TW202011328A - 不動產商品相關的金融系統及其管理方法 - Google Patents

Abstract

本發明提供一種不動產商品相關的金融系統及其管理方法。此金融系統包括金融機構伺服器、消費終端及不動產服務平台。金融機構伺服器記錄客戶的房貸資訊，而此房貸資訊包括房貸利息。消費終端接收透過消費憑證所進行之交易，而此消費憑證與電子貨幣相關。不動產服務平台計算結算週期內各客戶透過此消費憑證之交易與對應房貸利息之間的差異，並將此差異提供給金融機構伺服器，以對此結算週期內的房貸利息進行扣抵。藉此，可改變既有償還利息的機制，並可方便金融機構管理及收款，亦能自動提醒貸款戶。

Description

不動產商品相關的金融系統及其管理方法

本發明是有關於一種金融管理技術，且特別是有關於一種不動產商品相關的金融系統及其管理方法。

一般民眾的薪資或存款通常無法直接一筆付清房屋、土地等不動產商品的總價，因此有購買需求的民眾會找上金融機構以進行貸款。習知金融機構為購屋貸款提供了低利率(例如，首購族低利優惠，目前已知最低房貸年利率為1.65%左右)、或拉長貸款期限等優惠機制，但這些優惠機制都只是優惠房貸利息的一小部分。房貸戶在清償貸款之際不僅需考慮支付能力，尚須考慮在清償之餘還需要儲蓄以備老年等生活經濟問題。因此，現有房貸的優惠機制無法有效吸引房貸戶。此外，因為利率與利息之優惠過低，房貸戶對於金融機構的往來忠誠度也不佳。

而針對償還貸款，一般民眾都是自行臨櫃繳款或將錢匯入房貸扣款帳戶，但難免會忘記繳款。然而，現有機制都是超過當月還款期限後金融機構才會提醒貸款戶。在這樣的機制下，民眾下次還是可能會忘記繳款，不僅有損信用評分，金融機構也無法準時收款。

此外，在習知銀行承接新增購屋貸款的過程中，通常是買賣雙方交易完成後才開始依據買方購買之房屋相關資料(例如，地址、樓層、建物結構、建物年份、使用面積等)與房貸戶之年齡及信用評等資料(收入、負債或扣繳憑單)，以作為房貸額度、利率審核之依據。此外，部分房貸審核尚需判斷其不動產房屋是否有投保(住宅火災及地震基本保險)，並通過審核後才可貸款。

現行多數銀行雖已有其房屋貸款試算系統及產險公司亦有其產險保費試算系統供民眾使用。然而，因買方尚在多間房屋遴選階段，從而欠缺各間房屋之完整房屋申貸查詢資料(例如，地址、樓層、建物結構、建物年份、使用面積等)，且無法得知各遴選不動產房屋分別可以向銀行申請購屋貸款之貸款額度、利率、以及向產險投保(住宅火災及地震基本保險)相關費用。此外，買方通常在不動產房屋買賣過程接近完成階段時，才發現銀行核貸放款金額不符預期，產生申貸金額與實際核貸金額二者間之差距，進而演變成自備款不足(且需支付產險投保費用)之情形。然而，此時買方通常已經付出相當之(自備款部分)購屋款項，倘若買方無法籌足款項，將因其核貸不足而產生之差距金額，最終打亂買方之財務規劃。即使銀行現行做法將前述(申貸、核貸)差距以信貸方式核借，但其信貸利率(較高)及還款年限(較短)亦將造成買方原先購屋計畫之財務負擔。根據銀行業者的經驗，房貸戶在申請房貸的過程中，擔心房市資訊不足而買貴及買屋付訂後害怕貸款金額不如預期而付不出頭期款，但傳統銀行的鑑價系統卻無法及時提供相關資訊。由此可知，有需要針對不動產商品提出一種創新的金融管理機制。

有鑑於此，本發明提供一種不動產商品相關的金融系統及其管理方法，其提供一個數位平台，改變既有償還利息的機制，並可方便金融機構管理及收款，亦能自動提醒貸款戶。

本發明實施例不動產商品相關的金融系統，其包括金融機構伺服器、消費終端及不動產服務平台。金融機構伺服器記錄客戶的房貸資訊，而此房貸資訊包括房貸利息。消費終端接收透過消費憑證所進行之交易，而此消費憑證與電子貨幣相關。不動產服務平台計算結算週期內各客戶透過此消費憑證之交易與對應房貸利息之間的差異，並將此差異提供給金融機構伺服器，以對此結算週期內的房貸利息進行扣抵。

