KR100522007B1 - Method of auction for leasing using network service - Google Patents
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Abstract
본 발명은 최적 임대경매 방법을 개발하여 오프라인 또는 인터넷등 네트워크상에서 온라인으로 임대경매를 중개할 수 있는 시스템을 구축하고, 상호간에 원하는 대상을 경매를 통해 임대거래하는 서비스를 제공하는 것으로서, 특정대상을 타인에게 임대하고자 하는 임대희망자가 임대대상의 특성 및 상태와 임대가능기간, 최소임대기간, 일정별 경매종료 기준시점, 임대대상 전달기간, 최저 임대가격, 임대보증금 등의 임대조건과 임차인 선정조건 및 평가방법을 등록 게시하면 일정한 거래절차를 거쳐 임차희망자의 입찰신청을 받은뒤 시스템에 구축된 최적임대조건 평가절차에 따라 입찰참여자에 대한 개별평가와 함께, 참여자의 임차희망일정을 분석하여 조합가능한 임의의 집단을 구성하고 이러한 집단 또는 개인 상호간의 조건을 종합평가 한 후, 최적의 임대조건을 갖는 개인이나 집단에게 낙찰시키는 거래방법으로서, 거래가 결정되면 임대대상을 우편, 택배등 직간접적인 경로를 통해 임차인에게 전달하고 임대대금을 지급하는 과정을 거치며, 임대기간이 만료되면 원소유자나 후속임차인에게 임대대상을 반환 또는 인계하는 절차를 수행하는 것이다.The present invention is to develop an optimal rental auction method to build a system that can be used to broker rental auctions online on the network, such as offline or the Internet, and to provide a service for leasing a target between each other through auctions, The renters wishing to lease to others are the characteristics and condition of the subject of the lease, the lease term, the minimum lease period, the point of time of the end of the auction, the delivery period, the minimum lease price, the lease deposit, etc. If you register and post the evaluation method, after receiving the bidding request from the tenants through a certain transaction procedure, the individual leasing of the bidding participants will be evaluated according to the evaluation procedure for optimal lease conditions established in the system, and the lease schedules of the participants can be analyzed and combined. After constructing groups of people and comprehensively evaluating the conditions of these groups or individuals It is a transaction method that bids individuals or groups with optimal lease conditions.When a transaction is decided, the lease is delivered to the tenant through direct or indirect channels such as mail or courier, and the lease payment is paid. It is to carry out the procedure of returning or handing over the lease to an elementary owner or a subsequent tenant.
본 발명의 대표적인 특징은 기존 경매방법(입찰참여자 제안금액을 비교하여 최고가 제안자에 낙찰)의 단점을 개선하여 경매를 실시한 사람의 이익이 극대화 될 수 있는 경우 최고가 입찰자가 아니더라도 최적의 임대조건을 갖는 개인이나 집단에게 낙찰될 수 있는 진보된 거래방법을 고안함으로서 경매 거래의 본질(경매를 실시한 사람의 이익 극대화)을 달성할 수 있도록 한 것이다.The representative feature of the present invention is to improve the disadvantages of the existing auction method (to bid the bidder to compare the bid participants offer price), the individual who has the best rental conditions even if the auctioner can maximize the profit By devising an advanced trading method that can be won by a group or group, the nature of the auction transaction (maximizing the profit of the auctioneer) can be achieved.
Description
본 발명은 최적 임대경매방법과 이를 이용한 네트워크(인터넷등) 거래방법에 관한 것으로서, 보다 상세하게는 오프라인상에서 직접 임대경매를 주문받아 거래하는 방식과 인터넷등 네트워크상에서 개인이나 사업자 또는 가입된 회원간에 임대서비스를 중개할 수 있는 인터넷 사이트를 개설하고, 일정한 약관에 의해 회원이나 참여자를 모집 또는 참여하게 하여, 서로간에 원하는 임대대상을 거래할 수 있는 서비스를 제공해 주도록 한 임대경매 중개방법에 관한 것이다.The present invention relates to an optimal lease auction method and a network (internet) transaction method using the same, and more specifically, a method of directly ordering and auctioning a rental auction on-line and a lease between an individual, a business operator, or a registered member on a network such as the Internet. The present invention relates to a rental auction brokerage method in which an internet site for brokering a service is established, and a member or a participant is recruited or participated under certain terms and conditions to provide a service for trading a desired rental target with each other.
임대는 삯을 받고 자기 소유의 것을 타인에게 사용하게 하여 수익을 얻는 것을 말하며, 임차는 삯을 내고 타인 소유의 것을 빌리는 행위를 말하는데 이들은 동시에 발생하는 상대적 개념이므로 보통 두가지 거래형태를 구별하지 않고 "임대"라는 용어로 사용한다. 예컨대 그대상은 복사기, 정수기, 의료장비, 자동차등 물건을 비롯하여 기술 및 정보, 권리, 부동산, 회원권에 이르기까지 유무형적으로 다양하다.Leasing means earning money by allowing others to use what is owned by others, and renting by renting things that are owned by others. They are relative concepts that occur at the same time. Lease. For example, the subjects can vary from intangible to intangible, ranging from technology such as copiers, water purifiers, medical equipment and automobiles, to technology and information, rights, real estate and membership.
근래에 인터넷을 통한 임대경매 거래도 제안되고 있으나, 이제까지 종래의 임대경매 거래형태는 표면적으로는 경매의 형식을 갖추었더라도 실제 거래내용은 경매가 아닌 단순임대 거래 형식이 대부분으로서, 경매를 취한 경우에도 단순히 입찰자 제안금액 비교에 따른 최고가 입찰자 낙찰로 진행되어 경매의 근본적인 목적을 이룰수 없는 문제가 있었다. 현재 존재하는 경매는 최고가 입찰자 낙찰방식을 따르고 있어 경매를 실시한 사람의 이익을 극대화 시켜주지 못하는 경우가 발생하는등 비합리적인 방식으로 거래가 진행되는 문제가 있다.Recently, lease auction transactions have been proposed through the Internet. However, even though the conventional lease auction trades have auction forms on the surface, the actual transaction content is mostly a simple lease transaction form rather than an auction. Even with the bidder's bid being the highest price by simply comparing the bidder's proposed amount, there was a problem that could not achieve the fundamental purpose of the auction. Existing auctions follow the bidding method of the highest bidder, so there is a problem that the transaction is proceeded in an unreasonable manner, such as the case that the auctioner does not maximize the profit.
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이에 본 발명은 상기와 같이 종래의 최고가 입찰자 낙찰 임대경매 거래방법에서 발생되는 단점을 해결하기 위해 제안된 것으로서, 경매거래의 목표인 "경매를 실시한 사람의 이익극대화"를 이룰수 있는 임대경매 거래 방법을 제공하는 데 그 목적이 있다.Accordingly, the present invention has been proposed to solve the shortcomings caused by the conventional high-priced bidder successful bid auction transaction method, a rental auction transaction method that can achieve the "maximization of profits of the person who auctioned" the goal of the auction transaction. The purpose is to provide.
상기와 같은 목적을 달성하기 위한 최적 임대거래 방법의 기술적 측면과 종래 거래방식의 한계 및 문제점은 다음과 같다.The technical aspects of the optimal lease transaction method and the limitations and problems of the conventional transaction method for achieving the above object are as follows.
경매는 공급자 중심의 공급개념인 경매(競賣)와 수요자 중심의 수요개념인 경매(競買) 두가지로 구분되며, 통상적으로 두가지를 통틀어 경매로 표현하는데 한자와는 달리 단어자체만으로 구별이 안되는 한국어나 영어는 이를 구분해야 할 필요가 있을 경우 공급자 중심의 경매를 "경매"로 표현하고 수요자중심의 경매를 "역경매"라는 명칭으로 사용하기도 한다.Auctions are divided into two categories: auction, which is a supplier-centered supply concept, and auction, which is a demand-centered demand concept. Generally, auctions are expressed in two terms, which are indistinguishable from the words themselves. When it is necessary to distinguish this, the supplier may refer to a supplier-centered auction as "auction" and to use a consumer-centered auction as "reverse auction."
공급자 중심의 경매나 수요자 중심의 역경매 모두에 있어 제일 중요한 것은 타인들에게 경매를 붙이는 자가 자신의 이익을 최대화 하는데 있으며 이것이 경매의 핵심목표이다.The most important thing in both supplier-oriented and consumer-oriented reverse auctions is that the auctioneer to others maximizes their profits, which is the core goal of the auction.
