JP5767572B2

JP5767572B2 - 不動産巡回管理システムおよび不動産巡回管理方法

Info

Publication number: JP5767572B2
Application number: JP2011256078A
Authority: JP
Inventors: 久富中本
Original assignee: 株式会社三協運輸サービス
Priority date: 2011-11-24
Filing date: 2011-11-24
Publication date: 2015-08-19
Anticipated expiration: 2031-11-24
Also published as: JP2013109704A

Description

本発明は不動産巡回管理システムおよび不動産巡回管理方法に係り、とくに一群のグループ分けされた不動産を車両で順次巡回しながら点検を行なうようにした不動産巡回管理システムおよび不動産巡回管理方法に関する。

不動産業者は、不動産のオーナーから不動産の管理を依頼される。依頼された不動産物件について、管理する業者は一定の間隔で巡回して当該不動産物件の各部位を点検するとともに、点検結果を報告書の形で報告している。また不具合が発見された場合には、その旨クライアントに対して報告するとともに、適切な対応を採ることになる。

点検作業は、巡回点検車両に乗って運転し、点検すべき不動産を順次巡回して見て回ることになる。このときに、点検すべき不動産が新規に依頼された場合には、その位置を探すのに手間がかかることがある。また巡回する担当者が代わったときには、とくに１回目のときには不動産の位置を直ぐに見つけることができず、巡回するときの不動産の位置を探すのに時間がかかる欠点がある。

次に点検すべき不動産の位置に到着したならば、バインダに予め綴じて用意したチェックシートの内の１枚に、その不動産の点検事項に従って順次該当部分に点検結果を記入しておくようにしている。そして予定された巡回不動産を一巡したならば、事務所に帰り、記入済みのチェックシートを元に報告書を作成しなければならない。またとくに不具合が見つかった場所等であって、デジタルカメラで撮影した写真については、事務所に戻ってから上記デジタルカメラの半導体メモリに記憶されている写真データをパソコンに転送し、ここで画像の大きさを変更したり、貼付け処理を行なったりして報告書に添付するようにしている。そして所定の報告書が完成した後に、それをプリンタで印字して郵送等で不動産のオーナーに対して上記の報告書を送付するようにしている。

このように不動産の管理の際には、不動産物件の位置を探すのが面倒であるばかりか、報告書を作成する手間がかかり、人手と時間とを要する欠点がある。

特開２０１０−２６２３３７号公報には、多数の賃貸物件を管理する場合に、清掃、設備保全、集金、賃貸契約の締結等をそれぞれ別個に行なうために、個別で自動車で目的地を巡回していたことに鑑みて、自動車の移動時間の累積を短くして無駄な時間を省くべく、自動車にパソコンを搭載し、このパソコンをインターネット回線を介して本部のパソコンに通信可能にするとともに、さらにこの車載パソコンをインターネット回線を介して賃貸物件の賃貸契約情報等の物件管理データベースを保持しているサーバーに接続し、これによって車両のパソコンが本部パソコンおよびサーバーから情報を取れるようにしている。

しかるにこのような管理システムは、巡回する車両の道順と管理する不動産との関連が取れておらず、このために目的とする不動産の所在位置へ車両を案内することができなかった。またパソコンは報告書の作成機能を備えていないために、報告書の作成方法に関しては、何等の改善がなされない。

特開２０１０−２６２３３７号公報

本願発明の課題は、グループ分けして巡回する不動産の位置を順次案内し、これによって順番で正しく不動産の位置へ誘導することが可能な不動産巡回管理システムおよび不動産巡回管理方法を提供することである。

本願発明の別の課題は、巡回点検を行なうための不動産に関する巡回点検時の報告書が、点検時における車載コンピュータに対する入力によって自動的に作成されるようにし、事務所に戻って手書きで報告書を作成する必要がないようにした不動産巡回管理システムおよび不動産巡回管理方法を提供することである。

本願発明のさらに別の課題は、管理している不動産の所有者が、報告書の内容を、クライアント端末を通して確認できるようにした不動産巡回管理システムおよび不動産巡回管理方法を提供することである。

本願発明のさらに別の課題は、巡回点検時に撮影したデジタルカメラでの映像が報告書に自動的に添付されるとともに、写真付の報告書をクライアントがクライアント端末を通して見ることができるようにした不動産巡回管理システムおよび不動産巡回管理方法を提供することである。

本願発明の上記の課題および別の課題は、以下に述べる本願発明の技術的思想、およびその実施の形態によって明らかにされる。

本願の主要な発明は、クライアントから管理を依頼された不動産を巡回エリアに応じてグループ分けして、該グループ分けされた不動産リストおよび該リストの不動産の位置情報を作成する事務所コンピュータと、
巡回点検に出発する前に前記グループ分けされた不動産リストおよびその位置情報を受取り、各不動産物件毎の点検の際の点検項目が表示され、かつ点検時における点検結果を入力する点検表を画面上に表示する点検巡回車両に搭載される車載コンピュータと、
前記グループ分けされた不動産の位置情報に基づいて前記グループの不動産を巡回するときの道順を画面上に表示するとともに、各不動産について点検時に車両を止めておく駐車位置を画面上にスポット表示する点検巡回車両に搭載されたカーナビゲーション装置と、
前記グループ分けされた不動産の点検を終わった後に前記車載コンピュータで作成された点検表が前記事務所コンピュータを経由してアップロードされるとともに、クライアントがクライアント端末を通して前記点検表を見ることができるように表示する外部サーバーと、
を具備し、前記カーナビゲーション装置による不動産への道順の表示に関する位置情報と駐車位置の表示に関する位置情報は前記車載コンピュータに互いに別々の位置情報として供給され、前記駐車位置に関する位置情報は、前記車載コンピュータおよび前記カーナビゲーション装置と接続されかつ緯度・経度情報に変換するデータベースを有する携帯情報端末のデータ変換部または前記車載コンピュータに搭載されているソフトウエアを用いて対応する位置情報が緯度・経度情報に変換されて前記カーナビゲーション装置に転送され、該転送された緯度・経度情報から成る位置情報に基づいて駐車位置の表示が行なわれ、
しかも、所定の不動産の点検を飛ばした場合、あるいは点検した不動産に戻って再点検する場合に、前記車載コンピュータはその後の巡回点検の順序を再設定するとともに、再設定された順で道順表示と駐車位置表示とを行なうように前記カーナビゲーション装置のデータを修正する不動産巡回管理システムに関するものである。

