JP2002024359A - 通信ネットワークを用いた不動産物件の取引支援システム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】通信ネットワークを利用して、特定の物件につ
いて優先的に交渉できる手続を含んだ不動産情報閲覧か
ら契約までの一連の手続ができる、不動産物件のオンラ
イン契約システム取引支援システムを提供する。 【解決手段】不動産物件情報を掲載した不動産情報サー
ビスサーバ１を、通信ネットワーク上に設置し、通信ネ
ットワーク上に接続された通信端末器２から所望の物件
に対する取引を支援できるようにしたシステム１０であ
って、サービスサーバ１は、ユーザの望む不動産物件を
特定させる仮契約ページ３４を保存しており、ユーザ側
の通信端末器２が、この仮契約ページ３４に、ユーザ認
識情報、ユーザの望む不動産物件を特定する選択情報を
記入し、送信操作をしたときには、ユーザデータベース
４に仮止め登録がなされ、同時に、仮止め登録がなされ
た不動産物件には、仮止め交渉中であることを明示させ
る表示を付加する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、ホームページで紹
介する不動産物件について、通信ネットワークを利用し
て、物件閲覧から契約あるいはその直前の準備までの一
連の手続を可能にした取引支援システムに関する。

【０００２】

【従来の技術】インターネットが普及してきた近年、土
地、建物、賃貸住宅などの不動産情報をホームページ上
に掲載している不動産情報サイトや、仮想住宅展示場な
どと称して３次元画像で仮想モデルハウスを展示する情
報サイトも数多く見うけられる。

【０００３】前者の場合、不動産仲介業者の店頭掲示や
部屋探し情報誌のように、取り扱う物件は非常に多いの
が特徴であり、後者の場合、物件数は少ないが物件の詳
細をリアルな画像で表現しており、技術的にもデザイン
的にもすぐれたものも多い。

【０００４】

【発明が解決しようとする課題】ところが、これらのホ
ームページは、不特定多数のユーザに、主に閲覧される
ことを目的として開設されており、閲覧ユーザが契約ま
で手続を進めていきたい場合には、電話、電子メール、
Ｗｅｂ等で連絡して、資料を取り寄せ、さらに現地等で
直接担当者に会って取引交渉をしなければならない。

【０００５】また、ある物件についてすでに契約が進行
中であるのに、契約が締結するまでの間にさらに他のユ
ーザがその物件についてコンタクトをとってくることが
ある。このような場合に、他のユーザに対して商談中で
あることが報知されないため、コンタクトをとったユー
ザは数日間連絡待ちとなり、身動きがとれなくなること
もある。

【０００６】本発明は、このような問題を解決すべくな
されたもので、その目的は、通信ネットワークを利用し
て、不動産情報閲覧から契約あるいは契約の直前までの
一連の手続ができる、不動産物件の取引支援システムを
提供することにある。

【０００７】第２の目的は、契約が成立するまでの間で
あっても、物件ごとに契約交渉が進行中である旨が表示
され、他のユーザが交渉できないようにした、不動産物
件のオンライン契約システム取引支援システムを提供す
ることにある。

【０００８】

【課題を解決するための手段】上記目的を達成するため
に、請求項１に記載の通信ネットワークを利用した不動
産物件のオンライン契約システム取引支援システムは、
不動産物件の紹介情報を掲載した不動産情報サービスサ
ーバを、インターネットなどの通信ネットワーク上に設
置し、通信ネットワーク上に接続された通信端末器から
所望の物件に対する取引を支援できるようにしたもので
あり、次のような特徴を有している。

【０００９】不動産情報サービスサーバは、ユーザに対
して、ユーザの望む不動産物件を特定させる仮登録送信
ボタンを付加した仮契約ページを保存しており、ユーザ
側の通信端末器が、この仮契約ページをダウンロードし
た後に、ユーザ認識情報、ユーザの望む不動産物件を特
定する選択情報を記入し、仮登録送信ボタンを操作して
返信して来たときには、ユーザデータベースに仮止め登
録がなされ、同時に、その仮契約ページによって仮止め
登録がなされた不動産物件には、仮止め交渉中であるこ
とを明示させる表示を付加している。

