KR20000053758A - Real estate mediation server and method by auction - Google Patents
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Abstract
Description
본 발명은 웹사이트에서의 부동산 경매에 관한 것으로, 특히 부동산 거래소에 경매지원 서버와 접속 가능한 클라이언트 단말기를 설치하여 상기의 클라이언트 단말기로부터 입찰가를 입력받아, 오프라인 상태의 사용자에게도 실시간으로 경매에 참여할 수 있는 기회를 부여하기 위한 부동산 경매 중개 방법이다.The present invention relates to real estate auctions on the website, in particular to install a client terminal connected to the auction support server on the real estate exchange receives a bid from the client terminal, it is possible to participate in the auction in real time to the offline user Real estate auction brokerage method to give opportunities.
일반적으로 부동산 경매하면 법원경매나 한국자산 관리공사의 공매 개념을 생각하는데, 여기서 말하는 경매는 일반 매매 형태의 일반적인 경매로 차별성을 가지고 있다.In general, when considering real estate auctions, the concept of court auctions or Korea Asset Management Corporation's auction is considered.
법원의 부동산 경매란, 채권자가 경매 신청을 하면 법원이 주관하여 다수의 입찰자 중 최저 경매가 이상 최고가로 입찰한 사람에게 채무자의 부동산을 직권으로 매각하여 청산해주는 소송상의 최종적인 강제 집행 절차를 말한다.The court's real estate auction is a final enforcement proceeding in a lawsuit in which a creditor requests the auction to sell and liquidate the debtor's real estate to a person who has been led by the court and bids at least the highest auction among the majority of bidders.
통상 시가보다 싼값에 살 수 있다고 해서, 요즘 법원경매가 대중화되어 재테크 수단으로 누구나 경매 입찰에 참여할 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만, 법원 경매는 권리 관계에 대하여, 엄격한 법을 적용하므로 경매되는 부동산에는 초심자로서 감당하기 어려운 복잡한 권리관계와 사후처리 문제가 얽혀 있다. 따라서, 낙찰 대금 이외에 추가로 부담하게 되는 권리가 있는지 세밀하게 분석하지 않고, 입찰하면 시세보다 비싸게 살수도 있다.It is easy to think that court auctions are popular these days and anyone can participate in auction bidding by financial means because they can be bought at a lower price than usual. However, since court auctions apply strict laws to rights relations, the real estate being auctioned involves complex rights relations and post-processing problems that are difficult to handle as a beginner. Therefore, it is possible to buy more expensive than the market price without a detailed analysis of whether there is a right to be charged in addition to the bid price.
그리고, 법원공고나 경매 정보지만으로는 불충분하므로 직접 현장 답사를 하여 부동산의 입지, 상태, 시세 등을 직접 확인해야만 하는 번거로움이 따른다.In addition, since only court announcements and auction information are insufficient, it is cumbersome to directly check the location, condition, and price of the property by performing a field trip.
또한 가압류, 가처분 등의 권리관계가 복잡하여, 매입 후 분쟁의 소지가 많고, 입찰 기일까지 입찰을 실시하므로, 담합을 할 가능성이 있으므로, 가격이 조작되어 불공정한 거래가 이루어질 수도 있다.In addition, since the right relations such as pressurization and disposal are complicated, there are many disputes after the purchase, and since bidding is conducted by the bidding date, there is a possibility of collusion, so that an unfair transaction may be made by operating the price.
다음은 종래의 부동산 중개소에서 행해지던 일반적인 부동산 매매 방법이다.The following is a general method of real estate sales performed in a conventional real estate agent.
부동산 매도인는 우선 중개업소에 매도할 부동산을 매도하겠다는 의사를 전달한다. 그러면, 부동산 중개인은 그 부동산에 대한 입지, 상태, 시세등의 자료를 준비한다. 선착순 매매의 관행이기 때문에 매수인은 중개업소에 매입의사를 전하는 순으로 그 교섭권을 얻는다. 교섭권을 얻은 매수인은 중개인이 마련해 놓은 자료를 검토한 후, 필요할 경우 부동산 현장 답사를 하기도 한다. 부동산에 큰 문제가 없고, 매도인 및 매수인의 조건이 어느 정도 합의되면, 매매 계약을 체결한다.The seller of the property first communicates with the broker that he will sell the property for sale. The real estate agent then prepares data on the location, condition, and quote for the property. Because it is a first-come-first-served practice, the buyer obtains the right to negotiate in the order of communicating his intention to the brokerage firm. The buyer, who has obtained the bargaining right, reviews the data provided by the broker and, if necessary, conducts a field trip to the property. If there is no big problem in the real estate and the terms of the seller and the buyer are agreed to some extent, the contract of sale is concluded.
그러나, 이러한 종래의 부동산 거래 또한 몇 가지 단점이 있다.However, these conventional real estate transactions also have some disadvantages.