ここで、各不動産の点検時に、前記点検表に対応する所定の入力の完了に伴って対応する不動産の点検表が前記車載コンピュータで自動的に作成されてよい。また前記グループ分けされかつ巡回して点検する不動産が前記車載コンピュータにおいて巡回順に応じてソーティングされ、かつ巡回順に応じて前記点検表が表示され、しかも前記カーナビゲーション装置における道順表示および駐車位置の表示が前記不動産の巡回順に対応してなされてよい。また巡回点検の際にデジタルカメラで撮影された不動産の所定の部位の写真データが前記車載コンピュータに転送され、対応する不動産と関連付けて前記点検表に添付されてよい。

不動産管理方法に関する発明は、事務所コンピュータが、クライアントから管理を依頼された不動産を巡回エリアに応じてグループ分けして、該グループ分けされた不動産リストおよび該リストの不動産の位置情報を作成し、
車載コンピュータが、巡回点検に出発する前に前記グループ分けされた不動産リストおよびその位置情報を受取り、各不動産物件毎の点検の際の点検項目が表示され、かつ点検時における点検結果を入力する点検表を画面上に表示し、
カーナビゲーション装置が、前記グループ分けされた不動産の位置情報に基づいて前記グループの不動産を巡回するときの道順を画面上に表示するとともに、各不動産について点検時に車両を止めておく駐車位置を画面上にスポット表示し、
外部サーバーに、前記グループ分けされた不動産の点検を終わった後に前記車載コンピュータで作成された点検表が前記事務所コンピュータを経由してアップロードされるとともに、クライアントがクライアント端末を通して前記外部サーバーにアクセスして前記点検表を見ることができるように表示し、
前記カーナビゲーション装置による不動産への道順の表示に関する位置情報と駐車位置の表示に関する位置情報は前記車載コンピュータに互いに別々の位置情報として供給され、前記駐車位置に関する位置情報は、前記車載コンピュータおよび前記カーナビゲーション装置と接続されかつ緯度・経度情報に変換するデータベースを有する携帯情報端末のデータ変換部または前記車載コンピュータに搭載されているソフトウエアを用いて対応する位置情報が緯度・経度情報に変換されて前記カーナビゲーション装置に転送され、該転送された緯度・経度情報から成る位置情報に基づいて駐車位置の表示が行なわれ

しかも、所定の不動産の点検を飛ばした場合、あるいは点検した不動産に戻って再点検する場合に、前記車載コンピュータはその後の巡回点検の順序を再設定するとともに、再設定された順で道順表示と駐車位置表示とを行なうように前記カーナビゲーション装置のデータを修正するようにしたものである。

ここで、前記カーナビゲーション装置による道順表示と駐車位置表示に応じて各不動産物件に移動すると、前記車載コンピュータの画面上に前記不動産物件の点検箇所を羅列した点検表が画像表示され、各点検箇所の点検項目についての点検結果の入力要求が繰返しなされ、残りの点検箇所がなくなると前記点検表の自動作成が前記車載コンピュータによって行なわれてよい。また、クライアントは、ＩＤを入力し、そのＩＤが正しいものと識別された場合に、前記外部サーバーの不動産の点検結果を表示する画面にアクセスすることができるようにしてよい。

本願の主要な発明は、クライアントから管理を依頼された不動産を巡回エリアに応じてグループ分けして、該グループ分けされた不動産リストおよび該リストの不動産の位置情報を作成する事務所コンピュータと、
巡回点検に出発する前に前記グループ分けされた不動産リストおよびその位置情報を受取り、各不動産物件毎の点検の際の点検項目が表示され、かつ点検時における点検結果を入力する点検表を画面上に表示する点検巡回車両に搭載される車載コンピュータと、
前記グループ分けされた不動産の位置情報に基づいて前記グループの不動産を巡回するときの道順を画面上に表示するとともに、各不動産について点検時に車両を止めておく駐車位置を画面上にスポット表示する点検巡回車両に搭載されたカーナビゲーション装置と、
前記グループ分けされた不動産の点検を終わった後に前記車載コンピュータで作成された点検表が前記事務所コンピュータを経由してアップロードされるとともに、クライアントがクライアント端末を通して前記点検表を見ることができるように表示する外部サーバーと、
を具備する不動産巡回管理システムに関するものである。

