JP7368911B1 - Information processing device, program and information processing method - Google Patents
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Abstract
【課題】不動産物件の取引の関係者が物件情報を好適に収集することができる情報処理装置等を提供する。
【解決手段】情報処理装置は、制御部を備える情報処理装置であって、前記制御部が、不動産登記データから抽出された、第1の物件特定情報及び不動産登記固有情報を含む第1物件情報を取得し、第2の物件特定情報及び入居者関連情報を含む第2物件情報を格納した第1データベースを記憶部に記憶してあり、取得した前記第1物件情報と、前記第1データベースに格納された前記第2物件情報とを前記第1の物件特定情報及び第2の物件特定情報に基づき関連付けることで、前記不動産登記固有情報及び入居者関連情報を含む物件情報を格納した第2データベースを生成し、ユーザのリクエストに応じて、前記第2データベースから、前記不動産登記固有情報及び入居者関連情報に基づくデータを出力する。
【選択図】図1
The present invention provides an information processing device and the like that allows parties involved in real estate property transactions to suitably collect property information.
[Solution] An information processing device is an information processing device including a control unit, wherein the control unit collects first property information including first property specific information and real estate registration specific information extracted from real estate registration data. is acquired, and a first database storing second property information including second property specific information and tenant related information is stored in the storage unit, and the acquired first property information and the first database are stored. A second database storing property information including the real estate registration specific information and tenant related information by associating the stored second property information based on the first property specific information and the second property specific information. and outputs data based on the real estate registration specific information and tenant related information from the second database in response to a user's request.
[Selection diagram] Figure 1
Description
本発明は、情報処理装置、プログラム及び情報処理方法に関する。 The present invention relates to an information processing device, a program, and an information processing method.
不動産物件の売買を支援する種々のシステムが提案されている。例えば特許文献1では、不動産売却手続に掛けられていない住戸について、将来、不動産売却手続に掛けられたと想定した場合の売却価格を予測する売却価格予測装置等が開示されている。
Various systems have been proposed to support the buying and selling of real estate properties. For example,
一つの側面では、不動産物件の購入希望者、売却希望者等の不動産物件の取引の関係者が物件情報を好適に収集することができる情報処理装置等を提供することを目的とする。 One aspect of the present invention is to provide an information processing device or the like that allows parties involved in real estate transactions, such as those who wish to purchase real estate properties and those who wish to sell real estate properties, to appropriately collect property information.
一つの側面では、情報処理装置は、制御部を備える情報処理装置であって、前記制御部が、不動産登記データから抽出された、第1の物件特定情報及び不動産登記固有情報を含む第1物件情報を取得し、前記不動産登記データ以外のデータに基づき構築された、第2の物件特定情報及び入居者関連情報を含む第2物件情報を格納した第1データベースを記憶部に記憶してあり、取得した前記第1物件情報と、前記第1データベースに格納された前記第2物件情報とを前記第1の物件特定情報及び第2の物件特定情報に基づき関連付けることで、前記不動産登記固有情報及び入居者関連情報を含む物件情報を格納した第2データベースを生成し、ユーザのリクエストに応じて、前記第2データベースから、前記不動産登記固有情報及び入居者関連情報に基づくデータを出力する情報処理装置であって、前記第2の物件特定情報は物件の住所を含み、前記住所に基づき、前記物件の位置する地番を取得し、前記地番に基づき、前記物件に対応する前記不動産登記データを取得して前記第1物件情報を抽出し、前記住所と前記地番との対応関係に基づき、前記第1物件情報と前記第2物件情報とを関連付ける。 In one aspect, the information processing device is an information processing device including a control unit, wherein the control unit controls a first property including first property specific information and real estate registration specific information extracted from real estate registration data. a first database storing second property information including second property specific information and tenant related information , which is constructed based on data other than the real estate registration data, is stored in the storage unit; By associating the acquired first property information and the second property information stored in the first database based on the first property specific information and second property specific information, the real estate registration specific information and An information processing device that generates a second database storing property information including tenant-related information, and outputs data based on the real estate registration specific information and tenant-related information from the second database in response to a user's request. The second property identification information includes an address of the property, and based on the address, acquires a lot number where the property is located, and based on the lot number, acquires the real estate registration data corresponding to the property. the first property information is extracted, and the first property information and the second property information are associated based on the correspondence between the address and the lot number.
一つの側面では、不動産物件の購入希望者、売却希望者等の不動産物件の取引の関係者が物件情報を好適に収集することができる。 In one aspect, parties involved in real estate transactions, such as those who wish to purchase real estate properties and those who wish to sell real estate properties, can suitably collect property information.
以下、本発明をその実施の形態を示す図面に基づいて詳述する。
(実施の形態)
図1は、物件検索システムの構成例を示す説明図である。本実施の形態では、不動産登記データから抽出された物件情報(以下、「第1物件情報」という)と、不動産登記データ以外のデータに基づく物件情報(以下、「第2物件情報」という)とを関連付けることで物件検索用のデータベース(後述の検索用DB142)を生成し、ユーザから受け付けたリクエストに応じて当該データベースから物件情報を検索して出力する物件検索システムについて説明する。物件検索システムは、情報処理装置1、端末2、2、2…を含む。各装置は、インターネット等のネットワークNを介して通信接続されている。
DESCRIPTION OF THE PREFERRED EMBODIMENTS The present invention will be described in detail below based on drawings showing embodiments thereof.
