TWM548861U - 不動產價格估算分析系統 - Google Patents

Description

不動產價格估算分析系統

本新型是關於一種估價系統，特別是關於一種不動產估價系統。

目前市場上所看到的不動產估價模型大多是固定的估價模型。所謂的固定估價模型方式便是須取得母體資料進行分析後才開始建立模式，套用變數，一套模型的建置最少要6個月以上，但建置的估價模型仍僅能套用到半年前以上的房價估價作業。

然而，房價是動態的，會隨著景氣活絡程度、政治氛圍、都市計畫施行、各類建設落成、街廓之發展等不時的異動，所以傳統方式建置出來的模型，其估價結果是屬於落後指標，實用價值低。

隨著網路與通訊科技的發達，透過網路資源或取大數據的技術，也成為各種金融估價科技中相當重視的一環。

如何整合不動產估價模型與各種金融估價科技，以滿足動態房價的估價需求，是目前急需投注心力的地 方。

本新型提出一種創新的不動產價格估算分析系統，解決先前技術的問題。

於本新型的一實施例中，一種不動產價格估算分析系統，其包含一外部資料伺服器、一擔保品資料伺服器以及一資料分析工作站。外部資料伺服器用以彙整各種影響不動產價格的資料源。擔保品資料伺服器連接至外部資料伺服器，且儲存不動產擔保品資料。資料分析工作站串連至外部資料伺服器與擔保品資料伺服器，藉以分析已彙整之各種影響不動產價格的資料源及現有不動產擔保品資料供不動產價格估算之用。

於本新型的一實施例中，外部資料伺服器包含一通訊介面，用以連接至各種影響不動產價格的資料源。

於本新型的一實施例中，外部資料伺服器包含一處理器，連接至通訊介面，用以執行資料彙整作業。

於本新型的一實施例中，擔保品資料伺服器包含一處理器，連接至外部資料伺服器之通訊介面，用以執行各種影響不動產價格的資料及現有不動產擔保品資料的彙整作業。

於本新型的一實施例中，資料分析工作站包含一處理器，串連至外部資料伺服器與擔保品資料伺服器，藉以分析已彙整之各種影響不動產價格的資料源及現有不動 產擔保品資料。

於本新型的一實施例中，資料分析工作站包含一處理器，串連至外部資料伺服器與擔保品資料伺服器，藉以執行地址正規化與經緯度換算作業。

於本新型的一實施例中，資料分析工作站包含一處理器，串連至外部資料伺服器與擔保品資料伺服器，藉以將標的物不動產之各項特徵與擔保品資料伺服器儲存之不動產資料進行特徵相似度條件分群，計算各特徵相似度指數。

於本新型的一實施例中，資料分析工作站包含一處理器，串連至外部資料伺服器與擔保品資料伺服器，藉以統計計算各高相似度物件之單價，以計算標的物不動產之平均估價。

於本新型的一實施例中，資料分析工作站包含一輸入輸出裝置，連接至處理器，藉以輸出處理器的分析結果或作業結果。

綜上所述，本新型之不動產價格估算分析系統提供不動產價格分析功能，納入環境變動因素，使用者可彈性調整各評估因子，增進不動產價格分析之準確率，且其樣本自動隨時間更新，樣本數隨時間成長，累積資料量越多，價格分析之準確率越高。

以下將以實施方式對上述之說明作詳細的描述，並對本新型之技術方案提供更進一步的解釋。

為讓本新型之上述和其他目的、特徵、優點與實施例能更明顯易懂，所附符號之說明如下：

100‧‧‧不動產價格估算分析系統

110‧‧‧外部資料伺服器

112‧‧‧通訊介面

114‧‧‧處理器

116‧‧‧儲存裝置

120‧‧‧擔保品資料伺服器

122‧‧‧通訊介面

124‧‧‧處理器

126‧‧‧儲存裝置

130‧‧‧資料分析工作站

132‧‧‧通訊介面

134‧‧‧處理器

136‧‧‧儲存裝置

138‧‧‧輸入輸出裝置

為讓本新型之上述和其他目的、特徵、優點與實施例能更明顯易懂，所附圖式之說明如下：第1圖係依照本新型一實施例之一種不動產價格估算分析系統的方塊圖；以及第2圖係依照本新型另一實施例之一種不動產價格估算分析系統的方塊圖。

為了使本新型之敘述更加詳盡與完備，可參照所附之圖式及以下所述各種實施例，圖式中相同之號碼代表相同或相似之元件。另一方面，眾所週知的元件與步驟並未描述於實施例中，以避免對本新型造成不必要的限制。

