JP6419280B1 - Allowable repayment amount calculation device, repayment amount determination device, financial value calculation system and program - Google Patents
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Abstract
【課題】住宅融資において、許容可能な融資額を精度よく算出する。
【解決手段】住宅融資において許容される月返済額の最大値を算出する許容返済額算出装置であって、融資の返済期間を含む融資条件を取得する条件取得部と、家賃データベースから現在又は過去の住宅の家賃データを取得して、返済期間内の少なくとも一部の期間における住宅の賃貸価値の推定値を算出する賃貸価値算出部と、売却額データベースから現在又は過去の住宅の売却額データを取得して、将来の予め定められた時点での住宅の処分価値の推定値を算出する処分価値算出部と、賃貸価値の推定値および処分価値の推定値に基づいて、住宅融資において許容される月返済額の最大値を算出する最大返済額算出部とを備える許容返済額算出装置を提供する。
【選択図】図３In a housing loan, an allowable loan amount is accurately calculated.
An apparatus for calculating an allowable repayment amount for calculating a maximum amount of monthly repayment permitted in a housing loan, a condition acquisition unit for acquiring a loan condition including a loan repayment period, and a current or past from a rent database The rent value calculation unit that obtains the rent data of homes and calculates the estimated value of the rent value of the house for at least a part of the repayment period, and the sale data of the current or past house from the sale price database Acquired disposal value calculation unit that calculates the estimated value of the disposal value of the house at a predetermined time in the future, and is permitted in housing financing based on the estimated value of the rental value and the estimated value of the disposal value Provided is an allowable repayment amount calculation device including a maximum repayment amount calculation unit that calculates a maximum value of a monthly repayment amount.
[Selection] Figure 3
Description
本発明は、許容返済額算出装置、返済額判定装置、金融価値算定システムおよびプログラムに関する。 The present invention relates to an allowable repayment amount calculation device, a repayment amount determination device, a financial value calculation system, and a program.
住宅の購入資金を銀行等から借り入れた者が、返済困難またはその他の理由で融資の返済前に住宅の換価を余儀なくされる場合がある。この場合、住宅の換価額が借入残高に満たないと、借入者が残債務を負担することになり、その後の経済生活に支障を来すこととなる。
関連する先行技術文献として、下記の文献がある。
特許文献１ 特開２０１０−２７７１３８号公報
A person who borrows funds for purchase of a house from a bank or the like may be forced to convert the house before repayment of the loan due to difficulty in repayment or other reasons. In this case, if the convertible price of the house is less than the borrowing balance, the borrower will bear the remaining debt, which will hinder the subsequent economic life.
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米国には、住宅ローンについて責任財産を担保住宅に限定して、担保実行により完全な満足を受けられなかった場合に残債務を免除するいわゆるノンリコースローン型住宅ローンが存在する。しかし残債務を免除する場合、債権者である融資金融機関が残債務を負担することになり、結局、貸付金利の上昇といったかたちで借主に転嫁されることになる。 In the United States, there are so-called non-recourse mortgage loans that limit the liability for mortgages to collateral housing and exempt the remaining debt if the collateral is not fully satisfied. However, when exempting the remaining debt, the creditor financial institution, which is the creditor, will bear the remaining debt, and eventually it will be passed on to the borrower in the form of an increase in the loan interest rate.
金融機関がノンリコース型住宅ローンを供与する代わりに、借入者が将来返済困難またはその他の理由で融資の返済前に住宅の換価を余儀なくされた場合に、第三者である引受事業者に対して、担保住宅並びに敷地についての権利を取得する代わりに、一定の条件で融資の返済を引き受けてもらうことのできる権利を付与すれば、実質的にノンリコース型住宅ローンと同様の経済効果をもたらすことができる。この場合、引受事業者は、引受に先立ち当該担保住宅に対して許容可能な月返済額を精度よく見積もれることが好ましいが、従来の技術では、許容可能な月返済額を精度よく算出することが困難であった。 For third-party underwriters when a financial institution is forced to reimburse the home before repayment of the loan due to difficulties in repayment in the future or for other reasons instead of providing a non-recourse mortgage In addition, instead of acquiring the right for collateral housing and property, granting the right to accept the loan repayment under certain conditions will bring about the same economic effect as a non-recourse mortgage. be able to. In this case, it is preferable for the underwriter to accurately estimate the allowable monthly repayment amount for the collateral housing prior to underwriting, but with conventional technology, the allowable monthly repayment amount should be calculated accurately. It was difficult.
上記課題を解決するために、本発明の第１の態様においては、住宅融資において許容される月返済額の最大値を算出する許容返済額算出装置であって、融資の返済期間を含む融資条件を取得する条件取得部と、家賃データベースから現在又は過去の住宅の家賃データを取得して、返済期間内の少なくとも一部の期間における住宅の賃貸価値の推定値を算出する賃貸価値算出部と、売却額データベースから現在又は過去の住宅の売却額データを取得して、将来の予め定められた時点での住宅の処分価値の推定値を算出する処分価値算出部と、賃貸価値の推定値および処分価値の推定値に基づいて、住宅融資において許容される月返済額の最大値を算出する最大返済額算出部とを備える許容返済額算出装置を提供する。 In order to solve the above-mentioned problem, in the first aspect of the present invention, an allowable repayment amount calculating device for calculating a maximum value of monthly repayment amount permitted in a housing loan, the loan condition including a loan repayment period A condition acquisition unit that acquires the rent data of the current or past house from the rent database, and a rental value calculation unit that calculates an estimated value of the rental value of the house in at least a part of the repayment period; A disposal value calculation unit that obtains the sale price data of the current or past house from the sale price database and calculates the estimated value of the disposal value of the house at a predetermined time in the future, and the estimated value and the disposal value of the rental value Provided is an allowable repayment amount calculation device including a maximum repayment amount calculation unit that calculates a maximum value of monthly repayment amount permitted in a housing loan based on an estimated value of value.
最大返済額算出部は、返済期間内の少なくとも一部の期間における賃貸価値の推定値と月返済額との差分が、処分価値の推定値に応じた条件を満たす最大の月返済額を、月返済額の最大値として算出してよい。 The maximum repayment amount calculation unit calculates the maximum monthly repayment amount for which the difference between the estimated rental value and the monthly repayment amount in at least a part of the repayment period satisfies the condition according to the estimated disposal value. You may calculate as the maximum value of repayment amount.
処分価値算出部は、住宅融資の完済時点での住宅の処分価値の推定値を算出してよい。最大返済額算出部は、第三者である引受事業者に対して住宅並びに敷地の少なくとも一部の権利を移転して前記住宅融資の返済を引き受けてもらう権利を行使するに至る確率（本明細書では、行使確率と称する）に更に基づいて、月返済額の最大値を算出してよい。 The disposal value calculation unit may calculate an estimated value of the disposal value of the house at the time of completion of the housing loan. The maximum repayment amount calculation unit is the probability that the third party underwriter will exercise the right to transfer at least a part of the housing and the site and have the housing loan repaid (this specification) The maximum value of the monthly repayment amount may be calculated based on the exercise probability).
最大返済額算出部は、返済期間内の各時点に対して、当該時点以降の賃貸価値の推定値と月返済額との差分の積算値に、当該時点における行使確率を乗算した時点毎期待値を算出し、時点毎期待値の総和であるリスク期待値が処分価値の推定値を超えない範囲での最大の月返済額を、月返済額の最大値として算出してよい。 The maximum repayment calculator calculates the expected value for each point in time for the repayment period by multiplying the accumulated value of the difference between the estimated value of rental value after that point and the monthly repayment amount by the exercise probability at that point. And the maximum monthly repayment amount within a range where the expected risk value, which is the sum of the expected values for each time point, does not exceed the estimated value of disposal value, may be calculated as the maximum monthly repayment amount.
条件取得部は、複数の種類の返済期間を取得し、最大返済額算出部は、それぞれの返済期間に対して、月返済額の最大値を算出してよい。 The condition acquisition unit may acquire a plurality of types of repayment periods, and the maximum repayment amount calculation unit may calculate a maximum monthly repayment amount for each repayment period.
家賃データは、賃貸住宅についての、現在又は過去の最低保証家賃、空室期間および入居期間の少なくとも一つのデータを含んでよい。 Rent data may include at least one of current or past minimum guaranteed rent, vacancy period, and tenancy period for rental housing.
家賃データベースおよび売却額データベースは、地域ごとにデータを分類して記録し、賃貸価値算出部および処分価値算出部は、対応する地域の家賃データおよび売却額データを取得してよい。 The rent database and the sale price database may classify and record data for each region, and the rental value calculation unit and the disposal value calculation unit may acquire rent data and sale price data for the corresponding region.