(Embodiment)
FIG. 1 is an explanatory diagram showing a configuration example of a property search system. In this embodiment, property information extracted from real estate registration data (hereinafter referred to as "first property information") and property information based on data other than real estate registration data (hereinafter referred to as "second property information") are used. A property search system will be described which generates a property search database (search
情報処理装置1は、種々の情報処理、情報の送受信が可能な情報処理装置であり、例えばサーバコンピュータ、パーソナルコンピュータ等である。本実施の形態では情報処理装置1がサーバコンピュータであるものとし、以下では簡潔のためサーバ1と読み替える。本実施の形態においてサーバ1は、不動産物件の取引の関係者向けに、購入候補となる収益物件の情報を検索可能な物件検索サービスを提供する。詳しくは後述するように、サーバ1は、不動産登記データ(例えば不動産登記簿のPDF(Portable Document Format)データ)から不動産物件に関する第1物件情報を抽出し、抽出した第1物件情報を、不動産登記データ以外のデータに基づき構築されたデータベース(後述の第2物件情報DB141)に格納された第2物件情報と関連付けることで、物件検索用のデータベースを生成する。そしてサーバ1は、ユーザから受け付けるリクエストに応じて当該データベースから物件情報を検索し、出力する。
The
端末2は、本システムのユーザが使用する端末装置であり、例えばパーソナルコンピュータ、スマートフォン、タブレット端末等である。サーバ1は、端末2を介してユーザからリクエストを受け付け、物件情報を検索する。
The
図2は、サーバ1の構成例を示すブロック図である。サーバ1は、制御部11、主記憶部12、通信部13、及び補助記憶部14を備える。
制御部11は、一又は複数のCPU(Central Processing Unit)、MPU(Micro-Processing Unit)、GPU(Graphics Processing Unit)等の演算処理装置を有し、補助記憶部14に記憶されたプログラムP1を読み出して実行することにより、種々の情報処理、制御処理等を行う。主記憶部12は、SRAM(Static Random Access Memory)、DRAM(Dynamic Random Access Memory)等の一時記憶領域であり、制御部11が演算処理を実行するために必要なデータを一時的に記憶する。通信部13は、通信に関する処理を行うための通信モジュールであり、外部と情報の送受信を行う。
FIG. 2 is a block diagram showing an example of the configuration of the
The
補助記憶部14は、大容量メモリ、ハードディスク等の不揮発性記憶領域であり、制御部11が処理を実行するために必要なプログラムP1(プログラム製品)、その他のデータを記憶している。また、補助記憶部14は、第2物件情報DB141、検索用DB142、更新履歴DB143を記憶している。第2物件情報DB141は、不動産登記データ以外のデータに基づき構築された、第2物件情報を格納するデータベースである。検索用DB142は、不動産登記データから抽出された第1物件情報と、第2物件情報とを関連付けて格納するデータベースである。更新履歴DB143は、物件所有者の名称又は住所の更新履歴(変更履歴)を記憶するデータベースである。
The
なお、補助記憶部14はサーバ1に接続された外部記憶装置であってもよい。また、サーバ1は複数のコンピュータからなるマルチコンピュータであっても良く、ソフトウェアによって仮想的に構築された仮想マシンであってもよい。
Note that the
また、本実施の形態においてサーバ1は上記の構成に限られず、例えば操作入力を受け付ける入力部、画像を表示する表示部等を含んでもよい。また、サーバ1は、CD(Compact Disk)-ROM、DVD(Digital Versatile Disc)-ROM等の可搬型記憶媒体1aを読み取る読取部を備え、可搬型記憶媒体1aからプログラムP1を読み取って実行するようにしても良い。
Further, in this embodiment, the
図3は、第2物件情報DB141、検索用DB142、更新履歴DB143のレコードレイアウトの一例を示す説明図である。
第2物件情報DB141は、物件ID列、名称列、住所列、第2物件情報列を含む。物件ID列は、各不動産物件(建物)を識別するための物件IDを記憶している。名称列、住所列、及び第2物件情報列はそれぞれ、物件IDと対応付けて、物件の名称、住所、及び当該物件に関する第2物件情報を記憶している。
FIG. 3 is an explanatory diagram showing an example of the record layout of the second
The second
検索用DB142は、物件ID列、地番列、保有期間列、所有者ID列、所有者名列、所有者住所列、物件名列、物件住所列、物件情報列を含む。物件ID列は、各不動産物件を識別するための物件IDを記憶している。地番列、保有期間列、所有者ID列、所有者名列、所有者住所列、物件名列、物件住所列、及び物件情報列はそれぞれ、物件IDと対応付けて、物件の地番、所有者による物件の保有期間、物件所有者を識別するための所有者ID、所有者名、所有者の住所、物件名、物件の住所、及び物件情報(第1物件情報及び第2物件情報)を記憶している。
The
更新履歴DB143は、更新日列、新名称列、新住所列、旧名称列、旧住所列を含む。更新日列は、物件の名称又は住所の更新日(名称変更又は住所変更が登記された日付)を記憶している。新名称列、新住所列、旧名称列、旧住所列はそれぞれ、更新日と対応付けて、最新の物件の名称、住所、物件の旧名称、及び旧住所を記憶している。
The
図4~図10は、端末2の表示画面例を示す説明図である。以下では本実施の形態の概要を説明する。
4 to 10 are explanatory diagrams showing examples of display screens of the
上述の如く、サーバ1は、不動産登記データから抽出された第1物件情報と、第2物件情報DB141(第1データベース)に格納されている第2物件情報とを関連付けることで、検索用DB142(第2データベース)を生成する。そしてサーバ1は、ユーザから受け付けたリクエストに応じて、検索用DB142から物件情報を検索して出力する。
As described above, the
不動産登記データは、例えば不動産登記簿のPDFデータである。サーバ1は、多数の不動産物件の不動産登記データを登記情報提供サービス(登記所が保有する登記情報をインターネットを使用して提供するサービス)等を用いて取得(収集)し、取得した不動産登記データから、各不動産物件に関する第1物件情報を抽出する。
The real estate registration data is, for example, PDF data of a real estate registry. The
なお、本実施の形態ではサーバ1が不動産登記データから第1物件情報を自動的に抽出するものとして説明するが、本実施の形態はこれに限定されるものではなく、第1物件情報は人手で読み取り、サーバ1に入力することとしてもよい。
In this embodiment, the
第1物件情報は、不動産物件を識別可能な第1の物件特定情報と、不動産登記固有情報とを含む。第1の物件特定情報は、例えば物件の地番であるが、これに限定されない。不動産登記固有情報は、不動産登記簿に記載されている情報であって、例えば担保権設定情報、所有権移転履歴情報、物件の地積又は構造に関する情報、処分の制限に関する登記の情報、及び信託情報を含む。 The first property information includes first property specifying information that can identify a real estate property and real estate registration specific information. The first property specifying information is, for example, the lot number of the property, but is not limited to this. Real estate registration specific information is information recorded in the real estate registry, such as security interest setting information, ownership transfer history information, information regarding the area or structure of the property, registration information regarding restrictions on disposal, and trust information. including.