매도인이 빠른 순위의 매수인과 체결한 후, 혹시 앞으로 나타날지도 모르는 보다 좋은 조건의 매수인을 아쉬워하거나, 반대로 체결하지 않고 기다렸다가 더 나쁜 조건의 매수인이 나타났을 경우, 지난번의 매수인의 조건을 아쉬워한다. 매수인 또한 선착순의 권리가 있기 때문에, 서둘러서 본의 아닌 조건이나 금액으로 체결해 버린다. 따라서, 모두 다 가장 유리한 조건으로 매각한다는 것은 어렵다. 이러한 문제는 침착하게 충분히 검토하고 정확한 판단을 할 수 없게 하는 선착순 매매의 관행에 기인한다.After the seller has entered into a buyer with a higher ranking, he misses the better buyer that may appear in the future, or if he waits without making an agreement and then finds the buyer with the worse buyer, he misses the buyer's terms. The buyer also has the right of first-come, first-served basis, so he hasten to conclude on unconditional terms and amounts. Therefore, it is difficult to sell them all under the most favorable conditions. This problem is due to the practice of first-come, first-served trading, which results in a thorough review and inability to make accurate judgments.
그리고, 매도인이 부동산을 매도할 의사를 전한 후, 교섭권을 얻은 매수인은 중개인이 준비해 둔 자료만으로는 부족한 정보를 직접 현장 답사하여야 하는 번거로움이 따를뿐더러, 순서를 기다리며 상담에 응해야 하는 시간적, 공간적 제약이 따른다.In addition, after the seller communicates his intention to sell the property, the buyer who obtains the right to negotiate has the trouble of directly exploring the information that is not sufficient by the agent's prepared data, and also has time and space constraints to wait for the order. Follow.
또한 종래의 방식은 불투명한 가격결정의 구조를 가진다. 주거는 우리들 생활에 중요한 것임에도 불구하고 부동산 가격 결정의 메커니즘은 일반적으로 고객이 파악하기 어려운 불투명한 시장이다. 그 원인으로, 주거는 매일같이 빈번하게 매매되는 성질의 상품이 아니라는 점과 완전히 같은 물건이 존재하지 않으므로, 비교하기 어렵다는 점을 들 수 있다. 가격 결정의 구조도 중개업소가 주도권을 가지고 지금까지의 매매사례를 근거로 결정하는 경우가 대부분이었다. 부동산 매매 후에 미련이 남는 것도 사전에 결정한 그 가격이 적정한지 아닌지를 확인할 수 있는 방법이 적기 때문에 일어나는 것이라 할 수 있다.The conventional approach also has an opaque pricing structure. Although housing is important to our lives, the mechanism of real estate pricing is usually an opaque market that is difficult for customers to grasp. The reason for this is that housing is not a commodity of a nature that is frequently bought and sold every day, and thus it is difficult to compare. In most cases, pricing firms took the initiative and decided on the basis of the previous trading cases. The regret after the sale of the real estate can also be said to be due to the fact that there are few ways to check whether the price determined in advance is appropriate.
또한 다소나마 시간적, 공간적 제약을 해소할 수 있는 인터넷상에서의 부동산을 포함한 종합 경매 시스템이나 전자 상거래는 다양한 물품을 취급하므로, 부동산의 특수성으로 인한 법적인 문제나 투자자를 위한 충분한 정보를 제공하기 어렵다.In addition, a comprehensive auction system or e-commerce, including real estate on the Internet that can solve some time and space constraints deal with a variety of goods, it is difficult to provide sufficient information for legal problems or investors due to the specificity of the property.
본 발명은 상기의 문제점을 해결하기 위해 안출한 것으로서, 본 발명의 목적은 네트워크 상에 부동산의 경매를 전문으로 하는 웹사이트를 개설하고, 상기 웹사이트를 지원하는 부동산 경매 지원 서버를 운영 및 관리함으로써, 부동산 거래소에 경매지원 서버와 접속 가능한 클라이언트 단말기를 설치하여 상기의 클라이언트 단말기로부터 입찰가를 입력받아, 오프라인 상태의 사용자에게도 실시간으로 경매에 참여할 수 있는 기회를 부여하여, 상기 네트워크에 연결된 클라이언트 단말기와 특정 부동산 거래소에 마련된 클라이언트 단말기를 통해 실시간 경매를 실행하여, 사용자에게 공평한 매수의 기회를 주어 쌍방이 최상의 조건으로 부동산을 매매할 수 있는 기회를 주는 부동산 경매 지원 서버로 구성된 시스템을 통해 부동산 중개 방법을 제공하는 데 있다.The present invention has been made to solve the above problems, an object of the present invention is to open a website that specializes in the auction of real estate on the network, by operating and managing a real estate auction support server supporting the website By installing a client terminal that can be connected to the auction support server on the real estate exchange, receives a bid from the client terminal, and gives the offline user the opportunity to participate in the auction in real time, and the client terminal connected to the network Real-time brokerage is provided through a system consisting of a real estate auction support server that executes real-time auctions through a client terminal in a real estate exchange, giving users an equal opportunity to buy and sell real estate under the best conditions. Ha There used.