於實施方式與申請專利範圍中，除非內文中對於冠詞有所特別限定，否則『一』與『該』可泛指單一個或複數個。

本新型之技術態樣是一種不動產價格估算分析系統，其可應用在各區域之不動產價格估算分析。以下將搭配第1、2圖來說明不動產價格估算分析系統之具體實施方式。

請參照第1、2圖，第1圖係依照本新型一實施例之一種不動產價格估算分析系統100的方塊圖；第2圖係依照本新型另一實施例之一種不動產價格估算分析系統的方塊圖。

目前影響不動產價格的開放資訊，例如有政府實價登錄資料、土壤液化潛勢資訊、法拍屋成交資訊、海砂屋資訊、各縣市都市更新計畫、各類房屋指數(住宅價格指數、交易量、開工率、核發使用執照數、核發建造執照數、核發使用執照數、逾放資料等)及全台各項設施之相關資訊(交通、生活機能及嫌惡設施等)，但不限於此。本新型之不動產價格估算分析系統100以一外部資料伺服器110，藉以串接至上述各種資料庫隨時(定時或不定時)彙整各種影響不動產價格的資料源。

外部資料伺服器110包含一通訊介面112、一處理器114以及一儲存裝置116。通訊介面112可以是各種協定介面的網路卡(有線或無線)，藉以經網際網路連結至上述各種資料庫。處理器114可以是各種架構下的處理器，處理器114連接至通訊介面112，藉以依據各種預先設下的條件隨時(定時或不定時)執行彙整各種影響不動產價格的資料作業，並將彙整的結果存放於儲存裝置116。

儲存裝置116可以是各種形式的儲存裝置，例如硬磁碟(hard disk drive)、固態硬碟(Solid State Disk)、軟碟(floppy diskette drive)、磁帶機(magnetic tape machine)等。

擔保品資料伺服器120包含一通訊介面122、一處理器124以及一儲存裝置126。通訊介面122可以是各種協定介面的網路卡(有線或無線)，藉以連結至外部資料伺服器110之通訊介面122，藉以獲取已彙整之各種影響不動 產價格的資料。儲存裝置116存放已成交之現有不動產擔保品資料。處理器124可以是各種架構下的處理器，處理器124連接至通訊介面122與儲存裝置126，藉以依據各種預先設下的條件執行各種影響不動產價格的資料及現有不動產擔保品資料的彙整作業，並將彙整的結果存放於儲存裝置126。

資料分析工作站130包含一通訊介面132、一處理器134、一儲存裝置136以及一輸入輸出裝置138。通訊介面132可以是各種協定介面的網路卡(有線或無線)，藉以連結至外部資料伺服器110與擔保品資料伺服器120。處理器134連接至通訊介面132，藉以從外部資料伺服器110與擔保品資料伺服器120獲取資料以執行後續的分析作業，例如分析已彙整之各種影響不動產價格的資料源及現有不動產擔保品資料，或執行地址正規化與經緯度換算作業。處理器134之分析、彙整或換算作業等結果可以存放於儲存裝置136內。

資料分析工作站130之分析作業可依不動產之以下特徵分群：地址、土地分區、擔保品類型、屋齡、坪數、樓層、總樓層、總戶數、格局、車位相關資訊、建材、屋況、座向、管理費、公共設施、裝潢等作出分析，但不限於上述所列的特徵。

資料分析工作站130之地址正規化與經緯度換算作業係將欲估價標的物不動產地址資訊透過經緯度換算取得其經緯度，以利於標示於電子地圖上作視覺化的展示。

資料分析工作站130之分析作業亦可納入特徵變動因子：將標的物不動產各項特徵與現有不動產資料庫進行特徵相似度條件分群，計算各特徵相似度指數。

舉例而言，資料分析工作站130之分析作業可納入更精準度變動因子，例如找出具高相似度之實際成交物件、成交時間與成交價格，並依相似度之高低程度分級表列，例如以下表1：

資料分析工作站130之分析作業亦可納入距離變動因子，即將標的物不動產經緯度與高相似度之實際成交經緯度計算距離，找出一定但不限定範圍內(例如半徑1km)的實際成交物件，並依距離之遠近程度分級表列，例如以下表2：

資料分析工作站130之分析作業亦可納入各項設施與高相似度物件距離差異變動因子，即將高相似度之實 際成交物件和標的物之不動產之經緯度分別與全台各項設施經緯度計算距離，找出一定但不限定範圍(例如半徑1km)內的周邊設施，並依兩者和各項設施距離之差值計算後，取得其距離指數。