本發明實施例不動產商品相關管理方法，其包括下列步驟。透過消費終端接收透過消費憑證所進行之交易，而此消費憑證與電子貨幣相關。計算結算週期內客戶透過消費憑證之交易與對應房貸利息之間的差異。提供此差異至金融機構伺服器，以對結算週期內的房貸利息進行扣抵。

基於上述，本發明實施例不動產商品相關的金融系統及其管理方法，自動結算客戶在各消費終端的消費金額，並計算一個結算週期(例如，一個月、三個月、半年等)內的消費總額與房貸利息之間的差異，且將抵扣結果通知給金融機構。藉此，能方便客戶管控消費內容，更能方便金融機構管理及收款。此外，本發明實施例提供的創新消費抵利型房貸全額免息(全額零利率或其扣抵比例或上限會依據客戶過往的消費紀錄來決定)優惠機制，藉由購物消費同時實現扣抵房貸利息之行為，鼓勵房貸戶持續使用金融機構所發行之消費憑證(例如，***、行動支付等)，且提高房貸戶使用單一消費憑證的忠誠度，更有助於刺激消費並帶動金錢流動，進而提振市場經濟發展。

為讓本發明的上述特徵和優點能更明顯易懂，下文特舉實施例，並配合所附圖式作詳細說明如下。

圖1是依據本發明一實施例不動產商品相關的金融系統1的示意圖。此金融系統1至少包括但不僅限於賣方之客戶終端10、買方之客戶終端20、提供貸款之金融機構伺服器30、提供消費憑證25之金融機構伺服器40、一台或更多台消費終端50、及不動產服務平台100。

客戶終端10, 20可以是智慧型手機、平板電腦、筆記型電腦、桌上型電腦等電子裝置，客戶終端10, 20並至少包括網路模組(例如，支援***行動通訊、Wi-Fi、或乙太網路等)、顯示器(例如，LCD、或LED顯示器等)及處理器(例如，CPU、微控制器、或特殊應用積體電路(Application-Specific Integrated Circuit，ASIC)等)，以連線至網際網路(Internet)、顯示使用者介面或通知並執行運算功能。於本實施例中，買賣方是針對不動產商品(例如，住家、辦公室、土地等)的買賣雙方。

金融機構伺服器30, 40可以是各類型伺服器、工作站、後台主機等電子裝置，金融機構伺服器30, 40並至少包括網路模組(例如，支援***行動通訊、Wi-Fi、或乙太網路等)、儲存器(例如，傳統硬碟(HDD)、固態硬碟(SSD)等)及處理器(例如，CPU、微控制器、或ASIC等)，以連線至網際網路(Internet)、記錄客戶(即，房貸戶)的房貸資訊(例如，房貸利息、合約期間、本金、本利攤還總額、房貸扣款帳戶、及信託專戶等)或交易資訊(例如，所使用的消費憑證25、消費金額等)並執行運算功能。於本實施例中，提供貸款之金融機構伺服器30代表提供客戶貸款之金融機構所架設的伺服器，而提供消費憑證25之金融機構伺服器40代表發行或管理消費憑證25之金融機構所架設的伺服器。此外，消費憑證25是與電子貨幣相關的虛擬錢包(例如，由第三方支付、網路銀行等金融機構(例如，銀行或保險公司所提供的))，並可能是***、金融卡、儲值卡等支付產品，且可以係實體卡或虛擬卡(例如，行動支付)。

消費終端50可以係實體店家的實體終端(例如，讀卡機、刷卡機、或掃碼機(針對一維或二維條碼))、或網路商店的結帳平台(例如，***網路、電子錢包、第三方支付交易平台等)，並與提供消費憑證25之金融機構伺服器40連線，以提供交易資訊(例如，所使用的消費憑證25、消費金額等)。

不動產服務平台100可以是電腦主機、伺服器、後台主機等電子裝置。圖2是依據本發明一實施例的不動產服務平台100的元件方塊圖。請參照圖2，不動產服務平台100至少包括但不僅限於儲存器110、網路模組130及處理器150。