第2物件情報DB141は、不動産登記データ以外のデータから構築されたデータベースであり、第1物件情報とは一部又は全部が異なる第2物件情報を格納している。
The second
なお、本実施の形態では第2物件情報DB141(第1データベース)が不動産登記データ以外のデータから構築されるものとして説明するが、第2物件情報DB141を不動産登記データ以外のデータから構築する構成は必ずしも必須ではなく、不動産登記データを含めて構築されてもよい。すなわち、第2物件情報DB141(第1データベース)は、主として、入居者関連情報等の不動産登記データ以外のデータから構成され、不動産登記データと関連付けて、不動産登記固有情報及び入居者関連情報を含む物件情報を格納した検索用DB142(第2データベース)を構築するデータを備えていれば、不動産登記データが少しでも含まれるものを除外するものではない。
Note that in this embodiment, the second property information DB 141 (first database) will be described as being constructed from data other than real estate registration data, but a configuration in which the second
また、第2物件情報DB141は、本システムの管理者が管理する複数のサーバコンピュータのうち、サーバ1以外の他のサーバコンピュータが記憶しておいてもよい。あるいは、本システムの管理者以外の第三者から第2物件情報の提供を受け、第2物件情報DB141として記憶しておくこととしてもよい。
Further, the second
第2物件情報は、不動産物件を識別可能な第2の物件特定情報と、入居者関連情報とを含む。第2の物件特定情報は、例えば物件の住所であるが、これに限定されない。入居者関連情報は、物件の入居者や入居条件に関する情報であって、例えば入居募集条件(募集賃料等)、入居者履歴情報、及び空室に関する情報(空室率等)を含む。 The second property information includes second property specifying information that can identify the real estate property and tenant-related information. The second property specifying information is, for example, the address of the property, but is not limited thereto. The tenant-related information is information about the tenants of the property and the occupancy conditions, and includes, for example, tenant recruitment conditions (asking rent, etc.), tenant history information, and information about vacancies (vacancy rate, etc.).
サーバ1は、第1の物件特定情報及び第2の物件特定情報に基づいて第1物件情報及び第2物件情報を関連付けることで、不動産登記固有情報及び入居者関連情報を含む物件情報を格納した検索用DB142を生成する。
The
具体的には、サーバ1は、不動産登記データを取得(収集)する場合、第2物件情報DB141から各不動産物件の住所(第2の物件特定情報)を読み出す。サーバ1は、読み出した住所に基づき、地図検索エンジン(Google Map(登録商標)等)を用いて地図上の物件の位置を特定する。そしてサーバ1は、登記情報提供サービス等を用いてアクセス可能な地番検索サービスで同じ位置の地番(第1の物件特定情報)を取得する。サーバ1は、取得した地番に基づき、登記情報提供サービス等を用いて不動産登記データを取得して第1物件情報を抽出する。
Specifically, when acquiring (collecting) real estate registration data, the
そしてサーバ1は、地図検索エンジンを用いて検索された地番と、検索クエリとした住所との対応関係に基づき、第1物件情報及び第2物件情報を関連付ける。これにより、不動産登記データが示す物件と、第2物件情報DB141に第2物件情報が格納されている物件とが紐付けられる。
Then, the
なお、上述の如く住所に基づいて地図検索を行った場合、地図からは地番を特定しきれず、複数の地番(物件)が紐付いてしまう場合がある。この場合、サーバ1は、第1物件情報及び第2物件情報に含まれる物件基本情報(例えば建物の階数、床面積等)の一致度を判定することで、最適な地番を選択すると好適である。
Note that when a map search is performed based on an address as described above, a lot number cannot be completely specified from the map, and a plurality of lot numbers (properties) may be linked. In this case, it is preferable that the
上述の如く、サーバ1は検索用DB142を生成する。検索用DB142を生成したサーバ1は、ユーザから物件情報検索のためのリクエストを受け付け、当該リクエストに応じて検索用DB142から物件情報を検索し、端末2に出力する。
As described above, the
本実施の形態では、物件を軸とした検索と、物件の所有者を軸とした検索とが可能となっている。図4は、物件検索画面の一例を示す説明図である。図4では、物件を軸とした検索画面例を図示している。 In this embodiment, it is possible to perform a search based on the property and a search based on the owner of the property. FIG. 4 is an explanatory diagram showing an example of a property search screen. FIG. 4 illustrates an example of a search screen centered around properties.
物件検索画面は、物件検索欄41を含む。物件検索欄41は、第1物件情報又は第2物件情報を検索条件として物件の絞り込みを行うための入力欄である。例えば端末2は、物件検索欄41を介して、検索する物件名(建物の名称)、物件の所在エリア、竣工年、延床面積等の指定入力を受け付ける。サーバ1は、当該検索条件に合う物件を検索用DB142から検索する。
The property search screen includes a property search field 41. The property search field 41 is an input field for narrowing down properties using the first property information or the second property information as a search condition. For example, the
サーバ1は、検索した物件に関する種々のデータを検索用DB142から出力する。例えばサーバ1は、不動産登記固有情報に基づき、物件の延床面積を算出して出力する。また、サーバ1は、入居者関連情報に基づき、物件の空室率を算出して出力する。また、サーバ1は、一の物件を複数の所有者が所有している場合、不動産登記固有情報に基づき、物件全体における各所有者の保有割合を算出して出力する。そのほか、サーバ1は、不動産登記固有情報及び/又は入居者関連情報から物件の竣工年などを抽出して出力する。
The
なお、本実施の形態における「空室率」は、現在の空室率のほか、契約状況に基づきこれからの空き見込みを考慮した潜在空室率(契約未更新が決まっているものを空き室として計算する)を含み得る。なお、現在の空室率は、例えば延床面積のうち、貸付有効面積を算出し、当該貸付有効面積で、貸出募集している空き室の面積を除算することで算出される。また、潜在空室率は、貸出募集している空き室の面積と、契約未更新が決まっている空き室の面積との総和を貸付有効面積で除算することで算出される。 In addition, the "vacancy rate" in this embodiment is not only the current vacancy rate, but also the potential vacancy rate, which takes into account future vacancies based on the contract status (calculated as rooms whose contracts have not been renewed as vacant rooms). ). Note that the current vacancy rate is calculated, for example, by calculating the effective rentable area out of the total floor area, and dividing the area of vacant rooms that are offered for rent by the effective rentable area. Further, the potential vacancy rate is calculated by dividing the sum of the area of vacant rooms that are offered for rent and the area of vacant rooms whose contracts have not been renewed by the effective rental area.
