JP7246626B1 - 物件検索システム及び物件検索方法 - Google Patents

Abstract

【課題】不動産物件の検索者が希望する条件を妥協することで抽出可能となる妥協物件の情報を好適に提供すること。【解決手段】物件を検索するための検索条件として複数種類の検索条件を設定して物件の検索を行うことが可能な物件検索システムであって、検索者が検索条件を元の設定から別の設定に変更して物件が検索された場合に、別の設定に対応した通常物件を検索して検索者に対して情報提供するためのＳ１１，Ｓ１２の処理と、別の設定へ変更された検索条件については元の設定を利用し、当該別の設定へ変更された検索条件に対して予め設定された他の検索条件を異なる設定に変更した場合に抽出される妥協物件を検索し、検索者に対して情報提供するためのＳ２１～Ｓ２９の処理とを備えている。【選択図】 図５

Description

本発明は、賃貸物件や売買物件を検索できる物件検索システム及び物件検索方法に関する。

従来、賃貸物件や売買物件などの不動産物件をインターネット上で検索できるシステムが知られている。この種のシステムにおいては、不動産物件を取り扱う各サービスのデータ連携が行われることにより、膨大な物件データを用いた検索が可能となってきている。このような物件データの中から希望する物件の抽出を行うことは容易でない場合も多くあり、物件情報を好適に抽出できるようにするためのシステムが提案されている（例えば、特許文献１参照）。

特開２０２０－５７０７５号公報

しかしながら、物件に対して希望する条件が複数設定されると、合致する物件数は限られることとなり、全く物件が抽出されない場合も生じ得る。このような場合に、賃料の設定を高額にしたり、対象となる間取りの条件を広げるなど、各種の検索条件を拡張すれば、希望する条件に類似する物件を抽出することはできるが、検索条件を拡張するとその分多数の物件が抽出されることとなるため、希望する物件を見つけ出すことが難しくなる。検索で抽出される物件や検索に必要な時間は、検索者である入居者や店舗スタッフの技量に依存するところが大きく、多数の物件の中から物件希望者の希望に適う物件情報を効率良く提供することは難しいという問題点があった。

本発明は、上記事情に鑑みてなされており、不動産物件の検索者が物件を好適に検索可能な物件検索システム及び物件検索方法を提供することを目的とする。

上記の課題を解決するために、請求項１に記載の物件検索システムは、物件を検索するための検索条件として複数種類の検索条件を設定して物件の検索を行うことが可能な物件検索システムであって、検索者による検索条件の入力を受け付ける検索条件入力手段と、該検索条件入力手段により入力された検索条件を記憶可能な検索条件記憶手段と、該検索条件記憶手段に記憶される情報に基づいて、検索者が検索条件を元の設定から別の設定に変更したか否かを判定する変更判定手段と、前記別の設定に対応した物件を検索して検索者に対して情報提供するための第１の物件検索手段と、前記変更判定手段によって検索条件が変更されたと判定された場合において、別の設定へ変更された検索条件については元の設定を利用し、前記別の設定へ変更された検索条件に対して予め設定された他の検索条件を異なる設定に変更した場合に抽出される妥協物件を検索し、検索者に対して情報提供するための第２の物件検索手段と、を備えていることを特徴とする。

この請求項１に記載の物件検索システムによれば、検索者が検索条件を元の設定から別の設定に変更して物件が検索された場合に、別の設定に対応した物件（通常物件）と共に、妥協物件についても検索者に対して情報提供される。妥協物件は、元の設定から別の設定へと変更された検索条件に対して予め設定された他の検索条件を異なる設定に変更した
場合に抽出される。このため、検索者の検索条件の変更意図を考慮した物件を妥協物件として抽出することができる。

また、請求項２に記載の物件検索システムは、請求項１に記載の物件検索システムであって、前記変更判定手段によって検索条件が変更されたと判定された場合において、前記別の設定へ変更された検索条件に対して予め設定された前記他の検索条件を異なる設定に変更する変更条件を記憶可能な変更条件記憶手段を備え、該変更条件として、前記元の設定から前記別の設定へ変更した１の検索条件に対して、２以上の前記他の検索条件について、異なる設定に変更する変更条件がそれぞれ設定され、当該２以上の前記他の検索条件に対応してそれぞれ設定される２以上の変更条件に対しては検索の優先度が設定され、前記第２の物件検索手段は、前記検索の優先度に基づいて前記妥協物件を検索し、検索者に対して情報を提供可能に構成されていることを特徴とする。

また、請求項３に記載の物件検索システムは、請求項２に記載の物件検索システムであって、前記第２の物件検索手段によって前記検索の優先度に基づいて前記妥協物件が検索された場合において、当該妥協物件の検索に使用した変更条件に対して設定されている検索の優先度を変更する検索優先度変更手段を備えていることを特徴とする。