従ってこのような不動産巡回管理システムによると、グループ分けされて巡回点検を行なうための不動産の位置を、カーナビゲーション装置による道順の表示によって案内することができる。また各不動産について、点検時に車両を止めておく駐車位置についても、カーナビゲーション装置で表示されるために、その位置に迅速かつ確実に到着して止めておくことが可能になる。そして対応する不動産の点検時に、車載コンピュータの画面上に表示される点検表の対応する点検項目を順次入力することによって、点検表が自動的に出来上がる。このような点検表は、事務所に帰った後に事務所コンピュータを経由して外部サーバーにアップロードされることになる。従ってクライアントは、クライアント端末を通して、即時に、また任意の時に上記の点検表による不動産の点検結果を見ることができ、管理会社がわざわざ報告書を作成して郵送でクライアントに対して送付する手間が省ける。

不動産巡回管理システムの全体の構成を示すブロック図である。情報の転送を示す不動産巡回管理システムの流れ図である。巡回車両のダッシュパネルの部分の斜視図である。同正面図である。事務所サーバー、車載コンピュータ、携帯情報端末、およびカーナビゲーション装置から成る管理システムのブロック図である。携帯情報端末を備えない変形例の管理システムのブロック図である。グループ分けされた不動産リストと関連するデータの作成を示すフローチャートである。不動産の位置情報に応じた道順データと位置データの作成を示すフローチャートであって、携帯情報端末を用いた場合（Ａ）と、携帯情報端末を用いない場合（Ｂ）のフローチャートである。車載コンピュータの画面上の点検表に対する入力による点検表の作成の動作を示すフローチャートである。途中で巡回順にある不動産を抜かした場合の自動回復の動作を示すフローチャートである。巡回点検の途中で、一度点検を終わった不動産の位置へ戻る際における以降の道順表示と不動産の順番の自動回復動作を示すフローチャートである。巡回点検を終了して完成した点検表をアップロードする動作を示すフローチャートである。クライアント端末を通して外部サーバー上の巡回点検のデータを参照する動作を示すフローチャートである。事務所コンピュータでグループ分けされた不動産リストの画像である。車載コンピュータの画面上に表示される点検表の画像である。デジタルカメラで取込まれた写真データであって、点検表に添付された写真データの画像である。外部サーバーによって点検表を見る際の検索画面の画像である。

図１は本願発明の一実施の形態に係る不動産巡回管理システムの全体の構成を示すブロック図である。ここでは、事務所サーバー２７を中心にシステムが組立てられるようになっており、事務所サーバー２７と着脱可能に車載パソコン４５、カーナビゲーション装置６２、携帯情報端末７５が接続される。なお車載パソコン４５、カーナビゲーション装置６２、および携帯情報端末７５は、事務所サーバー２７から情報の伝達を行なった後は、事務所サーバー２７との接続が断たれ、巡回点検用の車両に搭載されてこの車両内で移動することになる。また車載パソコン４５は、いわゆるタブレット型のパソコンであって、そのディスプレイの部分の上に重ねて透明なタッチパネルが設けられ、このタッチパネルによって表示画面上で各種の入力動作および制御動作が行なわれるようになっている。これに対してカーナビゲーション装置６２は、巡回点検する際に、点検の順序に応じて点検を行なう不動産への道順を表示し、さらには各不動産の近傍においてこの巡回車両を止めておく駐車位置を表示する。携帯情報端末７５は、事務所サーバー２７から転送された各不動産の位置情報および駐車位置に関する情報を記憶部７７のデータベースを利用して、緯度・経度情報に変換して、カーナビゲーション装置６２に転送する機能を持っている。

上記事務所サーバー２７はインターネット等の通信ネットワーク３８に接続されており、この通信ネットワーク３８を介して外部サーバー８２に接続される。不動産の巡回点検が終わった後に自動作成された巡回点検表は、車載パソコン４５から事務所サーバー２７に転送され、さらにこの事務所サーバー２７から通信ネットワーク３８を介して外部サーバー８２にアップロードされる。不動産の管理会社に対して管理を委託したクライアントは、各クライアント端末８３を用いて、通信ネットワーク３８を介して外部サーバー８２の該当するホームページの中に開示されている点検結果を任意に知ることができるようになっている。

次に図２によって、情報の転送の状態および動作について説明する。クライアントは管理会社に対して保有する不動産の管理を委託する際に、この不動産に関する各種の情報、すなわち物件情報を、管理会社に供給する。管理会社の事務所においては、上記物件情報を受取るとともに、この物件情報に付属する位置情報を受取る。そして管理会社の事務所サーバー２７は、上記物件情報および位置情報に基づいて、グループ分けを行ない、１回の巡回点検によって点検動作が行なわれる数の不動産にグループ分けする。またこのグループ分けは、とくに巡回する道順に応じて、移動距離が最小限になるようなグループ分けとなる。そして事務所サーバー２７は、このようなグループ分けを行なった後に、巡回データを作成し、この巡回データを信号ケーブル等の信号転送手段によって車載パソコン４５に転送する。また不動産の位置情報に基づいた道順データと、点検の際において車両を止めておく駐車位置に関する駐車位置データとを作成し、これらのデータを携帯情報端末７５を経由して信号ケーブルまたは近距離無線通信手段を用いてカーナビゲーション装置６２に転送する。

巡回点検の際には、まずカーナビゲーション装置６２によって道順と駐車位置の表示が行なわれるために、このような道案内に基づいて順番に不動産を巡回するとともに、各不動産について、駐車位置表示された位置に車両を止めて点検動作を行なう。そして点検動作の際に、車載パソコン４５の画面上に表示される巡回点検表に入力して点検表を完成させる。

