JP5627806B1 - 賃貸決済ハウスカード管理システム、賃貸決済ハウスカード管理システムの制御方法、プログラム及び記録媒体 - Google Patents

Abstract

【課題】賃貸物件の家賃に関し、連帯保証人を探す手間を削減し、保証金・敷金・礼金などの初期負担の低減、賃貸保証会社等の入居審査時間を短縮し、賃貸物件に関する入居者・不動産管理会社・賃貸業者に対し、クレジットカードや賃貸保証機能により、金銭的時間的負担や賃貸に関する回収リスクを低減させるだけでなく、債務不履行時のクレジットカード会社の債務発生を防ぎ、賃貸保証会社により債務を直接回収することを可能とする。【解決手段】賃貸物件の賃借人によるクレジットカード支払いに関し、未収確定情報に従って、賃貸保証機関において、クレジットカード会社に対しキャンセル伝票を発行、前記賃貸保証機関において、未収確定に関する債権を代位弁済する。また、クレジットカード会社により立て替えられた立替金を、賃貸保証機関からクレジットカード会社へ返還する。【選択図】図１

Description

本発明は、賃貸決済ハウスカード管理システム、賃貸決済ハウスカード管理システムの制御方法、賃貸決済ハウスカード管理システムプログラム及び記録媒体に関する。

賃貸保証会社とは、住宅等の賃貸借契約において、必要とされる連帯保証人を代行する会社で、賃借人が債務不履行に陥った場合、賃借人に代わって代位弁済を行う。これにより、賃借人が連帯保証人を確保できない場合においても、賃貸借契約を結ぶことが可能となる。万が一、賃借人が家賃等の支払いができない場合には、この債務を賃貸保証会社が代位弁済する。

このように、前記連帯保証人を代行する賃貸保証機能に関しては、例えばクレジットカード処理による賃貸保証機能や不動産管理会社、仲介会社等を介在させ、家賃等の回収リスクを減らす技術思想について、すでに公開されている。

一方、ハウスカードとは、モノパーパス（単一目的）カードとも言い、特定の加盟店だけの利用を限定することで、利用限度額と貸し倒れとを抑制するクレジットカードとなる。反対に、いわゆる国際カードは、汎用型カードの一種であり、全世界の国際ブランド加盟店で利用できるクレジットカードとなる。現状では、より広範囲に利用可能な国際ブランドによるクレジットカードへと移行する傾向にある。

また、ハウスカードに限らず、クレジットカード等に備わる代金回収機能を利用することで、賃借人が債務不履行に陥った場合でも、一時的に債務保証が可能となるが、このような賃料等の処理に関し、徴収を支援する技術思想も、すでに公開されている。

さらに、キャンセル伝票とは、取り消し伝票や返品伝票とも呼ばれ、クレジットカードですでに購入済みの商品などを返品するときに使用する伝票で、カード会社から加盟店が立替金を受領した後にキャンセル伝票を起票した場合は、加盟店はカード会社に対して立替金を返還することになる。

また、包括加盟店とは、ショッピングモール、チェーン店本部、石油元売り、カード決済代行会社など、各カード会社と包括加盟店契約を締結して、
一定条件を満たした企業（店子加盟店）に対して、当該カードの決済サービスを開放する仕組みで、包括加盟店は、店子加盟店に代わって、各カード会社との間で、カード売上処理や立替金の受領などの業務を行う。

特開２０１１−１８７０３５号公報 国際特開ＷＯ０１／０５４０１３号公報

前記の通り、賃料等に関し、連帯保証を探す手間を削減し、保証金・敷金・礼金などの初期負担の低減、賃貸保証会社等の入居審査時間を短縮する技術思想に関しては、例えば特開２０１１−１８７０３５号公報において公開されているように、賃貸物件に関する入居者・不動産管理会社・賃貸業者に対し、例えばクレジットカード処理による賃貸保証機能や不動産管理会社、仲介会社を介在させることにより、金銭的時間的負担や家賃回収リスクを低減させることについて配慮されているものの、債務不履行時の対応について、十分配慮されていなかった。

また、クレジットカード等を利用して債務保証する技術思想に関しては、例えば国際特開ＷＯ０１／０５４０１３号公報において公開されているように、クレジット発行元に備わる代金回収機構等を利用して、賃貸不動産物件の賃料の徴収を行うことが可能となるが、賃料等を金融機関口座等から引き落とすことができなかった場合、所定の月数分については、クレジットカード発行元が賃貸不動産仲介者等に立替支払することについて配慮されているものの、不履行以降はクレジットカード等による賃料徴収が不可能となるだけでなく、引き落としできなかった借主に対し、以降のクレジットカード等の発行をしないよう審査を行うため、賃借人がクレジットカード等利用不能となる可能性があるが、このことについて、配慮されていなかった。