儲存器110可以是任何型態的固定或可移動隨機存取記憶體（Random Access Memory，RAM）、唯讀記憶體（Read-Only Memory，ROM）、快閃記憶體（Flash Memory）、傳統硬碟(HDD)、固態硬碟(SSD)或類似元件或上述元件之組合的儲存器。於本實施例中，儲存器110用於儲存緩衝的或永久的資料、軟體模組(例如，條件比對模組111、扣抵計算模組112、優惠比對模組113、差異通知模組114、金額統計模組115、及跨行清算模組116等)、應用程式、房貸資訊、交易資訊、商品刊登資訊、商品需求等資料或檔案，且其詳細內容待後續實施例詳述。

網路模組130可以是支援諸如***(4G)行動通訊、Wi-Fi、乙太網路、光纖網路等通訊收發器，以連線至網際網路。

處理器150與儲存器110及網路模組130耦接，並可以是中央處理單元(CPU)，或是其他可程式化之一般用途或特殊用途的微處理器(Microprocessor)、數位信號處理器(DSP)、可程式化控制器、特殊應用積體電路(ASIC)或其他類似元件或上述元件的組合。在本發明實施例中，處理器150用以執行不動產服務平台100的所有作業，且可載入並執行儲存器110所記錄的各軟體模組、檔案及資料。

為了方便理解本發明實施例的操作流程，以下將舉諸多實施例詳細說明本發明實施例中金融系統1對不動產商品的處理流程。下文中，將搭配金融系統1的各裝置、及不動產服務平台100的各項元件及模組說明本發明實施例所述之方法。本方法的各個流程可依照實施情形而隨之調整，且並不僅限於此。

圖3是依據本發明一實施例不動產商品相關管理方法的流程圖。請參照圖3，不動產服務平台100架設一不動產交易網站供賣方刊登不動產商品、供買方搜尋不動產商品、並供經紀人或營業員代理不動產商相關業務。使用者可透過其客戶終端10, 20於此不動產交易網站建立會員資料(步驟S301)，使不動產服務平台100為客戶提供會員資料。此會員資料可記錄有身分識別及聯絡資訊、財務資訊、及擔保人資訊。當買方有購屋、租屋、購地等需求時，可透過其客戶終端20連線到不動產交易網站並輸入以設定搜尋條件(例如，坪數、格局、類型等)(步驟S302)，從而取得符合搜尋條件的不動產商品。另一方面，當賣方有公寓、大樓、車位、或土地等不動產欲販售或供承租時，可透過其客戶終端10連線至此不動產交易網站，輸入(提出)此公寓、大樓、車位、土地的相關商品刊登資訊(例如，地區、坪數、屋齡、格局等)(步驟S303)，並據以將其不動產物件的商品刊登資訊刊登於不動產交易網站上。

值得注意的是，於本發明實施例中，買方之客戶終端20可於不動產服務平台100之不動產交易網站上設定專屬的商品需求(例如，地區、類型、總價、坪數等不動產商品相關條件)。而不動產服務平台100的條件比對模組111會定時(例如，每天、每周、每月等)或反應於接收到特定數量(例如，1筆、10筆、20筆等)的商品刊登資訊，來判斷其當前記錄的所有或最近商品刊登資訊是否符合此客戶終端20的商品需求(步驟S304)。當有任一筆或更多筆商品刊登資訊符合此商品需求時，條件比對模組111即會將符合的商品刊登資訊透過網路模組130即時提供給對應買方之客戶終端20。例如，不動產服務平台100可透過簡訊、推播通知(push notification)、郵件等方式通知客戶終端20。藉此，買方不用花過多的時間在搜尋商品上，也不用擔心優質的不動產商品會被他人搶先一步。

另一方面，不動產服務平台100的金額統計模組115還能記錄各會員資料於消費終端25或電商平台上交易的消費金額及繳費紀錄作為此會員資料對應的會員歷史消費紀錄(步驟S305)。例如，會員資料可記錄於消費載具(例如，會員卡、智慧卡、行動支付載具等)或電子帳戶(可與電商平台連結)。當此消費載具於消費終端25交易、或此電子帳戶於特定電商平台上交易時，金額統計模組115將其對應的消費金額及繳費紀錄記錄到會員歷史消費紀錄。也就是說，只要客戶在不動產服務平台100建立有會員資料(即便尚未有不動產成交)，其後續的交易將可記錄於其會員歷史消費紀錄，而此會員歷史消費紀錄將可作為後續房貸利率所用扣抵金額上限的依據(步驟S306，後續將詳述如何決定扣抵金額上限)。

