JP2002024527A - System for analyzing real estate investment and recording medium - Google Patents
System for analyzing real estate investment and recording mediumInfo
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Landscapes
- Management, Administration, Business Operations System, And Electronic Commerce (AREA)
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Abstract
Description
【０００１】[0001]
【発明の属する技術分野】本発明は、不動産投資評価、
パフォーマンス評価などを適切に行うことができる不動
産投資分析用システムに関する。TECHNICAL FIELD The present invention relates to real estate investment evaluation,
The present invention relates to a real estate investment analysis system capable of appropriately performing performance evaluation and the like.
【０００２】[0002]
【従来の技術】不動産の客観的な評価基準を定めること
が非常に困難である。従来は、この種の評価業務を、専
門家が鑑定的手法を用いて行っているが、データ量が少
なく、専門家の個人の経験に基づく属人的な評価である
ため、客観性が低いと共に利用しにくいという問題があ
る。2. Description of the Related Art It is very difficult to set objective evaluation criteria for real estate. Conventionally, this kind of evaluation work is performed by experts using appraisal methods, but the amount of data is small and it is a personal evaluation based on the experience of the expert's individual, so the objectivity is low And it is difficult to use.
【０００３】[0003]
【発明が解決しようとする課題】不動産は、依然とし
て、投資の対象として重要であり、不動産自体の価格の
評価、賃貸した場合の価格（賃料）の評価、投資評価、
パフォーマンス評価、利回りの評価などを適切に行うこ
とができる評価システムが望まれている。また、投資を
行うためには、過去のデータ等に基づいて、リスクレベ
ルを知ることも重要である。しかし、従来の不動産の評
価は、前述のように、専門家による鑑定的な手法を用い
ているため、個別の具体的な物件について、価格、賃
料、利回り、リスク評価などを迅速に・適切に行うこと
は困難であった。[0007] Real estate is still important as an investment target, and the evaluation of the price of the real estate itself, the evaluation of the price (rent) when rented, the evaluation of investment,
An evaluation system that can appropriately perform performance evaluation, yield evaluation, and the like is desired. In order to make an investment, it is also important to know the risk level based on past data and the like. However, as described above, conventional appraisal of real estate uses expert appraisal methods, so that prices, rents, yields, risk assessments, etc. of individual concrete properties can be quickly and appropriately evaluated. It was difficult to do.
【０００４】この発明は、上記実状に鑑みてなされたも
のであり、不動産投資を行うにあたって、不動産市場に
於ける、不動産物件の個別属性（立地、利便性、築年、
間取り、広さ、建築構造など）の違いによって生じる価
格（含む賃料）差や投資利回り差の構造的分析、価格
（含む賃料）変動リスクの分析など、投資判断を支援す
る統計的分析結果を提供することにある。また、この発
明は、不動産投資用の客観的なデータを適切に行うこと
ができる不動産投資分析用システムを提供することを目
的とする。具体的には、この発明は、不動産に関する価
格、賃料、利回り、リスクなどを客観的かつ迅速に得る
ことができる不動産評価システムを提供することを目的
とする。[0004] The present invention has been made in view of the above circumstances, and when investing in real estate, the individual attributes (location, convenience, age,
Provides statistical analysis results that support investment decisions, such as structural analysis of price (including rent) and investment yield differences caused by differences in floor plan, size, building structure, etc., and analysis of price (including rent) fluctuation risk Is to do. Another object of the present invention is to provide a real estate investment analysis system that can appropriately perform objective data for real estate investment. Specifically, an object of the present invention is to provide a real estate evaluation system that can objectively and quickly obtain prices, rents, yields, risks, and the like regarding real estate.
【０００５】[0005]
【課題を解決するための手段】上記目的を達成するた
め、この発明の第１の観点に係る不動産投資分析用シス
テムは、不動産に関する広告情報を入力する入力手段
と、前記入力手段により入力された広告情報を記憶する
記憶手段と、前記記憶手段に記憶されている広告情報が
示す物件と、今回新たに入力された広告情報が示す物件
を比較し、前回広告されているが、今回広告されていな
い物件について、取引が成立したものとして、前回の広
告情報が示す条件を成約時の情報として採用することに
より、成約情報を蓄積する蓄積手段と、前記蓄積手段に
蓄積された成約情報から、不動産物件の価格と該不動産
物件の条件との関係を示す関数式を導出する導出手段
と、を備えることを特徴とする。In order to achieve the above object, a real estate investment analysis system according to a first aspect of the present invention comprises input means for inputting advertisement information relating to real estate, and input information input by the input means. The storage means for storing the advertisement information, and the property indicated by the advertisement information stored in the storage means are compared with the property indicated by the newly input advertisement information this time, and the property was previously advertised but has not been advertised this time. For the property that does not exist, assuming that the transaction has been completed, the condition indicated by the previous advertisement information is adopted as the information at the time of closing, the storage means for storing the contract information, and the real estate from the contract information stored in the storage means And deriving means for deriving a functional expression indicating a relationship between the price of the property and the condition of the real estate property.