상기의 목적을 달성하기 위하여 본 발명의 일 실시 예는, 네트워크 상에서 다수의 클라이언트 단말기의 경매 부동산 정보 등록 요구에 반응하여 상기 경매 부동산 정보를 웹사이트의 부동산 경매 목록에 업로드하고, 상기 클라이언트 단말기의 접속 요청 및 정보검색 또는 경매 참여 요청에 따른 부동산 관련정보 및/또는 경매를 지원하는 부동산 경매 지원서버에 있어서, 상기 클라이언트 및/또는 부동산거래소의 운영자로부터 경매 부동산 관련정보를 등록받아 데이터베이스로 구축하고, 상기 웹사이트에 특정 부동산 경매 일시 및 정보를 업로드하여 경매 참여를 유도하고, 상기 부동산 경매 일시에 정해진 경매 시간 동안 상기 클라이언트 단말기 및/또는 부동산 거래소 단말기로부터 입력되는 입찰가를 비교, 판단하여 최종 낙찰가를 업로드하는 것을 특징으로 하는 부동산 경매 지원서버를 제공한다.In order to achieve the above object, an embodiment of the present invention uploads the auction real estate information to a real estate auction list of a website in response to a request for registration of auction real estate information of a plurality of client terminals on a network, and accesses the client terminal. A real estate auction support server supporting real estate related information and / or auction in response to a request and a request for information retrieval or auction participation, wherein the auction real estate related information is registered from the client and / or the operator of the real estate exchange, and built as a database. Uploading a specific real estate auction date and time to the website to induce auction participation, and compare and determine bids input from the client terminal and / or real estate exchange terminal during the auction time set at the real estate auction date, and upload the final winning bid price. that Provides real estate auction support server characterized.
상기의 목적을 달성하기 위하여 본 발명의 다른 실시 예는, 네트워크 상에서 다수의 클라이언트 단말기의 경매 부동산 정보 등록 요구에 반응하여 상기 경매 부동산 정보를 웹사이트의 부동산 경매 목록에 업로드하고, 상기 클라이언트 단말기의 접속 요청 및 정보검색 또는 경매 참여 요청에 따른 부동산 관련정보 및/또는 경매를 지원하는 부동산 경매 지원서버로 구성된 시스템에서 부동산 경매 중개 방법에 있어서, 상기 다수의 클라이언트 단말기의 경매 부동산 정보 등록 요구에 반응하여, 클라이언트 단말기를 통해 입력받은 경매 부동산 관련 정보를 데이터 베이스로 구축하고, 특정 부동산의 경매 일시 및 정보를 상기 웹사이트의 경매 목록에 업로드하는 제 1단계; 사용자로부터 경매 부동산 검색 요청에 반응하여, 경매 부동산 목록과 특정 부동산 관련 정보를 상기 부동산 경매 지원 서버의 상기 데이터 베이스로부터 검출하여 클라이언트 단말기에 제공하는 제 2단계; 상기 사용자의 부동산 입찰 참여 요구에 반응해서, 상기 부동산 경매 일시에 정해진 경매 시간 동안 상기 클라이언트 단말기로부터 입력되는 입찰가를 비교, 판단하여 최종 낙찰가를 업로드하는 제 3단계를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 경매 중개 방법을 제공한다.In order to achieve the above object, according to another embodiment of the present invention, in response to a request for registration of auction property information of a plurality of client terminals on a network, the auction property information is uploaded to a real estate auction list of a website, and the client terminal is accessed. A real estate auction brokering method in a system comprising a real estate auction support server for supporting real estate related information and / or auction in response to a request and an information retrieval or auction participation request, in response to a plurality of client terminal auction real estate information registration requests, A first step of constructing an auction real estate related information received through a client terminal as a database and uploading auction date and information of a specific real estate to an auction list of the website; In response to auction property search request from a user, detecting auction property list and specific property related information from the database of the real estate auction support server and providing the same to a client terminal; And a third step of comparing and determining bids input from the client terminal during the auction time set at the date and time of the real estate auction and uploading the final successful bid price in response to the user's request to participate in the real estate bidding. Provide a method.
도 1은 본 발명의 부동산 경매 지원 서버로 구성된 부동산 중개 시스템의 전체 구성도1 is an overall configuration diagram of a real estate brokerage system composed of a real estate auction support server of the present invention
도 2는 본 발명의 실시 예에 따른 부동산 중개 방법을 설명하기 위한, 사용자의 부동산의 경매 등록 요청에 반응한 입찰 개시일 직전까지의 부동산 경매 지원 서버의 동작을 도시한 신호 흐름도2 is a signal flow diagram illustrating an operation of a real estate auction support server until immediately before a bid start date in response to a user's request for auction registration of a real estate according to an embodiment of the present invention.
