JP2005038049A - 入稿情報審査方法、入稿情報審査装置および入稿情報審査システム - Google Patents

Abstract

【課題】入稿情報を適正に審査する方法、装置およびシステムを提供する。
【解決手段】紹介すべき不動産の所在地、価格および内容が示された入稿情報を審査する入稿情報審査装置１０において、地域に関連付けた価格を示す地域価格が格納されている記憶部１６と、該記憶部１６で保持する前記地域価格に基づいて、前記不動産の所在地に対応する地域を判定し、該地域に対応する価格を基準とする相場価格を求める相場価格取得部１２と、求めた前記相場価格と、前記不動産の前記価格との乖離を示す乖離値を求める乖離値算出部１３とを備える。
【選択図】 図１

Description

【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、不動産情報をまとめた雑誌やＷｅｂサイトなどの不動産情報媒体への掲載に先立ち、不動産情報媒体への掲載を意図して不動産業者から入稿される入稿情報を審査する方法、入稿情報審査装置および入稿情報審査システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
不動産取引を支援する情報媒体として、不動産雑誌や不動産Ｗｅｂサイトが運用されている。不動産の購入や賃貸を希望する顧客は、不動産雑誌や不動産Ｗｅｂサイトを利用することにより、多数の物件を一括的に知ることができる。これにより、顧客は多数の物件内容を比較検討することができ、自身が所望する不動産を容易に探し出すことができる。
また、不動産業者にとっても、これらの不動産雑誌や不動産Ｗｅｂサイトを利用することにより、来店できない顧客についても商談の機会を得ることができ、業務効率の拡大を図ることができる。
不動産情報をＷｅｂサイト（ネットワーク）を介して提供するシステムの例としては、特許文献１に開示された不動産物件広告システムが存在する。この不動産物件広告システムは、インターネット上の不動産広告において、正確かつ精度の高い不動産物件情報を提供することを目的としている。
【０００３】
【特許文献１】
特開２００２−３３４１４４号公報
【０００４】
一方、不動産紹介雑誌の発行者や不動産紹介Ｗｅｂサイトの運用者などの管理者は、不動産業者からファクシミリ、電子メールおよびＷｅｂサイトを利用して入稿される原稿や情報（以降、入稿情報と称す）を、例えば紹介すべき不動産が所在する地域や最寄駅毎に編集された不動産紹介情報として、不動産紹介誌及びＷｅｂサイトなどの不動産紹介媒体を介してユーザに提供する。
【０００５】
また、管理者は、不動産紹介媒体の編集を行うとき、不動産紹介媒体の品質を所定の基準以上に保つべく、掲載すべき内容のチェック、つまり事実と相違する入稿情報を検出し、検出された入稿情報を適正な内容に訂正する、また必要に応じてその入稿情報を排除する。このように検出される入稿情報は、主に不動産業者の悪意や錯誤が原因で発生する。
【０００６】
【発明が解決しようとする課題】
現実と相違する不適正な入稿情報がそのまま不動産紹介媒体を介してユーザに提供されると、ユーザの選択は瑕疵を帯びたものとなる恐れがある。この事態は、不動産紹介情報はおとり広告と評価されると同時に媒体の信用が失墜する恐れがある。そこで媒体管理者には、一定品質を維持する努力が求められている。
ところが、入稿情報のチェックは、管理者側の担当者の経験や勘を頼りに行っている。このため、入稿情報の全てをチェックするには多くの人為的工数を必要とし、また、経験の浅い担当者の場合、チェック洩れを招く恐れがあった。
前記した課題に鑑みて、本発明の目的は、人為的処理への依存度を逓減しつつ入稿情報を適正に審査する方法を提供することにある。
更に、本発明の他の目的は、人為的処理への依存度を逓減しつつ入稿情報を適正に審査する装置およびシステムを提供することにある。
【０００７】
【課題を解決するための手段】
本発明は、以上の点を解決するために、次の構成を採用する。
〈構成１〉
紹介すべき不動産の所在地、価格および内容が示された入稿情報を審査する方法において、地域に関連付けた価格を示す地域価格が格納されている記憶部を用意すること、前記地域価格に基づいて、前記不動産の所在地に対応する地域を判定し、該地域に対応する価格を基準とする相場価格を求めること、求めた前記相場価格と、前記不動産の前記価格との乖離を示す乖離値を求めることを特徴とする入稿情報審査方法。
【０００８】
〈構成２〉
更に、前記入稿情報審査方法は、求めた乖離値が所定の適正基準値から外れているとき、前記入稿情報を不適正と判断することができる。
〈構成３〉
更に、前記入稿情報審査方法は、審査すべき前記入稿情報を入稿元から伝送路を介して取得し、取得した入稿情報の審査結果を前記伝送路を介して前記入稿元に返信することができる。
〈構成４〉
前記乖離値は、前記相場価格と前記不動産価格との比の割合で示されていることを特徴とする。
【０００９】
〈構成５〉
前記入稿情報は、前記不動産として土地を示し、前記内容として少なくとも該土地の面積を示し、前記相場価格は、単位面積当たりの単価を示し、前記土地の価格は、少なくとも前記面積に応じて求めた前記単位面積当たりの単価を示すことを特徴とする。
〈構成６〉
前記入稿情報は、前記不動産として土地付建物を示し、前記内容として少なくとも該建物の床面積、築年数および該土地の面積を示し、前記相場価格は、単位面積当たりの土地単価を示し、前記不動産の価格は、前記床面積、前記築年数および所定の建築単価および定額減価率に基づいて建物価格を求め、前記土地付建物の価格から前記建物価格を差し引いた土地価格において、少なくとも前記土地面積に応じて求めた前記単位面積当たりの単価を示すことを特徴とする。
【００１０】
〈構成７〉
前記入稿情報は、前記不動産として土地付建物を示し、前記内容として少なくとも該建物の床面積、築年数および該土地の面積を示し、前記相場価格は、判定した前記地域と共に前記内容に対応した価格を基準とする価格を示し、前記不動産の価格は、前記入稿情報に示された価格を示すことを特徴とする。
〈構成８〉
前記入稿情報は、前記不動産として賃貸物件を示し、前記内容として前記相場価格を求めるための物件概要を示し、前記相場価格は、前記物件概要に応じて求めた価格を示すことを特徴とする。
【００１１】
〈構成９〉
前記内容は、前記所在地における最寄駅が示されていることを特徴とする。
〈構成１０〉
前記内容は、前記所在地における最寄駅からの距離が示されていることを特徴とする。
〈構成１１〉
前記内容は、前記不動産の利便性を示す要素が示されていることを特徴とする。