舉例而言，推出不動產服務平台100的公司可提供註冊會員一張實體或虛擬會員卡，並告知這些會員，透過此會員卡在一般通路或指定通路上消費可享有一定比例之消費回饋(例如，現金回饋或紅利點數等)。而客戶可利用此會員卡於消費終端25或電商平台上消費，金額統計模組115也會同步記錄到其對應的會員歷史消費紀錄。

值得注意的是，買方於不動產服務平台100登錄欲購不動產房屋物件時，除了要設定欲購不動產房屋物件需求條件之外，更可先提供其個人收入、負債等相關信用評等財產資料(作為前述會員資料)。另一方面，賣方於不動產服務平台100刊登欲售不動產房屋物件時，其會員資料將與刊登的不動產物件的相關完整資料(例如，地址、樓層、建物結構、建物年份、使用面積等)連結。

一旦不動產服務平台100的條件比對模組111搜尋到符合買方對應需求之賣方不動產房屋物件，條件比對模組111即將符合需求條件之不動產房屋物件傳送至買方的客戶終端20。買方僅需在客戶終端20的使用者介面上點選其中欲購之不動產房屋物件，條件比對模組111即將買方已登錄之信用評等財產資料與點選之賣方刊登不動產房屋物件相關資料媒合，並傳送至提供貸款之金融機構伺服器30的房屋貸款試算系統。經金融機構伺服器30審核試算後，將貸款審核結果回傳至不動產服務平台100，條件比對模組111進而將此不動產房屋物件之完整資料(例如，地址、樓層、建物結構、建物年份、使用面積、核貸金額等)與買方相關財產資料(例如，收入、負債或扣繳憑單等信評資料)一併傳至產險業產險保費試算系統，且經試算後回傳產險保費試算結果至不動產服務平台100。即，不動產服務平台100可依據商品刊登資訊及買方的財產資料取得貸款審核結果及產險保費試算結果，且這些結果可進一步傳送給買方的客戶終端20以供買方瀏覽。

藉此，買方在最初看屋前即可獲知所點選賣方所刊登不動產房屋之可貸金額、利率、貸款年限及(住宅火災及地震基本保險)產險(保費)費用。此時，買方便可明確選購財務能力範圍內之不動產房屋，無需再耗費時間選看因核貸金額不足而超出財務能力範圍外(自備款不足)之不動產物件。

接著，買賣雙方簽約完成後，買方可能會尋求金融機構來貸款，而不動產交易網站可提供金融機構的貸款相關資訊，以供買方挑選特定金融機構或貸款方案。例如，買方依照買賣實價登錄金額之70%額度依規定向金融機構申請房屋貸款及金融機構發行之消費憑證25。買方之客戶終端20可於不動產交易網站上設定貸款需求(例如，貸款總額、希望利率、期數等)，不動產服務平台100則可將貸款需求透過網路模組130傳送給提供貸款之金融機構伺服器30。待買方與金融機構對保簽約後，金融機構伺服器30將貸款資訊及消費憑證25相關資訊提供給不動產服務平台100。不動產服務平台100即可設定客戶(房貸戶)於合約期間(或房貸清償期)能使用之金融機構所提供的消費憑證25、以及此客戶的貸款資訊。

當客戶透過於店家消費時，可透過取得之消費憑證25在店家的消費終端50進行付款。而當消費終端50接收透過消費憑證25之交易時，消費終端50(或金融機構伺服器40)將提供此交易對應的消費金額及本次交易所用之消費憑證25等交易資訊給不動產服務平台100(步驟310)。不動產服務平台100即可透過網路模組130而自消費終端50(或金融機構伺服器40)接收透過消費憑證25所進行交易的交易資訊(例如，消費資訊(可包含消費項目及消費金額)、交易所使用的消費憑證25等)(步驟320)。

在接收到來自消費終端50(或金融機構伺服器40)所提供的交易資訊之後，不動產服務平台100的扣抵計算模組112會判斷此消費憑證25是否相關於房貸戶與金融機構之間的房貸合約，並判斷此交易是否在合約期間(房貸清償期)內發生。扣抵計算模組112搜尋此消費憑證25對應客戶之房貸利息，並依據當前交易之消費金額計算結算週期(例如，一個月、三個月、半年等)內的剩餘可抵利息，且將此剩餘可抵利息而透過簡訊、推播訊息、郵件等方式透過網路模組130即時提供給對應客戶之客戶終端20。值得注意的是，此剩餘可抵利息即是一個結算週期內的房貸利息及先前透過此消費憑證25所交易之消費金額之間的差異。