また、請求項４に記載の物件検索方法は、端末装置と情報提供サーバとがネットワーク回線によって接続された物件検索システムを用いて、物件を検索するための検索条件として複数種類の検索条件を設定して物件の検索を行うことが可能な物件検索方法であって、前記情報提供サーバは、前記端末装置に対しての検索者による検索条件の履歴を記憶可能な検索条件記憶手段を備え、前記端末装置に対しての検索者による検索条件の入力を受け付ける検索条件入力工程と、前記検索条件記憶手段に記憶される情報に基づいて、検索者が検索条件を元の設定から別の設定に変更したか否かを判定する変更判定工程と、前記検索条件入力工程により入力された前記別の設定に対応した物件を検索して検索者に対して情報提供するための第１の物件検索工程と、前記変更判定工程によって検索条件が変更されたと判定された場合において、別の設定へ変更された検索条件については元の設定を利用し、前記別の設定へ変更された検索条件に対して予め設定された他の検索条件を異なる設定に変更した場合に抽出される妥協物件を検索して検索者に対して情報提供するための第２の物件検索工程と、を備えていることを特徴とする。

本発明の物件検索システム及び物件検索方法によれば、不動産物件の検索者が希望する条件の一部を妥協した妥協物件の情報を、検索者が希望する条件に対応した物件（通常物件）の情報と共に提供することができる。そして、妥協物件は、元の設定から別の設定へと変更された検索条件に対して予め設定された他の検索条件を異なる設定に変更した場合に抽出される。このため、検索者の意図を汲み取った妥協物件の情報が通常物件とは別に提供され易くすることができ、不動産物件の検索者が希望に適う物件を検索し易くすることができる。

本発明の物件検索システムを示すブロック図。 物件データと、相関ルールテーブルを示す表。 端末装置と、情報提供サーバとによる物件検索のフローチャート。 物件検索画面を例示した図。 物件抽出処理を示すフローチャート。 相関ルールテーブルの優先度変更を示した説明図。 物件を検索するための検索条件の項目を例示した図。

以下、本発明の実施の形態を図に基づいて詳説する。

図１は、本発明の物件検索システム１を示したブロック図である。物件検索システム１は、物件の検索者の希望に近い物件として妥協物件の情報を提供可能なシステムである。妥協物件は、検索者の入力した検索条件に適合しない物件であって、検索者に対して一部の検索条件について妥協した検索条件（以下、妥協条件ともいう）により抽出される物件に相当する。以下においては、賃貸物件を検索する入居者を例示した物件検索システム１を例示して説明するが、検索条件を変更することで、売買物件など別の不動産物件の検索システムにも適用することができる。

物件検索システム１は、情報提供サーバ１０と、インターネットや専用回線に例示される通信回線Ｔを介して接続される複数の端末装置２０とを含めて構成される。情報提供サーバ１０には、物件データ１５ａや物件検索プログラム１７ａが記憶され、端末装置２０からの検索条件の入力に応答して物件を検索し、検索された物件のリストが情報提供サーバ１０から端末装置２０へ出力可能に構成される。

情報提供サーバ１０は、演算装置（ＣＰＵ１１）、通信回線Ｔに接続するためのネットワーク管理部１２、記憶装置（ストレージ１５、ワークメモリ１６、及び、プログラムメモリ１７）、キーボードやマウスなどの入力部１３、ディスプレイにより構成される表示部１４を含めて構成される。情報提供サーバ１０は、例えば、複数の店舗を抱える不動産会社の本社に据置されるサーバコンピュータにより構成される。

端末装置２０は、パーソナルコンピュータ２０ａ、スマートフォン２０ｂ、及び、タブレット２０ｃなど、情報提供サーバ１０と通信回線Ｔを介して通信可能な装置により構成される。端末装置２０は、例えば、演算装置（ＣＰＵ２１）、ネットワーク管理部２２、キーボードやタッチパネルなどの入力部２３、液晶ディスプレイ等の表示部２４、記憶装置（ストレージ２５、ワークメモリ２６、及び、プログラムメモリ２７）を含めて構成される。端末装置２０は、物件への入居を希望する入居希望者が所持するスマートフォン２０ｂであったり、不動産会社の店舗に据え置きされたノート型のパーソナルコンピュータ２０ａなどが例示される。

情報提供サーバ１０には、妥協物件の検索に利用される各種データが記憶されている。具体的には、情報提供サーバ１０のストレージ１５は、ハードディスクドライブにより構成され、図１には、物件データ１５ａと、相関ルール初期テーブル１５ｂと、相関ルールテーブル１５ｃと、検索条件候補データ１５ｄと、検索履歴データ１５ｅとがストレージ１５に記憶される場合を例示している。相関ルールテーブル１５ｃは、最初に相関ルール初期テーブル１５ｂに記憶された各データがコピーして記録される記憶領域であり、その後には、検索履歴に応じてデータが更新される記憶領域として構成される。検索履歴データ１５ｅには、検索者が実行した検索の履歴（検索履歴）が記録（記憶）され、検索者が初めて検索を行うのか、２回目以降の検索を実行しているのかは、検索履歴データ１５ｅを参照して判断可能に構成される。

