JP6668444B2 - 賃貸料決済システム及び賃貸料決済方法 - Google Patents

Description

本発明は、クレジットカード決済を利用する決済システム及びクレジットカード決済を利用した決済方法に関し、詳しくは、インターネット通信を介して住居や店舗等の賃貸料のクレジットカード決済を行う賃貸決済システム及び賃貸決済方法に関する。

商品や役務の商取引においてクレジットカード決済を行う従来の決済システムとして、当該商取引を行う事業者が、他の事業者（以下、「代行事業者」と称す）に実際のクレジットカード決済に係る処理を代行させる形態が知られている。また、住居や店舗等の賃貸料についてもクレジットカード決済を行う態様が知られるようになってきた（例えば、下記特許文献１参照）。特許文献１には、代行業者を介してクレジットカード決済により入居時の初期費用や賃貸料等を支払うことが記載されている。

特開２０１１−１８７０３５号公報

賃貸料の支払いにクレジットカード決済を利用できるようにする場合、賃借人の利便性を考慮すれば、賃貸人又はその管理会社は多様なクレジットカード会社と個別に契約関係を結ばなければならず、また、一定期間ごとにそれらの煩雑な更新手続きも行わなければならならず、賃貸料の実際の回収をクレジットカード会社に負わすことができるものの、賃貸料の回収に関する負担は大きかった。

また、各クレジットカード会社によって精算態様が異なること、例えば、締め日の設定の相違や締め日から入金日までの期間の設定の相違に依存して、賃借人がクレジットカード決済を行った約定日から当該決済に基づく入金がクレジットカード会社から賃貸人に行われる精算日が異なることとなる。例えば、第１の賃借人と第２の賃借人とが同一の日にクレジットカード決済を行ったとしても、利用されたクレジットカードの種類が異なれば、その決済に基づく入金は、数日後である場合もあれば１箇月以上先となる場合もある。このような状況下では、賃貸料の決済状況を管理するためには、煩雑な処理が必要となる。

そこで、本発明では、賃貸人の賃貸料の回収負担を軽減し、賃貸人による賃貸料の決済状況の管理を簡便化することが可能な賃貸料決済システム及び賃貸料決済方法を提供する。

本発明に係る賃貸料決済システムは、上記の課題を解決するために、
クレジットカード会社の発行するクレジットカードを保有する賃借人の端末機器と、賃貸人に対する賃貸料の決済を前記賃貸人の端末機器から入力される前記クレジットカードの情報を利用して代行する決済代行システムとを含む賃貸料決済システムであって、
前記決済代行システムは、
前記賃貸人を介さずに、前記賃借人からインターネットを介して前記クレジットカードの情報及び前記賃貸人に支払うべき賃貸料を含む決済に必要な情報の入力を受け付ける決済受付手段と、
前記クレジットカードの情報及び前記賃貸料に応じた額の情報に基づいて、前記クレジットカード会社に与信照会を行う与信照会手段と、
前記与信照会により前記クレジットカードの利用許可判定を得た場合に、前記クレジットカード会社に前記決済の精算を請求する精算請求手段と、
前記決済に必要な情報の少なくとも一部を含む前記決済に関する情報を記録する決済記録手段と、
前記与信照会により前記クレジットカードの利用許可判定を得た場合に、前記クレジットカード会社からの前記決済に係る入金によらずに、前記賃貸人に前記賃貸料に応じた額から任意の手数料を差し引いた額の入金を行う立替入金手段と、
前記クレジットカード会社からの前記決済に係る入金を確認する入金確認手段と、を含む構成である。

また、本発明に係る賃貸料決済方法は、上記の課題を解決するために、
クレジットカード会社の発行するクレジットカードを保有する賃借人による賃貸人に対する決済を前記クレジットカードの情報を利用して代行する賃貸料決済方法であって、
前記賃貸人を介さずに、前記賃借人からインターネットを介して前記クレジットカードの情報及び前記賃貸人に支払うべき賃貸料を含む決済に必要な情報の入力を受け付け、
前記クレジットカードの情報及び前記賃貸料に応じた額の情報に基づいて、前記クレジットカード会社に与信照会を行い、
前記与信照会により前記クレジットカードの利用許可判定を得た場合に、前記クレジットカード会社に前記決済の精算を請求し、
前記決済に必要な情報の少なくとも一部の情報含む前記決済に関する情報を記録し、
前記与信照会により前記クレジットカードの利用許可判定を得た場合に、前記クレジットカード会社からの前記決済に係る入金によらずに、前記賃貸人に前記賃貸料に応じた額から任意の手数料を差し引いた額の入金を行い、
前記クレジットカード会社からの前記決済に係る入金を確認する構成である。

本発明に係る賃貸決済システム又は賃貸決済方法であれば、賃貸人の決済は賃貸決済システム又は賃貸決済方法の提供者に対して行われるために賃貸人が多様なクレジットカード会社と個別に契約したり更新手続きしたりしなくても多様なクレジットカード会社を利用でき、また、賃貸人の賃貸料の実際の回収も各クレジットカード会社によって行われることとなり、賃貸人の賃貸料の回収負担を軽減することができる。また、本発明に係る賃貸決済システム又は賃貸決済方法であれば、賃貸人に対して賃借人による賃貸料の決済に基づく入金が、当該決済を行った日を基準として賃貸決済システム又は賃貸決済方法の提供者によって立替えて行われるために、賃貸人による賃貸料の決済状況の管理を簡便化することが可能となる。

本発明の実施の形態１に係る決済システムの利用体系を模式的に表す相関図 本発明の実施の形態１に係る決済システムの利用態様を表すブロック図 本発明の実施の形態１に係るデータベースの構造を表すブロック図 本発明の実施の形態１に係る決済処理サーバの機能的な構成を表すブロック図 本発明の実施の形態１に係る決済システムにおける決済態様を表すシーケンス図 本発明の実施の形態２に係る決済システムの利用態様の一例を表すブロック図 本発明の実施の形態２に係るデータベースの構造を表すブロック図 本発明の実施の形態２に係る決済処理サーバの機能的な構成を表すブロック図 本発明の実施の形態２に係る決済システムにおける決済態様を表すシーケンス図

本発明に係る決済システムについて、概念的な構成を説明した後に、具体的な構成について説明する。

本発明に係る賃貸料決済システムは、
クレジットカード会社の発行するクレジットカードを保有する賃借人の端末機器と、賃貸人に対する賃貸料の決済を前記賃借人の端末機器から入力される前記クレジットカードの情報を利用して代行する決済代行システムとを含む賃貸料決済システムであって、
前記決済代行システムは、
前記賃貸人を介さずに、前記賃借人からインターネットを介して前記クレジットカードの情報及び前記賃貸人に支払うべき賃貸料を含む決済に必要な情報の入力を受け付ける決済受付手段と、
前記クレジットカードの情報及び前記賃貸料に応じた額の情報に基づいて、前記クレジットカード会社に与信照会を行う与信照会手段と、
前記与信照会により前記クレジットカードの利用許可判定を得た場合に、前記クレジットカード会社に前記決済の精算を請求する精算請求手段と、
前記決済に必要な情報の少なくとも一部を含む前記決済に関する情報を記録する決済記録手段と、
前記与信照会により前記クレジットカードの利用許可判定を得た場合に、前記クレジットカード会社からの前記決済に係る入金によらずに、前記賃貸人に前記賃貸料に応じた額から任意の手数料を差し引いた額の入金を行う立替入金手段と、
前記クレジットカード会社からの前記決済に係る入金を確認する入金確認手段と、を含む構成である。

本発明に係る賃貸決済システムであれば、賃貸人の決済は賃貸決済システムに対して行われるために賃貸人が多様なクレジットカード会社と個別に契約したり更新手続きしたりしなくても多様なクレジットカード会社を利用できることともなり、また、賃貸人の賃貸料の実際の回収も各クレジットカード会社によって行われることになり、賃貸人の賃貸料の回収に関する負担を軽減することができる。また、本発明に係る賃貸決済システムであれば、賃借人による賃貸料の決済に基づく賃貸人に対する入金が、当該決済を行った日を基準として賃貸決済システムの提供者（すなわち、賃借人の賃貸人に対するクレジットカード決済を代行する事業者等）によって立替えて行われるために、賃貸人による賃貸料の決済状況の管理を簡便化することが可能となる。