また、サーバ1は、第2物件情報として既にいくつかの物件の延床面積の情報を保有していた場合、欠けている物件の延床面積を不動産登記データ(不動産登記固有情報)から取得するだけであってもよい。また、延床面積は、例えば基準階面積にフロア数を乗算した推定面積で算出してもよい。
In addition, if the
また、サーバ1は、各所有者の保有割合を算出する場合、例えば各所有者が所有している区分毎に延床面積を算出し、各区分の延床面積の比率を算出することで保有割合を算出する。
In addition, when calculating the ownership ratio of each owner, the
また、サーバ1は、一の物件の所有者数が閾値(例えば2名)以上となった場合、ユーザに対してアラートを出力してもよい。これにより、物件取得に際し交渉負担が高い物件であることをユーザに通知することができる。
Further, the
端末2は、サーバ1から出力された物件情報を物件検索画面に一覧表示する。例えば端末2は、各物件名と対応付けて、物件の竣工年、延床面積、空室率、現在の物件の所有者情報(所有者名及び保有割合)などを表示する。
The
図5~図7は、物件詳細画面の一例を示す説明図である。図4の物件検索画面でいずれかの物件を選択する操作入力を受け付けた場合、端末2は、図5~図7に示す物件詳細画面を表示する。
5 to 7 are explanatory diagrams showing examples of property details screens. When receiving an operation input to select any property on the property search screen shown in FIG. 4, the
例えば端末2は、物件の基本情報(物件名、住所、最寄り駅等)を表示すると共に、表示画面を切り換えるためのボタン51を表示する。「所有者情報」のボタン51への操作入力を受け付けた場合、端末2は図5に示す画面を表示する。この場合、端末2は、現在の物件所有者の情報(所有者名、保有割合、所有開始時期等)を表示するほか、所有者移転履歴情報を表示する。
For example, the
なお、例えばサーバ1は、物件所有者(企業)に関する情報(例えば株価、住所、グループ会社の情報など)を事前に取得しておき、物件詳細画面で物件の所有者名への操作入力(クリック)を受け付けた場合、物件所有者に関する情報を出力するようにしてもよい。
Note that, for example, the
「パフォーマンス」のボタン51への操作入力を受け付けた場合、端末2は、図6に示す画面を表示する。この場合、端末2は、募集賃料、空室率を表示するほか、募集賃料の推移を表示する。
When receiving an operation input to the "Performance"
「募集情報」のボタン51への操作入力を受け付けた場合、端末2は、図7に示す画面を表示する。この場合、端末2は、入居者の募集情報(部屋の間取り図、募集面積、募集賃料等)を表示する。
When accepting an operation input to the "recruitment information"
図8は、所有者検索画面の一例を示す説明図である。図8では、物件所有者を軸とした検索画面例を図示している。 FIG. 8 is an explanatory diagram showing an example of the owner search screen. FIG. 8 illustrates an example of a search screen centered on property owners.
所有者検索画面は、所有者検索欄81を含む。所有者検索欄81は、第1物件情報又は第2物件情報を検索条件として物件所有者の絞り込みを行うための入力欄である。端末2は、所有者検索欄81を介して、検索する物件所有者の名称、所有物件数、平均保有期間等の指定入力を受け付ける。サーバ1は、指定された検索条件に合う物件所有者を検索用DB142から検索する。
The owner search screen includes an
サーバ1は、検索した物件所有者に関する種々のデータを検索用DB142から出力する。例えばサーバ1は、不動産登記固有情報に基づき、物件の平均保有期間を算出して出力する。そのほか、サーバ1は、各所有者による所有物件数、直近所定期間内の物件売却数、物件取得数などをカウントして出力する。
The
なお、「平均保有期間」とは、権利者(物件所有者)が、一つの物件を保有する期間の平均値を指す。平均保有期間は、ある権利者が所有する一又は複数の不動産物件の所有権の移転履歴(譲受時期、譲渡時期)から、個々の不動産物件の保有期間を算出し、その平均値を算出することで求められる。 Note that the "average holding period" refers to the average period during which a right holder (property owner) holds one property. The average holding period is calculated by calculating the holding period of each real estate property based on the ownership transfer history (time of transfer, timing of transfer) of one or more real estate properties owned by a certain right holder, and then calculating the average value. is required.
端末2は、検索された物件所有者に関するデータを所有者検索画面に一覧表示する。例えば端末2は、物件所有者名と対応付けて、所有物件数、物件売却数、取得数、平均保有期間などを表示する。
The
図9及び図10は、所有者詳細画面の一例を示す説明図である。所有者検索画面においていずれかの物件所有者を選択する操作入力を受け付けた場合、端末2は、図9及び図10に示す所有者詳細画面を表示する。
9 and 10 are explanatory diagrams showing an example of the owner details screen. When receiving an operation input to select one of the property owners on the owner search screen, the
所有者詳細画面は、表示画面を切り換えるためのボタン91を含む。「所有物件」のボタン91への操作入力を受け付けた場合、端末2は、図9に示す画面を表示する。この場合、端末2は、所有者が所有する各物件の物件情報(物件名、保有割合、竣工年、延床面積等)を一覧表示する。
The owner details screen includes a
「所有者移転履歴一覧」のボタン91への操作入力を受け付けた場合、端末2は、図10に示す画面を表示する。この場合、端末2は、所有権移転履歴情報(所有権が移転した年月日、種目、移転元、移転先、移動持分等)を一覧表示する。
When the
上述の如く、サーバ1は、ユーザから受け付けたリクエストに応じて検索用DB142から物件情報を出力し、各検索画面に表示させる。
As described above, the
なお、所有者が物件を管理する場合に、名目上の合同会社や特定目的会社を設立して管理する場合があり、名目上の所有者と真の所有者が異なるケースがある。より正確には、名目上の所有者は、登記の名義上は所有者となっているが、不動産物件の取引の関係者が、当該物件の売買に関する交渉をする際に、名目上の所有者に対して連絡をしても、名目上の所有者は、物件の売買の事実上の決定権限がないことから、物件の売買の事実上の決定権限を有する者に対して、連絡をする必要がある。このような場合に備えて、サーバ1は、不動産登記固有情報又は入居者関連情報が示す物件所有者の名称又は住所に基づき、物件の売買に関する連絡の連絡先に関する情報を推定して出力してもよい(その連絡先の主体を真の所有者と呼んでも構わない)。例えばサーバ1は、合同会社や特定目的会社の名称又は住所に対応付けて、真の所有者の名称をリスト化して保持しておく。サーバ1は当該リストを参照して、物件所有者の名称又は住所から真の所有者を推定し、推定した真の所有者名を出力する。なお、連絡先に関する情報には、氏名又は名称、住所、電話番号、メールアドレス等の情報の全部又は一部が含まれる。