【００１２】
〈構成１２〉
紹介すべき不動産の所在地、価格および内容が示された入稿情報を審査する入稿情報審査装置において、地域に関連付けた価格を示す地域価格が格納されている記憶部と、該記憶部で保持する前記地域価格に基づいて、前記不動産の所在地に対応する地域を判定し、該地域に対応する価格を基準とする相場価格を求める相場価格取得部と、求めた前記相場価格と、前記不動産の前記価格との乖離を示す乖離値を求める乖離値算出部とを備えることを特徴とする入稿情報審査装置。
【００１３】
〈構成１３〉
更に、前記入稿情報審査装置は、求めた乖離値が所定の適正基準値から外れているとき、前記入稿情報を不適正と判断する判定部を備えることができる。
〈構成１４〉
更に、前記入稿情報審査装置は、審査すべき前記入稿情報を入稿元から伝送路を介して取得し、取得した入稿情報の審査結果を前記伝送路を介して前記入稿元に返信すべく、通信部を備えることができる。
【００１４】
〈構成１５〉
前記乖離値算出部は、前記相場価格と前記不動産価格との比の割合を前記乖離値として算出することができる。
〈構成１６〉
前記入稿情報は、前記不動産として土地を示し、前記内容として少なくとも該土地の面積を示し、前記乖離値算出部は、単位面積当たりの単価を示す前記相場価格と、少なくとも前記面積に応じて求めた前記単位面積当たりの単価を示す前記土地の価格との乖離を示す乖離値を求めることができる。
【００１５】
〈構成１７〉
前記入稿情報は、前記不動産として土地付建物を示し、前記内容として少なくとも該建物の床面積、築年数および該土地の面積を示し、前記乖離値算出部は、少なくとも前記床面積、前記築年数および所定の建築単価および定額減価率に基づいて建物価格を求め、前記土地付建物の価格から前記建物価格を差し引いた土地価格において、少なくとも前記土地面積に応じて求めた前記単位面積当たりの単価を示す前記不動産の価格と、単位面積当たりの土地単価を示す前記相場価格との乖離を示す乖離値を求めることができる。
【００１６】
〈構成１８〉
前記入稿情報は、前記不動産として土地付建物を示し、前記内容として少なくとも該建物の床面積、築年数および該土地の面積を示し、前記相場価格取得部は、判定した前記地域と共に前記内容に対応した価格を基準とする相場価格を求め、前記乖離値算出部は、前記相場価格と、前記入稿情報に示された前記不動産の価格との乖離を示す乖離値を求めることができる。
〈構成１９〉
前記入稿情報は、前記不動産として賃貸物件を示し、前記内容として前記相場価格を求めるための物件概要を示し、前記乖離値算出部は、求めた前記相場価格と、前記賃貸物件の賃貸価格との乖離を示す乖離値を求めることができる。
【００１７】
〈構成２０〉
前記内容は、前記所在地における最寄駅が示されていることを特徴とする入稿情報審査装置。
〈構成２１〉
前記内容は、前記所在地における最寄駅からの距離が示されていることを特徴とする入稿情報審査装置。
〈構成２２〉
前記内容は、前記不動産の利便性を示す要素が示されていることを特徴とする入稿情報審査装置。
【００１８】
〈構成２３〉
紹介すべき不動産の所在地、価格および内容が示された入稿情報を審査する入稿情報審査システムにおいて、前記入稿情報を伝送可能な形式で作成する入稿元端末装置と、該入稿元端末装置が接続する伝送路と、前記入稿元端末装置からの前記入稿情報を前記伝送路を介して取得するための通信部と、地域に関連付けた価格を示す地域価格が格納されている記憶部と、該記憶部で保持する前記地域価格に基づいて、前記不動産の所在地に対応する地域を判定し、該地域に対応する価格を基準とする相場価格を求める相場価格取得部と、求めた前記相場価格と前記不動産の前記価格との乖離を示す乖離値を求める乖離値算出部とを設ける入稿情報審査装置と、を備えることを特徴とする入稿情報審査システム。
【００１９】
〈構成２４〉
更に、前記入稿情報審査システムの前記入稿情報審査装置は、求めた乖離値が所定の適正基準値から外れているとき、前記入稿情報を不適正と判断する判定部を備えることができる。
〈構成２５〉
前記入稿情報審査システムの前記通信部は、取得した入稿情報の審査結果を前記入稿元端末装置へ返信することができる。
【００２０】
〈構成２６〉
前記乖離値算出部は、前記相場価格と前記不動産価格との比の割合を前記乖離値として算出することを特徴とする入稿情報審査システム。
〈構成２７〉
前記入稿情報は、前記不動産として土地を示し、前記内容として少なくとも該土地の面積を示し、前記乖離値算出部は、単位面積当たりの単価を示す前記相場価格と、少なくとも前記面積に応じて求めた前記単位面積当たりの単価を示す前記土地の価格との乖離を示す乖離値を求めることを特徴とする入稿情報審査システム。
【００２１】
〈構成２８〉
前記入稿情報は、前記不動産として土地付建物を示し、前記内容として少なくとも該建物の床面積、築年数および該土地の面積を示し、前記乖離値算出部は、少なくとも前記床面積、前記築年数および所定の建築単価および定額減価率に基づいて建物価格を求め、前記土地付建物の価格から前記建物価格を差し引いた土地価格において、少なくとも前記土地面積に応じて求めた前記単位面積当たりの単価を示す前記不動産の価格と、単位面積当たりの土地単価を示す前記相場価格との乖離を示す乖離値を求めることを特徴とする入稿情報審査システム。
【００２２】
〈構成２９〉
前記入稿情報は、前記不動産として土地付建物を示し、前記内容として少なくとも該建物の床面積、築年数および該土地の面積を示し、前記相場価格取得部は、判定した前記地域と共に前記内容に対応した価格を基準とする相場価格を求め、前記乖離値算出部は、前記相場価格と、前記入稿情報に示された前記不動産の価格との乖離を示す乖離値を求めることを特徴とする入稿情報審査システム。
〈構成３０〉
前記入稿情報は、前記不動産として賃貸物件を示し、前記内容として前記相場価格を求めるための物件概要を示し、前記乖離値算出部は、物件概要に応じて求めた価格を示す前記相場価格と、前記賃貸物件の賃貸価格との乖離を示す乖離値を求めることを特徴とする入稿情報審査システム。
【００２３】
〈構成３１〉
前記内容は、前記所在地における最寄駅が示されていることを特徴とする入稿情報審査システム。
〈構成３２〉
前記内容は、前記所在地における最寄駅からの距離が示されていることを特徴とする入稿情報審査システム。
〈構成３３〉
前記内容は、前記不動産の利便性を示す要素が示されていることを特徴とする入稿情報審査システム。
【００２４】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施の形態を図を用いて詳細に説明する。