また、本発明に係る賃貸料決済システムであれば、賃借者は、インターネットを介して各自のパソコン、タブレット、携帯電話等の端末機器からクレジットカード決済を行えるために、公共の所定の場所に移動して決済する必要がなく、クレジットカード決済を簡便にかつ安全に行うことができる。更に、上記の賃貸料決済システムであれば、賃借者は、多様なクレジットカード会社から所望のクレジットカード会社のクレジットカードを用いて決済できることともなり、賃借者における利便性を向上させることができる。

また、上記の賃貸料決済システムであれば、賃貸人の賃貸料のクレジットカード決済に伴い、賃貸決済システムの提供者が所定の手数料を得ることができる。更に、上記の賃貸料決済システムであれば、賃貸人の賃貸料の実際の回収が各クレジットカード会社によって行われ、賃貸人への入金を立替えたとしても賃貸決済システムの提供者はリスクを負わないために、安定的に賃貸料決済システムを稼動させることができる。

上記の本発明に係る賃貸料決済システムにおいて、
前記立替入金手段は、前記クレジットカード会社からの前記決済に係る入金の予定日が前記賃貸人への入金の予定日よりも後である場合には、前記賃貸料に応じた額から任意の手数料を差し引いた額を立替える構成とすることができる。

この構成であれば、賃貸人に対する入金を、賃借人による決済に利用されたクレジットカード会社によらず、賃借者が決済を行った日を基準とする任意に定められた日に確実に行うことができる。

上記の本発明に係る賃貸料決済システムにおいて、
前記賃貸料に応じた額が前記賃貸料の額であって、前記立替入金手段において前記賃貸人に入金される額が前記賃貸料から代行手数料と前記クレジットカード会社に対するカード手数料とを差し引いた額である第１手数料体系、及び、前記賃貸料に応じた額が前記賃貸料に前記代行手数料を加算した額であって、前記立替入金手段において前記賃貸人に入金される額が前記賃貸料から前記クレジットカード会社に対するカード手数料を差し引いた額である第２手数料体系を含む複数種類の手数料体系から任意の手数料体系を選択する手数料体系選択手段を更に含む構成とすることができる。

この構成であれば、賃貸料に上乗せされる代行手数料を支払ってもクレジットカード決済による利便性を取りたい賃借者や、賃貸料に上乗せされる代行手数料を支払っても入居者を獲得したい賃貸人等、多様な利用要求に柔軟に対応できる。

上記の本発明に係る賃貸料決済システムにおいて、
前記賃貸人の保有する端末機器からのインターネットを通した所定の入力に応じて、前記決済記録手段により記録された前記決済に関する情報を参照して、前記賃借人の決済状況を前記賃貸人によって確認できるように開示する決済状況開示手段を更に含む構成とすることができる。

この構成であれば、賃借人による賃貸料の決済が賃貸人を介さずに行われるにも関わらず、賃貸人は、賃借人の決済をほぼリアルタイムに把握することができるために、賃貸料決済システムの提供者から入金される日や金額を正確に予見できることとなり、賃貸人が資金運用を安定的に行えるようにできる。

上記の本発明に係る賃貸料決済システムにおいて、
前記賃借人による前記決済は、一定金額の支払いを繰り返し行う決済であり、
前記賃貸人の保有する端末機器からのインターネットを介した指示に応じて、予定賃貸料として前記一定金額を指定する情報を記録する予定賃貸料記録手段と、
前記予定賃貸料記録手段により記録された前記予定賃貸料と前記決済受付手段により受け付ける前記賃貸料との同一性を確認する賃貸料確認手段と、
を更に含む構成とすることができる。

この構成であれば、賃借人が誤った金額で決済することを防止できるために、決済のやり直しや過剰分の返金や不足分の返金に関する煩雑な手続きの発生を防止できる。これによって、賃貸人による賃貸料の決済状況の管理を更に簡便化することができる。

本発明に係る賃貸料決済方法は、
クレジットカード会社の発行するクレジットカードを保有する賃借人による賃貸人に対する決済を前記クレジットカードの情報を利用して代行する賃貸料決済方法であって、
前記賃貸人を介さずに、前記賃借人からインターネットを介して前記クレジットカードの情報及び前記賃貸人に支払うべき賃貸料を含む決済に必要な情報の入力を受け付け、
前記クレジットカードの情報及び前記賃貸料に応じた額の情報に基づいて、前記クレジットカード会社に与信照会を行い、
前記与信照会により前記クレジットカードの利用許可判定を得た場合に、前記クレジットカード会社に前記決済の精算を請求し、
前記決済に必要な情報の少なくとも一部の情報含む前記決済に関する情報を記録し、
前記与信照会により前記クレジットカードの利用許可判定を得た場合に、前記クレジットカード会社からの前記決済に係る入金によらずに、前記賃貸人に前記賃貸料に応じた額から任意の手数料を差し引いた額の入金を行い、
前記クレジットカード会社からの前記決済に係る入金を確認する構成である。
構成としている。

本発明にかかる賃貸料決済方法であれば、賃貸人の決済は賃貸決済方法の提供者に対して行われるために賃貸人が多様なクレジットカード会社と個別に契約したり更新手続きしたりしなくても多様なクレジットカード会社を利用でき、賃貸人の賃貸料の実際の回収も各クレジットカード会社によって行われることとなり、賃貸人の賃貸料の回収に関する負担を軽減することができる。また、本発明に係る賃貸決済方法であれば、賃貸人に対して賃借人による賃貸料の決済に基づく入金が、当該決済を行った日を基準として賃貸決済方法の提供者によって立替えて行われるために、賃貸人による賃貸料の決済状況の管理を簡便化することが可能となる。

また、上記の賃貸料決済方法を適用すれば、賃借者は、インターネットを介して各自のパソコン、タブレット、携帯電話等の端末機器からクレジットカード決済を行えるために、公共の所定の場所に移動して決済する必要がなく、クレジットカード決済を簡便にかつ安全に行えるようになる。更に、上記の賃貸料決済方法を適用すれば、賃借者は、多様なクレジットカード会社から所望のクレジットカード会社のクレジットカードを用いて決済できることともなり、賃借者における利便性を向上させることができる。

また、上記の賃貸料決済方法を適用すれば、賃貸人の賃貸料のクレジットカード決済に伴い、所定の手数料を確実に得ることができる。更に、上記の賃貸料決済方法を適用すれば、賃貸人の賃貸料の実際の回収が各クレジットカード会社によって行われ、賃貸人への入金を立替えたとしてもリスクを負わないために、安定的に賃貸料決済方法を提供することができる。

上記の本発明に係る賃貸料決済方法において、
前記賃貸人への入金において、前記クレジットカード会社からの前記決済に係る入金の予定日が前記賃貸人への入金の予定日よりも後である場合には、前記賃貸料に応じた額から任意の手数料を差し引いた額を立替える構成とすることができる。

この構成であれば、賃貸人に対する入金を、賃借人による決済に利用されたクレジットカード会社によらず、賃借者が決済を行った日を基準とする所定の日に確実に行うことができる。

上記の本発明に係る賃貸料決済方法において、
前記賃貸料に応じた額が前記賃貸料の額であって、前記賃貸人への入金において前記賃貸人に入金される額が前記賃貸料から代行手数料と前記クレジットカード会社に対するカード手数料とを差し引いた額である第１手数料体系、及び、前記賃貸料に応じた額が前記賃貸料に前記代行手数料を加算した額であって、前記賃貸人への入金において前記賃貸人に入金される額が前記賃貸料から前記クレジットカード会社に対するカード手数料を差し引いた額である第２手数料体系を含む複数種類の手数料体系から任意の手数料体系を選択できる構成とすることができる。

この構成であれば、賃貸料に上乗せされる代行手数料を支払っても利便性を取りたい賃借者や、賃貸料に上乗せされる代行手数料を支払っても入居者を獲得したい賃貸人等、多様な人の利用要求に柔軟に対応できる。

上記の本発明に係る賃貸料決済方法において、
前記賃貸人の保有する端末機器からのインターネットを介した所定の入力に応じて、前記決済に関する情報を参照して、前記賃借人の決済状況を前記賃貸人によって確認できるように開示する構成とすることができる。