舉例而言，不動產服務平台100已記錄某一客戶的當月房貸利息為5000元，且當月已透過消費憑證25的消費金額為1500。而客戶於店家透過其消費憑證25購買300元的商品後，扣抵計算模組112會計算剩餘可抵利息為5000-1500-300=3200元。而客戶的客戶終端20將提示剩餘可抵利息尚有3200元。藉此，客戶可在消費後即時得知剩餘可抵利息。

另值得注意的是，銀行收取房貸戶按月清償房貸之方式可能會依據不同階段而調整利息。例如，初期應償還的本金相對少但利息相對多，接著循序漸進到後期應償還的本金相對多但利息相對少。而扣抵計算模組112可將各結算週期中不同房貸利息的差異通知給客戶終端20，或直接將基於當前房貸利息的剩餘可抵利息透過網路模組130提供給客戶終端20。

此外，店家經常與金融機構或行動支付業者簽訂有合約，使房貸戶於利用金融機構所發行或管理的消費憑證25於店家消費時，店家支付一筆利潤回饋給予金融機或行動支付業者(因湧入額外之龐大房貸戶利用消費憑證25進行消費)。例如，當房貸戶利用消費憑證25購買原價100元的商品，店家可提供予金融機構(或行動支付業者)10%的優惠，即金融機構(或行動支付業者)僅支付90元予店家。

在一實施例中，不動產服務平台100接收到透過消費憑證25的交易資訊後，優惠比對模組113會判斷消費標的是否係以原價售出。若以原價售出，則優惠比對模組113經由網路模組130向金融機構伺服器30提供店家支付其與店家所簽約的優惠價格，而此優惠價格可以係店家與發行/管理一般支付商品的金融機構(或行動支付業者)的優惠價格相同或不同。

而另一實施例中，不動產服務平台100之優惠比對模組113還會取得消費終端50對應店家的優惠方案資訊(例如，促銷資訊、優惠資訊、折價卷等)或者透過網路、市場調查等方式於市場收集資料，以防止店家為其利益而不主動告知金融機構(或行動支付業者)其有提供予房貸戶及一般消費者的優惠方案。而當某筆交易對應的消費金額與優惠方案資訊之間有差異時，優惠比對模組113將此差異透過網路模組130提供給金融機構伺服器30，以防止店家為其利益而不主動告知金融機構(或行動支付業者)其有提供予房貸戶及一般消費者的優惠方案。

接著，當某一結算週期屆滿時，扣抵計算模組112會計算此結算週期內各客戶透過其消費憑證25之所有交易與對應房貸利息之間的差異(步驟330)。例如，某一客戶透過其消費憑證25在當月共消費3600元，而該月的房貸利息為3900元，則其差異為300元。

接著，差異通知模組114將此差異經由網路模組130提供給提供貸款之金融機構伺服器30，以對此結算週期內的房貸利息進行扣抵。具體而言，當此差異是結算週期內所有交易的總消費金額超過或等於房貸利息時，差異通知模組114可要求金融機構伺服器30將當月的房貸利息完全扣除。另一方面，當此差異是結算週期內所有交易的總消費金額低於房貸利息時，差異通知模組114可要求金融機構伺服器30將當月的房貸利息扣除總消費金額，而房貸利息不足部分(即，房貸利息與總消費金額相減之值)則不動產服務平台100透過網路模組130提供給客戶終端20(即，將結算週期內此客戶透過消費憑證25之交易與對應房貸利息之間的差異提供給客戶終端20)，以提醒客戶自行支付這些金額。