さらに、賃貸保証会社は、住宅等の賃貸借契約において、必要とされる連帯保証人を代行し、賃借人が家賃等の債務不履行に陥った場合、賃借人に代わって代位弁済を行い、これにより、万一、賃借人が家賃等の支払いができない場合には、賃貸保証会社がこの債務を代位弁済するが、賃貸保証会社の企業信用力にも限界があり、賃貸保証会社の倒産等による弁済不履行の問題が発生している。また、家賃等のクレジットカード等による決済に関し、国内における、いわゆるクレジットカードの発行枚数が３億枚を超えて飽和状態にあり、たとえ賃貸物件の入居規定等によりクレジットカードによる支払いを定めても、賃貸支払いのためだけに、クレジットカードの新規発行を求めることは、難しい状況にある。さらに、いわゆるクレジットカードのように、幅広い加盟店において使用可能なカードでは、例えば物品購入等による支払額が高額となり、金融機関の残高不足等により支払いできない状況となると、優先順位の高い家賃まで同時に債務不履行となる恐れもある。このようにクレジットカードにおいて、賃借人が債務不履行となった場合、肝心の家賃が決済できなくなる。

本発明は上述した従来上の問題を解決することを企図したものであり、賃貸物件の家賃等を、例えばクレジットカード等により支払っている場合に滞納が発生したとき、クレジットカード会社の債権の増加を抑えることができる賃貸決済ハウスカード管理システム、賃貸決済ハウスカード管理システムの制御方法、プログラム及び記録媒体を提供することを課題とする。より詳細には、賃貸物件に関し、カード業界と賃貸保証会社との、機能面における同質化をめざし、両業界の共存する市場環境のさらなる醸成を目的とする。

本発明においては、賃貸保証会社が賃貸業者と販売代理契約等を結ぶことにより、賃貸業者の物件賃貸における法人保証を引き受けるようなシステムを構築する。また、カード決済に関しては、賃貸保証会社を包括加盟店とし、賃貸業者を店子加盟店とする。なお、包括加盟店は、前記の通り、複数からなる店子加盟店を取り纏める加盟店で、店子加盟店を代表してカード会社との対応に当たり、包括加盟店である賃貸保証会社は、家賃等に関し賃借人からのカードによる支払いを一括して受け取り、これを各賃貸業者に立替支払いする仕組みの構築を前提とする。さらに、クレジットカードによる支払いが不履行となった場合には、カード会社から債務を引き取って賃貸保証会社が代位弁済することにより、カード会社の債務を軽減する。なお、いわゆるクレジットカードのように、幅広い加盟店において使用可能なカードではなく、家賃等に特化したハウスカードにより支払いを行う場合は、家賃に特化したハウスカードを、例えばクレジットカードと別の金融機関の口座等に資金を確保し、ここから支払うようにすることで、通常の物品購入から切り離して確保することにより、家賃が滞るリスクを最小限とすることができる。このように、家賃等に特化したハウスカードで支払いすると、いわゆるクレジットカードに比べ、利便性が高い。

このように上記課題を解決するため、本発明は、
賃貸物件の家賃関連費用の支払いにおいて、賃借人によるハウスカード支払いに関し、カード会社に係るシステムまたは同等業者に係るシステムにおいて、家賃未収が確定したと判断するための手段と、
前記カード会社に係るシステムまたは同等業者に係るシステムにおいて家賃未収が確定したと判断した場合に該カード会社に係るシステムまたは同等業者に係るシステムから賃貸保証機関に係るシステムに対して前記家賃未収が確定したと判断された情報を送信するための手段と、
前記家賃未収が確定したと判断された情報を前記賃貸保証機関に係るシステムにおいて格納する第１の記憶手段と、
前記カード会社に係るシステムまたは同等業者に係るシステムにおいて前記家賃未収が確定したと判断された家賃支払いに関するキャンセル伝票発行依頼を前記賃貸保証機関に係るシステムに対して送信するための手段と、
前記キャンセル伝票発行依頼を受信した前記賃貸保証機関に係るシステムにおいて、前記家賃未収が確定したと判断された家賃支払いに関するキャンセル伝票が発行される手段と、
前記キャンセル伝票が発行された情報を前記賃貸保証機関に係るシステムもしくは賃貸業者に係るシステムにおいて格納する第２の記憶手段と
を備える。
上記の構成においては、
前記家賃未収が確定したと判断された情報に係る前記キャンセル伝票が発行された情報に従って、前記賃貸保証機関において、前記家賃未収の確定に関する債権を代位弁済するための手段と、前記代位弁済に係る情報を格納する第３の記憶手段と
をさらに備えることもできる。
また、
前記代位弁済情報に従って、前記ハウスカード会社により立て替えられた立替金を、前記賃貸保証機関から前記ハウスカード会社へ返還した情報を格納する第４の記憶手段
をさらに備えることもできる。
またさらに、
ハウスカードを使用する場合の該ハウスカードに関する情報を格納する第５の記憶手段
をさらに備えることもできる。
さらに、
前記ハウスカードとして、カードを実際に発行しない情報を格納する第６の記憶手段
をさらに備えるようにしてもよい。

本発明の一実施形態においては、賃貸物件の家賃等を、例えばクレジットカード等により支払っている場合に滞納が発生したとき、クレジットカード会社の債権の増加を抑えるだけでなく、例えば賃貸保証会社の代位弁済として、賃貸保証会社が直接回収することができる。また、未払いを発生させた賃借人が、他のクレジットカードの無効処理、さらに、新規カード発給停止処理対象となることを防止することができる。