それぞれの不動産について、巡回点検表を作成し、しかも予め予定された総ての不動産の巡回点検を完了したならば、自動作成されたそのデータを車載パソコン４５から事務所サーバー２７に信号ケーブルあるいはｂｌｕｅｔｏｏｔｈ等の近距離無線によって転送し、事務所サーバー２７上において巡回報告書が自動作成される。そして事務所サーバー２７はこの巡回報告書を、通信ネットワーク３８を介して外部サーバー８２にアップロードしておく。巡回点検の結果を見たい不動産の所有者、すなわちクライアントは、上記外部サーバー８２にアクセスし、アクセス画面を通して巡回点検で作成された報告書を見ることができるようになる。

図１および図２は、このような不動産の巡回点検業務に用いられる巡回点検車両のダッシュパネル１０の部分を示しており、このダッシュパネル１０上に不動産の巡回点検システムの車載部が組込まれる。ダッシュパネル１０は運転席から助手席の前方に及ぶように比較的大きな合成樹脂の成形体から構成されており、その右側の部分にインストルメントパネル１１が組込まれる。インストルメントパネル１１は、走行速度を表示する速度計１２と、エンジンの回転数を表示する回転計１３とを備えている。上記インストルメントパネル１１の左側であって運転席と助手席の中間位置と対応する部分に、カーオーディオ装置１４のパネルが組込まれている。また上記カーオーディオ装置１４の上部には、エアコンの吹出口１５が設けられており、ここから加温された空気あるいは冷却された空気が吹出し、車室内の空調が行なわれる。

上記吹出口１５の上部であってインストルメントパネル１１の斜め上方には、小型の表示パネル１８が配されている。表示パネル１８は例えば液晶表示パネルから構成されており、カーナビゲーションの地図表示を行なうための表示パネルを構成している。また上記吹出口１５の左側であってダッシュパネル１０の凹部２２の内側には、表示パネル１９とプリンタ２０とが配されている。表示パネル１９はタブレット型の車載パソコン４５の表示パネルを構成している。またプリンタ２０は、巡回する不動産リストを印字する等、必要に応じて印字動作が行なわれるプリンタであって、上記車載パソコン４５の出力部になっている。また凹部２２内には、携帯情報端末７５が組込まれている。また上記表示パネル１９とプリンタ２０とを備える凹部２２の側部には、円形の吹出口２１が設けられており、ここでも加温された空気あるいは冷却された空気が吹出すようになっており、空調装置の一部を構成している。

次に巡回点検システムのシステム構成を図５によって説明する。この巡回点検システムは、事務所サーバー２７と、車載パソコン４５と、携帯情報端末７５と、そしてカーナビゲーション装置６２とを備えている。ここで事務所サーバー２７はこの不動産の巡回点検業務を行なう車両を支配下に置く不動産管理会社の事務所に設置されるものである。これに対して車載パソコン４５と携帯情報端末７５とカーナビゲーション装置６２は、それぞれの巡回車両に搭載されるものである。

まず事務所サーバー２７の構成について説明する。このサーバー２７は演算処理を行なうＣＰＵ２８と、演算プログラムを予め書込んであるＲＯＭ２９と、ＣＰＵ２８が実行するプログラムやデータ等を適宜記憶させるＲＡＭ３０とを備えている。そしてＣＰＵ２８、ＲＯＭ２９、ＲＡＭ３０は互いにバス３２によって接続される。

上記バス３２を介してＣＰＵ２８は入出力インターフェース３３に接続される。入出力インターフェース３３には、キーボード、マウス、マイクロホン等から成る入力部３４、ディスプレイ、スピーカ等から成る出力部３５が接続されている。また入出力インターフェース３３には、記憶部３６が接続される。記憶部３６は、例えばハードディスクから成り、ＣＰＵ２８が実行するプログラムや各種のデータを記憶している。また入出力インターフェース３３に接続される通信部３７は、外部の通信ネットワーク３８や、ローカルエリアネットワーク等のネットワークを介して外部の装置と通信するようになっている。入出力インターフェース３３に接続されているドライブ３９は、磁気ディスク、光ディスク、光磁気ディスク、あるいは半導体メモリ等のリムーバルディスク４０が装着されたときに、それらを駆動し、そこに記録されているプログラムやデータ等を取得する。また取得されたプログラムやデータは、必要に応じて記憶部３６に転送され、記憶される。

上述の一連の処理は、ハードウエアにより実行させることもできるし、ソフトウエアにより実行させることもできる。一連の処理をソフトウエアによって実行させる場合には、そのソフトウエアを構成するプログラムは、専用のハードウエアに組込まれているコンピュータ、または各種のプログラムをインストールすることによって、各種の機能を実行することが可能な、例えば汎用のパーソナルコンピュータ等に、プログラム記録媒体からインストールされる。

ここで事務所サーバー２７にインストールされ、このサーバー２７によって実行可能な状態とされるプログラムを格納するプログラム記録媒体は、磁気ディスク、光ディスク、若しくは半導体メモリ等より成るパッケージメディアであるリムーバブルディスク４０、またはプログラムが一時的若しくは永続的に格納されるＲＯＭ２９や、記憶部３６を構成するハードディスク等から構成される。プログラム記録媒体へのプログラムの格納は、必要に応じてルータ、モデム等のインターフェースである通信部３７を介して、ローカルエリアネットワーク、インターネット、デジタル衛星放送といった、有線または無線の通信媒体を利用して行なわれる。

なお本実施の形態であって、プログラム記録媒体に格納されるプログラムを記述するステップは、記載された順序に従って時系列的に行なわれる処理は勿論、必ずしも時系列的に処理されなくても、並列的あるいは個別に実行される処理をも含むものである。