なお、妥協物件の検索に利用される各種データは、必ずしも情報提供サーバ１０のみに記憶させる構成とする必要はなく、端末装置２０にも、妥協物件の検索に利用されるデータを記憶する構成としてもよい。例えば、相関ルールテーブル１５ｃや、検索履歴データ１５ｅの少なくとも一部のデータを端末装置２０が記憶する構成としてもよく、物件検索を実行するための閲覧ソフトに一般的に付加される閲覧情報（例えば、利用履歴や、ユーザＩＤなどの入力内容）を記憶可能な機能を利用し、その閲覧情報の一部として、妥協物件の検索に利用される各種データの一部を記憶する構成としてもよい。

図２は、物件データ１５ａと、相関ルールテーブル１５ｃとを概念的に示した表である。物件データ１５ａは、物件を管理するための識別情報により構成される物件ＩＤに対して、物件名、所在地、賃料、間取り、面積、構造、築年数、階層、駐車場の有無、といった各種情報を関連付けして記憶したデータベースにより構成される。物件データ１５ａには、間取りの平面図、内装や外観の静止画や動画、取扱い店舗といった情報も含まれ、物件ＩＤに対応させて各種データが物件データ１５ａとして記憶される。なお、物件データ１５ａは、１つのデータベースにより必ずしも構成する必要はなく、物件名と取扱い店舗とを関連付けたデータベースを別途含むなど、２つ以上のデータベースにより構成してもよい。

相関ルールテーブル１５ｃは、検索者が潜在的に変更可能な妥協条件を、検索者の条件変更の履歴に対して関連付けしたデータベースである。相関ルールテーブル１５ｃは、図２（Ｂ）に示すように、主キーと、変更履歴と、相関キーと、妥協前拘束条件と、妥協条件提案との各データを関連付けしたデータベースにより構成される。

主キーは、検索者によって検索条件が元の設定から別の設定へ変更された場合において、設定が変更された検索条件に相当する。妥協前拘束条件は、主キーの条件変更の履歴に対して、別の設定へ変更された検索条件に対する変更前の元の設定に相当する。相関キーは、別の設定へ変更された主キーの検索条件に対応させて予め設定した他の検索条件である。妥協条件提案は、相関キーに対して妥協条件として提案される内容に相当する。

妥協条件と、検索者の条件変更の履歴との関連付けは、データベースに限らず、物件検索プログラム１７ａを利用することもでき、所定の条件下（例えば、物件数の少ない地域を検索する条件下）において、相関ルールテーブル１５ｃに記載のない別のルール（例えば、賃貸と売り物件とを混在させて妥協物件を提示するルール）で関連付けを実行することもできる。また、人工知能（ＡＩ）を用いたシステムに教師データを入力して機械学習をさせることで実現してもよく、例えば、教師データとして、条件変更の履歴と、相関ルールテーブル１５ｃを用いて実際に閲覧された妥協物件との組合せのデータを入力し、この学習結果を利用したＡＩの提案による妥協検索条件にて妥協物件の検索を実現してもよい。以下においては、相関ルールテーブル１５ｃを使用する場合を例示して説明する。

相関ルールテーブル１５ｃは、検索者による検索条件の変更があった場合において、いずれの別の条件を妥協できるかを推測して関連付けしたデータにより構成される。相関ルールテーブル１５ｃの内容は、仲介業者として物件検索の経験が長い社員や管理者などの経験に基づいた情報を使用することができる。また、相関ルールテーブル１５ｃは、店舗毎に異なる設定をしたり、繁華街に近いエリアや住宅地といった状況に応じて異なる妥協条件が設定されたデータベースを使用することができる。以下においては、１つの相関ルールテーブル１５ｃが参照される場合を例示して説明する。

相関ルールテーブル１５ｃのうち、主キーは、検索条件の変更があった場合においての検索者が変更した条件に該当するものであり、検索条件を変更した経緯から物件検索時に重要視される項目が設定されている。例えば、賃料上限の変更があった場合は、主キーとして「賃料上限」が設定されているデータが参照される。賃料上限の変更は、上限値を上昇させる「上限値Ｕｐ」の場合と、上限値を下落させる「上限値Ｄｏｗｎ」の場合との２通りがある。妥協条件は、検索に適合する物件数が増加する方向側に対して設定されており、「賃料上限」では、「上限値Ｕｐ」の場合に対して設定されている。これにより、賃料上限を上昇させる変更操作を行った場合には、賃料上限の変更以外にも妥協することができるであろう別の検索条件を推測し、その別の検索条件を変更した場合の妥協物件についても検索者に提示する。