〈具体例１〉
具体例１の入稿情報審査装置は、土地に関する入稿情報を審査する装置であり、その構成が図１に示されている。
入稿情報審査装置１０は、入稿情報を受入れる入力部１１と、入稿情報に示されている土地の所在地に対応した地域を判定し、判定した地域に対応する相場価格を取得する相場価格取得部１２と、相場価格取得部１２で取得した相場価格と、入稿情報に示された土地の価格との乖離値を求める乖離値算出部１３と、求めた乖離値が所定の適正基準値から外れているとき、入稿情報は不適正であると判断する判定部１４と、判定部１４の判定結果を表示する表示部１５と、相場情報を記憶する記憶部１６と、各部を統括的に制御する制御部１７とを備える。
【００２５】
次に、各部を詳細に説明する。
記憶部１６に記憶された相場情報は、その一つが、例えば過去に取引が成立した土地の所在地を示す相場所在地、その取引価格を示す相場価格（例えば１平方メートル当たりの単価）から構成される。相場価格は、その地域における土地単価の平均値的な相場である。
相場情報は、或る地域単位、例えば最寄駅単位及びエリア単位（市・区・郡・町・丁目単位など）に用意される。相場情報には、これらの構成に加えて、後に説明するデメリット情報を付加することもできる。
【００２６】
記憶部１６は、入稿情報に示されている所在地（物件所在地）に対応した地域に該当する相場情報を対応テーブルとして記憶しており、この対応テーブルは、地域と住所を対応付けたテーブルで、例えば、最寄駅と住所、エリアと住所の対応関係を表わす。
入力部１１は、不動産業者から送られてきた原稿、つまり紹介すべき不動産の情報が記載された原稿を入稿情報として取得するための機能を有しており、いわゆるＯＣＲ（Ｏｐｔｉｃａｌ Ｃｈａｒａｃｔｅｒ Ｒｅａｄｅｒ）で構成されている。
入稿される原稿には、図２に示されているように、少なくとも物件所在地の所在地情報と、面積情報と、価格情報とが示されており、必要に応じてデメリット情報も示されている。デメリット情報とは、土地取引に際し告知が義務付けられている情報を意味し、例えば「市街化調整区域内の土地」、「要セットバック」、「古家有り」、「傾斜地を含む土地」および「高圧線下の物件」というようなものが挙げられる。
【００２７】
相場価格取得部１２は、記憶部１６をアクセスして、入稿情報の物件所在地に対応する地域を対応テーブルから検出する。相場価格取得部１２は、検出した地域の相場価格を読取り、乖離値算出部１３に読取った相場価格を通知する。
例えば対応テーブルにおいて、地域「東京都中央区銀座」、所在地「東京都中央区銀座１丁目〜銀座８丁目」が設定された場合、物件所在地が「東京都中央区銀座１丁目」を表わす場合、相場価格取得部１２は、地域「東京都中央区銀座」を検出し、この地域に所属する相場価格を記憶部１６から読取る。また、対応テーブルにおいて、地域「ＪＲ有楽町駅」、所在地「東京都中央区銀座１丁目〜銀座８丁目」が設定された場合、物件所在地が「東京都中央区銀座１丁目」を表わす場合、相場価格取得部１２は、地域「ＪＲ有楽町駅」を検出し、この地域に所属する相場価格を記憶部１６から読取る。
また、入稿情報に地域を表わす入稿地域情報が付与される場合、記憶部１６に対応テーブルを用意する必要はなく、また、相場価格取得部１２は、物件所在地から地域を判定する処理を回避できる。即ち、相場価格取得部１２は、入稿地域情報に対応する地域に所属する相場価格を記憶部１６から直接的に読取ることができる。
【００２８】
乖離値算出部１３は、入稿情報に示されている入稿価格および入稿面積に基づいて、入稿情報に関する単位面積当たりの単価を不動産紹介価格（以降、入稿単位価格と称す）として算出する。乖離値算出部１３は、この入稿単位価格と、対応する相場価格に基づいて乖離値を、次に示す式１を用いて算出する。
乖離値＝｜［１―（入稿単位価格／相場価格）］｜×１００ （式１）
乖離値は、百分率で示されており、例えば相場価格が１０万／平方メートルであり、入稿単位価格が５万／平方メートルであるときの乖離値（乖離率）は、５０パーセントである。即ち、相場よりも５０％安い入稿情報であることが判明する。
【００２９】
判定部１４は、乖離値算出部１３で算出した乖離値が、例えば３５％の適正基準値を超える入稿情報を特定する。判定部１４に特定された入稿情報は、審査対象入稿情報として、記憶部１６の審査対象リストに格納される。判定部１４は、審査対象入稿情報として一旦抽出した入稿情報にデメリット情報が示されていた場合、審査対象リストへの格納を回避する制御を行うことができる。この場合、判定部１４は、入稿情報のデメリット情報設定位置への情報の有無を判断し、格納回避するか否か判断する。この情報の有無は、入稿情報のデメリット情報設定位置をＯＣＲで読取った際、文字情報が得られたか否かで判断することができる。
なお、適性基準値の値を、対で設け、この対に挟まれた範囲もしくは挟まれない範囲を審査対象入稿情報として抽出することもできる。例えば、１５％と６０％という２つの値が設けられた場合、１５％以上６０％以下もしくは１５％未満６０％超えの乖離率を示すものが審査対象入稿情報として抽出される。
【００３０】
次に、入稿情報審査装置１０の動作を図３のフローチャートに沿って説明する。
不動産業者からの入稿情報が入稿情報審査装置１０の入力部１１で取得される（ステップＳ１０）。入稿情報には、少なくとも物件所在地の所在地、土地の面積およびその価格が示されており、必要に応じてデメリット情報が示されている。入力部１１で取得した入稿情報は電算処理可能なデータ形式に変換される。
【００３１】
相場価格取得部１２は、記憶部１６を参照して入力部１１で取得した入稿情報に示されている土地の所在地（物件所在地）に対応する地域を判定する（ステップＳ２０）。
所在地に対応する地域に基づいて、相場価格取得部１２は地域に関連付けられている相場情報を取得すべく、記憶部１６に保持されている相場情報を参照する。相場価格取得部は、相場情報に示されている相場価格を取得する（ステップＳ３０）。
【００３２】
乖離値算出部１３は、入力部１１で取得した入稿情報に示されている土地の価格と土地の面積とに基づいて、所定の単位面積当たりの単価を入稿単位価格として算出する（ステップＳ４０）。
その後、乖離値算出部１３は、算出した入稿単位価格と、前記相場価格取得部１２で取得した相場価格との乖離を示す乖離値を前記した式１を用いて算出する（ステップＳ５０）。
【００３３】
判定部１４は、算出した乖離値が所定の適正基準値を超えているか否かを判定する（ステップＳ６０）。例えば適正基準値に３５パーセントが設定されており、入稿情報に基づいて求めた乖離値が５０パーセントであるとき、判定部１４は入稿情報を不適正であると判断する。更に判定部１４は、適性基準値を超える入稿情報を審査対象リストに登録する。このとき、判定部１４は、入稿情報にデメリット情報が示されていた場合、審査対象リストへの登録を回避する。
