JP7266136B1 - Information processing device and program - Google Patents
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Abstract
【課題】売却物件情報が不特定者に知られる前の段階で物件の所有者に対する不動産取引の営業を可能にする。【解決手段】インフラ事業の契約又は使用状況に基づいて人が住まなくなる空き家になる可能性のある空き家可能性情報を取得する空き家可能性情報取得部14と、空き家可能性情報取得部14により取得した空き家可能性情報を不動産取引の営業先の候補として出力する出力部15と、を備えることを特徴とする管理サーバ10である。【選択図】図3Kind Code: A1 A real estate transaction business for property owners is enabled before information on the property for sale is known to unspecified persons. A vacant house possibility information acquiring unit 14 acquires vacant house possibility information that has a possibility of becoming a vacant house in which people do not live based on an infrastructure project contract or usage status, and acquisition by the vacant house possibility information acquiring unit 14. and an output unit 15 for outputting the obtained vacant house possibility information as a candidate for a business destination for real estate transactions. [Selection drawing] Fig. 3
Description
本発明は、情報処理装置およびプログラムに関する。 The present invention relates to an information processing device and program.
環境問題や資源有効活用への意識の高まりにより不動産の新築偏重の傾向が見直されつつある中で、中古マンション等の中古住宅市場が活性化されている。
例えば特許文献1には、ネットワークに接続されて不動産の買取を支援する不動産買取システムとして、ネットワークに接続され、不動産情報やユーザ情報の送受信を行うネットワーク通信手段と、ネットワーク通信手段で受信した不動産の物件情報を登録する物件登録手段と、物件登録手段で登録された物件情報からネットワーク上に提供する物件提供情報を準備する物件提供手段と、を備え、ネットワーク通信手段は、物件提供手段で準備された物件提供情報を、ネットワークを介して開示する技術が記載されている。
The trend toward new real estate overemphasis is being reconsidered due to heightened awareness of environmental issues and effective utilization of resources, and the market for second-hand houses such as second-hand condominiums is being activated.
For example,
ここで、近年では、中古物件を仲介業者経由で売買する個人間取引の他、中古物件を仲介業者が買い取ってリフォームやリノベーションにより資産価値を高めた上で新築よりも割安な価格で再販する買取再販ビジネスがある。かかる買取再販ビジネスでは、従前からの仲介ビジネス同様に中古物件を大量に仕入れることが事業継続性の点で重要である。
売却を検討している中古物件の所有者においては、一般的には、ビラ、DM(Direct Mail)、TVコマーシャル、街での看板、などを介して知った不動産業者(仲介業者、買取再販業者問わず)に所有者自身が連絡をし、自ら売却の意思を伝えるが、不動産業者から所有者へのアプローチ方法は前述のように限られており、受動的に待ち受けることになる。すなわち、売却意思のある所有者を不動産業者が特定することは難しく、特定できないと中古物件を大量に安定的に仕入れることは難しい。
Here, in recent years, in addition to inter-individual transactions in which second-hand properties are bought and sold via brokers, second-hand properties are purchased by brokers, remodeled and renovated to increase asset value, and then resold at a lower price than new construction. You have a reseller business. In such a purchase and resale business, it is important from the standpoint of business continuity to purchase a large amount of second-hand properties, as in the conventional brokerage business.
For owners of second-hand properties who are considering selling, in general, real estate agents (brokers, purchase resellers, (regardless of whether)), the owner himself contacts and conveys his intention to sell himself, but the approach method from the real estate agent to the owner is limited as mentioned above, and they will wait passively. In other words, it is difficult for real estate agents to identify owners who intend to sell.
本発明の目的は、このような課題を解決することであり、具体的には、売却物件情報が不特定者に知られる前の段階で物件の所有者に対する不動産取引の営業を可能にすることにある。 The object of the present invention is to solve such problems, and more specifically, to enable sales of real estate transactions to property owners at a stage before information on the property to be sold becomes known to unspecified persons. It is in.
かかる目的のもと、本発明は、インフラ事業の契約又は使用状況に基づき賃貸の場合を除いて人が住まなくなり空き家になる可能性のある空き家可能性情報を取得する取得手段と、前記取得手段により取得した前記空き家可能性情報を不動産取引の営業先の候補として出力する出力手段と、を備え、前記賃貸の場合は、持ち家か賃貸かを推測し当該持ち家の可能性が低い物件又は当該賃貸の可能性が高い物件であり、前記持ち家か賃貸かの推測は、前記インフラ事業の契約者の属性情報に対する条件として、当該属性情報に、前記契約の年数が予め定められている値以上であることを示す情報が含まれていること、当該属性情報に、当該契約及び/又は当該契約者の住所により特定される建物が分譲マンションであることを特定する情報であって部屋の広さが予め定められている値以上であること及び/又は複数居住者向けの間取りを示す情報が含まれていること乃至含まれていないこと、当該属性情報に、当該建物が分譲マンションであることを特定する情報であって過去の不動産取引に関する情報が含まれていること、当該属性情報に、当該契約者の契約に関する条件として、当該インフラ事業の契約の複数の種類を示す情報が含まれていること、当該属性情報に、予め定められている月の当該月に対応する前年の月に対するエネルギー使用傾向に変化があり当該変化は減少であることを示す情報が含まれていること、当該インフラ事業を行う事業者側が当該建物の居住者との過去に遡った直近の接点以降の期間を示す情報が含まれていること、当該インフラ事業による提供に関して用いられる機器が当該建物の居住部に設置された時期以降の期間を示す情報が含まれていること、当該建物が所在するエリアにおける人及び/又は世帯に関する統計情報が含まれること、のいずれか一つ以上を用いる、ことを特徴とする情報処理装置である。ここにいう「賃貸の場合を除いて」とは、「賃貸の場合のすべてを除い」たケースや「一部の賃貸の場合を除い」たケースも含まれる。すなわち、必ずしも「賃貸の場合のすべてを除い」たものではなく、「一部の賃貸の場合を除い」た結果として残部の「賃貸の場合」が含まれるケースも該当する。
ここで、前記空き家可能性情報は、空き家になる可能性が高いと推定される物件を示す情報であって当該物件が顕在化される前の段階における情報である、ことを特徴とすることができる。
上記の目的を達成する他の本発明は、情報処理装置に、インフラ事業の契約又は使用状況に基づき賃貸の場合を除いて人が住まなくなり空き家になる可能性のある空き家可能性情報を取得する取得機能を実現させ、持ち家の可能性が低い物件又は賃貸の可能性が高い物件であることの当該持ち家か当該賃貸かの推測は、前記インフラ事業の契約者の属性情報に対する条件として、当該属性情報に、前記契約の年数が予め定められている値以上であることを示す情報が含まれていること、当該属性情報に、当該契約及び/又は当該契約者の住所により特定される建物が分譲マンションであることを特定する情報であって部屋の広さが予め定められている値以上であること及び/又は複数居住者向けの間取りを示す情報が含まれていること乃至含まれていないこと、当該属性情報に、当該建物が分譲マンションであることを特定する情報であって過去の不動産取引に関する情報が含まれていること、当該属性情報に、当該契約者の契約に関する条件として、当該インフラ事業の契約の複数の種類を示す情報が含まれていること、当該属性情報に、予め定められている月の当該月に対応する前年の月に対するエネルギー使用傾向に変化があり当該変化は減少であることを示す情報が含まれていること、当該インフラ事業を行う事業者側が当該建物の居住者との過去に遡った直近の接点以降の期間を示す情報が含まれていること、当該インフラ事業による提供に関して用いられる機器が当該建物の居住部に設置された時期以降の期間を示す情報が含まれていること、当該建物が所在するエリアにおける人及び/又は世帯に関する統計情報が含まれること、のいずれか一つ以上を用いる、プログラムである。
For this purpose, the present invention provides acquisition means for acquiring information on the possibility of a vacant house that may become vacant due to a lack of people living there, except in the case of rental, based on an infrastructure project contract or usage status, and the acquisition means. and output means for outputting the vacant house possibility information acquired by the above as a candidate for a business destination of real estate transactions, and in the case of the rental, guess whether the house is owned or rented, and a property with a low possibility of being owned or a rental property is a property with a high possibility of being owned, and the presumption of whether it is an owned house or a rented house is, as a condition for the attribute information of the contractor of the infrastructure business, that the number of years of the contract is a predetermined value or more in the attribute information. The attribute information includes information specifying that the building specified by the contract and/or the address of the contractor is a condominium, and the size of the room is specified in advance. Specify that the building is a condominium for sale in the attribute information, that it is equal to or greater than a specified value and/or that information indicating a floor plan for multiple residents is included or not included. that the attribute information includes information about past real estate transactions, that the attribute information includes information that indicates multiple types of contracts for the infrastructure business as conditions related to the contracts of the contractor; The attribute information includes information indicating that there is a change in the energy usage trend of a predetermined month relative to the month of the previous year corresponding to the month, and that the change is a decrease, and the infrastructure business is implemented. Includes information indicating the period since the business operator's most recent contact with the occupants of the building in the past, and the time when the equipment used in connection with the provision of the infrastructure project was installed in the living area of the building An information processing device characterized by using any one or more of the following: including information indicating a subsequent period; including statistical information about people and/or households in the area where the building is located. is. The phrase “except for rental cases” here includes cases where “all rental cases are excluded” and cases where “partial rental cases are excluded”. In other words, it does not necessarily "exclude all cases of rental", but it also applies to cases where the remaining "case of rental" is included as a result of "excluding some cases of rental".
Here , the vacant house possibility information is information indicating a property that is estimated to have a high possibility of becoming a vacant house, and is information at a stage before the property is actualized. can be done.
According to another aspect of the present invention to achieve the above object, an information processing device acquires vacant house possibility information that is likely to become vacant due to lack of people living in it, except in the case of renting, based on a contract or usage status of an infrastructure business. Realizing the acquisition function, the property is unlikely to be owned or leased. The information includes information indicating that the number of years of the contract is equal to or greater than a predetermined value, and the attribute information indicates that the building specified by the contract and/or the address of the contractor is for sale. Information that identifies the condominium, that the size of the room is equal to or greater than a predetermined value, and/or that information indicating a floor plan for multiple residents is included or not included , that the attribute information includes information specifying that the building is a condominium and includes information related to past real estate transactions, and that the attribute information includes the infrastructure Information indicating multiple types of business contracts is included, the attribute information has a change in the energy usage trend for the month of the previous year corresponding to the month of the predetermined month, and the change can be reduced. including information indicating that the infrastructure project has been in place, including information indicating the period since the most recent point of contact with the occupants of the building, which is traced back to the past by the business operator conducting the infrastructure project, and including the infrastructure project contains information indicating the period since the equipment used in connection with the provision by the building was installed in the living quarters of the building; contains statistical information about the people and/or households in the area in which the building is located; It is a program that uses any one or more of
本発明によれば、売却物件情報が不特定者に知られる前の段階で物件の所有者に対する不動産取引の営業を可能にすることができる。 According to the present invention, it is possible to conduct real estate transaction business for property owners at a stage before sale property information is known to unspecified persons.
以下、添付図面を参照して、本発明の実施形態について詳細に説明する。
<第1の実施の形態の不動産取引案内システムの構成>
図1は、第1の実施形態に係る不動産取引案内システム1の全体構成例を示す図である。
第1の実施形態に係る不動産取引案内システム1は、インフラ事業の契約又は使用に関する情報を用いて人が住まなくなる空き家の推定を行い、不動産取引の営業効率が向上する不動産取引先の候補を案内するシステムである。
なお、空き家と推定される不動産には、現在の居住者が引っ越しする予定がある場合のほか、すでに引っ越ししている場合も含まれる。
BEST MODE FOR CARRYING OUT THE INVENTION Hereinafter, embodiments of the present invention will be described in detail with reference to the accompanying drawings.