도 3은 본 발명의 실시 예에 따른 부동산 경매 방법을 설명하기 위한, 사용자의 입찰 요구에 반응해서, 입찰 개시일 직전까지의 부동산 경매 지원 서버의 동작 예를 도시한 신호 흐름도3 is a signal flow diagram illustrating an example of an operation of a real estate auction support server until immediately before a bid start date in response to a bid request of a user for explaining a real estate auction method according to an exemplary embodiment of the present invention.
도 4는 본 발명의 실시 예에 따른 부동산 경매 방법을 설명하기 위한, 입찰시 부동산 경매 지원 서버의 동작 예를 도시한 신호 흐름도4 is a signal flow diagram illustrating an example of an operation of a real estate auction support server at the time of bidding to explain a method for real estate auction according to an embodiment of the present invention.
<도면 주요 부분에 대한 부호의 설명><Explanation of symbols for the main parts of the drawings>
10 : 통신 네트워크 32 : 클라이언트 단말기10: communication network 32: client terminal
34 : 광학식 마크 판독기(OPTICAL MARK READER, OMR)34: OPTICAL MARK READER (OMR)
36 : 디스플레이 수단36: display means
40 : 부동산 경매 지원서버 42 : 경매 지원 모듈40: real estate auction support server 42: auction support module
44 : 입찰가 DB 46 : 경매 부동산 분석 정보 DB44: bid DB 46: auction real estate analysis information DB
50 : 부동산 연구소 서버50: Real Estate Lab Server
이하, 첨부된 도면을 참조하여 본 발명의 바람직한 실시예를 상세히 설명한다.Hereinafter, exemplary embodiments of the present invention will be described in detail with reference to the accompanying drawings.
도 1은 본 발명의 부동산 경매 중개 시스템의 전체 구성도를 나타낸다.Figure 1 shows the overall configuration of the real estate auction brokerage system of the present invention.
도 1을 참조하면, 본 발명의 부동산 경매 중개 시스템은, 통신 네트워크 상에서 다수의 클라이언트 단말기(20,32)로부터의 경매 참여 요구에 반응해서, 부동산 경매를 지원하는 부동산 경매 지원 서버(40)와 부동산 전문가가 연구한 부동산 정보를 제공해주는 다수의 부동산 연구소의 서버(50)를 포함하여 구성된다.Referring to FIG. 1, the real estate auction brokerage system of the present invention responds to auction participation requests from a plurality of client terminals 20 and 32 on a communication network, and supports a real estate auction support server 40 and a real estate that supports real estate auctions. It comprises a server (50) of a number of real estate research centers that provide real estate information studied by experts.
상기의 부동산 경매 지원 서버(40)는 상기 클라이언트 단말기로부터 등록받은 경매 부동산 관련 정보를 데이터베이스로 구축한 경매 부동산 분석 정보 DB(46)와, 상기 부동산 경매 일시에 정해진 경매 시간 동안 상기 클라이언트 단말기가 입력한 입찰가를 비교, 판단하여 최종 낙찰가를 업로드하는 경매 지원 모듈(42)과 상기 클라이언트 단말기가 입력한 입찰가를 저장하는 입찰가 DB(44)를 포함할 수 있다.The real estate auction support server 40 is an auction real estate analysis information DB (46) for building the auction real estate-related information registered from the client terminal as a database, and inputted by the client terminal during the auction time specified in the real estate auction date and time Auction support module 42 for comparing and determining bids and uploading the final successful bid price, and bid DB 44 for storing bids input by the client terminal may be included.
상기 경매 부동산 분석 정보 DB(46)는, 상기 부동산 경매 지원 서버의 운영자가 임의의 부동산 연구소에 의뢰해서, 상기 부동산 연구소 서버(50)로부터 전송받은 부동산 전문가가 분석한 특정 경매 부동산 분석 정보를 저장한다.The auction real estate analysis information DB 46 stores specific auction real estate analysis information analyzed by a real estate expert received from the real estate research institute server 50 by an operator of the real estate auction support server by an arbitrary real estate research institute. .
상기 부동산 연구소에 상기 경매 부동산 정보를 의뢰하는 방법은 통신망을 통해 상기의 정보를 전송하는 방법 또는 문서로 만들어 팩스로 송부하는 방법 또는 직접 부동산 연구소에 찾아가 전달하는 방법 등이 있다.The method of requesting the auction real estate information to the real estate research center includes a method of transmitting the information through a communication network, a method of making a document and sending it by fax, or a method of directly visiting the real estate research center and transmitting it.