따라서 물건을 판매하거나 구매하는 경우, 공급자 중심의 경매는 최고금액을 제시한 자가 낙찰되며 수요자 중심의 역경매는 최저금액을 제시한 자가 낙찰된다.그러나 판매나 구매와는 달리 이러한 경매방식을 임대차거래에 적용할 경우는 경매를 붙이는 자가 자신의 이익을 최대화 할 수 없는 문제가 있으며 이로 인해서 이제까지의 선행기술이나 거래방법으로는 현실성이 없어 경매형식의 임대거래가 활성화되어 상용되는 사례가 거의 없는 실정이다.(경매의 형식을 취하고 있어도 실제거래 내용은 단순 임대수준의 형식만 존재)기존의 최고금액 혹은 최저금액 낙찰 경매방식에 의한 임대거래의 문제점을 종합해보면 그 사유가 명확해진다.물건을 판매하거나 구매하는 경우의 경매에서는 최고가나 최저가를 제시한 사람에게 낙찰시키면 경매를 붙인 사람의 이익이 극대화되지만, 경매를 통한 임대차에서는 최고가나 최저가를 제시한 사람에게 낙찰시키는 것이 경매를 붙인 사람의 이익극대화로 반드시 되는 것은 아니며 오히려 손해를 끼칠 수 도 있기 때문이다.왜냐하면 임대는 입찰금액외에 임대일정 및 기간이라는 또다른 변수가 있고 임대차를 원하는 사람들 각각의 요구조건이 서로 다를 수 있기 때문이다.물건을 팔거나 구매하는 경우는 사람들간의 다른조건은 금액 하나뿐이므로 금액만 단순 비교하여 제일 높은 금액 제시자를 선정하면 되지만 임대차는 금액 뿐만 아니라 사람들마다 이용하고져 하는 날짜(시기)와 이용기간도 비교해야 하므로 최고가 입찰자 낙찰방법을 적용하여 거래하는 것은 불합리한 것이다.특히 희망하는 일정이 다를수 있고 동일할 수도 있으며 어떤경우는 서로간에 희망일정중에서 일부날짜만 상호 중복될 수도 있다.경매란 일정한 평가기준을 설정하여 참여자들을 평가해야 하는데 임대차는 판매나 구매와는 달리 비교할 변수가 더 많아 기존의 단순금액비교에 의한 최고가 낙찰경매방식으로는 현실적으로 적절한 거래를 이룰수 없고 경매를 붙인 자의 이익을 극대화 할 수 없다.따라서 현재까지의 임대차 거래는 경매의 형식이 없고 기간과 단가가 일방적으로 정해진 기준에 따라 거래되는 단순임대거래가 주류를 이루고 있으며 경매를 하는 경우도 아주 제한적 방법으로 밖에 할 수 없는 형편이었다.예를들면 기존방식으로 임대차 단위기간을 1일, 2일등 아주 짧게 설정하고 1일 또는 2일당 입찰한 금액을 평가하여 최고가 낙찰 경매를 할 수도 있지만 임대자나 임차자 모두 단기간만 임대차 하고져 하는 사람만 주로 참여할 수 있을뿐 그 이상기간의 임대차를 원하는 희망자들의 참여와 경쟁을 유도하기 어려워 효과적인 경매가 되지 않는다. 장기간 임대차를 원하는 사람이 계속해서 연결된 후속계약을 받을 수 있다는 보장이 없기 때문이다. 7일간 여행을 위해 가방을 빌리려는 사람이 있을 때 앞쪽의 3일과 뒤쪽의 2일만 계약하고 중간에 2일을 경매에서 계약 못하면 소용이 없기 때문이다. 따라서 실제 거래와 참여자가 극히 제한적일 수 밖에 없으며 계속 임대차를 하고 싶을 때 짧은기간단위로 경매를 실시해야하므로 거래가 불편해지고 짧은기간으로 여러개의 경매로 나뉘어져 임대대상 전달비용등 물류비용이 증가하게 되므로 현실성이 없다임대차 단위기간을 1주, 10일, 1개월등 좀더 길게 설정했을 경우도 마찬가지다. 그 이하의 단기임대차를 원하는 사람은 자신이 필요한기간 이상을 과도하게 임대차하여 비용손실을 볼 필요가 없으므로 입찰을 기피하게되며 이에따라 단위기간이하의 단기 임대차를 원하는 사람들의 참여와 경쟁을 유도하기 어려워 극히 제한된 사람만 입찰하게되어 경매의 효과가 크게 떨어진다.위와같은 문제를 피하기 위해서는 임대차 단위기간을 설정하지 않고, 최소임대일 이상일 경우 제한없이 필요한 기간만큼 임대차를 신청하고 거래할 수 있도록 해야 하는데 기존방식의 거래로는 또다른 문제가 발생한다.입찰참여자에 대한 입찰금액과 단가의 평가 문제이다.예를들면, 7일기간과 4일기간 그리고 2일기간 임차를 신청한 사람이 각각 있는데 7일을 신청한 사람과 4일을 신청한 사람의 금액이 같을 경우 어떤 것을 낙찰우선순위로 할것인지 문제가 발생한다. 1일당 평균단가로 판단하면 4일 신청한 사람이 최적의 조건이 되겠지만, 만일 총임차금액상으로는 7일 기간 임차를 신청한 사람의 금액이 제일 크고 1일당 평균임차금액은 4일기간 임차를 신청한사람이 클 경우 어떤 것을 최적의 조건으로 판단하고 선택해야 하는지 더욱 세분된 기준과 절차가 필요하다.다행히도 3명의 임차이용일정(시기)이 완전중복될 경우 평가는 총임차금액 또는 평균임차금액 중 어떤 것을 우선하여 평가할것인지 정하던가 아니면 두가지 모두를 종합하여 평가하던지 사전설정하면 비교적 간단하게 거래될수 있으나 이 역시 기존의 경매방식과는 다른 1개의 과정이 추가됨으로서만 가능하다(총금액으로 평가할 것인지 평균단가로 평가할 것인지 입찰자 평가기준 설정과정과 이에따른 판정과정)그러나 3명의 임차이용일정(시기)이 일부만 중복되거나 중복되지 않는 경우 평가는 상기의 방법만으로는 적정한 거래가 될 수 없어 추가적인 거래기준과 판정법이 도입되어야 한다.총임차금액을 우선순위로 결정했을 경우라고 하더라도 7일기간 임차신청자가 최적의 조건이 될 수 없기 때문이다. 4일기간 신청자와 2일기간 신청자가 서로 일정이 중복되지 않으면서 7일기간 신청자의 일정을 2인이 나눠서 가져갈 수 있는 경우 상기일정동안의 총임차금액은 4일기간 신청자와 2일기간 신청자금액을 합친 것이 되어 7일기간 신청자 보다 클수가 있기 때문이다.이런 경우 경매를 붙인 사람의 입장에서 보면 자신의 이익을 최대화 할 수 있는 조건은 입찰참여자들의 개별임차 신청금액이 큰 것 보다는 개별임차 신청금액이 적더라도 다수를 조합했을 때 최적이되며 경매의 목적을 달성하는 길이기도 하다.(역 임대경매의 경우는 반대의 개념임)따라서 임대차에 대한 경매의 경우는 입찰참여자 개개인간의 금액평가만 실시하는 기존방식으로는 실질적인 거래가 이루어지기 힘든 문제가 있으므로 상기와 같이 입찰참여자들의 개별평가와 함께, 조합 할 수 있는 집단과 개인의 비교 또는 집단과 또다른 집단간의 비교를 통해 최적의 집단이나 개인에게 낙찰되게 하는 것이 현실적인 거래방법으로서, 궁극적으로는 개별금액이나 단가보다는 참여자들의 신청일정과 금액등을 종합한 후 조합할수 있는 거래형태마다 평가하여 최적의 조건을 찾는 종합평가방식이 요구되고 있다.이제까지 경매를 통한 임대차거래에 있어서 기존방식에 의한 거래의 문제점과 이용상의 한계를 언급하고 통상적인 경매방식으로는 경매의 본질적인 목적을 달성 할수 없음을 점검하였으며 개량 되어야할 최적거래방식을 제시하였다.이러한 이상적인 최적 거래방식을 구현하는것이 본발명의 핵심이며 신청 대상이다. 또한 이러한 경매거래를 오프라인상에서 직접 거래하거나 인터넷등 네트워크상에 구현하여 거래하는 것도 신청의 대상이다.Therefore, in the case of selling or purchasing goods, the supplier-based auction wins the bidder who provided the highest price, and the consumer-oriented reverse auction wins the bidder who presented the minimum amount. In case of application, there is a problem that the auctioneer cannot maximize his or her profit, and therefore, there are few cases in which the auction type rental transaction is activated and commercially available because the prior art or trading method is not practical. Even if the auction is in the form of actual transactions, only a simple lease level exists.The reason for this is clarified by combining the problems of the lease transaction by the existing maximum or minimum bid auction method. In the auction of when you bid the person who presented the highest price or the lowest The profit of a person is maximized, but in an auction lease, the bidding of the person who gave the highest price or the lowest price is not necessarily the maximizing profit of the person who put the auction. This is because there are other variables such as lease schedule and duration, and the requirements of each person who wants to rent can be different.If you sell or buy an item, there is only one price. It is not reasonable to choose a high value presenter, but the lease must compare not only the amount but also the date and time of use for each person, so it is unreasonable to trade using the highest bidder method. In some cases Only a few dates can overlap each other in the network schedule. Auctions require a certain evaluation criteria to evaluate participants. In reality, it is not possible to make a proper trade and maximize the profit of the auctioneer. Therefore, the lease transaction to date has been the mainstream of simple lease trading, which has no form of auction and is unilaterally set in terms of duration and unit price. For example, you could only do it in a very limited way, for example, by setting the lease unit period very short, such as 1 day or 2 days, and evaluating the bidding price per day or 2 days to make the highest price auction. It may be possible, but only renters and tenants are those who are willing to lease for a short time. It is difficult to induce participation and competition for those who want to lease for longer periods of time, so it is not an effective auction. This is because there is no guarantee that a person who wants to lease for a long time can continue to receive a subsequent contract. If someone wants to borrow a bag for a seven-day trip, it's useless if he contracts only three days in front and two days in the back, and two days in the middle. Therefore, the actual transactions and participants must be extremely limited, and if you want to continue leasing, you need to conduct auctions for short periods of time, which makes the transaction uncomfortable and divides into several auctions in a short period of time. The same is true if the lease unit period is set longer than 1 week, 10 days, or 1 month. Those who want a short-term lease less than that do not need to rent too much more than necessary period to avoid cost loss, and thus avoid bidding. Therefore, it is extremely difficult to induce participation and competition of those who want a short-term lease under the unit period. Only a limited number of bidders can make auctions less effective.To avoid the above problems, the lease unit period must be set and the lease can be applied for and traded as long as the lease is needed. Another problem arises with transactions, such as the evaluation of bid amounts and unit prices for bidders, for example, seven days, four days, and two days of lease. If one person and four people apply for the same amount, what will be the priority of the winning bid? It is generated. Judging from the average unit price per day, the person who applied for 4 days would be the best condition, but if the total rent amount is the highest, the person who applied for a 7-day lease is the largest and the average daily rent is the person who applied for a 4-day lease. In these large cases, more detailed criteria and procedures are needed to determine and choose the best conditions. Fortunately, if the three tenant schedules are fully duplicated, the evaluation will determine whether the total or average rent is Pre-determining or evaluating both, pre-setting can be relatively simple transaction, but this is also possible only by adding one process that differs from the existing auction method (to evaluate by total price or average price). Process of setting bidder evaluation criteria and subsequent judgment process) In the case of duplication or non-duplication, the evaluation cannot be a proper transaction by the above method alone, and additional trading standards and judgment methods should be introduced. Because it can not be. If two-day applicants and two-day applicants can take two separate seven-day applicants' schedules without overlapping schedules, the total rent for the above-mentioned schedule shall be for the four-day applicants and the two-day applicants. In this case, the condition of maximizing one's profit is that the bidder's individual lease application amount is larger than the individual lease application amount. Even if the number is small, it is optimal when the majority is combined, and it is the way to achieve the purpose of the auction. (In the case of reverse auction, the opposite concept is used.) As it is difficult to make a real deal in the conventional method, it can be combined with individual evaluation of bidders as described above. It is a realistic way to make a bid for an optimal group or individual by comparing groups and individuals, or by comparing groups and other groups. Ultimately, the application schedules and amounts of participants are summed up rather than individual or unit prices. There is a need for a comprehensive evaluation method to find the optimal conditions by evaluating each type of transaction that can be combined. Up to now, in the lease transaction through the auction, the problem of the existing method and the limitation of the use are mentioned. This study examined the inability to achieve its essential purpose and suggested best practices to be improved. Implementing these ideal best practices is the core and subject of this invention. In addition, it is also the target of the application to trade such auction directly off-line or to implement on the network such as the Internet.
