IT201900002965A1 - Sistema automatico per il controllo e la gestione di locazioni temporanee di unità immobiliari - Google Patents

Sistema automatico per il controllo e la gestione di locazioni temporanee di unità immobiliari Download PDF

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IT201900002965A1
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Matteo Carotti
Fabio Macciocca
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Description

SISTEMA AUTOMATICO PER IL CONTROLLO E LA GESTIONE DI
LOCAZIONI TEMPORANEE DI UNITÀ IMMOBILIARI
DESCRIZIONE
La presente invenzione riguarda un sistema automatico per il controllo e la gestione di locazioni temporanee di unità immobiliari, specialmente per brevi periodi.
È noto il sempre maggior successo delle locazioni di appartamenti per brevi soggiorni, tipicamente al massimo di qualche giorno. La capillarità della connettività telematica e lo sviluppo di siti web che pubblicizzano appartamenti, hanno reso questo tipo di ospitalità extra-alberghiera molto utilizzata.
Gli utenti che utilizzano questo tipo di ospitalità sono in crescita continua, così come gli appartamenti disponibili, soprattutto nelle città d’arte. Sempre più proprietari di appartamenti stanno scegliendo di ricollocare i propri appartamenti sul mercato con questa modalità, anche per risolvere i problemi dei contratti d’affitto a lungo termine, come ritardi nei pagamenti, conflitti con gli inquilini, mancato rilascio dell’immobile, ecc..
Tuttavia, le locazioni temporanee, specialmente se brevi, comportano molteplici incombenze quali, per citarne solo alcune, la puntuale accoglienza degli ospiti e la consegna dell’appartamento, il mantenimento in perfetta efficienza e la frequente pulizia di esso, il soddisfacimento delle richieste degli ospiti, la gestione delle pratiche burocratiche inerenti questo tipo di contratto, come per esempio la comunicazione alle autorità dei dati anagrafici degli ospiti e il pagamento della tassa di soggiorno, la riconsegna dell’appartamento al termine dalla locazione.
I proprietari non hanno generalmente tempo per poter espletare personalmente tutte queste incombenze, spesso la locazione costituendo una seconda attività, e quindi devono affidarsi a personale dipendente o agenzie di servizi, a scapito della redditività e della sicurezza.
Inoltre, la qualità e la tempestività dei servizi sono fondamentali per ottenere dei buoni feedback dai clienti e quindi far crescere il volume d’affari dell’appartamento.
Varie soluzioni sono state proposte per consentire ai proprietari di espletare almeno alcune delle incombenze sopra citate da remoto, cioè senza doversi fisicamente recare presso l’appartamento locato.
Tali soluzioni non sono tuttavia completamente soddisfacenti e affidabili e permettono la gestione solo di alcuni aspetti della locazione.
Scopo della presente invenzione è pertanto quello di fornire un sistema automatico per il controllo e la gestione di tutte le fasi di una locazione temporanea di un’unità immobiliare.
Detto scopo è conseguito con un sistema in conformità delle allegate rivendicazioni.
In particolare, un sistema secondo l’invenzione consente di espletare tutte le principali incombenze connesse alla locazione senza essere fisicamente presenti, gestendo in particolare, in modo completamente automatico:
- Check in e check out
- Invio documenti alla questura
- Pagamento della tassa di soggiorno
- Manualistica della casa
- Guida turistica
- Gestione emergenze
- Climatizzazione
- Risparmio energetico
I vantaggi dell’invenzione risulteranno evidenti, insieme con le caratteristiche tecniche, dalla descrizione dettagliata che segue di un esempio preferito e non limitativo di attuazione, schematicamente illustrato nella figura 1 allegata. Una sistema secondo la presente invenzione comprende:
- un apparato (gateway) 10 per la gestione ed il controllo locale del sistema, detto apparato essendo destinato all’installazione all’interno dell’appartamento;
- un tastierino wireless 12, preferibilmente di tipo a membrana, provvisto di memoria e vantaggiosamente alimentato a batterie, detto tastierino essendo destinato ad essere installato all’esterno dell’appartamento, tipicamente sulla porta d’ingresso o adiacente ad essa;
- un cilindro motorizzato 14, alimentato a batterie ed azionabile da remoto, per l’apertura/chiusura della porta;
- un server 16 per la gestione ed il controllo globale del sistema tramite un’applicazione web.