相関ルールテーブル１５ｃには、主キーの条件が変更された場合に対して、関連する各種の検索条件に相当する相関キーが設定されている。主キーの条件変更として「賃料上限」を「上限値Ｕｐ」に変更した場合に対して、複数種類の相関キーが設定され、これら相関キーに対応して優先度が設定されている。相関キーには、主キーの条件を変更前の元の設定にし、主キー以外の妥協条件を変更することで物件数が増加する方向へ作用する各種の条件変更の候補が設定される。

図２（Ｂ）には、主キーの「賃料上限」を「上限値Ｕｐ」に変更した場合に対して、「築年数条件あり時」、「駐車場有り時」、「間取り指定あり時」、「構造条件指定あり時」、「階数条件有り時」、「その他こだわり条件有り時」、「エリア」の７つの相関キーが設定される場合を例示している。各相関キーには、賃料上限を変更する（妥協する）前の検索条件が「妥協前拘束条件」として記憶され、「妥協条件提案」として別の検索条件を妥協した提案（例えば、「築年数条件なし」）が記憶されている。

主キーの条件変更として、「賃料上限」を「上限値Ｕｐ」に変更した場合、経済的な別の条件を妥協できる可能性が考えられる。相関ルールテーブル１５ｃには、相関キーとして予め賃料上限以外の経済的な妥協条件が設定されており、この妥協条件は、検索条件の変更状況から的確に汲み取る事ができる。このため、入居を希望する検索者側の利便性を上げることができるし、これに留まらず、仲介業者側でも同様に物件を検索する際の効率化に繋げる事ができる。

図３は、端末装置２０と、情報提供サーバ１０とによる物件検索の処理を示したフローチャートである。物件の検索が実行される場合、端末装置２０に対して検索者が初期の検索条件の設定を入力する（Ｔ０１）。端末装置２０へ入力された初期設定の検索条件は、情報提供サーバ１０へ通信され、情報提供サーバ１０の検索履歴データ１５ｅとして記録（記憶）されてから、検索条件に合致する物件検索が行われる。条件が合致した物件情報は、端末装置２０へ通常物件の情報として送信され（Ｖ０１）、端末装置２０の表示部２４に、検索条件（初期）に合致した本条件の検索結果として、通常物件の情報が表示される（Ｔ０２）。

リスト表示された物件情報を検索者が確認した結果、希望する物件が含まれていない場合には、検索者は、端末装置２０に対して検索条件の変更の設定を入力する（Ｔ１１）。端末装置２０への変更設定の入力は、情報提供サーバ１０へ通信され、変更設定された検索条件が情報提供サーバ１０の検索履歴データ１５ｅとして記録される。その後、検索条件に合致する物件検索が行われ、端末装置２０へ通常物件の情報として送信され（Ｖ０２）、端末装置２０の表示部２４に、通常物件の情報が表示される（Ｔ１２）。

また、変更設定の入力が行われた場合には、妥協物件の検索も行われ、妥協物件の情報についても、端末装置２０へと送信される（Ｖ０２）。端末装置２０の表示部２４には、検索条件（変更）に対応した妥協物件の情報も表示される（Ｔ１２）。その後、新たな検索条件の変更の入力があれば（Ｔ２１）、Ｖ０３の処理、及び、Ｔ２２の処理のように、同様の処理が繰り返される。この検索の繰り返しにより、検索条件（変更）に合致した本条件の検索結果を「通常物件」とし、検索条件（変更）に対応した妥協条件の検索結果を「妥協物件」として、端末装置２０の表示部２４に表示することができる。

図４は、端末装置２０の表示部２４に、検索結果としての通常物件と、妥協物件とが表示された状態を例示した図である。表示部２４には、その画面中央から下側部分にかけて、通常物件（通常物件１，２等）を表示する表示領域と、妥協物件（妥協物件１，２，３等）を表示する表示領域とが設けられている。通常物件は、上下に複数件並んで表示され
、下方側に向けたマウスの移動操作やタッチ画面による指でのスクロール操作により、更に別の物件も確認可能に構成される。

妥協物件は、通常物件とは別のまとまりとして、別の表示領域に一覧表示される。具体的には、妥協物件の情報は、通常物件の情報と同様のレイアウトで表示され、通常物件の表示方向である上下方向に対して交差する横方向（右方向）にずれた位置にて、通常物件と同様、上下方向に並んで表示されている。妥協物件は、通常物件より１件ごとの表示領域が小さく表示され、通常物件の方が目立つ形にすることで、検索者が通常物件を確認し易く構成されている。

また、妥協物件のうち、妥協条件として設定がされた項目は、他の項目とは異なる態様にして表示される。図４には、点線で「間取り」を囲んだ状態を例示している。これにより、いずれの条件（例えば、間取り）が妥協条件として設定されて妥協物件が抽出されたのかを、検索者が画面に表示された情報を視認することで容易に識別することができる。また、妥協物件の表示領域には、通常物件と同様、「お問い合わせ」と「お気に入りに追加」の操作部が表示されている。このため、通常物件と同じ操作方法で、検索者が後から確認が可能な「お気に入り」に相当する記憶領域へ物件の登録操作が可能に構成され、また、妥協物件についての問い合わせ操作についても、通常物件と同様に実施可能に構成される。