상기와 같은 목적을 달성하기 위한 실거래 방법은 오프라인과 온라인상에서 모두 구현 가능하며 오프라인상의 거래는 온라인상의 거래를 단순화한 것이므로 본 발명에 대한 거래방법 구성 예는 "네트워크(인터넷)를 이용한 임대경매 거래 방법"을 기준하여 설명 한다.네트워크상에서 임대경매를 실시하면서 입찰참여자의 조건을 분석하고 임차 희망일정에 따라 참여자를 조합하여 종합평가 할 수 있는 시스템을 구축하고, 특정대상을 타인에게 임대시키고자 하는 임대희망자가 임대대상의 특성 및 상태와 임대가능기간, 최소 임대 기간, 일정별 경매종료 기준시점, 임대대상 전달기간, 최저 임대 가격, 임대보증금등의 임대조건과 임차인 선정조건 및 금액과 단가등의 평가방법을 등록 게시하면, 일정한 거래절차를 거쳐 임차희망자의 입찰신청을 받은 뒤 시스템에 구축된 최적임대조건 평가절차에 따라 입찰참여자에 대한 개별평가와 함께, 참여자들의 임차희망일정을 분석하여 조합가능 한 임의의 집단을 구성하고 이러한 집단 또는 개인 상호간의 금액조건등을 종합평가한 후, 최적의 임대 조건을 갖는 개인이나 집단에게 낙찰시키는 거래방법으로서, 거래가 결정되면 임대대상을 우편, 택배등 직간접적인 경로를 통해 임차인에게 전달하고 임대대금을 지급하는 과정을 거치며, 임대기간이 만료되면 원소유자나 후속임차인 에게 임대대상을 반환 또는 인계하는 절차를 수행한다.즉, 임대차 경매를 실시함에 있어 임대희망자가 설정한 입찰조건(최소임대기간, 최소임대금액, 보증금, 전달기간, 경매종료 적용시점등)과 평가조건(금액, 단가, 기간, 선착순등)에 따라 임차희망자(입찰참여자) 개개의 입찰현황을 분석하여 개인과 개인간의 제시조건(상기 평가조건과 동일)을 평가하며, 이와 함께 개개인의 신청일정에 따라 공동으로 낙찰받을 수 있는 임의의 집단을 발생가능한 경우의 수마다 조합하여 구성한 후, 조합된 집단과 개인, 집단과 또 다른 집단 간의 제시조건을 종합하여 비교 함으로서 최적의 조건인 집단이나 개인에게 낙찰되도록 거래하는 방법(개별적인 금액이나 단가가 타인보다 우위 또는 열위에 있더라도 이에 관계없이 종합평가에 따라 최적낙찰자를 선정하여 경매를 실시한 사람의 이익이 극대화 되도록 함으로서 경매의 본래 목적을 구현할 수 있는 거래 방식이다.이하 상기와 같은 기술적 사상에 따른 본 발명의 바람직한 실시 예를 첨부한 도면에 의거 상세히 설명하면 다음과 같다.The real trading method for achieving the above object can be implemented both offline and online, and the offline transaction is a simplified online transaction, so the example of the transaction method configuration of the present invention is "a rental auction transaction method using a network (Internet). The rental auction that analyzes the conditions of the bidding participants, establishes a system for comprehensive evaluation by combining participants according to the lease desired schedule, and leases a specific object to others while conducting rental auctions on the network. The applicant wishes to evaluate the characteristics and status of the subject of the lease, the lease period, the minimum lease period, the point of time of the end of the auction by the schedule, the delivery period of the lease subject, the minimum lease price, the lease deposit, etc. When you register your method, you will receive a bid request from the tenant through a certain transaction procedure. In accordance with the procedure for evaluating optimal lease conditions established in the system, an individual evaluation of the bidders is conducted, together with an analysis of the participants' rental schedules, they form a combinable random group and a comprehensive evaluation of the monetary conditions among these groups or individuals. After that, a successful bidding method for individuals or groups with optimal lease conditions.When the transaction is decided, the lease is delivered to the tenant through direct or indirect channels such as mail or courier, and the lease payment is paid. Upon expiry, the owner shall return or take over the lease to the owner or subsequent tenant, that is, the bidding conditions set by the renting party in carrying out the lease auction (minimum lease period, minimum lease amount, deposit, delivery period, auction). Individuals who wish to lease (bid participants) according to the final application date) and evaluation conditions (amount, unit price, period, first-come-first-served basis, etc.) Evaluate the presenting conditions (same as the above evaluation conditions) between individuals by analyzing the current status, and form a combination of any number of cases that can be jointly awarded according to the application schedule of each individual, if possible. A method of trading a winning bid to the group or individual, which is the optimal condition by comparing and comparing the presented conditions between the combined group and the individual, group and another group (even if the individual amount or unit price is superior or inferior to others) According to the accompanying drawings, preferred embodiments of the present invention are implemented in detail according to the technical spirit described above. The explanation is as follows.
도 1은 본 발명에 의한 인터넷을 이용한 임대 경매거래 중개방법이 적용되는 시스템의 개략 구성도이다.1 is a schematic configuration diagram of a system to which a rental auction transaction brokering method using the Internet according to the present invention is applied.
이에 도시된 바와 같이, 임대인 단말장치(100)와, 임차인 단말장치(200)와, 임대거래 중개서버(400)와, 인터넷망(300)과, 보험기관(500)과, 결제기관(600)으로 구성된다.As shown therein, the tenant terminal device 100, the tenant terminal device 200, the lease transaction brokerage server 400, the Internet network 300, the insurance agency 500, and the payment institution 600 It consists of.
여기서 임대거래 중개서버(400)는, 계약자들(임대인 및 임차인)이 거래하고자 하는 임대대상에 대한 임대차조건들을 분석하여 거래인을 결정하며 이에 따른 계약서를 작성하고, 작성된 계약서를 임대인 단말장치(100) 및 임차인 단말장치(200)로 각각 다운로드하여 계약내용을 작성하도록 요청한다. 여기서 거래는 주지한 바와 같이 계약서 방식으로도 가능하지만, 거래결정만으로 별도의 계약서 작성없이 거래를 할 수도 있다.Here, the rental transaction intermediation server 400, the contractor (lease and tenant) analyzes the lease conditions for the lease to be traded to determine the trader, create a contract according to this, the written contract the lease terminal device (100) ) And the tenant terminal device 200 to download the contents of the contract information. In this case, the trade can be made in a contract manner as is well known, but the trade decision can be made without a separate contract.
상기 임대거래 중개서버(400)는 도 2에 도시된 바와 같이, 인터페이스부(401)와, 제어부(402)와, 계약자 정보 분석부(403)와, 계약서 검출부(404)와, 검증부(405)와, 암호화 처리부(406)와, 메모리(407)와, 계약서 데이터베이스(DB)(408)와, 계약정보 데이터베이스(409)와, 회원 데이터베이스(410)로 구성된다.As shown in FIG. 2, the lease transaction intermediation server 400 includes an interface unit 401, a control unit 402, a contractor information analysis unit 403, a contract detection unit 404, and a verification unit 405. ), An encryption processing unit 406, a memory 407, a contract database (DB) 408, a contract information database 409, and a member database 410.
여기서 인터페이스부(401)는, 임대거래 중개서버(400)와 인터넷망(300)을 인터페이스한다.Here, the interface unit 401 interfaces the rental transaction brokerage server 400 and the internet network 300.
계약자 정보 분석부(403)는, 임대인/임차인 단말장치(100)(200)로부터 입력된 각종 정보를 분석하여 해당하는 임대대상의 종류를 검출한다. The contractor information analyzing unit 403 analyzes various types of information input from the landlord / tenant terminal device 100 and 200 to detect the type of the rental object.
계약서 검출부(404)는, 계약서 데이터베이스(408)에 저장된 각종 계약서 양식중 임대인/임차인 단말장치(100)(200)에 의해 계약될 임대대상 거래종류에 해당하는 계약서를 검출하고, 검출된 계약서에 계약자정보 분석부(403)에서 분석된 결과에 따라 각종 항목을 작성한다.The contract detection unit 404 detects a contract corresponding to the type of rental subject to be contracted by the tenant / tenant terminal device 100 or 200 among various contract forms stored in the contract database 408, and the contractor is detected in the detected contract. Various items are created according to the results analyzed by the information analyzing unit 403.
그리고 검증부(405)는, 상기 계약서 검출부(404)에 의해 작성된 계약서가 정상적인가를 검증한다. 이때 검증부(405)는 임대인/임차인 단말장치(100)(200)에 계약서에 첨부할 인증수단을 입력하도록 요청하고, 입력된 인증수단이 정상적인가를 검증한다.The verification unit 405 then verifies whether the contract created by the contract detection unit 404 is normal. In this case, the verification unit 405 requests the landlord / tenant terminal device 100 or 200 to input an authentication means to be attached to the contract, and verifies whether the input authentication means is normal.
아울러 암호화 처리부(406)는, 임대인/임차인 단말장치(100)(200)가 작성한 계약서를 공개키로 암호화한 후 계약정보 데이터베이스(409)에 저장한다. In addition, the encryption processing unit 406 encrypts the contract prepared by the tenant / tenant terminal device 100 and 200 with the public key and stores the contract in the contract information database 409.
또한, 제어부(402)는 임대거래 중개서버(400)의 동작을 전반적으로 제어한다. 특히 접속된 임대인/임차인 단말장치(100)(200)로부터 거래할 임대대상 계약을 판정하고, 그에 따른 계약서를 검출하며, 임대인/임차인 단말장치(100)(200)에 인증수단을 입력하도록 요청하는 등의 제어 동작을 수행한다.In addition, the controller 402 controls the overall operation of the rental transaction brokerage server 400. In particular, the landlord / tenant terminal device 100 (200) connected to determine the rental target contract to be traded, detects the contract accordingly, and requests to input the authentication means to the landlord / tenant terminal device (100) (200) To perform a control operation.
그리고 메모리(407)는 상기 제어부(402)가 수행할 각종 프로그램이 저장됨과 동시에 제어부(402)가 프로그램을 수행하는 도중에 발생하는 임시 데이터를 일시 저장한다.The memory 407 stores various programs to be executed by the controller 402 and temporarily stores temporary data generated while the controller 402 is executing the program.
도 3은 본 발명에 의한 인터넷을 이용한 임대경매 거래 중개방법을 보인 흐름도이다.Figure 3 is a flow chart illustrating a rental auction transaction brokering method using the Internet according to the present invention.