表示部１５は、判定部１４での判定結果や審査対象リストを表示する。
【００３４】
従って、具体例１の入稿情報審査装置によれば、管理者は入稿情報に示される土地の価格が相場とかけ離れていると判断することができ、相場とかけ離れた不適正な入稿情報を必要に応じて訂正、場合によっては排除することができることから、不動産紹介媒体の品質を所定の基準以上に保つことができる。
更に、本発明の入稿情報審査装置によれば、担当者の人的工数を低減することができ、更に経験の浅い担当者によるチェック洩れも防ぐことができる。
【００３５】
前記した具体例では、乖離値算出部１３で入稿単位価格、相場価格との乖離を求めたが、土地の価格と、前記相場価格を物件所在地の面積に換算した価格との乖離を求めてもよい。
【００３６】
また、物件所在地に対応する地域の平均的な相場価格を取得する相場価格取得部１２に、物件所在地から最寄駅までの距離に基づき設定した利便係数を相場に加味し、その相場を相場価格として算出する機能を付加してもよい。
つまり、相場価格取得部１２は、入稿情報に示されている所在地に対応する最寄駅を判定し、判定した最寄駅から所在地までの距離を図示しないデータベースに保持している地図データに基づいて求め、求めた距離に対応付けた係数（利便係数）を設定する。そして相場価格取得部１２は、利便係数を物件所在地に対応する地域の相場に掛け、これを相場価格として取得する。
【００３７】
従って、地域の平均値的な相場に利便係数を加味することにより、最寄駅から物件所在地までの距離が基準距離より近ければ相場価格は上がり、逆に最寄駅から物件所在地までの距離が基準距離より遠ければ相場価格は安くなるように、地域の平均値的な相場が補正されることから、市場を反映した相場価格を求めることができる。
【００３８】
利便係数の設定は、最寄駅から土地の所在地までの距離に応じて、例えば最寄駅から物件所在地までの距離が４００ｍ以内であれば１．０５を設定し、最寄駅から物件所在地までの距離が４００ｍ以上８００ｍ以内であれば１．００を設定し、最寄駅から物件所在地までの距離が８００ｍ以上１２００ｍ以内であれば０．９５を設定し、最寄駅から物件所在地までの距離が１２００ｍ以上１６００ｍ以内であれば０．９０を設定し、最寄駅から物件所在地までの距離が１６００ｍ以上離れているときは、０．８５を設定する。
【００３９】
前記した例では、最寄駅から物件所在地までの距離が４００ｍ以上８００ｍ以内を基準に、最寄駅からの距離に応じて利便係数を設定したが、例えば、最寄駅から物件所在地までの時間や交通手段に応じて、利便係数を設定してもよい。
その一例を次に示す。最寄駅から物件所在地まで徒歩５分以内で行けるとき１．０５を設定し、最寄駅から物件所在地まで徒歩１０分以内で行けるとき１．００を設定し、最寄駅から物件所在地まで徒歩１５分以内で行けるとき０．９５を設定し、最寄駅から物件所在地まで徒歩２０分以内で行けるとき０．９０を設定し、最寄駅から物件所在地まで徒歩２０分以上かかると０．８５を設定し、公共のバス便などを利用して最寄駅から物件所在地まで行くとき、０．７を設定し、自家用車を利用して最寄駅から物件所在地まで行くとき、０．６を設定する。前記利便係数の値は、前記した値に限る必要はなく、適宜変更してもよい。
前記した利便係数は、物件所在地から最寄駅までの時間（距離）に応じた係数を設定したが、これ以外にデメリット情報や、日当たりが良いなどのメリット情報に基づいて利便係数を適宜設定してもよい。これにより、設定した利便係数で平均的な相場を補正することができ、市場に即した相場価格を求めることができる。
【００４０】
また、土地に関する入稿情報以外に、土地付建物に関する入稿情報を審査してもよい。
すなわち、土地付建物に関する入稿情報を審査する入稿情報審査装置４０の乖離値算出部１３は、図４に示すように、土地付建物の価格から建物の価格を差し引いて土地のみの価格を求める不動産紹介価格算出部１３１を備える。
この入稿情報審査装置４０が審査する入稿情報は、少なくとも土地付建物の所在地、価格、土地の面積、建物面積（床面積）、前記建物の建築経過年数（築年数）が示されており、必要に応じてデメリット情報が示されている。
【００４１】
不動産紹介価格算出部１３１は、建物面積、前記築年数および所定の建築単価および定額減価率に基づいて、建物の価格を算出する。
すなわち、例えば土地付建物の紹介価格が２０００万円、土地の面積が２００平方メートル、建物の面積が１００平方メートルおよび築年数が１０年として入稿情報に示されているとき、不動産紹介価格算出部１３１は、次の式２を用いて建物の価格を算出する。
建物価格＝所定の建築単価×建物面積（１−定額減価率×築年数） （式２）
但し、建築単価＝１６万円、定額減価率＝４．５パーセントとし、建築単価および定額減価率は適宜、適切な数値に変更可能である。
【００４２】
つまり、建物価格＝１６万×１００（１−０．０４５×１０）＝８８０万円となる。前記した式を用いて建物価格を算出した不動産紹介価格算出部１３１は、土地付建物の価格（２０００万円）から前記建物価格（８８０万円）を差し引く。つまり不動産紹介価格算出部１３１は、土地のみの価格（１１２０万円）を算出した後、１平方メートル当たりの土地単価を求めるべく、１１２０万円を２００平方メートルで割り、１平方メートル当たり５万６千円の単価を不動産紹介価格（入稿単位価格）として算出する。不動産紹介価格を算出した乖離値算出部１３０は、不動産紹介価格と、相場価格取得部１２０で取得した相場価格との乖離を示す乖離値を算出する。
これにより、土地付建物に関する入稿情報も審査することができる。
【００４３】
〈具体例２〉
次に、土地付建物に関する入稿情報を審査する他の入稿情報審査装置を説明する。
具体例２の入稿情報審査装置５０は、図５に示されているように、入稿情報を受入れる入力部１１と、入稿された物件の市場価値を査定して査定価格を算出する相場価格取得部１４０と、相場価格取得部１４０で算出した査定価格と、入稿情報に示された入稿紹介価格との乖離値を求める乖離値算出部１５０と、求めた乖離値が所定の適正基準値から外れているとき、入稿情報は不適正であると判断する判定部１４と、判定部１４の判定結果を表示する表示部１５と、査定価格を算出するために参照される各種データを記憶する記憶部１６０と、各部を統括的に制御する制御部１７とを備える。
【００４４】
ここで、具体例２の入稿情報審査装置５０が審査する入稿情報を図６を用いて詳細に説明する。