【０００６】この構成によれば、様々な広告媒体に掲載
される広告情報の中から、成約した不動産情報を自動的
に抽出し、その情報を用いて関数式を導出することがで
きる。そして、この関数式を用いて、不動産価格を客観
点に求めることができる。[0006] According to this configuration, the contracted real estate information can be automatically extracted from the advertisement information posted on various advertisement media, and a function formula can be derived using the information. Then, the real estate price can be obtained from the customer's viewpoint by using this function formula.
【０００７】また、この発明の第２の観点に係る不動産
投資分析用システムは、不動産物件についての条件を多
元変数として価格を表す関数式を記憶する記憶手段と、
任意の不動産物件の条件を入力する手段と、前記入力手
段により入力された条件を前記関数式に投入することに
より、対象不動産物件の価格を求める価格推定手段と、
を備えることを特徴とする。[0007] A real estate investment analysis system according to a second aspect of the present invention comprises: a storage unit for storing a function formula representing a price using a condition of a real estate as a multiple variable;
Means for inputting a condition of an arbitrary real estate; price estimation means for obtaining a price of the target real estate by inputting the condition input by the input means into the function formula;
It is characterized by having.
【０００８】この構成によれば、例えば、上述の手法等
により生成された関数式が記憶手段に記憶され、この関
数式を用いて、不動産価格（例えば、取引価格や賃貸価
格）を客観点に求めることができる。[0008] According to this configuration, for example, the function formula generated by the above-described method or the like is stored in the storage means, and the real estate price (for example, the transaction price or the rental price) is used from the customer's viewpoint by using the function formula. You can ask.
【０００９】前記関数式を、各条件の対数と価格の対数
との関係を示す両対数関数とすることにより、少ない数
の条件項（又は、説明変数）を用いて、比較的正確に価
格を推定することができる。関数式としては、数式１に
示すものが適切である。また、前記価格は、例えば、標
準取引価格又は標準賃貸価格である。[0009] By making the above function expression a log-log function showing the relationship between the logarithm of each condition and the logarithm of the price, the price can be calculated relatively accurately using a small number of condition terms (or explanatory variables). Can be estimated. The expression shown in Expression 1 is appropriate as the function expression. The price is, for example, a standard transaction price or a standard rental price.
【００１０】例えば、前記記憶手段は、不動産物件の条
件に基づいて、標準取引価格を表す関数式と標準賃貸価
格を表す関数式とを記憶する。この場合、前記価格推定
手段は、前記入力手段により入力された条件を前記関数
式に投入することにより、取引対象不動産の標準取引価
格と標準賃貸価格を推定する。[0010] For example, the storage means stores a function formula representing a standard transaction price and a function formula representing a standard rental price based on the condition of the real estate. In this case, the price estimating unit estimates the standard transaction price and the standard rental price of the real estate to be traded by inputting the condition input by the input unit into the function formula.
【００１１】前記関数式は、例えば、各条件の対数と標
準取引価格の対数との関係を示す両対数関数と、各条件
の対数と標準賃貸価格の対数との関係を示す両対数関数
と、を含む。この場合、前記関数式は、数式２で表され
るものを使用することが望ましい。The function formula includes, for example, a logarithmic function indicating the relationship between the logarithm of each condition and the logarithm of the standard transaction price, a logarithmic function indicating the relationship between the logarithm of each condition and the logarithm of the standard rental price, including. In this case, it is desirable to use the function expression represented by Expression 2.
【００１２】前記価格推定手段により推定された標準取
引価格及び標準賃貸価格から、対象不動産の利回りを求
める手段を配置してもよい。[0012] A means for obtaining the yield of the target real estate from the standard transaction price and the standard rental price estimated by the price estimating means may be arranged.
【００１３】前記関数式を用いて、所定期間毎に推定し
た値の変動率を求める手段を配置してもよい。さらに、
変動率からリスク対比リターンを求めてもよい。例え
ば、前期に対する価格や利回りの変動や、前年同期に対
する価格や利回りの変動を、比較的長期間にわたって調
査することにより、該当不動産投資のリスクを客観的に
判断する事ができる。[0013] Means for obtaining the rate of change of the value estimated every predetermined period using the above function expression may be provided. further,
The return on risk may be determined from the volatility. For example, by investigating changes in prices and yields from the previous term and changes in prices and yields from the same period of the previous year over a relatively long period of time, it is possible to objectively judge the risk of the relevant real estate investment.