<Structure of Real Estate Transaction Guidance System According to First Embodiment>
FIG. 1 is a diagram showing an example of the overall configuration of a real estate
The real estate
Real estate presumed to be vacant includes cases where the current residents are planning to move, and cases where they have already moved.
ここにいうインフラ事業とは、産業や生活を支える基盤としての事業をいい、電力やガス等のエネルギーインフラ事業が含まれる。エネルギーインフラ事業の契約や使用状況の変化は、空き家推定に有用な情報である。また、ここにいうインフラ事業に、空き家推定に有用な可能性がある他のインフラ事業を含ませることができる。インフラ事業の分類には様々なものがあるが、例えば、上下水道や放送受信のほか、電話網及び通信網の通信インフラ等の生活インフラ事業を挙げることができる。 The infrastructure business referred to here refers to business as a foundation that supports industry and life, and includes energy infrastructure business such as electricity and gas. Changes in contracts and usage of energy infrastructure projects are useful information for estimating vacant houses. Also, the infrastructure projects referred to herein may include other infrastructure projects that may be useful for vacant house estimation. Although there are various classifications of infrastructure business, for example, life infrastructure business such as communication infrastructure such as telephone network and communication network can be mentioned in addition to water supply and sewerage and broadcast reception.
不動産取引案内システム1は、管理サーバ10と、端末20と、端末30と、端末40を備える。管理サーバ10と端末20、管理サーバ10と端末30、および管理サーバ10と端末40とは、ネットワーク50を介して接続されている。
The real estate
端末20は、インフラ事業に関する消費者ないし利用者、使用者(以下、使用者という)の装置であり、電話機T20と共に居住用建物内にある。
端末30は、インフラ事業の供給者ないし提供者、事業者(以下、事業者という)の装置である。事業者には、使用者の電話機T20と通話するための電話機T30がある。
端末40は、不動産取引例えば不動産買取取引や不動産仲介取引を行う取引業者の装置である。取引業者には、端末40から各種の印刷を行うためのプリンターP40がある。
The
The
The
不動産取引案内システム1の管理サーバ10は、中古マンション等の中古住宅の情報を取得し、また、中古住宅におけるガスや電力、水道、電話、通信等の契約や利用状況の情報を取得する。より詳細には、上述した中古住宅の情報は、住宅情報等のデータベースにより取得してもよく、インターネット等で公開されている情報から自動取得ないし手動での取得をしてもよい。
ここにいう中古住宅は、現在住居者がいる居住用建物であり、新築時から居住者がいない居住用建物は含まれない。さらに説明すると、中古住宅は、現在の住居者が新築当時から居住している場合の他、現居住者の前に前居住者がいた場合も含まれる。また、建築後予め定められている年数が経過しても売買契約が成立していない新築のマンションは、新古マンションとも呼ばれるが、かかる新古マンションは中古住宅に含まれない。
The
Pre-owned homes here are residential buildings that are currently occupied by residents, and do not include residential buildings that have been unoccupied since the time of construction. To explain further, pre-owned houses include cases where the current resident has lived in the house since the time of construction, and cases where there was a previous resident before the current resident. Also, a newly built condominium for which a sales contract has not been concluded even after a predetermined number of years have passed since construction is called a new and old condominium, but such a new and old condominium is not included in second-hand housing.
そして、管理サーバ10は、取引業者の端末40からの指示に応じて、取得した情報を基に、現在又は近い将来、空き家の可能性が高い不動産を推定した情報を取得する。かかる推定は、上述したインフラ事業の契約や使用状況の変化の情報等の情報を用いた絞り込み処理により行われる。かかる絞り込み処理に用いられる情報である絞り込み情報は、使用者の端末20から直接取得してもよく、使用者の端末20に入力された情報の一部又は全部を事業者の端末30を介して取得してもよく、また、使用者から端末20を介さずに電話等で事業者に通知された情報の一部又は全部を事業者の端末30から直接取得してもよい。
また、管理サーバ10は、絞り込み処理により取得した推定の情報を不動産取引先の候補として端末40に出力する。
Based on the acquired information, the
In addition, the
管理サーバ10は、例えば、コンピュータにより実現される。管理サーバ10は、単一のコンピュータにより構成しても良いし、複数のコンピュータによる分散処理により実現しても良い。管理サーバ10は、情報処理装置の一例である。
The
端末20は、上述したように、インフラ事業の使用者の装置であり、例えば、PC(PersonalComputer)等により実現される。
端末30は、上述したように、インフラ事業の事業者の装置であり、例えば、PC等により実現される。事業者としては、例えば、ガスを供給するガス事業者や、電力を供給する電力事業者である。かかるガス事業者や電力事業者は、サービス提供者ということができる。
端末40は、上述したように、不動産取引の取引業者の装置であり、例えば、PC等により実現される。取引業者としては、不動産買取業者や不動産仲介業者である。
The terminal 20 is, as described above, a device of the user of the infrastructure business, and is realized by, for example, a PC (Personal Computer) or the like.
As described above, the terminal 30 is a device of an infrastructure business operator, and is realized by a PC or the like, for example. Businesses include, for example, a gas business that supplies gas and an electric power business that supplies electric power. Such gas companies and power companies can be called service providers.
The terminal 40 is, as described above, a device of a real estate transaction dealer, and is realized by, for example, a PC. Traders include real estate purchasers and real estate brokers.
なお、第1の実施の形態では、端末30と端末40とが互いに異なる装置である構成例を採用するが、これに限られず、端末30及び端末40が同じ装置である構成例を採用してもよい。また、第1の実施の形態では、管理サーバ10と端末40とが互いに異なる装置である構成例を採用するが、これに限られず、管理サーバ10及び端末40が同じ装置である構成例を採用してもよい。
さらに、第1の実施の形態では、管理サーバ10と端末30と端末40とが互いに異なる装置である構成例を採用するが、これに限られず、管理サーバ10、端末30及び端末40が同じ装置である構成例を採用してもよい。
In the first embodiment, a configuration example in which the terminal 30 and the terminal 40 are devices different from each other is adopted. good too. In addition, in the first embodiment, a configuration example in which the
Furthermore, in the first embodiment, the configuration example in which the
また、管理サーバ10と端末20との接続、管理サーバ10と端末30との接続、および管理サーバ10と端末40との接続に用いられるネットワーク50は、データの送受信が可能であれば、その種類は特に限定されず、例えばインターネット、LAN(Local Area Network)、WAN(Wide Area Network)等として良い。データ通信に用いられる通信回線は、有線であっても無線であっても良い。また、複数のネットワーク50や通信回線を介して各装置を接続する構成としても良い。
The
<ハードウェア構成例>
図2は、管理サーバ10及び端末20~40のハードウェア構成例を示す図である。
図2に示すように、管理サーバ10、使用者の端末20、事業者の端末30および取引業者の端末40の各々は、演算手段であるCPU(Central Processing Unit)100aと、主記憶手段であるメモリ100cとを備える。また、各装置は、外部デバイスとして、磁気ディスク装置(HDD:Hard Disk Drive)100g、ネットワークインターフェイス100f、表示機構100d、音声機構100h、キーボードやマウス等の入力デバイス100i等を備える。
<Hardware configuration example>
FIG. 2 is a diagram showing a hardware configuration example of the
As shown in FIG. 2, each of the
メモリ100cおよび表示機構100dは、システムコントローラ100bを介してCPU100aに接続されている。また、ネットワークインターフェイス100f、磁気ディスク装置100g、音声機構100hおよび入力デバイス100iは、I/Oコントローラ100eを介してシステムコントローラ100bと接続されている。各構成要素は、システムバスや入出力バスなどの各種のバスによって接続される。
The
磁気ディスク装置100gには、各機能を実現するためのプログラムが格納されている。そして、このプログラムがメモリ100cにロードされ、このプログラムに基づく処理がCPU100aにより実行されることで、各種の機能が実現される。
A program for realizing each function is stored in the
<管理サーバの機能構成>
次に、管理サーバ10の機能構成について説明する。
図3は、管理サーバ10の機能構成例を示す図である。
管理サーバ10は、送受信部11と、取得部12と、絞り込み処理部13と、空き家可能性情報取得部14と、出力部15と、を備える。
<Functional configuration of management server>
Next, the functional configuration of the
FIG. 3 is a diagram showing a functional configuration example of the
The
送受信部11は、ネットワーク50(図1参照)を介して使用者の端末20、事業者の端末30および取引業者の端末40と接続するためのネットワークインターフェイスである。これにより、管理サーバ10は、端末20~40とデータ交換を行う。
The transmitting/receiving
取得部12は、絞り込み処理部13により空き家可能性情報を絞り込む処理を行うのに必要な情報を取得する。すなわち、取得部12は、事業者の端末30(図1参照)に格納されている契約している顧客の情報(顧客情報)である顧客の属性情報及び後述の閉栓依頼顧客リストを端末30からネットワーク50(図1参照)を介して取得する。また、取得部12は、ネットワーク50を介して後述の分譲マンションリストを取得する。また、取得部12は、販売されている分譲マンションリストのデータを取得してもよい。
さらに、取得部12は、後述の絞り込み条件(例えば図5参照)を取得する。
The
Furthermore, the
このように、取得部12は、使用者の情報である母集団を基に空き家可能性情報を取得するために必要な情報を取得する。ここにいう母集団は、インフラ事業の契約又は使用に関する情報を取得可能な顧客の情報により特定される顧客群である。母集団には、契約者の氏名や住所(住居表示)、契約者番号等の属性情報が含まれる。また、母集団は、全契約者の場合の他、全契約者のうち契約や使用状況の変化があった契約者であってもよい。
In this way, the
顧客の属性情報は、インフラ事業の契約者の属性情報の一例である。後述の閉栓依頼顧客リスト及び分譲マンションリスト、並びに絞り込み条件(図5参照)は、インフラ事業の契約者の属性情報に対する条件の一例である。分譲マンションリスト及び絞り込み条件は、契約及び/又は契約者の住所により特定される建物に関する条件の一例である。絞り込み条件は、属性情報に、契約の年数が予め定められている値以上であることを示す情報が含まれていることの一例である。また、絞り込み条件は、属性情報に、建物の築年数が予め定められている値以上であることを示す情報が含まれていることの一例であり、属性情報に、分譲マンションの建物であることを特定する情報が含まれていることの一例である。契約者番号又は契約者の氏名は、契約者を特定する情報の一例である。 Customer attribute information is an example of infrastructure business contractor attribute information. The closing request customer list, the condominium list, and the narrowing conditions (see FIG. 5), which will be described later, are examples of conditions for the attribute information of infrastructure business contractors. The condominium list and narrowing-down conditions are examples of conditions related to the building specified by the contract and/or the address of the contractor. An example of the narrowing-down condition is that the attribute information includes information indicating that the number of years of the contract is equal to or greater than a predetermined value. In addition, the narrowing condition is an example that the attribute information includes information indicating that the building age of the building is equal to or greater than a predetermined value, and the attribute information includes that the building is a condominium building. This is an example of including information specifying the The contractor number or the name of the contractor is an example of information that identifies the contractor.
管理サーバ10の絞り込み処理部13は、絞り込み条件(図5参照)等を用いた母集団のデータ分析を行うことにより、母集団から絞り込んだ空き家可能性情報を取得する。かかる絞り込み条件(同図参照)は、複数の絞り込み情報を用いて母集団をどのように絞り込むかを示す条件であり、詳細は後述する。
The narrowing
空き家可能性情報取得部14は、絞り込み処理部13により、事前に設定された複数の絞り込み条件の各々について行った絞り込み処理の結果を、空き家可能性情報として取得する。空き家可能性情報は、後述するように、例えば中古分譲マンションにおける分譲単位である部屋を示す情報が含まれ、不動産取引の営業を行うとされる不動産取引の営業先の候補である。
ここにいう空き家可能性情報は、引っ越し等により不動産取引の対象になり得る物件の情報等の、インフラ事業の契約又は使用状況に基づいて人が住まなくなる空き家になる可能性のある情報であり、家を売却する可能性のあるインフラ事業の契約者の情報が含まれる。
The vacant house possibility
The vacant house possibility information referred to here is information that has the potential to become a vacant house that no one will live in based on the infrastructure project contract or usage status, such as information on properties that can be subject to real estate transactions due to moving, etc. Includes information on contractors for infrastructure projects who may sell their homes.