なお、図４には、物件の情報として、「間取り」、「金額」、「物件画像」、「住所」といった各項目名のみを簡略化して示しているが、実際の表示部２４には、通常物件と妥協物件の情報として、各項目に対応した文字情報や、間取りを示す図形、物件画像として外観や室内の画像などが表示される。

また、端末装置２０の表示部２４には、不動産会社に関する情報や、検索を容易にするための各種機能に対応した操作部が設けられる。各機能を表示した表示領域をマウスでクリックしたり、指でタッチ操作することにより、各情報の表示内容に対応した動作が行われる。具体的な項目として、例えば、「総合お問い合わせ」、「条件から検索」、「お気に入り」、「保存した条件」、「気になる物件」、「最近見た物件」、「駅・路線から検索」、「区から検索」、「地域から検索」、「店舗情報」、「お客様の声」、「条件を変更」、「条件を保存」といった項目が設けられる場合を例示している。

ここで、「条件」に対応した「条件から検索」、「条件を変更」、「条件を保存」などの各項目は、上記した「妥協物件」の検索結果にも作用する項目とすることが好ましい。例えば、「条件を保存」の操作をすることで、通常物件の検索結果と共に、妥協物件の検索結果についても、使用している端末装置２０や検索者の個別情報（識別ＩＤ）に対応付けして情報提供サーバ１０に保存するように構成してもよい。また、「条件を変更」の操作によって、既に検索を行った検索履歴を確認したり編集したりする機能を付加することが好ましい。また、妥協条件の優先度についても、検索者の操作によって変更可能に構成できる機能を付加することが好ましい。

「賃料が安い順」の項目は、通常物件と、妥協物件とのいずれに対しても、表示順序を変更させることができる項目欄として設定されている。「賃料が安い順」をマウスでクリックするか、タッチ操作することで、「間取りの広さ順」、「築年数の新しい順」といった表示順序を選択可能であり、この操作によって、通常物件と、妥協物件との両方の表示順序が一括して変更される。通常物件と妥協物件とに対しては、個別に、並び順を操作する項目欄を設けてもよいが、一括して並べ替えができる方が、操作を簡易にし、且つ、表示領域を有効活用することができて好ましい。なお、妥協物件の表示に対しての操作として、表示順序に限らず、他の操作を実行可能とする操作部を設けてもよく、例えば、物件
のエリアを限定したり、ペット相談可といった、こだわり条件を設定することで、表示された物件の絞り込み操作を可能としてもよく、この場合においても、通常物件と、妥協物件との両方に対して、１つの操作部で一括した表示設定を可能とすることが好ましい。

次に、図５以降を参照して、妥協物件を抽出する具体的な処理例について説明する。図５は、情報提供サーバ１０によって行われる物件データ１５ａのデータベースから通常物件と妥協物件とを抽出する物件抽出処理を示すフローチャートである。

物件抽出処理は、通常物件と妥協物件を検索する場合において実行される処理であり、端末装置２０により検索条件が設定された場合に情報提供サーバ１０の物件検索プログラム１７ａの一部として実行される。物件抽出処理が開始されると、まず、設定された本条件に適合した物件が、物件データ１５ａのデータベースの中から検索されて抽出され（Ｓ１１）、抽出された物件（通常物件）の検索結果が物件リストとして端末装置２０へと出力される（Ｓ１２）。

次に、抽出された対象物件が必要件数以上あるか確認され（Ｓ１３）、必要件数以上あれば（Ｓ１３：Ｙ）、物件抽出処理は終了となる。必要件数としては、５件以上などの数値が予め物件検索プログラム１７ａに設定されてもよいし、検索者が必要件数を設定可能にしてもよい。これにより、一定数以上の通常物件が抽出された場合には、Ｓ２１～Ｓ２９の各処理による妥協物件の検索を省略することができ、高速な検索を実現可能にし、且つ、検索者には、一定数以上の物件を提供し易くすることができる。

Ｓ１３の処理で対象物件が必要件数以上ないと判定された場合（Ｓ１３：Ｎ）、今回の物件検索が行われるより前に検索が行われたか否かが、検索履歴の有無により判定される（Ｓ２１）。検索履歴があれば（Ｓ２１：Ｙ）、前回の検索に対して本条件の変更があったか判定され（Ｓ２２），本条件の変更があれば（Ｓ２２：Ｙ）、相関ルールテーブル１５ｃ（図２（Ｂ）参照）の中から主キーの条件として該当があるか否かが判定される（Ｓ２３）。例えば、「賃料上限」の「上限値Ｕｐ」の場合や、「間取り」を小さな間取りまで含まれるように「間取り減」に変更した場合などが該当がある場合に相当する。Ｓ２１からＳ２３の処理で否定判定された場合、妥協物件の検索ができない状況であるので、物件抽出処理は終了となる。

