JP7309994B1 - 戸建て住宅およびその改築方法 - Google Patents
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Abstract
Description
(1)住宅購入後に夫の急死により妻が経済的に困窮し、子供がおらず、住み慣れた土地を離れたくない。さらに、住宅ローンがまだ残っており住宅を売却したら住む家がなくなり残債も残るような場合に、2世帯完全分離の改築を行い、1世帯分を自身の居住用とし、もう1世帯分を貸し出せば、自身の住居を確保しつつも、賃貸収入を得ることができる。
(2)子供が独立したが、思ったよりも早く退職する必要が生じたか、あるいは勤務先が倒産し、経済的困窮に陥った場合に、上記(1)と同様の対応が可能である。
(3)退職前に病気で働けなくなり、経済的困窮に陥った場合にも上記(1)と同様の対応が可能である。
(4)コロナウイルスのパンデミックなど、思わぬことで収入が減ってしまった場合にも上記(1)と同様の対応が可能である。
(5)老後の資金が足りない場合にも上記(1)と同様の対応が可能である。現状、一人くらしの高齢者の実収入は13万円程度であり、年金で賄えない不足分の生活コストの補填が必要である。
(6)1世帯分に高齢の貸主が居住し、もう1世帯分を貸し出した場合に、貸主が孤独死に陥りにくい。
(7)定年後や一時的に夫婦が距離感を取りたい場合に、夫婦が1階と2階で家庭内別居することが可能であり、離婚や夫源病を回避できる。
(8)将来の様々な家族構成の変化に対応できる。
(9)耐震性の観点から改築時に耐力壁等を除去しないため安心である。
(10)2世帯完全分離可能な住宅は、経済的価値が高まり将来高値で売却できる可能性がある。
(11)2世帯分を別々に貸し出す場合に、同じ建物でも戸建て1世帯4LDKより2世帯1LDK×2の方が家賃収入が多く、利回りが高まる。これにより、不動産物件として商品価値が上がる。1LDKは夫婦でも単身でも生活可能である。
(12)賃貸業としての投下資本が少なく、投資効率が良い。
(13)特に東京23区等の都会では住宅需要も高く、2世帯完全分離による賃貸が有効である。
(14)近年の住宅は、築60年以上保つことがほとんどである。そのため、2世帯完全分離により子育て終了後や配偶者の死後の住居が有効利用でき、重要な資産価値を持つことになる。
(15)将来への経済的安心感を獲得できる。本発明に係る戸建て住宅は、人生100年の保険であり、リスクヘッジとなる。
(16)今後、本発明のように2世帯完全分離可能な戸建て住宅が標準的な2階戸建て4LDK住宅のスタンダードとなり得る。
(17)本発明に係る戸建て住宅を2世帯完全分離住宅へと改築する際には、外階段の設置等の増築が不要であり、新築時の既存の玄関や階段部屋のスペースを使用するため、コスト面で有利である。さらに改築後の建物の一体感が損なわれず、美観が維持される。
(18)増築を要しないため、改築前後で容積率、建坪率の変更がない。
(19)例えば50~60m2の広めの1LDKは、夫婦でも単身でも生活可能であり、賃貸物件としても稀少な存在である。しかしながら、広めの1LDKは利回りが悪いため、あまり新築されない。そのため、2世帯完全分離により1LDKを1世帯分として貸し出せば、稀少なため賃貸人が見つかりやすく、空室率が少なくなると予想される。このような物件は、賃貸事業にとってのリスクも少ない。
(20)賃貸の投下資本が少なくて済み、投資効率が良いし、運営経費も抑えられる。都心のワンルーム経営(例えば2400万円の投資で月10万の収入-管理費、修繕費積立金、固定資産税)の表面利回りが5%程度であるのに対し、管理費や修繕積立金が必要ない。2世帯完全分離による1LDK賃貸経営(例えば400~700万円の投資で8~15万の収入-外壁のペンキなどの修繕費)は、表面利回りが14%から45%程度と高い。なお、戸建て住宅であるため固定資産税は改築前後で変わらない。
(21)改築後を想定してシミュレーションした物件の賃貸収入により、建築時に将来の資金計画が分かり、将来の家計を見通すことができる。子供が巣立った後の35年の住宅ローンの返済プランに賃貸収入を組み入れれば、円滑にローンを返済できる可能性がある。