이에 도시된 바와 같이, 사용자가 접속을 하면 임대희망자인지 임차희망자인지를 판단하는 단계(S101, S102, S107)와, 상기의 판단결과 임대희망자일 경우 임대정보 입력을 요구한 후 그 요구에 부응하여 임대정보가 입력되면 임대정보 및 조건을 접수하고 이를 저장하는 단계(S103 ～ S106)와, 상기 판단결과 임차희망자(참여자)일 경우 참여자 정보 입력을 요구한 후 그 요구에 부응하여 참여자가 요청하는 사항이 입력되면 이를 접수한 후 저장하는 단계(S109 ～ S112)와, 상기 저장한 임대 정보 및 참여자 요청 정보를 비교 및 검색하는 단계(S113, S114)와, 상기 비교결과 임대정보와 참여자 요청 정보가 일치하지 않을 경우 임차희망자에게 거래불가 이유를 통보해주고, 상기 비교결과 임대정보와 참여자 요청 정보가 일치할 경우에는 참여자가 여러 명인지를 판단하는 단계(S115, S116)와, 상기 판단결과 일정별로 사전에 정해진 경매종료 시점까지 참여자가 한 명일 경우에는 바로 임대인/임차인에게 거래 성립을 통보해주는 단계(S116 ～ S118)와, 참여자가 여러 명일 경우에는 신청일정을 분석하여 조합가능한 집단을 구성한 후 입찰에 참여한 개인과 개인, 개인과 조합된 집단, 조합된 집단과 집단간의 금액을 상호비교 평가하여 최적의 임차인 또는 임차인들(조합된 집단내 구성원)을 결정한 후 임대인/임차인에게 거래성립을 통보해주고, 거래성립후 계약서를 작성하는 단계(S119)와, 결제 처리를 수행하고 임대물을 인도하는 단계(S120, S121)와, 거래 결정된 일정을 임대 결정된 기간으로 표시해주고 잔여기간에 대해 별도의 임대를 추진하는 단계(S122), 경매에 참여한 사람중 낙찰받지는 못하였으나 신청한 일정상 거래가 가능한 경우 또는 신규신청자가 있을 경우 이를 판단하고 거래를 진행시키는 단계(S123), 임대가 완료되면 임대대상을 회수하고 임대비용을 정산하는 단계(S124～S125), 임대대상에 대한 후속거래 가능일정이 남아 있는지 확인하고(S126), 후속 거래일이 남아 있는 경우에는 후속임차 희망자가 참여할 수 있도록 하며 후속거래 가능 일정이 없는 경우 경매를 종료하는 단계로 이루어진다.As shown in the figure, when the user connects to determine whether the renting desires or renters (S101, S102, S107), and if the renting desires as a result of the above determination request the rental information and responds to the request Receiving and storing the lease information and conditions if the rental information is entered (S103 ~ S106), and if the result of the determination request to enter the participant information if the participant requests the participant in response to the request If the input is received and stored after receiving it (S109 ~ S112), and comparing and retrieving the stored rental information and participant request information (S113, S114), and the lease information and the participant request information of the comparison result If not, the tenant will be notified of the reason for the improper transaction. If the lease information matches the participant request information, it is determined whether there are several participants. Step (S115, S116), and if there is one participant until a predetermined end of auction for each schedule as a result of the determination step of immediately notifying the landlord / tenant of the establishment of the transaction (S116 ~ S118), and if there are several participants In order to analyze the application schedule, form a combinable group, and then compare and evaluate the individual and individual who participated in the bidding, the group combined with the individual, and the amount between the group and the group. After the decision is made, the landlord / tenant is informed of the establishment of the transaction, and after the establishment of the transaction, a contract is prepared (S119), a settlement process is performed, and a lease is delivered (S120, S121); Indicated by the period and the step of promoting a separate lease for the remaining period (S122), the person who participated in the auction did not receive a successful bid, but the applied transaction price If it is possible or if there is a new applicant, it is determined and proceeds with the transaction (S123), when the lease is completed, the step of recovering the rental object and calculating the rental cost (S124 ~ S125), and the schedule for subsequent transactions for the rental object is Check whether there is remaining (S126), if there is a follow-up trading day is left to allow the prospective tenant to participate, and if there is no schedule available for follow-up trading is to end the auction.
이와 같이 이루어지는 본 발명에 의한 인터넷을 이용한 임대거래 중개방법을 상세히 설명하면 다음과 같다.Hereinafter, the lease transaction brokering method using the Internet according to the present invention will be described in detail.
먼저 단계 S101에서 임대를 희망하거나 임차를 희망하는 사용자는 임대인 단말장치(100) 또는 임차인 단말장치(200)를 이용하여 인터넷망(300)을 통해 본 발명에 의한 임대경매 중개서버(400)가 운영하는 사이트(임대거래 중개사이트)에 접속을 한다.First, in step S101, a user who wishes to lease or wishes to lease is operated by the rental auction brokerage server 400 according to the present invention through the Internet network 300 using the renter terminal device 100 or the renter terminal device 200. Access to the site (rental brokerage site).
사용자가 접속을 하면 단계 S102 및 단계 S107에서 임대경매 중개서버(400)내의 제어부(402)는, 접속을 시도한 사용자가 임대희망자인지 아니면 임차희망자인지를 판단한다. 여기서 임대희망자와 임차희망자의 판단은 미리 메인 화면에 임대 희망자와 임차희망자를 구분하여 아이콘으로 만들어 놓으면 간단히 구분할 수 있다. 상기 판단결과 임대희망자도 임차희망자도 아닐 경우에는 단계 S108로 이동하여 처음 단계로 리턴을 하거나 보고싶은 거래상황을 모니터링 한다.When the user connects, in step S102 and step S107, the control unit 402 in the lease auction mediation server 400 determines whether the user who attempted the connection is a renting desirer or a renting desirer. Here, the determination of the renting hopes and the renting hopes can be easily distinguished by dividing the renting hopes and the renting desires into icons on the main screen in advance. If it is determined that the lease-seeker or the lease-seeker is not the result, go to step S108 to return to the first step or monitor the transaction situation that you want to see.
한편, 상기 판단결과 임대희망자일 경우에는 단계 S103으로 이동하여 임대 정보의 입력을 요구하고, 단계 S104에서는 상기 요구에 부응하여 임대정보가 입력 되는지를 체크한다. 이 체크 결과 임대정보가 입력될 경우에는 단계 S105에서 임대 정보 및 조건을 접수하고, 단계 S106에서 임대정보 및 조건을 메모리에 저장하게 된다.On the other hand, if it is determined that the rental desire is determined, the process moves to step S103 and requests for input of rental information, and in step S104, it is checked whether rental information is input in response to the request. When the rental information is input as a result of this check, the rental information and the condition are received in step S105, and the rental information and the condition are stored in the memory in step S106.
여기서 임대희망자의 임대정보 및 조건은 다음과 같다.Here, the lease information and conditions of the lease applicants are as follows.
임대희망자는 전체임대 가능기간을 원하는 대로(XX시간, Y일, D주, F월, C년 등)로 할 수 있으며, 임대의 기본단위기간을 설정하거나 제한없이 하도록 설정할 수 있고 임대 가능한 시기 및 최소 임대기간을 설정할수 있으며 임대일정에 따라 최소 임대금액 이나 단가를 서로 다르게 하거나 할증율, 할인율을 적용하는등 임대 조건을 차별화하여 등록할 수 있다. 아울러 전체 임대 가능기간은 임대인이 등록할때 필요에 따라 임의의 기간별로 분할하여 독립적으로 거래할수도 있도록 하며, 전체 또는 분할된 각각에 대해 단독 또는 다수의 임차 희망자들이 거래를 할 수 있도록 한다. 즉, 임대희망자의 등록조건 선택에 따라 임대하려고 내놓은 전체기간 또는 분할된 일정을 임차희망자들 신청에 따라 여러개로 재분할하여 다수의 거래를 할 수도 있도록 하는 것이다Lease applicants can choose the total rental period as desired (XX hours, Y days, D weeks, F months, C years, etc.), and can set the basic unit period of the lease or set it without limitation. The minimum lease period can be set, and the lease terms can be registered by differentiating the minimum lease amount or unit price or applying a premium rate or a discount rate according to the lease schedule. In addition, the total leaseable period allows the landlord to divide and trade independently, if necessary, by any period, and allow single or multiple tenants to trade on the whole or divided each. In other words, depending on the renter's choice of registration conditions, the total period or the divided schedule offered for lease may be re-divided into several according to the tenant's application, allowing for multiple transactions.
즉, 임대희망자가 전체 또는 분할하여 등록한 임대가능기간이 임차희망자들의 신청에 의해 여러 개로 재분할 거래되는 것으로, 다수의 임차희망자들이 임대희망자가 등록한 임대 가능 일정중 전체나 일부에 대해 자신이 필요한 시기만을 자유롭게 선택하여 거래할 수 있도록 한다.That is, the rentable period registered by the renter in whole or in part is subdivided into several pieces upon request of the rentees, and only a number of renters are required to complete all or part of the rentable schedule registered by the renter. Freely choose and trade.
아울러, 임대차 진행상황 및 다수의 신청자간의 일정을 상호 용이하게 확인하고 거래하기 위해서 스케쥴표나 일정표에 의한 거래방식을 사용한다. 임대인이 임대 가능한 시기를 도 5와 같이 달력 형태인 스케줄표나 일정표에 임대가능시기와 불가능시기 등을 표시하고, 임대조건 및 경매의 경우 우선순위 기준등 평가방법을 설정하여 임차하려는 자가 이들 조건을 확인하고, 임차희망일과 단가 등을 입력하게하며, 타인의 임차신청 상황 및 입찰에 따른 우선 순위, 평가점수나 평가금액 등을 확인하고 거래할 수 있게 한다.In addition, in order to easily check and trade the progress of the lease and the schedule between a plurality of applicants, a schedule table or a schedule-based transaction method is used. When the landlord can lease, the lease time and the impossible time, etc. are displayed on the schedule or schedule in the form of a calendar as shown in FIG. Enter the desired date of lease, unit price, etc., and confirm and prioritize the status of the lease and the bidding of others, evaluation score or evaluation amount, etc.
한편, 임대 희망자는 임대정보 및 조건 입력시 일반적인 임대나 경매임대를 선택하여 입력하고 이에따라 거래가 진행될 수 있도록 한다.On the other hand, the lease-seeker selects and inputs the general lease or auction lease when entering the lease information and conditions, and allows the transaction to proceed accordingly.