【００１０】仮止め交渉中であることが表示されれば、
他のユーザは、その物件について閲覧のみが行え、契約
交渉については自動的に順番待ちとすることができ、最
大どの程度待てばよいかも判断でき、また、商談中のユ
ーザとの取引が破談になった場合にもスムーズに対応で
きる。

【００１１】請求項２では、請求項１における紹介情報
には、周辺環境写真、公共施設、教育施設、買物情報等
の周辺情報も含まれるようにして、より詳しい情報を契
約前に提供している。

【００１２】請求項３では、不動産情報サービスサーバ
は、取引の対象となる不動産物件に対応して、不動産に
ついての情報を記述し、かつ宅建主任者のアクセスボタ
ンを設けた重要事項説明ページを保存しており、ユーザ
側の通信端末器が、この重要事項説明ページをダウンロ
ードした後に、このアクセスボタンを操作すれば、宅建
主任者を電話、ＦＡＸ、電子メールを介して呼び出し出
来るようにしている。

【００１３】ここに、電話については、通信ネットワー
クを通じて、予めデータベースに登録した宅建主任者の
電話回線を呼出す、ＦＡＸ、電子メールについては、通
信ネットワークを通じて、予めデータベースに登録した
宅建主任者の通信回線を呼出して、予め準備されたメッ
セージを自動送信するなどの方法で実行される。

【００１４】重要事項説明ページは、契約前にユーザに
提示する物件詳細、賃料、設備等に関するものである
が、その際、宅建主任者とすぐに連絡とれるようにする
ことで、不明点を即解消することができる。さらに、宅
建主任者の写真や動画などを貼付したり、宅建主任者の
映像を画面上に映し出して、オンラインで会話が出来る
ようにするなどの方法が適宜採択でき、これらの方法で
ユーザに対する信頼感を一層高めることができる。

【００１５】請求項４では、重要事項説明ページに記述
された各項目には、チェック欄が設けられており、ユー
ザがチェックマークを記入して、それぞれの内容が確認
できるようになっている。

【００１６】重要事項説明ページ内の法上においても定
められた重要項目の内容を、一定の項目ごとに確認でき
るようにすることで、対面で行う契約と同じように画面
上で確認でき、時間の節約が可能となり、互いに誤解の
ないオンライン契約が実現できる。

【００１７】請求項５では、不動産情報サービスサーバ
は、契約ボタンを設けたオンライン契約ページを保存し
ており、ユーザ側の通信端末器が、このオンライン契約
ページをダウンロードした後に、取引に必要な事項を記
入して、契約ボタンを操作すれば、契約書が作成される
ようにしている。

【００１８】契約時に必要な書面の取り交わしがすべて
オンラインで行えるため、物件をホームページで閲覧し
てから契約に必要な時間を著しく短縮できる。また、契
約において、契約書面に捺印が必要な場合であっても、
プリンタから印字出力し捺印して利用できるので便利で
ある。

【００１９】

【発明の実施の形態】以下に、発明の実施の形態を図面
とともに説明する。

【００２０】図１は、インターネットを用いた不動産物
件のオンライン契約システム取引支援システムの構成例
を示す図である。

【００２１】不動産物件のオンライン契約システム取引
支援システム１０は、ホームページ３を有した不動産情
報サービスサーバ１を備え、インターネットLを介し
て、ユーザの通信端末器２が不動産情報サービスサーバ
１をアクセス可能に接続されている。

【００２２】また、不動産情報サービスサーバ１は、取
引記録や後述する仮契約等の状態を逐次登録、更新して
保存しているユーザデータベース４を有している。

【００２３】不動産情報サービスサーバ１は、後述する
不動産物件情報ページや公開仮止め請求ページなどで構
成されるホームページ３を開設して、不特定のユーザに
物件を公開している。ユーザは、通信端末器２を通じて
不動産サービスサーバ１にアクセスして、ホームページ
３で必要な情報を閲覧したり、その他契約に関する様々
な手続ができるようになっている。