本発明に係る戸建て住宅と、この住宅を2世帯完全分離住宅へと改築する改築方法は、標準的な2階戸建ての木造または鉄骨造の4LDK住宅(例えば35~40坪)に適用することができる。ただし、本発明に係る戸建て住宅とその改築方法は、3階建て以上の住宅、あるいは4LDKとは異なる間取りの住宅等に適用することも可能である。
図1は、適用例1に係る戸建て住宅1Aの1階の(a)改築前と(b)改築後の構造を示す概略的な平面図である。図2は、図1に示した戸建て住宅1Aの2階の(a)改築前と(b)改築後の構造を示す概略的な平面図である。
図3は、一変形例に係る戸建て住宅1Aの1階の(a)改築前と(b)改築後の構造を示す概略的な平面図である。本変形例においては、改築前の押し入れJCの奥行が図1の例よりも大きい。例えば一般的な押し入れの奥行きは900mm程度であるが、図3(a)示す押し入れJCの奥行きは1200mm以上である。この押し入れJCを図1の例と同じく玄関E2に改装することにより、十分な幅を有した玄関フロアF2を確保することができる。
図5は、適用例2に係る戸建て住宅1Bの1階の(a)改築前と(b)改築後の構造を示す概略的な平面図である。戸建て住宅1Bの1階の間取りは、戸建て住宅1Aと同様である。また、戸建て住宅1Bの2階の間取りにも戸建て住宅1Aの2階と同じ間取りを適用でき、その改築前後の構造は例えば図2および図4と同様である。
図6は、適用例3に係る戸建て住宅1Cの1階の(a)改築前と(b)改築後の構造を示す概略的な平面図である。図7は、図6に示した戸建て住宅1Cの2階の(a)改築前と(b)改築後の構造を示す概略的な平面図である。
図8は、適用例4に係る戸建て住宅1Dの1階の(a)改築前と(b)改築後の構造を示す概略的な平面図である。図9は、図8に示した戸建て住宅1Dの2階の(a)改築前と(b)改築後の構造を示す概略的な平面図である。
図10は、具体例1に係る改築前の戸建て住宅1Aの玄関E1と扉設置予定部11の概略的な正面図である。この図においては、耐力壁の壁面を構成する壁材を省略し、壁内部の構造も示している。
図15は、具体例2に係る改築前の戸建て住宅1Aの玄関E1と扉設置予定部11の概略的な正面図である。この図の例においては、格子状に並ぶ複数の胴縁63および複数の間柱64が扉設置予定部11に設置されている。胴縁63および間柱64は、可撤式の補強材の一例である。
図16は、具体例3に係る改築前の戸建て住宅1Aの玄関E1と扉設置予定部11の概略的な正面図である。この図の例においては、土台3が可撤部分31を有していない。すなわち、土台3の全体が固定部分30により構成されている。さらに、新築時から扉設置予定部11に開口部補強材RM2が設置されている。この場合、扉設置予定部11は、開口部補強材RM2で囲われた領域と定義することができる。開口部補強材RM2の内側は、壁材7によって塞がれている。なお、図16の例と同様に、上述の図10および図15の例において新築時から開口部補強材RM2が設置されていてもよい。
図1等においては、玄関E2の設置に伴い、その周囲の壁の一部が除去されている。このような場合に、必ずしも当該壁の下端から上端までの全体が除去される必要はなく、その一部が除去されてもよい。
図20は、具体例5に係る改築前の戸建て住宅1Aの玄関E1と扉設置予定部11の概略的な正面図である。ここでは、戸建て住宅1Aが鉄骨造である場合を想定する。
以上、図1乃至図21を参照して例示した構成により、木造または鉄骨造の戸建て住宅を2世帯完全分離住宅に改築することができる。いずれの例においても、新たな玄関E2は新築時からの収納空間を利用して設置される。
Claims (8)
- 1階と2階を有し、前記1階と前記2階を繋ぐ階段が屋内に配置された戸建て住宅であって、
前記1階に配置された玄関扉を有する玄関と、
前記1階に配置され、前記1階の外壁に面する収納空間と、
前記外壁の下方に配置された基礎と、
前記基礎の上に配置された土台と、
前記土台に連結された一対の柱材と、