この構成であれば、賃借人による賃貸料の決済が賃貸人を介さずに行われるにも関わらず、賃貸人は、賃借人の決済をほぼリアルタイムに把握することができるために、賃貸料決済システムを提供する者によって入金される日や金額を正確に予見できることとなり、賃貸人が資金運用を安定的に行えるようにできる。

上記の本発明に係る賃貸料決済方法において、
前記賃借人による前記決済は、一定金額の支払いを繰り返し行う決済であり、
前記賃貸人の保有する端末機器からのインターネットを介した指示に応じて、予定賃貸料として前記一定金額を指定する情報を記録し、
前記予定賃貸料と前記決済時に入力される前記賃貸料との同一性を確認する構成とすることができる。

この構成であれば、賃借人が誤った金額で決済することを防止できるために、決済のやり直しや過剰分の返金や不足分の返金に関する煩雑な手続きの発生を防止できる。これによって、賃貸人による賃貸料の決済状況の管理を更に簡便化することができる。

以下において、本発明に係る賃貸料の決済システムの具体的な形態について詳細に説明する。家賃や店舗料等の賃貸料をクレジットカード決済する決済システム及び決済方法の一具体例を図１〜図５を参照しながら詳細に説明するが、本発明の主旨から逸脱しない限り適宜に設計が変更されてもよい。図１は、本発明の実施の形態に係る決済システムの利用体系の一例を模式的に表す相関図であり、図２は、本発明の実施の形態に係る決済システムの利用態様の一例を表すブロック図である。

（実施の形態１）
図１に示されたように、実施の形態１の賃貸料決済システム（以下、「決済システム」と称す）１は、決済代行事業者１０が提供するデータベースサーバ１１０、ウェブサーバ１２０、決済処理サーバ１３０、管理サーバ１４０及び各種のサーバを管理する管理者１１の端末機器と、物件所有者２０（上記における「賃貸人」に相当）の保有する端末機器を含む決済代行システム１００と、第１入居者３１や第２入居者３２等の各入居者（上記における「賃借人」に相当）の保有する端末機器と、第１クレジットカード会社４１や第2クレジットカード会社４２等の各クレジットカード会社（上記における「クレジットカード会社」に相当）におけるシステムとで構成されている。本決済システム１では、物件所有者２０と賃貸契約している各入居者が、各自の端末機器を用いて、物件所有者２０が加盟登録を受けている任意のクレジットカード会社の発行したクレジットカードによってクレジットカード決済を行えるようになる。

決済代行事業者１０は、第１クレジットカード会社４１や第２クレジットカード会社４２を含む多様なクレジットカード会社と包括契約を締結しており、物件所有者２０は、決済代行事業者１０と所定の利用契約を締結すれば、決済代行事業者１０と包括契約を締結している各クレジットカード会社の加盟登録を受けることができる。これにより、第１入居者３１及び第２入居者３２を含む各入居者は、多様なクレジットカードによって賃貸料を決済することが可能となる。

なお、以下において、決済代行業者１０は、第１クレジットカード会社４１からは請求ごとに精算を受ける都度精算により、各精算日から３日後に現実の精算（入金）が行われ、第２クレジットカード会社４２からは所定の締め日（月末）に一括して精算を受ける締め精算により、各締め日から１０日後に現実の精算（入金）が行われる場合について説明する。また、第１入居者３１及び第２入居者３２は、それぞれ、第１クレジットカード会社４１及び第２クレジットカード会社４２を利用して賃貸料をクレジットカード決済することとする。

ここで、クレジットカード決済の流れを簡単に説明する。第１入居者３１や第２入居者３２は、インターネットを介して決済代行事業者１０の開設するホームページにおいて決済を行う。この決済に伴って、決済代行事業者１０は、第１クレジットカード会社４１や第２クレジットカード会社４２に決済の精算請求を行い、第１クレジットカード会社４１や第２クレジットカード会社４２からの精算入金を待つことになる。また、決済代行事業者１０は、物件所有者２０に対して賃貸料から第１クレジットカード会社４１や第２クレジットカード会社４２に対する手数料及び決済代行事業者１０に対する手数料を減じた額を入金することとなるが、第１クレジットカード会社４１や第２クレジットカード会社４２からの入金を待つことなく、当該額を立替えて入金する。この決済において、決済代行システム１００が主要な処理を担うこととなる。

決済代行システム１００を利用するためには、図２に示されたように、物件所有者２０は、管理者１１により決済代行システム１００に設定（図中の「物件所有者利用設定」）された利用ＩＤやパスワード等の情報の通知（図中の「利用許可情報通知」）を受け、代行システム１００に対して物件所有者２０の保持する物件やその部屋等の情報を設定しなければならない。また、物件所有者２０は、自己の保有する端末機器から、第１入居者３１や第２入居者３２に、決済代行システム１００を利用するための利用ＩＤやパスワード等の情報を決済代行システム１００に設定（図中の「入居者利用設定」）し、その情報を通知（図中の「利用許可情報通知」）しなければならない。なお、物件所有者２０が行うべき各種の情報の設定を管理者１１に代行させることもできる。

決済代行システム１００は、図２に示されたように、各種の情報をデータベース化して保持するデータベースサーバ１１０と、インターネットを介して情報通信できるウェブサーバ１２０と、クレジットカード決済に係る各種の主要な処理を行う決済処理サーバ１３０と、金銭の移動状況を管理する管理サーバ１４０とで構成され、それらの連携動作によって稼動する。データベースサーバ１１０、ウェブサーバ１２０及び決済処理サーバ１３０は、例えば、ワークステーションやパーソナルコンピュータ、その他のコンピュータ装置により実現される。

まず、データベースサーバ１１０のデータベース１１１において、図３（Ａ）に示されたように、決済代行システム１００を利用する物件所有者ごとにデータベース化されている。物件所有者２０に関して、物件所有者情報（図中の「所有者情報Ａ」）と、物件所有者２０が所有する各物件に関する固有の情報である物件情報（図中の「物件情報Ａ１」、「物件情報Ａ２」等）とで構成されており、各物件情報は、物件所有者情報（具体的には後述する所有者コード：図３（Ｂ）参照）に紐付（関連付け）けされてデータベース１１１に記録されている。

また、物件所有者情報は、図３（Ｂ）に示されたように、物件所有者２０を決済代行システム１００上で他の物件所有者（図中の「所有者情報Ｂ」や「所有者情報Ｃ」で特定される者）と識別するための所有者コードと、物件所有者３０の名前と、決済代行システム１００を利用するための利用ＩＤと、その利用ＩＤに対応付けられたパスワードとで構成され、物件所有者情報に含まれる各種の情報は、所有者コードに紐付けされている。

また、各物件情報は、図３（Ｃ）に示されたように、各物件を識別するための物件識別番号と、物件名と、当該物件の各部屋に関する固有の情報である部屋情報（図中の「部屋情報１」、「部屋情報２」等）とで構成され、この物件情報に含まれる各種の情報は、物件識別番号に紐付けされている。

また、図３（Ｄ）に示されたように、各部屋情報は、同一物件内で各部屋を識別するための部屋識別名と、入居者名と、当該入居者が決済代行システム１００を利用するための利用ＩＤと、その利用ＩＤに対応付けられたパスワードと、各決済に関する情報を表す決済情報（図中の「決済情報１」、「決済情報２」等）とで構成され、この部屋情報に含まれる各種の情報は、部屋識別名に紐付けされている。

また、各決済情報は、図３（Ｅ）に示されたように、決済額と、決済日時と、決済完了や決済エラー等を特定するためのステータスの情報とで構成されている。なお、エラーにより決済が失敗した場合にはそのエラーの種類をも識別できる情報が記録される。

次に、ウェブサーバ１２０は、図２に示されたように、外部からのインターネットを介してのアクセスに対して、決済代行システム１００の利用を許可するか否かを判断するために、利用ＩＤ及びパスワードの入力を求め、データベース１１１に登録された組み合わせ（図３（Ｂ）や図３（Ｄ）に登録された利用ＩＤとパスワードの組み合わせ）である場合に、利用の許可を与える利用許可部と、利用を許可された場合に各種の入力を受け付ける入力受付部と、入力された情報のうちの所定の情報をデータベース１１１に記録する入力情報記録部と、データベースに登録された情報の検索や抽出を行う情報処理部と、を備えている。