出力部15は、空き家可能性情報取得部14により取得された空き家可能性情報を不動産取引の営業先の候補として出力する。出力先は、取引業者の端末40であり、ネットワーク50(図1参照)を介して行われる。
The
ここで、管理サーバ10の空き家可能性情報取得部14は、取得手段の一例である。また、空き家可能性情報取得部14は、取得部12と共に取得機能の一例をなす。出力部15は、出力手段の一例である。
絞り込み処理部13は、処理手段の一例であり、処理機能の一例である。
Here, the vacant house possibility
The narrowing down processing
なお、「不動産取引の営業」は、不動産仲介の営業や不動産買取の営業が含まれる概念である。すなわち、「不動産取引の営業」は、所有者が売却しようとする不動産を不動産業者が買い取る不動産買取の場合と、不動産の買い手を不動産業者が見つける不動産仲介の場合が含まれる。第1の実施の形態は、中古物件の所有者が自ら不動産業者に売却の意思を伝える前の段階で所有者にアプローチするためのシステムであるところ、かかる観点から、不動産買取の場合と不動産仲介の場合に大きな差異がないことから、不動産買取の場合について以下説明し、不動産仲介の場合の説明を省略する。
また、中古物件は、居住用建物としての分譲マンション等の集合住宅のほか、分譲一戸建てであるが、以下の説明は、分譲マンションの場合である。
The term “real estate transaction business” is a concept that includes real estate brokerage business and real estate purchase business. In other words, "real estate transaction business" includes real estate purchases in which a real estate agent purchases a real estate that an owner intends to sell, and real estate brokerage in which a real estate agent finds a buyer for the real estate. The first embodiment is a system for approaching the owner of a second-hand property before he or she expresses his/her intention to sell to a real estate agent. Since there is no significant difference between the two cases, the case of real estate purchase will be explained below, and the explanation of the case of real estate brokerage will be omitted.
Second-hand properties include housing complexes such as condominiums as residential buildings, as well as detached houses for sale, but the following description is for condominiums.
図4は、不動産取引案内を説明するフローチャートであり、インフラ事業がガス事業である場合の処理例である。なお、ガス事業者は、電力の供給を行うことができるものとする。
同図に示すように、予めインターネット等からの分譲マンションの情報、例えばマンション名ないし建物名や、所在地、築年ないし築年月、階数等の情報を含む分譲マンションの情報を管理サーバ10の取得部12(図3参照)が取得し、分譲マンションリストを作成する(ステップ101)。
FIG. 4 is a flowchart for explaining real estate transaction guidance, and is an example of processing when the infrastructure business is the gas business. Gas companies shall be able to supply electric power.
As shown in the figure, the
顧客のガス閉栓依頼を、事業者の端末30(図1参照)からネットワーク50(同図参照)を介して管理サーバ10の取得部12(図3参照)が受け付ける(ステップ102)。なお、顧客のガス閉栓依頼は、例えば契約者氏名、連絡先、閉栓希望日等の情報と共に行われる。
The acquisition unit 12 (see FIG. 3) of the
ここで、閉栓依頼は、主に、使用者の電話機T20(図1参照)から事業者の電話機T30(同図参照)で受け付ける電話受付や、使用者の端末20(同図参照)によるWeb申込みを事業者の端末30(同図参照)で受け付けるWeb受付により、受領することになる。受領した閉栓依頼は、ネットワーク50(同図参照)を介して管理サーバ10の送受信部11(図3参照)に送信される。上述の電話受付は、電話閉栓である。また、Web受付は、Webでの申し込みによる閉栓の場合である。
Here, the closing request is mainly accepted by telephone reception from the user's telephone T20 (see FIG. 1) to the business operator's telephone T30 (see FIG. 1), or Web application by the user's terminal 20 (see FIG. 1). will be received by Web acceptance at the business operator's terminal 30 (see FIG. 1). The received closing request is transmitted to the transmission/reception unit 11 (see FIG. 3) of the
ここにいう閉栓依頼は、ガスの使用停止のためのガスの閉栓依頼の場合を説明するが、これに限られず、インフラ事業に含まれるライフライン、例えば電力や水道の使用停止のための依頼の場合を含んでもよい。
なお、閉栓依頼には、引っ越しの場合のほか、しばらくの間留守にする長期不在等の場合も含まれるが、いずれの場合も閉栓により供給が停止され、契約が解約される。
付言すると、閉栓依頼は、予め定められている書式の葉書により行われることも想定されるが、かかる葉書の場合には、上述した電話閉栓に準じて処理することができる。
The term “stopping request” here refers to a gas plugging request for stopping the use of gas, but is not limited to this. may include cases.
In addition to the case of moving, the closing request includes cases such as long-term absence such as being away for a while.
In addition, it is assumed that the closing request is made with a postcard in a predetermined format, and in the case of such a postcard, it can be processed according to the telephone closing described above.
そして、受け付けた閉栓依頼の情報を用いて、ガスの閉栓依頼を行った顧客のリストである閉栓依頼顧客リストを取得部12(図3参照)が作成する(ステップ103)。閉栓依頼顧客リストには、上述した電話閉栓とWeb閉栓の双方が区別可能な情報に含まれている。
閉栓依頼顧客リストは、ガス閉栓の連絡をした顧客の情報であり、空き家になるときの人の作為の情報の一例である。なお、閉栓依頼顧客リストに、料金滞納の顧客が含まれないようにしてもよい。
Then, using the received information on the plugging request, the acquisition unit 12 (see FIG. 3) creates a plugging request customer list, which is a list of customers who have made the gas plugging request (step 103). The closing-requesting customer list contains both the above-described telephone closing and Web closing as distinguishable information.
The closing request customer list is information of customers who made contact to close the gas, and is an example of information of people's actions when the house becomes vacant. It should be noted that the closing request customer list may not include customers who are in arrears.
事業者が保有する顧客の属性情報を、取得部12(図3参照)がネットワーク50(図1参照)を介して取得する(ステップ104)。かかる顧客の属性情報としては、事業者が保有するエネルギー消費の小売りの情報、例えばガスの小売り情報のほか、電力の小売り情報が含まれる。
さらに説明すると、顧客の属性情報は、事業者が保有する全顧客のうち閉栓依頼顧客リストにある顧客の属性情報としてもよく、また、閉栓依頼顧客リストとは関係なく全顧客の属性情報とする場合のほか、例えば営業地区ごとに分けられた顧客の属性情報とする場合でもよい。なお、ここにいう営業地区は、例えば分譲マンションが比較的多い地区に限ってもよい。
The acquisition unit 12 (see FIG. 3) acquires customer attribute information held by the business via the network 50 (see FIG. 1) (step 104). Such customer attribute information includes energy consumption retail information held by business operators, such as gas retail information and electricity retail information.
To explain further, the customer attribute information may be the attribute information of the customers in the closing request customer list among all the customers owned by the business operator, or the attribute information of all customers regardless of the closing request customer list. In addition to the case, for example, customer attribute information classified by business area may be used. Incidentally, the business area referred to here may be limited to, for example, an area with a relatively large number of condominiums.
そして、分譲マンションリスト、閉栓依頼顧客リスト及び顧客の属性情報を用いて絞り込み処理部13(図3参照)が絞り込み処理を行う(ステップ105)。かかる絞り込み処理により、人が住まなくなる空き家になる可能性のある空き家可能性情報を取得する。
なお、図4における分譲マンションリスト、閉栓依頼顧客リスト及び顧客の属性情報の作成ないし取得の順番は、その一例を示したものであり、他の順番であってもよい。
Then, the narrowing down processing unit 13 (see FIG. 3) performs the narrowing down processing using the condominium list, the closing request customer list, and customer attribute information (step 105). Vacant house possibility information that may become a vacant house in which people no longer live is acquired by such a narrowing process.
Note that the order of creating or acquiring the list of condominiums, the list of customers requesting closure, and the attribute information of customers in FIG. 4 is an example, and other orders may be used.
第1の実施の形態における空き家可能性情報は、閉栓依頼顧客リストに基づくものであり、空き家になるときの人の作為の情報に基づくものの一例であり、サービス停止に関する情報の一例である。 The vacant house possibility information in the first embodiment is based on a closing request customer list, is an example of information based on information on a person's actions when the house becomes vacant, and is an example of information on service suspension.
ステップ105の絞り込み処理では、例えば、閉栓依頼顧客リストにある顧客を、顧客の属性情報から住所等が分譲マンションリストに存在する物件であることで絞り込んだりすることが考えられる。また、分譲マンションリストの築年数の情報から、築年数が予め定められている値以上であることで絞り込んだり、顧客の属性情報からエネルギー契約年数が一定以上であることで絞り込んだりすることも考えられる。詳細は後述する。 In the narrowing process of step 105, for example, it is conceivable to narrow down the customers in the closing request customer list based on the customer's attribute information, based on the property whose address etc. is in the condominium list. In addition, it is also possible to narrow down by building age over a predetermined value from the information on the condominium list, and by narrowing down by energy contract years over a certain amount from customer attribute information. be done. Details will be described later.
なお、閉栓依頼後に開栓依頼があった場合、契約者が同じであるかどうかにかかわらず、新たな顧客番号が付与されるが、顧客の住所等を基に、空き家可能性情報から除外するような処理を行うことが考えられる。 If there is a request to open the door after the request to close the door, a new customer number is assigned regardless of whether the contractor is the same or not, but it is excluded from the vacant house possibility information based on the customer's address etc. It is conceivable to perform such processing.
絞り込み処理により取得した空き家可能性情報を出力部15(図3参照)が取引業者の端末40(図1参照)に出力する(ステップ106)。これにより、現在又は近い将来において空き家の可能性が高いと推定された物件が顕在化される前の段階で、管理サーバ10から取引業者の端末40に対して不動産取引の営業先の候補を提示することを可能にする。
The output unit 15 (see FIG. 3) outputs the vacant house possibility information acquired by the narrowing process to the terminal 40 (see FIG. 1) of the trader (step 106). As a result, the
なお、取引業者の端末40では、管理サーバ10(図1参照)からの空き家可能性情報を表示装置に表示し、また、プリンターP40(同図参照)で印刷することができる。さらに説明すると、プリンターP40は、取引業者が不動産の所有者に対し不動産取引営業のために営業電話をかけるための架電リストを印刷する。
At the
さらに説明すると、顧客からの閉栓依頼の情報を用いて空き家可能性を判断する第1の実施の形態では、空き家可能性情報の出力は、営業先の電話番号を示す架電リストの形式で行われる。すなわち、閉栓依頼の顧客について架電リストが作成される。これは、電話閉栓の場合のみならずWeb閉栓の場合であっても、閉栓依頼を受け付ける際、後日連絡がとれる電話番号を取得するようにしているからである。
なお、第1の実施の形態の場合であっても、閉栓依頼の顧客に対してDMリストを作成してもよい。すなわち、プリンターP40は、DM送付するための送付先リストを印刷したり、不動産取引用の営業資料を送付する封筒に送付先を差し込み印刷したりしてもよい。
To explain further, in the first embodiment in which the possibility of a vacant house is determined using the information of the closing request from the customer, the vacant house possibility information is output in the form of a call list showing the telephone numbers of business destinations. will be In other words, a call list is created for customers who requested to close the plug. This is because, not only in the case of telephone closing but also in the case of web closing, when receiving a closing request, a telephone number that can be contacted at a later date is obtained.
In addition, even in the case of the first embodiment, a DM list may be created for customers requesting closure. That is, the printer P40 may print a destination list for sending direct mails, or insert and print a destination on an envelope for sending sales materials for real estate transactions.