図６に示す入稿情報には、紹介すべき土地付建物の属性情報、即ち所在地、紹介価格、主要交通、権利内容、土地面積、傾斜地面積、接道、建物面積、築年月、間取り、構造、用途地域、購入後の諸費用および制限事項が示されている。
主要交通には、沿線名、最寄駅および交通手段が示されており、該交通手段には、最寄駅からの所要徒歩時間、最寄駅からの所要バス乗車時間、バス停からの所要徒歩時間などが示されており、最寄駅から前記所在地までの距離も示されている。交通手段は、例えば沿線以外の沿線を利用できるとき、複数の交通手段を示してもよい。
【００４５】
権利内容は、所有権、旧法借地権、新法借地権などの権利関係やその詳細が示されており、必要に応じて、地代や借地の残存年数などが示されている。
傾斜地面積は、敷地内の傾斜地面積を示す。相場より極端に紹介価格が安いとき、敷地内に占める傾斜地面積が広い場合がある。
接道は、敷地に接する道路が公道か私道かを示す種別と、私道であるときは共用であるか否かと、間口（接道幅）と、建築基準法におけるセットバックの可否およびその面積とを示す。敷地に接道する道路が複数あるとき、必要に応じてそれらの接道も示されている。
【００４６】
築年月には、建物の竣工日が示されている。
間取りは、部屋数と、バルコニーの面積と、リビング（居間）、ダイニング（食堂）およびキッチン（台所）の構成であり、一般的にダイニングおよびキッチンの構成をＤＫと示し、リビング、ダイニングおよびキッチンの構成をＬＤＫと示す。
構造には、ＲＣ、ＳＲＣ、木造、重量鉄骨、軽量鉄骨などの種別と、建物階数と、車庫の有無などが示されている。
【００４７】
用途地域には、土地計画法で定められた例えば、第一種低層地域、第二種住居地域、近隣商業地域、準工業地域、市街化区域、市街化調整区域および無指定などの種別と共に、当該区域における建ぺい率および容積率なども示す。
購入後の費用には、設備負担金や修繕積立金などの購入後に必要になる費用が示されている。
その他の制限事項には、計画道路の一部に敷地が含まれる、がけ条例に該当している、風致地区に該当している、急傾斜地崩壊危険地区に該当している、袋小路である、地下に遊水池がある、未造成地である、鉄道・高速道路の沿線である、墓地に隣接している、川に挟まれた場所である、日照に問題がある、高圧線が敷地上を通過している、騒音があるなどのデメリット情報が示される。
その他、必要に応じて新築、未入居、中古などを示す状況や、敷地の現況などが示される。
【００４８】
紹介価格は、入稿元の不動産業者により不動産概要に基づいて設定される。従って、紹介価格と相場との差が極端にあるとき、入稿情報に示された内容が実際の状況と異なる場合がある。このような入稿情報は、不動産業者の悪意や錯誤で作成されたと考えられる。
【００４９】
物件の属性情報に基づいて査定価格を算出する装置が特開２００３−２２３１４号公報に示されている。この特許文献には、属性情報に基づいた構造化テストを行うことにより、不動産の市場構造に順応した最適なセグメントを設定し、該各セグメント毎に複数の統計モデルの中から、不動産の市場構造を反映した統計モデルを選定し、統計モデルを用いて価格関数を推定し、推定した価格関数を用いて不動産市場に対応した物件の査定（査定価格の算出）を行う技術が開示されている。
【００５０】
本具体例の相場価格取得部１４０は、この特許文献に開示されている方法に基づいて査定価格を算出することができる。このとき、記憶部１６０に保持するデータが参照される。このデータは、過去に売買取引された物件に関する属性情報からなる、いわゆるインデックス情報である。
相場価格取得部１４０は、所定の単位面積当たりの単価ではなく、紹介すべき不動産の査定価格を算出する。
乖離値算出部１５０は、相場価格取得部１４０で求めた査定価格と、入稿情報に示されている不動産紹介価格との乖離を示す乖離値を算出する。
相場価格取得部１４０および乖離値算出部１５０以外の各部の動作は、他の具体例で説明した動作内容と同じであることから、その説明を割愛する。
【００５１】
次に、具体例２の入稿情報審査装置５０の動作を図７のフローチャートに沿って説明する。
入稿情報審査装置５０の入力部１１で不動産業者からの入稿情報が取得され、電算処理可能なデータ形式に変換される（ステップＳ３００）。
【００５２】
相場価格取得部１４０は、入稿情報に示されている属性情報の全ての内容、もしくは一部の内容に基づいて、紹介すべき不動産の査定価格を算出する。（ステップＳ３１０）。
乖離値算出部１５０は、相場価格取得部１４０で取得した査定価格と、入稿情報に示された不動産紹介価格との乖離を示す乖離値を算出する（ステップＳ３２０）。
【００５３】
判定部１４は、求めた乖離値が所定の適正基準値から外れているか否かを判定する（ステップＳ３３０）。
この判定で不適正と判断された入稿情報は、判定部１４により、審査対象リストに登録される。このとき、判定部１４は、入稿情報にデメリット情報が示されていた場合、審査対象リストへの登録を回避する。
表示部１５は、判定部１４で判定した結果を表示する（ステップＳ３４０）。
これにより、管理元の担当者は入稿情報に示される土地付建物の価格が相場とかけ離れていると判断することができる。従って、不適正と判断された入稿情報を必要に応じて訂正することができ、場合によっては不適正な入稿情報の排除を行うことができる。
【００５４】
具体例２の入稿情報審査装置５０によれば、入稿情報に示されている内容に対応した査定価格を求め、該査定価格と入稿情報に示されている不動産紹介価格との乖離を示す乖離値を算出し、乖離値が適正基準値の範囲内に無いとき、入稿情報を不適正と判断することから、該判断結果に基づいて、不動産業者の担当者が入稿情報を効率的に検証することができる。
【００５５】
〈具体例３〉
次に、賃貸物件を紹介する入稿情報の審査を行うシステム２００を説明する。
具体例３の入稿情報審査システム２００は、図８に示されているように、入稿元の端末装置２１０と、入稿元の端末装置が接続する伝送路２２０と、該伝送路を介して取得した入稿情報の審査を行う入稿情報審査装置２３０とで構成されている。
入稿元端末装置２１０は、通信機能を備えたパーソナルコンピュータなどであり、後述するサーバー２３２で保持管理されているＷｅｂサイトを閲覧するためのインターネットブラウザなどのプログラムソフトが組込まれている。
【００５６】
伝送路２２０は、通信を行うための通信回線であり、一般回線、公衆回線またはそれらの組合わせ回線である。該伝送路２２０には、少なくとも一つ以上の入稿元端末装置２１０が接続されており、つまり入稿元である不動産業者の数に応じた入稿元端末装置２１０が接続されている。