상기 경매 부동산 분석 정보 DB(46)는, 상기 특정 부동산 주변의 지리를 정지 영상 및/또는 동영상으로 변환하여, 3차원으로 구현된 부동산 입체 정보 및 상기 부동산 연구소의 전문가들에 의해 분석된 특정 부동산에 대한 법적인 권리 상태에 관한 자료로 구축된다.The auction real estate analysis information DB 46 converts the geography around the specific real estate into still images and / or moving images, and converts the three-dimensional real estate stereoscopic information into three-dimensional real estate information and specific real estate analyzed by experts in the real estate research institute. It is constructed with data on the status of legal rights for the
상기 다수의 클라이언트 단말기(20,32)는 오프라인 상태의 사용자를 상기 웹 사이트상에서 실행되는 부동산 경매에 참여할 수 있도록 개설된 부동산 거래소에 설치된 클라이언트 단말기(32)일 수 있다.The plurality of client terminals 20 and 32 may be client terminals 32 installed in a real estate exchange opened so that a user who is offline can participate in a real estate auction executed on the web site.
상기 부동산 거래소에 설치된 클라이언트 단말기(32)는, 경매 부동산 입찰에 참여하고자 하는 사용자 각각의 입찰가 정보 보안을 위해 사용자가 직접 입찰가를 입력할 수 있도록 다수의 입력수단(34)을 연결한다.The client terminal 32 installed in the real estate exchange connects a plurality of input means 34 so that a user can directly input a bid for securing bid information of each user who wants to participate in an auction real estate bidding.
상기 입력수단(34)으로는, 상기 사용자가 지정된 필기구로 입력한 마크를 판독하여 상기 마크의 위치에 따른 입찰가를 인식하는 광학식 마크 판독기(Optical Mark Reader, OMR)일 수 있다.The input means 34 may be an optical mark reader (OMR) that reads a mark input by the user with a designated writing instrument and recognizes a bid according to the position of the mark.
상기 부동산 거래소의 클라이언트 단말기(32)는, 부동산 관련 정보 및/또는 상기 부동산 경매 지원서버로부터 경매 상황에 대한 정보를 실시간으로 전송받아 다수의 사용자에게 제공하기 위해 대형 디스플레이 수단(36)을 연결할 수 있다.The client terminal 32 of the real estate exchange may connect the large display means 36 to receive real-time related information and / or information on the auction situation from the real estate auction support server in real time. .
상기 부동산 거래소의 클라이언트 단말기(32)는 데이터 전송 제어 모듈을 구비하며, 상기 데이터 전송 제어 모듈은 상기 부동산 경매 지원 서버로부터 받은 경매 상황에 대한 정보를 실시간으로 디스플레이 수단(36)에 전송한다. 따라서, 상기 디스플레이 수단은 인터넷 상에서 행해지고 있는 경매 상황에 대한 정보를 실시간으로 부동산 거래소의 사용자에게 제공한다.The client terminal 32 of the real estate exchange is provided with a data transmission control module, which transmits information on the auction situation received from the real estate auction support server to the display means 36 in real time. Thus, the display means provides the user of the real estate exchange with information about the auction situation being performed on the Internet in real time.
도 2는 본 발명의 실시 예에 따른 부동산 중개 방법을 설명하기 위한, 사용자의 부동산의 경매 등록 요청에 반응한 입찰 개시일 직전까지의 부동산 경매 지원 서버의 동작을 도시한 신호 흐름도이다.FIG. 2 is a signal flowchart illustrating an operation of a real estate auction support server until immediately before a bid start date in response to a user's auction registration request for explaining a real estate brokering method according to an exemplary embodiment of the present invention.
도 2를 참조하면 본 발명은, 상기 다수의 클라이언트 단말기의 경매 부동산 등록 요구에 반응(S100~S125)하여, 클라이언트 단말기를 통해 입력받은 경매 부동산 관련 정보를 데이터 베이스로 구축(S130~S145)하고, 특정 부동산 경매 일시 및 정보와 함께 상기 웹사이트의 경매 목록에 업로드(S150)하는 단계를 포함한다.Referring to FIG. 2, in response to the auction real estate registration requests of the plurality of client terminals (S100 to S125), the auction real estate related information received through the client terminal is constructed as a database (S130 to S145). Uploading to the auction list of the website with a specific real estate auction date and information (S150).
하기의 설명은 상기 부동산 거래소를 찾은 사용자에 반응한 부동산 경매 참여를 포함한다. 따라서, 클라이언트 단말기를 통한 경매 부동산 등록 요청자는 이후 매도인으로 명명하기로 한다.The following description includes participating in a real estate auction in response to a user who finds the real estate exchange. Therefore, the auction real estate registration requester through the client terminal will be named as the seller later.
매도할 경매 부동산 등록을 요청하는 매도인의 상기 웹사이트 접속이나 부동산 거래소 방문에 따라 웹사이트의 홈페이지를 디스플레이 하거나, 부동산 거래소에 있는 중개인에 의해 부동산 정보를 제공(S100~S105)한다.In response to the seller's access to the website or the real estate exchange visited by the seller requesting registration of the auction to be sold, the homepage of the website is displayed or real estate information is provided by a broker in the real estate exchange (S100 to S105).