【００１４】また、この発明の第３の観点に係る不動産
投資分析用システムは、複数の不動産物件についての条
件と価格との関係を表し、任意の条件についてのダミー
変数を含む関数式を記憶する記憶手段と、前記記憶手段
に記憶されている関数式について、ダミー変数以外の変
数の値を入力する入力手段と、前記入力された値を前記
関数式に適用すると共に前記ダミー変数を変化させるこ
とにより、任意の変数と不動産物件の価格との間の関係
を出力する出力手段と、を備えることをことを特徴とす
る。この構成により、様々な条件（変数）の変化に対す
る価格変化をシミュレートし、投資分析の一助とするこ
とができる。A real estate investment analysis system according to a third aspect of the present invention represents a relationship between conditions and prices for a plurality of real estate properties and stores a function formula including dummy variables for arbitrary conditions. Storage means, input means for inputting a value of a variable other than a dummy variable for a function expression stored in the storage means, and applying the input value to the function expression and changing the dummy variable And output means for outputting a relationship between an arbitrary variable and the price of the real estate property. With this configuration, it is possible to simulate a price change in response to a change in various conditions (variables) and to assist investment analysis.
【００１５】また、この発明の第４の観点に係る不動産
投資分析用システムは、不動産物件について、成約実績
に関するデータを入力する入力手段と、前記入力手段に
より入力されたデータに基づいて、不動産物件について
の条件と価格との関係を表し、任意の条件に関するダミ
ー変数を含む関数式について、各変数の係数を求める手
段と、求めた係数のうち、ダミー変数に対する係数を出
力する出力手段と、を備えることを特徴とする。この構
成により、様々な条件（変数）の変化に対して、価格が
どのように応答するかを示す係数を求めることができ、
投資分析の一助とすることができる。[0015] A real estate investment analysis system according to a fourth aspect of the present invention comprises: input means for inputting data on the actual performance of a real estate property; and real estate property analysis based on the data input by the input means. And a means for calculating a coefficient of each variable for a function formula including a dummy variable related to an arbitrary condition, and an output means for outputting a coefficient for the dummy variable among the obtained coefficients. It is characterized by having. With this configuration, it is possible to obtain a coefficient indicating how the price responds to changes in various conditions (variables),
It can help with investment analysis.
【００１６】ダミー変数としては、例えば、築年数を表
す時間ダミー変数、最寄り駅からの距離を表す駅距離ダ
ミー変数、都心などへの交通の利便性を示すアクセシビ
リティを区分して作成したアクセシビリティダミー変
数、時間変化を示す時間ダミー変数、などが有効であ
る。The dummy variables include, for example, a time dummy variable indicating the age of the building, a station distance dummy variable indicating the distance from the nearest station, and an accessibility dummy variable created by dividing accessibility indicating the convenience of transportation to the city center. , A time dummy variable indicating a time change, and the like are effective.
【００１７】コンピュータ又はコンピュータ群を、上述
のシステムとして機能させ、或いは、上述の工程を実行
させるために必要なプログラムの全部又は一部を、記録
媒体（ＲＯＭ、フロッピー（登録商標）ディスク、ハー
ドディスク、ＣＤ−ＲＯＭ、ＭＯ、ＣＤ−Ｒ、フラッシ
ュメモリ）等に記録して配布・流通させてもよい。A computer or a group of computers functions as the above-described system, or all or a part of a program required to execute the above-described steps is stored in a recording medium (ROM, floppy (registered trademark) disk, hard disk, It may be recorded on a CD-ROM, MO, CD-R, flash memory, etc. and distributed / distributed.
【００１８】[0018]
【発明の実施の形態】以下、この発明の実施の形態にか
かる不動産評価システムを説明する。図１に示すよう
に、この不動産評価システムは、不動産物件に関する売
買や賃貸の広告を収集する広告情報収集システム１１
と、広告情報収集システム１が収集した広告情報に基づ
いて、不動産物件の条件（不動産自身の条件及び外部条
件）からその不動産物件の標準価格（標準取引価格及び
標準賃貸価格）を求めるための関数式（数学モデル）を
導出するための関数導出システム１３と、導出された関
数を用いて不動産物件を評価したり分析したりする評価
システム１５と、広告情報に基づいて不動産情報誌を発
行する出版システム２１とを備える。DETAILED DESCRIPTION OF THE PREFERRED EMBODIMENTS Hereinafter, a real estate evaluation system according to an embodiment of the present invention will be described. As shown in FIG. 1, this real estate evaluation system includes an advertisement information collection system 11 for collecting advertisements for sale, purchase and rental of real estate.