入稿情報審査装置２３０は、通信部２３１を組込んだサーバー２３２と、操作部２３３と、入稿情報に示された属性情報に基づいて査定価格を取得する相場価格取得部２３４と、入稿情報に示されている賃貸物件の賃料を不動産紹介価格とし、該不動産紹介価格と査定価格との乖離を示す乖離値を算出する乖離値算出部２３５と、該乖離値算出部２３５で求めた該乖離値が所定の適正基準値から外れているとき、前記入稿情報は不適正であると判断する判定部２３６と、該判定部２３６の判定結果を表示する表示部２３７と、査定価格を求めるための各種データを保持する記憶部２３８と、前記各部を統括的に制御する制御部２３９とを備える。
【００５７】
入稿情報審査装置２３０のサーバー２３２は、伝送路２２０を介して入稿元端末装置２１０と通信するための通信部２３１を備えている。該通信部２３１が通信で得るデータは、入稿元端末装置２１０のブラウザで表示するＷｅｂサイトにおいて入力されたデータである。
サーバー２３２は、入稿元端末装置２１０のブラウザで表示する入稿Ｗｅｂサイトを保持管理しており、必要に応じて、入稿情報を編集した不動産紹介情報を不動産紹介Ｗｅｂサイトで不動産の探し手に提供するための更新管理機能を有する。
【００５８】
通信部２３１で取得するデータは、紹介すべき賃貸物件毎に入稿情報として電算処理可能な形式にサーバー２３２で纏められる。
相場価格取得部２３４は、相場価格取得部１４０と同様の処理を行う。この場合、相場価格取得部２３４は、売買取引に関するインデックス情報ではなく、記憶部２３８に保持された賃貸取引に関するインデックス情報を参照して査定価格を算出する。
乖離値算出部２３５は、相場価格取得部２３４で取得する査定価格と、入稿情報に示されている不動産紹介価格（賃貸物件の家賃）との乖離を示す乖離値を算出する。
【００５９】
判定部２３６は、乖離値算出部２３５で算出した乖離値が所定の適正基準値から外れているとき、前記入稿情報を不適正と判断する。
表示部２３７は、判定部２３６での判定結果および審査対象リストを表示する。
操作部２３３は、表示部２３７の表示内容を切替えたり、入稿された情報の編集処理を行う機能を有する。
記憶部２３８は、賃貸物件の査定価格の取得に必要なデータを制御部２３９の制御を受けて保持する。
【００６０】
次に、具体例３の入稿情報審査システム２００の動作を図９のフローチャートに沿って説明する。
入稿元の担当者は、入稿元端末装置２１０を用いて、入稿Ｗｅｂサイトの入力画面に従って入稿情報のための入力を行う（ステップＳ４００）。
ここで、入稿元端末装置２１０のブラウザで表示するＷｅｂサイトの入力画面を、便宜的な番号を付した図を用いて説明する。
【００６１】
図１０に示されている賃貸物件の属性情報の入力画面は定型化されており、かつ上から順に、番号１で示す箇所に賃貸物件の名称、番号２で示す箇所に沿線名が示されている。該沿線の入力は、プルダウンと称される選択肢入力方式が採用されている。プルダウン方式以外に、入力すべき内容に応じて、適宜数値や文字などで入力が行なわれる。
番号３で示される箇所には、駅からの交通手段と所要時間を入力するための表示がされており、番号４で示される箇所には建物階数を入力するための表示がされており、番号５で示される箇所には部屋番号を入力するための表示がされている。以降、番号６から順に示される箇所に、入居年月日、一括貸しの有無、賃貸料、管理費の有無と金額、礼金、敷金、償返金、保証金、損害保険、部屋数、間取り、床面積、開口方位、詳細な間取り、駐車場の有無、駐車料金と駐車場までの距離、特記事項、所在地、貸主名、物件種別、構造、築年月、取引態様が表示される。
【００６２】
ここで、定型化されたＷｅｂサイトにおいて、特記事項を示すＷｅｂサイトを図１１を用いて説明する。特記事項は、制限事項の項目、特徴の項目、文字入力表示項目で構成されている。
制限事項の項目には、定期借地権に関すること、一括貸しに関する詳細な内容、他契約の条件、損害保険に関する詳細な内容、入退室に関する金額、入居条件に関することなどが示されている。
【００６３】
特徴の項目には、キッチン、バス（風呂）、トイレ、洗面所、住空間、採光、防犯、収納、詳細な交通手段、最寄の公共施設や商業施設や環境、施工会社と建物ブランド、管理形態、リフォーム、駐車場などの特徴を示す詳細が示されている。
文字入力表示項目には、入稿元の担当者が賃貸物件に関する特記事項を特に文字で示したいとき、その文字が示されている。
【００６４】
入稿元の担当者が、入稿Ｗｅｂサイトの画面に沿って入力したデータは、伝送路を介して通信部２３１で取得される。通信部２３１で取得したデータを入稿情報として電算処理可能な形式にサーバー２３２が処理する（ステップＳ４１０）。
【００６５】
相場価格取得部２３４は、入稿情報に示されている属性情報の全ての内容、もしくは一部の内容に基づいて、紹介すべき賃貸物件の査定価格を取得する。（ステップＳ４２０）。
乖離値算出部２３５は、相場価格取得部２３４で取得した査定価格と、入稿情報に示された賃貸物件の紹介価格との乖離を示す乖離値を算出する（ステップＳ４３０）。
【００６６】
判定部２３６は、求めた乖離値が所定の適正基準値から外れているか否かを判定する（ステップＳ４４０）。
この判定で不適正と判断された入稿情報は、判定部１４により、審査対象リストに登録される。このとき、判定部１４は、入稿情報にデメリット情報が示されていた場合、審査対象リストへの登録を回避する。
表示部２３７は、判定部２３６で判定した結果および審査対象リストの内容を表示する（ステップＳ４５０）。
入稿情報の管理を行う担当者は、判定結果を表示する表示部２３７により、入稿情報の真偽を入稿元である不動産業者の担当者に確かめ、必要に応じて訂正することができ、場合によっては不適正な入稿情報の排除を行うことができる。
【００６７】
また、判定結果が判定部２３６で表示される以外に、該判定結果を通信部２３１から伝送路２２０を介して入稿元端末装置２１０へ出力する（ステップＳ４６０）。これにより、入稿元の担当者へ、不適正な情報を入稿したことを通知することができる。また、該通知を受けた入稿元の担当者は、必要に応じて入稿した情報の訂正を迅速に行うことができる。
【００６８】
具体例３の入稿情報審査システム２００によれば、入稿情報に示される賃貸物件の属性情報に対応した査定価格を求め、該査定価格と入稿情報に示されている不動産紹介価格との乖離を示す乖離値を算出し、該乖離値が適正基準値の範囲内に無いとき、入稿情報を不適正と判定することから、該判定結果に基づいて、入稿元の担当者が賃貸物件が示された入稿情報を効率的に検証することができる。
【００６９】