次に実際に巡回点検を行なう巡回車両に組込まれるタブレット型の車載パソコン４５について説明する。車載パソコン４５は基本的に、事務所サーバー２７とほぼ同一な構成になっており、ＣＰＵ４６、ＲＯＭ４７、ＲＡＭ４８等を備え、これらが互いにバス５０を通してデータのやり取りを行なう。そしてバス５０を介してＣＰＵ４６は入出力インターフェース５１に接続される。そして入出力インターフェース５１には入力部５２、出力部５３、記憶部５４、通信部５５、ドライブ５６がそれぞれ接続される。入力部５２は、表示部の上に重ねて配されるタッチパネル、マウス、あるいは小型のキーボード等から構成されてよい。また出力部５３は、ディスプレイから構成される。また入出力インターフェース５１に、上述の印字用の車載プリンタ２０が別の出力部として接続される。記憶部５４は、例えば大容量半導体メモリであるＳＳＤから構成されてよく、これによって振動等に強い構成となる。またドライブ５６は、ここでは半導体メモリから成るリムーバブルメディア５７を装着するドライブによって構成される。

またこの巡回点検システムは、カーナビゲーション装置６２を備えている。カーナビゲーション装置６２は、注目点取得部６３、方位取得部６４、表示領域算出部６５、地図データ検索部６６、地図データベース６７、表示データ読み込み部６８、特徴データデータベース６９、表示部１８を備えている。

注目点取得部６３は、ＧＰＳ衛星７１から送信されてくる信号電波を受信し、所定の演算方法によって、車両の現在位置を求め、表示地図を生成する地図的な範囲である描画領域を定める基準となる注目点として、表示領域算出部６５に供給する。なお注目点取得部６３は、例えば周期的に、あるいは車両が交差点に差しかかった場合に、注目点を取得する。また注目点取得部６３として、ユーザが、図示せぬタブレット等の操作部から入力する地図上の位置を、注目点として取得することもできる。

方位取得部６４は、例えば、車両の向きを特定する地磁気センサやジャイロスコープを利用して、車両の向いている方位を算出する。さらに方位取得部６４は、車両のトランスミッションの部分の車速パルス発生部７２からのパルスを受信する。そして方位取得部６４は、車載コンピュータ４５の通信部５５を経由して、目的地情報を取得するとともに、その出力信号を表示領域算出部６５に供給する。なお方位取得部６４では、ユーザが、図示せぬタブレット等の操作部から、方位を表すデータを入力するように供給される方位を取得してもよい。

表示領域算出部６５は、注目点取得部６３から供給される注目点と、方位取得部６４から供給される方位と車載コンピュータ４５から供給される目的地情報とに基づいて、表示地図の地理的な範囲である描画領域を算出し、地図データ検索部６６に供給する。地図データデータベース６７には、地図を作成するための地図データが記録されている。表示データ読込み部６８は、地図データ検索部６６から供給される対象データに基づき、地図を生成するための描画に必要な描画データを地図データデータベース６７から読込む。さらに表示データ読込み部６８は、特徴データに基づいて描画を行なうことによって、注目点取得部６３で得られた注目点を中心とする地図上において特徴とする建造物等のシンボルマークを重畳し、これを表示部１８に表示させる。なお表示部１８は、例えば液晶表示パネル等から構成されており、表示データ読込み部６８から供給される地図を表示することになる。

さらにこの不動産巡回管理システムは、携帯情報端末７５を備えている。携帯情報端末７５は、カーナビゲーション装置６２に対して制御信号を送信し、カーナビゲーション装置６２から位置情報や速度、加速度等の信号を得るようにしている。この携帯情報端末７５は、データ変換部７６を備えている。データ変換部７６は、事務所サーバー２７で作成される位置情報をカーナビゲーション装置６２が対応できる緯度・経度情報のデータ形式に変換するデータ変換用ＩＣから構成されている。そしてデータ変換部７６には緯度・経度情報に変換するデータベースが収納された記憶部７７と表示部７８とが接続されるとともに、さらに通信部７９と接続されている。通信部７９は、上記事務所サーバー２７の通信部３７およびカーナビゲーション装置６２の通信部を兼用する方位取得部６４と交信可能になっている。

図６に示す管理システムは、図５に示す管理システムの変形例に当る。図６のシステムの特徴は、携帯情報端末７５を備えないことである。すなわちここでは、車載パソコン４５が、直接位置情報データをＣＰＵ４６によって、予め搭載されているソフトウエアを用いて変換するようになっており、このようなＣＰＵ４６および専用のプログラムが、図５に示す携帯情報端末７５のデータ変換部７６の機能を代替して実行するようになっている。

従って、図６においては、事務所サーバー２７で作成された巡回点検の不動産の道順データと駐車位置データとを、事務所サーバー２７の通信部３７および車載パソコン４５の通信部５５を経由してこの車載パソコン４５のＣＰＵ４６に供給し、ＣＰＵ４６で演算処理してデータ変換を行なう。そして変換を行なった道順データと駐車位置データとを、この車載パソコン４５の通信部５５からカーナビゲーション装置６２の方位取得部６４に供給するようにしている。なおそれ以外の構成は、図５のシステムと同様である。