그리고 장기 스케줄에 의한 임대인의 경우, 각각의 임대일의 임대결정시기 및 경매종료시기는 임대희망자의 설정에 의해 전체 임대 가능 스케줄상의 마지막 임대 가능시기까지 계속 진행하면서 여러 개의 후속계약을 할 수 있게 하거나 조기 종료되게 할 수 있다. 즉, 마지막 임대가능일까지 지속하는 경우 임대대상 전달기간등을 고려하여 스케줄상의 각 임대가능일에 대한 임대결정일을 두고 이 일정에 따라 앞선 날짜 분의 경매를 종료시키며, 최종 임대가능시기까지 후속일정의 임대거래를 진행시키게 된다. 다시 말해, 임대자가 임대결정시한의 조건을 사전설정 하지만 한건의 임대계약으로 전체 임대가능일정의 경매가 종료되는 것이 아니라 후속 거래가 가능한 임차희망자들의 임차신청상황에 따라 각 날짜에 대한 경매종료 시점이 정해지도록 하는 거래방식이다.In the case of a landlord under a long-term schedule, the lease decision time and the auction end time of each lease date may be set by the lease-seeker to continue several lease contracts while continuing to the last lease time on the entire lease schedule. It can be prematurely terminated. In other words, if the lease lasts until the last lease date, the lease is decided for each lease date on the schedule in consideration of the delivery period, etc. The transaction will proceed. In other words, the landlord pre-sets the terms of the lease decision time, but the auction end date for each date is determined by the tenant's application for the subsequent lease, rather than ending the auction of the entire lease schedule with a single lease. It is a trading method to lose.
장기 스케줄표나 일정표에 따라 임대하는 경우 임차를 원하는 사람이 없는 일정표상 날짜는 임대희망인이 단가나 조건을 변경하거나 임대불가일정 또는 임대 가능 일정 등을 지속적으로 수정하여 거래할 수 있다. 여기서 기거래된 앞선 계약건은 계속 동일조건으로 유지된다.In the case of renting according to a long-term schedule or schedule, the date on the schedule for which no one wants to rent can be traded by the renter by changing the unit price or condition, or continuously modifying the lease schedule or lease schedule. The previous contracts traded here remain the same.
다음으로, 상기 단계 S107의 판단 결과, 임차 희망자(참여자)일 경우 단계 S109에서 참여자 정보 입력을 요구하고, 단계 S110에서 그 요구에 부응하여 참여자가 요청하는 사항이 입력되는지를 체크한다. 상기 체크결과 참여자가 요청하는 사항이 입력되면 단계 S111에서 이를 접수하고 단계 S112에서 접수한 사항을 메모리에 저장한다.Next, as a result of the determination of step S107, in the case of a tenant wishing participant (participant), it is requested to input participant information in step S109, and in step S110 it is checked whether the item requested by the participant is input in response to the request. When the check result is inputted by the participant, it is accepted in step S111 and the received information in step S112 is stored in the memory.
여기서 임차 희망자는, 일반적인 임차 또는 경매임차를 선택할 수 있으며, 경매 임차일 경우 낙찰 조건을 임대희망자가 등록시 선택적으로 부여할 수 있도록 한다.Here, the tenant may select a general lease or auction lease, and in the case of auction lease, the bidding condition may be selectively given by the lease-seeker upon registration.
이후 단계 S113 및 단계 S114에서 상기 저장한 임대 정보 및 참여자 요청 정보를 비교 및 검색한다.Thereafter, in step S113 and step S114, the stored rental information and the participant request information are compared and searched.
상기 비교 결과 임대 정보와 참여자 요청 정보가 일치하지 않는 경우에는, 단계 S115로 이동하여 임차 희망자에게 거래 불가 이유를 통보해준다. If the lease information and the participant request information do not match as a result of the comparison, the flow advances to step S115 to inform the tenant of the reason why the transaction is impossible.
이와는 달리 임대 정보와 참여자 신청정보가 일치하는 경우에는, 단계 S116으로 이동하여 참여자가 복수인지를 확인한다. 상기 확인 결과 임대결정시기까지 참여자가 한 명일 경우에는 단계 S118로 이동하여 임대인/임차인에게 거래 성립을 통보해준다.On the contrary, if the rental information and the participant application information match, the process moves to step S116 to check whether there are a plurality of participants. If there is one participant until the lease decision result as a result of the check, the flow goes to step S118 to notify the landlord / tenant of the establishment of the transaction.
이와는 달리 임대 정보와 참여자 요청 정보가 일치하는 참여자가 복수일 경우에는, 단계 S117로 이동하여 임차희망인들의 신청일정을 분석하고 조합가능한 집단을 구성하여 임차희망인 개인과 개인, 개인과 조합된 집단, 조합된 집단과 집단간의 금액을 평가한 후, 최적임대조건(임대자의 이익극대화)을 만족시키는 임차인 또는 임차인들(조합된 집단의 구성원들)을 결정한 후, 임대인/임차인에게 거래 성립을 통보해준다. 다음으로 단계 S119에서 온라인상에서 계약서를 작성한다.On the other hand, if there are a plurality of participants whose rental information and participant request information match, go to step S117 to analyze the application schedule of the renting candidates and form a combinable group to combine the renting individual, the individual, and the individual. Evaluate the combined group and the amounts between the groups, determine the tenant or tenants (members of the combined group) that meet the optimal lease terms (maximization of the lease's interests), and notify the landlord / tenant of the transaction. . Next, in step S119, a contract is created online.
상기 거래 성립에 있어서, 선택된 임대 방법이 일반적인 임대중개일 경우에는 통상적으로 행해지는 임대와 같이 선착순 거래가 이루어지도록 하며, 이와는 달리 경매 임대 중개일 경우에는 경매를 통해 임차를 원하는 입찰자중 최적의 임차자를 선정하여 임대 거래가 이루어지도록 한다. In establishing the transaction, if the selected lease method is a general lease broker, a first-come-first-served transaction is performed as in a conventional lease. In contrast, in the case of an auction lease broker, an optimal tenant is selected from among bidders who wish to lease through an auction. To make a lease transaction.
즉, 낙찰자는 임대희망자가 임대중개 사이트에 게시할 때 낙찰조건을 선택적으로 부여할 수 있게 하여 최상의 조건으로 입찰한 자가 낙찰되도록 한다. 낙찰조건 설정은 총임대금액이나 임대기간, 임대단가, 임대기간중의 평균 임대단가, 입찰순위(선착순)등 선택할 수 있는 몇 가지 낙찰 우선 순위를 설정하거나 상기 조건별로 점수를 부여하여 입찰자중 총점수가 높은 자에게 낙찰되도록 하는 것을 기본으로 하며 이중 1개 또는 그이상 복수 조건을 선정하여 순위를 결정할수 있게 한다. 특히 기존거래와는 다른방식인 종합평가방식을 채택, 평가할 수 있도록 함으로서 특정한 개인의 입찰현황이 타인보다 우위에 있더라도 금액등에서 개별적으로 열위에 있는 타 입찰자들이 공동으로 임차하는 것이 총임대금액등에서 유리할 경우, 개별적으로 우위에 있는 개인보다 종합평가에서 우위인 다수인에게 임대하는 거래방식이다. 즉, 임차신청을 평가할때 특정한 개인이 개별적으로 다른 개인 보다 금액에서 우위에 있더라도 신청일정 구성상 열위에 있는 개개의 신청을 조합하여 거래할 수 있는 경우 조합된 집단과 개인을 비교하며, 이 경우 집단의 전체금액이 최고가 입찰인 보다 우위라면, 비록 집단내의 개개인의 신청금액이 최고가 입찰인보다 낮더라도 전체적인 평가에서 우위인 집단에 공동낙찰이 되도록 하는 거래를 말한다. 이러한 평가는 개인과 집단간의 비교뿐 아니라 조합가능한 집단과 집단간으로도 적용될수 있다. 이러한 평가와 최적 임차자 선정은 중개자의 임대거래 중개서버의 프로그램을 통해 임대희망자의 등록조건과 임차희망자들의 신청에 따라 분석하여 실시하게 된다.In other words, the successful bidder enables the bidder to bid in the best condition by selectively granting the successful bidding condition when the tenant wishes to post on the rental brokerage site. The bidding conditions can be set by selecting several bidding priorities, such as total lease amount, lease period, lease price, average lease price during the lease period, bidding order (first-come-first-served basis), or by assigning a score for each of the above conditions. Is based on winning bids to the highest, and one or more of them can be selected to rank. In particular, it is possible to adopt and evaluate a comprehensive evaluation method, which is different from the existing transactions, so that even if the bidding status of a particular individual is superior to others, it is advantageous for the total lease amount, etc. In other words, the lease is a method of leasing to a large number of individuals who are superior in comprehensive evaluation to individuals who are superior in individual. In other words, when evaluating a tenancy, even if a particular individual is superior in value to others, the combined group and the individual can be compared if the individual applications can be combined and traded inferior in the composition of the application schedule. If the total amount of s is superior to the highest bidder, it is a transaction that causes the winning bid to be jointly awarded to the dominant group in the overall evaluation, even if the individual's application in the group is lower than the highest bidder. This assessment can be applied not only to comparisons between individuals and groups, but also to combinable groups and groups. The evaluation and selection of optimal tenants are conducted through the program of leasing brokerage server of the intermediary in accordance with the registration conditions of the lease-seeker and the request of the tenants.
도 5의 (a)(b)는 본 발명에 적용되는 임대 스케줄표에 의한 거래방식의 일 예를 보인 도면으로서, Figure 5 (a) (b) is a view showing an example of a transaction method according to the rental schedule table applied to the present invention,
도 5의 (a)는, 임대자 설정조건이, 최저임대단위기간 : 연속 2일이상, 임대사전결정시한 : 임대희망일로부터 4일전(전달기간 2일포함 기간), 임차인 평가방식 : 종합평가 또는 순위평가중 선택, 순위평가 적용시 우선순위(1.총금액, 2.평균단가, 3.선착순), 연속된 임차요청은 1건의 신청으로 평가(1건의 신청을 분할평가 하지 않음)인 경우의 스케쥴표에 의한 거래유형이다. 스케쥴표에 의하면 4월1일부터 26일까지는 종합평가방식이 선택되어있고 4월27일, 28일은 순위평가방식으로 선택되어 있다.Figure 5 (a), the conditions for setting up the lease, the minimum lease unit period: 2 consecutive days or more, lease pre-determination deadline: 4 days before the lease desired date (period 2 days delivery period), tenant evaluation method: comprehensive evaluation or Selection of ranking, priority when applying ranking (1.gross amount, 2.average unit price, 3.first-come-first-served basis), and schedule when consecutive requests are evaluated by one application (no partial evaluation of one application) The type of transaction by table. According to the schedule, the comprehensive evaluation method is selected from April 1 to 26, and April 27 and 28 are selected as ranking methods.
여기서, 4월1일, 2일은 임대희망자가 임대가능일로 등록하였으나 현재 상황에서는 앞선 임차자와 계약되어 임대중인 상황으로서 후속임대희망자가 임차신청을 할수 없는 것임을 표시하고, Here, on April 1 and 2, the lease-seeker has registered as a leaseable date, but in the present situation, the lease is contracted with the preceding tenant and the lease-seeker is unable to apply for lease.