In particolare, il gateway 10 comprende:
- una unità di controllo 20 a microprocessore;
- una unità 22 di collegamento Ethernet alla rete internet;
- una unità 24 di comunicazione Wireless di tipo LoRa;
- una unità 26 per il controllo remoto del cilindro motorizzato 14.
Il gateway 10 comprende altresì almeno una coppia di attuatori 28 per l’apertura/chiusura della porta laddove la stessa sia provvista di una elettroserratura anziché di un cilindro motorizzato azionabile da remoto.
Nella memoria del tastierino 12, tramite il gateway 10, sono memorizzati più codici di accesso – meglio descritti nel seguito – la cui corretta digitazione determina l’azionamento del cilindro motorizzato 14 da parte del gateway e la conseguente apertura della porta.
In particolare, nel tastierino sono memorizzati:
- un primo codice di accesso ad uso dell’ospite, detto primo codice essendo generato dall’applicazione in maniera automatica all’atto della prenotazione del periodo di soggiorno e scadendo al termine del soggiorno,
- almeno un secondo codice scelto dal proprietario, con o senza scadenza, ad uso proprio o di soggetti dallo stesso autorizzati, e
- almeno un terzo codice che scade immediatamente dopo il suo utilizzo, ad es. per consentire l’accesso all’appartamento in caso di emergenza.
In una forma preferita di attuazione del sistema, i codici scelti dal proprietario sono in numero di tre.
Una pluralità di sensori 30 Wireless è vantaggiosamente prevista per il monitoraggio dei parametri ambientali e dei consumi energetici.
Inoltre, possono essere previsti moduli attuatori 40 per la gestione automatica e/o da applicazione di diversi dispositivi come luci, termostati, tapparelle e avvolgibili motorizzati, impianti di irrigazione, accensione/spegnimento elettrodomestici.
L’applicativo web installato nel server 16 comprende un’interfaccia utente (portale) atta a identificare un utente in possesso delle credenziali assegnate automaticamente dal sistema in sede di prenotazione del soggiorno ed a fornire tutte le informazioni predisposte dal proprietario dell’appartamento in cui l’utente ha prenotato il soggiorno.
Le credenziali vengono gestite dal server attraverso un modulo dell’applicativo che dialoga con i maggiori portali di prenotazione, liberando il proprietario dell’appartamento da questo compito. Tramite l’applicativo, il proprietario inserisce nel portale le informazioni che ritiene necessario per migliorare il soggiorno del suo ospite. Le informazioni possono essere arricchite con immagini, descrizioni e collegamenti esterni.
Oltre alle informazioni, sul portale sono presenti anche servizi automatici che agevolano il proprietario come, ad esempio, la registrazione da parte dell’ospite delle informazioni da comunicare alla questura ed il pagamento della tassa di soggiorno. L’applicativo comprende anche un modulo per il comando diretto dell’apertura/chiusura della porta tramite il gateway.
In definitiva, un sistema in conformità dell’invenzione realizza il controllo e la gestione dell’appartamento in assenza del proprietario, consentendo all’ospite di poter soggiornare in maniera confortevole senza l’ausilio di altre persone. Il sistema consente infatti all’ospite di poter accedere all’appartamento, di avere tutte le informazioni necessarie sulla localizzazione e sulle modalità di utilizzo di tutti gli oggetti ed i servizi disponibili nello stesso, di usufruire di suggerimenti e consigli sui servizi esterni all’appartamento, di avere a portata di mano i numeri utili per qualsiasi emergenza.
La presente invenzione consente inoltre al proprietario di non dover essere presente al check-in e check-out, di poter gestire codici di accesso unici per gli addetti alle pulizie o alla manutenzione dell’appartamento, di gestire codici utilizzabili una sola volta per casi di emergenza, di avere dei codici personali. Il sistema inoltre:
- gestisce la chiusura della porta in maniera automatica anche senza intervento dell’ospite;
- consente di regolare la temperatura dell’appartamento in accordo con le prenotazioni e con l’apertura delle finestre, chiudendo le utenze non necessarie al momento del check-out, con considerevole risparmio di energia; - consente anche di poter ricevere dei messaggi di allarme per porte/finestre aperte, perdite d’acqua o guasti elettrici.
La gestione delle tipiche incombenze relative alla locazione breve di un appartamento è descritta nel seguito.
1.Check-in e Check-out.