本発明の第２の態様においては、住宅融資において、入力された月返済額が許容されるか否かを判定する返済額判定装置であって、融資の返済期間を含む融資条件を取得する条件取得部と、家賃データベースから現在又は過去の住宅の家賃データを取得して、返済期間内の少なくとも一部の期間における住宅の賃貸価値の推定値を算出する賃貸価値算出部と、売却額データベースから現在又は過去の住宅の売却額データを取得して、将来の予め定められた時点での住宅の処分価値の推定値を算出する処分価値算出部と、賃貸価値の推定値および処分価値の推定値に基づいて、入力された月返済額が許容されるか否かを判定する返済額判定部とを備える返済額判定装置を提供する。融資条件には適用金利が含まれていてもよい。 In the second aspect of the present invention, in the housing loan, it is a repayment amount determination device for determining whether or not the input monthly repayment amount is allowed, and a condition for acquiring a loan condition including a loan repayment period From the acquisition unit, the rental value calculation unit that acquires the rent data of the current or past housing from the rent database, and calculates the estimated value of the rental value of the housing in at least a part of the repayment period. A disposal value calculator that obtains data on the sale price of a current or past house and calculates an estimated value of the disposal value of the house at a predetermined time in the future, and an estimated value of the rental value and an estimated value of the disposal value A repayment amount determination device is provided that includes a repayment amount determination unit that determines whether or not an input monthly repayment amount is allowed. The loan terms may include applicable interest rates.
本発明の第３の態様においては、第１の態様に係る許容返済額算出装置と、第２の態様に係る返済額判定装置との少なくとも一方を備える金融価値算定システムを提供する。 According to a third aspect of the present invention, there is provided a financial value calculation system including at least one of an allowable repayment amount calculation apparatus according to the first aspect and a repayment amount determination apparatus according to the second aspect.
本発明の第４の態様においては、コンピュータを、第１の態様に係る許容返済額算出装置として機能させるためのプログラムを提供する。 According to a fourth aspect of the present invention, there is provided a program for causing a computer to function as the allowable repayment amount calculating device according to the first aspect.
本発明の第５の態様においては、コンピュータを、第２の態様に係る返済額判定装置として機能させるためのプログラムを提供する。 According to a fifth aspect of the present invention, there is provided a program for causing a computer to function as a repayment amount determination device according to the second aspect.
なお、上記の発明の概要は、本発明の必要な特徴の全てを列挙したものではない。また、これらの特徴群のサブコンビネーションもまた、発明となりうる。 It should be noted that the above summary of the invention does not enumerate all the necessary features of the present invention. In addition, a sub-combination of these feature groups can also be an invention.
以下、発明の実施の形態を通じて本発明を説明するが、以下の実施形態は特許請求の範囲にかかる発明を限定するものではない。また、実施形態の中で説明されている特徴の組み合わせの全てが発明の解決手段に必須であるとは限らない。 Hereinafter, the present invention will be described through embodiments of the invention, but the following embodiments do not limit the invention according to the claims. In addition, not all the combinations of features described in the embodiments are essential for the solving means of the invention.
図１は、本発明の一つの実施形態に係る、金融価値算定システム１００の構成例を示すブロック図である。金融価値算定システム１００は、引受事業者システム１０を備える。引受事業者システム１０は、住宅ローン等（本明細書では、住宅融資と称する）を借り入れて住宅および敷地（本明細書では、住宅および敷地を単に住宅と称する場合がある）を購入した借入者が、引受事業者に住宅および敷地にかかる少なくとも一部の権利（所有権もしくはこれに相当する実質的な権利。例えば、住宅および敷地の一部または全部を売却、貸し出しまたはその他の処分を行うことで対価を得ることができる権利）を移転することを条件として、住宅融資の返済を引き受けてもらうことのできる権利（本明細書では、本件権利と称する）を供与する。
FIG. 1 is a block diagram illustrating a configuration example of a financial
引受事業者システム１０は、事前査定サブシステム２０、証明書発行サブシステム４０およびリスク管理サブシステム６０のうちの少なくとも一つのサブシステムを備える。図１の例における引受事業者システム１０は、３つのサブシステムを全て備えている。それぞれのサブシステムは、一つ以上のコンピュータを有してよい。引受事業者システム１０は、サーバー７０、内部ネットワーク７１およびデータベース７４のうちの少なくとも一つを更に備えてもよい。
The
事前査定サブシステム２０は、本件権利を付与する場合に許容される住宅融資の月返済額の最大値を算出する。事前査定サブシステム２０は、許容返済額算出装置２２を備える。許容返済額算出装置２２は、住宅の将来の賃貸価値と、将来の住宅の処分価値とに基づいて、許容される月返済額の最大値を算出する。
The
住宅の賃貸価値とは、住宅を貸し出した場合に想定される家賃収入に基づいて算出される価値である。住宅の処分価値とは、住宅を売却した場合に想定される売却額に基づいて算出される価値である。許容返済額算出装置２２は、データベース７４に記録された他の住宅の現在又は過去の家賃データ、および、他の住宅の現在又は過去の売却額データ等に基づいて、住宅の賃貸価値および処分価値を算出してよい。
The rental value of a house is a value calculated based on rent income assumed when a house is rented. The disposal value of a house is a value calculated based on the sale price assumed when the house is sold. The allowable repayment
本件権利が行使された場合、引受事業者は住宅を貸し出すことで家賃収入を得ることができる一方、住宅融資の月返済額を支払うことになる。月返済額が家賃収入より大きい場合、引受事業者の毎月の収支はマイナスとなる。 If this right is exercised, the underwriter will be able to earn rent by renting the house, while paying the monthly repayment amount for the housing loan. If the monthly repayment amount is larger than the rent income, the monthly balance of the underwriter will be negative.
本例の許容返済額算出装置２２は、住宅融資の月返済額と、将来の賃貸価値との差分を、融資の返済期間に渡って積算した積算値が、住宅の将来の処分価値を上回らないことを条件として、許容される月返済額の最大値を算出する。住宅の処分価値は、住宅融資の完済時点における推定値を用いてよい。
In the allowable repayment
事前査定サブシステム２０は、算出した月返済額の最大値を、顧客端末７８に提供してよい。顧客端末７８は、例えば金融機関、住宅販売業者または住宅の購入を検討している一般顧客等が管理するコンピュータである。事前査定サブシステム２０は、インターネット等の外部ネットワーク７６、サーバー７０および内部ネットワーク７１を介して、顧客端末７８と接続されてよい。事前査定サブシステム２０は、顧客端末７８から、住宅の所在地、床面積、間取り、駅からの距離、取得予定価格、敷地の路線価や実勢価格等の情報を受け取ってよい。
The
また、金融価値算定システム１００は、提携事業者サブシステム８０を更に備えてもよい。提携事業者サブシステム８０は、引受事業者と提携している金融機関、住宅販売業者等が管理するシステムである。提携事業者サブシステム８０は、事前査定サブシステム２０と同様の許容返済額算出装置２２を備えてよい。提携事業者サブシステム８０の許容返済額算出装置２２には、引受事業者システム１０におけるデータベース７４のデータが提供される。提携事業者サブシステム８０の許容返済額算出装置２２は、内部ネットワーク７１に接続可能であってよい。これにより、提携事業者サブシステム８０の許容返済額算出装置２２も、住宅の将来の賃貸価値および処分価値を精度よく算出できる。
Further, the financial
本例の証明書発行サブシステム４０は、住宅に関する情報および所望の月返済額が入力され、当該条件において本件権利を付与できるか否かを判定する。証明書発行サブシステム４０は、返済額判定装置４２を備える。返済額判定装置４２は、住宅融資の月返済額と、将来の賃貸価値との差分を積算した積算値が、住宅の将来の処分価値を上回らないことを条件として、本件権利を付与できると判定してよい。返済額判定装置４２には、顧客端末７８または提携事業者サブシステム８０から、住宅に関する情報および月返済額が入力されてよい。
The
本例の証明書発行サブシステム４０は、返済額判定装置４２が当該月返済額で本件権利を付与できると判定した場合に、本件権利の証明書を発行する。証明書は、本件権利の内容を示す書類であってよく、電子データであってもよい。
The
リスク管理サブシステム６０は、本件権利を付与することによる引受事業者のリスクを管理する。リスク管理サブシステム６０は、リスク管理装置６２を備える。一例としてリスク管理装置６２は、本件権利の付与時において算出した住宅の賃貸価値および処分価値の推定値と、本件権利の行使後における住宅の賃貸価値および処分価値の実績値とを記録する。リスク管理装置６２は、推定値と実績値との差異に基づいて、許容返済額算出装置２２および返済額判定装置４２における計算に用いる係数または設定値を調整してよい。例えばリスク管理装置６２は、賃貸価値および処分価値の推定値に対して実績値が小さくなる傾向がある場合、賃貸価値および処分価値の推定値をより小さく計算するように、許容返済額算出装置２２および返済額判定装置４２における係数または設定値を調整する。