次に上記不動産巡回管理システムの動作について説明する。まず事務所サーバー２７による巡回コースデータと位置情報データの作成を図７によって説明する。クライアントによって物件の管理を依頼された不動産の依頼物件のデータの入力を、事務所サーバー２７の入力部により行なう（Ｓ１１）。データは記憶部３６に記憶される。そしてこれらのデータを巡回点検に合うようにコース分けを行なう（Ｓ１２）。このコース分けは、地域毎に事務所サーバー２７によって行なってもよいが、実際に巡回点検する道路を基準に自動的なコース分けを行なってもよいし、あるいはまた人手によって入力部３４を介してしてコース分けを行なうことも可能である。そして各コース分けされた不動産について、巡回の道順に応じた巡回コースデータを作成して記憶部５４に記憶する（Ｓ１３）。図１４は、実際の巡回コースデータの一例を示している。また上記事務所サーバー２７は、同時に、カーナビゲーション装置６２に供給する位置情報データの作成を行なう（Ｓ１４）。

次に上記事務所サーバー２７から車載パソコン４５に対する巡回点検のためのグループ分けされた不動産に関するデータの通信部３７による転送を説明する。まず巡回コースデータを車載パソコン４５に転送する（Ｓ１８）。次いで道順データを図５に示す携帯情報端末７５に転送する（Ｓ１９）。さらに駐車位置データを携帯情報端末７５に転送する（Ｓ２０）。そして道順データと駐車位置データとを携帯情報端末７５のデータ変換部７６で、カーナビゲーション装置６２が対応できるデータ形式に変換する（Ｓ２１）。そして変換された道順データと駐車位置データとを、カーナビゲーション装置６２に転送する（Ｓ２２）。なお上記図８Ａに示す動作は、図５に示す携帯情報端末をデータ変換に利用したシステム構成を利用した動作である。

図６に示すシステム構成によって、車載パソコン４５によってデータ転送を行なう場合には、図８Ｂのようになる。すなわち巡回コースデータを事務所サーバー２７から車載パソコン４５に転送する（Ｓ２７）。そしてその後に道順データを事務所サーバー２７から車載パソコン４５に転送する（Ｓ２８）。さらに駐車位置データを事務所サーバー２７から車載パソコン４５に転送する（Ｓ２９）。車載パソコン４５のＣＰＵ４６は、道順データと駐車位置データを、予め記憶部５４にロードされている変換ソフトを用いてデータ変換を行なう（Ｓ３０）。この後、変換された道順データと駐車位置データとを、車載パソコン４５の通信部５５からカーナビゲーション装置６２に転送する。

なお各不動産物件についての巡回点検のための車両を止めておく駐車位置に関するデータは、現場でのティーチングによって入力することもできる。この入力動作は、最初の巡回点検時に、適切な駐車位置を見つけたならば、その位置でカーナビゲーション装置６２の操作釦（図示せず）を押圧操作することによって、方位取得部６４に入力するようにしてもよい。この場合には、予め道順データだけがカーナビゲーション装置６２に対して車載パソコン４５から転送されることになる。

次に巡回点検の実際の動作を説明する。実際の動作は、予め車載パソコン４５に巡回データと道順データと、駐車位置データとが転送された状態で、カーナビゲーション装置６２の表示部１８の地図表示による案内を利用して、巡回車両を運転して最初の巡回点検用不動産の位置に移動する。そしてその位置に着いたならば、カーナビゲーション装置６２がその画面上で表示する駐車位置に車両を駐車させておく。この状態で、図９に示すような点検動作を行なう。点検動作は、このタブレット型車載パソコン４５を携行しながらその画面上に展開される図１５に示す画像に基づいて行なわれ、まず点検箇所の選定を行なう（Ｓ３５）。次いで点検項目の選定を行なう（Ｓ３６）。この後点検方法の選定を行なう（Ｓ３７）。そして該当箇所があるかないかの判断を行ない（Ｓ３８）、該当箇所がある場合はチェックを入れる（Ｓ３９）。これに対して該当箇所がない場合にはチェックを入れることなく次のステップＳ４０に進む。このステップにおいて、問題があるかないかの判断を行ない問題がない場合にはチェック入力を行なう（Ｓ４１）。さらに問題程度の選択を行なう（Ｓ４２）。Ｓ４０において問題がなかった場合には、Ｓ４１とＳ４２のステップを飛ばす。そしてこの後に報告事項の選択を行なう（Ｓ４３）。次いで報告事項があるかどうかの判断を行なう（Ｓ４４）。報告事項がある場合には報告事項の入力を行なう（Ｓ４５）。これに対して報告事項がない場合にはＳ４５を飛ばし、ステップ４６に行く。ステップ４６は、写真が必要かどうかの判断のステップである。ここで写真が必要な場合には、写真撮影を行なう（Ｓ４７）。なお図１６は、実際に撮影した写真を貼付けて表示した状態を示している。なお写真の貼付け（Ｓ４８）は、デジタルカメラで写真撮影を行なった後に、デジタルカメラをＵＳＢケーブル等によって車載パソコン４５に接続し、車載パソコン４５の画面の写真取込みのアイコンをタッチして行なう。なおＵＳＢケーブルに代えて半導体メモリチップで写真を車載パソコン４５に転送することもできる。取込まれた写真は対応する物件の点検表に添付される。物件の点検表に写真が添付されると（Ｓ４９）、車載パソコン４５によって写真データが消去される（Ｓ５０）。一方写真撮影が不要な場合には、Ｓ４７〜Ｓ５０の写真撮影およびその取込みステップを飛ばしてステップ５１に行く。ステップ５１の判断において、次の点検項目がある場合には、再び冒頭のステップ３６に戻る。そして同一の動作を繰返す。その後さらに次の点検項目があるかどうかの判断を行ない（Ｓ５１）、点検箇所の総てが終わってステップ５１においてＮＯの判断がなされた場合には、次の点検箇所があるかどうかの判断を行なう（Ｓ５２）。次の点検箇所がある場合には、ステップ３５に戻り、また次の点検箇所について上述の点検動作と同様の動作を行なう。次の点検箇所がなくなるとステップ５２で判断された場合には、これによって点検を終了する（Ｓ５３）。この後に点検表の自動作成が行なわれる（Ｓ５４）。