And a function for obtaining the standard price (standard transaction price and standard rental price) of the real estate based on the real estate properties (the real estate's own conditions and external conditions) based on the advertisement information collected by the advertisement information collecting system 1. A function deriving system 13 for deriving an equation (mathematic model), an evaluation system 15 for evaluating and analyzing a real estate article using the derived function, and a publication for publishing a real estate information magazine based on advertisement information And a system 21.
【００１９】広告情報収集システム１１は、不動産関連
情報の情報誌を作成する出版社等に設置され、不動産物
件に関する広告情報を収集・蓄積するためのシステムで
ある。広告情報収集システム１１は、図２に示すよう
に、通信制御部１１１と、処理制御部１１２と、記憶部
１１３と、入力処理部１１４と、表示処理部１１５と、
物件ＤＢ（データベース）１１６を備えている。The advertisement information collection system 11 is a system installed at a publisher or the like that creates an information magazine of real estate-related information, and is a system for collecting and storing advertisement information on real estate properties. As shown in FIG. 2, the advertisement information collection system 11 includes a communication control unit 111, a process control unit 112, a storage unit 113, an input processing unit 114, a display processing unit 115,
A property DB (database) 116 is provided.
【００２０】通信制御部１１１は、処理制御部１１２の
制御下に、収集した情報を出版システム２１と関数導出
システム１３とに提供する。The communication control unit 111 provides the collected information to the publishing system 21 and the function deriving system 13 under the control of the processing control unit 112.
【００２１】処理制御部１１２は、入力処理部１１４か
ら、不動産情報を入力し、物件ＤＢ１１６に格納するた
めの処理等を行う。The processing control unit 112 performs processing for inputting real estate information from the input processing unit 114 and storing it in the property DB 116.
【００２２】記憶部１１３は、半導体メモリ、磁気ディ
スク記録装置等から構成され、各種の情報やプログラム
を記録する。The storage unit 113 is composed of a semiconductor memory, a magnetic disk recording device and the like, and records various information and programs.
【００２３】入力処理部１１４は、キーボード、ポイン
ティングデバイス、ＯＣＲ装置（光学的文字読み取り装
置）等から構成され、指示やデータを入力するためのも
のである。入力処理部１１４は、例えば、図３と図４に
示すような、予め定められたフォーマットの文献情報記
入用紙に記入された物件情報をＯＣＲ装置などにより読
み込む。なお、図３は、販売物件に関する情報を記入す
るためのシートの一例であり、図４は、賃貸物件に関す
る情報を記入するためのシートの一例である。これらの
シートには、販売希望価格或いは賃貸希望価格、位置、
築年数、専有面積、総戸数、最寄り駅までの距離、沿
線、などを特定しうる情報が記入されている。但し、シ
ートのフォーマットや記入する情報項目は一例であっ
て、これらに限定されない。The input processing unit 114 is composed of a keyboard, a pointing device, an OCR device (optical character reading device) and the like, and is for inputting instructions and data. The input processing unit 114 reads, using an OCR device or the like, property information entered in a document information entry form in a predetermined format as shown in FIGS. 3 and 4, for example. FIG. 3 is an example of a sheet for entering information about a property for sale, and FIG. 4 is an example of a sheet for entering information about a property for rent. These seats have a suggested sale or rental price, location,
Information that can specify the age, occupied area, total number of units, distance to the nearest station, along the railway, etc. is entered. However, the format of the sheet and the information items to be entered are merely examples, and the present invention is not limited to these.
【００２４】表示処理部１１５は、ディスプレイ装置、
ビデオメモリ等から構成され、処理制御部１１２から供
給された画像情報に従った画像を表示して、情報等を提
示（出力）する。The display processing unit 115 includes a display device,
It is composed of a video memory and the like, displays an image according to the image information supplied from the processing control unit 112, and presents (outputs) information and the like.
【００２５】物件ＤＢ１１６は、入力処理部１１４から
入力された売買対象或いは賃貸対象不動産物件の広告情
報を記憶する。The property DB 116 stores the advertisement information of the real estate for sale or rental input from the input processing unit 114.
【００２６】関数導出システム１３には、広告情報収集
システム１１で収集された情報が転送され、収集したデ
ータに基づいて、不動産物件の様々な条件を説明変数
（パラメータ）とし、取引価格（売買価格）と賃貸価格
を求めるための関数を求める。関数導出システム１３
は、図５に示すように、基本的に、図２に示す広告情報
収集システム１１と同一の構成、即ち、通信制御部１１
３と、処理制御部１３２と、記憶部１３３と、入力処理
部１３４と、表示処理部１３５と、物件ＤＢ１３６と、
成約ＤＢ１３７とを備えている。The information collected by the advertisement information collecting system 11 is transferred to the function deriving system 13, and based on the collected data, various conditions of the real estate are used as explanatory variables (parameters), and the transaction price (trading price) is set. ) And find the function to find the rental price. Function derivation system 13
Has basically the same configuration as the advertisement information collecting system 11 shown in FIG. 2, ie, the communication control unit 11 as shown in FIG.