그러면, 회원여부를 확인한 후, 회원인 경우에는 식별 정보를 체크(S115)하고, 회원이 아닐 경우에는 회원가입에 대한 의사를 물어, 회원으로 가입하려고 하는 매도인에게는 회원가입을 안내하고, 회원정보를 입력(S112~S114)받는다. 이때, 회원가입을 거부한 매도인에게는 메인 화면을 디스플레이 한다. 물론 회원가입은 무료로 하는 것이 바람직하다.Then, after confirming the membership, if the member is a member to check the identification information (S115), if not a member asks the intention to join the membership, the seller who wants to join as a member to guide the membership, and the member information It receives an input (S112 to S114). At this time, the main screen is displayed to the seller who refused to register. Of course, membership is free.
회원임이 판단된 매도인이 이메일 상담 또는 전화 상담 또는 부동산 거래소를 찾아 직접 상담 요청(S120)을 하면, 경매 부동산 관련 정보를 제공(S122)해서, 매도인이 매도 조건 및 희망 최저 가격을 결정하는 기초 자료로 삼게 한다.When the seller determined to be a member asks for an email consultation, a telephone consultation, or a real estate exchange, and directly requests a consultation (S120), information about the auction real estate is provided (S122), so that the seller determines the selling condition and the desired minimum price. Have it swallowed.
상기의 상담을 통해 충분히 검토한 상기 매도인은 상기 웹사이트 운영자와 경매가 종료될 때까지 다른 부동산 중개소 및 부동산 경매 웹사이트에 매도의사를 전하지 않겠다는 내용의 전속 계약을 체결(S125)해야 한다.The seller, which has been fully reviewed through the above consultation, must conclude a exclusive contract with the website operator not to sell the intention to sell to other real estate agencies and real estate auction websites until the auction ends (S125).
상기 매도인이 상기 전속 계약에 동의하지 않을 경우, 상기 경매 부동산 등록은 불가능하다.If the seller does not agree to the exclusive agreement, the auction real estate registration is impossible.
상기 상담을 통해 상기 전속 계약에 동의한 매도인이 직접 결정한 희망 최저가와 매도 조건 및 상기 경매 부동산 관련 정보를 입력(S130)받는다.Through the consultation, the seller agrees with the exclusive contract to receive the desired lowest price and the selling condition and the auction real estate related information (S130).
상기 부동산 연구소로부터, 법적으로 하자가 없는, 즉 매도 가능한 부동산이라고 판단(S135~S140)된 정보를 종합적인 투자 정보 데이터 베이스로 구축(S145)하여, 매도인의 희망 최저가 및 매도 조건과 함께 경매 부동산 목록에 업로드(S150)시킨다.From the real estate research institute, the information that is legally determined to be available for sale (ie, available for sale) (S135 to S140) is constructed as a comprehensive investment information database (S145), and the auction real estate list with the seller's desired minimum and selling conditions. Upload to (S150).
그러나, 매도인이 경매를 요청하는 상기의 부동산이 법적인 문제가 있을 경우, 부동산 경매 등록 불가 이메일(S142)를 발송한다.However, if there is a legal problem in the real estate that the seller requests an auction, real estate auction registration impossible e-mail (S142) is sent.
도 3은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 중개 방법 설명하기 위하여, 사용자의 입찰 요구에 반응해서, 입찰 개시일 직전까지의 부동산 경매 지원 서버의 동작 예를 도시한 신호 흐름도이다.3 is a signal flow diagram illustrating an example of an operation of a real estate auction support server until immediately before a bid start date in response to a bid request of a user in order to explain a real estate brokering method according to an embodiment of the present invention.
도 3을 참조하면 본 발명은, 사용자로부터 경매 부동산 검색 요청(S200~S220)에 반응하여, 경매 부동산 목록과 특정 부동산 관련 정보를 상기 부동산 경매 지원 서버의 상기 데이터 베이스로부터 검출하여 상기 클라이언트 단말기에 제공(S225)하는 단계를 더 포함할 수 있다.Referring to FIG. 3, the present invention detects an auction real estate list and specific real estate related information from the database of the real estate auction support server and provides the client terminal in response to an auction real estate search request (S200 to S220) from a user. It may further include the step (S225).
하기의 설명은 상기 상설 전시관 및/또는 거래소를 찾은 사용자에 반응한 부동산 경매 참여를 포함한다.The description below includes participation in real estate auctions in response to users visiting the permanent pavilion and / or exchange.