Ｓ２３の処理で主キーの条件として該当があると判定された場合（Ｓ２３：Ｙ）、最上位の優先度が設定された相関キーの検索条件（妥協条件）を読み込んで、物件データ１５ａのデータベースの中から妥協物件を検索し（Ｓ２４）、その後、妥協物件が必要件数以上（例えば、５件以上）あるか判定する（Ｓ２５）。なお、主キーとしての本条件の変更が複数あった場合、主キーの優先度を予め設定しておき、例えば、「賃料上限」、「間取り」、「エリア」の順に優先度を設定しておき、優先度の高い主キーの変更に対応した妥協条件を優先的に読み込んで、妥協物件を検索してもよい。

Ｓ２５の処理にて、抽出された妥協物件が必要件数以上はないと判定された場合（Ｓ２５：Ｎ）、次の優先度の相関キーがあるか判定し（Ｓ２８）、次の相関キーがあれば（Ｓ２８：Ｙ）、次の優先度の相関キーの検索条件を読み込んで妥協物件を検索し（Ｓ２９）、Ｓ２５の処理へ移行する。このＳ２５からＳ２９の処理を、妥協物件が必要件数以上となるか、相関キーがなくなるまで繰り返すことで、必要十分な数の妥協物件を端末装置２０にリスト出力することができる。

Ｓ２５の処理にて、抽出された妥協物件が必要件数以上あると判定された場合（Ｓ２５：Ｙ）、又は、Ｓ２８の処理で次の優先度の相関キーがないと判定された場合（Ｓ２８：Ｎ）、抽出された物件（妥協物件）の検索結果が物件リストとして端末装置２０へと出力
される（Ｓ２６）。これにより、本条件の検索結果である通常物件と、妥協条件に基づいて抽出される妥協物件とを、ほぼ同時期に、端末装置２０へとリスト出力することができ、端末装置２０において、通常物件と妥協物件とを一括して表示することができる。

Ｓ２６の処理後、妥協物件に該当した検索の優先度を変更した相関ルールテーブル１５ｃを記憶し（Ｓ２７）、物件抽出処理を終了する。なお、相関ルールテーブル１５ｃにおける検索の優先度の変更については、図６及び図７を参照して後述する。

このように、物件抽出処理は、通常物件と妥協物件とを検索者に対して情報提供することができるものであり、検索者が検索条件を元の設定から別の設定に変更して物件が検索された場合に、別の設定に対応した通常物件を検索して検索者に対して情報提供する処理（Ｓ１１，Ｓ１２の処理）と、別の設定へ変更された検索条件については元の設定を利用し、当該別の設定へ変更された検索条件に対して予め設定された他の検索条件を異なる設定に変更した場合に抽出される妥協物件を検索し、検索者に対して情報提供するための処理（Ｓ２１～Ｓ２９の処理）とを備えて構成されている。このため、従来の物件検索システムでは、妥協可能な条件を店舗の営業スタッフが面談により入居希望者から引き出すまでに多大な時間を要したり、多数回の条件変更をしなければ、どの項目が妥協できる項目であるのか判別し難いといった問題を解消することができる。すなわち、妥協できる条件を入居希望者から引き出す必要がなく、店舗の営業スタッフの技量に依存していた妥協できる物件を提案する機能を付加した物件検索を可能とし、入居希望者の意図をより的確に汲み取りながら一部の条件を妥協した妥協物件の検索を効率よく行う事が可能となる。

また、Ｓ２１の変更判定の処理によって検索条件が変更されたと判定された場合においては、別の設定へ変更された主キー（検索条件）に対して予め設定された相関キー（他の検索条件）を異なる設定に変更する妥協条件提案（変更条件）を記憶可能な相関ルールテーブル１５ｃ（変更条件記憶手段）が参照されることとしている。そして、妥協条件提案としては、複数の相関キーについて、妥協条件提案がそれぞれ設定され、複数の相関キーに対して検索の優先度が設定されている。このため、妥協物件を検索する処理においては、検索の優先度に基づいた相関キーを利用して妥協物件を検索することができる。よって、複数の相関キーの中でも、検索者に対して希望する物件となる可能性が高い妥協物件の情報を効率良く提供することができる。

なお、検索条件入力工程は、図３における検索条件の設定の処理が例示され、変更判定工程は、図５のＳ２１の処理が例示され、第１の物件検索工程は、図５のＳ１１，Ｓ１２の処理が例示され、第２の物件検索工程は、図５のＳ２１～Ｓ２９の処理が例示される。

次に、図６及び図７を参照して、妥協条件の設定についての好適な具体例について更に説明する。図６は、相関ルールテーブル１５ｃの優先度変更を示した説明図であり、図７は、物件を検索するための検索条件の項目（検索条件候補データ１５ｄ）を例示した図である。