The
図２は、引受事業者システム１０の動作の概要を示す図である。図２における横軸は時間を示している。一例として、一般顧客が住宅購入を検討し、資金計画を作成するタイミングで、許容返済額算出装置２２は、許容される月返済額の最大値を算出して参考情報として提示する（Ｓ２００）。許容返済額算出装置２２は、顧客端末７８等からの要求に応じて月返済額の最大値を提供してよい。
FIG. 2 is a diagram showing an outline of the operation of the
また、一般顧客が住宅購入を決め、住宅融資を借り入れるタイミングで、返済額判定装置４２は、入力される月返済額の条件で、本件権利を付与できるか否かを判定する（Ｓ２０２）。月返済額は、顧客端末７８または提携事業者サブシステム８０から入力されてよい。返済額判定装置４２が本件権利を付与できると判定した場合、証明書発行サブシステム４０は本件権利の証明書を発行する。
Further, at the timing when a general customer decides to purchase a house and borrows a house loan, the repayment
本件権利が行使された場合、リスク管理装置６２は、住宅の賃貸価値の実績値を記録する。リスク管理装置６２は、住宅を売却する時点まで、住宅の賃貸価値の実績値を記録する。住宅は、融資完済後に売却されてよい。リスク管理装置６２は、住宅の処分価値の実績値を記録する。リスク管理装置６２は、記録した実績値に基づいて、許容返済額算出装置２２および返済額判定装置４２における計算に用いる係数等を調整してよい。
When this right is exercised, the
このように、住宅の賃貸価値および処分価値を用いることで、住宅の本来の金融価値に基づく月返済額の最大値を提示できる。また、本件権利を融資設定時に付与することで、実質的にノンリコースな住宅融資を提供できる。このため、融資設定時における借入者の不安を低減できる。また、住宅取得を検討している一般顧客に対して、検討時点において住宅の金融価値を提示でき、適切な月返済額を提示できる。月返済額の提示および判定を精度よく行うべく、データベース７４には十分な地域範囲および期間に渡ってデータが蓄積されており、且つ、随時更新されることが好ましい。データベース７４に蓄積可能な家賃データおよび売却額データを他の事業者が提供したことを条件として、当該事業者を提携事業者として認定して、データベース７４からのデータ提供を許容してよい。
Thus, the maximum value of the monthly repayment amount based on the original financial value of the house can be presented by using the rental value and disposal value of the house. In addition, by granting this right at the time of loan setting, a substantially non-recourse housing loan can be provided. For this reason, anxiety of the borrower at the time of loan setting can be reduced. Moreover, the financial value of a house can be shown to a general customer who is considering housing acquisition at the time of the review, and an appropriate monthly repayment amount can be presented. In order to accurately present and determine the monthly repayment amount, it is preferable that data is accumulated in the
図３は、許容返済額算出装置２２の概要を示すブロック図である。許容返済額算出装置２２は、条件取得部２４、処分価値算出部２６、賃貸価値算出部２８および最大返済額算出部３０を備える。コンピュータにおけるＣＰＵおよびメモリ等が、処分価値算出部２６、賃貸価値算出部２８および最大返済額算出部３０として機能してよい。コンピュータにおけるインターフェース等が、条件取得部２４として機能してよい。
FIG. 3 is a block diagram showing an outline of the allowable repayment
条件取得部２４は、住宅融資の返済期間を含む融資条件を取得する。融資条件は、住宅の所在地に関する情報（例えば郵便番号、駅からの距離等）、住宅の広さに関する情報（例えば敷地面積、床面積、部屋数等）、および、住宅の耐用年数に関する情報を含んでよい。条件取得部２４は、許容返済額算出装置２２の管理者が入力する融資条件を取得してよく、顧客端末７８等の外部装置から入力される融資条件を取得してよく、許容返済額算出装置２２に予め登録されている融資条件を取得してもよい。
The
賃貸価値算出部２８は、家賃データベースから現在又は過去の住宅の家賃データを取得して、返済期間内の少なくとも一部の期間における住宅の賃貸価値の推定値を算出する。賃貸価値算出部２８は、融資条件に対応する現在又は過去の住宅の家賃データを、家賃データベースから抽出してよい。賃貸価値算出部２８は、住宅の所在地に関する情報、住宅の広さに関する情報、および、住宅の耐用年数に関する情報の少なくとも一つに基づいて、家賃データベースから対応する住宅の家賃データを抽出してよい。
The rental
本例では図１に示したデータベース７４が、家賃データベースとして機能する。賃貸価値算出部２８は、返済期間内の全期間における住宅の賃貸価値の推定値を算出してよい。本例の賃貸価値算出部２８は、返済期間内の全期間にわたって、月毎の住宅の賃貸価値の推定値を算出する。月毎の賃貸価値の推定値は、返済期間内において一定値であってよく、変動する値であってもよい。
In this example, the
処分価値算出部２６は、売却額データベースから現在又は過去の住宅の売却額データを取得して、将来の予め定められた時点での住宅の処分価値の推定値を算出する。処分価値算出部２６は、住宅融資の完済時点での住宅の処分価値の推定値を算出してよい。処分価値算出部２６は、融資条件に対応する現在又は過去の住宅の売却額データを、売却額データベースから抽出してよい。処分価値算出部２６は、住宅の所在地に関する情報、住宅の広さに関する情報および住宅の耐用年数に関する情報の少なくとも一つに基づいて、売却額データベースから対応する住宅の売却額データを抽出してよい。
The disposal
家賃データベースおよび売却額データベースは、地域ごとに家賃データおよび売却額データを分類して記録する。家賃データベースおよび売却額データベースは、住宅の広さ等の住宅の各種特性で家賃データベースおよび売却額データベースを分類してもよい。 The rent database and sale price database classify and record rent data and sale price data for each region. The rent database and sale price database may classify the rent database and sale price database according to various characteristics of the house such as the size of the house.
最大返済額算出部３０は、賃貸価値算出部２８が算出した賃貸価値の推定値および処分価値算出部２６が算出した処分価値の推定値に基づいて、住宅融資において許容される月返済額の最大値を算出する。最大返済額算出部３０は、返済期間内の少なくとも一部の期間における賃貸価値の推定値と月返済額との差分が、処分価値の推定値に応じた条件を満たす最大の月返済額を、月返済額の最大値として算出する。上述したように、最大返済額算出部３０は、賃貸価値の推定値と月返済額との差分の所定の期間の累計が、処分価値の推定値を上回らないことを条件として、月返済額の最大値を算出する。最大返済額算出部３０は、返済期間内の各月において権利行使が発生する確率に基づいて、月返済額の最大値を算出してよい。
The maximum repayment
図４は、住宅の処分価値、賃貸価値、月返済額および差分積算値の関係の一例を示す図である。図４における横軸は時間を示し、縦軸は金額を示している。処分価値算出部２６は、現在又は過去の売却額データの平均値等に対して、管理者等により設定される係数を乗じて処分価値を算出してよい。処分価値は、リスク管理装置６２により調整されてよい。処分価値算出部２６は、住宅および敷地のそれぞれの処分価値の推定値を算出してよい。敷地の処分価値は、住宅融資設定時における敷地の所在地の路線価に基づいて算出できる。処分価値算出部２６は、敷地の処分価値の推定値を、返済期間の全体に渡って一定値としてよい。住宅の処分価値の推定値は、期間経過に伴って変化（主に減少）してよい。住宅の処分価値の初期値は、住宅および敷地の販売価格から、路線価に基づいて算出される敷地の処分価値を減じることで算出できる。住宅の処分価値の経年変化は、現在又は過去の住宅の売却額データから算出できる。
FIG. 4 is a diagram illustrating an example of the relationship among the disposal value, rental value, monthly repayment amount, and difference integrated value of a house. The horizontal axis in FIG. 4 indicates time, and the vertical axis indicates the amount of money. The disposal
賃貸価値算出部２８は、返済期間の全体に渡って一定の賃貸価値を算出してよく、月毎に変動する賃貸価値を算出してもよい。賃貸価値の経年変化は、家賃データベースの現在又は過去の家賃データから算出できる。図４の例では月返済額を一定値としているが、最大返済額算出部３０は、月毎に変動する月返済額を設定してもよい。図４では、月返済額と賃貸価値との差分を斜線で示している。
The rental
最大返済額算出部３０は、月返済額と賃貸価値との月毎の差分を積算した差分積算値を算出してよい。差分積算値は、月返済額を高く設定するほど高くなる。最大返済額算出部３０は、住宅融資の完済時点における住宅の処分価値を、差分積算値が上回らない範囲で、月返済額の最大値を算出する。最大返済額算出部３０は、返済期間における所定の期間において差分積算値を算出してよい。
The maximum repayment
最大返済額算出部３０は、それぞれの月毎において行使確率に更に基づいて、月返済額の最大値を算出することが好ましい。これにより、より精度よく月返済額の最大値を算出できる。
The maximum repayment
図５は、最大返済額算出部３０の動作例を示す図である。設定される範囲内の複数の月返済額Ｘ１、Ｘ２、・・・に対して同様の処理を行う。本例では、Ｘ１が月返済額の最小の設定値とする。図５においては、住宅融資の返済期間内の各月の番号を１からｎの整数で示している。本例では、各月における月返済額は一定にしている。最大返済額算出部３０は、各月における住宅の賃貸価値の推定値Ｙを、賃貸価値算出部２８から受け取る。
FIG. 5 is a diagram illustrating an operation example of the maximum repayment
最大返済額算出部３０は、返済期間内の各月に対して、当該月において本件権利が行使された場合の、当該月以降における月返済額Ｘと賃貸価値Ｙとの差分の積算値を算出する。例えば、月返済額Ｘ１に対するｋ番目の月における差分積算値σｋは、下式で与えられる。
最大返済額算出部３０は、行使確率データベースが記録したデータに基づいて、返済期間内の各月において融資の返済が不履行となる等の要因により、本件権利の行使が発生する行使確率αを算出する。本例では図１に示したデータベース７４が、行使確率データベースとして機能する。
The maximum repayment
行使確率データベースは、過去の他の住宅融資において返済不履行が発生した確率、過去の他の住宅融資において返済の延滞が発生した確率、その他本件権利が行使されるに至る要因が発生する確率等を記録してよい。行使確率データベースは、月返済額、融資総額、または、返済期間等に対応付けて返済不履行が発生した事例、発生しなかった事例を記録してよい。最大返済額算出部３０は、本件融資に対応する事例に基づいて、行使確率を算出してよい。行使確率データベースは、借入者の属性毎にデータを記録してもよい。最大返済額算出部３０は、本件の借入者の属性に対応するデータに基づいて、本件権利の行使確率を算出してもよい。