In addition, when an owner manages a property, he or she may establish a nominal limited liability company or special purpose company to manage the property, and there are cases where the nominal owner and the true owner are different. More precisely, the nominal owner is the owner in the registered name, but when parties involved in a real estate transaction negotiate the purchase or sale of the property, the nominal owner is the owner. Even if you contact the person, the nominal owner does not have the de facto authority to decide on the purchase or sale of the property, so it is necessary to contact the person who has the de facto authority to decide on the purchase or sale of the property. There is. In preparation for such a case, the
また、サーバ1は、検索結果を出力する場合に、物件が所有者による自社利用建物であるか否かを判定し、判定結果を出力するようにしてもよい。例えばサーバ1は、物件所有者(法人)の所在地を検索し、検索された所在地が物件の住所と一致する場合、自社利用建物であると判定する。これにより、収益物件の候補として検索された物件が自社利用されているか否かを把握することができる。
Further, when outputting the search results, the
本実施の形態においてサーバ1は更に、検索用DB142に格納した各物件所有者の名称又は住所を、最新の名称又は住所に統一(名寄せ)する処理を行う。
In this embodiment, the
具体的には、サーバ1は各不動産物件の不動産登記データを定期的に取得し、取得した不動産登記データから第1物件情報を抽出する。サーバ1は、抽出した第1物件情報に含まれる不動産登記固有情報から、最新の物件所有者の名称変更又は住所変更を取得する。そしてサーバ1は、取得した名称変更又は住所変更を参照して、検索用DB142に格納されている物件所有者の名称又は住所を最新の名称又は住所に更新する。
Specifically, the
一方で、上記の名寄せ処理は各物件の名称変更又は住所変更を毎回集める必要があるため、処理が遅い。そこでサーバ1は、上記の名寄せ処理を、ユーザからのアクセスが少ない特定の時間帯(例えば夜間)に行う。これに対し、ユーザからのアクセスが多い時間帯(例えば昼間)には以下のように、物件所有者の名称又は住所の更新履歴(所有者IDの発行履歴)を参照することで、名寄せを簡易的に行う。
On the other hand, the above name matching process is slow because it is necessary to collect name changes or address changes for each property each time. Therefore, the
具体的には、サーバ1は、上記の名寄せ処理による物件所有者の名称又は住所の更新履歴を記憶しておく。例えばサーバ1は、上述の如く名称変更又は住所変更を取得した場合、名称又は住所の更新日(登記された日付)と対応付けて、新たな名称及び住所と、旧名称及び旧住所とを更新履歴DB143に記憶する。
Specifically, the
ユーザからリクエストを受け付けた場合、サーバ1は、当該リクエストに応じて検索された物件の不動産登記データを取得し、第1物件情報を抽出する。サーバ1は、記憶してある物件所有者の名称又は住所の更新履歴(更新履歴DB143)を参照して、抽出した第1物件情報の不動産登記固有情報が示す物件所有者の名称又は住所を最新の名称又は住所に更新する。そしてサーバ1は、最新の名称又は住所に更新した不動産登記固有情報に基づき、所望のデータを検索結果として出力する。
When receiving a request from a user, the
上述の如く簡易的に名寄せを行うことで、不動産登記データを対象の物件のファイルのみ参照すれば良いため、リアルタイム性を付与することができる。 By simply collating names as described above, it is only necessary to refer to the file of the target property for real estate registration data, so it is possible to provide real-time performance.
本実施の形態においてサーバ1は更に、不動産登記受付帳に基づいて所有権移転履歴情報を取得し、検索用DB142に格納されている不動産登記固有情報を更新する処理を行う。不動産登記受付帳とは、都道府県毎に登記の変更があった物件について月単位で保存した台帳である。この不動産登記受付帳において、土地と建物をセットで売買した場合や、複数の不動産を同時に相続した場合は、代表の不動産1つしか更新されない。そこでサーバ1は、不動産登記受付帳において物件の移転を確認した場合、当該物件と同じ所有者である物件を特定し、検索用DB142の不動産登記固有情報を更新する。
In this embodiment, the
具体的には、サーバ1は、不動産登記受付帳データを取得した場合、当該不動産登記受付帳データに基づいて、所有権の移転があった物件の不動産登記データ(登記簿)を新たに取得し、第1物件情報を抽出する。サーバ1は、抽出した第1物件情報に含まれる不動産登記固有情報から、物件の所有権移転履歴情報を抽出する。そしてサーバ1は、抽出した所有権移転履歴情報に基づき、検索用DB142に格納されている不動産登記固有情報を更新する。
Specifically, when the
これにより、不動産登記受付帳に基づいて不動産登記固有情報を更新することができる。 Thereby, real estate registration specific information can be updated based on the real estate registration reception book.
図11は、検索用DB142の生成処理の手順を示すフローチャートである。図11に基づき、検索用DB142を生成する際の処理内容について説明する。
サーバ1の制御部11は、第2物件情報DB141(第1データベース)から、各不動産物件の住所(第2の物件特定情報)を読み出す(ステップS11)。第2物件情報DB141は、不動産登記データ以外のデータから構築されたデータベースであり、第2の物件特定情報及び入居者関連情報を含む第2物件情報を格納したデータベースである。制御部11は、読み出した住所に基づき、地図検索エンジンを用いて各物件の地図上の位置を特定し、情報提供サイトからアクセス可能な地番検索サービスで同じ位置の地番(第1の物件特定情報)を取得する(ステップS12)。
FIG. 11 is a flowchart showing the procedure for generating the
The
制御部11は、取得した地番に基づき、各物件の不動産登記データ(例えば不動産登記簿のPDFデータ)を取得する(ステップS13)。制御部11は、取得した不動産登記データから、第1の物件特定情報及び不動産登記固有情報を含む第1物件情報を抽出する(ステップS14)。制御部11は、抽出した第1物件情報と、第2物件情報DB141に格納された第2物件情報とを、ステップS12で取得した地番(第1の物件特定情報)と、当該地番を取得する際に検索クエリとした住所(第2の物件特定情報)との対応関係に基づき関連付けることで、不動産登記固有情報及び入居者関連情報を含む物件情報を格納した検索用DB142(第2データベース)を生成する(ステップS15)。制御部11は一連の処理を終了する。
The
図12は、物件所有者の名称又は住所の更新処理の手順を示すフローチャートである。図12に基づき、各不動産物件の所有者の名称又は住所を更新(名寄せ)する際の処理内容について説明する。
サーバ1の制御部11は、定期的なタイミングで、不動産登記データを取得する(ステップS31)。制御部11は、取得した不動産登記データから第1物件情報を抽出する(ステップS32)。
FIG. 12 is a flowchart showing the procedure for updating the property owner's name or address. Based on FIG. 12, the processing details when updating (name matching) the name or address of the owner of each real estate property will be explained.