図６（Ａ）は、「賃料上限」の「上限値Ｕｐ」の本条件の変更があった場合において、「築年数条件」と「駐車場有り」の条件設定がなく、「間取り」の指定があった場合を例示している。例えば、「賃料上限」が「８万円」、「間取り」が「３ＬＤＫ以上」として最初に検索が行われて対象物件が「０」であり、その後、「賃料上限」を「１０万円」に変更して検索が行われたた場合が該当する。

この場合、相関ルール初期テーブル１５ｂの各情報が設定された相関ルールテーブル１５ｃが参照され、主キーとしては「賃料上限」、変更履歴としては「上限値Ｕｐ」のデータが参照され、相関キーとして、「間取り指定あり時」の項目が参照される。そして、妥
協前拘束条件として「変更前賃料上限」が参照されて「賃料上限」は「変更前」の「８万円」の上限に設定され、妥協条件提案として、「間取り」を下方に相当する「３ＤＫ」、「２ＬＤＫ」などの項目にまで拡張して検索が行われる。図７には、各種の検索条件の設定区分を例示しており、各条件について、妥協条件として対象物件が増加する方向側への条件の拡張が行われることにより、妥協物件が抽出される。

妥協物件が抽出された場合には、物件抽出処理の中で、相関ルールテーブル１５ｃの変更（更新）が行われる。この変更後の相関ルールテーブル１５ｃは、相関ルール初期テーブル１５ｂの情報とは異なる情報に変更されて、情報提供サーバ１０に記憶（記録）される。例えば、図６（Ｂ）には、妥協条件提案としての「間取り下方拡張」の優先度を変更する相関ルールテーブルの更新が行われ、「間取り下方拡張」の優先度が最下位に変更された場合を例示している。一旦、妥協物件が抽出された妥協条件提案を下位に変更することにより、次回以降の検索条件の変更の際に、別の妥協条件提案が採用され易くなるので、多様な妥協条件の提案を可能とすることができる。

このように、情報提供サーバ１０には、検索の優先度に基づいて妥協物件が検索された場合、当該妥協物件の検索に使用した妥協条件提案に対する検索の優先度を変更する相関ルールテーブル１５ｃの変更処理（検索優先度変更手段）が設けられる。すなわち、妥協条件が設定される相関ルールテーブル１５ｃを、検索条件の変更履歴を元にして変更（更新）するという機能が付加されているのである。よって、検索者の希望条件の優先順位を加味して、何を優先事項とし、どの部分で妥協できるかという事に対して、多数の検索者が実施している自然な流れで、物件を検索する上での問題解決を得る事が可能となる。

なお、本発明は、上記実施形態に限られるものでなく、本発明の趣旨を逸脱しない範囲内で種々の改良変更が可能であることは容易に推察できるものであり、例えば、以下に記載するように変形して実施してもよい。

例えば、上記実施形態においては、妥協条件の検索がされた後における相関ルールテーブル１５ｃの変更について、必ずしも優先度を最下位に変更する必要はなく、他の変更方法を採用してもよい。例えば、元のテーブルよりも優先度を上位に変更してもよいし、また、必ずしも優先度自体を変更する必要はなく、これに代えて、または、これに加えて、提案する妥協条件の内容を変更してもよい。例えば、妥協条件の内容として、別の条件が含まれるようにしてもよく、具体的には、図７に示す検索条件候補データ１５ｄの各種の検索条件のうち、１回目の妥協物件の検索の際には、「○」を付して示した条件が主キーとして設定された相関ルールテーブル１５ｃを参照して検索を行い、次回以降においては、こだわり条件などの「◎」の項目についても主キーに含められた別の相関ルールテーブル１５ｃを使用するようにしてもよい。また、相関ルールテーブル１５ｃを変更する際に、初期状態として存在した主キーの中に、別の相関ルールと妥協条件との組合せが付加されるようにして、相関ルールテーブル１５ｃの変更（更新）を行ってもよい。

また、間取りに関する妥協条件については、間取りの他に、平米数等の敷地の広さを比較し、妥協物件の検索について、広さを加味した妥協物件を提供してもよい。例えば、３ＬＤＫから２ＬＤＫ等に間取りの数を減少させた妥協条件による検索が行われた場合、妥協物件である２ＬＤＫの物件の中で平米数が大きいものを優先して抽出したり、端末装置２０に優先して表示するといった制御を含めることが好ましい。これにより、広さは、さほど変わらない妥協物件や、３ＬＤＫよりも広い妥協物件を検索者に提示することが可能となる。

また、妥協条件として検索者が設定したくない条件については、妥協条件から外すように、必須条件の設定を可能としてもよい。例えば、こだわり条件やペット条件などに関し
て、そもそも譲れないものについては、妥協条件に加味されないように、検索条件の入力の際に、必須条件を設定して妥協条件から外す制御を含めてもよい。