【００２４】図２に示すフローチャートは、ユーザが行
う不動産情報の閲覧からオンライン契約までの基本的な
流れを示すものである。

【００２５】ユーザは、不動産物件情報ページ（図３
（ａ））を開き、閲覧し（図２の１０１）、気に入った
物件が見つかれば契約交渉権を得るため仮止め申込を行
う（１０２）。新規ユーザであればユーザ登録をしたの
ち（１０３、１０４、１０５）、公開仮止め請求ページ
（図４（ｂ））から仮止め請求を行う（１０６）。

【００２６】該当の物件情報が仮止め請求されると、サ
ービスサーバ１は、その物件情報にはたとえば商談中等
の表示を付加し（１０７）、他のユーザは、この物件に
ついて仮止め請求をすることができなくなる。また、仮
止め請求したユーザの通信端末器２には、時間遅れで電
子メールで、またはリアルタイムにＷｅｂ上で、仮契約
がなされた旨が通知される（１０８）。

【００２７】通知を受けたユーザは、重要事項説明ペー
ジ（図５（ａ））で宅建主任者からの説明を受け（１０
９）、オンライン契約ページ（図５（ｂ））で契約を取
り交わし（１１０）、取引を終了する。

【００２８】このように、ユーザは、通信端末器２を通
じて、インターネットＬを介して契約を取り交わすこと
ができるため、早期成約が実現できる。また、直接宅建
主任者と対面しない契約であっても、音声やリアルタイ
ム画像で説明を受けるようにすることで、ユーザは安心
感を得ることができる。

【００２９】次に、ホームページの各ページの一例を、
図３〜５を参照しながら説明する。

【００３０】図３（ａ）は、不動産物件情報ページの一
例を示す図である。

【００３１】このページ３１は、不特定のユーザが閲覧
する画面であり、物件の実物写真３１ａと、間取り、所
在地などの簡単な説明３１ｂと、仮止め申込を行うため
のボタン３１ｃとを含んで構成される。なお、実物写真
３１ａは静止画、動画のいずれであってもよい。

【００３２】また、図に示すように他の物件の画像情報
３１ａ’には、すでに仮止め請求済みの契約交渉中であ
る旨の表示がなされている。この表示がされることで他
のユーザが仮止め請求できないこととしたものである
が、これに限定されるものではない。すなわち、たとえ
ば商談中であっても仮止め請求の予約を行うことがで
き、現在仮止め中のユーザが仮止め中止になり次第、契
約交渉権が得られるようにしてもよい。

【００３３】このページ３１において、物件の実物写真
３１ａをクリックすると、図３（ｂ）に示す物件詳細情
報ページ３２に表示が切り替わる。

【００３４】このページ３２には、周辺環境写真３２
ａ、部屋の間取り図３２ｂ、教育期間、公共施設、買物
情報などの周辺情報３２ｃ、仮止め申込を行うためのボ
タン３２ｄなどが含まれる。その他周辺地図、周辺の求
職情報などのあらゆる利便性のある情報を掲載してもよ
い。

【００３５】これらの物件情報ページ３１、３２では、
住宅展示場のモデルハウスと異なり、現実の部屋の状況
が写真等の画像で掲載され、かつ現実の周辺の情報が詳
細に掲載されるため、ユーザは現場に出向くことなく契
約をすべきかどうかを判断することができる。また、不
動産業者の営業マンの営業話術に惑わされることもな
く、不動産業者の店頭や広告チラシに掲載されるような
おとり広告を心配する必要もない。

【００３６】ユーザは、気に入った物件を見つけ、その
物件について契約を進めたい場合、物件情報ページ３
１、３２に備えられた仮止め申込ボタン３１ｃ、３２ｄ
をクリックすることで、インターネットを介して、以下
に説明するような各種手続のページへ進むことができ
る。