3, a processing control unit 132, a storage unit 133, an input processing unit 134, a display processing unit 135, a property DB 136,
The contract DB 137 is provided.
【００２７】通信制御部１３１は、処理制御部１３２の
制御下に、ネットワークを介して、広告情報収集システ
ム１１より、物件データを受信し、物件データに基づい
て求めた関数式を評価システム１５に送信する。Under the control of the processing control unit 132, the communication control unit 131 receives the property data from the advertisement information collection system 11 via the network, and sends the function formula obtained based on the property data to the evaluation system 15. Send.
【００２８】処理制御部１３２は、通信制御部１３１を
介して受信した広告情報を物件ＤＢ１３６に格納する。
処理制御部１３２は、さらに、物件ＤＢ１３６に格納さ
れている広告情報に基づいて、契約が成立した不動産に
関する情報を抽出して成約ＤＢ１３７に格納する。ま
た、処理制御部１３２は、成約ＤＢ１３７に格納された
情報に基づいて不動産物件の標準取引（売買）価格及び
標準賃貸価格を推定するための関数式を求める。The processing control unit 132 stores the advertisement information received via the communication control unit 131 in the property DB 136.
The processing control unit 132 further extracts information on the real estate for which the contract has been established based on the advertisement information stored in the property DB 136 and stores the information in the contract DB 137. Further, the processing control unit 132 obtains a function formula for estimating a standard transaction (trading) price and a standard rental price of the real estate based on the information stored in the contract DB 137.
【００２９】記憶部１３３は、半導体メモリ、磁気ディ
スク記録装置等から構成され、各種の情報やプログラム
を記録する。特に、関数式を求めるためのプログラムを
記憶する。The storage unit 133 is composed of a semiconductor memory, a magnetic disk recording device and the like, and records various information and programs. In particular, it stores a program for obtaining a function expression.
【００３０】入力処理部１３４は、キーボード、ポイン
ティングデバイス、等から構成され、指示やデータを入
力する。The input processing unit 134 includes a keyboard, a pointing device, and the like, and inputs instructions and data.
【００３１】表示処理部１３５は、ディスプレイ装置、
ビデオメモリ等から構成され、処理制御部１３２から供
給された画像情報に従った画像を表示して、情報等を提
示（出力）する。The display processing unit 135 includes a display device,
It is composed of a video memory and the like, displays an image according to the image information supplied from the processing control unit 132, and presents (outputs) information and the like.
【００３２】物件ＤＢ１３６は、広告情報収集システム
１１から転送された広告情報を記憶する。但し、広告情
報収集システム１１が情報誌出版用の情報を格納するた
めのシステムであるため、当週（情報誌が週刊の場合）
或いは当月（情報誌が月刊の場合）の物件情報を記録す
るのに対して、過去の広告情報も所定期間蓄積してお
く。The property DB 136 stores the advertisement information transferred from the advertisement information collection system 11. However, since the advertisement information collection system 11 is a system for storing information for publishing information magazines, this week (when the information magazine is weekly publication)
Alternatively, while property information for the current month (when the information magazine is monthly) is recorded, past advertisement information is also stored for a predetermined period.
【００３３】成約ＤＢ１３７は、物件ＤＢ１３６に格納
されている広告情報のうちから、契約が成立した物件の
情報を抽出して蓄積する。The contract DB 137 extracts and accumulates information on a contract for which a contract has been established from the advertisement information stored in the property DB 136.
【００３４】評価システム１５は、関数導出システム１
３により導出された関数に基づいて、任意の不動産につ
いて価格（標準取引価格、標準賃貸価格）などを推定
し、さらに、利回り、リスク対リターン比などを求める
システムであり、不動産取扱店、企業の投資部門などに
設置される。評価システム１５は、図６に示すように、
通信制御部１５１と、処理制御部１５２と、記憶部１５
３と、入力処理部１５４と、表示処理部１５５と、印刷
処理部１５６とを備えている。The evaluation system 15 includes the function deriving system 1
3 is a system for estimating a price (standard transaction price, standard rental price) and the like for an arbitrary real estate based on the function derived in step 3, and further calculating a yield, a risk-to-return ratio, etc. It is set up in the investment department. The evaluation system 15, as shown in FIG.