本発明の一実施形態に係るシステム全体の機能ブロック図である。 本発明の一実施形態に係る賃貸保証システムの構成図である。 本発明の一実施形態に係る賃貸業者システムの構成図である。 本発明の一実施形態に係る賃貸物件データデーブルである。 本発明の一実施形態に係る賃借人データデーブルである。 本発明の一実施形態に係る賃借人決済用データテーブルである。 本発明の一実施形態に係るカード処理タイムテーブルである。 本発明の一実施形態に係る未収家賃管理データテーブルである。 本発明の一実施形態に係る未収家賃管理に関するフローチャートである。

以下、図面を参照して、本発明を実施するための形態について説明する。図１は、本発明の一実施形態に係る賃貸決済ハウスカード管理システムの構成概要を示す機能ブロック図である。本発明の一実施形態に係る賃貸決済ハウスカード管理システムは、いわゆるクラウドコンピューティングによりネットワーク１０を介して賃貸保証管理システム２０、賃貸業者システム３０とが結び付いて構成される。その他、必要に応じて、カード会社システム（カード会社とも称す）２０１、関連機関システム２０２等とネットワーク１０を介して接続されるものとする。なお、賃貸保証管理システム２０は、賃貸保証会社のシステムとして、一方、賃貸業者システム３０は、賃貸業者のシステムとして、機能するものとする。

次に、図２に従って賃貸保証管理システム２０の詳細を説明する。同図に示すように、賃貸保証管理システム２０は、賃貸保証装置データベース（以下、「賃貸保証装置ＤＢ」という。）２１、賃貸保証装置サーバ２２、賃貸保証出力装置２３、賃貸保証入力装置２４、賃貸保証装置インターフェース２６を備えて構成されている。賃貸保証装置サーバ２２は、賃貸決済業務管理に関するデータの処理を行い、賃貸保証装置ＤＢ２１は賃貸保証および決済業務等のデータを記憶する。賃貸保証出力装置２３は、ディスプレイ、プリンタ等を備えて構成され、必要に応じて各種情報を出力する。また、賃貸保証入力装置２４は、キーボード、バーコードリーダ、スキャナ等を備えて構成され、必要に応じて情報の入力を行うが、情報の入力を可能とするすべての装置を含むものとする。なお、賃貸保証管理システム２０は最終的に賃貸保証システムとしての業務遂行が可能であれば、単独でも複数のシステムから構成されていてもかまわない。

次に、図３に従って賃貸業者システム３０の詳細を説明する。同図に示すように、賃貸業者システム３０は、賃貸業者装置メモリ３１、賃貸業者装置プロセッサ３２、賃貸業者出力装置３３、賃貸業者入力装置３４、賃貸業者装置インターフェース３６を備えて構成されている。賃貸業者装置プロセッサ３２は賃貸保証管理システム２０から送られる情報を処理し、例えば賃貸業者出力装置３３に情報を表示する。賃貸業者出力装置３３は、ディスプレイ、プリンタ等を備えて構成され、必要に応じて各種情報を出力する。また、賃貸業者入力装置３４は、キーボード、バーコードリーダ、スキャナ等を備えて構成され、必要に応じて情報の入力を行うが、情報の入力を可能にするすべての装置を含むものとする。賃貸業者入力装置３４では、必要に応じてキーボード等から入力処理を行って、例えば貸業者出力装置３３に表示し、必要に応じて、賃貸業者入力装置３４から入力された情報等を、賃貸業者装置インターフェース３６を介して賃貸保証管理システム２０に送信する。賃貸保証管理システム２０では送信された情報に従って、賃貸決済業務の管理処理を行い、さらなる情報を必要とする場合には、賃貸業者システム３０から、さらなる情報入力が行われるものとする。

以上、本発明の一実施形態の概要および構成を示した。次に、本発明の詳細および動作について説明する。

まず、図４に従って賃貸物件データテーブル４０について説明する。なお、賃貸物件データテーブル４０は、例えば賃貸保証装置ＤＢ２１上に展開されるものとする。賃貸物件データテーブル４０は、賃貸物件識別欄４００１の情報、賃貸物件名称欄４００２の情報、賃貸物件住所欄４００３の情報、賃貸業代表者欄４００４の情報、契約処理欄４００５の情報等、賃貸物件に関する情報を格納する。また、賃貸物件識別欄４００１には、例えば賃貸物件１欄４０１、賃貸物件２欄４０２、・・・等が設けられており、複数の賃貸物件を管理することを可能する。なお、賃貸物件データテーブル４０の表示を求められた場合、操作者に応じて表示範囲を制限してもかまわない。

次に、図４に従って、賃貸物件１欄４０１の各欄へ、情報を格納する手順について説明する。賃貸物件データテーブル４０への入力は、例えば賃貸保証出力装置２３に表示する賃貸物件情報入力画面（図示せず）に従って、賃貸保証管理システム２０の賃貸保証入力装置２４から行われる。まず、賃貸物件の新規賃貸物件登録かどうか判断し、新規賃貸物件登録の場合には、賃貸物件の名称として、例えば「ＡＢＣマンション」という情報を、賃貸物件１欄４０１の賃貸物件名称欄４００２に格納する。以降同様に、賃貸物件住所欄４００３に、例えば「東京都港区ＸＸＸ」、賃貸業代表者欄４００４に、例えば「○×凸凹」等、情報を格納する。なお、新規賃貸物件登録情報は、キーボード等からの入力情報の他に、例えば公的証明書類等の、識別情報、画像情報を併せて格納してもかまわない。