ここで、絞り込み処理を行う場合の絞り込み条件について説明する。
図5は、絞り込み条件を説明する図であり、その一例を示す。絞り込み条件は、属性情報に対する条件の一例である。
かかる絞り込み条件としては、例えば築年数や、Web閉栓/電話閉栓の別、契約期間等の情報またはこれらの組み合わせが用いられる。
Here, narrowing conditions for narrowing down processing will be described.
FIG. 5 is a diagram for explaining narrowing-down conditions, and shows an example thereof. A narrowing-down condition is an example of a condition for attribute information.
As such narrowing-down conditions, for example, information such as the age of the building, the difference between the Web/telephone connection, the contract period, or a combination thereof is used.
ここにいう築年数は、竣工からある程度の年数が経った物件に絞られ、竣工して間もない築浅の物件が除外される。
築年数が数年である築浅物件は、資産価値が新築の場合に比べてさほど落ちていないこと及び売却物件としての数が多くないことから、買取や仲介の不動産業者間の競争が厳しい。その一方で、ある程度の年数が経った中古物件については、標準仕様でリフォームすることで資産価値をより高めることができる。また、築年数により、新耐震基準であるか否かの区別や、アスベスト不使用の建物特性等をある程度反映させることが可能であり、リフォーム時の作業負担を軽減することができる。なお、新耐震基準は、建築確認の日付が1981年6月1日以降の建物に対して適用されていることから、新耐震基準の適用の有無の観点で、築年数の上限値を設定することができる。
The building age referred to here is narrowed down to properties that have passed a certain number of years since completion, and properties that have just been completed are excluded.
Compared to newly built properties, the asset value of newly built properties, which are only a few years old, has not declined significantly, and there are not many properties available for sale. On the other hand, for second-hand properties that have passed a certain number of years, it is possible to further increase the asset value by renovating them to standard specifications. In addition, it is possible to reflect, to some extent, whether or not a building meets the new seismic standards, and the characteristics of a building that does not use asbestos, depending on the age of the building. In addition, since the new earthquake resistance standards apply to buildings whose construction confirmation date is after June 1, 1981, the upper limit of building age is set from the viewpoint of whether or not the new earthquake resistance standards are applied. be able to.
Web閉栓/電話閉栓の別は、閉栓依頼の方法であり、Web閉栓と電話閉栓を区別しておくことで、営業資料としての付加価値を高めることができる。その一例を示すと、Web閉栓の場合は、一般的に比較的若い世代の割合が高いことが推定され、電話閉栓の場合は、一般的に比較的高齢者の割合が高いことが推定される。
Web閉栓の場合は、ネット情報の収集に長けている割合が高いと推定されることから、例えば、ガス事業者が不動産取引の営業についてネットで広告を行っておく場合に営業効率が高いグループであると考えられる。また、電話閉栓の顧客に対して不動産取引の電話営業を行う場合に、ビジネスの親和性が高いと考えられる。
ガスのWeb閉栓と電話閉栓の区別について説明したが、電気の利用停止についてもWebと電話の双方があり、ガスの場合と同様に区別することが可能であり、また、区別する意義がある。
さらに説明すると、ガスの開栓や電気の利用開始についても、電話のほかにWebで依頼する場合がある。このため、エネルギー開始時とエネルギー停止時の双方をWebで依頼する顧客は一定の割合で存在することから、不動産取引の営業広告をネットで行っておくことで、営業効率の高いグループを見出すことができる。
The difference between web closure/telephone closure is a method of requesting closure, and by distinguishing between web closure and telephone closure, added value as sales materials can be increased. To give an example, in the case of web blocking, it is estimated that the proportion of young people is generally relatively high, and in the case of telephone blocking, it is estimated that the proportion of elderly people is generally relatively high. .
In the case of web closures, it is estimated that the percentage of people who are good at collecting information on the Internet is high. It is believed that there is. In addition, it is considered that there is a high business affinity when conducting telephone sales of real estate transactions to customers who are closed by telephone.
We have explained the distinction between turning off the gas on the web and turning off the telephone, but there are both the web and the telephone for turning off the use of electricity.
To explain further, in some cases requests for turning on gas and starting to use electricity can be made not only by telephone but also on the Web. For this reason, since there is a certain percentage of customers who request both when to start energy and when to stop energy, it is possible to find groups with high sales efficiency by advertising real estate transactions online. can be done.
契約期間を絞り込み条件に含むのは、賃貸の場合は契約更新時またはその契約更新の少し前というタイミングで引っ越してエネルギー契約を解約するという傾向があり、エネルギーの契約年数は賃貸マンションの居住者の方が分譲マンションの居住者の場合よりも短い可能性が高いことから、エネルギー契約年数が短い顧客を除外することで、実需案件の割合を高めるためである。
ここにいう契約期間は、ガスの契約の場合のほか、ガス以外の例えば電力の契約を含んでもよい。電力の自由化により、ガス事業者であってもガスと電力の両方を契約していたり電力だけを契約していたりする顧客の属性情報を有することによる。
Including the contract period as a narrowing down condition is that in the case of rentals, there is a tendency to move out and cancel the energy contract at the time of contract renewal or shortly before the contract renewal. This is to increase the ratio of actual demand projects by excluding customers with short energy contracts, as it is highly likely that the energy consumption will be shorter than for residents of condominiums.
The contract period referred to here may include, in addition to the contract for gas, a contract for other than gas, such as electricity. Due to the liberalization of electric power, even gas companies have attribute information of customers who have contracts for both gas and electric power or only for electric power.
図5を用いて具体的に説明する。
図5の(1)~(2)は、築年数と契約期間を組み合わせて絞り込み条件としている。すなわち、(1)の場合は、「築年15年以上かつ契約期間3年以上」であり、(2)の場合は、「築年10年以上かつ契約期間3年以上」である。これにより、物件の資産価値をより高めることが可能な比較的築年数のある分譲マンションが含まれる可能性の高いグループに絞り込みすることができる。
なお、上述の(1)~(2)における契約期間は、ガスの契約期間であり、電力の契約期間をも含む後述の例えば(10)~(11)とは異なる。
A specific description will be given with reference to FIG.
In (1) and (2) of FIG. 5, the narrowing down condition is a combination of building age and contract period. That is, in the case of (1), it is "15 years old or more and the contract period is 3 years or more", and in the case of (2), it is "10 years or more and the contract period is 3 years or more". As a result, the group can be narrowed down to a group that is highly likely to include condominiums that are relatively old and that can further increase the asset value of the property.
Note that the contract period in (1) to (2) above is the contract period for gas, and is different from, for example, (10) to (11) described later, which also includes the contract period for electric power.
付言すると、分譲マンションには、購入者ないしその関係者が居住するいわゆる実需の場合と、購入者ないしその関係者が居住せず貸し出すいわゆる投資の場合が含まれるが、実需に絞り込むことは困難である。 In addition, for condominiums, there are so-called cases of actual demand where the purchaser or related parties reside, and so-called investment cases where the purchaser or related parties do not live in and rent out, but it is difficult to narrow down to actual demand. be.
図5の(3)~(6)では、築年数、契約期間及び閉栓依頼方法を組み合わせて絞り込み条件としている。すなわち、「契約期間3年以上」とした上で、築年が「5年以上」と「15年以上」、閉栓依頼方法を「Web閉栓」と「電話閉栓」とした場合の4つの組み合わせが上述の(3)~(6)である。 In (3) to (6) of FIG. 5, the narrowing down condition is a combination of the building age, the contract period, and the closing request method. In other words, there are four combinations of "contract period of 3 years or more", building age of "5 years or more" and "15 years or more", and closing request method of "web closing" and "telephone closing". (3) to (6) above.
さらに説明すると、上述の(3)~(4)の「築年15年以上かつ契約期間3年以上」の場合は、新築時から入居している居住者の場合の他、その後の売買等により居住者が変わった新たな居住者の場合も含まれ得る。
その一方で、上述の(5)~(6)の「築年5年以上かつ契約期間3年以上」の場合は、上述の(3)~(4)に比べて、新築時から入居している居住者の割合が高くなる。また、分譲マンションは、築年が10年超よりも10年以内に売りに出される傾向があると仮定したとき、上述の(5)~(6)の場合は築年5年以上であることから、閉栓依頼の情報と組み合わせることで、現在入居している分譲マンションを売りに出そうと考えている顧客の割合が上述の(3)~(4)よりも高くなることが期待できる。
To explain further, in the case of (3) to (4) above "15 years or more and contract period of 3 years or more", in addition to the case of residents who have been living since the time of new construction, due to subsequent sales etc. The case of a new resident whose resident has changed may also be included.
On the other hand, in the case of (5) to (6) above, “5 years or more and contract period of 3 years or more”, compared to (3) to (4) above, it is easier to move in from the time of new construction higher percentage of residents living in Also, assuming that condominiums tend to be sold within 10 years rather than over 10 years old, in the case of (5) to (6) above, the building must be at least 5 years old. Therefore, it can be expected that the percentage of customers who are thinking of selling their current condominium for sale will be higher than the above (3) to (4) by combining with the information on the closing request.
図5の(7)~(8)は、「築年5年以上かつ契約期間4年以上」を、閉栓依頼方法が「Web閉栓」の場合と「電話閉栓」の場合とで別々に絞り込みしている。築年と契約期間の差が上述の(5)~(6)の場合よりも小さいことから、新築時から入居している居住者の割合がさらに高くなる。人生で不動産の売買を経験する回数は一般的に多くないことから、上述の(7)~(8)の場合は、不動産の売買を経験したことがなく初めてである割合が、上述の(5)~(6)の場合よりも高いと考えられる。 In (7) to (8) of Fig. 5, "five years old or more and contract period of four years or more" is narrowed down separately when the closing request method is "web closing" and "telephone closing". ing. Since the difference between the building age and the contract period is smaller than in the above cases (5) to (6), the percentage of residents who have moved in from the time of the new construction is even higher. In general, the number of times people experience buying and selling real estate in their lives is not many. ) to (6).
図5の(9)は、「Web閉栓」の場合で「築年15年以上かつ契約期間5年以上」であり、上述の(3)よりも契約期間の閾値が2年長い。これにより、上述の(3)の場合よりも賃貸マンションの居住者が除外され、実需案件の割合を高めることが期待される。また、上述の(9)では「Web閉栓」を条件とすることから、上述したように、ネット広告の効果が高いことが考えられる。 (9) in FIG. 5 is "15 years or more in building year and 5 years or more in contract period" in the case of "Web closure", and the threshold for contract period is two years longer than in (3) above. As a result, residents of rental apartments are excluded more than in the case of (3) above, and it is expected that the ratio of actual demand projects will be increased. In addition, since the above-mentioned (9) requires "Web closure" as a condition, it is conceivable that the effect of Internet advertisement is high as described above.
図5の(10)~(11)は、「築年5年以上かつ契約期間3年以上」の顧客のうち、その契約がガス契約及び電力契約である顧客を、閉栓依頼方法が「Web閉栓」の場合と「電話閉栓」の場合とで別々に絞り込みしている。
上述の(10)~(11)は、ガス契約のみならず、電力自由化により電力契約も行っている契約者の場合である。一般的に、ガス事業者にガス及び電力の契約を行っている顧客は、いずれか一方のみの契約を行っている顧客に比べて、ガス事業者に対して高い信頼性を持っていることが推定され、ガス事業者の名前を用いた不動産取引の電話営業を行う際に、関心をもって最後まで説明を聞いてもらえる割合が高いことが期待できる。
(10) to (11) in FIG. 5 show customers with a contract period of 3 years or more and a gas contract and an electric power contract among the customers who are ``five years old or more and have a contract period of 3 years or more''. ” and the case of “telephone blocking” are narrowed down separately.
The above (10) to (11) are cases of contractors who are not only gas contracts but also electric power contracts due to the liberalization of electric power. In general, customers who have contracts for gas and electricity with gas suppliers have a higher level of trust in gas suppliers than customers who have contracts for only one of them. It can be expected that a high percentage of people will be interested in listening to the explanation until the end when conducting telephone sales of real estate transactions using the name of the gas company.