Communication control unit 151, processing control unit 152, storage unit 15
3, an input processing unit 154, a display processing unit 155, and a print processing unit 156.
【００３５】通信制御部１５１は、ネットワークを介し
て、関数導出システム１３が導出した関数式を受信す
る。The communication control unit 151 receives the function formula derived by the function deriving system 13 via the network.
【００３６】処理制御部１５２は、通信制御部１５１を
介して受信した関数式を記憶部１５３に格納し、入力処
理部１５４から入力された具体的な物件の条件から取引
価格、賃貸価格などを計算する。The processing control unit 152 stores the function formula received via the communication control unit 151 in the storage unit 153, and calculates the transaction price, the rental price, etc. from the specific property conditions input from the input processing unit 154. calculate.
【００３７】記憶部１５３は、半導体メモリ、磁気ディ
スク記録装置等から構成され、各種の情報やプログラム
を記録する。特に、関数導出システム１３で導出された
関数式を記憶する。The storage section 153 is composed of a semiconductor memory, a magnetic disk recording device and the like, and records various information and programs. In particular, the function formula derived by the function deriving system 13 is stored.
【００３８】入力処理部１５４は、キーボード、ポイン
ティングデバイス、等から構成され、指示や不動産の物
件情報を入力する。The input processing unit 154 includes a keyboard, a pointing device, and the like, and inputs instructions and property information of real estate.
【００３９】表示処理部１５５は、処理制御部１５２か
ら供給された画像情報に従った画像を表示する。印刷処
理部１５６は、処理制御部１５２から供給されたデータ
を印刷する。The display processing unit 155 displays an image according to the image information supplied from the processing control unit 152. The print processing unit 156 prints the data supplied from the processing control unit 152.
【００４０】出版システム２１は、広告情報収集システ
ム１１から、不動産物件に関する広告情報を受領し、編
集・構成などを経て、電子版下を作成し、印刷処理、製
本処理などを行って情報誌を発行する。なお、出版シス
テム２１は、印刷会社、製本会社などの外部組織を含ん
でもかまわない。The publishing system 21 receives the advertisement information on the real estate property from the advertisement information collection system 11, creates an electronic copy through editing, composition, etc., performs printing processing, bookbinding processing, etc., and generates an information magazine. Issue. Note that the publishing system 21 may include an external organization such as a printing company or a bookbinding company.
【００４１】次に、上記構成のシステムの全体の動作を
説明する。出版社は、不動産情報雑誌を発行しており、
情報誌の発行サイクル（例えば、週刊、月刊）に合わせ
て、宅建業者から、賃貸住宅情報、売り物件情報、新築
マンション分譲情報などを募集している。出版社には、
不動産を販売或いは賃貸したい人或いは業者から、図３
及び図４に示すフォームに必要事項を記載した掲載申し
込みが送付される。Next, the overall operation of the system having the above configuration will be described. Publishers publish real estate information magazines,
In accordance with the publication cycle of the information magazine (for example, weekly or monthly), rental housing information, sale property information, new condominium sale information, etc. are recruited from home builders. For publishers,
From a person or trader who wants to sell or rent real estate,
A posting application in which necessary items are described in the form shown in FIG. 4 is sent.
【００４２】出版社の担当者は、送付された申し込み用
紙を入力処理部１１４のＯＣＲ装置により読み取る。処
理制御部１１２は、読み取ったデータを、表示処理部１
１５に表示する。担当者は、入力ミスがある場合には、
入力処理部１１４などからこれを訂正し、正しいデータ
を入力する。処理制御部１１２は、入力されたデータ
（広告情報；物件情報）を物件ＤＢ１１６に格納する。The person in charge of the publisher reads the sent application form using the OCR device of the input processing unit 114. The processing control unit 112 transmits the read data to the display processing unit 1
15 is displayed. If there is a typo,
This is corrected from the input processing unit 114 or the like, and correct data is input. The processing control unit 112 stores the input data (advertisement information; property information) in the property DB 116.
【００４３】物件ＤＢ１１６に格納される広告情報は、
物件自体を特定する情報と共に、物件自体の条件に関す
る情報と、物件の周囲の環境条件の両方を含む。例え
ば、広告情報は、利便性（都心へのアクセスの容易性を
示す指数、最寄り駅までの距離（メートル、分）等）、
制度的（法的）制約要因（容積率、建坪率、等）、建物
属性（専有面積、築年、間取り、構造、階数、総戸数な
ど）の情報を含んでいる。The advertisement information stored in the property DB 116 is
In addition to the information identifying the property itself, the information includes both information on the condition of the property itself and environmental conditions around the property. For example, the advertising information includes convenience (index indicating the ease of access to the city center, distance (meters, minutes) to the nearest station, etc.),
Includes information on institutional (legal) restrictive factors (floor area ratio, floor area ratio, etc.) and building attributes (occupied area, age, floor plan, structure, number of floors, total number of units, etc.).