Il sistema consente all’ospite di accedere con l’utilizzo di un codice da digitare invece che con le chiavi.
Il modulo dell’applicativo web all’uopo predisposto controlla periodicamente tutte le prenotazioni degli appartamenti registrati.
Ad ogni prenotazione ricevuta, viene assegnato un codice univoco per la tracciabilità e rintracciabilità dell’operazione e si crea un codice pin di cinque cifre casuale, per consentire l’accesso all’appartamento. Il codice di accesso è inviato all’indirizzo email indicato dall’utente in fase di prenotazione.
Nella mail è indicato anche il link all’applicazione web contenente tutte le informazioni create dal proprietario dell’appartamento: manuale appartamento, informazioni, numeri utili, ecc.
Il giorno d’inizio del soggiorno prenotato, il sistema software, aggiorna il dispositivo gateway nell’appartamento.
Appena viene acceso il tastierino, questo si aggiorna con i dati presenti sul gateway, ed accetta quindi i codici stabiliti per quell’ospite. Alla digitazione del codice corretto, viene inviato il comando di apertura al cilindro motorizzato che aprirà la porta.
In questo modo il proprietario non deve preoccuparsi di cambiare i codici e comunicarli, essendo i codici aggiornati anche nel caso in cui, all’arrivo dell’ospite, nell’appartamento non ci sia alimentazione e/o internet. Tutti i dispositivi necessari lavorano infatti in modalità wireless ed a batteria.
Al momento del Check-out il sistema provvede automaticamente alla chiusura della porta ed alla disattivazione delle utenze, come specificato nel seguito.
2. Invio documenti alla questura.
Al primo accesso all’applicativo web, viene richiesto all’ospite di inserire i dati anagrafici necessari per l’identificazione che vengono trasmessi con le modalità previste dalla normativa vigente per ogni contratto di affitto breve stipulato.
3.Pagamento della tassa di soggiorno
Se l’immobile è dislocato in un comune per il quale la tassa di soggiorno non è riscossa dal sito di prenotazione, l’ospite trova il calcolo di quanto dovuto direttamente sull’applicazione e può decidere di utilizzare un metodo di pagamento elettronico, selezionando un pulsante presente sull’applicazione oppure pagare in altra maniera.
Il proprietario dell’appartamento viene così esonerato da questa incombenza.
4.Manualistica della casa
Tramite l’applicativo web il proprietario fornisce all’ospite tutte le informazioni sulle regole della casa ed il funzionamento degli gli elettrodomestici presenti nell’appartamento.
Per la miglior soddisfazione dell’ospite, le informazioni sono suddivise per categorie, con descrizioni dettagliate e immagini. Il proprietario predispone questo spazio virtuale dedicato all’appartamento con il livello di accuratezza che preferisce in modo da consentire all’ospite la piena fruibilità dell’appartamento, con ogni informazione immediatamente e facilmente disponibile.
5.Guida turistica
All’interno dell’applicativo web, esiste uno spazio dedicato a posti da visitare, dove mangiare, come muoversi in città, ecc.
Le informazioni sono suddivise in categorie selezionabili tramite icone e tasti intuitivi che consentono all’ospite, anche straniero, di reperire facilmente le informazioni di interesse.
Il proprietario dell’appartamento può pertanto facilmente fornire un servizio aggiuntivo, impostando i punti di interesse allo stesso modo delle categorie del manuale della casa, arricchendole a piacimento di descrizioni più o meno dettagliate, con foto o link.
6.Gestione emergenze
Tramite i sensori 30 il gateway 10 rileva eventuali anomalie (porte/finestre lasciate aperte, allagamento per una perdita o un rubinetto dimenticato aperto, effrazioni, ecc.) e conseguentemente le comunica al server 16 ovvero attua le operazioni già predisposte.
Il proprietario riceve sempre la notifica di quanto avvenuto e può intervenire tempestivamente per evitare o limitare i danni all’appartamento.
7.Climatizzazione
Il sistema può prevedere, tra i dispositivi disponibili, anche un termostato in grado di controllare la caldaia, oppure un attuatore che può gestire l’on/off di un climatizzatore. Una volta impostati i parametri sul server 16, ogni appartamento viene gestito secondo tali impostazioni attraverso il gateway 10. Il termostato può essere impostato per agire secondo programmi settimanali oppure con una temperatura preimpostata.