さらに説明すると、上述の(10)~(11)の築年数や契約期間は、上述の(5)~(6)と同じであることから、上述の(5)と(10)、又は上述の(6)と(11)をそれぞれ組み合わせることで、ガス契約のみの顧客や、ガスと電力の双方を契約している顧客、電力契約のみの顧客をリスト化することが可能である。なお、電力契約のみの顧客の場合は、オール電化の物件である可能性が高いと考えられる。
また、電力契約をしている場合、ガスは閉栓したが、電力契約をしている場合には、まだ定期的に自宅に戻る可能性があるが、今後空き家になる可能性が高いと考えられる。電気もガスも契約が終了した場合は、現時点で空き家と推定されるマンションの可能性が高い。
To explain further, since the building age and contract period of (10) to (11) above are the same as (5) to (6) above, the above (5) and (10) or the above By combining (6) and (11), it is possible to list customers who only have gas contracts, customers who have both gas and electric power contracts, and customers who only have electric power contracts. In the case of a customer who only has an electricity contract, it is highly likely that the property is an all-electric property.
Also, if you have a power contract, the gas is turned off, but if you have a power contract, you may still return to your home regularly, but it is likely that the house will become vacant in the future. . If the contract for both electricity and gas ends, it is highly likely that the apartment is currently presumed to be vacant.
図5の(12)~(13)は、「築年2年以上かつ契約期間2年以上」を、閉栓依頼方法が「Web閉栓」の場合と「電話閉栓」の場合とで別々に絞り込みしている。築年と契約期間が同じであることから、上述の(7)~(8)よりも、新築時から入居している居住者の割合がさらに高くなる。 (12) to (13) in Fig. 5 narrow down "2 years or more in building year and 2 years or more in contract period" depending on whether the closing request method is "web closing" or "telephone closing". ing. Since the year of construction and the contract period are the same, the percentage of residents who have moved in from the time of new construction is even higher than in (7) to (8) above.
図5の(14)~(15)は、「契約期間2年未満の電力契約者」を、閉栓依頼方法が「Web閉栓」の場合と「電話閉栓」の場合とで別々に絞り込みしている。上述の(14)~(15)は、築年数を含んでいない点及び電力契約者である点で、ガス契約者である上述の(12)~(13)とは異なることから、観点が異なる条件で絞り込みを行うことができる。 (14) to (15) in FIG. 5 narrow down "power contractors with a contract period of less than 2 years" depending on whether the method of requesting closing is "web closing" or "telephone closing". . The above (14) to (15) differ from the above (12) to (13), which are gas contractors, in that they do not include the age of the building and that they are electric power contractors, so they have different viewpoints. You can narrow down by conditions.
図5の(16)~(17)は、「築年12年以上かつ契約期間3年以上」を、閉栓依頼方法が「Web閉栓」の場合と「電話閉栓」の場合とで別々に絞り込みしている。築年15年以上である上述の(3)~(4)の場合よりもヒット件数が多くなる。 (16) to (17) in Fig. 5 narrow down "12 years old or more and 3 years or more contract period" depending on whether the closing request method is "web closing" or "telephone closing". ing. The number of hits is greater than in the above cases (3) to (4) where the building is 15 years or older.
ここで、顧客の属性情報を用いて中古物件の不動産取引の案内を行う際、顧客情報として多くのガス契約者がある場合、ガス契約者に対し一律に不動産取引の案内を行うことは、契約者の数に対する不動産の売却を考えている契約者の割合が高くないと想定されるため、効率的に成約獲得を行うことが困難になってしまう。
そこで、第1の実施の形態では、顧客の属性情報を、閉栓依頼顧客リストや分譲マンションリスト、絞り込み条件で絞り込むことで、不動産の売却を考えていない契約者等のノイズを減らした空き家可能性情報を取得することができる。このため、空き家可能性情報には、売却物件情報が不特定者に知られる前の段階の物件の所有者が含まれている割合が高いことが想定される。
Here, when providing guidance on real estate transactions of second-hand properties using customer attribute information, if there are many gas contractors as customer information, it is not possible to uniformly provide guidance on real estate transactions to gas contractors. Since it is assumed that the ratio of contractors who are thinking of selling real estate to the number of contractors is not high, it will be difficult to efficiently conclude contracts.
Therefore, in the first embodiment, the customer attribute information is narrowed down with a closing request customer list, a condominium list, and narrowing down conditions, thereby reducing the noise of contractors who are not considering selling real estate. Information can be obtained. For this reason, it is assumed that the vacant house possibility information includes a high percentage of owners of the properties before the information on the properties for sale is known to unspecified persons.
また、空き家可能性情報を不動産取引の営業先リストとして行う不動産取引の営業は、売却物件情報に対して今までとは異なる手法でアプローチすることを可能にするものであり、売却物件情報が不特定者に知られる前の段階で物件の所有者に対する不動産取引の営業を可能にする。
出力させた空き家可能性情報を用いてガス事業者自らがその顧客に対して不動産取引の営業を行う場合の他、不動産取引業者に空き家可能性情報を提供し、不動産取引業者が空き家可能性情報に含まれる不動産所有者に対して不動産取引の営業を行う場合も考えられる。
In addition, sales of real estate transactions in which information on the possibility of vacant houses is used as a list of sales destinations for real estate transactions makes it possible to approach sales property information in a different way than before, and sales property information is unknown. To enable sales of real estate transactions to property owners at a stage before being known to a specific person.
In addition to the case where the gas company itself uses the output vacant house possibility information to sell real estate transactions to its customers, the vacant house possibility information is provided to the real estate transaction company, and the real estate transaction company receives the vacant house possibility information. It is also possible to conduct real estate transaction sales to real estate owners included in
絞り込み条件は、図5に示す場合のほか、種々のものが考えられる。例えば、各種営業活動や定期点検(電気設備点検・ガス定期保安点検)や機器修理といった事業者が建物居住者との過去最終接点から現在までの期間(事業者側が建物の居住者との過去に遡った直近の接点以降の期間の一例)による絞り込み条件である。また、各種機器(電気・ガス・通信事業者が販売または提供し、宅内に設置されているもの(例えば終端装置・ガス警報器))など最終設置から現在までの期間(設置された時期以降の期間の一例)による絞り込み条件である。
さらに、例えば、国内の人及び世帯の実態把握のために行われる国勢調査による人口流出率等の人口変動の統計情報のほか、各年代の数や世帯構成の割合等の統計情報(人及び/又は世帯に関する統計情報の一例)を用いた、建物の所在するエリアによる絞り込み条件である。なお、かかる統計情報は、複数の調査時期による統計の比較による同一エリアにおける変動に着目してもよく、単一の調査時期の統計におけるエリアの比較による相違に着目してもよい。
Various conditions other than those shown in FIG. 5 are conceivable as the narrowing-down condition. For example, various business activities, periodic inspections (electrical equipment inspections, gas periodic safety inspections), equipment repairs, etc. This is a narrowing-down condition based on (an example of a period after the most recent point of contact that is traced back). In addition, various equipment (things sold or provided by electricity, gas, telecommunications carriers and installed in the house (e.g., terminal equipment, gas alarm)), etc. An example of a period) is a narrowing-down condition.
Furthermore, for example, in addition to statistical information on demographic changes such as the population outflow rate from the national census conducted to grasp the actual situation of people and households in Japan, statistical information such as the number of each age group and the ratio of household composition (people and/or households) or (an example of statistical information on households) is used as a narrowing-down condition according to the area in which the building is located. Note that such statistical information may focus on variations in the same area by comparing statistics from a plurality of survey periods, or may focus on differences from comparison of areas in statistics from a single survey period.
また、分譲マンションリストに、部屋の広さ及び/又は間取りを示す情報が含まれている場合に、部屋の広さ(m2)や間取り情報から流通性の高い物件かどうか判断し、優先したフラグ立てや絞り込みに使用してもよい。例えば、実需として人気の高い50m2~80m2の場合優先したフラグ立てを行い、その一方で、30m2以下のワンルームなどは優先度を落とした絞り込みとすることが考えられる。
また、分譲マンションリストに、最寄り駅を示す情報や最寄り駅からの距離を直接的又は間接的に示す情報である住所情報例えば徒歩分数情報が含まれている場合に、最寄り駅名や徒歩分数情報から流通性の高い物件かどうか判断し、フラグ立てや絞り込みに使用してもよい。例えば、横浜駅には複数路線があり最寄り駅として人気であるので、優先したフラグ立て、絞り込みを行うことが考えられる。また、例えば、最寄り駅徒歩25分はバスを使用して移動することになり(バス圏)、流通性が低いと想定されることから、優先度を落とした絞り込みとすることが考えられる。
さらに、分譲マンションリストに、過去の不動産取引に関する情報が含まれている場合、過去の不動産取引データ(外部情報含む)から、成約価格(又は坪単価)から一件当たりの利幅が大きい、つまりは営業効率が高い物件を特定してもよい。
In addition, if the condominium list includes information indicating room size and/or floor plan, it is determined whether the property has high circulation based on the room size (m 2 ) and floor plan information, and prioritized. May be used for flagging and filtering. For example, it is conceivable to set priority flags for 50 m 2 to 80 m 2 , which are popular as actual demand, and to narrow down the priority to studio rooms of 30 m 2 or less.
In addition, if the list of condominiums includes information indicating the nearest station and information indicating the distance from the nearest station directly or indirectly, such as address information such as walking distance information, the nearest station name and walking distance information It may be used for flagging and narrowing down by judging whether the property has high circulation. For example, since Yokohama station has multiple lines and is popular as the nearest station, it is conceivable to flag and narrow down with priority. In addition, for example, since it is assumed that a 25-minute walk from the nearest station will use a bus (bus area) and circulation is low, it is conceivable to narrow down by lowering the priority.
Furthermore, if the condominium list contains information on past real estate transactions, past real estate transaction data (including external information) shows that the profit margin per transaction is large from the contract price (or unit price per tsubo). Properties with high operating efficiency may be identified.
また、顧客の属性情報に、契約者の契約に関する条件として、エネルギー業者との契約情報・その他確認できるサービスの契約情報(インフラ事業の契約の複数の種類を示す情報の一例)が含まれている場合、契約情報の種類や数などから優先したフラグ立てや絞り込みをしてもよい。例えば、ガスに加えて、電気の契約がある(あった)顧客は、そのエネルギー会社に対して高いロイヤリティを持っているため営業効率が高い可能性があると考えられることから、優先フラグや絞込みを行うことが考えられる。そのほか、エネルギー業者の展開する付帯サービスを契約している場合も同様に行うことが考えられる。 In addition, customer attribute information includes contract information with energy companies and other service contract information that can be confirmed (an example of information indicating multiple types of infrastructure business contracts) as conditions related to contractor contracts. In this case, priority flagging and narrowing may be performed based on the type and number of contract information. For example, customers who have (or had) contracts for electricity in addition to gas are highly loyal to the energy company, and are likely to have high sales efficiency. can be considered. In addition, it is conceivable to do the same when contracting with ancillary services developed by an energy company.
また、顧客の属性情報に、過去のエネルギー使用状況が含まれている場合、過去のエネルギー使用状況によって、エネルギー停止の事由を推定し、優先したフラグ立てや絞り込みをしてもよい。例えば、エネルギー使用停止タイミングより数か月前からエネルギー使用量が極端に少ない場合は、住戸居住者が何らかの理由で住まなくなり、相続されたパターンであることを推定し、優先したフラグ立て・絞り込みを行ってもよい。言い換えると、エネルギー使用傾向に変化がある場合であってその変化が使用量の減少である場合に、売却案件になる可能性があるとして、優先したフラグ立てや絞り込みを行うことが考えられる。使用量の減少を示す情報は、サービス利用量の変化に関する情報の一例である。 In addition, if the customer's attribute information includes the past energy usage status, the reason for the energy stop may be estimated based on the past energy usage status, and priority flagging and narrowing may be performed. For example, if the amount of energy used is extremely low for several months before the energy use is stopped, it is assumed that the occupants of the unit have left for some reason and that this is an inherited pattern, and priority flagging and narrowing down are performed. you can go In other words, when there is a change in the energy usage trend and the change is a decrease in the amount of usage, it is conceivable to set a priority flag or narrow down the items as a potential sale item. Information indicating a decrease in usage is an example of information regarding changes in service usage.