【００４４】物件ＤＢ１１６に格納された広告情報は、
適宜或いは一括して出版システム２１に送信され、ここ
で、編集、版下の作成、印刷、製本などの処理が行わ
れ、不動産情報誌が定期的に発行される。The advertisement information stored in the property DB 116 is
The information is transmitted to the publishing system 21 appropriately or collectively, where processing such as editing, creation of a copy, printing, bookbinding, etc. is performed, and a real estate information magazine is periodically issued.
【００４５】広告情報収集システム１１と出版システム
２１とでは、このような処理が、不動産情報誌の発行サ
イクルに合わせて、繰り返して実行される。In the advertisement information collecting system 11 and the publishing system 21, such processing is repeatedly executed in accordance with the real estate information magazine issuance cycle.
【００４６】物件ＤＢ１１６に蓄積された広告情報は、
ネットワークを介して関数導出システム１３にも転送さ
れ、物件ＤＢ１３６に格納される。処理制御部１３２
は、物件ＤＢ１３６に新たに蓄積された物件情報を、物
件の沿線コード別、最寄り駅別、住所コード別などに、
ソートして、最終的に建物棟、住戸まで識別する。The advertisement information stored in the property DB 116 is
The data is also transferred to the function derivation system 13 via the network and stored in the property DB 136. Processing control unit 132
Is used to store the property information newly stored in the property DB 136 for each property line code, nearest station, address code, etc.
Sort, and finally identify buildings and dwellings.
【００４７】次に、前回（前周又は前月）までの広告情
報と今回（今週又は今月）の広告情報とを比較し、各物
件が、前回から継続して情報誌に掲載されるものである
か、新規掲載であるか、前回が最後の掲載で、今回は掲
載が無いかのいずれであるかを判別する。新規登録の場
合には、その物件を特定する情報と条件（パラメータ）
新規登録日とその価格を成約ＤＢ１３７に登録する。Next, the advertisement information up to the previous time (the previous week or the previous month) is compared with the advertisement information this time (the current week or the current month), and each property is continuously published in the information magazine from the previous time. It is determined whether it is a new publication, or the last publication is the last publication, and there is no publication this time. In the case of new registration, information and conditions (parameters) identifying the property
The new registration date and its price are registered in the contract DB 137.
【００４８】また、前回が最後の掲載で、今回は掲載が
無い場合には、その広告の物件に契約が成立し、広告の
必要がなくなったものと推察される。そこで、新規掲載
時に付されている新規登録日とその価格に加えて、前回
の広告の物件ＤＢ１３６への登録日とその価格を登録す
る。If the last posting was the last posting and there is no posting this time, it is presumed that a contract was concluded for the advertisement and the advertisement is no longer necessary. Therefore, in addition to the new registration date and its price attached at the time of new publication, the registration date and its price of the previous advertisement in the property DB 136 are registered.
【００４９】この処理により、各物件について、住戸単
位で正確な売り出し価格（当初の販売又は賃貸希望価
格）と抹消価格（実際にその値段で販売又は賃貸された
と推測される価格）の情報が得られる。By this processing, for each property, information on the exact selling price (the initial selling or renting desired price) and the erasing price (the price actually assumed to have been sold or rented at that price) can be obtained for each dwelling unit. Can be
【００５０】次に、このようにして成約ＤＢ１３７に蓄
積された情報について、価格関数を推定するための準備
作業を行う。まず、各物件について、最寄り駅などに基
づいて、都心までの時間と距離を求め、さらに、行政区
画単位で棟数密度、実行容積率など土地利用度の高低を
表す指標を作成する。Next, a preparation operation for estimating a price function is performed for the information thus accumulated in the contract DB 137. First, for each property, the time and distance to the city center are calculated based on the nearest station and the like, and an index indicating the level of land use such as building density and execution floor area ratio is created for each administrative division.
【００５１】さらに、中古マンションを間取りタイプ
で、例えば、タイプ１（ワンルーム）からタイプ６（３
ＤＫ以上）に分類し、賃料、築年、専有面積などのデー
タ項目毎に分布形状を確認し、適切な基準を設けて異常
値を排除して信頼に足るサンプルデータを抽出する。Further, second-hand condominiums are of a floor plan type, for example, from type 1 (one room) to type 6 (3
DK or more), check the distribution shape for each data item such as rent, age, occupied area, etc., set an appropriate standard, eliminate abnormal values, and extract reliable sample data.