具体例３の入稿情報審査システム２００は、サーバー２３２を入稿情報審査装置２３０の構成に組込んだが、必要に応じてサーバー２３２を入稿情報審査装置２３０に組込まず、サーバーを独立させたシステム構成でもよい。
具体例２の入稿情報審査システム２００では、入稿元端末装置２１０のブラウザで表示するＷｅｂサイトにおいて入力されたデータを纏めて入稿情報を取得したが、Ｗｅｂサイトを用いて入稿情報を取得する他に、電子メールで入稿情報を取得するシステムでもよい。
【００７０】
具体例３の入稿情報審査システムは、賃貸物件に関する入稿情報を審査するシステムであったが、土地、土地付建物および借地などの入稿情報の審査に適用してもよい。
具体例１および具体例２の入稿情報審査装置は、土地の紹介や土地付建物に関する入稿情報を審査する装置であったが、賃貸物件に関する入稿情報を審査してもよい。
【００７１】
具体例１および具体例２の入力部は、入稿元からの入稿情報をファクシミリで受入れてＯＣＲ認識する機能を兼ね備えたファックスＯＣＲと称される装置や、入稿情報を電子メールで取得する装置でもよい。
【００７２】
【発明の効果】
本発明によれば、紹介すべき不動産の所在地、価格および内容が示された入稿情報の審査において、前記不動産の所在地に対応する地域を判定し、該地域に対応する価格を基準とする相場価格（査定価格）を、地域に関連付けた価格を示す地域価格に基づいて求め、求めた相場価格と、入稿情報に示された不動産の価格との乖離を示す乖離値を求めることにより、入稿情報に示された価格と相場価格との乖離を示す乖離値に基づいて、相場と乖離している価格が示された不適正な入稿情報を識別することができることから、不適正な入稿情報を訂正もしくは排除することができる。
従って、適正な入稿情報に基づく不動産紹介情報が示された不動産紹介媒体を発行または管理することができ、該不動産紹介媒体の信用度を向上することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】具体例１の入稿情報審査装置のブロック図である。
【図２】具体例１の入稿情報審査装置で審査する原稿（入稿情報）を示す図である。
【図３】具体例１の入稿情報審査装置の動作を示すフローチャートである。
【図４】土地付建物に関する入稿情報を審査する入稿情報審査装置のブロック図である。
【図５】具体例２の入稿情報審査装置のブロック図である。
【図６】具体例２の入稿情報審査装置で審査する原稿（入稿情報）を示す図である。
【図７】具体例２の入稿情報審査装置の動作を示すフローチャートである。
【図８】具体例３の入稿情報審査システムのブロック図である。
【図９】具体例３の入稿情報審査システムの動作を示すフローチャートである。
【図１０】具体例３の入稿情報審査システムで審査する入稿情報のための入稿Ｗｅｂサイトを示す図である。
【図１１】具体例３の入稿情報審査システムで審査する入稿情報のための特記事項を示すＷｅｂサイトである。
【符号の説明】
１０ 入稿情報審査装置
１１ 入力部
１２ 相場価格取得部
１３ 乖離値算出部
１４ 判定部
１５ 表示部
１６ 記憶部

Claims (33)

1. 紹介すべき不動産の所在地、価格および内容が示された入稿情報を審査する方法において、
   地域に関連付けた価格を示す地域価格が格納されている記憶部を用意すること、
   前記地域価格に基づいて、前記不動産の所在地に対応する地域を判定し、該地域に対応する価格を基準とする相場価格を求めること、
   求めた前記相場価格と、前記不動産の前記価格との乖離を示す乖離値を求めることを特徴とする入稿情報審査方法。
2. 更に、前記入稿情報審査方法は、求めた乖離値が所定の適正基準値から外れているとき、前記入稿情報を不適正と判断することを特徴とする請求項１記載の入稿情報審査方法。
3. 更に、前記入稿情報審査方法は、審査すべき前記入稿情報を入稿元から伝送路を介して取得し、取得した入稿情報の審査結果を前記伝送路を介して前記入稿元に返信することを特徴とする請求項２記載の入稿情報審査方法。
4. 前記乖離値は、前記相場価格と前記不動産価格との比の割合で示されていることを特徴とする請求項１記載の入稿情報審査方法。
5. 前記入稿情報は、前記不動産として土地を示し、前記内容として少なくとも該土地の面積を示し、
   前記相場価格は、単位面積当たりの単価を示し、
   前記土地の価格は、少なくとも前記面積に応じて求めた前記単位面積当たりの単価を示すことを特徴とする請求項１記載の入稿情報審査方法。
6. 前記入稿情報は、前記不動産として土地付建物を示し、前記内容として少なくとも該建物の床面積、築年数および該土地の面積を示し、
   前記相場価格は、単位面積当たりの土地単価を示し、
   前記不動産の価格は、前記床面積、前記築年数および所定の建築単価および定額減価率に基づいて建物価格を求め、前記土地付建物の価格から前記建物価格を差し引いた土地価格において、少なくとも前記土地面積に応じて求めた前記単位面積当たりの単価を示すことを特徴とする請求項１記載の入稿情報審査方法。
7. 前記入稿情報は、前記不動産として土地付建物を示し、前記内容として少なくとも該建物の床面積、築年数および該土地の面積を示し、
   前記相場価格は、判定した前記地域と共に前記内容に対応した価格を基準とする価格を示し、
   前記不動産の価格は、前記入稿情報に示された価格を示すことを特徴とする請求項１記載の入稿情報審査方法。
8. 前記入稿情報は、前記不動産として賃貸物件を示し、前記内容として前記相場価格を求めるための物件概要を示し、
   前記相場価格は、前記物件概要に応じて求めた価格を示すことを特徴とする請求項１記載の入稿情報審査方法。
9. 前記内容は、前記所在地における最寄駅が示されていることを特徴とする請求項５、請求項６または請求項７記載の入稿情報審査方法。
10. 前記内容は、前記所在地における最寄駅からの距離が示されていることを特徴とする請求項５、請求項６または請求項７記載の入稿情報審査方法。
11. 前記内容は、前記不動産の利便性を示す要素が示されていることを特徴とする請求項５または請求項６または請求項７記載の入稿情報審査方法。
12. 紹介すべき不動産の所在地、価格および内容が示された入稿情報を審査する入稿情報審査装置において、
    地域に関連付けた価格を示す地域価格が格納されている記憶部と、
    該記憶部で保持する前記地域価格に基づいて、前記不動産の所在地に対応する地域を判定し、該地域に対応する価格を基準とする相場価格を求める相場価格取得部と、
    求めた前記相場価格と、前記不動産の前記価格との乖離を示す乖離値を求める乖離値算出部とを備えることを特徴とする入稿情報審査装置。