次に図１０によって自動回復の動作を説明する。この動作は、予め設定された巡回点検の順序から外れてしまった場合に、順序を自動回復するための動作である。すなわちタブレット型パソコン４５の表示画面の自動回復のアイコンをタッチして、点検が済んでいない物件の摘出を車載パソコン４５で行なう（Ｓ５５）。そして点検が済んでいない物件を番号順にソートする（Ｓ５６）。次いでソートされた物件の順で道順データと駐車位置データとを更新し、カーナビゲーション装置における道順データと駐車位置データとの更新を行なう。従って巡回順序が狂って点検巡回に支障が生じた場合には、図１０に示す自動回復の動作で、点検表の自動作成が可能になる。

また点検巡回の際に、何らかの理由によって既に点検を行なった不動産の位置へ戻る必要が生じた場合には、図１１に示す動作を行なう。この戻り動作は、車載パソコン４５の画面の戻り動作のアイコンの選択を行ない、戻る物件の入力を車載パソコン４５の表示部で行なう。すると車載パソコン４５は戻る物件の道順と車載位置データとをカーナビゲーション装置６２に転送し、その位置へ車両を案内することになる。そしてこの後に図１０に示す自動回復の動作を実行することによって、再び戻った不動産から、点検が済んでいない不動産物件の巡回点検を行なうことになる。

図１２は、一巡の巡回点検を完了した後のデータの処理を示している。事務所に帰った車両は、車載パソコン４５に書込まれている点検表の点検結果を、予め事務所サーバー２７に転送する。すると事務所サーバー２７はそのデータをさらに外部サーバー８２に転送する。この転送の動作が図１２に示す動作であって、ＩＤの入力を行ない（Ｓ６９）、この後に物件の入力と（Ｓ７０）、巡回報告書のアップロード等を行なう（Ｓ７１）。そしてこの後次の物件があるかどうかの判断がＳ７２で行なわれる。次の物件がある場合にはＳ６７〜Ｓ７１の動作が繰返される。次の物件がなくなった場合には（Ｓ７２でＮＯ）、アップロードが完了する。

図１３は、外部サーバー８２にアップロードされた巡回点検の結果を、それぞれの不動産の管理を委託したクライアントがクライアント端末８３を通して照会する動作を示している。ここではまずクライアント端末８３からにＩＤの入力が行なわれる（Ｓ７７）。そしてＩＤが一致したかどうかの判断が行なわれ（Ｓ７８）、一致した場合には物件名の選択を行なう（Ｓ７９）。そしてその後に実施日時の選定を行なう（Ｓ８０）。そしてその後に検索の要求を行なう（Ｓ８１）。すると外部サーバー８２が巡回報告画面を表示する（Ｓ８２）。この後に、別の物件があるかどうかの判断が行なわれ（Ｓ８３）、別の物件がある場合にはＳ７９〜Ｓ８３の動作を繰返す。別の物件がない場合には、紹介動作を終了する。図１７はこのような紹介の際に、外部サーバー８２がクライアント端末８３に送信する照会問合せ画面である。

本実施の形態の不動産巡回管理システムによると、巡回点検のための道案内がカーナビゲーション装置６２によって行なわれるために、道に迷うことがなく、また担当者が代わった場合でもとくに教育指導を行なわないで正しく対応する不動産の位置にたどり着くことができる。そして予め設定されている駐車位置に車両を止めた状態で車載パソコン４５によって報告書を作成し、その作業を終わると自動的に報告書が作成される。従って一連の巡回を終わった後に事務所に戻って報告書を作成する必要がなくなる。また報告書の作成の際に必要に応じて写真を取込んで報告書に添付することができ、事務所に戻ってから写真の編集作業を行なう必要がなくなる。また巡回点検の報告書が、外部サーバー８２に自動的にアップロードされており、クライアント端末８３を通してクライアントが任意に確認することができ、紙の報告書を送る必要がなくなる。これによって不動産の巡回管理の業務の大幅な合理化が達成できる。

以上本願発明を図示の実施の形態によって説明したが、本願発明は上記実施の形態によって限定されることなく、本願発明の技術的思想の範囲内において各種の変更が可能である。例えば巡回点検の際に用いられる点検表の構成については、図１５に示される形態に限定されることなく、目的に応じて各種の表形態を採用することが可能である。

本願発明は、不動産の巡回管理に応用することができる。

１０ダッシュパネル
１１インストルメントパネル
１２速度計
１３回転計
１４カーオーディオ装置
１５吹出口
１８表示パネル（カーナビ用）
１９表示パネル（車載パソコン）
２０プリンタ（印字用）
２１吹出口
２２凹部
２７事務所サーバー
２８ＣＰＵ
２９ＲＯＭ
３０ＲＡＭ
３２バス
３３入出力インターフェース
３４入力部
３５出力部
３６記憶部
３７通信部
３８通信ネットワーク
３９ドライブ
４０リムーバブルディスク
４５車載パソコン
４６ＣＰＵ
４７ＲＯＭ
４８ＲＡＭ
５０バス
５１入出力インターフェース
５２入力部
５３出力部
５４記憶部
５５通信部
５６ドライブ
５７リムーバブルディスク
６２カーナビゲーション装置
６３注目点取得部
６４方位取得部
６５表示領域算出部
６６地図データ検索部
６７地図データＤＢ
６８表示データ読込み部
６９特徴データＤＢ
７１ＧＰＳ衛星
７２車速パルス発生部
７５携帯情報端末
７６データ変換部
７７記憶部
７８表示部
７９通信部
８２外部サーバー
８３クライアント端末