賃貸物件登録情報の格納が完了すると、事業展開に向けて、必要となる情報を格納する。例えば、賃貸物件１の賃貸業者において、賃貸決済ハウスカード管理システムを適用する旨、賃貸業者側と契約等が成立し、賃貸決済ハウスカード管理システムに関する契約書および／もしくは約定書が有効である場合には、契約書欄４００９に「有効」と格納する。以降同様に、賃貸管理規約欄４０１０、覚書欄４０１１、審査結果欄４０１２、・・・等、必要な処理に従って、その情報の格納を行う。必要な条件が揃うと、賃貸物件コードを例えば「１２３４００」と付番し、賃貸物件コード欄４０９９に格納する。

次に、具体的な業務展開について説明する。図５に、賃借人データテーブル５０を示す。賃借人データテーブル５０は、例えば、賃貸保証装置ＤＢ２１および／もしくは賃貸業者装置メモリ３１上に展開されるものとし、標題欄５０１、管理項目欄５０２、各賃借人情報を示す、賃借人１情報欄５００１、賃借人２情報欄５００２、賃借人３情報欄５００３、・・・等を備えている。さらに、管理項目欄５０２は、部屋番号欄５０２１、賃借人コード欄５０２２、支払方法欄５０２３、変更欄５０２４、賃貸料欄５０２５、その他費用欄５０２６、合計欄５０２７、手数料欄５０２８、・・・、総合計欄５０２９等を備えて構成される。

次に、各欄について説明する。標題欄５０１には、例えば賃貸物件１の賃貸物件コードである「１２３４００」を格納するとともに、該当する賃貸物件等の対象年月を、例えば「平成２５年６月分」と表示する。なお、賃借人データテーブル５０は、管理対象となる年月の分、存在することとなる。部屋番号欄５０２１の、賃借人１情報欄５００１には「１０１」、賃借人２情報欄５００２には「１０２」、賃借人３情報欄５００３には「１０３」、・・・等、部屋を識別できる情報を格納する。次に、賃借人コード欄５０２２の、賃借人１情報欄５００１には「１２３４１０１００１」、賃借人２情報欄５００２には「１２３４１０２００１」、賃借人３情報欄５００３には「１２３４１０３００１」、・・・等、賃借人の識別できるコード等を格納する。以下、必要に応じて、賃貸決済ハウスカード管理業務に必要な情報を格納する。なお、上記情報の入力は、賃貸保証管理システム２０で実行しても、賃貸業者システム３０で実行してもかまわない。その他、賃貸物件データテーブル４０に準ずるものとする。

以上、賃借人データテーブル５０について説明したが、賃借人データテーブル５０を賃貸保証管理システム２０の賃貸保証出力装置２３に表示することで、その内容の確認を行う。その際、すべての顧客に関する情報を表示しても、または顧客別に表示しても、あるいは、操作者の指示した情報だけを表示してもかまわない。さらに、操作者によって、表示内容に制限を加えてもかまわない。

次に、賃貸業者システム３０における、賃借人データテーブル５０の表示について説明する。賃貸業者システム３０から、賃借人データテーブル５０に関する内容の表示が求められている場合、賃貸保証管理システム２０は、該当する顧客の賃借人データテーブル５０の内容を賃貸業者システム３０の賃貸業者出力装置３３に表示する（表示画面は図示せず）。なお、表示する年月を賃貸業者システム３０から指定させ、該当する年月、賃借人コード等に関する賃借人データテーブル内容を表示してもかまわないが、表示方法に関しては、賃貸保証管理システム２０での表示に準ずるものとする。

なお、賃貸業者システム３０では、表示された賃借人データテーブル内容に関し、訂正のある場合には、賃貸業者入力装置３４から訂正入力されるものとする。ただし、訂正内容に関しては、項目別に訂正を可能とするかどうか賃貸保証管理システム２０側で、項目別に管理してもかまわない。

以上、賃借人データテーブル５０について説明したが、以下、賃貸決済ハウスカード管理決済処理に関する情報を格納する、賃借人決済用データテーブル６０について、図６に従って説明する。賃借人決済用データテーブル６０は、賃貸物件データ欄６０１、決済管理項目欄６０２、各賃借人の決済用情報を示す、賃借人１決済情報欄６００１、賃借人２決済情報欄６００２、賃借人３決済情報欄６００３、・・・等を備えて構成されている。さらに、決済管理項目欄６０２には、賃借人コード欄６０２１、口座振替用金融機関欄６０２２、口座番号欄６０２３、クレジットカード番号欄６０２４、ハウスカード番号欄６０２５、ハウスカードレス欄６０２６、・・・等を備えて構成される。さらに、決済管理項目欄６０２の、賃借人コード欄６０２１には、図５に示す賃借人データテーブル５０と同様に、例えば、「１２３４０１００１」の情報を格納する。なお、賃借人データテーブル５０と賃借人決済用データテーブル６０との賃借人コードが同一であることにより、２つのデータテーブルの情報を一体として処理するものとする。その他詳細は、賃借人データテーブル５０に準ずるものとする。

次に、本システムにおいて行う、具体的な処理について説明する。例えばクレジットカードによる支払いに関しては、賃借人へクレジットカード番号を連絡するよう依頼する。各賃借人からクレジット支払いの承認を受けた上、使用するクレジットカード番号が返送されると、該当する賃借人コードのクレジットカード番号欄６０２４に格納する。例えば、賃借人コード「１２３４０１００１」のクレジットカード番号が、例えば「５８８０ＸＸＸ」であった場合には、図６に示す通り、該当する賃借人１決済情報欄６００１の、クレジットカード番号欄６０２４に、「５８８０ＸＸＸ」という情報を格納する。