4월 3일, 4일은 임대희망자가 임대가능일로 등록하였으나 임대대상을 후속임차인에게 전달하는 필요 기간을 2일로 설정하였고 선임차자와 거래가 성립되어 있으므로 선임차자의 최종일인 4월2일로부터 2일후인 4월 4일까지는 임차할수 없게 되는 것을 표시한다. On April 3rd and 4th, the leaseholder registered as a leaseable date, but the required period for delivering the lease to a subsequent tenant was set to two days, and since the deal with the senior tenant was established, two days after the last date of the senior tenant, April 2 This means that you cannot rent until April 4.
4월5일은 임대희망자의 설정에 따라 임대결정일시가 4일전인 4월1일 00:00으로 되어 있는 것이며, On April 5, the lease date is 00:00 on April 1, which is 4 days before the lease decision date.
4월6일은 임대희망자의 설정에 따라 임대결정일시가 4일전인 4월2일 00:00으로 되어 있는 것이다. On April 6, the rental decision date is 00:00 on April 2, which is 4 days before the lease decision date.
4월7일에서 10일까지는 앞에서와 같이 임대결정일시가 원래 4일전 이었으나, 입찰자2(최동원)의 임차신청기간이 4월6일부터 4월10일까지 5일간 연속되어 있어 1개의 임대건으로 취급됨으로 임차희망기간 전체의 임대결정시기가 임차희망 첫째 일인 4월6일 기준으로 통합적용되는 것이며, From April 7 to 10, the lease decision date was originally four days ago, but the lease application period for Bidder 2 (Choi Dong-won) lasted for five consecutive days from April 6 to April 10 and treated as one lease. Therefore, the lease decision period for the entire lease hope period is applied as of April 6, the first day of the lease desire.
4월11일은 입찰자1(선동렬)의 임대신청일중 마지막날로서 입찰자1(선동렬)의 임차신청기간이 4월8일 부터 4월11일까지 4일간 연속된 1개의 임대 신청건이지만 입찰자 2(최동원)와 임차희망기간이 일부 중복됨으로 인해 상호간의 평가를 위해 입찰자1(선동렬)의 임대결정시기를 입찰자2(최동원)의 임대 결정시기로 결정한다.(다수인의 임차희망기간이 중복되어 있을 경우 전체의 임차희망중에 제일 앞선날을 기준으로 임대결정시기를 산정하여 다수인들을 평가함) April 11 is the last day of Bidder 1's request for lease, and Bidder 1's request for lease is one consecutive lease for four consecutive days from April 8 to April 11. ) And the period of lease is partially overlapped, so the bidder 1's lease decision time is decided to be the bidder's 2 (Cho Dong-won's) lease decision time for mutual evaluation. The lease decision time is evaluated by evaluating the number of people based on the earliest date among the total lease expectations.)
4월12일은 임차희망자간에 일정이 중복되지는 않으나 앞선 임대희망자의 일정과 1일만 이격되어 앞선 희망자와 계약될경우 전달기간 2일을 감안하면 임차받을 수 없어 거래의 영향권내에 있게 되므로 앞선 희망자와 함께 평가하여 어떤 것이 최적의 임대인지 결정한다. 따라서 다수임차희망인의 신청기간이 중복되는 경우가 있거나 상호간 중복되지 않더라도 전달기간일 이내에(여기서는 2일) 있는 경우 함께 평가함으로서 전달기간으로 인해 발생할 수 있는 손실을 감안한 최적평가가 되도록 하는 거래방식이다. On April 12, there is no overlap in the schedule between tenants, but if the contract is with only one day away from the previous tenant's schedule, it will not be available for lease considering the two-day delivery period. Evaluate to determine which is the best lease. Therefore, even if the application period of multiple tenant applicants overlaps or does not overlap with each other, it is a transaction method that evaluates together if it is within the delivery period (two days here), so that the optimal evaluation is considered in consideration of the loss that may occur due to the delivery period. .
입찰자3(서태지)의 경우로서 입찰자1(선동렬)과는 전달기간이 0일밖에 확보되지 못하고 입찰자2(최동원)과는 전달기간이 1일밖에 확보되지 않으므로 둘다 전달기간 이내가 되어 입찰자3(서태지)의 임대 결정시기도 4월2일 00:00이 되도록 하는 것이다. In the case of Bidder 3 (Seo Tai-ji), only one delivery period is secured with Bidder 1 (Incline) and only one day is delivered to Bidder 2 (Cho Dong-won). The lease decision time will be 00:00 on April 2.
입찰자2(최동원)는 4월22일부터 24일까지도 신청도 있으나 별개의 임차신청으로 처리되므로 4월6일 부터 10일 까지의 신청과는 별개로 평가된다.(전달기간 이상의 기간이 이격된 신청은 별개의 임차 신청 건으로 처리) Bidder 2 (Cho Dong-won) may also apply from April 22 to 24, but will be treated as a separate lease application, and will be evaluated separately from the application from April 6 to 10. Will be treated as a separate tenancy application)
따라서 상기현황에 대한 처리는 총금액이 높은 입찰자3(서태지)가 200,000원에 4월12일에서 15일까지 사용하게 되며 입찰자2(최동원)이 4월22일부터 24일까지 140,000원에 사용하게 된다. 상기까지는 종합평가를 실시한 경우이며 4월 27일, 28일은 순위평가로 설정되어 제1평가인 총금액이 우선하게 되므로 총금액 70,000원인 최동원과 서태지가 동일하게 우위에 있고 두사람은 제2평가인 평균단가도 동일하므로 제3평가인 선착순에서 우위인 최동원이 낙찰되는 것이다. Therefore, the above process will be used by Bidder 3 (Seo Tai-ji), who has a high total amount, for 200,000 won from April 12 to 15, and Bidder 2 (Dong Dong-won) for 140,000 won from April 22 to 24. . The above is the case of the comprehensive evaluation. On April 27 and 28, the ranking is set as the ranking evaluation, so the total amount of the first evaluation is given priority, so Choi Dong-won and Seo Taiji, the total amount of 70,000 won, are equally superior. As the same, Choi Dong Won, who is superior to the third evaluation, on a first-come, first-served basis, wins.
도 5의 (b)는 임대자 임대조건이, 최저임대단위기간 : 연속 2일이상, 임대사전결정시한 : 임대희망일로부터 4일전(전달기간 2일포함 기간), 임차인 평가방식 : 종합평가 또는 순위평가중 선택, 순위평가 적용시 우선순위(1.평균단가, 2.총금액, 3.선착순), , 연속된 임차요청은 1건의 신청으로 평가(1건의 신청을 분할평가 하지 않음)인 경우의 스케줄표에 의한 또다른 거래유형이다. 스케쥴표에 의하면 4월1일부터 24일까지는 종합평가방식이 선택되어있고 4월25일에서 28일까지는 순위평가방식으로 선택되어 있다Figure 5 (b) shows that the lease lease conditions, the minimum lease unit period: 2 or more consecutive days, the lease pre-determination deadline: 4 days before the lease expected date (period 2 days delivery period), tenant evaluation method: comprehensive evaluation or ranking Selection during evaluation, priority when applying ranking (1.Average price, 2.Total amount, 3.First-come-first-served basis), Schedule when consecutive requests for lease are evaluated by one application (no partial evaluation of one application) Another type of transaction by table. According to the schedule, the comprehensive evaluation method is selected from April 1 to 24 and the ranking method is selected from April 25 to 28.
도 5의 (a)의 거래유형과 판정방법은 같으나 입찰자들의 상황에 따라 임대가 달라지는 것을 보이는 사례로서 입찰자2(최동원)이 총금액 200,000원으로 개별적으로는 제일우위에 있으나 입찰자1(선동렬)과 입찰자3(서태지) 신청기간사이에 2일간의 여유가 있어 전달기간이 확보되므로 입찰자1(선동렬)과 입찰자3(서태지)이 임차할 경우 총액이 240,000원으로 입찰자2(최동원)의 총금액보다 크므로 입찰자1(선동렬)과 입찰자3(서태지)을 최적 임차인으로 중개사이트가 평가하여 임차시키는 방식을 보여준다. Although the transaction type and determination method of FIG. 5 (a) are the same, but the lease is changed according to the bidder's situation, the bidder 2 (Cho Dong-won) has the highest total amount of 200,000 won, but the bidder 1 (agitated row) and the bidder There is a two-day margin between the 3 (Seo Taiji) application periods, so that the delivery period is secured. Therefore, when Bidder 1 (Incite Ryu) and Bidder 3 (Seo Taiji) lease, the total amount is 240,000 won, which is larger than the total amount of Bidder 2 (Moon Dong Won). The mediator site evaluates 1 (Incline Ryu) and Bidder 3 (Seo Taiji) as the best tenants.
상기 상황은 다수 임차희망인의 신청일정이 중복되었으며 입찰자3(서태지)의 신청기간이 타 임차희망인 일정과 1일간 이격되 있으나 전달기간인 2일 이내에 있어 타 입찰자들과 함께 동일한 임대결정일시를 적용 받게 되고 입찰자1(선동렬)과는 전달기간인 2일을 확보하여 2인이 함께 임차할 수 있게 됨으로서 가능한 것이다.상기까지는 종합평가를 실시한 경우이며 4월 26일부터 28일까지의 순위평가 입찰현황을 보면 총금액상으로는 선동렬이 앞서나 종합평가가 아닌 순위평가이고, 제1평가인 평균금액이 우선하게 되므로 평균단가가 40,000원인 최동원이 낙찰되는 것이다. In the above situation, the application schedule of multiple tenants is overlapped and the application period of Bidder 3 (Seo Tai-ji) is one day away from the schedule of other tenants, but within two days of the delivery period, the same lease decision date with other bidders This is possible by applying the bidder 1 (Incitement Row) with 2 days of delivery period and allowing 2 people to rent together. The above is the case of comprehensive evaluation and ranking bidding from April 26 to 28 In terms of the total amount, Choi Dong-won is ranked first, but not the comprehensive evaluation, but the average amount, which is the first evaluation, takes precedence.