【００３７】図４（ａ）は、入会登録ページを示す図で
ある。初めて手続を行うユーザは、このページ３３で、
氏名、住所、連絡先などを入力し、登録ボタン３３ａを
クリックすると、ユーザＩＤコードが発番され、入会登
録が許可される。登録と同時に、仮契約ページを構成す
る図４（ｂ）の情報公開仮止め請求ページ３４に切り替
わる。

【００３８】なお、ここではＷｅｂ上で自動的にユーザ
ＩＤを発番するようにしているが、電子メールでＩＤを
通知してもよいし、電話で確認後通知するようにしても
よい。

【００３９】また、すでに会員登録しているユーザであ
れば、物件情報ページ３１、３２から直接この仮止め請
求ページ３４に切り替わる。

【００４０】仮止め請求ページ３４は、ユーザＩＤ３４
ａ、希望物件を示すコード３４ｂ、オンライン契約か対
面交渉かを選択する交渉種別３４ｃなどの入力項目と、
送信ボタン３４ｄとを含んで構成されている。

【００４１】本実施例では、ユーザは物件情報を特定し
てこのページ３４を開いているので、希望物件３４ｂは
すでに自動表示されているが、ホームページ３のトップ
ページ（不図示）から直接このページ３４を指定する場
合には入力が必要である。

【００４２】オンライン契約を選択すると、引き続きＷ
ｅｂ上で契約が進められ、対面交渉を選択すると、現地
等で取引が続行される。

【００４３】必要項目を入力して、送信ボタン３４ｄを
クリックすると、サービスサーバ１側に通知され、物件
情報ページ３１の実物写真３１ａに商談中の文字が付与
され、オンライン契約、対面交渉の別に関係なく、当該
ユーザは契約交渉権を取得する。

【００４４】契約交渉権は、交渉権取得後一定の期間た
とえば２４時間のみ有効な権利で、この間に成約しない
場合は自動的に抹消される。または権利抹消予告がなさ
れるようにしてもよい。このような物件ごとの仮止め状
態の管理は、サービスサーバ１に備えられたデータベー
ス４によって行われている。

【００４５】ユーザがオンライン契約を不安に感じて対
面交渉を選択する場合、サービスサーバ１側の管理会社
からは宅建主任者を派遣させなければならず不便な面も
あるが、複数の現地の宅建主任者と契約して配置してお
けば、わざわざ派遣させることなく迅速に対応すること
ができる。

【００４６】オンライン契約の場合に仮止め請求がなさ
れると、図５（ａ）の重要事項説明ページ３５に切り替
わる。

【００４７】重要事項説明ページ３５には、説明する宅
建主任者の写真映像３５ａと、その氏名、登録番号が掲
載された宅建主任者証３５ｂと、重要事項説明書３５ｃ
とを含んでいる。

【００４８】重要事項説明書３５ｃには、物件の賃貸等
の契約をしようとするユーザに説明すべき、物件の所在
地・構造、支払条件、室内外設備の詳細などが含まれ、
さらに項目ごとにユーザに確認をとらせるためのチェッ
ク欄３５ｄが設けられている。

【００４９】説明に納得したユーザは、最終的なチェッ
ク欄３５ｄをクリックして、次のステップであるオンラ
イン契約へ進むことができる。また、この説明だけでは
十分理解できない場合は、重要事項説明書３５ｃに設け
られた宅建主任者アクセスボタン３５ｅをクリックし
て、宅建主任者と直接Ｗｅｂ面談をすることもできる。
なお、Ｗｅｂに限定されず電話、ＦＡＸ、電子メールで
やりとりしてもよい。

【００５０】また、Ｗｅｂ上での重要事項説明は音声を
伴ったものであってもよい。

【００５１】このように、写真映像３５ａや宅建主任者
証３５ｂの表示で、あるいは項目ごとに確認をとること
により、対面交渉でないことの不安を解消することがで
きる。