さらに、ハウスカードによる支払いに関して説明する。ハウスカードとは、前記の通り、様々な物品等の支払いに関し、幅広く使用することを前提としたクレジットカードと異なり、例えば、家賃のためだけに支払いが限定されるカードで、すでに多数のクレジットカードを所持する賃借人でも、口座振替開設に抵抗が少ない。また、クレジットカードは包括限度制度のため、他店利用に伴う債権不履行が生じたときには、肝心の家賃決済ができなくなる恐れがあるが、家賃支払いに特化したハウスカードでは、家賃の債権に限定することが可能となる。

賃借人がハウスカードを希望する場合、賃貸業者は、賃借に対し、ハウスカードへの承認と、カード発行のための所定の手続きをカード発行会社に対して行う。カード発行が承認された場合、カード番号を、該当する賃借人コードのハウスカード番号欄６０２５に格納する。例えば、賃借人コード「１２３４０１００１」のハウスカード番号が、例えば「７１２３ＸＸＸ」であった場合には、図６に示す通り、該当する賃借人１決済情報欄６００１の、ハウスカード番号欄６０２５に、「７１２３ＸＸＸ」という情報を格納する。なお、賃貸物件に関する支払いは、毎月の家賃と退去時の現状回復費用等とを口座振替するだけで、カード番号が付番されていれば、このハウスカード番号によって口座振替可能となり、実際にカードそのものを発行する必要はない。実際にカード発行を行わないカードレス仕様とする場合には、その旨、例えば、カードレス欄６０２６に、例えば、「適」と格納する。

さらに、上記管理規定等に基づき、口座振替に関する処理について説明する。各賃借人が金融機関等の口座振替を希望する場合、必要書類を送付し、賃貸業者が指定した口座へ振替処理に同意の上、必要な情報を、返送するよう依頼する。賃貸業者は、返送された書類に必要項目を追記の上、金融機関の審査結果の終了を待つ。この審査が完了すると、口座振替用金融機関情報、口座番号等必要な情報を、該当する賃借人コードの口座振替用金融機関欄６０２２、口座番号欄６０２３に格納する。例えば、賃借人コード「１２３４０１００１」の口座振替用金融機関欄６０２２が、例えば「０９８７」、口座番号が「５４２３ＸＸＸ」であった場合には、図６に示す通り、該当する賃借人１決済情報欄６００１の、口座振替用金融機関欄６０２２に「０９８７」、口座番号欄６０２３に「５４２３ＸＸＸ」という情報を格納する。なお、上記説明では、口座振替用金融機関欄の情報として、数字によるコードを格納しているが、例えば銀行名等の文字コード列、あるいは独自に設定したコード等の情報であっても、銀行名等の文字コード列に、さらに独自に設定したコード等の情報を付加したものであってもかまわない。

以上、賃貸物件データテーブル４０、賃借人データテーブル５０、賃借人決済用データテーブル６０の各項目欄へ格納する情報について説明したが、各項目欄への格納は、各データテーブルが、例えば賃貸保証装置ＤＢ２１に格納されている場合、賃貸保証装置サーバ２２により必要な処理等を行う。また、各項目欄の情報は、賃貸保証管理システム２０および／もしくは賃貸業者システム３０から操作者等によって入力されても、あるいは、ネットワーク１０を介して、カード会社システム２０１から賃貸保証装置インターフェース２６を経由して送信し、これに基づき、賃貸保証装置サーバ２２で処理してもかまわない。

それでは以下に、賃貸物件に関する家賃回収方法について説明する。賃貸業者は、賃借人から家賃の支払いを受けるが、例えば、賃借人が金融機関等の口座振替による支払いを希望する場合には、図６に示す、賃借人決済用データテーブル６０の口座振替用金融機関欄６０２２および、口座番号欄６０２３の情報に従って、家賃の支払いを受ける。また、クレジットカード等による支払いを希望する場合には、クレジットカード番号欄６０２４に従って、家賃の支払いを受ける。さらに、ハウスカードによる支払いを希望する場合には、ハウスカード番号欄６０２５に従って、家賃の支払いを受けるが、どの支払い方法によるかは、別途設定するものとする。

以下、ハウスカードに限らず、カードによる不払いに関する処理について、図７に示す、カード処理タイムテーブル７０に従って、詳細説明を行う。カード処理タイムテーブル７０は、賃借人（カード所有者）欄７０１、カード会社欄７０２、賃貸保証会社（包括加盟店）欄７０３、賃貸業者（店子加盟店）欄７０４を備えており、上記７０１から７０４の各欄は、カード会社通常処理欄７１２、カード会社未収処理欄７１３、賃貸保証会社処理欄７１４を、さらに備えて構成されている。カード会社からは、賃貸保証会社は包括加盟店、賃貸業者は店子加盟店とみなされるため、７０３、７０４の各欄には、カッコ付きで表示している。なお、包括加盟店とは、前記の通り複数からなる店子加盟店を取り纏める加盟店で、店子加盟店を代表してカード会社との窓口となる。