依據上述相關之分析作業，資料分析工作站130之分析作業統計可用以計算各高相似度物件之單價，進而計算標的物不動產之平均估價，計算公式可例如以下： 其中，E：不動產鑑價評估金額，VA：參考物件實價登錄金額，SimB：參考物件相對於估價物件的相似度權重，DistC：參考物件與估價物件之鑑價影響值，Neg.F：嫌惡措施，Pos.F：生活機能因素，N：參考物件樣本總數。

在本新型的其他實施例中，資料分析工作站130可以包含多個處理器134以處理上述的多種工作。在另一實施例中，處理器134可以是一種包含多核心能同時多工的處理器，每一核心能處理一項作業，藉以同時多工的處理上述的多種工作。

資料分析工作站130之輸入輸出裝置138連接至處理器134，用以作為與使用者互動的介面。輸入輸出裝置138可以是鍵盤、滑鼠以及螢幕之組合或單一觸控螢幕，或是連接至資料分析工作站130之手持式通訊裝置或手持式電腦裝置，藉以輸入所需查尋的待估價物件之特徵，並獲得其估價資料輸出。輸入輸出裝置138亦可以一視覺化資訊 探索平台的方式呈現，可供業物單位作為行銷不動產物件之服務平台。

綜上所述，本新型之不動產價格估算分析系統提供不動產價格分析功能，納入環境變動因素，使用者可彈性調整各評估因子，增進不動產價格分析之準確率，且其樣本自動隨時間更新，樣本數隨時間成長，累積資料量越多，價格分析之準確率越高。

雖然本新型已以實施方式揭露如上，然其並非用以限定本新型，任何熟習此技藝者，於不脫離本新型之精神和範圍內，當可作各種之更動與潤飾，因此本新型之保護範圍當視後附之申請專利範圍所界定者為準。

100‧‧‧不動產價格估算分析系統

110‧‧‧外部資料伺服器

112‧‧‧通訊介面

114‧‧‧處理器

116‧‧‧儲存裝置

120‧‧‧擔保品資料伺服器

122‧‧‧通訊介面

124‧‧‧處理器

126‧‧‧儲存裝置

130‧‧‧資料分析工作站

132‧‧‧通訊介面

134‧‧‧處理器

136‧‧‧儲存裝置

138‧‧‧輸入輸出裝置

Claims (10)

1. 一種不動產價格估算分析系統，包含：一外部資料伺服器，用以彙整各種影響不動產價格的資料源；一擔保品資料伺服器，連接至該外部資料伺服器，且儲存不動產擔保品資料；以及一資料分析工作站，串連至該外部資料伺服器與該擔保品資料伺服器，藉以分析已彙整之各種影響不動產價格的資料源及現有不動產擔保品資料供不動產價格估算之用。
2. 如請求項1所述之不動產價格估算分析系統，其中該外部資料伺服器包含：一通訊介面，連接至各種影響不動產價格的資料源。
3. 如請求項2所述之不動產價格估算分析系統，其中該外部資料伺服器包含：一處理器，連接至該通訊介面，用以執行資料彙整作業。
4. 如請求項2所述之不動產價格估算分析系統，其中該擔保品資料伺服器包含：一處理器，連接至該外部資料伺服器之該通訊介面，用以執行各種影響不動產價格的資料及現有不動產擔保品 資料的彙整作業。
5. 如請求項2所述之不動產價格估算分析系統，其中該資料分析工作站包含：一處理器，串連至該外部資料伺服器與該擔保品資料伺服器，藉以分析已彙整之各種影響不動產價格的資料源及現有不動產擔保品資料。
6. 如請求項2所述之不動產價格估算分析系統，其中該資料分析工作站包含：一處理器，串連至該外部資料伺服器與該擔保品資料伺服器，藉以執行地址正規化與經緯度換算作業。
7. 如請求項5或6所述之不動產價格估算分析系統，其中該資料分析工作站包含：一輸入輸出裝置，連接至該處理器，藉以輸出該處理器的分析結果或作業結果。
8. 如請求項2所述之不動產價格估算分析系統，其中該資料分析工作站包含：一處理器，串連至該外部資料伺服器與該擔保品資料伺服器，藉以將標的物不動產之各項特徵與該擔保品資料伺服器儲存之不動產資料進行特徵相似度條件分群，計算各特徵相似度指數。
9. 如請求項2所述之不動產價格估算分析系統，其中該資料分析工作站包含：一處理器，串連至該外部資料伺服器與該擔保品資料伺服器，藉以統計計算各高相似度物件之單價，以計算標的物不動產之平均估價。
10. 如請求項8或9所述之不動產價格估算分析系統，其中該資料分析工作站包含：一輸入輸出裝置，連接至該處理器，藉以輸出該處理器的計算結果或估價結果。