Claims

クライアントから管理を依頼された不動産を巡回エリアに応じてグループ分けして、該グループ分けされた不動産リストおよび該リストの不動産の位置情報を作成する事務所コンピュータと、
巡回点検に出発する前に前記グループ分けされた不動産リストおよびその位置情報を受取り、各不動産物件毎の点検の際の点検項目が表示され、かつ点検時における点検結果を入力する点検表を画面上に表示する点検巡回車両に搭載される車載コンピュータと、
前記グループ分けされた不動産の位置情報に基づいて前記グループの不動産を巡回するときの道順を画面上に表示するとともに、各不動産について点検時に車両を止めておく駐車位置を画面上にスポット表示する点検巡回車両に搭載されたカーナビゲーション装置と、
前記グループ分けされた不動産の点検を終わった後に前記車載コンピュータで作成された点検表が前記事務所コンピュータを経由してアップロードされるとともに、クライアントがクライアント端末を通して前記点検表を見ることができるように表示する外部サーバーと、
を具備し、前記カーナビゲーション装置による不動産への道順の表示に関する位置情報と駐車位置の表示に関する位置情報は前記車載コンピュータに互いに別々の位置情報として供給され、前記駐車位置に関する位置情報は、前記車載コンピュータおよび前記カーナビゲーション装置と接続されかつ緯度・経度情報に変換するデータベースを有する携帯情報端末のデータ変換部または前記車載コンピュータに搭載されているソフトウエアを用いて対応する位置情報が緯度・経度情報に変換されて前記カーナビゲーション装置に転送され、該転送された緯度・経度情報から成る位置情報に基づいて駐車位置の表示が行なわれ、
しかも、所定の不動産の点検を飛ばした場合、あるいは点検した不動産に戻って再点検する場合に、前記車載コンピュータはその後の巡回点検の順序を再設定するとともに、再設定された順で道順表示と駐車位置表示とを行なうように前記カーナビゲーション装置のデータを修正する不動産巡回管理システム。
各不動産の点検時に、前記点検表に対応する所定の入力の完了に伴って対応する不動産の点検表が前記車載コンピュータで自動的に作成される請求項１に記載の不動産巡回管理システム。
前記グループ分けされかつ巡回して点検する不動産が前記車載コンピュータにおいて巡回順に応じてソーティングされ、かつ巡回順に応じて前記点検表が表示され、しかも前記カーナビゲーション装置における道順表示および駐車位置の表示が前記不動産の巡回順に対応してなされる請求項１に記載の不動産巡回管理システム。
巡回点検の際にデジタルカメラで撮影された不動産の所定の部位の写真データが前記車載コンピュータに転送され、対応する不動産と関連付けて前記点検表に添付される請求項１に記載の不動産巡回管理システム。
事務所コンピュータが、クライアントから管理を依頼された不動産を巡回エリアに応じてグループ分けして、該グループ分けされた不動産リストおよび該リストの不動産の位置情報を作成し、
車載コンピュータが、巡回点検に出発する前に前記グループ分けされた不動産リストおよびその位置情報を受取り、各不動産物件毎の点検の際の点検項目が表示され、かつ点検時における点検結果を入力する点検表を画面上に表示し、
カーナビゲーション装置が、前記グループ分けされた不動産の位置情報に基づいて前記グループの不動産を巡回するときの道順を画面上に表示するとともに、各不動産について点検時に車両を止めておく駐車位置を画面上にスポット表示し、
外部サーバーに、前記グループ分けされた不動産の点検を終わった後に前記車載コンピュータで作成された点検表が前記事務所コンピュータを経由してアップロードされるとともに、クライアントがクライアント端末を通して前記外部サーバーにアクセスして前記点検表を見ることができるように表示し、
前記カーナビゲーション装置による不動産への道順の表示に関する位置情報と駐車位置の表示に関する位置情報は前記車載コンピュータに互いに別々の位置情報として供給され、前記駐車位置に関する位置情報は、前記車載コンピュータおよび前記カーナビゲーション装置と接続されかつ緯度・経度情報に変換するデータベースを有する携帯情報端末のデータ変換部または前記車載コンピュータに搭載されているソフトウエアを用いて対応する位置情報が緯度・経度情報に変換されて前記カーナビゲーション装置に転送され、該転送された緯度・経度情報から成る位置情報に基づいて駐車位置の表示が行なわれ
しかも、所定の不動産の点検を飛ばした場合、あるいは点検した不動産に戻って再点検する場合に、前記車載コンピュータはその後の巡回点検の順序を再設定するとともに、再設定された順で道順表示と駐車位置表示とを行なうように前記カーナビゲーション装置のデータを修正する不動産巡回管理方法。
前記カーナビゲーション装置による道順表示と駐車位置表示に応じて各不動産物件に移動すると、前記車載コンピュータの画面上に前記不動産物件の点検箇所を羅列した点検表が画像表示され、各点検箇所の点検項目についての点検結果の入力要求が繰返しなされ、残りの点検箇所がなくなると前記点検表の自動作成が前記車載コンピュータによって行なわれる請求項５に記載の不動産巡回管理方法。
クライアントは、ＩＤを入力し、そのＩＤが正しいものと識別された場合に、前記外部サーバーの不動産の点検結果を表示する画面にアクセスすることができる請求項５に記載の不動産巡回管理方法。