入力受付部は、第１入居者３１や第２入居者３２等の入居者に対する利用ＩＤで利用許可された場合、決済に必要な入力を受け付ける機能部（図中の「決済受付機能部」：上記の「決済受付手段」に相当）や、データベース１１１における決済情報（図３（Ｄ）及び図３（Ｅ）参照）に基づいて当該利用許可されている入居者本人の決済履歴を表示させるための入力を受け付ける機能部（図中の「決済履歴確認受付機能部」）を含んでいる。

また、入力受付部は、物件所有者２０等の物件所有者に対する利用ＩＤで利用許可された場合には、新たな入居者に新規に利用ＩＤやパスワードを発行するための入力、又は、第１入居者３１や第２入居者３２等の既存の入居者に新たな利用ＩＤやパスワードを発行し直すための入力を受け付ける機能部（図中の「入居者利用設定受付機能部」）や、データベース１１１に新たな物件情報（図３（Ａ）及び図３（Ｃ）参照）を新規登録したり、データベース１１１の既存の物件情報を変更したりするための入力を受け付ける機能部（図中の「物件設定受付機能部」）や、データベース１１１に部屋情報（図３（Ｃ）及び図３（Ｄ）参照）を新規登録したり、データベース１１１の既存の部屋情報を変更したりするための入力を受け付ける機能部（図中の「部屋設定受付機能部」）を含んでいる。また、入力受付部は、物件所有者２０等の各物件所有者に対して発行された利用ＩＤで利用許可された場合には、当該利用許可されている物件所有者本人と賃貸契約している一部又は全部の入居者の決済状況を、データベース１１１における決済情報（図３（Ｄ）及び図３（Ｅ）参照）に基づいて確認するための入力を受け付ける機能部（図中の「決済状況確認受付機能部」）も含んでいる。

また、入力受付部は、管理者１１に対する利用ＩＤで利用が許可された場合には、新たな物件所有者に新規に利用ＩＤやパスワードを発行するための入力や、物件所有者２０等の既存の物件所有者に新たな利用ＩＤやパスワードを発行し直すための入力を受け付ける機能部（図中の「入居者利用設定受付機能部」）を含んでいる。なお、管理者１１に対する利用ＩＤで利用が許可された場合には、物件所有者２０等の各物件所有者が利用できる機能は全て利用することができる。

次に、決済処理サーバ１３０は、図２に示されたように、第１クレジットカード会社４１や第２クレジットカード会社４２等のクレジットカード会社と連携して、クレジットカードの有効性及び与信枠に決済額分の余裕があるかを確認する与信照会部を備えている。具体的には、与信照会部は、決済に必要な情報が入力されると、それらの情報のうち与信判定に必要な情報、例えば、クレジットカード番号、有効期間、賃貸料（決済額）に関する情報をクレジットカード会社に送信して与信照会を行う。

また、決済処理サーバ１３０は、図２に示されたように、与信照会によって、クレジットカード会社からクレジットカードの利用許可判定が通知された場合には、決済に必要な情報、例えば、与信判定に必要であった情報に加えてセキュリティコード等の情報を送信して精算の請求を行う精算請求部（上記の「精算請求手段」に相当）を備えている。クレジットカード会社への精算の請求が完了すると、当該クレジットカード会社からの入金を待つことになる。本形態では、第１クレジットカード会社４１は、精算の請求があった日から３日後に、決済代行事業者１０に対して入金を行い、また、第２クレジットカード会社４２は、次回の精算の締め日までの請求を蓄積し、次回の締め日から１０日後に、決済代行事業者１０に対して入金を行うこととなる。

また、決済処理サーバ１３０は、決済に関する各種の情報をデータベースサーバ１１０のデータベース１１１に記録する決済報録部（上記の「決済記録手段」に相当）を備えている。例えば、決済記録部によって、決済額、決済日時及びステータスが、データベース１１１の決済情報（図３（Ｅ）及び図３（Ｆ）参照）として記録される。

また、決済処理サーバ１３０は、各決済に関して物件所有者２０に入金すべき金額を決定したり、所定の期間に行われた決済に関して入金すべき金額を物件所有者ごとに集計したり、入金すべき日を調整したりする立替管理部（上記の「立替入金手段」の一部に相当）を備えている。本形態では、立替管理部は、同一日に行われた決済を物件所有者ごとに集計して、翌日に、各決済の明細データと共に集計した合計額に関する情報を管理サーバ１４０に送信する。ここで、第１クレジットカード会社４１は、各決済が行われた日から少なくとも３日後に、また、第２クレジットカード会社４２は、各決済が行われた日から少なくとも１０日後に精算（入金）を完了するために、決済代行事業者１０は、第１クレジットカード会社４１又は第２クレジットカード会社４２に精算請求された全ての決済に関して、物件所有者２０に入金すべき金額は全て立替えて入金することとなる。

次に、管理サーバ１４０は、図２に示されたように、決済処理サーバ１３０から送信された立替えに関する情報を蓄積し、当該情報に基づいて、立替未済の決済や立替済の決済等を識別して管理する立替状況管理部（上記の「立替入金手段」の一部に相当）を備えている。立替状況管理部において、立替え予定の決済として蓄積された情報は、物件所有者ごとの立替え総額の情報を金融機関エレクトロニックバンキングセンターへ送信して、決済代行事業者１０の口座から各物件所有者の口座への送金を指示することによって、立替済の決済として記録される。なお、送金の指示を受けた金融機関エレクトロニックバンキングセンターは、当日に送金を完了する。

また、管理サーバ１４０は、立替済の決済に関して、更に、精算未済の決済と精算済の決済とを識別して管理する入金状況管理部（上記の「入金確認手段」に相当）を備えている。入金状況管理部において、精算未済の決済は、クレジットカード会社からの定期的な（本形態では、第１クレジットカード会社４１にあっては毎日、第２クレジットカード会社４２にあっては月１回）入金に基づいて、精算済の決済として記録される。

ここで、決済システム１の詳細な動作について、図４及び図５を参照して説明する。図４は、決済処理サーバの機能的な構成の一例を表すブロック図であり、また、図５は、決済システムにおける決済態様を表すシーケンス図である。以下においては、まず、第１入居者３１が行う決済の場合について説明し、第２入居者３２が行う決済については第１入居者３１の場合との相違についてのみ説明する。

第１入居者３１が、自己の保有する端末機器を用いて、決済代行事業者１０のホームページにアクセスすると、利用許可部（図２参照）によって利用許可処理１２１が開始され、第１入居者３１に対してログイン画面を提示して、利用ＩＤ及びパスワードの入力を求める（図５の「ログイン要求」）。第１入居者３１が端末機器から利用ＩＤ及びパスワードを入力すると（図５の「ログイン情報入力」）、データベースサーバ１１０（図２参照）のデータベース１１１に登録されている利用ＩＤ及びパスワード（図３（Ｄ）参照）と同一であるか否かが判定され、同一である場合には、決済代行システム１００の利用を許可する。これにより、利用許可処理１２１が終了すると共に、入力受付部（図２参照）によって機能選択受付機能を発現する機能選択受付処理１２２が開始される。なお、同一でない場合には、決済代行システム１００の利用が許可されず、第１入居者３１にエラーを報知して、再度、利用ＩＤ及びパスワードの入力を求めることとなる。

機能選択受付処理１２２が開始されると、ログイン画面からメインメニュー画面に移行させ、決済を行うのか決済の履歴を確認するのかを第１入居者３１に選択させる（図５の「機能選択要求」）。第１入居者３１の端末機器から決済を行うことを選択する旨の入力を受けると（図５の「決済機能選択入力」）、機能選択受付処理１２２が終了し、決済受付機能を発現する決済受付処理１２３が開始される。なお、決済の履歴を確認する選択がなされた場合には、決済履歴確認受付機能（図２参照）を発現する決済履歴確認受付処理（図示せず）が開始される。