前記一対の柱材に連結された横架材と、
を備え、
前記外壁は、前記収納空間に面するとともに玄関扉を設置可能な大きさを有する扉設置予定部を有し、
前記玄関および前記収納空間の一方と前記階段の上り口を繋ぐ第1動線が前記1階の生活空間を分断せず、かつ他方と前記1階の生活空間を繋ぐ第2動線が前記第1動線と交差しないように構成され、
前記収納空間の入口は、前記玄関に隣接する部屋に設けられ、
前記部屋には、前記玄関扉の内側の玄関フロアおよび当該玄関フロアに隣接するホールを通って出入り可能であり、
前記玄関フロアおよび前記ホールと、前記収納空間とが、非耐力壁を含む壁によって仕切られており、
前記扉設置予定部は、前記土台、前記一対の柱材および前記横架材によって囲われるとともに、壁材によって塞がれた領域であり、
前記土台は、
前記扉設置予定部を除く前記外壁の下方に位置する固定部分と、
前記扉設置予定部の下方に位置し、前記固定部分に対して着脱自在に連結された可撤部分と、
を含む、
戸建て住宅。 - 前記固定部分および前記可撤部分の端部にそれぞれ凸部が設けられ、これら凸部が鉛直方向に重ねられるとともに、前記固定部分と前記可撤部分が連結材によって連結されている、
請求項1に記載の戸建て住宅。 - 前記扉設置予定部を横切り、前記土台、前記一対の柱材および前記横架材の少なくとも1つに対して着脱自在に連結された可撤式の補強材をさらに備える、
請求項1に記載の戸建て住宅。 - 前記扉設置予定部は、開口部補強材によって囲われている、
請求項1乃至3のうちいずれか1項に記載の戸建て住宅。 - 1階と2階を有し、前記1階と前記2階を繋ぐ階段が屋内に配置された戸建て住宅を、生活空間が完全に分離された2世帯完全分離住宅に改築する改築方法であって、
前記戸建て住宅は、
前記1階に配置された玄関扉を有する玄関と、
前記1階に配置され、前記1階の外壁に面する収納空間と、
を備え、
前記外壁は、前記収納空間に面するとともに玄関扉を設置可能な大きさを有する扉設置予定部を有し、
前記玄関および前記収納空間の一方と前記階段の上り口を繋ぐ第1動線が前記1階の生活空間を分断せず、かつ他方と前記1階の生活空間を繋ぐ第2動線が前記第1動線と交差しないように構成され、
前記扉設置予定部は、壁材によって塞がれた領域であり、
前記収納空間の入口は、前記玄関に隣接する部屋に設けられ、
前記部屋には、前記玄関扉の内側の玄関フロアおよび当該玄関フロアに隣接するホールを通って出入り可能であり、
前記玄関フロアおよび前記ホールと、前記収納空間とが、非耐力壁を含む壁によって仕切られており、
前記改築方法は、
前記外壁のうち前記扉設置予定部を取り除き、
前記扉設置予定部を取り除いたことで生じる開口部に新たな玄関扉を設置し、
前記収納空間を新たな玄関フロアに改築し、
前記非耐力壁を撤去し、
前記収納空間の入口であった箇所に追加壁を設置して、前記収納空間と前記部屋を区切り、
前記第1動線および前記第2動線が空間的に分離されるように、前記1階の内部に追加壁を設置する、
ことを含む改築方法。 - 請求項1に記載の戸建て住宅を、生活空間が完全に分離された2世帯完全分離住宅に改築する改築方法であって、
前記外壁のうち前記扉設置予定部を取り除き、
前記土台のうち前記可撤部分を取り除き、
前記扉設置予定部および前記可撤部分を取り除いたことで生じる開口部に新たな玄関扉を設置し、
前記収納空間を新たな玄関フロアに改築し、
前記非耐力壁を撤去し、
前記収納空間と前記部屋の間に追加壁を設置し、
前記第1動線および前記第2動線が空間的に分離されるように、前記1階の内部に追加壁を設置する、
ことを含む改築方法。 - 前記第1動線は、改築前から設けられている前記玄関と前記階段の上り口とを繋ぎ、
改築後の前記第2動線は、前記新たな玄関扉を有する玄関と前記1階の生活空間とを繋ぐ、
請求項5または6に記載の改築方法。 - 改築前の前記戸建て住宅において、前記扉設置予定部は、開口部補強材によって囲われている、
請求項5または6に記載の改築方法。
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