The
制御部11は、抽出した第1物件情報に含まれる不動産登記固有情報から、最新の物件所有者の名称変更又は住所変更を取得する(ステップS33)。制御部11は、取得した名称変更又は住所変更に基づき、検索用DB142に格納されている各物件所有者の名称又は住所を最新の名称又は住所に更新する(ステップS34)。制御部11は、物件所有者の名称又は住所の更新履歴を記憶し(ステップS35)、一連の処理を終了する。
The
図13は、検索処理の手順を示すフローチャートである。図13に基づき、検索用DB142から物件情報を検索する際の処理内容について説明する。
サーバ1の制御部11は、端末2を介してユーザからリクエストを受け付ける(ステップS51)。具体的には、制御部11は、検索物件を絞り込むための検索クエリ(物件名、所在エリア、竣工年、延床面積など)、あるいは物件所有者を絞り込むための検索クエリ(所有者名、所有物件数、平均保有期間など)を受け付ける。制御部11は、受け付けたリクエストに基づき、検索用DB142から不動産物件又は物件所有者を検索する(ステップS52)。
FIG. 13 is a flowchart showing the procedure of search processing. Based on FIG. 13, the processing contents when searching property information from the
The
制御部11は、検索された物件、又は検索された所有者が所有する物件の不動産登記データを取得する(ステップS53)。制御部11は、取得した不動産登記データから第1物件情報を抽出する(ステップS54)。
The
制御部11は、ステップS35で記憶した物件所有者の名称又は住所の更新履歴を参照して、取得した第1物件情報の不動産登記固有情報が示す物件所有者の名称又は住所を最新の名称又は住所に更新する(ステップS55)。
The
制御部11は、ステップS52で検索された物件、又は検索された所有者が所有する物件について、不動産登記固有情報及び入居者関連情報に基づくデータを出力する(ステップS56)。この場合に制御部11は、不動産登記固有情報が示す物件所有者の名称又は住所を、ステップS55で更新された最新の名称又は住所にして出力する。制御部11は一連の処理を終了する。
The
図14は、所有権移転履歴情報の更新処理の手順を示すフローチャートである。図14に基づき、不動産登記受付帳に基づいて物件の所有権移転履歴情報を更新する際の処理内容について説明する。
サーバ1の制御部11は、不動産登記受付帳データを取得する(ステップS71)。制御部11は、取得した不動産登記受付帳データに基づき、登記情報の変更があった不動産物件の不動産登記データを新たに取得する(ステップS72)。
FIG. 14 is a flowchart showing the procedure for updating ownership transfer history information. Based on FIG. 14, the processing details when updating the ownership transfer history information of a property based on the real estate registration reception book will be explained.
The
制御部11は、取得した不動産登記データから第1物件情報を抽出する(ステップS73)。制御部11は、抽出した第1物件情報に含まれる不動産登記固有情報から、物件の所有権移転履歴情報を抽出する(ステップS74)。
The
制御部11は、抽出した所有権移転履歴情報に基づき、検索用DB142に格納されている不動産登記固有情報を更新する(ステップS75)。制御部11は一連の処理を終了する。
The
以上より、本実施の形態によれば、不動産物件の取引の関係者が物件情報を好適に収集することができる。 As described above, according to the present embodiment, parties involved in real estate transaction can suitably collect property information.
今回開示された実施の形態はすべての点で例示であって、制限的なものではないと考えられるべきである。本発明の範囲は、上記した意味ではなく、特許請求の範囲によって示され、特許請求の範囲と均等の意味及び範囲内でのすべての変更が含まれることが意図される。 The embodiments disclosed herein are illustrative in all respects and should be considered not to be restrictive. The scope of the present invention is indicated by the claims rather than the above-mentioned meaning, and is intended to include meanings equivalent to the claims and all changes within the scope.
各実施の形態に記載した事項は相互に組み合わせることが可能である。また、特許請求の範囲に記載した独立請求項及び従属請求項は、引用形式に関わらず全てのあらゆる組み合わせにおいて、相互に組み合わせることが可能である。さらに、特許請求の範囲には他の2以上のクレームを引用するクレームを記載する形式(マルチクレーム形式)を用いているが、これに限るものではない。マルチクレームを少なくとも一つ引用するマルチクレーム(マルチマルチクレーム)を記載する形式を用いて記載しても良い。 Items described in each embodiment can be combined with each other. Moreover, the independent claims and dependent claims recited in the claims may be combined with each other in any and all combinations, regardless of the form in which they are cited. Further, although the scope of claims uses a format in which claims refer to two or more other claims (multi-claim format), the invention is not limited to this format. It may also be written using a multi-claim format that cites at least one multi-claim.
本明細書において特定の装置が実行すると説明した処理の少なくとも一部は、任意の情報処理装置により実行されてよい。例えば、上記実施形態においてサーバが実行すると説明した処理の少なくとも一部は、端末装置により実行されてよい。逆に、上記実施形態において端末装置が実行すると説明した処理の少なくとも一部は、サーバにより実行され、端末装置は入出力等のユーザとのインタフェースとしてのみ機能してもよい。 At least a portion of the processing described in this specification as being executed by a specific device may be executed by any information processing device. For example, at least a portion of the processing described as being executed by the server in the above embodiments may be executed by the terminal device. Conversely, at least a portion of the processing described as being executed by the terminal device in the above embodiments may be executed by the server, and the terminal device may function only as an interface with the user such as input/output.