The exercise probability database shows the probability of repayment defaults in other past housing loans, the probability of repayment arrears in other past home loans, the probability of other factors leading to the exercise of this right, etc. May be recorded. The exercise probability database may record a case in which repayment default occurred or a case in which it did not occur in association with the monthly repayment amount, the total loan amount, or the repayment period. The maximum repayment
最大返済額算出部３０は、各月の差分積算値σｋと、行使確率αｋとを乗算した月毎リスク期待値（時点毎期待値に対応する）αｋ・σｋを月毎に算出する。最大返済額算出部３０は、月毎リスク期待値αｋ・σｋの返済期間内の総和であるリスク期待値Ｐを算出する。月返済額に対するリスク期待値Ｐは下式で与えられる。
最大返済額算出部３０は、月返済額Ｘ１に対するリスク期待値Ｐが、住宅融資の完済時点における住宅の処分価値の推定値より大きいか否かを判定する。リスク期待値Ｐが、処分価値の推定値以下の場合、次に大きい月返済額Ｘ２についてリスク期待値Ｐを算出してよい。最大返済額算出部３０は、このような処理を、リスク期待値Ｐが処分価値の推定値を上回るまで繰り返し、許容される月返済額の最大値を算出する。条件取得部２４は、複数の種類の返済期間を取得してよい。この場合、最大返済額算出部３０は、それぞれの返済期間に対して、月返済額の最大値を算出してよい。最大返済額算出部３０は、最も大きい月返済額Ｘから処理を開始して、リスク期待値Ｐが処分価値の推定値以下となる月返済額を検出してもよい。
図６から図１１は、許容返済額算出装置２２の動作例をより詳細に説明する図である。図６に示すように、賃貸価値算出部２８は、家賃データベースから家賃データを取得して、想定家賃を算出する（Ｓ６０２）。上述したように、賃貸価値算出部２８は、対応する地域等における現在又は過去の家賃データを取得する。想定家賃は、対応する家賃データの平均値等から算出してよい。
6 to 11 are diagrams for explaining the operation example of the allowable repayment
賃貸価値算出部２８には、想定家賃倍率、家賃上限、家賃下限、家賃減少設定値の少なくとも一つが設定されてよい。想定家賃倍率は、使用する家賃データに乗算する係数である。例えば家賃データが実績値である場合、想定家賃倍率は１未満の係数であり、家賃データが最低保証家賃額のデータである場合、想定家賃倍率は１以上の係数である。家賃データベースは、賃貸住宅についての現在又は過去の最低保証家賃のデータを記録してよい。これらの係数は、管理者等により予め設定された値を用いてよい。これらの係数は、リスク管理装置６２により適宜調整されてもよい。
The rental
家賃上限、家賃下限は、管理者等により予め定められた値を用いてよい。賃貸価値算出部２８が算出する想定家賃が、設定された家賃上限および家賃下限の範囲内にない場合、賃貸価値算出部２８は、設定された家賃上限または家賃下限を想定家賃としてよい。
As the rent upper limit and the rent lower limit, values predetermined by an administrator or the like may be used. When the assumed rent calculated by the rental
家賃減少設定値は、返済期間内における家賃の経年減少の設定値である。家賃減少設定値は、管理者等により設定されてよく、家賃データベースに記録された現在又は過去のデータに基づいて、賃貸価値算出部２８が算出してもよい。
The rent decrease set value is a set value for the aging decrease of the rent within the repayment period. The rent reduction setting value may be set by an administrator or the like, and may be calculated by the rental
賃貸価値算出部２８は、算出した想定家賃に基づいて、家賃キャッシュフロー（本明細書では、家賃ＣＦと称する）を算出する（Ｓ６０４）。家賃ＣＦは、当該住宅を賃貸市場に出した場合に想定される、一月当たりの家賃収入の期待値を示している。賃貸価値算出部２８は、当初募集期間、再募集期間および入居期間の少なくとも一つに基づいて、家賃ＣＦを算出する。家賃データベースは、賃貸住宅についての、当初募集期間および再募集期間（すなわち空室期間）と、入居期間とを記録してよい。
The rental
当初募集期間は、当該住宅を最初に賃貸市場に出してから、入居者が入居するまでの期間の推定値である。再募集期間は、当該住宅の入居者が退去してから、次の入居者が入居するまでの期間の推定値である。入居期間は、当該住宅に入居者が入居してから退去するまでの期間の推定値である。これらの推定値は、家賃データベースの現在又は過去データに基づいて、賃貸価値算出部２８が算出してよい。これらの期間には加算値が設定されてよい。当該加算値は、管理者等が設定してよく、リスク管理装置６２が調整してもよい。加算値が設定されている場合、賃貸価値算出部２８は、推定値に加算値を加算した期間を用いる。
The initial offer period is an estimated value of the period from when the house is first placed on the rental market until the resident enters. The re-recruitment period is an estimated value of a period from when the resident of the house moves out until the next resident enters. The move-in period is an estimated value of a period from when a resident enters the house to when the resident moves out. These estimated values may be calculated by the rental
賃貸価値算出部２８は、これらの期間に基づいて、当該住宅から家賃収入が得られる期間と、家賃収入が得られない期間との割合を算出する。賃貸価値算出部２８は、当該割合に想定家賃を乗算することで、家賃ＣＦを算出してよい。
Based on these periods, the rental
図７は、本件権利の行使後における、当該住宅の経費キャッシュフロー（本明細書では、経費ＣＦと称する）の算出例を示す図である。経費ＣＦは、本件権利の行使から本件住宅の売却までの期間で、住宅の維持に要する経費の一月あたりの期待値を示す。賃貸価値算出部２８が、経費ＣＦを算出してよい。
FIG. 7 is a diagram showing a calculation example of the expense cash flow (referred to as expense CF in this specification) of the house after the right of the case is exercised. Expense CF indicates the expected value per month for the expenses required to maintain the house during the period from the exercise of the Rights to the sale of the House. The rental
賃貸価値算出部２８には、経費率が設定されてよい。賃貸価値算出部２８は、Ｓ６０２において算出した想定家賃に経費率を乗算することで、管理費等の経費を算出する。経費率は、管理者等が設定してよく、リスク管理装置６２が調整してもよい。
An expense ratio may be set in the rental
賃貸価値算出部２８には、住宅、敷地その他の償却資産に課される固定資産税を算出するためのデータが設定されてよい。当該データは、土地および建物の課税評価額、固定資産税率、償却資産の評価額等の設定値、固定資産税の軽減率、軽減期間等の設定値を含む。これらのデータは、管理者等が設定してよく、当該住宅の情報に基づいて顧客等の端末から入力されてもよい。賃貸価値算出部２８は、これらのデータに基づいて、経費ＣＦを算出する（Ｓ７０２）。
In the rental
図８は、本件権利の行使後における、当該住宅の正味運用キャッシュフロー（本明細書では、正味運用ＣＦと称する）の算出例を示す図である。正味運用ＣＦは、本件権利の行使から本件住宅の売却までの期間で、住宅の家賃収入の期待値から、経費の期待値を減じた一月あたりの利益の期待値を示す。本例の賃貸価値算出部２８は、家賃ＣＦ（Ａ１）から、経費ＣＦ（Ａ２）を減じることで、正味運用ＣＦを算出する（Ｓ８０２）。賃貸価値算出部２８は、正味運用ＣＦを、住宅の賃貸価値の推定値として最大返済額算出部３０に入力してよい。
FIG. 8 is a diagram illustrating a calculation example of the net operation cash flow (referred to as “net operation CF” in the present specification) of the house after the exercise of the right. Net management CF shows the expected value of profit per month, which is the period from the exercise of the Rights to the sale of the House, minus the expected value of expenses from the expected value of housing rent. The rental
図９は、差分積算値計算モジュールにおける処理の一例を示す図である。差分積算値計算モジュールは、最大返済額算出部３０における処理モジュールの一部である。差分積算値計算モジュールは、住宅の賃貸価値の推定値Ａ３（すなわち正味運用ＣＦ）に基づいて、当月の差分積算値を算出する。当月の差分積算値は、図５に示した各月の差分積算値に対応する。
FIG. 9 is a diagram illustrating an example of processing in the difference integrated value calculation module. The difference integrated value calculation module is a part of the processing module in the maximum repayment
本例の差分積算値計算モジュールは、計算の開始月および月返済額を含む設定値を取得する。開始月は、返済期間内において順次選択される月である。開始月は、図５に示した時点または番号に対応する。月返済額の設定値は、月返済額の設定範囲内から選択された設定値であってよい。また、差分積算値計算モジュールは、計算金利データを取得してもよい。 The difference integrated value calculation module of this example obtains a setting value including the calculation start month and the monthly repayment amount. The start month is a month that is sequentially selected within the repayment period. The start month corresponds to the time point or number shown in FIG. The set value of the monthly repayment amount may be a set value selected from the set range of the monthly repayment amount. Moreover, the difference integrated value calculation module may acquire calculated interest rate data.