さらに、顧客の属性情報に、契約者と申し込み者の関係が異なる場合などエネルギー契約者とエネルギー停止申込者の関係性を示す情報が含まれる場合、特に名字が同一で関係性が子などの場合、相続された建物である可能性が高いことから、優先したフラグ立て、絞り込みを行ってもよい。言い換えると、契約者以外の者から例えばガス閉栓依頼を受け付けた場合に、その者が契約者の親族である等の例えば家族関係を有する場合に、相続された案件の可能性があるとして、優先したフラグ立てや絞り込みを行うことが考えられる。ここにいう親族とは、6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族をいう。 Furthermore, when the customer attribute information includes information indicating the relationship between the energy contractor and the energy suspension applicant, such as when the relationship between the contractor and the applicant is different, especially when the last name is the same and the relationship is a child , since there is a high possibility that it is an inherited building, priority flagging and narrowing down may be performed. In other words, when receiving a request to turn off the gas from a person other than the contractor, if that person has a family relationship such as being a relative of the contractor, it will be given priority as a possibility of an inherited case. It is conceivable to set up flags and narrow down. Relatives here refer to blood relatives within the sixth degree of kinship, spouses, and relatives by affinity within the third degree of kinship.
<第2の実施の形態>
次に、第2の実施の形態について図6及び図7を用いて説明する。上述の第1の実施の形態では、顧客によりなされたエネルギーに関する閉栓ないし利用停止の依頼の情報を用いて空き家推定を行っているが、第2の実施の形態では、検針による顧客ごとのエネルギー消費量の変化の情報を用いて空き家推定を行う。
なお、第2の実施の形態の説明では、上述の第1の実施の形態と同じ事項の説明及び図示を省略ないし簡略化することがある。
<Second Embodiment>
Next, a second embodiment will be described with reference to FIGS. 6 and 7. FIG. In the above-described first embodiment, vacant house estimation is performed using the information of the customer's request to close or stop the use of energy. Vacant house estimation is performed using the information on changes in volume.
In the description of the second embodiment, the description and illustration of the same items as in the above-described first embodiment may be omitted or simplified.
図6は、第2の実施の形態に係る不動産取引案内を説明するフローチャートであり、第1の実施の形態での図4に対応する。
図6に示す処理例では、取得部12(図3参照)が取得した分譲マンションの情報により分譲マンションリストを作成する(ステップ201)。
FIG. 6 is a flowchart for explaining real estate transaction guidance according to the second embodiment, and corresponds to FIG. 4 in the first embodiment.
In the processing example shown in FIG. 6, a condominium list is created based on the condominium information acquired by the acquisition unit 12 (see FIG. 3) (step 201).
エネルギー消費量変化のあった顧客の情報を、管理サーバ10の取得部12(図3参照)がネットワーク50(図1参照)を介して事業者の端末30(同図参照)から受け付ける(ステップ202)。
The acquisition unit 12 (see FIG. 3) of the
ここで、事業者の端末30では、毎月の検針によりエネルギー消費量の情報を取得している。このようなエネルギー消費量を確認し、予め定められているエネルギー消費量変化のあった顧客を抽出することができる。
さらに説明すると、エネルギー消費量のゼロを含む減少が生じた場合には、例えば居住していない時間の割合が従来よりも増えたり、生活パターンが従来とは異なる事情が生じていたりすることが想定される。その原因は様々なことが考えられるが、引っ越しの予定がある場合には、エネルギー消費量は減少する傾向がある。このため、直近の検針日によるエネルギー消費量に変化があった顧客を抽出することで、第1の実施の形態における閉栓依頼の情報に代替可能な情報を取得できる。
そこで、管理サーバ10の取得部12(図3参照)は、エネルギー消費量に変化があった顧客の情報を用いて、消費量変化顧客リストを作成する(ステップ203)。かかる消費量変化顧客リストは、ガスないし電気の消費量低下(消費量がない場合を含む)をした顧客の情報であり、空き家になるときの人の不作為の情報の一例である。
Here, the business operator's
To explain further, if there is a decrease in energy consumption, including zero, it is assumed that, for example, the proportion of time not occupied will increase, or that life patterns will be different from before. be done. There are various possible causes for this, but energy consumption tends to decrease when there is a plan to move house. Therefore, by extracting customers whose energy consumption has changed on the most recent meter-reading date, it is possible to acquire information that can be substituted for the information on the closing request in the first embodiment.
Therefore, the acquisition unit 12 (see FIG. 3) of the
第2の実施の形態における空き家可能性情報は、消費量変化顧客リストに基づくものであり、空き家になるときの人の不作為の情報に基づくものの一例であり、エネルギーの使用量の変化に関する情報に基づくものの一例であり、エネルギーの使用傾向の変化に関する情報に基づくものの一例である。 The vacant house possibility information in the second embodiment is based on the consumption change customer list, and is an example of information based on information on people's inaction when the house becomes vacant. It is an example of information based on changes in energy usage trends.
事業者が保有する顧客の属性情報を取得部12が取得し(ステップ204)、分譲マンションリスト、消費量変化顧客リスト及び顧客の属性情報を用いて絞り込み処理部13(図3参照)が絞り込み処理を行う(ステップ205)。かかる絞り込み処理は、上述の第1の実施の形態におけるステップ105の場合と同様に行うことができる。
The
絞り込み処理により取得した空き家可能性情報を出力部15(図3参照)が出力する(ステップ206)。
付言すると、エネルギー消費量変化があったとして抽出された顧客に対しては、架電リストではなく、DMリストを作成して出力する。これは以下の理由による。
すなわち、エネルギー消費量変化があった顧客の場合は、閉栓依頼の場合に比べて、長期不在が原因である割合が高いと考えられる。例えば、居住者が施設に入ったり入院したりすることでエネルギー消費量が変化した場合、その居住者に電話で連絡をつけることが困難である。その一方で、その居住者の別居家族が郵便物の転送サービスを申し込む場合があったり定期的に郵便物を確認している場合があったりすることが想定される。また、その居住者が携帯電話を手元に置いていたとしても、入院中に連絡をとることは差し支えた方がよい。そのため、架電リストではなく、DMリストを作成する。
なお、エネルギー消費量変化があったとして抽出された顧客について架電リストを作成してもよい。
The output unit 15 (see FIG. 3) outputs the vacant house possibility information acquired by the narrowing process (step 206).
In addition, for customers extracted as having a change in energy consumption, a DM list is created and output instead of a call list. This is for the following reasons.
In other words, it is considered that the percentage of customers who have changed their energy consumption is due to long-term absence compared to the case of requests to close the tap. For example, when a resident enters a facility or is hospitalized and energy consumption changes, it is difficult to contact the resident by telephone. On the other hand, it is assumed that the resident's separated family members may apply for a mail forwarding service or regularly check the mail. Also, even if the resident has a mobile phone at hand, it is better not to contact them during hospitalization. Therefore, a DM list is created instead of a call list.
Note that a call list may be created for customers extracted as having a change in energy consumption.
図7は、より詳細には、(a)~(c)は、同じ顧客の消費量を示すものであり、(a)は直近の検針による3月のガス消費量の一例、(b)は昨年の毎月の消費量、(c)は直近の検針による3月のガス消費量の他の例をそれぞれ示す。なお、参考のために、(a)及び(c)の3月分については、(b)の3月のガス消費量を破線で示している。 More specifically, FIG. 7 shows (a) to (c) the same customer's consumption, (a) is an example of gas consumption in March according to the latest meter reading, and (b) is Last year's monthly consumption, (c) shows another example of March's gas consumption according to the latest meter reading, respectively. For reference, for March (a) and (c), the gas consumption in March (b) is indicated by a dashed line.
図7(a)~(c)は、ガス暖房を使用する顧客の月ごとのガス消費量を示している。このため、寒くなる12月頃から3月頃までは、ガス消費量が比較的多く、ガス暖房を使用しないそれ以外の時期は、ガス消費量が少ないという季節変動がある。また、日々使用する温水を作るためのガス消費量も寒い時期にはガス消費量が多くなるという季節変動もある。したがって、同図(b)に示すように、年間のガス消費量が変動する。その一方で、寒さが例年よりも厳しかったりそうでもなかったりすることで、ガス消費量の増減があるものの、年間のガス消費量の動向は変わらない。 Figures 7(a) to (c) show the monthly gas consumption of customers using gas heating. For this reason, there is a seasonal variation in which gas consumption is relatively high from around December to March when it gets cold, and gas consumption is low at other times when gas heating is not used. In addition, the amount of gas consumed to make hot water for daily use also fluctuates seasonally, with the amount of gas consumed increasing during colder months. Therefore, the annual gas consumption fluctuates as shown in FIG. On the other hand, although the amount of gas consumed fluctuates due to whether it is colder than usual or not, the trend of annual gas consumption remains unchanged.
しかしながら、ガス消費量が例年よりも減少していたり消費量がなかったりする場合には、そのような季節変動の要因以外の要因が想定される。そのため、昨年度とのガス消費量の変動に着目することで、引っ越しが完了していることや、近い将来に引っ越しの予定があることを推定することができる。 However, if gas consumption is lower than usual or there is no gas consumption, factors other than seasonal fluctuations are assumed. Therefore, by focusing on the change in gas consumption from the previous year, it can be estimated that the move has been completed or that there is a plan to move in the near future.
以下、具体的に説明する。
図7(a)に示す今年1月及び2月は、同図(b)に示す昨年1月及び2月と比べると、大きな変化は確認できない。その一方で、今年3月のガス消費量は、(b)に示す昨年3月と比べると、減少している。
また、図7(c)に示す今年1月及び2月は、同図(b)に示す昨年1月及び2月と比べると、大きな変化は確認できない。その一方で、今年3月のガス消費量はなく、ガスを消費していない。
A specific description will be given below.
In January and February of this year shown in FIG. 7(a), no significant change can be confirmed compared to January and February of last year shown in FIG. 7(b). On the other hand, the gas consumption in March of this year decreased compared to March of last year shown in (b).
Further, no significant changes can be confirmed in January and February of this year shown in FIG. 7(c) compared to January and February of last year shown in FIG. 7(b). On the other hand, there is no gas consumption in March this year, and gas is not consumed.
このように、同図(a)や(c)の3月として示すガス消費量には、ガス使用傾向の変化が見られる。ガス消費量の変化があった顧客の抽出は、過去の対応する期間のガス消費量と比べて減少している場合のほか、過去の対応する期間のガス消費があるものの今年はガス消費量がなかった場合も行われる。 In this way, changes in the gas usage trend can be seen in the gas consumption shown as March in (a) and (c) of the figure. Extraction of customers with changes in gas consumption indicates cases in which gas consumption has decreased compared to the corresponding period in the past, and cases in which there was gas consumption in the corresponding period in the past but this year's gas consumption has increased. It is done even if it is not.
なお、このように、過去の対応する期間のガス消費量と比べることにより、1年のうち長期出張を行う等の不在期間があったとしても、季節変動要因で減少等した場合に対応でき、空き家推定の精度が低下する事態を防止することができる。図7に示す場合、契約期間が1年以上の顧客に対して適用できる。 In this way, by comparing the gas consumption with the corresponding period in the past, even if there is a period of absence such as a long business trip in a year, it is possible to cope with the decrease due to seasonal factors, etc., and estimate the vacant house. It is possible to prevent a situation in which the accuracy of is lowered. The case shown in FIG. 7 is applicable to customers whose contract period is one year or longer.