【００５２】図５（ｂ）は、オンライン契約ページの一
例を示す図である。

【００５３】オンライン契約ページ３６には、通常賃貸
等の契約を交わす際の契約書に含まれる内容がすべて盛
り込まれており、たとえば建物賃貸借契約書と同等の内
容と、それに伴う入力指示とが表示される。具体的に
は、賃貸借の目的物である所在地、構造、間取りな
ど、賃貸借契約期間、賃料、保証金、入居者、
保証人などの契約項目３６ａに加え、賃貸人と賃借人
の契約取り決めを記載した契約条項３６ｂと、署名捺
印フォーム３６ｃと、最終的に契約を締結させるため
の契約ボタン３６ｄなどが表示される。

【００５４】賃借人であるユーザは、契約項目３６ａに
ガイドに従い必要事項のみを入力し、音声等により契約
条項３６ｂの説明を受け、署名捺印フォーム３６ｃに署
名して契約を進行させる。すべての入力を完了させたの
ち、契約ボタン３６ｄをクリックすれば契約書が作成さ
れる。

【００５５】捺印は、汎用の電子印鑑システムと組合せ
て押印できるようにしてもよいし、実際の印鑑による捺
印が必要な場合は、この書面類を印字出力し押印して郵
送等で送付させてもよい。

【００５６】なお、電子捺印ができるのであれば、契約
ボタン３６ｄ操作で契約書が送信されるようにすればよ
いが、実際の印鑑による捺印が必要な場合は、契約ボタ
ン３６ｄの操作により、契約書を印字出力させるととも
に、契約書の郵送前までの手続が完了していることをサ
ービスサーバ１へ通知するようにすればよい。

【００５７】このようにユーザは、契約までの一連の手
続のすべてまたは大部分をＷｅｂまたは電子メール等で
行えるので、休日等の余暇を潰して不動産仲介業者を訪
問する手間が省ける。

【００５８】また、Ｗｅｂ交渉途中から対面交渉手続に
移行し、その後Ｗｅｂ取引に戻るような交渉手続の形態
をとってもよい。

【００５９】

【発明の効果】以上の説明からも理解できるように、請
求項１に記載の通信ネットワークを用いた不動産物件の
オンライン契約システム取引支援システムによれば、特
定の物件について仮止め請求して公開を差し止めること
ができるので、一定の期間は優先的に契約手続を進行さ
せることができる。

【００６０】また他のユーザにとっても、仮止め交渉中
であることが表示されていても、その物件について閲覧
のみは行うことができ、契約交渉については自動的に順
番待ちとすることができるので、その物件について諦め
ることなく、最大どの程度待てばよいかを判断すること
もできる。

【００６１】請求項２によれば、請求項１における紹介
情報に、周辺環境写真、公共施設、教育施設、買物情報
等の周辺情報も含まれるようにしているので、入会登録
していないユーザでも、より詳しい情報を契約前に知る
ことができる。

【００６２】請求項３によれば、契約前にユーザに説明
して確認をとらせる必要がある重要事項説明書をＷｅｂ
上で説明しているため、ユーザは現地等へ出向くことな
く説明を受けることができる。また、その際、宅建主任
者とすぐに連絡とれるようにすることで、不明点を即解
消することもでき、さらに、宅建主任者の写真や動画な
どを貼付しておけば、ユーザは安心して契約を進めるこ
とができる。

【００６３】請求項４によれば、請求項３に記載の重要
事項説明ページにおいて、項目ごとにチェック欄を設け
ているので、ユーザは１つ１つ内容を確認しながら説明
を受けることができ、契約トラブルを未然に防止するこ
とができる。

【００６４】請求項５によれば、契約時に必要な書面の
取り交わしがすべてオンラインで行えるため、物件をホ
ームページで閲覧してから契約までが短期間で完了す
る。また、契約において、契約書面に捺印が必要な場合
であっても、プリンタから印字出力し捺印して、郵送等
すればよい。電子印鑑システムを組合せれば、契約まで
のすべての手続をＷｅｂまたは電子メール等のインター
ネット上の送受信だけで行うことができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の通信ネットワークを用いた不動産物件
のオンライン契約システム取引支援システムの構成例を
示す図である。