いま、賃借人がカード支払いを行う場合、賃借人指定の金融機関等の口座から家賃相当分を、例えば、決められた期日に金融機関等がカード会社へ振り込む（７１２１）。カード会社は、通常、賃借人の口座から振り替えられる以前に、該当する家賃相当分の総額を、賃貸保証会社（包括加盟店）に対し立替払いする（７１２２）。このように、カードによる家賃支払いに関しては、賃借人指定の金融機関等の口座振替において残高不足等が発生し、家賃支払いが滞り、未収となった（７１３１）場合でも、カード会社が保証を行い、賃貸保証会社に、包括加盟店として一括支払いが行われる。一方、包括加盟店である賃貸保証会社は、受け取った家賃相当分の総額を、賃貸業者別に仕分けして、店子加盟店である賃貸業者へ支払う（７１２３）。万一、賃借人のカードによる支払いが滞る事態が発生した（７１３１）場合、例えばカード会社と賃貸保証会社の取り決めに従い、カード会社が、例えば１カ月の不払い分を保証する（７１３２）。

以降、カード会社としては、例えば、不払い発生に対して未収督促等を行う（７１３３）ことで、回収に努めるが、回収不能な場合には、従来は負債となり、最悪の場合、貸し倒れ処理を行う。また、賃借人に対しては、従来ならカード会員からの退会処理を行い（７１３５）、以降の不払いに対する保証を行わない上、以降のカード会員加入を拒否する等の対応処置を行うこととなる。

このような、負債処理およびカード会員退会とならないよう、本システムにおいては、カード会社側で賃借人による未収が確定（７１３４）したと判断した場合、包括加盟店である賃貸保証会社に対し、該当する家賃に関する、賃借人への売り上げを、いわゆるキャンセル伝票を発行処理するよう依頼する（７１３６）。これを受け、賃貸保証会社において、例えば、賃借人１２３４０１１００１に対する家賃１５０，０００円の請求をキャンセル伝票処理によって取り消し、賃貸保証会社への支払い金を、１５０，０００円減額するが、すでに家賃の立替支払いを受けているため、カード会社に対し、１５０，０００円分を返金する（７１４１）。これにより、カード会社は、不払いに関する負債は解消される。一方、賃貸保証会社は、カード会社に返金した１５０，０００円を代位弁済する（７１４４）ことにより、賃借人に対し、賃貸保証会社から滞納督促を行い（７１４２）、督促に応じない場合には、直接回収する（７１４３）が、状況によっては、一部督促に応じていても、法的手続きにより債権回収する。

以上、カードによる支払いが未収となった場合に、賃貸保証会社が代位弁済化することにより、賃貸保証会社が直接未収家賃を回収するタイムテーブルを、図７に従って説明したが、具体的な回収管理手段に関し、図８に示す、未収家賃管理データテーブル８０および、図９に示す、未収家賃管理フローチャート９０に従って説明する。未収家賃管理データテーブル８０は、未収家賃管理項目欄８０１、各未収賃借人の決済用情報を示す、未収賃借人１決済情報欄８００１、未収賃借人２決済情報欄８００２、未収賃借人３決済情報欄８００３、・・・等を備えて構成されている。さらに、未収家賃管理項目欄８０１は、賃借人コード欄８０１１、未収発生年月日欄８０１２、未収確定年月日欄８０１３、キャンセル伝票発行年月日欄８０１４、立替金返還年月日欄８０１５、代位弁済年月日欄８０１６、・・・等を備えて構成される。例えば、未収賃借人１決済情報欄８００１の、賃借人コード欄８０１１には、家賃が未収となっている、例えば、「１２３４０１００１」の情報を格納する。なお、賃借人データテーブル５０と賃借人決済用データテーブル６０と未収家賃管理データテーブル８０との賃借人コードが同一であることにより、３つのデータテーブルの情報を一体として処理するものとする。その他詳細は、賃借人データテーブル５０等に準ずるものとする。