值得注意的是，前述實施例是結算週期內的所有消費皆能對房貸利息扣抵，以達到百分之百免息。然而，在一些實施例中，可依據客戶過往的消費能力來決定可供抵扣的金額上限，從而達到百分之20、50、或80等比例的抵扣(即，視實際房貸利息百分比例之上限計算)。具體而言，在步驟306將得知各會員資料對應的會員歷史消費紀錄，扣抵計算模組112可判斷某一個結算週期內其會員歷史消費紀錄對應的總交易金額。扣抵計算模組112可依據客戶或其會員資料對應的會員歷史消費紀錄及房貸利息決定某一個結算週期中對房貸利息的扣抵金額上限。若最高、最低或平均會員歷史消費紀錄對應的總交易金額大於或等於房貸利息，則其單一結算週期的扣抵金額上限即為房貸利息。而若最高、最低或平均會員歷史消費紀錄對應的總交易金額小於房貸利息，則其單一結算週期的扣抵金額上限即為其最高、最低或平均總交易金額。即，扣抵金額上限不大於結算週期內對應會員歷史消費紀錄對應的金額。

舉例而言，會員歷史消費紀錄為平均3200元/月。假設未來每月的房貸利息為2500元，則每月(依據會員歷史消費紀錄)可消費扣抵2500元房貸利息。假設未來每月的房貸利息為3800元，則每月(依據會員歷史消費紀錄)僅可消費扣抵3200元房貸利息，另外600元仍需由房貸戶補足。藉此，會員新增(選)購屋過程中消費愈多，將來房貸消費扣抵利息金額愈多，依據會員歷史消費記錄，給予不同程度之房貸利息優惠。

需說明的是，前述是以不動產交易網站作為範例，其他諸如電商平台、銀行或金融貸款平台亦可提供其會員有相同或相似的扣抵金額上限計算。

另一方面，不動產服務平台100的金額統計模組115接收並計算來自異業結盟企業房貸利息擔保金額(步驟340)。於本實施例中，結盟之企業是為求互利共生而採用異業結盟方式。由結盟之企業提供一定範圍內之利息擔保金額存入金融機構(特定客戶的信託專戶)內。而於房貸戶房貸清償期間，不動產服務平台100經由網路模組130發出指示，以透過金融機構逐月領取此信託專戶內之利息擔保金額並轉入房貸戶之房貸扣款帳戶內，從而扣抵房貸戶當月應繳之房貸利息(步驟350)。

由於前述房貸免息機制可有效吸引其房屋貸款客戶及增加消費憑證之發行及使用量，因此不動產服務平台100可提供平台來吸引提他企業結盟。

例如，數位服務平台補貼房貸利息機制可擴大其不動產交易市場版圖。不動產服務平台100所架設的不動產交易網站的收入可作為利息擔保金額。假設房屋買賣標的成交金額為1000萬。而現有法令規定一般仲介服務費用之收取不得超出買方支付2%及賣方支付4%為標準，而房仲公司則可向買賣雙方共收取6%服務費用(買方2%及賣方4%)共60萬元。而透過不動產交易網站的交易行為則無仲介費產生，故不動產服務平台100可向買賣雙方各收取1.5%，即買賣雙方共3%之物件刊登及系統管理維護費，而這些費用將可作為利息擔保金額。

除此之外，對於透過消費憑證25所進行之交易，發行之金融機構通常會提供諸如現金回饋、紅利、與異業合作的折扣等回饋機制給用戶，而這些回饋金亦可作為利息擔保金額。此外，金融機構因發行消費憑證25及放款等核心業務之獲利(例如，來自於各不同類型之存款(例如，活存、活儲、定存等(各類型存款之存款利率各不相同))與放款之間的利差)、及刷卡手續費、年費等亦可作為利息擔保金額。而金額統計模組115可將各不同利率之存款精算萃取至放款利率最低值。

舉例而言，以20年期(年利率2%)本利平均攤還為例，假設房屋買賣標的成交金額1,000萬

貸款成數70%=700萬元(即，總貸款金額)。20年本利攤還總額為700萬元×(年利率2%，20年)=849.9萬元，20年房貸利息總額則為849.9萬元-700萬元(本金)=149.9萬元。另假設700萬放款總額中370萬為計息放款而330萬為不計息放款，則20年實際應收總利息為79.2萬。依照前述本發明管理機制收費方式成交單筆1000萬元之房屋可收取30萬元之(物件刊登及系統管理維護)費用，而以20年總利息149.9萬元換算消費計算可得回饋金14.9萬，且金融機構之相關(刷卡手續費、年費等)業務將收入35萬，三項總合即能超過79.2萬，從而達到百分之百免息。另一方面，於金融機構核准購屋貸款放款前，可預先提撥買賣雙方共3%之(物件刊登及系統管理維護)費用即30萬元存入金融機構利息擔保之信託專戶(此利息擔保金額30萬元用以支付補貼實際應收總利息之其中不足部分房貸利息)。而房貸戶在20年房貸清償期間則由金融機構伺服器30逐月提領此30萬元，以便支付補貼此實際應收總利息之其中不足部分房貸利息。若尚不足，則回饋金及金融機構之相關(刷卡手續費、年費等)業務收入亦可存入此信託專戶，以補貼實際應收總利息之其餘不足部分房貸利息。