사용자가 특정 부동산을 매수하기 위해 상기 웹사이트에 접속하거나 상설 전시관 또는 거래소를 방문하면, 상기 웹사이트의 메인 화면이 디스플레이되거나 상기 상설 전시관 또는 거래소에 있는 중개인의 안내(S220)를 받는다. 사용자의 경매 부동산 목록 조회 요청에 따라, 웹사이트에 경매 부동산 목록이 디스플레이 되거나, 상설 전시관에 마련된 경매 부동산 자료를 열람(S205)할 수 있다.When a user accesses the website or visits a permanent exhibition hall or exchange to buy a particular property, the main screen of the website is displayed or a guide (S220) of a broker in the permanent exhibition hall or exchange is displayed. In response to a user's request for auction real estate listing inquiry, the auction real estate listing is displayed on the website, or the auction real estate data provided in the permanent exhibition hall can be viewed (S205).
사용자가 경매에 참여할 특정 부동산을 선택(S210)하면, 상기 도2에 설명된 회원 여부 확인 단계(S215~S220)를 거친다.When the user selects a specific real estate to participate in the auction (S210), it goes through the step of confirming the membership (S215 ~ S220) described in FIG.
회원임이 확인된 사용자에게는 투자의 기초 자료가 될 특정 부동산 관련 정보를 웹사이트와 상설 전시관 또는 거래소의 디스플레이 수단을 통해 디스플레이(S225)한다.The user who is confirmed to be a member displays the specific real estate-related information which will be the basic data of the investment through the display means of the website and the permanent exhibition hall or the exchange (S225).
상기 사용자로부터의 상담 요청(S230)에 반응하여, 상기 웹사이트를 통해 이메일 상담서비스를 제공하는 단계(S235)를 더 포함할 수 있다.In response to the consultation request (S230) from the user, it may further comprise the step of providing an email consultation service through the website (S235).
도 4는 본 발명의 실시 예에 따른 설명을 위한, 입찰시 부동산 경매 지원 서버의 동작 예를 도시한 신호 흐름도이다.4 is a signal flow diagram illustrating an example of an operation of the real estate auction support server at the time of bidding, according to an embodiment of the present invention.
도 4를 참조하면 본 발명은, 상기 사용자의 부동산 입찰 참여 요구(S400)에 반응해서, 상기 부동산 경매 일시에 정해진 경매 시간 동안 상기 클라이언트 단말기 및/또는 거래소 단말기로부터 입력되는 입찰가를 비교, 판단(S410)하여 최종 낙찰가를 업로드(S420)하는 단계로 이루어진다.Referring to FIG. 4, the present invention compares and determines the bids input from the client terminal and / or the exchange terminal during the auction time set at the real estate auction date and time in response to the real estate bidding participation request of the user (S400). ) And uploading the final successful bid price (S420).
하기의 설명은 상기 상설 전시관 및/또는 거래소를 찾은 사용자에 반응한 부동산 경매 참여를 포함한다. 따라서, 클라이언트 단말기를 통한 경매 부동산 등록 요청자는 이후 매도인으로 명명하기로 한다.The description below includes participation in real estate auctions in response to users visiting the permanent pavilion and / or exchange. Therefore, the auction real estate registration requester through the client terminal will be named as the seller later.
상기 회원 가입 과정에서 부여받은 식별 정보가 체크되어, 회원임이 확인된 사용자부터 입찰가를 입력(S400)받는다. 입찰은 웹사이트와 경매 거래소에서 실시간으로 실행된다.Identification information given in the membership registration process is checked, and a bid is input from a user who is confirmed to be a member (S400). The bidding takes place in real time on the website and on the auction exchange.
상기 입력된 입찰가가 처리되어 상기 입찰가 DB에 저장되면, 입찰이 종료된 후, 상기 부동산 경매 지원 서버가 상기 경매 지원 모듈을 실행한다. 상기 입찰가를 비교하여, 매도인의 최저 희망 가격 이상의 최고 입찰가를 낙찰가로 결정(S410)하고, 해당 낙찰자와 함께 입찰이 끝난 후, 5분후에 상기 웹사이트 및 상설 전시관및/또는 거래소의 디스플레이 수단에 디스플레이(S420)한다.When the input bid is processed and stored in the bid DB, after the bidding is completed, the real estate auction support server executes the auction support module. Comparing the bids, the highest bid of the seller's minimum desired price or more is determined as a successful bid price (S410), and after the bidding is completed with the successful bidder, is displayed on the display means of the website and the permanent exhibition hall and / or the exchange 5 minutes later. (S420).
낙찰자가 성립되지 않을 경우, 즉 매도인의 희망 최저가 이상의 입찰가가 입력되지 않으면, 매도인이 희망최저가를 처음보다 낮게 책정해서 재입찰(S412~S416)에 들어간다. 그런데, 매도인이 처음에 책정했던 희망최저가 이하로 특정 부동산을 매도하는 것을 용납할 수 없을 경우, 경매는 종료된다.If the successful bidder is not established, that is, if the bidder is not input more than the seller's desired minimum price, the seller sets the lowest hope price lower than the first and enters the re-bidding (S412-S416). However, if the seller cannot tolerate the sale of a particular property below the initially set minimum price, the auction ends.