なお、本明細書において説明した各装置による一連の処理は、ソフトウェア、ハードウェア、及びソフトウェアとハードウェアとの組合せのいずれを用いて実現されてもよい。ソフトウェアを構成するプログラムは、例えば、各装置の内部又は外部に設けられる記録媒体(詳しくは、コンピュータにより読み取り可能な非一時的な記憶媒体)に予め格納される。そして、各プログラムは、例えば、本明細書において説明した各装置を制御するコンピュータによる実行時にRAMに読み込まれ、CPUなどの処理回路により実行される。上記記録媒体は、例えば、磁気ディスク、光ディスク、光磁気ディスク、フラッシュメモリ等である。また、上記のコンピュータプログラムは、記録媒体を用いずに、例えばネットワークを介して配信されてもよい。また、上記のコンピュータは、ASICのような特定用途向け集積回路、ソフトウエアプログラムを読み込むことで機能を実行する汎用プロセッサ、又はクラウドコンピューティングに使用されるサーバ上のコンピュータ等であってよい。また、本明細書において説明した各装置による一連の処理は、単数のコンピュータにより集中して処理されてもよく、複数のコンピュータにより分散して処理されてもよい。さらに、上記各実施の形態において、一の装置に存在する2以上の通信手段は、物理的に一の媒体で実現されてもよい。 Note that the series of processes performed by each device described in this specification may be realized using software, hardware, or a combination of software and hardware. A program constituting the software is stored in advance, for example, in a recording medium (specifically, a computer-readable non-temporary storage medium) provided inside or outside each device. For example, each program is read into the RAM when executed by a computer that controls each device described in this specification, and is executed by a processing circuit such as a CPU. The recording medium is, for example, a magnetic disk, an optical disk, a magneto-optical disk, a flash memory, or the like. Furthermore, the above computer program may be distributed, for example, via a network, without using a recording medium. Further, the above-mentioned computer may be an application-specific integrated circuit such as an ASIC, a general-purpose processor that executes functions by loading a software program, or a computer on a server used for cloud computing. Further, a series of processes performed by each device described in this specification may be processed centrally by a single computer, or may be processed in a distributed manner by a plurality of computers. Furthermore, in each of the embodiments described above, two or more communication means existing in one device may be physically realized by one medium.
また、本明細書においてフローチャート又はシーケンス図を用いて説明した処理は、必ずしも図示された順序で実行されなくてもよい。いくつかの処理ステップは、並列的に実行されてもよい。また、追加的な処理ステップが採用されてもよく、一部の処理ステップが省略されてもよい。 Furthermore, the processes described using flowcharts or sequence diagrams in this specification do not necessarily have to be executed in the illustrated order. Some processing steps may be performed in parallel. Also, additional processing steps may be employed or some processing steps may be omitted.
本発明は、以上の実施の形態に限定されることなく、種々の変更が可能であり、それらも本発明の範囲内に包含されるものであることは言うまでもない。 It goes without saying that the present invention is not limited to the above-described embodiments, and that various modifications can be made, and these are also included within the scope of the present invention.
1 サーバ(情報処理装置)
11 制御部
12 主記憶部
13 通信部
14 補助記憶部
P1 プログラム
141 第2物件情報DB
142 検索用DB
143 更新履歴DB
1 Server (information processing device)
11
142 Search DB
143 Update history DB
Claims (15)
前記制御部が、
不動産登記データから抽出された、第1の物件特定情報及び不動産登記固有情報を含む第1物件情報を取得し、
前記不動産登記データ以外のデータに基づき構築された、第2の物件特定情報及び入居者関連情報を含む第2物件情報を格納した第1データベースを記憶部に記憶してあり、
取得した前記第1物件情報と、前記第1データベースに格納された前記第2物件情報とを前記第1の物件特定情報及び第2の物件特定情報に基づき関連付けることで、前記不動産登記固有情報及び入居者関連情報を含む物件情報を格納した第2データベースを生成し、
ユーザのリクエストに応じて、前記第2データベースから、前記不動産登記固有情報及び入居者関連情報に基づくデータを出力する
情報処理装置であって、
前記第2の物件特定情報は物件の住所を含み、
前記住所に基づき、前記物件の位置する地番を取得し、
前記地番に基づき、前記物件に対応する前記不動産登記データを取得して前記第1物件情報を抽出し、
前記住所と前記地番との対応関係に基づき、前記第1物件情報と前記第2物件情報とを関連付ける
情報処理装置。 An information processing device comprising a control unit,
The control section,
obtaining first property information including first property specific information and real estate registration specific information extracted from real estate registration data;
a first database storing second property information including second property identification information and tenant related information, which is constructed based on data other than the real estate registration data, is stored in the storage unit;
By associating the acquired first property information and the second property information stored in the first database based on the first property specific information and second property specific information, the real estate registration specific information and Generating a second database storing property information including tenant related information;
In response to a user's request, output data based on the real estate registration specific information and tenant related information from the second database.
An information processing device,
The second property identification information includes the address of the property,
Based on the address, obtain the lot number where the property is located;
Based on the lot number, acquiring the real estate registration data corresponding to the property and extracting the first property information;
associating the first property information and the second property information based on the correspondence between the address and the lot number;
Information processing device.
請求項1に記載の情報処理装置。 The information processing device according to claim 1, wherein the real estate registration specific information includes security interest setting information, ownership transfer history information, information regarding land area or structure of the property, registration information regarding disposal restrictions, or trust information.
請求項1に記載の情報処理装置。 The information processing device according to claim 1, wherein the tenant-related information includes tenant recruitment conditions, tenant history information, or information regarding vacancies.
請求項1に記載の情報処理装置。 The information processing device according to claim 1, wherein the information processing device calculates and outputs an average holding period of a property based on the real estate registration specific information.
請求項1に記載の情報処理装置。 The information processing device according to claim 1, wherein the vacancy rate of the property is calculated and output based on the tenant-related information.
請求項1に記載の情報処理装置。 The information processing device according to claim 1, wherein the information processing device calculates and outputs the total floor area of the property based on the real estate registration specific information.
請求項1に記載の情報処理装置。 The information processing device according to claim 1, wherein the information processing device calculates and outputs the ownership ratio of each owner in the entire property based on the real estate registration specific information.