差分積算値計算モジュールは、図９に示すＳ９０２からＳ９１０までの処理を、設定された開始月から、融資期間の終了月までの全ての月に対して順次行う。差分積算値計算モジュールは、設定された開始月から、融資期間の終了月までの各月を順次選択する（Ｓ９０２）。差分積算値計算モジュールは、正味キャッシュフロー（正味ＣＦ）を算出する（Ｓ９０４）。正味ＣＦは、Ｓ９０２において選択した月における住宅の運用利益の期待値である。本例の差分積算値計算モジュールは、正味運用ＣＦから月返済額を減じて正味ＣＦを算出する。 The difference integrated value calculation module sequentially performs the processing from S902 to S910 shown in FIG. 9 for all the months from the set start month to the end month of the loan period. The difference integrated value calculation module sequentially selects each month from the set start month to the end month of the loan period (S902). The difference integrated value calculation module calculates a net cash flow (net CF) (S904). Net CF is the expected value of the house operating profit in the month selected in S902. The difference integrated value calculation module of this example calculates the net CF by subtracting the monthly repayment amount from the net operation CF.
差分積算値計算モジュールは、正味キャッシュフロー将来価値（正味ＣＦ将来価値）を算出する（Ｓ９０６）。正味ＣＦ将来価値は、Ｓ９０２において選択した月における正味ＣＦに、設定される金利を融資完済まで複利で乗じた値である。 The difference integrated value calculation module calculates the net cash flow future value (net CF future value) (S906). The net CF future value is a value obtained by multiplying the net CF in the month selected in S902 by the compounded interest rate until the loan is fully paid.
差分積算値計算モジュールは、正味ＣＦ将来価値の前月までの累計値に、Ｓ９０６で新たに算出した正味ＣＦ将来価値を加算する（Ｓ９０８）。差分積算値計算モジュールは、開始月から終了月までの全月に対して処理が終了するまで、Ｓ９０２からの処理を繰り返す（Ｓ９１０）。 The difference integrated value calculation module adds the net CF future value newly calculated in S906 to the cumulative value of the net CF future value up to the previous month (S908). The difference integrated value calculation module repeats the process from S902 until the process is completed for all the months from the start month to the end month (S910).
差分積算値計算モジュールは、開始月から終了月までの全月に対してＳ９０２からＳ９１０までの処理を繰り返した結果、Ｓ９０８において得られた累計値を当月（すなわち設定された開始月）の差分積算値として出力する（Ｓ９１２）。図９に示した処理において、開始月の設定を、融資期間の各月に順次設定することで、融資期間内の各月における差分積算値を算出できる。 The difference integration value calculation module repeats the processing from S902 to S910 for all the months from the start month to the end month, and as a result, calculates the accumulation value obtained in S908 as the difference integration for the current month (ie, the set start month). It outputs as a value (S912). In the process shown in FIG. 9, by sequentially setting the start month for each month of the loan period, the difference integrated value for each month within the loan period can be calculated.
図１０は、リスク期待値計算モジュールにおける処理の一例を示す図である。リスク期待値計算モジュールは、最大返済額算出部３０における処理モジュールの一部である。リスク期待値計算モジュールは、Ｓ１００２からＳ１０１０までの処理を、融資期間の開始月から終了月までの全ての月に対して順次行う。
FIG. 10 is a diagram illustrating an example of processing in the risk expectation value calculation module. The expected risk value calculation module is a part of the processing module in the maximum repayment
リスク期待値計算モジュールは、融資期間の開始月から終了月までの各月を順次選択する（Ｓ１００２）。図１０の例では、Ｓ１００２で選択した月を当月と称する。リスク期待値計算モジュールは、当月に対して図９において説明した差分積算値計算モジュールが算出した差分積算値を取得する（Ｓ１００４）。リスク期待値計算モジュールは、当月リスク期待値を算出する（Ｓ１００６）。本例において当月リスク期待値は、当月の差分積算値に、当月における本件権利の行使確率を乗じた値である。当月リスク期待値は、図５に示した月毎期待値に対応する。 The risk expected value calculation module sequentially selects each month from the start month to the end month of the loan period (S1002). In the example of FIG. 10, the month selected in S1002 is referred to as the current month. The risk expected value calculation module acquires the difference integrated value calculated by the difference integrated value calculation module described in FIG. 9 for the current month (S1004). The risk expected value calculation module calculates a risk expected value for the current month (S1006). In this example, the expected risk value for the current month is a value obtained by multiplying the accumulated difference value for the current month by the probability of exercising the rights in the current month. The expected risk value for the current month corresponds to the expected monthly value shown in FIG.
リスク期待値計算モジュールは、前月までの当月リスク期待値の積算値に、当月リスク期待値を加算して、リスク期待値を算出する（Ｓ１００８）。リスク期待値計算モジュールは、融資期間の開始月から終了月までの全月に対して処理が終了するまで、Ｓ１００２からの処理を繰り返す（ＳＳ１０１０）。 The risk expected value calculation module calculates the risk expected value by adding the current month risk expected value to the integrated value of the current month risk expected value up to the previous month (S1008). The risk expected value calculation module repeats the processing from S1002 until the processing is completed for all months from the start month to the end month of the loan period (SS1010).
リスク期待値計算モジュールは、融資期間の開始月から終了月までの全月に対してＳ１００２からＳ１０１０までの処理を繰り返した結果、Ｓ１００８において得られた積算値を、リスク期待値Ｐとして出力する（Ｓ１０１２）。図９および図１０に示した処理において、月返済額の設定を順次変更することで、それぞれの月返済額に対するリスク期待値を算出できる。 The risk expected value calculation module outputs the integrated value obtained in S1008 as the risk expected value P as a result of repeating the processing from S1002 to S1010 for all months from the start month to the end month of the loan period ( S1012). In the processes shown in FIG. 9 and FIG. 10, the expected risk value for each monthly repayment amount can be calculated by sequentially changing the monthly repayment amount settings.