また、相関ルールテーブル１５ｃの変更として、主キーや相関キーの条件変更や追加等について、妥協物件が一定件数以上抽出された場合に実施する例を示したが、これに代えて、または、これに加えて、他の状況において相関ルールテーブル１５ｃの変更をしてもよい。例えば、エリアの条件に関しては、各地域によって特徴が大きく異なり、地域毎にカスタマイズが必要となる事を考慮して、店舗毎に、相関ルールテーブル１５ｃの変更の設定を可能とすることが好ましい。また、自動車を主な移動手段とする地域では、異なる地域（エリア）に対して妥協する妥協条件を設定し、電車を主な移動手段とする地域では、地域（エリア）に代えて、「最寄り駅」を、最寄り駅の沿線に沿った方向に広げるという妥協条件を採用する事が好ましい。特に、鉄道網が複雑な都会エリアの場合、最寄り駅からの時間や距離という妥協条件として、経験豊富な店舗スタッフの知識を活用した妥協条件を予め設定しておくことが好ましい。また、鉄道網を利用した移動に必要な所要時間や乗り換えにかかる所要時間の計算は、外部サービスを用いて数値計算を行うこととしてもよく、その外部サービスを、上記した物件検索システム１と連携させて、相関ルールテーブル１５ｃを設定することが好ましい。

本発明の物件検索システム及び物件検索方法によれば、インターネットなどの通信回線を利用して賃貸物件や売買物件などの不動産物件を多数のユーザが効率良く検索することができる。

１ ：物件検索システム
１０ ：情報提供サーバ
１５ｃ：相関ルールテーブル（変更条件記憶手段）
１５ｅ：検索履歴データ（検索条件記憶手段）
１７ａ：物件検索プログラム（変更判定手段、第１の物件検索手段、第２の物件検索手段、検索優先度変更手段）
２０ ：端末装置
２３ ：入力部（検索情報入力手段）
２４ ：表示部
Ｔ ：通信回線

Claims (4)

1. 物件を検索するための検索条件として複数種類の検索条件を設定して物件の検索を行うことが可能な物件検索システムであって、
   検索者による検索条件の入力を受け付ける検索条件入力手段と、
   該検索条件入力手段により入力された検索条件を記憶可能な検索条件記憶手段と、
   該検索条件記憶手段に記憶される情報に基づいて、検索者が検索条件を元の設定から別の設定に変更したか否かを判定する変更判定手段と、
   前記別の設定に対応した物件を検索して検索者に対して情報提供するための第１の物件検索手段と、
   前記変更判定手段によって検索条件が変更されたと判定された場合において、別の設定へ変更された検索条件については元の設定を利用し、前記別の設定へ変更された検索条件に対して予め設定された他の検索条件を異なる設定に変更した場合に抽出される妥協物件を検索し、検索者に対して情報提供するための第２の物件検索手段と、を備えていることを特徴とする物件検索システム。
2. 前記変更判定手段によって検索条件が変更されたと判定された場合において、前記別の設定へ変更された検索条件に対して予め設定された前記他の検索条件を異なる設定に変更する変更条件を記憶可能な変更条件記憶手段を備え、
   該変更条件として、前記元の設定から前記別の設定へ変更した１の検索条件に対して、２以上の前記他の検索条件について、異なる設定に変更する変更条件がそれぞれ設定され、当該２以上の前記他の検索条件に対応してそれぞれ設定される２以上の変更条件に対しては検索の優先度が設定され、
   前記第２の物件検索手段は、前記検索の優先度に基づいて前記妥協物件を検索し、検索者に対して情報を提供可能に構成されていることを特徴とする請求項１に記載の物件検索システム。
3. 前記第２の物件検索手段によって前記検索の優先度に基づいて前記妥協物件が検索された場合において、当該妥協物件の検索に使用した変更条件に対して設定されている検索の優先度を変更する検索優先度変更手段を備えていることを特徴とする請求項２に記載の物件検索システム。
4. 端末装置と情報提供サーバとがネットワーク回線によって接続された物件検索システムを用いて、物件を検索するための検索条件として複数種類の検索条件を設定して物件の検索を行うことが可能な物件検索方法であって、
   前記情報提供サーバは、前記端末装置に対しての検索者による検索条件の履歴を記憶可能な検索条件記憶手段を備え、
   前記端末装置に対しての検索者による検索条件の入力を受け付ける検索条件入力工程と、
   前記検索条件記憶手段に記憶される情報に基づいて、検索者が検索条件を元の設定から別の設定に変更したか否かを判定する変更判定工程と、
   前記検索条件入力工程により入力された前記別の設定に対応した物件を検索して検索者に対して情報提供するための第１の物件検索工程と、
   前記変更判定工程によって検索条件が変更されたと判定された場合において、別の設定へ変更された検索条件については元の設定を利用し、前記別の設定へ変更された検索条件に対して予め設定された他の検索条件を異なる設定に変更した場合に抽出される妥協物件を検索して検索者に対して情報提供するための第２の物件検索工程と、を備えていることを特徴とする物件検索方法。
   
   

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