【図２】不動産物件を閲覧してから特定物件について契
約するまでの基本的な流れを示すフローチャートであ
る。

【図３】（ａ）は不動産物件情報ページ、（ｂ）は物件
詳細情報ページである。

【図４】（ａ）は入会登録ページ、（ｂ）は情報公開仮
止め請求ページである。

【図５】（ａ）は重要事項説明ページ、（ｂ）はオンラ
イン契約ページである。

【符号の説明】

１０ 通信ネットワークを用いた不動産物件のオン
ライン契約システム取引支援システム １ 不動産情報サービスサーバ ２ 通信端末器 ３ 不動産情報サービスサーバが提供するホーム
ページ ４ ユーザデータベース Ｌ インターネット ３１ 不動産物件情報ページ ３２ 詳細情報ページ ３３ 入会登録ページ ３４ 公開仮止め請求ページ（仮契約ページ） ３４ｄ 仮登録送信ボタン ３５ 重要事項説明ページ ３６ オンライン契約ページ ３６ｄ 契約ボタン

フロントページの続き (72)発明者 木戸 稔 大阪府守口市竜田通２丁目１番11号 有限 会社ユーカム内 Ｆターム(参考） 5B049 CC05 CC44 FF03

Claims (5)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】不動産物件の紹介情報を掲載した不動産情
   報サービスサーバを、インターネットなどの通信ネット
   ワーク上に設置し、通信ネットワーク上に接続された通
   信端末器から所望の物件に対する取引を支援するシステ
   ムにおいて、 上記不動産情報サービスサーバは、ユーザに対して、ユ
   ーザの望む不動産物件を特定させる仮登録送信ボタンを
   付加した仮契約ページを保存しており、 ユーザ側の通信端末器が、この仮契約ページをダウンロ
   ードした後に、ユーザ認識情報、ユーザの望む不動産物
   件を特定する選択情報を記入し、仮登録送信ボタンを操
   作して返信して来たときには、ユーザデータベースに仮
   止め登録がなされ、同時に、その仮契約ページによって
   仮止め登録がなされた不動産物件には、仮止め交渉中で
   あることを明示させる表示を付加していることを特徴と
   する、通信ネットワークを用いた不動産物件の取引支援
   システム。
2. 【請求項２】請求項１において、 上記紹介情報には、周辺環境写真、公共施設、教育施
   設、買物情報等の周辺情報も含まれることを特徴とす
   る、通信ネットワークを用いた不動産物件のオンライン
   契約システム取引支援システム。
3. 【請求項３】請求項２において、 上記不動産情報サービスサーバは、取引の対象となる不
   動産物件に対応して、不動産についての情報を記述し、
   かつ宅建主任者のアクセスボタンを設けた重要事項説明
   ページを保存しており、 ユーザ側の通信端末器が、この重要事項説明ページをダ
   ウンロードした後に、上記アクセスボタンを操作すれ
   ば、宅建主任者を電話、ＦＡＸ、電子メールを介して呼
   び出し出来ることを特徴としている、通信ネットワーク
   を用いた不動産物件のオンライン契約システム取引支援
   システム。
4. 【請求項４】請求項３において、 上記重要事項説明ページに記述された各項目には、チェ
   ック欄が設けられており、ユーザがチェックマークを記
   入して、それぞれの内容が確認できることを特徴とす
   る、通信ネットワークを用いた不動産物件のオンライン
   契約システム取引支援システム。
5. 【請求項５】請求項１〜４のいずれかにおいて、 上記不動産情報サービスサーバは、契約ボタンを設けた
   オンライン契約ページを保存しており、 ユーザ側の通信端末器が、このオンライン契約ページを
   ダウンロードした後に、取引に必要な事項を記入して、
   上記契約ボタンを操作すれば、所定の契約書が作成され
   ることを特徴とする、通信ネットワークを用いた不動産
   物件のオンライン契約システム取引支援システム。