낙찰자가 성립되었더라도 그 권리를 포기할 경우, 차순위자에게 그 권리를 양도(S432, S434)할 수 있다. 그런데, 차순위자 또한 부동산을 매수할 의사가 없을 경우(S436)에는 처음으로 돌아간다.Even if a successful bidder is established, the right may be transferred (S432, S434) to the next-ranked person. However, the next-ranked person also returns to the beginning when there is no intention to buy real estate (S436).
그리고, 도면에는 도시되어 있지 않지만, 복수의 낙찰자가 성립되었을 경우가 있다. 이런 경우에는 부동산을 매도할 권리를 가진 복수의 낙찰자만 재입찰에 들어간다. 하지만, 이 경우에는 매도인 희망 최저가의 변동은 없다.Although not shown in the drawing, a plurality of successful bidders may be established. In this case, only a plurality of successful bidders with the right to sell the property enter the re-bid. However, in this case, there is no change in the desired lowest price, which is a sell.
처음의 낙찰자가 부동산을 매수할 의사가 있거나, 부동산 매수 권리를 양도받은 차순위자가 부동산을 매수할 의사가 있거나, 재입찰시 성립된 낙찰자가 부동산을 매수할 의사가 있을 경우, 낙찰자와 매도인에게 매매 계약을 체결하기 위해 부동산 거래소에 출석을 요청하는 이메일을 발송(S440)한다.If the first successful bidder is willing to buy the property, or if the subordinate who has been given the right to buy the real estate is willing to buy the property, or if the successful bidder established at the time of re-bidding is willing to buy the property, Send an e-mail requesting attendance to the real estate exchange (S440).
매매 계약 체결은 쌍방이 공인 중개사의 입회 하에 계약서를 작성함으로 종전 부동산 매매 방식과 같다.The contract of sale is the same as the previous method of real estate sale by both parties making a contract in the presence of an authorized broker.
수수료 수수방법도 부동산의 특수성으로 인해, 권리관계 이전에 관련된 서류제출이 필요하고, 인터넷을 통한 거래이지만 거래가격이 고액임으로 인터넷을 통한 결제 시스템을 이용하지 않고, 상기 부동산 거래소를 통해 이루어진다.Due to the specificity of the real estate, the fee collection method requires the submission of documents related to the transfer of rights, and is made through the real estate exchange without using a payment system through the internet because the transaction price is high but the transaction price is high.
중개 수수료는 상기 매도인에게는 무료이고, 부동산을 매수하고자 하는 사용자에게만 법정 중개 수수료를 받는다. 현행 중개업법에는 쌍방에게 받도록 되어 있으나 인터넷 부동산 경매에서는 많은 부동산을 확보하는 차원에서 매도인만 무료이다.The brokerage fee is free to the seller, and only a user who wants to buy real estate receives a court brokerage fee. Under the current brokerage law, both parties are allowed to receive the bill, but the seller is free to secure a lot of real estate in an internet real estate auction.
이상의 본 발명은 상기에 기술된 실시예들에 의해 한정되지 않고, 당업자들에 의해 다양한 변형 및 변경을 가져올 수 있으며, 이는 첨부된 청구항에서 정의되는 본 발명의 취지와 범위에 포함된다.The present invention is not limited to the embodiments described above, and various modifications and changes can be made by those skilled in the art, which are included in the spirit and scope of the present invention as defined in the appended claims.
이상에서 살펴본 바와 같이, 본 발명은As described above, the present invention
선착순 매매, 불투명한 가격 결정의 구조, 매매과정이나 내용이 불명확했던 점을 개선하기 위하여, 매매를 희망하는 모든 고객에게 공평한 매매의 기회를 주는 공개 입찰 방식의 경매제도를 도입한다.In order to improve the first-come-first-served trading, the structure of opaque pricing, and the uncertainty of the trading process or contents, an open bidding auction system is introduced that gives all customers who wish to trade equally.
또한 다양한 부동산 정보를 사전에 제공, 매매 조건도 공정하게 사전 고시함으로서 모두에게 오픈 방식으로 처리된다.In addition, various real estate information is provided in advance, and the terms and conditions of sale are fairly pre-announced so that it is handled in an open manner to all.
따라서, 매매를 희망하는 고객이 충분한 사전 검토를 할 수 있어, 매매 체결 후 아쉬움을 남기는 일이 없고, 담합이 불가능하므로 투명 공정한 가격 즉 시장 원리에 의해 결정되는 가격 구조임으로 매입 후, 분쟁의 소지가 없다.Therefore, the customer who wishes to buy and sell is able to conduct a sufficient preliminary review, and there is no regret after the conclusion of the sale, and since it is impossible to fix, it is a transparent fair price, that is, the price structure determined by the market principle. none.
또한 직접 부동산을 답사하는 번거로움을 줄여, 시간적,공간적 제약을 극복할 수 있다.In addition, the time and space constraints can be overcome by reducing the hassle of exploring real estate directly.
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