La caldaia o il climatizzatore sono spenti o accessi per mantenere sempre la temperatura desiderata, tenendo conto del periodo (dell’anno ???), della temperatura registrata all’esterno e delle prenotazioni.
Il proprietario dell’appartamento ottiene così un risparmio nei consumi, perché l’appartamento è gestito sempre con la temperatura ideale, ed offre un comfort al proprio ospite, senza doversi preoccupare di verificare di persona la temperatura dell’appartamento. Inoltre, il sistema si gestisce in base alle prenotazioni, quindi si disattiva quando non sono previsti arrivi.
8.Risparmio energetico
Il sistema gestisce le utenze non necessarie, disattivandole al check-out, spegnendo i climatizzatori in caso di finestre aperte ed eventualmente limitando l’utilizzo delle utenze ovvero addebitando costi supplementari.
In questo modo, il proprietario dell’appartamento risparmia sulla bolletta energetica, e sugli sprechi dovuti a mancanza di cura dell’ospite specialmente nell’utilizzo di climatizzatori e luci. Inoltre, la disattivazione delle utenze non necessarie al momento del check-out mette al riparo anche gli elettrodomestici da possibili guasti per sbalzi di corrente o per eventuali cortocircuiti.

Claims (7)

  1. RIVENDICAZIONI 1. Sistema automatico per il controllo e la gestione di locazioni temporanee di unità immobiliari comprendente: - un apparato (10) per la gestione ed il controllo locale del sistema, detto apparato essendo destinato all’installazione all’interno dell’unità immobiliare; - un tastierino wireless (12), preferibilmente di tipo a membrana, provvisto di memoria ed alimentato a batterie, detto tastierino essendo destinato ad essere installato all’esterno dell’unità immobiliare, tipicamente sulla porta d’ingresso o adiacente ad essa, ed essendo connesso a detto apparato (10); - un cilindro motorizzato (14), alimentato a batterie ed azionabile da remoto, per l’apertura/chiusura della porta; - un server (16) per la gestione ed il controllo globale del sistema tramite un’applicazione web; detto apparato (10) comprendendo: - una unità di controllo (20) a microprocessore; - una unità (22) di collegamento Ethernet alla rete internet; - una unità (24) di comunicazione Wireless di tipo LoRa; - una unità (26) per il controllo remoto del cilindro motorizzato (14); detta applicazione web comprendendo almeno un modulo atto a generare automaticamente, all’atto della prenotazione, un codice di accesso valido per il solo periodo di locazione, detto codice di accesso essendo memorizzato e periodicamente aggiornato, tramite detto apparato (10), nella memoria del tastierino (12).
  2. 2. Sistema secondo la rivendicazione 1, in cui nella memoria del tastierino (12), sono memorizzati più codici di accesso la cui corretta digitazione determina l’azionamento del cilindro motorizzato (14) da parte dell’apparato (10) e la conseguente apertura della porta.
  3. 3. Sistema secondo la rivendicazione 2, in cui nel tastierino (12) sono memorizzati almeno un secondo codice scelto dal proprietario, con o senza scadenza, ed almeno un terzo codice che scade immediatamente dopo il suo utilizzo.
  4. 4. Sistema secondo una qualsiasi delle rivendicazioni precedenti, in cui detto apparato (10) comprende almeno una coppia di attuatori (28) per l’apertura/chiusura della porta laddove la stessa sia provvista di una elettroserratura anziché di un cilindro motorizzato azionabile da remoto.
  5. 5. Sistema secondo una qualsiasi delle rivendicazioni precedenti, in cui una pluralità di sensori (30) Wireless connessi all’apparato (10) è prevista per il monitoraggio dei parametri ambientali e dei consumi energetici.
  6. 6. Sistema secondo una qualsiasi delle rivendicazioni precedenti, in cui una pluralità di attuatori (40) è prevista per la gestione automatica e/o da applicazione di diversi dispositivi come luci, termostati, tapparelle e avvolgibili motorizzati, impianti di irrigazione, accensione/spegnimento elettrodomestici.
  7. 7. Sistema secondo una qualsiasi delle rivendicazioni precedenti, in cui detto applicativo web installato nel server (16) comprende un portale atto a identificare un utente in possesso di credenziali assegnate automaticamente dal sistema in sede di prenotazione del soggiorno ed a fornire tutte le informazioni predisposte dal proprietario dell’unità immobiliare locata.
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