図１１は、最大返済額算出部３０の処理例を示す図である。最大返済額算出部３０は、賃貸価値算出部２８から賃貸価値の推定値が入力され、処分価値算出部２６から処分価値の推定値が入力される。また、本例の最大返済額算出部３０には、月返済額の初期値、減少値、最小値が入力される。
FIG. 11 is a diagram illustrating a processing example of the maximum repayment
最大返済額算出部３０は、Ｓ１１０４からＳ１１１０までの処理を、月返済額の初期値から最小値までの各々の月返済額に対して順次行う。最大返済額算出部３０は、月返済額の初期値から最小値までの範囲で、所定の減少値だけ順次減少させた月返済額を順次設定する（Ｓ１１０４）。
The maximum repayment
最大返済額算出部３０は、Ｓ１１０４において選択した月返済額に対して、リスク期待値計算モジュールによりリスク期待値Ｐを算出する（Ｓ１１０６）。最大返済額算出部３０は、リスク期待値が、住宅の処分価値を上回ったか否かを判定する（Ｓ１１０８）。リスク期待値が、住宅の処分価値を上回っている場合、Ｓ１１０４からの処理を繰り返す（Ｓ１１１０）。
The maximum repayment
Ｓ１１０８において、リスク期待値が住宅の処分価値以下になった場合、最大返済額算出部３０は、当該ループで設定されていた月返済額を、許容される月返済額の最大値とする（Ｓ１１１４）。つまり、最大返済額算出部３０は、リスク期待値Ｐが住宅の処分価値を上回らない条件での月返済額の最大値を選択する。
In S1108, when the expected risk value is equal to or less than the disposal value of the house, the maximum repayment
Ｓ１１０８においてリスク期待値が住宅の処分価値を上回ったまま、月返済額の最小値までＳ１１０４からＳ１１１０までの処理が終了した場合、最大返済額算出部３０は、当該月返済額の範囲内では、本件権利は引受不能と判定する（Ｓ１１１２）。最大返済額算出部３０は、Ｓ１１１２およびＳ１１１４の結果を、査定テーブル３２に記録してよい。査定テーブル３２は、データベース７４に記録されてよく、事前査定サブシステム２０の内部メモリに記録されてもよい。査定テーブル３２は、許容される月返済額、住宅の所在地に関するデータ、関連する家賃データ、関連する売却額データ、住宅取得予定価格、敷地価格等を対応付けて記録してよい。
In S1108, when the processing from S1104 to S1110 is completed up to the minimum monthly repayment amount while the expected risk value exceeds the disposal value of the house, the maximum repayment
図１２は、返済額判定装置４２の概要を示すブロック図である。返済額判定装置４２は、住宅融資において、入力された所望の月返済額で、本件権利付与が許容されるか否かを判定する。返済額判定装置４２は、条件取得部４４、処分価値算出部２６、賃貸価値算出部２８および返済額判定部５０を備える。コンピュータにおけるＣＰＵおよびメモリ等が、処分価値算出部２６、賃貸価値算出部２８および返済額判定部５０として機能してよい。コンピュータにおけるインターフェース等が、条件取得部４４として機能してよい。
FIG. 12 is a block diagram showing an outline of the repayment
条件取得部４４は、住宅融資の返済期間を含む融資条件と、所望の月返済額を取得する。月返済額は、顧客端末７８または提携事業者サブシステム８０から入力されてよく、返済額判定装置４２の管理者等により返済額判定装置４２に直接入力されてもよい。条件取得部４４が取得する融資条件は、図３において説明した条件取得部２４が取得する融資条件と同様である。処分価値算出部２６および賃貸価値算出部２８は、図３において説明した処分価値算出部２６および賃貸価値算出部２８と同様の機能を有する。
The
返済額判定部５０は、賃貸価値算出部２８が算出した賃貸価値の推定値、および、処分価値算出部２６が算出した処分価値の推定値に基づいて、入力された月返済額が許容されるか否かを判定する。返済額判定部５０は、返済期間内の少なくとも一部の期間における賃貸価値の推定値と月返済額との差分が、処分価値の推定値に応じた条件を満たすか否かに基づいて、当該月返済額が許容されるか否かを判定する。
The repayment
図１３は、返済額判定部５０の処理例を示す図である。返済額判定部５０は、賃貸価値の推定値、処分価値の推定値および月返済額をリスク期待値計算モジュールに入力して、当該月返済額に対するリスク期待値Ｐを算出する（Ｓ１３０２）。リスク期待値計算モジュールは、図１０において説明したリスク期待値計算モジュールと同様である。許容返済額算出装置２２および返済額判定装置４２は、リスク期待値計算モジュールを共有してよい。許容返済額算出装置２２および返済額判定装置４２は、同一のコンピュータであってもよい。
FIG. 13 is a diagram illustrating a processing example of the repayment
返済額判定部５０は、リスク期待値Ｐが住宅の処分価値の推定値を上回っているか否かを判定する（Ｓ１３０４）。リスク期待値Ｐが住宅の処分価値を上回っている場合、返済額判定部５０は、当該月返済額では本件権利を付与できないと判定する（Ｓ１３０６）。すなわち、融資返済の引き受けを拒否する。
The repayment
リスク期待値Ｐが住宅の処分価値以下の場合、返済額判定部５０は、当該月返済額で本件権利を付与できると判定する（Ｓ１３０８）。すなわち、融資返済の引き受けを許容する。
When the expected risk value P is equal to or less than the disposal value of the house, the repayment
融資返済の引き受けを許容する場合、返済額判定部５０は、権利テーブル５２にその旨を登録する。権利テーブル５２は、データベース７４に記録されてよく、証明書発行サブシステム４０の内部メモリに記録されてもよい。権利テーブル５２は、設定された月返済額、住宅の所在地に関するデータ、関連する家賃データ、関連する売却額データ、住宅取得予定価格、敷地価格等を対応付けて記録してよい。返済額判定部５０が本件権利の付与を許容した場合、証明書発行サブシステム４０は、本件権利の内容を示す証明書等を出力するＳ１３１０）。
When accepting loan repayment, the repayment
図１４は、本件権利の行使時におけるリスク管理装置６２の動作例を示す図である。リスク管理装置６２は、本件権利の権利者（すなわち、本件権利の付与を受けた、住宅融資の借入者）を識別する権利者ＩＤ、権利者が本件権利を行使した権利行使日、および、本件権利を識別する権利ＩＤ等の情報を取得する。当該情報は、本件権利の権利者が顧客端末７８等を介して入力してよく、リスク管理装置６２の管理者等がリスク管理装置６２に直接入力してもよい。
FIG. 14 is a diagram illustrating an operation example of the
リスク管理装置６２は、権利テーブル５２から、対応する本件権利の内容を取得する。リスク管理装置６２は、権利者ＩＤまたは権利ＩＤ等から、対応する本件権利の内容を抽出してよい。
The
リスク管理装置６２は、リスク管理テーブル７２に新たなレコードを作成する。当該レコードは、権利テーブル５２から取得した情報、権利者ＩＤ、権利行使日等の情報を含んでよい。リスク管理装置６２は、図８において説明した正味運用ＣＦ計算モジュールを用いて、権利行使時点から、融資完済時点までの正味運用ＣＦを算出する（Ｓ１４０２）。
The
リスク管理装置６２は、算出した正味運用ＣＦをキャッシュフローテーブル７５に記録する。リスク管理装置６２は、正味運用ＣＦに対応付けて、権利者ＩＤ、正味運用ＣＦの予想値か実績値かの区分（本例の区分は予想値）、収支の受取および支払予定日、収支の種類（例えば、家賃、管理費、税金等の種類）、収支の予定額等をキャッシュフローテーブル７５に記録する。キャッシュフローテーブル７５のレコードは、リスク管理テーブル７２のレコードと対応付けられている。
The
図１５は、本件権利行使後のキャッシュフロー発生時におけるリスク管理装置６２の動作例を示す図である。つまり、本件住宅に関して引受事業者に収入または支払が生じた場合のリスク管理装置６２の動作例を示す。
FIG. 15 is a diagram illustrating an operation example of the
リスク管理装置６２は、権利者ＩＤ等に基づいて、リスク管理テーブル７２から、本件権利に対応するレコードを読み出し、当該レコードに対応するレコードをキャッシュフローテーブル７５から読み出す。リスク管理装置６２は、発生したキャッシュフローに関する情報を、キャッシュフローテーブル７５の対応レコードに記録する。キャッシュフローに関する情報は、当該キャッシュフローが予想値か実績値かの区分（本例の区分は実績値）、収支の受取日および支払日、収支の種類、収支の実績額等を含む。リスク管理装置６２は、キャッシュフローの予想値と、実績値との差分に基づいて、処分価値算出部２６および賃貸価値算出部２８における各係数または設定値を調整してよい。
The
図１６は、リスク管理装置６２によるブレークイーブン月の算出例を示す図である。ブレークイーブン月とは、本件権利行使後において、差分積算値σが住宅の処分価値の推定値を上回る直前の月を指す。
FIG. 16 is a diagram illustrating a calculation example of the break-even month by the
リスク管理装置６２は、権利者ＩＤ等に基づいて、リスク管理テーブル７２およびキャッシュフローテーブル７５から対応するレコードを読み出す。リスク管理装置６２は、家賃収入等の収支が実際に発生した最終実績月の翌月から、融資返済の最終月までの各月を順番に選択する（Ｓ１６０２）。
The
リスク管理装置６２は、Ｓ１６０２において選択した月以降の正味運用ＣＦを算出する（Ｓ１６０４）。リスク管理装置６２は、図８において説明した正味運用ＣＦ計算モジュールを有してよい。次にリスク管理装置６２は、Ｓ１６０２において選択した月を開始月として、差分積算値を算出する（Ｓ１６０６）。リスク管理装置６２は、図９において説明した差分積算値計算モジュールを有してよい。
The
リスク管理装置６２は、Ｓ１６０２において選択した月における住宅の処分価値の推定値を算出する（Ｓ１６０８）。リスク管理装置６２は、処分価値算出部２６を有してよい。
The
リスク管理装置６２は、差分積算値が初めて処分価値以上になったか否かを判定する（Ｓ１６１０）。差分積算値が初めて処分価値以上になった場合、Ｓ１６０２で選択した月の前月を、ブレークイーブン月として設定する（Ｓ１６１２）。他の場合、ブレークイーブン月を設定しない。リスク管理装置６２は、返済最終月に対する処理が完了するまで、Ｓ１６０２からの処理を繰り返す（Ｓ１６１４）。