ここで、図7の場合とは異なる場合を説明する。
すなわち、寒い時期にガス暖房機を使用しなかったり通年であまり浴室を使わなかったりする場合には、年間を通じてガス消費量がほぼ一定である。そのため、先月まではガス消費量が通常であったが、直近の検針による今月のガス消費量が先月と比べて減少している場合や、今月のガス消費量がなかった場合に、ガス消費量の変化があった顧客として抽出するようにしてもよい。
Here, a case different from the case of FIG. 7 will be described.
In other words, if the gas heater is not used during the cold season or if the bathroom is not used much throughout the year, the gas consumption is almost constant throughout the year. Therefore, if the gas consumption was normal until last month, but the gas consumption for this month according to the most recent meter reading has decreased compared to the previous month, or if there is no gas consumption for this month, the gas consumption will change. You may make it extract as a customer who had the change of .
第2の実施の形態における消費量変化顧客リストは、第1の実施の形態における絞り込み処理部13(図3参照)の絞り込み処理に用いられる空き家可能性情報に相当するものである。また、上述した抽出の条件は、絞り込み処理に用いられる絞り込み条件に相当するものである。
なお、第2の実施の形態では、ガス消費量の場合について説明したが、これに限られず、電力消費量、水道使用量、通信量、通話量等について適用することができる。
The consumption change customer list in the second embodiment corresponds to the vacant house possibility information used in the narrowing process of the narrowing process unit 13 (see FIG. 3) in the first embodiment. Moreover, the extraction conditions described above correspond to the narrowing conditions used in the narrowing process.
In the second embodiment, the case of gas consumption has been described, but the present invention is not limited to this, and can be applied to power consumption, water usage, communication volume, call volume, and the like.
<第3の実施の形態>
次に、第3の実施の形態について図8を用いて説明する。第3の実施の形態は、エネルギー消費に関する情報を用いる第1の実施の形態及び第2の実施の形態とは異なり、居住者の帰宅状況を例えば携帯電話の位置情報を用いて検知し、これにより空き家推定を行う。
なお、第3の実施の形態の説明では、上述の第1ないし第2の実施の形態と同じ事項の説明及び図示を省略することがある。
<Third Embodiment>
Next, a third embodiment will be described with reference to FIG. Unlike the first and second embodiments that use information on energy consumption, the third embodiment detects the resident's return home status using, for example, location information of a mobile phone, Empty house estimation is performed by
In the description of the third embodiment, the description and illustration of the same items as in the above-described first and second embodiments may be omitted.
図8は、第3の実施の形態に係る不動産取引案内システム1の全体構成例を示す図であり、第1の実施の形態における図1に対応するものであり、第1の実施の形態や第2の実施の形態と同じ構成については同じ符号を用いる。
第3の実施形態に係る不動産取引案内システム1は、管理サーバ10と、端末90と、携帯端末70と、携帯端末80を備える。管理サーバ10と端末90とは、ネットワーク50を介して接続されている。携帯端末70、80は、無線通信を行うためのアクセスポイント60を介してネットワーク50と接続されている。なお、図8では、取引業者の端末40の図示を省略している。
FIG. 8 is a diagram showing an example of the overall configuration of the real estate
A real estate
携帯端末70、80は、例えば、モバイルコンピュータ、携帯電話、スマートフォン、タブレット等のモバイル端末である。携帯端末70は、通信業者と契約している顧客が所有するものであり、携帯端末80は、通信業者と契約している他の顧客が所有するものである。
The
端末90は、インフラ事業として通信を提供する通信業者の装置であり、携帯端末70の識別情報「abc001」及び携帯端末80の識別情報「abc002」を保持する。また、端末90は、携帯端末70、80の顧客の所在を示す位置情報を定期的に取得する。
The terminal 90 is a device of a telecommunications company that provides communications as an infrastructure business, and holds the identification information “abc001” of the
さらに説明すると、通信業者の端末90は、携帯端末70、80の各顧客の住所情報を予め保有しており、かかる住所情報から、顧客の住む家の位置情報である自宅の位置情報を取得できる。すなわち、端末90は、携帯端末70に対応付けられた自宅の位置情報として、緯度「〇〇;〇〇;〇〇」及び経度「□□;□□;□□」の情報を取得している。また、携帯端末80に対応付けられた自宅の位置情報として、緯度「△△;△△;△△」及び経度「▽▽;▽▽;▽▽」を取得している。
To explain further, the
そして、通信業者の端末90は、携帯端末70、80の自宅の位置情報と現在の位置情報とを照合することで、携帯端末70の顧客が自宅にいるのかいないのかを検知でき、また、携帯端末80の顧客が自宅にいるのかいないのかを検知できる。
したがって、通信業者の端末90は、時間情報を用いることにより、携帯端末70、80の位置情報が自宅の位置情報とは異なる状態がどれくらいの間、継続しているかを計測できる。
Therefore, by using the time information, the
図8に示す時点では、識別情報が「abc001」である携帯端末70は、自宅を出てからの経過時間が5時間33分であり、当日に自宅から出掛けたことから、自宅に帰ってきていることを検知できる。
その一方で、識別情報が「abc002」である携帯端末80は、自宅を出てからの経過時間が156時間12分であり、自宅から出掛けたのは1週間ぐらい前であり、しばらくの間自宅に帰っていない。
したがって、通信業者の端末90は、予め定められている期間帰宅していないという情報を基に、携帯端末80の顧客が引っ越したか又は他の場所で生活していることを推定できる。すなわち、第3の実施の形態では、予め定められている期間帰宅していないという条件を用いることで、引っ越したか又は他の場所で生活している顧客の抽出を行うことができる。
At the point in time shown in FIG. 8, the
On the other hand, the
Therefore, based on the information that the terminal 90 of the telecommunications carrier has not returned home for a predetermined period of time, it can be estimated that the customer of the
通信業者の端末90は、かかる推定の情報をリスト化する。すなわち、携帯端末80の位置情報を用いて家に帰っていない顧客のリストである不帰宅顧客リストを作成する。かかる不帰宅顧客リストは、顧客の住所情報を含むものであり、管理サーバ10に送信される。これにより、管理サーバ10は、第1の実施の形態における閉栓依頼顧客リスト(図4のステップ103参照)や第2の実施の形態における消費量変化顧客リスト(図6のステップ203参照)に相当する情報として利用することができる。
したがって、第3の実施の形態においては、第1の実施の形態において閉栓依頼顧客リストの代わりに不帰宅顧客リストを用いている。すなわち、不帰宅顧客リストを用いる絞り込み処理(図4のステップ105参照)によって空き家可能性情報を取得することができ、取得した空き家可能性情報を出力することができる(同図のステップ106参照)。
The carrier's terminal 90 lists such estimated information. That is, using the position information of the
Therefore, in the third embodiment, instead of the closing request customer list in the first embodiment, the homeless customer list is used. That is, it is possible to acquire vacant house possibility information through the narrowing process using the list of customers who have not returned home (see step 105 in FIG. 4), and to output the acquired vacant house possibility information (see step 106 in FIG. 4). .
第3の実施の形態では、第1の実施の形態や第2の実施の形態の場合と比べると、顧客が一人暮らしの場合に有用と考えられるが、家族で暮らしている場合にも利用することが考えられる。 Compared to the first and second embodiments, the third embodiment is considered useful when the customer lives alone, but it can also be used when the customer lives with his family. can be considered.
第3の実施の形態における不帰宅顧客リストは、第1の実施の形態における絞り込み処理部13の絞り込み処理に用いられる閉栓依頼顧客リストに相当するものである。また、予め定められている期間帰宅していないという抽出の条件は、絞り込み処理に用いられる絞り込み条件に相当するものであり、予め定められている期間として任意の値を設定することができる。
The list of customers who do not return home in the third embodiment corresponds to the list of closing request customers used in the narrowing process of the
ここで、第3の実施の形態における不帰宅顧客リストは、空き家になるときの人の作為又は不作為の情報の一例であり、インフラ事業としての通信を利用するユーザの所在を示す位置情報に当該ユーザが住む家の位置情報が含まれないことを示す情報の一例である。 Here, the refusal customer list in the third embodiment is an example of information on actions or omissions of people when the house becomes vacant. This is an example of information indicating that the location information of the house where the user lives is not included.
<変形例>
なお、上述した第1の実施の形態、第2の実施の形態及び第3の実施の形態の任意の組み合わせにより、空き家可能性情報を取得してもよい。かかる変形例を採用することで、各実施の形態のいずれか単独の場合よりも、空き家可能性情報の精度を高めることができる。
例えば、閉栓依頼顧客リスト(図4のステップ103参照)及び消費量変化顧客リスト(図6のステップ203参照)の双方に含まれている顧客のリストを用いることで、空き家可能性情報の確度を高めることができる。
<Modification>
Vacant house possibility information may be obtained by any combination of the first embodiment, the second embodiment, and the third embodiment described above. By adopting such a modified example, it is possible to improve the accuracy of the vacant house possibility information as compared with the case of each embodiment alone.
For example, by using a list of customers included in both the closing request customer list (see step 103 in FIG. 4) and the consumption change customer list (see step 203 in FIG. 6), the accuracy of the vacant house possibility information can be determined. can be enhanced.
本発明の実施形態を実現するプログラムは、磁気記録媒体(磁気テープ、磁気ディスクなど)、光記録媒体(光ディスクなど)、光磁気記録媒体、半導体メモリなどのコンピュータが読取可能な記録媒体に記憶した状態で提供し得る。また、インターネットなどの通信手段を用いて提供することも可能である。 A program that implements an embodiment of the present invention is stored in a computer-readable recording medium such as a magnetic recording medium (magnetic tape, magnetic disk, etc.), an optical recording medium (optical disk, etc.), a magneto-optical recording medium, or a semiconductor memory. can be provided as is. Moreover, it is also possible to provide using communication means, such as the internet.
以上説明したように、本実施の形態に係る管理サーバ10は、ガス事業や電力事業、通信事業等のインフラ事業の契約又は使用状況に基づいて人が住まなくなる空き家になる可能性のある空き家可能性情報を取得する空き家可能性情報取得部14(図3参照)と、空き家可能性情報取得部14により取得した空き家可能性情報を不動産取引の営業先の候補として出力する出力部15(同図参照)と、を備える。
より詳細には、第1の実施の形態では、インフラ事業の契約に基づいて空き家可能性情報を取得し、第2の実施の形態及び第3の実施の形態では、インフラ事業の使用状況に基づいて空き家可能性情報を取得する。
As described above, the
More specifically, in the first embodiment, the vacant house possibility information is acquired based on the infrastructure project contract, and in the second and third embodiments, based on the usage status of the infrastructure project to acquire vacant house possibility information.
そして、空き家可能性情報は、第1の実施の形態では、分譲マンションリスト、閉栓依頼顧客リスト及び顧客の属性情報を用いて絞り込み処理を行うことで取得する。かかる閉栓依頼顧客リストは、ガスの閉栓依頼を行った顧客の情報であり、空き家になるときの閉栓依頼という人の作為に基づくものである。
また、空き家可能性情報は、第2の実施の形態では、分譲マンションリスト、消費量変化顧客リスト及び顧客の属性情報を用いて絞り込み処理を行うことで取得する。かかる消費量変化顧客リストは、エネルギー消費量に変化があった顧客のリストであり、空き家になるときに消費しなくなるという人の不作為の情報である。
さらに、空き家可能性情報は、第3の実施の形態では、分譲マンションリスト、不帰宅顧客リスト及び顧客の属性情報を用いて絞り込み処理を行うことで取得する。かかる不帰宅顧客リストは、携帯端末80の位置情報を用いて家に帰っていない顧客のリストであり、空き家になるときに帰宅しなくなるという人の不作為の情報である。
In the first embodiment, the vacant house possibility information is acquired by performing a narrowing process using the condominium list, the closing request customer list, and customer attribute information. The list of customers requesting the closing of the gas is information of customers who have requested the closing of the gas, and is based on a person's act of requesting the closing of the gas when the house becomes vacant.