另一方面，當貸款金額過高及人數過多而分別向不同金融機構申請房貸時，跨行清算模組116可結合聯貸機制，以便查詢對應多家金融機構伺服器30針對不同用戶之房貸資訊，並據以對當月或其他結算週期內應當繳交之房貸利息扣除透過消費憑證25所進行交易的總消費金額。

綜上所述，在經濟不景氣之際，需要一種創新消費抵利型房貸全額免息(零利率)優惠機制金融商品，以有效增加不動產買氣及擴大內需消費，進而活絡市場經濟。而本發明實施例不動產商品相關的金融系統及其管理方法，對買方主動提供商品需求媒合通知並提供可供貸款及保險資訊，以免除過多搜尋時間，並加速交易時程。而金融機構放款並提供消費憑證後，若客戶透過消費憑證進行消費，則不動產服務平台會自動將某一結算週期內應繳房貸利息扣除消費金額所得之剩餘可抵利息提供給客戶，以即時得知剩餘可抵利息。此外，當結算週期屆滿時，不動產服務平台會將總消費金額與房貸利息相減之差異通知給金融機構，以便金融機構自信託專戶中取得對應房貸利息。另一方面，對房貸利息的扣抵金額上限可固定或依據會員過往的消費記錄來動態調整，從而提供不同程度之房貸利息優惠。

雖然本發明已以實施例揭露如上，然其並非用以限定本發明，任何所屬技術領域中具有通常知識者，在不脫離本發明的精神和範圍內，當可作些許的更動與潤飾，故本發明的保護範圍當視後附的申請專利範圍所界定者為準。

1:金融系統10、20:客戶終端30、40:金融機構伺服器50:消費終端100:不動產服務平台110:儲存器111:條件比對模組112:扣抵計算模組113:優惠比對模組114:差異通知模組115:金額統計模組116:跨行清算模組130:網路模組150:處理器301~350:步驟

圖1是依據本發明一實施例不動產商品相關的金融系統的示意圖。 圖2是依據本發明一實施例的不動產服務平台的元件方塊圖。 圖3是依據本發明一實施例不動產商品相關管理方法的流程圖。

301~350:步驟

Claims (10)