The
リスク管理装置６２は、ブレークイーブン月をリスク管理テーブル７２に記録してよい。また、リスク管理装置６２は、リスク管理装置６２の管理者等に対して、ブレークイーブン月を提示してよい。管理者等は、ブレークイーブン月に基づいて、住宅の売却時期を検討できる。リスク管理装置６２は、各月に対して算出した正味運用ＣＦ、差分積算値、各月の処分価値等の情報をキャッシュフローテーブル７５に記録してもよい。
The
図１７は、リスク管理装置６２のリスク管理処理の一例を示す図である。リスク管理装置６２は、権利者ＩＤ等に基づいて、リスク管理の対象となる本件権利を特定する。リスク管理装置６２は、本件権利に対応するレコードを、リスク管理テーブル７２およびキャッシュフローテーブル７５から抽出する。リスク管理装置６２は、抽出したレコードに含まれる一部または全部の情報を、リスク情報として管理者に提示してよい。
FIG. 17 is a diagram illustrating an example of risk management processing of the
図１８は、本発明の複数の態様が全体的又は部分的に具現化されうるコンピュータ１８００の例を示す。コンピュータ１８００にインストールされたプログラムは、コンピュータ１８００を、本発明の実施形態に係る装置の１又は複数の「部」若しくはモジュールとして機能させ、又は、コンピュータ１８００に、本発明の実施形態に係る各処理または計算を実行させることができる。このようなプログラムは、コンピュータ１８００に、本明細書に記載のフローチャート及びブロック図のブロックのうちのいくつか又はすべてに関連付けられた特定の処理を実行させるべく、ＣＰＵ１８１２によって実行されてよい。
FIG. 18 illustrates an
本実施形態によるコンピュータ１８００は、ＣＰＵ１８１２、ＲＡＭ１８１４、グラフィックコントローラ１８１６、及びディスプレイデバイス１８１８を含み、これらはホストコントローラ１８１０によって相互に接続される。コンピュータ１８００はまた、通信インターフェース１８２２、ハードディスクドライブ１８２４、ＤＶＤ−ＲＯＭドライブ１８２６、及びＩＣカードドライブのような入出力ユニットを含み、これらは入出力コントローラ１８２０を介してホストコントローラ１８１０に接続される。コンピュータはまた、ＲＯＭ１８３０及びキーボード１８４２のようなレガシの入出力ユニットを含み、これらは入出力チップ１８４０を介して入出力コントローラ１８２０に接続される。
A
ＣＰＵ１８１２は、ＲＯＭ１８３０及びＲＡＭ１８１４内に格納されたプログラムに従い動作し、これにより各ユニットを制御する。グラフィックコントローラ１８１６は、ＲＡＭ１８１４内に提供されるフレームバッファ等又は当該グラフィックコントローラ１８１６自体の中に、ＣＰＵ１８１２によって生成されるイメージデータを取得し、イメージデータがディスプレイデバイス１８１８上に表示させる。
The
通信インターフェース１８２２は、ネットワークを介して他の電子デバイスと通信する。ハードディスクドライブ１８２４は、コンピュータ１８００内のＣＰＵ１８１２によって使用されるプログラム及びデータを格納する。ＤＶＤ−ＲＯＭドライブ１８２６は、プログラム又はデータをＤＶＤ−ＲＯＭ１８０１から読み取り、ハードディスクドライブ１８２４にＲＡＭ１８１４を介してプログラム又はデータを提供する。ＩＣカードドライブは、プログラム及びデータをＩＣカードから読み取り、及び／又はプログラム及びデータをＩＣカードに書き込む。
The
ＲＯＭ１８３０は、内部に、アクティブ化時にコンピュータ１８００によって実行されるブートプログラム等、及び／又はコンピュータ１８００のハードウェアに依存するプログラムを格納する。入出力チップ１８４０はまた、様々な入出力ユニットをパラレルポート、シリアルポート、キーボードポート、マウスポート等を介して、入出力コントローラ１８２０に接続してよい。
The
プログラムが、ＤＶＤ−ＲＯＭ１８０１又はＩＣカードのようなコンピュータ可読記憶媒体によって提供される。プログラムは、コンピュータ可読記憶媒体から読み取られ、コンピュータ可読記憶媒体の例でもあるハードディスクドライブ１８２４、ＲＡＭ１８１４、又はＲＯＭ１８３０にインストールされ、ＣＰＵ１８１２によって実行される。これらのプログラム内に記述される情報処理は、コンピュータ１８００に読み取られ、プログラムと、上記様々なタイプのハードウェアリソースとの間の連携をもたらす。装置又は方法が、コンピュータ１８００の使用に従い情報のオペレーション又は処理を実現することによって構成されてよい。
The program is provided by a computer-readable storage medium such as a DVD-
例えば、通信がコンピュータ１８００及び外部デバイス間で実行される場合、ＣＰＵ１８１２は、ＲＡＭ１８１４にロードされた通信プログラムを実行し、通信プログラムに記述された処理に基づいて、通信インターフェース１８２２に対し、通信処理を命令してよい。通信インターフェース１８２２は、ＣＰＵ１８１２の制御の下、ＲＡＭ１８１４、ハードディスクドライブ１８２４、ＤＶＤ−ＲＯＭ１８０１、又はＩＣカードのような記録媒体内に提供される送信バッファ領域に格納された送信データを読み取り、読み取られた送信データをネットワークに送信し、又はネットワークから受信した受信データを記録媒体上に提供される受信バッファ領域等に書き込む。
For example, when communication is performed between the
また、ＣＰＵ１８１２は、ハードディスクドライブ１８２４、ＤＶＤ−ＲＯＭドライブ１８２６（ＤＶＤ−ＲＯＭ１８０１）、ＩＣカード等のような外部記録媒体に格納されたファイル又はデータベースの全部又は必要な部分がＲＡＭ１８１４に読み取られるようにし、ＲＡＭ１８１４上のデータに対し様々なタイプの処理を実行してよい。ＣＰＵ１８１２は次に、処理されたデータを外部記録媒体にライトバックしてよい。
Further, the
様々なタイプのプログラム、データ、テーブル、及びデータベースのような、様々なタイプの情報が、情報処理されるべく、記録媒体に格納されてよい。ＣＰＵ１８１２は、ＲＡＭ１８１４から読み取られたデータに対し、本開示の随所に記載され、プログラムの命令シーケンスによって指定される様々なタイプのオペレーション、情報処理、条件判断、条件分岐、無条件分岐、情報の検索／置換等を含む、様々なタイプの処理を実行してよく、結果をＲＡＭ１８１４に対しライトバックする。また、ＣＰＵ１８１２は、記録媒体内のファイル、データベース等における情報を検索してよい。
Various types of information, such as various types of programs, data, tables, and databases, may be stored on a recording medium to be processed. The
以上の説明によるプログラム又はソフトウェアモジュールは、コンピュータ１８００上又はコンピュータ１８００近傍のコンピュータ可読記憶媒体に格納されてよい。また、専用通信ネットワーク又はインターネットに接続されたサーバシステム内に提供されるハードディスク又はＲＡＭのような記録媒体が、コンピュータ可読記憶媒体として使用可能であり、これにより、プログラムをコンピュータ１８００にネットワークを介して提供する。
The program or software module according to the above description may be stored in a computer-readable storage medium on the
以上、本発明を実施の形態を用いて説明したが、本発明の技術的範囲は上記実施の形態に記載の範囲には限定されない。上記実施の形態に、多様な変更または改良を加えることが可能であることが当業者に明らかである。その様な変更または改良を加えた形態も本発明の技術的範囲に含まれ得ることが、特許請求の範囲の記載から明らかである。 As mentioned above, although this invention was demonstrated using embodiment, the technical scope of this invention is not limited to the range as described in the said embodiment. It will be apparent to those skilled in the art that various modifications or improvements can be added to the above-described embodiment. It is apparent from the scope of the claims that the embodiments added with such changes or improvements can be included in the technical scope of the present invention.
特許請求の範囲、明細書、および図面中において示した装置、システム、プログラム、および方法における動作、手順、ステップ、および段階等の各処理の実行順序は、特段「より前に」、「先立って」等と明示しておらず、また、前の処理の出力を後の処理で用いるのでない限り、任意の順序で実現しうることに留意すべきである。特許請求の範囲、明細書、および図面中の動作フローに関して、便宜上「まず、」、「次に、」等を用いて説明したとしても、この順で実施することが必須であることを意味するものではない。 The order of execution of each process such as operations, procedures, steps, and stages in the apparatus, system, program, and method shown in the claims, the description, and the drawings is particularly “before” or “prior to”. It should be noted that the output can be realized in any order unless the output of the previous process is used in the subsequent process. Regarding the operation flow in the claims, the description, and the drawings, even if it is described using “first”, “next”, etc. for convenience, it means that it is essential to carry out in this order. It is not a thing.