Further, in the second embodiment, the vacant house possibility information is acquired by performing a narrowing process using the condominium list, consumption change customer list, and customer attribute information. This consumption amount change customer list is a list of customers whose energy consumption amount has changed, and is information of a person's omission to stop consuming when the house becomes vacant.
Furthermore, in the third embodiment, the vacant house possibility information is acquired by performing a narrowing process using a condominium list, a list of customers who did not return home, and customer attribute information. Such a list of customers who do not return home is a list of customers who have not returned home using the position information of the
閉栓依頼顧客リストや消費量変化顧客リストは、エネルギー等のインフラ事業についての契約者側の事由によるサービス停止又はサービス利用量の変化に関する情報である。消費量変化顧客リストは、エネルギー等のインフラ事業についての使用量の変化に関する情報であり、エネルギー等のインフラ事業についての使用傾向の変化に関する情報である。不帰宅顧客リストは、インフラ事業としての通信を利用するユーザの所在を示す位置情報に顧客が住む家の位置情報が含まれないことを示す情報である。 The closing request customer list and the consumption amount change customer list are information related to service suspension or changes in service usage due to reasons on the contractor's side regarding infrastructure projects such as energy. The consumption amount change customer list is information on changes in the amount of use of infrastructure businesses such as energy, and is information on changes in usage trends of infrastructure businesses such as energy. The homeless customer list is information indicating that location information indicating the location of a user who uses communication as an infrastructure business does not include location information of the house where the customer lives.
また、第1の実施の形態では、インフラ事業の契約者の属性情報に対する絞り込み条件で空き家可能性情報を絞り込み処理を行う絞り込み処理部13をさらに備え、出力部15は、不動産取引の営業先の候補として、絞り込み処理部13による絞り込み処理の結果を出力する。
かかる絞り込み条件(図5参照)は、建物の築年数や、電話閉栓/Web閉栓の別、契約期間等の情報を含むものであり、契約及び/又は契約者の住所により特定される建物に関する条件である。より具体的には、絞り込み条件は、属性情報に、契約の年数が予め定められている値以上であることを示す情報が含まれていることである。また、絞り込み条件は、属性情報に、建物の築年数が予め定められている値以上であることを示す情報が含まれていることである。また、絞り込み条件は、属性情報に、分譲マンションの建物であることを特定する情報が含まれていることである。分譲マンションの建物であることを特定する情報には、部屋の広さ及び/又は間取りを示す情報が含まれている。また、分譲マンションの建物であることを特定する情報には、最寄り駅を示す情報が含まれ、最寄り駅からの距離を直接的又は間接的に示す情報が含まれている。また、分譲マンションの建物であることを特定する情報には、過去の不動産取引に関する情報が含まれている。
また、属性情報に対する条件は、属性情報に、契約者の契約に関する条件として、インフラ事業の契約の複数の種類を示す情報が含まれていることである。また、属性情報に対する条件は、属性情報に、エネルギー使用傾向に変化があり当該変化は減少であることを示す情報が含まれていることである。また、属性情報に対する条件は、属性情報に、契約者以外の者から契約者を特定する情報を受け付けた場合であって者と契約者との関係を示す情報が含まれていることである。
また、絞り込み条件は、インフラ事業を行う事業者側が建物の居住者との過去に遡った直近の接点以降の期間を示す情報が含まれていることであり、また、インフラ事業による提供に関して用いられる機器が建物の居住部に設置された時期以降の期間を示す情報が含まれていることであり、さらに、建物が所在するエリアにおける人及び/又は世帯に関する統計情報が含まれることである。
In addition, in the first embodiment, the narrowing
Such narrowing down conditions (see FIG. 5) include information such as the age of the building, whether the phone is closed/web closed, contract period, etc. Conditions related to the building specified by the contract and/or the address of the contractor is. More specifically, the narrowing-down condition is that the attribute information includes information indicating that the number of years of the contract is equal to or greater than a predetermined value. The narrowing-down condition is that the attribute information includes information indicating that the building age of the building is equal to or greater than a predetermined value. The narrowing-down condition is that the attribute information includes information specifying that the building is a condominium building. Information identifying a condominium building includes information indicating the size and/or layout of the rooms. The information identifying the condominium building includes information indicating the nearest station, and information directly or indirectly indicating the distance from the nearest station. In addition, the information specifying that the building is a condominium building includes information on past real estate transactions.
A condition for the attribute information is that the attribute information includes information indicating a plurality of types of contracts for the infrastructure business as a condition relating to the contractor's contract. Moreover, the condition for the attribute information is that the attribute information contains information indicating that there is a change in the energy usage trend and that the change is a decrease. A condition for the attribute information is that the attribute information includes information indicating the relationship between the person and the contractor when information specifying the contractor is received from a person other than the contractor.
In addition, the narrowing down condition is that the information indicating the period after the most recent point of contact with the building occupants retroactively on the side of the infrastructure business operator is included, and it is also used for the provision by the infrastructure business It contains information indicating the period since the equipment was installed in the living part of the building, and contains statistical information about the people and/or households in the area in which the building is located.
また、本実施の形態に係るプログラムは、ガス事業や電力事業、通信事業等のインフラ事業の契約又は使用状況に基づいて人が住まなくなる空き家になる可能性を示す情報を取得し、可能性を示す情報の属性情報を取得する取得機能と、取得機能により取得した可能性を示す情報の群について、属性情報に対する条件を用いて絞り込み処理を行う処理機能と、を実現させるものである。 In addition, the program according to the present embodiment acquires information indicating the possibility of becoming a vacant house where people will not live based on the contract or usage status of the infrastructure business such as gas business, electric power business, communication business, etc. and a processing function for narrowing down a group of information indicating the possibility of being acquired by the acquisition function using conditions for the attribute information.
以上、本発明の実施形態について説明したが、本発明の技術的範囲は上記の実施形態に記載の範囲には限定されない。上記の実施形態に、種々の変更又は改良を加えたものも、本発明の技術的範囲に含まれることは、特許請求の範囲の記載から明らかである。 Although the embodiments of the present invention have been described above, the technical scope of the present invention is not limited to the scope described in the above embodiments. It is clear from the scope of claims that various modifications or improvements to the above embodiment are also included in the technical scope of the present invention.
10…管理サーバ、12…取得部、13…絞り込み処理部、14…空き家可能性情報取得部、15…出力部
DESCRIPTION OF
Claims (3)
前記取得手段により取得した前記空き家可能性情報を不動産取引の営業先の候補として出力する出力手段と、
を備え、
前記賃貸の場合は、持ち家か賃貸かを推測し当該持ち家の可能性が低い物件又は当該賃貸の可能性が高い物件であり、
前記持ち家か賃貸かの推測は、前記インフラ事業の契約者の属性情報に対する条件として、当該属性情報に、前記契約の年数が予め定められている値以上であることを示す情報が含まれていること、当該属性情報に、当該契約及び/又は当該契約者の住所により特定される建物が分譲マンションであることを特定する情報であって部屋の広さが予め定められている値以上であること及び/又は複数居住者向けの間取りを示す情報が含まれていること乃至含まれていないこと、当該属性情報に、当該建物が分譲マンションであることを特定する情報であって過去の不動産取引に関する情報が含まれていること、当該属性情報に、当該契約者の契約に関する条件として、当該インフラ事業の契約の複数の種類を示す情報が含まれていること、当該属性情報に、予め定められている月の当該月に対応する前年の月に対するエネルギー使用傾向に変化があり当該変化は減少であることを示す情報が含まれていること、当該インフラ事業を行う事業者側が当該建物の居住者との過去に遡った直近の接点以降の期間を示す情報が含まれていること、当該インフラ事業による提供に関して用いられる機器が当該建物の居住部に設置された時期以降の期間を示す情報が含まれていること、当該建物が所在するエリアにおける人及び/又は世帯に関する統計情報が含まれること、のいずれか一つ以上を用いる、
ことを特徴とする情報処理装置。 Acquisition means for acquiring vacant house possibility information that may become vacant due to lack of people living there, except in the case of rental, based on the infrastructure business contract or usage status;
output means for outputting the vacant house possibility information acquired by the acquisition means as a candidate for a business destination for real estate transactions;
with
In the case of rental, it is a property with a low possibility of being an owner or a property with a high possibility of being rented,
The assumption of whether the house is owned or rented includes information indicating that the number of years of the contract is a predetermined value or more in the attribute information as a condition for the attribute information of the contractor of the infrastructure business. and that the attribute information contains information specifying that the building specified by the contract and/or the address of the contractor is a condominium, and that the size of the room is equal to or larger than a predetermined value. and/or that information indicating a floor plan for multiple residents is included or not included, and that the attribute information includes information specifying that the building is a condominium and related to past real estate transactions that the attribute information contains information indicating multiple types of contracts for the infrastructure business as conditions related to the contract of the contractor; There is a change in the energy consumption trend of the current month compared to the corresponding month of the previous year, and the change is a decrease, and the business operator conducting the infrastructure project is the resident of the building. including information indicating the period since the most recent point of contact going back to the past, and including information indicating the period after the time when the equipment used in connection with the provision of the infrastructure project was installed in the residential area of the building. include statistical information about people and/or households in the area in which the building is located;
An information processing device characterized by:
インフラ事業の契約又は使用状況に基づき賃貸の場合を除いて人が住まなくなり空き家になる可能性のある空き家可能性情報を取得する取得機能
を実現させ、
持ち家の可能性が低い物件又は賃貸の可能性が高い物件であることの当該持ち家か当該賃貸かの推測は、前記インフラ事業の契約者の属性情報に対する条件として、当該属性情報に、前記契約の年数が予め定められている値以上であることを示す情報が含まれていること、当該属性情報に、当該契約及び/又は当該契約者の住所により特定される建物が分譲マンションであることを特定する情報であって部屋の広さが予め定められている値以上であること及び/又は複数居住者向けの間取りを示す情報が含まれていること乃至含まれていないこと、当該属性情報に、当該建物が分譲マンションであることを特定する情報であって過去の不動産取引に関する情報が含まれていること、当該属性情報に、当該契約者の契約に関する条件として、当該インフラ事業の契約の複数の種類を示す情報が含まれていること、当該属性情報に、予め定められている月の当該月に対応する前年の月に対するエネルギー使用傾向に変化があり当該変化は減少であることを示す情報が含まれていること、当該インフラ事業を行う事業者側が当該建物の居住者との過去に遡った直近の接点以降の期間を示す情報が含まれていること、当該インフラ事業による提供に関して用いられる機器が当該建物の居住部に設置された時期以降の期間を示す情報が含まれていること、当該建物が所在するエリアにおける人及び/又は世帯に関する統計情報が含まれること、のいずれか一つ以上を用いる、
プログラム。 information processing equipment,
Realize an acquisition function that acquires information on the possibility of vacant houses that may become vacant due to the lack of people living there, except in the case of rentals, based on the infrastructure business contract or usage status ,
As a condition for the attribute information of the contractor of the infrastructure business, the attribute information of the contract Identifies that the attribute information includes information indicating that the number of years is greater than or equal to a predetermined value, and that the building specified by the contract and/or the address of the contractor is a condominium. The attribute information includes or does not include information indicating that the size of the room is a predetermined value or more and/or that the floor plan for multiple residents is included or not, Information that specifies that the building is a condominium and includes information on past real estate transactions; Information indicating the type is included, and the attribute information includes information indicating that there is a change in the energy usage trend of a predetermined month with respect to the month of the previous year corresponding to the month, and that the change is a decrease. including information indicating the period since the most recent contact between the operator of the infrastructure project and the occupants of the building in the past, equipment used in connection with the provision of the infrastructure project contain information indicating the period since it was installed in the residential part of the building; contain statistical information about the people and/or households in the area in which the building is located; using
program.
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