決済受付処理１２３が開始されると、第１入居者３１に対して賃貸料の入力を求める（図５の「賃貸料要求」）。第１入居者３１の端末機器から賃貸料が入力されると共に（図５の「賃貸料入力」）、その入力を確定する入力が行われると、利用するクレジットカードの種類やそのカード番号やその有効期限やセキュリティコードの入力を求める（図５の「カード情報要求」）。第１クレジットカード会社４１の名称、カード番号及び有効期限が入力されると共に（図５の「カード情報入力」）、その入力を確定する旨の入力がなされると、それらの入力された決済に必要な情報（以下において「入力決済情報」とも称す）が決済処理サーバ１３０に転送され（図５の「入力決済情報転送」）、決済処理サーバ１３０において与信照会部（図２参照）によって与信照会処理１３１が開始される。

与信照会処理１３１が開始されると、与信照会に必要な情報（以下において「与信照会情報」とも称す）、具体的には、入力されたカード番号及び有効期限の情報と共に決済額としての賃貸料の情報が指定された第１クレジットカード会社４１に送信され（図５の「与信照会情報送信」）、与信審査の判定結果を待つ。決済処理サーバ１３０からそれらの情報を受けた第１クレジットカード会社４１は、クレジットカードが有効なものであって与信枠に決済額分の残余がある場合には、当該クレジットカードの利用を許可する旨の利用許可情報を決済処理サーバ１３０に送信する（図５の「利用許可情報送信」）。なお、クレジットカードが無効なものである場合や与信枠に決済額分の残余がない場合には、図示しないが、利用を許可しない旨の情報を決済処理サーバ１３０に送信する。クレジットカードの利用許可情報を受信すると、与信照会処理１３１は終了し、引き続き、精算請求部（図２参照）によって精算請求処理１３２が開始される。

精算請求処理１３２が開始されると、精算請求に必要な情報（以下において「精算請求情報」とも称す）、具体的には、与信審査に必要であった情報に加えてセキュリティコードや請求人である決済代行事業者１０の情報（例えば、決済代行事業者名や加盟店番号等）が第１クレジットカード会社４１に送信される（図５の「精算請求情報送信」）。これにより、当該決済の精算が第１クレジットカード会社４１に請求される。なお、本形態では、決済代行事業者１０の情報に加えてデータベース１１１から抽出された物件所有者２０の情報（例えば、所有者名（図３（Ｂ）参照）と賃貸料の決済であることを表す情報も第１クレジットカード会社４１に送信される。そして、当該決済の精算を実際に請求するのは決済代行事業者１０であるが、第１入居者３１が何に対する支払いなのかを認識し易くするために、第１クレジットカード会社４１から第１入居者３１への請求書等には、利用先として決済代行事業者１０ではなく物件所有者２０が記載されるようにしたり、賃貸料の支払いである旨が記載されるようにしたりしている。第１クレジットカード会社４１への決済情報の送信により、決済の精算要求は完了する。また、第１クレジットカード会社４１への決済情報の送信後に、ウェブサーバ１２０に決済が完了した旨の情報（決済完了情報）を送信して（図５の「決済完了情報送信」）、精算請求処理１３２は終了する。なお、ウェブサーバ１２０は、決済処理サーバ１３０からの決済完了情報を受信すると、第１入居者３１に決済が完了した旨を通知し（図５の「決済完了通知」）、第１入居者３１からの決済を終了する旨の入力を待ち、当該入力に応じて決済受付処理１２３は終了する。

精算請求処理１３２に引き続き、決済記録部（図２参照）によって決済記録処理１３３が行われ、決済受付処理１２３において入力された第１クレジットカード会社４１の会社名、カード番号及び有効期限の情報がデータベース１１の所定の領域に記録される（図５の「決済情報記録」）。また、決済額が、データベース１１１の決済額の項目（図３（Ｅ）参照）に記録される。更に、当該決済が実行された決済日時（図３（Ｅ）参照）や実行結果の状態を表すステータス（図３（Ｅ）参照）も記録される。なお、利用されたクレジットカードの種類やカード番号や有効期限等の高度に秘匿されるべき個人情報は、データベースサーバ１１０においてデータベース１１１とは異なる領域に記憶されており、必要により参照される場合であっても一部をマスキングして表示する等によって個人情報の保護を図っている。

決済記録処理１３３に引き続き、立替管理部（図２参照）によって立替管理処理１３４が開始され、決済額としての賃貸料に対する第１クレジットカード会社４１のカード手数料（本形態では、決済額の５％）が算出され、決済額としての賃貸料からカード手数料と決済代行事業者１０の代行手数料（本形態では、決済額に依らず５００円）を差し引くことにより、当該決済に対する立替予定額（物件所有者２０への支払額）を決定する。当該決済を立替未済の決済としてデータベース１１１に記録して（図５の「立替未済情報記録」）、一旦、当該処理は終了する。これによって、立替入金を実際に行う翌日まで待つこととなる。そして、翌日に、立替管理処理１３４が再開されて、データベース１１１から立替未済の決済の情報が抽出され（図５の「立替未済情報抽出」）、前日に行われた物件所有者２０に関する全ての決済に係る立替予定額の総額が算出され、その算出された総額に関する情報が、今回の立替入金の対象となる各決済に関する個別情報と共に、管理サーバ１４０に送信される（図５の「立替対象情報送信」）。

管理サーバ１４０において、今回の立替対象となる各決済に関する情報及びそれらの決済に係る立替予定額の総額の情報を受信すると、立替状況管理部（図２参照）によって立替状況管理処理１４１が開始され、受信した情報を蓄積すると共に、物件所有者ごとの立替え総額の情報や送金元である決済代行事業者１０の口座の情報及び送金先である物件所有者２０の口座の情報を金融機関エレクトロニックバンキングセンター（図示せず）へ送信して送金を指示し（図６の「金融機関への送金指示」）、今回の立替対象となる各決済を立替済の決済として記録する。なお、送金の指示を受けた金融機関エレクトロニックバンキングセンターは、当日に送金を完了し、これにより、物件所有者２０への入金が完了する（図６の「立替入金」）。立替済の決済の記録の完了によって、立替状況管理処理１３５は終了し、第１クレジットカード会社４１から決済代行事業者１０への入金を待つこととなる。第１クレジットカード会社４１からは、決済日の３日後に、金融機関エレクトロニックバンキングセンターを介して精算額、すなわち、決済額としても賃貸料からカード手数料を差し引いた額の入金が決済代行事業者１０に行われることとなる。

第１クレジットカード会社４１から決済代行事業者１０への入金に伴い、第１クレジットカード会社４１から送信される入金明細情報を受信すると、入金状況管理部（図２参照）によって入金状況管理処理１４２が開始され、当該入金明細情報に含まれる決済に関して、精算未済の決済として記録されている決済が、精算済の決済として記録される。決済代行事業者１０は、第１クレジットカード会社４１からの当該決済の精算額の入金によって、精算額から立替額を差し引いた額を代行手数料として得ることができる。

次に、第２入居者３２による決済について説明する。第２入居者３２が第２クレジットカード会社４２に対する決済を行うこと以外は、第１入居者３１による決済の場合と同一である。第１クレジットカード会社４１が、各決済の精算請求の度に精算を行い（都度精算態様）、精算請求の日から３日後に入金を行うのに対して、第２クレジットカード会社４２は、月末を締め日として一箇月間に行われた決済の精算請求を纏めて精算し（締め精算態様）、締め日から１０日後に入金を行う。これによって、同一日の決済に対して、決済代行事業者１０への第２クレジットカード会社４２からの精算入金日と第１クレジットカード会社４１からの精算入金の予定日とは異なることとなるものの、第２クレジットカード会社４２からの精算入金の予定日は、第１クレジットカード会社４１からの精算入金の予定日と同様に、決済代行事業者１０が物件所有者２０への入金日よりも遅くなり、第２入居者３２による決済日によらず、当該決済に関する物件所有者２０への入金は、決済代行事業者１０によって立替えられることとなり、図５に示された場合と実質的に同一の流れで処理されることとなる。

上記の決済システム１であれば、クレジットカード決済を利用できるようにすることで、第１入居者３１や第２入居者３２等の入居者からの賃貸料の回収そのものは第１クレジットカード会社４１や第２クレジットカード会社４２等の各クレジットカード会社に行わせることができる。また、決済代行事業者１０と契約すれば、決済代行事業者１０と包括契約している多様なクレジットカード会社に対するクレジットカード決済を利用できようになり、各クレジットカード会社との契約やその維持に係る煩雑な手続きが不要となる。さらに、第１入居者３１や第２入居者３２等の各入居者が多様なクレジットカード会社のクレジットカード決済を利用できるようになるために、各入居者による賃貸料の支払いにおいてクレジットカード決済の利用を促進させることができる。これらによって、物件所有者２０における賃貸料の回収の負担を軽減することができる。