도 6은 경매시 입찰자 평가 일 예를 보인 도표로서, 스케줄표에 의한 거래유형이다. 여기서, 임대자 임대조건은, 최저임대단위기간 : 연속 3일이상, 임대사전결정시한 : 임대희망일로부터 4일전(전달기간 2일포함 기간), 임차인 평가방식 : 종합평가 또는 점수순위평가중 선택, 점수순위 평가시 적용항목 및 배정점수 : 총금액 50점, 평균단가 40점, 임대기간 10점, 연속된 임차요청은 1건의 신청으로 평가(1건의 신청을 분할평가 하지 않음)하는 것으로 설정된 거래를 보인다.점수순위평가는 각평가 항목마다 배정된 점수를 입찰인에게 적용하여 채점한 후 총점이 제일 높은 입찰인에게 낙찰시키는 방법으로서 총금액점수는 입찰금액이 제일 큰 입찰자를 만점으로 하고 나머지 입찰자는 만점자 금액대비 점수를 부여하며, 평균단가는 입찰자중 평균단가가 제일 높은사람을 만점으로하고 나머지는 만점자 평균단가대비 점수를 부여하고, 임대기간은 임대기간이 제일 긴 입찰자를 만점으로 하고 나머지 입찰자는 만점자 기간대비 점수를 부여한다.도 6은 임대희망자가 전체일정을 여러개로 분할하여 임대하는 예를 나타낸것이며, 여기에서 4월10일에서 4월25일까지 분할된 기간의 임대를 신청한 입찰자중 낙찰자는 상기기준에 의해 채점되어 90점을 얻은 이순신이 낙찰되는 것이다.Figure 6 is a diagram showing an example of a bidder evaluation at auction, the transaction type by the schedule table. Here, the lease lease conditions, minimum lease unit period: 3 consecutive days or more, lease pre-determination deadline: 4 days before the lease expected date (including two days before the delivery period), tenant evaluation method: select from the comprehensive evaluation or score ranking evaluation, Applicable items and allotment points when evaluating score ranking: 50 points in total amount, 40 points in average unit price, 10 points in lease period, consecutive lease requests are evaluated as one application (not one application is evaluated separately). Score ranking is a method of applying the scores assigned to each evaluation item to bidders and scoring them to the bidder with the highest total score.The total price score is the perfect bidder with the highest bidding price, and the remaining bidders have the perfect score. The average unit price is given to the person who has the highest average price among the bidders, and the rest is given a score compared to the average unit price of the perfect bidder. In the case of the lease, the bidder with the longest lease period is the perfect score, and the rest of the bidders are given a score compared to the perfect bidder period. FIG. 6 shows an example in which the renting candidate divides the entire schedule into several leases. Among the bidders who applied for a lease for the period divided by April 25, Yi Sun-sin who scored 90 points by the above criteria is awarded.
다수의 임차희망자가 있고 임차를 원하는 기간이 일부 또는 전체가 상호 중복되는 경우에는, 임대희망자가 사전 선택한 조건에 의해 우선권있는 임차자를 선정하여 거래가 되도록 한다. 여기서 사전선택 조건은, 총금액, 단가, 평균단가, 임대기간, 선착순 등이며, 1가지 또는 여러 가지를 종합 평가하는 방식을 선택할 수 있다.물론, 경우에 따라서 일정금액이나 기간 등에 충족할 경우, 선착순에 따라 우선 즉시 낙찰자를 설정할 수도 있게 구현이 가능하다.If there are a large number of tenants who wish to lease, some or all of them may overlap each other, the preferred tenant may be selected and traded according to a pre-selected condition. Here, the preselection conditions are total amount, unit price, average unit price, lease period, first-come-first-served basis, and one or several methods of comprehensive evaluation may be selected. In this case, it can be implemented so that the winner can be set immediately.
다수의 임차희망자가 있고 임차를 원하는 기간과 시기가 일부 또는 전체에 대해 상호 중복되거나 전달기간등 거래의 영향권내에 있는 경우 종합적인 평가를 위해 각 임대일의 임대결정시한을 적용하되, 중복된 각각의 임차희망일마다 평가하지 않고 임차희망자의 신청기간중 임차시작일을 기준하여 임대결정시한을 적용하고, 다른 임차 희망자와 동일기준시점에서 입찰조건을 상호비교 평가한다.If there are a large number of tenants who wish to lease and the periods and periods they wish to lease are overlapping with each other in part or in whole or within the scope of the transaction, such as delivery periods, the lease decision deadline for each lease date shall be applied for a comprehensive evaluation. The lease decision period is applied based on the lease start date during the tenant's application period, and the bidding conditions are compared and evaluated at the same time point as other tenants.
다음으로 단계 S120에서는 결제를 처리한다. Next, in step S120, payment is processed.
여기서 결제시 손상, 분실에 대한 안전장치로 임대 희망자가 설정한 보증금을 임차인이 보험기관(500)이나 중개인에게 예치한 후, 임대인에게 사용기간에 따라 보증금에서 임대비 전체 또는 일부를 분납하며, 거래가 완료된 후 임대대상이 원 소유주 또는 후속임차인에게 이상 없이 인계되면 보증금중 임대금액을 제외한 임대차액을 임차인에게 돌려주도록 한다. 물론, 손상이나 지체, 거래취소등 상호분쟁이 발생하면 위약금등의 징구문제와 분쟁 해결시까지 보증금은 예치한곳(보험기관이나(500) 중개인)에서 보관한다.Here, the tenant deposits the deposit set by the tenant who wishes to protect against damage or loss at the time of payment to the insurance institution 500 or the broker, and then pays the renter all or part of the rent from the deposit according to the period of use, and after the transaction is completed. If the subject of the lease is handed over to the original owner or a subsequent tenant, the tenant shall be returned to the tenant excluding the lease amount from the deposit. Of course, if there is a mutual dispute such as damage, delay or cancellation of trade, the deposit shall be kept in the place where the deposit is made (insurance agency or broker) until the settlement problem such as penalty charge and dispute settlement.
아울러 임대물에 대한 임대보증금 및 적정임대료등에 참조할 수 있는 임대물에 대한 개략적인 기준가를 확인할 수 있는 확인난을 중개사이트에 표시하며, 특별한 임대물은 임대 요청자가 별도 문의 할 수 있도록 하여 최초 등록시 확인 결정하도록 한다.In addition, a confirmation column for confirming the rough standard price of the rent, which can be referred to as the lease deposit and the appropriate rent for the lease, will be displayed on the intermediary site. Make a decision.
또한, 결제는 기간 및 임대조건에 따라 일시납이 될 수도 있고, 할부로 할 수도 있다. 중개수수료 및 거래대금등은 현금이나 카드 등을 사용할 수도 있으며, 사이버머니도 사용할 수 있다.In addition, payment may be made in one-time payment or installment depending on the period and lease conditions. Brokerage fees and transaction fees can be cash or cards, and cyber money can also be used.
이러한 방법에 의한 결제가 종료되면 단계 S121에서 임대물을 임차인에게 인도해준다.When the settlement by this method is completed, the lease is delivered to the tenant in step S121.
그런 후 단계 S122에서는 후속임차희망자가 참여할 수 있도록 임대 결정된 기간과 임대가 가능한 기간을 구분하여 표시해 주며, 연속적으로 후속임차 희망인이 있는가의 S123에 따라 후속임차인이 있으면 전기 S112로 피드백 되고, 없으면 임대완료후 임대대상 회수 단계 S124와, 임대금 정산 및 임대보증금 잔액에 대한 반환 절차 S125 를 거치며, 임대대상에 대한 후속거래 가능일이 남아 있는지 확인하는 단계 S126 에서, 후속거래 가능일이 남아 있는 경우 S105로 피드백하고 없는 경우 경매를 종료한다.Thereafter, in step S122, the period of the lease is determined and the period in which the lease can be leased is displayed separately so that the subsequent tenant can participate, and according to S123 of whether there is a successor of subsequent tenants, if there is a subsequent tenant, feedback is sent to the previous S112, and if there is no lease After completion of the rental subject recovery step S124 and the return settlement of the rental settlement and the lease deposit balance S125, and in the step S126 of checking whether there is a possible remaining follow-up transaction date for the rental subject, feedback to S105 when a subsequent transaction available date remains. If not, close the auction.
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도 4는 본 발명에서 임대인/임차인이 임대 상황 및 경매 진행 상황을 체크하는 과정을 보인 흐름도이다.Figure 4 is a flow chart illustrating a process of the landlord / tenant checks the rental status and the auction progress in the present invention.
이것은 임대인이나 임차인이 임대차 계약 후 또는 임대차 계약 이전에 임대/임차 상황 및 경매진행 상황을 체크하는 과정이다.This is the process by which the landlord or tenant checks the lease / rent situation and the auction progress after the lease or before the lease.
이에 도시된 바와 같이, 단계 S201에서 사용자가 임대거래 중개사이트에 접속을 하면, 단계 S202에서 회원 여부를 체크한다. 상기 체크 결과 비회원일 경우에는 단계 S203으로 이동하여 회원 등록 절차를 안내해주고, 단계 S215에서 회원 등록 여부를 확인하여 사용자가 원하는 경우에 한해서 단계 S204에서 회원으로 등록을 해준다. 아울러 사용자가 회원 등록을 원하지 않을 경우에는 단계 S216으로 이동하여 임대/임차 거래 진행 상황이나 임대대상을 디스플레이해주어, 회원이 아닌 경우에도 거래 상황을 검색해 알 수 있도록 한다.As shown in the figure, when the user accesses the rental transaction brokerage site in step S201, it is checked whether the user in step S202. If the result of the check is a non-member, go to step S203 to guide the member registration procedure, and in step S215 to confirm whether or not to register as a member in step S204 only if the user wants. In addition, if the user does not want to register as a member to move to step S216 to display the lease / lease transaction progress or the subject of the lease, so that even if you are not a member to search for the transaction status.
회원으로 등록된 후 또는 기 회원일 경우, 단계 S205에서 사용자가 임대인인지를 확인하게 되고, 상기 확인 결과 임대인일 경우에는 단계 S206으로 이동하여 임대 상황을 요구하는지를 확인한다. 상기 확인 결과 임대인이 요청한 사항이 임대 요구일 경우에는 단계 S207로 이동하여 임대인의 임대 상황을 화면에 표시해준다. 아울러 임대인이 요청한 상황이 임대 상황이 아닐 경우에는 단계 S208로 이동하여 임대인이 경매 진행 상황을 요구하는지를 체크하게 되고, 이 체크결과 경매 진행 상황을 요구하는 경우에는 단계 S209로 이동하여 경매 진행 상황을 화면에 표시해준다. 이로써 임대인은 용이하게 자신이 내놓은 임대 대상의 임대 상황 및 경매 상황을 확인할 수 있다.After being registered as a member or an existing member, it is checked whether the user is a landlord in step S205, and if the landlord is a result of the check, the process moves to step S206 to determine whether a lease situation is required. As a result of the check, if the request made by the landlord is a lease request, the process moves to step S207 to display the landlord's lease status on the screen. In addition, if the situation requested by the landlord is not a rental situation, the process proceeds to step S208 to check whether the landlord requests the auction progress. If the check result requires the auction progress, the process proceeds to step S209 to display the auction progress screen. Mark it. In this way, the landlord can easily check the lease status and auction status of the rented object.