以下、賃借人がカードレスのハウスカードにより家賃の支払いを行っている場合を例に、未払いが発生したときの処理について説明する。なお、カードレスのハウスカードによるため、賃借人は、カード番号が明記された請求書、振替連絡書等により、賃借人指定の口座等から、家賃相当金額が口座振替される。これら処理は、賃借人、カード会社、金融機関等の間で、一般に行われるカード決済と同じである。もし、賃借人指定の口座から振替ができない等、未収が発生した場合、カード会社２０１は、未収に関する情報を、例えばネットワーク１０を介して、賃貸保証管理システム２０に送信する。賃貸保証管理システム２０では、賃貸保証装置サーバ２２により、例えば、送信された賃借人に関する情報に従って、賃借人を確定し、未収家賃管理データテーブル８０に登録処理を行う。例えば、賃借人コードが「１２３４０１００１」において、例えば２０１３年１月２８日締めの口座振替が未収であった場合（Ｓ９０１）、例えば、未収賃借人１決済情報欄８００１の、未収発生年月日欄８０１２に「２０１３．０１．２８」と格納する（Ｓ９０２）。さらに、例えば２０１３年２月２７日締めの口座振替も続けて未収であり、カード会社２０１として未収確定と判断した場合（Ｓ９０３）、この情報を、未収に関する情報と同様に、賃貸保証管理システム２０に送信する。賃貸保証管理システム２０では、未収発生時と同様に、未収確定年月日欄８０１３に「２０１３．０２．２７」と格納する（Ｓ９０４）。また、カード会社２０１は、未収確定と同時に、賃貸保証管理システム２０に対し、キャンセル伝票発行依頼を、例えば、未収発生情報と同様に、例えばネットワーク１０を介して送信する。賃貸保証管理システム２０はこれを受け（Ｓ９０５）、該当する家賃支払いに関するキャンセル伝票発行を行うとともに、キャンセル伝票に関する情報を、ネットワーク１０等を介してカード会社２０１に送信するととともに、例えばキャンセル伝票発行年月日欄８０１４に、キャンセル伝票発行を行った年月日、例えば「２０１３．０２．２７」と格納する（Ｓ９０６）。キャンセル伝票発行が完了すると、賃貸保証管理システム２０は、カード会社２０１へ未収に関する立替金を返還する処理を行い、例えば、立替金返還年月日を、立替金返還年月日欄８０１５へ、例えば「２０１３．０２．２８」と格納する（Ｓ９０７）とともに、代位弁済に関する会計等の必要とされる処理が完了する（Ｓ９０８）と、未収分を代位弁済として、例えば、処理完了年月日情報を、代位弁済年月日欄８０１６へ、例えば「２０１３．０２．２８」と格納する（Ｓ９０９）。なお、賃借人コードが「１２３４０１００１」に限らず、未収となった賃借人の情報は、未収家賃管理データテーブル８０に格納するものとする。以降、賃貸保証管理システム２０では、未収家賃管理データテーブル８０に従って、例えば、滞納督促、未収回収等の処理を行う。

なお、賃貸保証管理システム２０において、未収家賃管理タイムテーブル８０を賃貸保証装置ＤＢに格納している場合、未収家賃管理タイムテーブル８０の、すべて、または一部を、賃貸保証出力装置２３等により、表示してもかまわない。この際、操作者により、表示内容を制限してもかまわない。また、賃貸業者システム３０に対し、未収家賃管理データテーブル８０の、例えばネットワーク１０を介して該当する情報のすべて、または一部を送信して、賃貸業者出力装置３３等により、表示してもかまわない。この際、賃貸業者システム３０において、操作者によって、表示内容を制限してもかまわない。さらに、未収家賃管理データテーブル８０の必要部分を賃貸業者システム３０の賃貸業者メモリ３１等に格納してある場合、賃貸保証管理システム２０側が、例えば、ネットワーク１０を介して、この情報を入手してもかまわない。あるいは、別途データベースを設置して、ネットワーク１０等を介し、これによって、未収家賃管理タイムテーブル８０のみならず、他の情報を格納して管理してもかまわない。

本発明は、賃貸物件の家賃の回収を円滑の行うことができるだけでなく、カード支払いを行う賃貸物件の家賃回収等に広く適用可能である。

１０ ・・・ネットワーク
２０ ・・・賃貸保証管理システム
３０ ・・・賃貸業者システム
４０ ・・・賃貸物件データテーブル
５０ ・・・賃借人データテーブル
６０ ・・・賃借人決済用データテーブル
７０ ・・・カード処理タイムテーブル
８０ ・・・未収家賃管理タイムテーブル
９０ ・・・未収家賃管理フローチャート

Claims (16)