上記の決済システム１であれば、物件所有者２０は、クレジットカード会社の精算態様によらず、入居者によるクレジットカード決済の決済日を基準として決済代行事業者１０による立替入金が行われるために、決済日から立替入金の日までの期間が固定化されるとともに早期化される。これにより、物件所有者２０に対して、決済状況の管理を簡素化できる環境を提供できる。

上記の決済システム１であれば、決済代行事業者１０は、クレジットカード会社の精算態様によらず、入居者によるクレジットカード決済の決済日を基準として物件所有者２０に立替入金を行ったとしても、実際の入居者からの賃貸料の回収はクレジットカード会社が負うために、リスクなく代行手数料を確保できる。これにより、決済代行事業者１０は、安定した収益を得ることができる。

上記の決済システム１であれば、物件所有者２０が決済代行事業者１０に対する代行手数料を負担するために、利益率は減少するものの、近隣の物件に対して競争力が増し、入居率を向上させることができる環境を提供できる。

上記の決済システム１であれば、物件所有者２０が決済代行事業者１０に対する代行手数料を負担するために、入居者に対して、賃貸料の支払いに関する利便性は高いが、クレジットカード決済を行ったとしてもデメリットのない環境を提供できる。

（実施の形態２）
実施の形態２の決済システムについて、図６〜９を参照して説明する。なお、上記の実施の形態１の構成と実質的に同一部分については、同一の参照符号を付して重複する説明を省略し、上記の実施の形態１との相違部分についてのみ詳細に説明する。図６は、決済システムの利用態様の一例を表すブロック図であり、図７（Ａ）〜（Ｂ）は、データベースの構造を表すブロック図である。

本実施の形態２の決済システム２は、図６に示されたように、データベースサーバ１１０において、実施の形態１におけるデータベース１１１とは異なるデータベース２１１が構築され、また、決済処理サーバ２３０において、賃貸料に付加される手数料を決定する手数料決定部を備えており、上記の実施の形態１のように代行手数料を物件所有者２０が入居者によらずに負担する構成とは異なり、代行手数料を物件所有者２０が負担するか、各入居者が負担するか、また、物件所有者２０と各入居者とで折半するかを選択できる構成である。

データベース２１１は、図７（Ａ）に示されたように、各物件情報として、物件識別番号、物件名及び部屋情報（図中の部屋情報１、部屋情報２等）に加えて、クレジットカード決済を行う際に適用される手数料を決定するための各物件識別情報に紐付けられた手数料情報を含んでいる。なお、上記の実施の形態１のデータベース１１１には、手数料情報は含まれていない（図３（Ｃ）参照）。手数料情報は、図７（Ｂ）に示されたように、賃貸料に応じた料率（定率態様）で課金するか、賃貸料によらずに定額（一定額態様）又は賃貸料に応じて段階的に変化する定額（段階定額態様）で課金するかを識別するための課金態様識別値と、料率で課金する場合の料率と、段階的に変化させる場合の各段階の賃貸の範囲を決定する範囲設定（範囲設定１、範囲設定２等）及び各段階で適用される手数料とで構成されている。例えば、料率に「５．００」が設定されている場合には、賃貸料の５％が手数料となる。また、範囲設定１及び手数料１に「１０００００」及び「１０００」が設定され、範囲設定２及び手数料２に「５００００」及び「５００」が設定されている場合には、５００００円を超え１０００００円以下である賃貸料に対する手数料が１０００円となり、５００００円以下である賃貸料に対する手数料が５００円となる。なお、課金態様識別値で定率態様での課金が指定されている場合には、各範囲設定及び各手数料の項目は設定されず、逆に、課金態様識別値で一定額態様又は段階定額態様での課金が指定されている場合には、料率の項目は設定されない。

具体的には、例えば、課金態様識別値が「１」であって料率が「０．００」に設定されている物件に入居している各入居者については、クレジットカード決済を行う場合に、賃貸料以外の手数料は加算されずに賃貸料そのものが決済額となり、代行手数料は物件所有者２０が負担することになる。また、課金態様識別値が「１」であって料率が「０．００」以外に設定されている物件に入居している各入居者については、賃貸料に手数料を加算した額が決済額となる。この場合には、決済代行事業者１０に対する代行手数料が賃貸料に所定の料率を掛けた額であるとすると、手数料の料率が代行手数料の料率と同一に設定されれば、代行手数料は各入居者が負担することとなり、手数料の料率が「０．００」以上で代行手数料の料率未満に設定されれば、代行手数料は物件所有者２０と各入居者とで折半して負担することになる。

また、例えば、課金態様識別値が「２」に設定され、範囲設定が１つだけでありその設定範囲として物件内の最高の賃貸料以上である値が設定され、手数料が「０」に設定されている物件に入居している各入居者については、賃貸料以外の手数料は加算されずに賃貸料そのものが決済額となり、代行手数料は物件所有者２０が負担することになる。また、課金態様識別値が「２」に設定され、範囲設定が１つだけでありその設定範囲として物件内の最高の賃貸料以上である値が設定され、手数料が「０」以外に設定されている物件に入居している各入居者については、賃貸料に手数料を加算した額が決済額となる。この場合には、決済代行事業者１０に対する代行手数料が賃貸料によらない所定の額であるとすると、手数料が代行手数料と同一に設定されれば、代行手数料は各入居者が負担することとなり、手数料の料率が「０」以上で代行手数料未満に設定されれば、代行手数料は物件所有者２０と各入居者とで折半して負担することになる。なお、決済代行事業者１０に対する代行手数料が賃貸料に所定の料率を掛けた額である場合に、適切な一定額態様又は段階定額による課金で双方の分担額を調整したり、決済代行事業者１０に対する代行手数料が賃貸料によらない所定の額である場合に、適切な料率態様による課金で双方の分担額を調整したりすることもできる。

決済処理サーバ２３０においては、手数料を決定する機能によって、第１入居者３１や第３入居者３３等の入居者が賃貸料の金額を入力すると、データベース１１１に登録された手数料情報（図７（Ａ）及び図７（Ｂ）参照）を参照して、入力された賃貸料に基づいて手数料が決定されると共に、賃貸料と手数料とを加算した額が決済額として決定される。

ここで、決済システム２の詳細な決済態様について、図８及び図９を参照して説明する。図８は、決済処理サーバの機能的な構成の一例を表すブロック図であり、また、図９は、決済システムにおける決済態様を表すシーケンス図である。以下において、第３入居者３３（図６参照）は、第１入居者３１（図６参照）と異なる物件の入居者とし、第１入居者の入居する物件については、第１の実施の形態の場合と同様に代行手数料を物件所有者２０が負担するように設定され、第３入居者３３の入居する物件については、代行手数料を第３入居者３３が負担するように設定されていることとする。また、第３入居者３３は、第３クレジットカード会社４３の発行するクレジットカードを用いて決済を行い、第３クレジットカード会社４３は、月末を締め日とし、その締め日の翌日に決済代行事業者１０に入金を行うこととする。また、決済処理サーバ２３０において、月６回の締め日の翌日に、物件所有者２０に入金を行うように処理することとする。

決済受付処理２２３において第３入居者３３によって賃貸料が入力されるまでは、上記の実施の形態１の場合と同一である。決済受付処理２２３において、第３入居者３３によって賃貸料が入力されると共にその入力を確定する入力が行われると、入力された賃貸料の情報が決済処理サーバ２３０に転送される（図９の「賃貸料転送」）。

決済処理サーバ２３０は、ウェブサーバ１２０からの第３入居者３３によって入力された賃貸料の情報を受信すると、手数料決定機能を発現する手数料決定処理１３５を開始する。手数料決定処理１３５が開始されると、データベース２１１に対して第３入居者３３が入居している物件に対して設定された手数料情報（図７（Ｂ）参照）の読み出しを要求し（図９の「手数料情報要求」）、データベース２１１から手数料情報を抽出する（図９の「手数料情報要求」）。本形態では、第３入居者３３が入居している物件には、課金態様識別値（図７（Ｂ）参照）として、料率態様の課金を指定する「１」が設定され、また、料率（図７（Ｂ）参照）として、代行手数料と同一の所定の料率が設定されているために、手数料が、賃貸料に当該所定の料率を掛けた額に決定される。また、この決済における最終的な決済額が、賃貸料に当該手数料を加えた額に決定される。決定された手数料及び決済額の情報をウェブサーバ１２０に送信し（図９の「決済額・手数料送信」）、手数料決定処理１３５は終了する。