13. 更に、前記入稿情報審査装置は、求めた乖離値が所定の適正基準値から外れているとき、前記入稿情報を不適正と判断する判定部を備えることを特徴とする請求項１２記載の入稿情報審査装置。
14. 更に、前記入稿情報審査装置は、審査すべき前記入稿情報を入稿元から伝送路を介して取得し、取得した入稿情報の審査結果を前記伝送路を介して前記入稿元に返信すべく、通信部を備えることを特徴とする請求項１３記載の入稿情報審査装置。
15. 前記乖離値算出部は、前記相場価格と前記不動産価格との比の割合を前記乖離値として算出することを特徴とする請求項１２記載の入稿情報審査装置。
16. 前記入稿情報は、前記不動産として土地を示し、前記内容として少なくとも該土地の面積を示し、
    前記乖離値算出部は、単位面積当たりの単価を示す前記相場価格と、少なくとも前記面積に応じて求めた前記単位面積当たりの単価を示す前記土地の価格との乖離を示す乖離値を求めることを特徴とする請求項１２記載の入稿情報審査装置。
17. 前記入稿情報は、前記不動産として土地付建物を示し、前記内容として少なくとも該建物の床面積、築年数および該土地の面積を示し、
    前記乖離値算出部は、少なくとも前記床面積、前記築年数および所定の建築単価および定額減価率に基づいて建物価格を求め、前記土地付建物の価格から前記建物価格を差し引いた土地価格において、少なくとも前記土地面積に応じて求めた前記単位面積当たりの単価を示す前記不動産の価格と、単位面積当たりの土地単価を示す前記相場価格との乖離を示す乖離値を求めることを特徴とする請求項１２記載の入稿情報審査装置。
18. 前記入稿情報は、前記不動産として土地付建物を示し、前記内容として少なくとも該建物の床面積、築年数および該土地の面積を示し、
    前記相場価格取得部は、判定した前記地域と共に前記内容に対応した価格を基準とする相場価格を求め、
    前記乖離値算出部は、前記相場価格と、前記入稿情報に示された前記不動産の価格との乖離を示す乖離値を求めることを特徴とする請求項１２記載の入稿情報審査装置。
19. 前記入稿情報は、前記不動産として賃貸物件を示し、前記内容として前記相場価格を求めるための物件概要を示し、
    前記乖離値算出部は、求めた前記相場価格と、前記賃貸物件の賃貸価格との乖離を示す乖離値を求めることを特徴とする請求項１２記載の入稿情報審査装置。
20. 前記内容は、前記所在地における最寄駅が示されていることを特徴とする請求項１６、請求項１７または請求項１８記載の入稿情報審査装置。
21. 前記内容は、前記所在地における最寄駅からの距離が示されていることを特徴とする請求項１６、請求項１７または請求項１８記載の入稿情報審査装置。
22. 前記内容は、前記不動産の利便性を示す要素が示されていることを特徴とする請求項１６または請求項１７または請求項１８記載の入稿情報審査装置。
23. 紹介すべき不動産の所在地、価格および内容が示された入稿情報を審査する入稿情報審査システムにおいて、
    前記入稿情報を伝送可能な形式で作成する入稿元端末装置と、
    該入稿元端末装置が接続する伝送路と、
    前記入稿元端末装置からの前記入稿情報を前記伝送路を介して取得するための通信部と、地域に関連付けた価格を示す地域価格が格納されている記憶部と、該記憶部で保持する前記地域価格に基づいて、前記不動産の所在地に対応する地域を判定し、該地域に対応する価格を基準とする相場価格を求める相場価格取得部と、求めた前記相場価格と前記不動産の前記価格との乖離を示す乖離値を求める乖離値算出部とを設ける入稿情報審査装置と、
    を備えることを特徴とする入稿情報審査システム。
24. 更に、前記入稿情報審査装置は、求めた乖離値が所定の適正基準値から外れているとき、前記入稿情報を不適正と判断する判定部を備えることを特徴とする請求項２３記載の入稿情報審査システム。
25. 前記通信部は、取得した入稿情報の審査結果を前記入稿元端末装置へ返信することを特徴とする請求項２３記載の入稿情報審査システム。
26. 前記乖離値算出部は、前記相場価格と前記不動産価格との比の割合を前記乖離値として算出することを特徴とする請求項２３記載の入稿情報審査システム。
27. 前記入稿情報は、前記不動産として土地を示し、前記内容として少なくとも該土地の面積を示し、
    前記乖離値算出部は、単位面積当たりの単価を示す前記相場価格と、少なくとも前記面積に応じて求めた前記単位面積当たりの単価を示す前記土地の価格との乖離を示す乖離値を求めることを特徴とする請求項２３記載の入稿情報審査システム。
28. 前記入稿情報は、前記不動産として土地付建物を示し、前記内容として少なくとも該建物の床面積、築年数および該土地の面積を示し、
    前記乖離値算出部は、少なくとも前記床面積、前記築年数および所定の建築単価および定額減価率に基づいて建物価格を求め、前記土地付建物の価格から前記建物価格を差し引いた土地価格において、少なくとも前記土地面積に応じて求めた前記単位面積当たりの単価を示す前記不動産の価格と、単位面積当たりの土地単価を示す前記相場価格との乖離を示す乖離値を求めることを特徴とする請求項２３記載の入稿情報審査システム。
29. 前記入稿情報は、前記不動産として土地付建物を示し、前記内容として少なくとも該建物の床面積、築年数および該土地の面積を示し、
    前記相場価格取得部は、判定した前記地域と共に前記内容に対応した価格を基準とする相場価格を求め、
    前記乖離値算出部は、前記相場価格と、前記入稿情報に示された前記不動産の価格との乖離を示す乖離値を求めることを特徴とする請求項２３記載の入稿情報審査システム。
30. 前記入稿情報は、前記不動産として賃貸物件を示し、前記内容として前記相場価格を求めるための物件概要を示し、
    前記乖離値算出部は、物件概要に応じて求めた価格を示す前記相場価格と、前記賃貸物件の賃貸価格との乖離を示す乖離値を求めることを特徴とする請求項２３記載の入稿情報審査システム。
31. 前記内容は、前記所在地における最寄駅が示されていることを特徴とする請求項２７、請求項２８または請求項２９記載の入稿情報審査システム。
32. 前記内容は、前記所在地における最寄駅からの距離が示されていることを特徴とする請求項２７、請求項２８または請求項２９記載の入稿情報審査システム。
33. 前記内容は、前記不動産の利便性を示す要素が示されていることを特徴とする請求項２７、請求項２８または請求項２９記載の入稿情報審査システム。

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