１０・・・引受事業者システム、２０・・・事前査定サブシステム、２２・・・許容返済額算出装置、２４・・・条件取得部、２６・・・処分価値算出部、２８・・・賃貸価値算出部、３０・・・最大返済額算出部、３２・・・査定テーブル、４０・・・証明書発行サブシステム、４２・・・返済額判定装置、４４・・・条件取得部、５０・・・返済額判定部、５２・・・権利テーブル、６０・・・リスク管理サブシステム、６２・・・リスク管理装置、７０・・・サーバー、７１・・・内部ネットワーク、７２・・・リスク管理テーブル、７４・・・データベース、７５・・・キャッシュフローテーブル、７６・・・外部ネットワーク、７８・・・顧客端末、８０・・・提携事業者サブシステム、１００・・・金融価値算定システム、１８００・・・コンピュータ、１８０１・・・ＤＶＤ−ＲＯＭ、１８１０・・・ホストコントローラ、１８１２・・・ＣＰＵ、１８１４・・・ＲＡＭ、１８１６・・・グラフィックコントローラ、１８１８・・・ディスプレイデバイス、１８２０・・・入出力コントローラ、１８２２・・・通信インターフェース、１８２４・・・ハードディスクドライブ、１８２６・・・ＤＶＤ−ＲＯＭドライブ、１８３０・・・ＲＯＭ、１８４０・・・入出力チップ、１８４２・・・キーボード
DESCRIPTION OF
Claims (12)
融資の返済期間を含む融資条件を取得する条件取得部と、
家賃データベースから現在又は過去の住宅の家賃データを取得して、前記返済期間内の少なくとも一部の期間における住宅の賃貸価値の推定値を算出する賃貸価値算出部と、
売却額データベースから現在又は過去の住宅の売却額データを取得して、将来の予め定められた時点での住宅の処分価値の推定値を算出する処分価値算出部と、
前記賃貸価値の推定値および前記処分価値の推定値に基づいて、前記住宅融資において許容される前記月返済額の最大値を算出する最大返済額算出部と
を備え、
前記最大返済額算出部は、前記返済期間内の少なくとも一部の期間における前記賃貸価値の推定値と月返済額との差分が、前記処分価値の推定値を超えない範囲での最大の前記月返済額を、前記月返済額の最大値として算出する許容返済額算出装置。 An allowable repayment amount calculating device for calculating a maximum monthly repayment amount permitted in housing loans,
A condition acquisition unit for acquiring a loan condition including a loan repayment period;
A rent value calculation unit that obtains rent data of a current or past house from a rent database and calculates an estimated value of the rent value of the house in at least a part of the repayment period;
A disposal value calculation unit that obtains the sale price data of the current or past house from the sale price database and calculates an estimated value of the disposal value of the house at a predetermined time in the future;
A maximum repayment amount calculating unit for calculating a maximum value of the monthly repayment amount allowed in the housing loan based on the estimated value of the rental value and the estimated value of the disposal value,
The maximum repayment amount calculation unit is the largest month in a range in which a difference between the estimated value of the rental value and the monthly repayment amount in at least a part of the repayment period does not exceed the estimated value of the disposal value. An allowable repayment amount calculation device for calculating a repayment amount as a maximum value of the monthly repayment amount.
融資の返済期間を含む融資条件を取得する条件取得部と、
家賃データベースから現在又は過去の住宅の家賃データを取得して、前記返済期間内の少なくとも一部の期間における住宅の賃貸価値の推定値を算出する賃貸価値算出部と、
売却額データベースから現在又は過去の住宅の売却額データを取得して、将来の予め定められた時点での住宅の処分価値の推定値を算出する処分価値算出部と、
第三者である引受事業者に対して住宅並びに敷地の少なくとも一部の権利を移転して前記住宅融資の返済を引き受けてもらう権利を行使するに至る行使確率と、前記賃貸価値の推定値と、前記処分価値の推定値とに基づいて、前記住宅融資において許容される前記月返済額の最大値を算出する最大返済額算出部と
を備える許容返済額算出装置。 An allowable repayment amount calculating device for calculating a maximum monthly repayment amount permitted in housing loans,
A condition acquisition unit for acquiring a loan condition including a loan repayment period;
A rent value calculation unit that obtains rent data of a current or past house from a rent database and calculates an estimated value of the rent value of the house in at least a part of the repayment period;
A disposal value calculation unit that obtains the sale price data of the current or past house from the sale price database and calculates an estimated value of the disposal value of the house at a predetermined time in the future;
The probability of exercising the right to have at least a part of the housing and site transferred to a third party underwriter and accept the repayment of the housing loan, and the estimated value of the rental value And a maximum repayment amount calculation unit that calculates a maximum value of the monthly repayment amount allowed in the housing loan based on the estimated value of the disposal value.
請求項１または２に記載の許容返済額算出装置。 The disposal value calculation unit, allowable repayment calculating apparatus according to claim 1 or 2 for calculating the estimated value of the disposal value of said housing at the pay off time of the mortgages.
前記返済期間内の各時点に対して、当該時点以降の前記賃貸価値の推定値と月返済額との差分の積算値に、当該時点における前記行使確率を乗算した時点毎期待値を算出し、
時点毎期待値の総和であるリスク期待値が前記処分価値の推定値を超えない範囲での最大の前記月返済額を、前記月返済額の最大値として算出する
請求項２に記載の許容返済額算出装置。 The maximum repayment amount calculation unit
For each time point in the repayment period, calculate the expected value for each time point by multiplying the accumulated value of the difference between the estimated value of the rental value after that time point and the monthly repayment amount by the exercise probability at that time point,
The allowable repayment according to claim 2 , wherein the maximum monthly repayment amount within a range in which a risk expected value that is a sum of expected values for each time point does not exceed the estimated value of disposal value is calculated as a maximum value of the monthly repayment amount. Forehead calculation device.
前記最大返済額算出部は、それぞれの前記返済期間に対して、前記月返済額の最大値を算出する
請求項１から４のいずれか一項に記載の許容返済額算出装置。 The condition acquisition unit acquires a plurality of types of repayment periods,
The allowable repayment amount calculation device according to any one of claims 1 to 4 , wherein the maximum repayment amount calculation unit calculates a maximum value of the monthly repayment amount for each of the repayment periods.
請求項１から５のいずれか一項に記載の許容返済額算出装置。 The allowable repayment amount calculation device according to any one of claims 1 to 5 , wherein the rent data includes at least one data of a current or past minimum guaranteed rent, a vacancy period, and an occupancy period for a rental house.
前記賃貸価値算出部および前記処分価値算出部は、対応する地域の前記家賃データおよび前記売却額データを取得する
請求項１から６のいずれか一項に記載の許容返済額算出装置。 The rent database and the sale price database classify and record data for each region,
The allowable repayment amount calculation device according to any one of claims 1 to 6 , wherein the rental value calculation unit and the disposal value calculation unit acquire the rent data and the sale amount data of a corresponding region.
融資の返済期間を含む融資条件を取得する条件取得部と、
家賃データベースから現在又は過去の住宅の家賃データを取得して、前記返済期間内の少なくとも一部の期間における住宅の賃貸価値の推定値を算出する賃貸価値算出部と、
売却額データベースから現在又は過去の住宅の売却額データを取得して、将来の予め定められた時点での住宅の処分価値の推定値を算出する処分価値算出部と、
前記賃貸価値の推定値および前記処分価値の推定値に基づいて、前記入力された月返済額が許容されるか否かを判定する返済額判定部と
を備え、
前記返済額判定部は、前記返済期間内の少なくとも一部の期間における前記賃貸価値の推定値と月返済額との差分が、前記処分価値の推定値を上回っている場合に、前記月返済額が許容されないと判定する返済額判定装置。 A repayment amount determination device for determining whether or not an input monthly repayment amount is allowed in a housing loan,
A condition acquisition unit for acquiring a loan condition including a loan repayment period;
A rent value calculation unit that obtains rent data of a current or past house from a rent database and calculates an estimated value of the rent value of the house in at least a part of the repayment period;
A disposal value calculation unit that obtains the sale price data of the current or past house from the sale price database and calculates an estimated value of the disposal value of the house at a predetermined time in the future;
A repayment amount determination unit for determining whether or not the input monthly repayment amount is allowed based on the estimated value of the rental value and the estimated value of the disposal value,
The repayment amount determination unit, when a difference between the estimated value of the rental value and the monthly repayment amount in at least a part of the repayment period exceeds the estimated value of the disposal value, Repayment amount determination device that determines that the payment is not allowed.
融資の返済期間を含む融資条件を取得する条件取得部と、
家賃データベースから現在又は過去の住宅の家賃データを取得して、前記返済期間内の少なくとも一部の期間における住宅の賃貸価値の推定値を算出する賃貸価値算出部と、
売却額データベースから現在又は過去の住宅の売却額データを取得して、将来の予め定められた時点での住宅の処分価値の推定値を算出する処分価値算出部と、
第三者である引受事業者に対して住宅並びに敷地の少なくとも一部の権利を移転して前記住宅融資の返済を引き受けてもらう権利を行使するに至る行使確率と、前記賃貸価値の推定値と、前記処分価値の推定値とに基づいて、前記入力された月返済額が許容されるか否かを判定する返済額判定部と
を備える返済額判定装置。 A repayment amount determination device for determining whether or not an input monthly repayment amount is allowed in a housing loan,
A condition acquisition unit for acquiring a loan condition including a loan repayment period;
A rent value calculation unit that obtains rent data of a current or past house from a rent database and calculates an estimated value of the rent value of the house in at least a part of the repayment period;
A disposal value calculation unit that obtains the sale price data of the current or past house from the sale price database and calculates an estimated value of the disposal value of the house at a predetermined time in the future;
The probability of exercising the right to have at least a part of the housing and site transferred to a third party underwriter and accept the repayment of the housing loan, and the estimated value of the rental value A repayment amount determination device comprising: a repayment amount determination unit that determines whether or not the input monthly repayment amount is allowed based on the estimated value of the disposal value.
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