1. 賃貸物件の家賃関連費用の支払いにおいて、賃借人によるハウスカード支払いに関し、カード会社に係るシステムまたは同等業者に係るシステムにおいて、家賃未収が確定したと判断するための手段と、
   前記カード会社に係るシステムまたは同等業者に係るシステムにおいて家賃未収が確定したと判断した場合に該カード会社に係るシステムまたは同等業者に係るシステムから賃貸保証機関に係るシステムに対して前記家賃未収が確定したと判断された情報を送信するための手段と、
   前記家賃未収が確定したと判断された情報を前記賃貸保証機関に係るシステムにおいて格納する第１の記憶手段と、
   前記カード会社に係るシステムまたは同等業者に係るシステムにおいて前記家賃未収が確定したと判断された家賃支払いに関するキャンセル伝票発行依頼を前記賃貸保証機関に係るシステムに対して送信するための手段と、
   前記キャンセル伝票発行依頼を受信した前記賃貸保証機関に係るシステムにおいて、前記家賃未収が確定したと判断された家賃支払いに関するキャンセル伝票が発行される手段と、
   前記キャンセル伝票が発行された情報を前記賃貸保証機関に係るシステムもしくは賃貸業者に係るシステムにおいて格納する第２の記憶手段と
   を備えたことを特徴とする賃貸決済ハウスカード管理システム。
2. 前記家賃未収が確定したと判断された情報に係る前記キャンセル伝票が発行された情報に従って、前記賃貸保証機関において、前記家賃未収の確定に関する債権を代位弁済するための手段と、
   前記代位弁済に係る情報を格納する第３の記憶手段と
   をさらに備えることを特徴とする請求項１記載の賃貸決済ハウスカード管理システム。
3. 前記代位弁済に係る情報に従って、前記カード会社または同等業者により立て替えられた立替金を、前記賃貸保証機関から前記カード会社または同等業者へ返還した情報を格納する第４の記憶手段
   をさらに備えたことを特徴とする請求項２記載の賃貸決済ハウスカード管理システム。
4. ハウスカードを使用する場合の該ハウスカードに関する情報を格納する第５の記憶手段
   をさらに備えたことを特徴とする請求項１乃至３のいずれか１項記載の賃貸決済ハウスカード管理システム。
5. 前記ハウスカードとして、カードを実際に発行しない情報を格納する第６の記憶手段
   をさらに備えたことを特徴とする請求項４記載の賃貸決済ハウスカード管理システム。
6. 賃貸物件の家賃関連費用の支払いにおいて、賃借人によるハウスカード支払いに関し、カード会社に係るシステムまたは同等業者に係るシステムにおいて、家賃未収が確定したと判断するための手段と、
   前記カード会社に係るシステムまたは同等業者に係るシステムにおいて家賃未収が確定したと判断した場合に該カード会社に係るシステムまたは同等業者に係るシステムから賃貸保証機関に係るシステムに対して前記家賃未収が確定したと判断された情報を送信するための手段と、
   前記家賃未収が確定したと判断された情報を、前記賃貸保証機関に係るシステムにおいて格納する第１の記憶手段と、
   前記カード会社に係るシステムまたは同等業者に係るシステムにおいて前記家賃未収が確定したと判断された家賃支払いに関するキャンセル伝票発行依頼を前記賃貸保証機関に係るシステムに対して送信するための手段と、
   前記キャンセル伝票発行依頼を受信した前記賃貸保証機関に係るシステムにおいて、前記家賃未収が確定したと判断された家賃支払いに関するキャンセル伝票が発行される手段と、
   前記キャンセル伝票が発行された情報を前記賃貸保証機関に係るシステムもしくは賃貸業者に係るシステムにおいて格納する第２の記憶手段と
   してコンピュータに機能させることを特徴とする賃貸決済ハウスカード管理システムプログラム。
7. 前記家賃未収が確定したと判断された情報に係る前記キャンセル伝票が発行された情報に従って、前記賃貸保証機関において、前記家賃未収の確定に関する債権を代位弁済するための手段と、
   前記代位弁済に係る情報を格納する第３の記憶手段と
   としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項６記載の賃貸決済ハウスカード管理システムプログラム。
8. 前記代位弁済に係る情報に従って、前記カード会社または同等業者により立て替えられた立替金を、前記賃貸保証機関から前記カード会社または同等業者へ返還した情報を格納する第４の記憶手段
   としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項７記載の賃貸決済ハウスカード管理システムプログラム。
9. ハウスカードを使用する場合の該ハウスカードに関する情報を格納する第５の記憶手段
   としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項６乃至８のうちの１項記載の賃貸決済ハウスカード管理システムプログラム。
10. 前記ハウスカードとして、カードを実際に発行しない情報を格納する第６の記憶手段
    としてさらにコンピュータに機能させることを特徴とする請求項９記載の賃貸決済ハウスカード管理システムプログラム。
11. 賃貸物件の家賃関連費用の支払いにおいて、賃借人によるハウスカード支払いに関し、カード会社に係るシステムまたは同等業者に係るシステムにおいて、家賃未収が確定したと判断し、
    前記カード会社に係るシステムまたは同等業者に係るシステムにおいて家賃未収が確定したと判断した場合に該カード会社に係るシステムまたは同等業者に係るシステムから賃貸保証機関に係るシステムに対して前記家賃未収が確定したと判断された情報を送信し、
    前記家賃未収が確定したと判断された情報を前記賃貸保証機関に係るシステムにおいて第１の記憶手段に格納し、
    前記カード会社に係るシステムまたは同等業者に係るシステムにおいて前記家賃未収が確定したと判断した家賃支払いに関するキャンセル伝票発行依頼を前記賃貸保証機関に係るシステムに対して送信し、
    前記キャンセル伝票発行依頼を受信した前記賃貸保証機関に係るシステムにおいて、前記家賃未収が確定したと判断された家賃支払いに関するキャンセル伝票を発行し、
    前記キャンセル伝票が発行された情報を前記賃貸保証機関に係るシステムもしくは賃貸業者に係るシステムにおいて第２の記憶手段に格納する
    ことを特徴とする賃貸決済ハウスカード管理システムの制御方法。
12. 前記家賃未収が確定したと判断された情報に係る前記キャンセル伝票が発行された情報に従って、前記賃貸保証機関において、前記家賃未収確定に関する債権を代位弁済し、
    前記代位弁済に係る情報をさらに格納する
    ことを特徴とする請求項１１記載の賃貸決済ハウスカード管理システムの制御方法。
13. 前記代位弁済に係る情報に従って、前記カード会社または同等業者により立て替えられた立替金を、前記賃貸保証機関から前記カード会社または同等業者へ返還した情報をさらに格納する
    ことを特徴とする請求項１２記載の賃貸決済ハウスカード管理システムの制御方法。
14. ハウスカードを使用する場合の該ハウスカードに関する情報をさらに格納する
    ことを特徴とする請求項１１乃至１３のいずれか１項記載の賃貸決済ハウスカード管理システムの制御方法。
15. 前記ハウスカードとして、カードを実際に発行しない情報をさらに格納する
    ことを特徴とする請求項１４記載の賃貸決済ハウスカード管理システムの制御方法。
16. 請求項６乃至１０のいずれか１項記載の賃貸決済ハウスカード管理システムプログラムを搭載した記録媒体。

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