1. 一種不動產商品相關的金融系統，包括： 一金融機構伺服器，記錄至少一客戶的房貸資訊，其中該房貸資訊包括房貸利息； 至少一消費終端，接收透過一消費憑證所進行之交易，其中該消費憑證與電子貨幣相關；以及 一不動產服務平台，計算一結算週期內各該客戶透過該消費憑證之交易與對應房貸利息之間的第一差異，並將該第一差異提供給該金融機構伺服器，以對該結算週期內的該房貸利息進行扣抵。
2. 如申請專利範圍第1項所述不動產商品相關的金融系統，更包括： 至少一客戶終端，其中 當該至少一消費終端接收透過該消費憑證之交易時，提供該交易對應的消費金額及該交易所用之該消費憑證； 而該不動產服務平台搜尋該消費憑證對應客戶之房貸利息，並依據該消費金額計算該結算週期內的一剩餘可抵利息，且將該剩餘可抵利息即時提供給對應客戶之客戶終端，其中該剩餘可抵利息相關於該結算週期內該房貸利息及先前透過該消費憑證所交易之消費金額； 當該第一差異是該結算週期內的各該客戶透過該消費憑證之交易不足對應房貸利息時，該不動產服務平台將該第一差異提供給對應客戶之客戶終端；以及 該不動產服務平台取得該至少一消費終端對應店家的優惠方案資訊，而當該交易對應的消費金額與該優惠方案資訊之間有第二差異時，該不動產服務平台將該第二差異提供給該金融機構伺服器。
3. 如申請專利範圍第1項所述不動產商品相關的金融系統，更包括： 至少一客戶終端，其中 該不動產服務平台提供該至少一客戶終端的會員資料，並記錄透過該會員資料的消費金額及繳費紀錄以作為一會員歷史消費紀錄，其中該會員資料記錄於一消費載具或一電子帳戶，該消費載具於該至少一消費終端上的交易被記錄到該會員歷史消費紀錄，且該電子帳戶於一電商平台的交易被記錄到會員歷史消費紀錄；以及 該不動產服務平台結算該結算週期內各該會員資料的該會員歷史消費紀錄，並反應於接收來自該金融機構伺服器所提供的房貸資訊，該不動產服務平台依據一該客戶對應的該會員歷史消費紀錄及該房貸利息決定該結算週期中對該房貸利息的扣抵金額上限，其中該扣抵金額上限不大於該結算週期內對應該會員歷史消費紀錄對應的金額。
4. 如申請專利範圍第1項所述不動產商品相關的金融系統，更包括： 至少一客戶終端，其中 買方之客戶終端於該不動產服務平台設定一商品需求； 賣方之客戶終端於該不動產服務平台提出一商品刊登資訊；以及 當該商品刊登資訊符合該商品需求時，該不動產服務平台將符合的該商品刊登資訊即時提供給對應買方之客戶終端 。
5. 如申請專利範圍第4項所述不動產商品相關的金融系統，其中 該不動產服務平台取得該買方之客戶終端對應的財產資料，其中該財產資料相關於收入、負債、或信用評等；以及 該不動產服務平台依據該商品刊登資訊及該財產資料取得貸款審核結果及產險保費試算結果。
6. 一種不動產商品相關管理方法，包括： 透過一消費終端接收透過一消費憑證所進行之交易，其中該消費憑證與電子貨幣相關； 計算一結算週期內至少一客戶透過該消費憑證之交易與對應房貸利息之間的第一差異；以及 提供該第一差異至一金融機構伺服器，以對該結算週期內的該房貸利息進行扣抵。
7. 如申請專利範圍第6項所述不動產商品相關管理方法，其中透過該消費終端接收透過該消費憑證所進行之交易的步驟之後，更包括： 取得該交易對應的消費金額及該交易所用之該消費憑證； 搜尋該消費憑證對應客戶之房貸利息； 依據該消費金額計算該結算週期內的一剩餘可抵利息，其中該剩餘可抵利息相關於該結算週期內該房貸利息及先前透過該消費憑證所交易之消費金額； 將該剩餘可抵利息即時提供給對應客戶之客戶終端； 當該第一差異是該結算週期內的各該客戶透過該消費憑證之交易不足對應房貸利息時，將該第一差異提供給對應客戶之客戶終端； 取得對應店家的優惠方案資訊；以及 當該交易對應的消費金額與該優惠方案資訊之間有第二差異時，將該第二差異提供給該金融機構伺服器。
8. 如申請專利範圍第6項所述不動產商品相關管理方法，其中透過該消費終端接收透過該消費憑證所進行之交易的步驟之後，更包括： 為一該客戶提供一會員資料，並記錄透過該會員資料的消費金額及繳費紀錄以作為一會員歷史消費紀錄，其中該會員資料記錄於一消費載具或一電子帳戶，該消費載具於該至少一消費終端上的交易被記錄到該會員歷史消費紀錄，且該電子帳戶於一電商平台的交易被記錄到會員歷史消費紀錄； 結算該結算週期內該會員資料的該會員歷史消費紀錄；以及 反應於接收來自該金融機構伺服器所提供的房貸資訊，依據一該客戶對應的該會員歷史消費紀錄及該房貸利息決定該結算週期中對該房貸利息的扣抵金額上限，其中該扣抵金額上限不大於該結算週期內對應該會員歷史消費紀錄對應的金額。
9. 如申請專利範圍第6項所述不動產商品相關管理方法，其中透過該消費終端接收透過該消費憑證所進行之交易的步驟之前，更包括： 接收買方之客戶終端所設定之一商品需求； 接收賣方之客戶終端所提出之一商品刊登資訊；以及 當該商品刊登資訊符合該商品需求時，將符合的該商品刊登資訊即時提供給對應買方之客戶終端 。
10. 如申請專利範圍第9項所述不動產商品相關管理方法，其中透過該消費終端接收透過該消費憑證所進行之交易的步驟之前，更包括： 取得該買方之客戶終端對應的財產資料，其中該財產資料相關於收入、負債、或信用評等；以及 依據該商品刊登資訊及該財產資料取得貸款審核結果及產險保費試算結果。

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