請求項1に記載の情報処理装置。 The information processing device according to claim 1, wherein the information processing device estimates and outputs information regarding a contact point for contact regarding the purchase or sale of a property based on the name or address of the property owner indicated by the real estate registration specific information or tenant related information.
請求項1に記載の情報処理装置。 The information processing device according to claim 1, wherein the information processing device determines whether or not the property is a building for the owner's own use based on the real estate registration specific information and tenant related information and outputs the result.
受け付けたリクエストに応じて絞り込んだ特定の所有者に関するデータを出力する
請求項1に記載の情報処理装置。 Accepting a request from the user to narrow down property owners,
The information processing device according to claim 1, wherein the information processing device outputs data related to a specific owner narrowed down according to a received request.
取得した前記第1物件情報に含まれる前記不動産登記固有情報から、最新の物件所有者の名称変更又は住所変更を取得し、
前記第2データベースに格納されている物件所有者の名称又は住所を最新の名称又は住所に更新する
請求項1に記載の情報処理装置。 Periodically acquiring the first property information of each property,
Obtaining the latest name change or address change of the property owner from the real estate registration specific information included in the acquired first property information;
The information processing device according to claim 1, wherein the name or address of the property owner stored in the second database is updated to the latest name or address.
前記ユーザからリクエストを受け付けた場合、該リクエストに応じて検索された物件に対応する前記第1物件情報を取得し、
前記更新履歴を参照して、取得した前記第1物件情報の前記不動産登記固有情報が示す物件所有者の名称又は住所を最新の名称又は住所に更新し、
最新の名称又は住所に更新した前記不動産登記固有情報に基づくデータを出力する
請求項11に記載の情報処理装置。 Store the update history of the property owner's name or address in the storage unit,
When a request is received from the user, acquiring the first property information corresponding to the property searched in response to the request;
Referring to the update history, updating the name or address of the property owner indicated by the real estate registration specific information of the acquired first property information to the latest name or address;
The information processing device according to claim 11 , wherein data is output based on the real estate registration specific information updated to the latest name or address.
前記不動産登記受付帳データに基づいて前記第1物件情報を新たに取得し、
取得した前記第1物件情報に含まれる前記不動産登記固有情報から、物件の所有権移転履歴情報を抽出し、
抽出した前記所有権移転履歴情報に基づき、前記第2データベースに格納されている前記不動産登記固有情報を更新する
請求項1に記載の情報処理装置。 Obtain real estate registration reception book data,
newly acquiring the first property information based on the real estate registration reception book data;
Extracting property ownership transfer history information from the real estate registration specific information included in the acquired first property information,
The information processing device according to claim 1, wherein the real estate registration specific information stored in the second database is updated based on the extracted ownership transfer history information.
前記不動産登記データ以外のデータに基づき構築された、第2の物件特定情報及び入居者関連情報を含む第2物件情報を格納した第1データベースを記憶部に記憶してあり、
取得した前記第1物件情報と、前記第1データベースに格納された前記第2物件情報とを前記第1の物件特定情報及び第2の物件特定情報に基づき関連付けることで、前記不動産登記固有情報及び入居者関連情報を含む物件情報を格納した第2データベースを生成し、
ユーザのリクエストに応じて、前記第2データベースから、前記不動産登記固有情報及び入居者関連情報に基づくデータを出力する
処理をコンピュータに実行させるプログラムであって、
前記第2の物件特定情報は物件の住所を含み、
前記住所に基づき、前記物件の位置する地番を取得し、
前記地番に基づき、前記物件に対応する前記不動産登記データを取得して前記第1物件情報を抽出し、
前記住所と前記地番との対応関係に基づき、前記第1物件情報と前記第2物件情報とを関連付ける
処理をコンピュータに実行させるプログラム。 obtaining first property information including first property specific information and real estate registration specific information extracted from real estate registration data;
a first database storing second property information including second property identification information and tenant related information, which is constructed based on data other than the real estate registration data, is stored in the storage unit;
By associating the acquired first property information and the second property information stored in the first database based on the first property specific information and second property specific information, the real estate registration specific information and Generating a second database storing property information including tenant related information;
In response to a user's request, output data based on the real estate registration specific information and tenant related information from the second database.
A program that causes a computer to perform a process,
The second property identification information includes the address of the property,
Based on the address, obtain the lot number where the property is located;
Based on the lot number, acquiring the real estate registration data corresponding to the property and extracting the first property information;
associating the first property information and the second property information based on the correspondence between the address and the lot number;
A program that causes a computer to perform a process.
前記不動産登記データ以外のデータに基づき構築された、第2の物件特定情報及び入居者関連情報を含む第2物件情報を格納した第1データベースを記憶部に記憶してあり、
取得した前記第1物件情報と、前記第1データベースに格納された前記第2物件情報とを前記第1の物件特定情報及び第2の物件特定情報に基づき関連付けることで、前記不動産登記固有情報及び入居者関連情報を含む物件情報を格納した第2データベースを生成し、
ユーザのリクエストに応じて、前記第2データベースから、前記不動産登記固有情報及び入居者関連情報に基づくデータを出力する
処理をコンピュータが実行する情報処理方法であって、
前記第2の物件特定情報は物件の住所を含み、
前記住所に基づき、前記物件の位置する地番を取得し、
前記地番に基づき、前記物件に対応する前記不動産登記データを取得して前記第1物件情報を抽出し、
前記住所と前記地番との対応関係に基づき、前記第1物件情報と前記第2物件情報とを関連付ける
処理をコンピュータが実行する情報処理方法。 obtaining first property information including first property specific information and real estate registration specific information extracted from real estate registration data;
a first database storing second property information including second property identification information and tenant related information, which is constructed based on data other than the real estate registration data, is stored in the storage unit;
By associating the acquired first property information and the second property information stored in the first database based on the first property specific information and second property specific information, the real estate registration specific information and Generating a second database storing property information including tenant related information;
In response to a user's request, output data based on the real estate registration specific information and tenant related information from the second database.
An information processing method in which processing is performed by a computer,
The second property identification information includes the address of the property,
Based on the address, obtain the lot number where the property is located;
Based on the lot number, acquiring the real estate registration data corresponding to the property and extracting the first property information;
associating the first property information and the second property information based on the correspondence between the address and the lot number;
An information processing method in which processing is performed by a computer.
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