ウェブサーバ１２０は、手数料及び決済額の情報を受信すると、決済受付処理２２３において、それらの情報を第３入居者３３に通知して（図９の「金額通知」）、利用するクレジットカードの種類やそのカード番号やその有効期限やセキュリティコードの入力を求める（図５の「カード情報要求」）。その後は、上記の実施の形態１と同様である。

なお、第１入居者３１に関しては、第１入居者３１が入居している物件には、課金態様識別値（図７（Ｂ）参照）として、料率態様の課金を指定する「１」が設定され、また、料率（図７（Ｂ）参照）として、「０．００」が設定されているために、上記の実施の形態１の場合と同様に、追加の手数料はなく、賃貸料そのものが決済額となる。

立替管理処理２３４において、決済額（賃貸料＋手数料）に対する第３クレジットカード会社４３のカード手数料が算出され、決済額からカード手数料と決済代行事業者１０の代行手数料を差し引くことにより、当該決済に対する立替予定額（物件所有者２０への支払額）を決定する。当該決済を立替未済の決済としてデータベース１１１に記録して（図５の「立替未済情報記録」）、一旦、当該処理は終了する。これによって、立替入金を行う締め日の翌日まで待つこととなる。そして、その締め日の翌日（図９の「後日Ａ」）に、立替管理処理２３４が再開されて、当該決済を含む前５日間に行われた物件所有者２０に関する全ての決済に係る立替額の総額が算出され、その算出された総額に関する情報が、今回の立替入金の対象となる各決済に関する情報と共に、管理サーバ１４０に送信される。なお、本形態では、第３クレジットカード会社４３による決済代行事業者１０への先月の一箇月間における各決済に関する精算入金は、翌月の１日（図９の「後日Ｂ」）に行われるために、月末の近傍の日の決済については、決済代行事業者１０による物件所有者２０への入金より、第３クレジットカード会社４３による決済代行事業者１０への入金が早く行われることがあるが、大半の決済について、決済代行事業者１０による物件所有者２０への入金は、第３クレジットカード会社４３による決済代行事業者１０への入金よりも早く、決済代行事業者１０による立替によって行われる。

本実施の形態２の決済システム２であれば、上記の実施の形態１の決済システム１に対して説明した効果と同等の効果を奏する。

さらに、決済システム２であれば、物件所有者２０や第１入居者３１や第３入居者３３等の入居者による代行手数料の分担を物件ごとに調整できるために、代行手数料の一部や全部を負担してもクレジットカード決済の利便性をとりたい入居者の要求や、代行手数料の全部や一部を負担しても物件の入居率を高めたい物件所有者の要求等の多様な要求に好適に対応できる。

また、決済システム２であれば、所定の短い期間内（１週間程度）に行われた各決済に係る物件所有者２０への入金を纏めて行うために、大幅に遅延させることなく物件所有者２０への入金を行いつつ、物件所有者２０による集計作業の負担を軽減でき、また、物件所有者２０による入金の確認作業の負担を軽減できる。これにより、賃貸料の決済状況の管理を更に簡便化することができる。

上記の決済システム２においては、決済代行事業者１０に対する代行手数料が、第１入居者３１による決済については物件所有者２０が負担し、第３入居者３３による決済については第３入居者３３が負担する場合の構成について説明したが、物件所有者２０と第１入居者３１又は第３入居者３３との双方で分担するような構成とすることができる。

また、上記の決済システム２においては、物件所有者２０への立替入金を月６回に纏めて行う構成について説明したが、他の回数、例えば、月３回や週１回に纏めて入金する態様とすることもできる。また、立替入金の態様を物件所有者ごとに異ならせる構成とすることもできる。この構成であれば、決済状況の管理の利便性を向上させることができ、様々な物件所有者に対して個別に好適な環境を提供できる。

また、上記の決済システム１又は2においては、各入居者の端末機器から入力された賃貸料に基づく決済額で決済が行われるが、データベース１１１に入居者ごとに賃貸料を設定しておき、当該設定額と各入居者の端末機器から入力された賃貸料とを比較して、同一である場合にのみ手続を続行できる構成であってもよい。この構成であれば、賃借人が誤った金額で決済することを防止できるために、決済のやり直しや過剰分の返金や不足分の返金に関する煩雑な手続きの発生を防止できる。これによって、賃貸人による賃貸料の決済状況の管理を更に簡便化することができる。また、データベース１１１に設定された賃貸料に基づいて自動的に賃貸料を表示する構成であってもよい。この構成であれば、更に容易に、賃借人が誤った金額で決済することを防止できる。

また、上記の決済システム１及び2においては、各入居者の端末機器からクレジットカードに関する情報を入力しなければならないが、前回の正常に完了した決済で用いられた情報を記録しておき、当該記録された情報を自動的に表示する構成であってもよい。この構成であれば、決済の手続を簡素化できる。

また、上記の決済システム１及び2においては、各種の情報の入力を音声によって入力できる構成としてもよい。さらに、具体的な情報ではなく所定のキーワードと発声することによって、必要な情報の一部又は全部が自動的に入力される構成であってもよい。この構成であれば、賃借人は秘匿性の高い個人情報を音声で入力できるために、画面に集中することなく簡便に必要な情報を入力できることとなり、また、賃借人は秘匿性の高い個人情報そのものを発声しなくても必要な情報を入力できるために、周囲に他人が居る環境で決済を行わなければならなくても安全に個人情報を入力できることとなる。

また、上記の決済システム１及び２においては、決済代行システム１００がデータベースサーバ１１０、ウェブサーバ１２０、決済処理サーバ１３０及び管理サーバ１４０で構成されている場合について説明したが、各サーバにおける機能を更に複数のサーバによって分割する構成や、複数のサーバの機能を１つのサーバに統合した構成とすることもできる。

インターネットを介した賃貸料のクレジットカード決済に利用できる。

１，２：決済システム
１０：決済代行事業者
１１：管理者
２０：物件所有者
３１：第１入居者
３２：第２入居者
３３：第３入居者
４１：第１クレジットカード会社
４２：第２クレジットカード会社
４３：第３クレジットカード会社
１００：２００：決済代行システム
１１０：データベースサーバ
１１１，２１１：データベース
１２０：ウェブサーバ
１２１：利用許可処理
１２２：機能選択受付処理
１２３，２２３：決済受付処理
１３０，２３０：決済処理サーバ
１３１：与信照会処理
１３２：精算請求処理
１３３：決済記録処理
１３４，２３４：立替管理処理
１３５：手数料決定処理
１４０：管理サーバ
１４１：立替状況管理処理
１４２：入金状況管理処理

Claims (12)