한편, 단계 S205의 확인 결과 회원이 임대인이 아닐 경우에는, 단계 S211로 이동하여 회원이 임차인인지를 확인한다, 상기 확인 결과 회원이 임차인도 아닐 경우에는 단계 S214로 이동하여 임대/임차 경매 상황을 디스플레이해주어, 회원이 원하는 임대/임차 경매 등의 상황을 확인할 수 있도록 한다.On the other hand, if the result of the check in step S205 is not the landlord, go to step S211 to check whether the member is a tenant. If the result of the check is not the tenant, go to step S214 to display the rent / lease auction situation. Make it possible for you to check the status of the rental / lease auction you want.
이와는 달리 회원이 임차인 일 경우에는 단계 S121로 이동하여 임차인이 전체적인 임대 및 경매 상황을 요구하는지를 체크하게 되고, 그 체크 결과 전체적인 임대 및 경매 상황을 요구하는 경우에는 단계 S213으로 이동하여 임대 상황 및 경매 진행 상황을 화면에 표시해주어, 임차인이 용이하게 자신이 원하는 경매 상황이나 임대 상황을 확인할 수 있도록 한다.On the other hand, if the member is a tenant, go to step S121 to check whether the tenant requires the entire lease and auction situation. If the check result requires the entire lease and auction situation, go to step S213 to proceed with the lease situation and auction. The situation is displayed on the screen so that the tenant can easily check the auction situation or lease situation desired by the tenant.
한편, 본 발명은, 임대인의 설정에 따라 감가상각등을 고려하여 "일정기간 이상 임대가 계속될 경우 최종적으로 임대인에게 반환없이 임대대상이 임차인의 소유가 되도록 하는 거래 방법"도 가능하다. 이를 위해서는 전체임대기간중 장기임차인, 총임차금액 최고액 거래인, 최종임차인중 한 명이 선정되도록 하거나, 임차인중 무작위 선정으로 최종 소유권을 갖도록 할 수도 있다.On the other hand, the present invention, in consideration of depreciation, etc. according to the setting of the landlord, "If the lease continues for a certain period of time, it is also possible to deal with the tenant without the return to the landlord finally the tenant's possession. To this end, one of the long-term tenants, the maximum value of the total rent, and the final tenant may be selected during the whole lease period, or final ownership may be obtained by random selection of tenants.
또한, 임대를 위해서는 전달기간이 필요하며 임대대상에 따라 1일 또는 몇 일이 걸릴수도 있으므로 입금기간과 임대대상의 전달기간등 소요기간을 임차희망일 이전에 확보하여 거래해야 하며 이는 특히 다수인에게 임차할 경우 필수적이다 . 따라서 임대인은 상기기간을 고려하여 각각의 임대가능일에 대한 임대결정시기(경매의 경우 각각의 일정에 대한 경매 종료시기 : 전체 경매 종료시기가 아님)를 소정일 이전 등으로 사전 등록하거나 선택하여 거래한다. 이로인해 각각의 임대가능일은 각각의 임대결정시점을 갖게되는데 수일간 연속으로 임차를 신청한경우는 임차희망일중 첫번째날의 임대결정시기가 연속된 후속임차신청일들의 임대결정시기로 대표 하여 적용되며 타임차희망인과의 평가시 임대결정 평가기준시점으로 결정 된다In addition, the lease requires a delivery period, which may take a day or a few days depending on the subject of the lease. It is essential if you do. Therefore, the landlord shall pre-register or select a lease decision time for each lease date (in case of auction, the auction end time for each schedule: not the whole auction end time) in advance in advance, etc., in consideration of the above period. . As a result, each lease date has its own lease decision point. If the lease is applied for several consecutive days, the lease decision time on the first day of the desired lease date is represented by the lease decision period of subsequent subsequent lease application dates. When evaluating with the candidate, it is decided at the time of evaluation of lease decision.
따라서, 전체 임대가능기간과 조건을 임대희망자가 등록하면, 임대희망자들의 참여, 신청조건을 중개사이트가 평가하여 최적 임차자를 선정하게 되는 데, 다수의 임차희망자가 참여했을 때 특정인의 임차요청일이 몇일 동안 연속되어 있을 경우, 임차 희망일중 최초 시작일을 연속된 임차 희망일 전체의 기준일로 결정하고, 임대결정시기를 적용하며, 타임차희망인들도 동일하게 적용하여 상대비교 기준으로 삼아 임차자를 선정하게 된다. 즉, 각각의 임대가능일에 대한 임대결정시기는 임대희망인이 소정일 이전으로 사전 설정하지만, 임차희망인들의 참여상황에 따라 특정일로 소급되어 통합적으로 적용되며 이 시점에 따른 총금액, 평균단가, 임차기간등 을 평가하여 최적 임차자를 결정한다.Therefore, when a rental applicant registers the total lease terms and conditions, the brokerage site evaluates the participation and application conditions of the rental applicants and selects the optimal tenant. In case of several consecutive days, the initial start date of the desired lease date shall be determined as the base date of the entire desired continuous lease date, the lease decision period shall be applied, and the time difference hopers shall be equally applied to select the tenant as a relative comparison standard. do. In other words, the lease decision period for each lease date is preset by the renting candidate before the predetermined date, but is retroactively applied to the specific date according to the participation status of the renting candidates, and is applied collectively. Evaluate the period to determine the best tenant.
그리고 다수의 임차자가 있을 경우 상호전달과정과 거래과정에서 운송비와 임대손실기간이 발생하므로 적정 임차희망자를 평가하는 과정에서 상기와 같은 임대손실비용을 고려하여 최적의 임차조건을 제시한 임차희망자에게 임대를 결정한다 (제한된 기간안에서 임차희망자들이 동일한 단가로 임차하는 경우, 다수의 단기임차 보다는 소수의 장기임차인 임차가 손실이 적어 최적으로 선정되는 것을 말한다. 단가가 다를 경우에는 손실액을 산정하는 과정을 거쳐 최적인 임차희망자를 결정한다).In addition, if there are a large number of tenants, transportation costs and leasing loss periods occur during the mutual transfer and transaction processes. (If the lessee wishes to rent at the same unit price within a limited period of time, it means that the tenant, who is a small number of long-term tenants, is selected optimally because the loss is small. If the unit prices are different, the loss amount is calculated. Determine the best tenant).
아울러 임차자가 연속으로 있어 임대가 계속될 때 원소유주(임대인)에게 반납했다가 다시 후속임차인에게 전달하는 방법으로 임차가 이루어지며, 앞선 임차인이 후속임차인에게 임대대상을 직접 인수인계하는 방식으로도 거래할 수 있게 하여 물류비용과 반환 및 전달로 인한 임차손실기간을 절감할 수 있도록 한다.In addition, when tenants continue to lease and are continuously rented, they are returned to the elementary owner (the tenant) and delivered to the subsequent tenant.The tenant can also take the lease directly to the subsequent tenant. This can reduce the logistics costs and the rental loss period due to return and delivery.
또한, 본 발명은, 임차를 원하는 자가 임차희망대상 및 기간과 시기, 단가, 금액 등을 중개사이트에 등록하고, 임대를 원하는 자들이 참여하여 일종의 역경매방식으로 상기 임대 내용과 동일한 거래를 할 수 있다. In addition, the present invention, the person who wants to rent can be registered in the brokering site and the period and time, unit price, amount, etc., and those who want to lease participate in the same transaction as the rental content in a reverse auction method .
이상에서 상술한 본 발명에 따르면, 오프라인 혹은 인터넷상에서 일정한 약관에 의해 회원이나 참여자를 모집 또는 참여하게 하여 서로간에 원하는 다양한 임대 대상을 제한없이 최적 임대경매 거래할 수 있도록 도모해주는 효과가 있다.According to the present invention as described above, it is possible to recruit or participate members or participants by a certain terms in offline or on the Internet, so that various rental targets can be optimally auctioned without restriction.
또한, 일반임대와 함께 경매 형식의 임대도 가능하므로, 임차인은 보다 좋은 조건으로 임대가 가능하며, 기존의 획일적이고 단순금액비교 거래방식을 개선하여 종합평가에 의한 최적 임대경매 거래방식을 도입함으로서 다양한 방식을 통해 거래되도록 하며 합리적인 거래를 가능케하고 경매를 실시한 사람의 이익을 극대화하여 경매의 근본적인 목적을 달성할 수 있는 효과가 있다.In addition, since it is possible to rent in the form of auction together with general lease, tenants can rent on better terms, and by introducing the optimal lease auction transaction method by comprehensive evaluation by improving the existing uniform and simple value comparison trading method It is possible to achieve the fundamental purpose of the auction by ensuring that the transaction is made through a method, enabling rational trading, and maximizing the profit of the auctioneer.
도 1은 본 발명에 의한 인터넷을 이용한 임대거래 중개방법이 적용되는 시스템의 개략 구성도이고,1 is a schematic configuration diagram of a system to which a rental transaction brokering method using the Internet according to the present invention is applied,
도 2는 도 1의 임대경매 중개서버의 일 실시예 구성을 보인 블록도이고,2 is a block diagram showing an embodiment of the rental auction brokerage server of FIG.
도 3은 본 발명에 의한 인터넷을 이용한 임대경매 중개방법을 보인 흐름도이고,3 is a flowchart illustrating a rental auction brokering method using the Internet according to the present invention;
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도 4는 본 발명에서 임대인/임차인이 임대 상황 및 경매 진행 상황을 체크하는 과정을 보인 흐름도이고,4 is a flowchart illustrating a process of checking a rental situation and an auction progress by a landlord / tenant in the present invention;
도 5의 (a)(b)는 각각 본 발명에 적용되는 임대 스케줄표에 의한 거래방식의 일 예를 보인 도면이고,Figure 5 (a) (b) is a view showing an example of the transaction method by the rental schedule table respectively applied to the present invention,
도 6은 본 발명에 적용되는 또다른 임대스케줄에 의한 거래방식중 임차희망자의 입찰 평가의 일 예를 보인 도면이다.Figure 6 is a view showing an example of the bid evaluation of the tenant wishes in the transaction method according to another rental schedule applied to the present invention.
<도면의 주요 부분에 대한 부호의 설명><Explanation of symbols for the main parts of the drawings>
100 ..... 임대인 단말장치100 ..... Landlord Terminal
200 ..... 임차인 단말장치200 ..... Tenant Terminal Equipment
400 ..... 임대경매거래 중개서버400 ..... Rental Auction Brokerage Server
402 ..... 제어부402 ..... Controls
403 ..... 계약자 정보 분석부403 ..... Contractor Information Analysis Department
404 ..... 계약서 검출부404 ..... Contract Detection
408 ..... 계약서 데이터베이스(DB)408 ..... Contract Database
409 ..... 계약 정보 데이터베이스(DB)409 ..... Contract Information Database
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