 접속하여 투자 조건을 제시하고, 사업계획서를 업로드하여 투자신청을 행하면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 투자 희망정보를 등록처리하여 게시함과 동시에 해당 투자금액을 일정 비율 분할하여 지분율 처리를 행한다.First, the
예컨대, 어느 한 가맹점에서 1억의 투자를 희망하는 경우에 전체 매출액 대비 5%에 대한 투자 수익을 조건 계약으로 제시하고, 매출액의 5% 금액이 100만원인 경우에 10% 단위의 지분율로 분할하여 투자자가 참여하게 되는 것이다.For example, if a merchant wants to invest 100 million, the investment return for 5% of the total sales is presented as a conditional contract.If the 5% of the sales is 1 million won, it is divided into 10% stakes. Investors will be involved.
따라서, 투자자는 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)에 접속하여 다수의 가맹점주가 업로드한 투자희망정보 및 투자금액, 사업계획서를 열람하고, 해당 가맹점을 선택하고, 지분율을 선택하여 투자신호를 발생시킬 수 있다. Therefore, the investor accesses the divided real estate product sales / management server (DAMSS) to view investment hope information, investment amount, and business plan uploaded by a plurality of affiliated owners, selects a corresponding affiliated store, and selects a share ratio to receive an investment signal. Can be generated.
그러면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 투자신호를 접수하고, 자동으로 쌍방 계약서를 작성하여 각 가맹점주와 투자자의 네트워크 단말기(A1∼An)로 해당 계약서 파일을 전송하고 차후 작성된 계약서를 리턴받는다.Then, the divided real estate merchandise sales / management server DAMSS receives the corresponding investment signal, automatically creates a bilateral contract, and transmits the contract file to the network terminals A1 to An of the respective owners and investors. Return the contract.
그리고, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 투자금이 이체되었는 지를 확인하고, 일정기간동안 투자금의 이체가 이루어지지 않으면 해당 계약을 자동 취소처리한다. 만약, 투자금이 이체되었으면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 투자확정등록을 행한다. 그리고, 상기 밴사서버(36)로부터 실시간으로 매출정보를 접수받아 누적시켜 실시간 투자수익을 투자자가 확인 가능하도록 게시한다. 물론, 투자자가 아닌 불특정 제 3자는 이러한 정보를 열람할 수 없다.The divided real estate product sales / management server (DAMSS) checks whether the investment is transferred, and automatically cancels the contract if the investment is not transferred for a certain period of time. If the investment funds are transferred, the divided real estate product sales / management server DAMSS performs investment confirmation registration. And, by receiving the sales information in real time from the
그 상태에서, 월단위 기간이 도래하면 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 가맹점으로 투자수익금 이체요구신호를 전송하고, 투자수익금이 이체되면, 투자수익을 각 투자자의 지분율별로 분배하여 지급하게 된다.In this state, when the monthly period arrives, the divided real estate merchandise sales / management server (DAMSS) transmits a request for transfer of the investment return to the corresponding merchant, and when the investment returns are transferred, the investment returns are divided by the share of each investor. Will be paid.
만약, 일정기간동안 투자수익금이 입금처리되지 않으면, 상기 분할 부동산 상품 판매/관리서버(DAMSS)는 해당 투자금을 자동 회수토록 한다. If the investment return is not deposited for a certain period of time, the divided real estate product sales / management server DAMSS automatically recovers the investment.
도시하지는 않았지만, 본 발명의 제 4실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템은 해당 투자 지분권을 매매할 수 있다. 즉, 해당 투자 지분권에 대한 매매 정보를 불특정 제 3자가 열람 가능하게 게시한 상태에서, 매매가 이루어지도록 한 다. 매매대금의 입금 상황을 확인하여 투자 지분권의 소유권 이전을 통해 해당 투자 지분권에 대한 매매가 이루어지도록 처리한다. 특히, 보증금 등에 투자한 투자 지분권의 경우에는 원금 손실 우려가 전혀 없으므로 리스크가 상대적으로 작으며, 분할 투자 지분권을 매매할 수도 있으므로 환금성이 매우 우수하게 된다.Although not shown, the real estate product split-sale system according to the fourth embodiment of the present invention can trade the investment equity rights. In other words, the trading information on the investment interest is posted in an unspecified third party for the sale. It checks the deposit status of the trading price and handles the trading of the investment right through the transfer of ownership of the investment right. In particular, investment equity rights invested in deposits, etc., have no risk of principal loss, so the risk is relatively small, and even the split investment may be bought and sold, so the cash flow is excellent.
한편, 본 발명의 실시예에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템 및 그 처리방법은 단지 상기한 실시예에 한정되는 것이 아니라 그 기술적 요지를 이탈하지 않는 범위내에서 다양한 변경이 가능하다.On the other hand, the real-estate merchandise divisional sale system and its processing method according to an embodiment of the present invention are not limited to the above-described embodiment, but various modifications can be made without departing from the technical gist of the present invention.
상기한 바와 같이, 본 발명에 따른 부동산 상품 분할판매 시스템 및 그 처리방법은 분할 부동산 매수자의 경우에는 작은 비용으로 차후 부동산 시세 상승이 예상되는 지역의 부동산을 매입할 수 있게 되며, 일정 비율로 부동산 매수대금을 분할하여 다수 지역의 분할 부동산을 매수함으로써 투자 리스크를 효과적으로 감소시킬 수 있게 된다. 또한, 매각대금이 큰 부동산의 경우에는 분할 부동산 상품으로 분할 처리함으로써 매매가 단시간에 신속하게 이루어질 수 있으며, 평당 단가가 저렴한 땅의 경우에는 매도자가 일괄 매매를 희망하게 되므로 일정기간동안 분할 매수자를 접수받아 일괄적으로 땅의 매매를 행하므로 저렴한 비용으로 전원적인 땅을 구입할 수 있다는 효과가 있다. 또한, 분할 부동산의 임대수익 등의 부가수익은 해당 분할 부동산의 지분율별로 분배하여 지급처리 대행을 행하므로 편의성이 높으며, 해당 부동산에 입주하는 가맹점의 경우에는 분할 투자자를 통해 모집된 투자금을 통해 창업을 진행할 수 있으므로 작은 비용으로 창업할 수 있으며, 해당 분할 투자 지분권을 매매할 수도 있으므로 환금성이 높아진다는 잇점이 있다. As described above, according to the present invention, the real estate product split-sale system and its processing method enable the real estate buyer to purchase real estate in a region where future real estate market prices are expected to increase at a small cost. By dividing the price and buying the divided real estate in multiple regions, investment risk can be effectively reduced. In addition, in the case of real estate with a large sale price, the sale can be made in a short time by dividing it into divided real estate products.In the case of land where the unit price is low, the seller wants to buy and sell collectively. Since land is sold in batches, it is possible to purchase rural land at low cost. In addition, the additional income such as rental income of the split real estate is divided by the share of the split real estate, so that the processing of the payment is convenient. In the case of the merchants entering the real estate, the start-up is made through the investments raised through the split investors. As it can proceed, it is possible to start a company at a small cost and to buy and sell the equity investment in the split investment.
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