1. クレジットカード会社の発行するクレジットカードを保有する賃借人の端末機器と、賃貸人に対する賃貸料の決済を前記賃借人の端末機器から入力される前記クレジットカードの情報を利用して代行する決済代行システムとを含む賃貸料決済システムであって、
   前記決済代行システムは、
   前記賃貸人を介さずに、前記賃借人からインターネットを介して前記クレジットカードの情報及び前記賃貸人に支払うべき賃貸料を含む決済に必要な情報の入力を受け付ける決済受付手段と、
   前記クレジットカードの情報及び前記賃貸料に応じた額の情報に基づいて、前記クレジットカード会社に与信照会を行う与信照会手段と、
   前記与信照会により前記クレジットカードの利用許可判定を得た場合に、前記クレジットカード会社に前記決済の精算を請求する精算請求手段と、
   前記決済に必要な情報の少なくとも一部を含む前記決済に関する情報を記録する決済記録手段と、
   前記与信照会により前記クレジットカードの利用許可判定を得た場合に、前記クレジットカード会社からの前記決済に係る入金によらずに、前記賃貸人に前記賃貸料に応じた額から任意の手数料を差し引いた額の入金を行う立替入金手段と、
   前記クレジットカード会社からの前記決済に係る入金を確認する入金確認手段と、
   前記任意の手数料に含まれる前記決済に対する代行手数料のうち前記賃借人の負担額を決定する手数料情報として、前記賃貸料に依らず一定額を指定する情報、前記賃貸料に応じた段階定額を指定する情報、及び、前記賃貸料に応じた料率を指定する情報のうち少なくとも１種類の情報を前記賃貸人の所有する物件ごとに記憶する手数料情報記憶手段と、
   前記手数料情報を設定する手数料情報設定手段と、
   前記賃借人による前記決済に必要な情報の一部としての前記賃貸料の入力に応じて、前記賃借人の負担額を前記手数料情報に基づき決定する手数料決定手段とを含み、
   前記賃貸人の端末機器からのインターネットを介した前記手数料情報の設定により、前記物件ごとに、前記代行手数料を前記賃借人が負担する賃借人負担態様、前記代行手数料を前記賃貸人が負担する賃貸人負担態様、及び、前記代行手数料を前記賃貸人と前記賃借人とで按分する場合であって按分割合の異なる複数種類の按分態様のうち任意の態様に設定できることを特徴とする賃貸料決済システム。
2. 前記クレジットカード会社における前記決済に係る精算の纏め期間より短い期間を含む複数種類の纏め期間から１種類の纏め期間を選択することによって、前記賃貸人への立替時期を管理する立替管理手段を含み、
   前記立替管理手段は、当該選択された纏め期間内における決済に係る入金を纏めて行う請求項１に記載の賃貸料決済システム。
3. 前記立替入金手段は、前記クレジットカード会社からの前記決済に係る入金の予定日が前記賃貸人への入金の予定日よりも後である場合には、前記賃貸料に応じた額から任意の手数料を差し引いた額を立替える請求項１又は２に記載の賃貸料決済システム。
4. 前記賃貸人負担態様であって、前記賃貸料に応じた額が前記賃貸料の額であり、前記立替入金手段において前記賃貸人に入金される額が前記賃貸料から前記代行手数料と前記クレジットカード会社に対するカード手数料とを差し引いた額である第１手数料体系、前記賃借人負担態様であって、前記賃貸料に応じた額が前記賃貸料に前記代行手数料を加算した額であり、前記立替入金手段において前記賃貸人に入金される額が前記賃貸料から前記クレジットカード会社に対するカード手数料を差し引いた額である第２手数料体系、及び、前記按分態様であって、前記賃貸料に応じた額が前記賃貸料に前記賃借人の負担額を加算した額であり、前記立替入金手段において前記賃貸人に入金される額が前記賃貸料から前記代行手数料のうち前記賃貸人の負担額と前記クレジットカード会社に対するカード手数料とを差し引いた額である第３手数料体系を含む複数種類の手数料体系から任意の手数料体系を選択する手数料体系選択手段を更に含む請求項１〜３の何れか１項に記載の賃貸料決済システム。
5. 前記賃貸人の保有する端末機器からのインターネットを介した所定の入力に応じて、前記決済記録手段により記録された前記決済に関する情報を参照して、前記賃借人の決済状況を前記賃貸人によって確認できるように開示する決済状況開示手段と、
   を更に含む請求項１〜４の何れか１項に記載の賃貸料決済システム。
6. 前記賃借人による前記決済は、一定金額の支払いを繰り返し行う決済であり、
   前記賃貸人の保有する端末機器からのインターネットを介した指示に応じて、予定賃貸料として前記一定金額を指定する情報を記録する予定賃貸料記録手段と、
   前記予定賃貸料記録手段により記録された前記予定賃貸料と前記決済受付手段により受け付ける前記賃貸料との同一性を確認する賃貸料確認手段と、
   を更に含む請求項１〜５の何れか１項に記載の賃貸料決済システム。
7. クレジットカード会社の発行するクレジットカードを保有する賃借人による賃貸人に対する決済を前記クレジットカードの情報を利用して代行する賃貸料決済方法であって、
   前記賃貸人を介さずに、前記賃借人からインターネットを介して前記クレジットカードの情報及び前記賃貸人に支払うべき賃貸料を含む決済に必要な情報の入力を受け付け、
   前記クレジットカードの情報及び前記賃貸料に応じた額の情報に基づいて、前記クレジットカード会社に与信照会を行い、
   前記与信照会により前記クレジットカードの利用許可判定を得た場合に、前記クレジットカード会社に前記決済の精算を請求し、
   前記決済に必要な情報の少なくとも一部の情報含む前記決済に関する情報を記録し、
   前記与信照会により前記クレジットカードの利用許可判定を得た場合に、前記クレジットカード会社からの前記決済に係る入金によらずに、前記賃貸人に前記賃貸料に応じた額から任意の手数料を差し引いた額の入金を行い、
   前記クレジットカード会社からの前記決済に係る入金を確認し、
   前記任意の手数料に含まれる前記決済に対する代行手数料のうち前記賃借人の負担額を決定する手数料情報として、前記賃貸料に依らず一定額を指定する情報、前記賃貸料に応じた段階定額を指定する情報、及び、前記賃貸料に応じた料率を指定する情報のうち少なくとも１種類の情報を前記賃貸人の所有する物件ごとに記憶し、
   前記手数料情報を設定し、
   前記賃借人による前記決済に必要な情報の一部としての前記賃貸料の入力に応じて、前記賃借人の負担額を前記手数料情報に基づき決定し、
   前記賃貸人による前記手数料情報の設定により、前記物件ごとに、前記代行手数料を前記賃借人が負担する賃借人負担態様、前記代行手数料を前記賃貸人が負担する賃貸人負担態様、及び、前記代行手数料を前記賃貸人と前記賃借人とで按分する場合であって按分割合の異なる複数種類の按分態様のうち任意の態様に設定できることを特徴とするコンピュータが実行する賃貸料決済方法。
8. 前記クレジットカード会社における前記決済に係る精算の纏め期間より短い期間を含む複数種類の纏め期間から１種類の纏め期間を選択することによって、前記賃貸人への立替時期を管理し、
   前記賃貸人への入金において、当該選択された期間内における決済に係る入金を纏めて行う請求項７に記載のコンピュータが実行する賃貸料決済方法。
9. 前記賃貸人への入金において、前記クレジットカード会社からの前記決済に係る入金の予定日が前記賃貸人への入金の予定日よりも後である場合には、前記賃貸料に応じた額から任意の手数料を差し引いた額を立替える請求項７又は８に記載のコンピュータが実行する賃貸料決済方法。
10. 前記賃貸人負担態様であって、前記賃貸料に応じた額が前記賃貸料の額であり、前記賃貸人に入金される額が前記賃貸料から前記代行手数料と前記クレジットカード会社に対するカード手数料とを差し引いた額である第１手数料体系、前記賃借人負担態様であって、前記賃貸料に応じた額が前記賃貸料に前記代行手数料を加算した額であり、前記賃貸人に入金される額が前記賃貸料から前記クレジットカード会社に対するカード手数料を差し引いた額である第２手数料体系、及び、前記按分態様であって、前記賃貸料に応じた額が前記賃貸料に前記賃借人の負担額を加算した額であり、前記賃貸人に入金される額が前記賃貸料から前記代行手数料のうち前記賃貸人の負担額と前記クレジットカード会社に対するカード手数料とを差し引いた額である第３手数料体系を含む複数種類の手数料体系から任意の手数料体系を選択できる請求項７〜９の何れか１項に記載のコンピュータが実行する賃貸料決済方法。
    
11. 前記賃貸人の保有する端末機器からのインターネットを介した所定の入力に応じて、前記決済に関する情報を参照して、前記賃借人の決済状況を前記賃貸人によって確認できるように開示する請求項７〜１０の何れか１項に記載のコンピュータが実行する賃貸料決済方法。
12. 前記賃借人による前記決済は、一定金額の支払いを繰り返し行う決済であり、
    前記賃貸人の保有する端末機器からのインターネットを介した指示に応じて、予定賃貸料として前記一定金額を指定する情報を記録し、
    前記予定賃貸料と前記決済時に入力される前記賃貸料との同一性を確認する請求項７〜１１の何れか１項に記載のコンピュータが実行する賃貸料決済方法。

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