【００５２】次に、数式６に示す関数を設定し、多数の
有意味な関数を設定し、適切な統計量を基準に説明変数
候補のなかから説明力の高くなるものを選択し、賃料関
数と価格関数を推定する。Next, the function shown in Expression 6 is set, a number of meaningful functions are set, and a candidate having a high explanatory power is selected from among explanatory variable candidates based on appropriate statistics, and a rent function is set. And estimate the price function.
【００５３】[0053]
【数６】ｐｉｔ＝ｆ（Ｌｏｃａ，Ｃｏｎｓ，Ｓｉｔｅ，
Ｂｕｉｌ，ｚ） ここで、ｐｉｔ：ｉ番目のサブマーケットのｔ時点での
価格 Ｌｏｃａ：利便性（都心へのアクセスの容易性を示す指
数、最寄り駅までの距離（メートル、分）等） Ｃｏｎｓ：制度的制約要因（容積率、建坪率、等） Ｓｉｔｅ：専有面積 Ｂｕｉｌ：建物属性（築年、間取り、構造、階数、総戸
数など） ｚ：鉄道沿線Pit = f (Loca, Cons, Site,
Here, pit: the price of the i-th submarket at time t Loca: convenience (index indicating easy access to the city center, distance to the nearest station (meters, minutes), etc.) Cons: Factors of institutional restrictions (floor area ratio, floor area ratio, etc.) Site: occupied area Build: building attributes (building age, floor plan, structure, number of floors, total number of units, etc.) z: along railway
【００５４】数式６を充足する関数は複数存在する。価
格Ｐｉｔを説明変数を用いて正確に推定するためには、
説明変数が多い方が望ましいが、関数が複雑になり、任
意の物件について説明変数から標準価格を推定する際の
処理が複雑となってしまう。一方、説明変数が少なすぎ
ると、標準価格を正確に推定することが困難になる。一
般に、正確な推定と説明変数の数とは、トレードオフの
関係になる。There are a plurality of functions that satisfy Expression 6. To accurately estimate the price Pit using explanatory variables,
Although it is desirable to have many explanatory variables, the function becomes complicated, and the process of estimating the standard price from the explanatory variables for an arbitrary property becomes complicated. On the other hand, if the number of explanatory variables is too small, it becomes difficult to accurately estimate the standard price. In general, there is a trade-off between accurate estimation and the number of explanatory variables.
【００５５】本願発明者は、鋭意検討の結果、比較的少
ない説明変数で、標準価格を比較的正確に推定できる関
数として、中古マンションの標準取引価格（販売価格）
については、数７で表される関数を、標準賃貸価格につ
いては、数８で表される関数を得た。As a result of intensive studies, the present inventor has determined that the standard transaction price (sale price) of a second-hand condominium is a function that can estimate the standard price relatively accurately with relatively few explanatory variables.
For the standard rent, a function represented by Equation 8 was obtained.
【００５６】[0056]
【数７】ln(P)＝a０＋a１・ln(ACC)＋a２・ln(BY)＋a３・l
n(SQR)＋a４・ln（KOSU)＋a５・ln(WALK)＋Σｊ a６ｊ・RD
MYｊ なお、ln：対数Ln (P) = a0 + a1 · ln (ACC) + a2 · ln (BY) + a3 · l
n (SQR) + a4 · ln (KOSU) + a5 · ln (WALK) + Σj a6j · RD
MYj where ln: logarithm
【００５７】[0057]
【数８】ln(R)＝b０＋b１・ln(ACC)＋b２・ln(BY)＋b３・l
n(SQR)＋b４・ln(KOSU)＋b５・ln(WALK)＋Σｊ b６ｊ・RDM
YｊLn (R) = b0 + b1 · ln (ACC) + b2 · ln (BY) + b3 · l
n (SQR) + b4 · ln (KOSU) + b5 · ln (WALK) + Σj b6j · RDM
Yj
【００５８】数７と数８とは、中古マンションのタイプ
（上述のタイプ１〜タイプ６）に応じてそれぞれ用意さ
れる。Equations (7) and (8) are prepared according to the type of second-hand condominium (types 1 to 6 described above).
【００５９】ここで、数７と数８における記号は次のよ
うに定義される。 １． 中古マンション価格P：価格単価 マンション価格を専有面積で除して単位面積当たりの価
格とする。Here, the symbols in Equations 7 and 8 are defined as follows. 1. Second-hand condominium price P: Price unit price The condominium price is divided by the occupied area to obtain the price per unit area.
【００６０】２. 賃料R：賃料単価 成約時の賃料である。但し、敷金は2年複利で運用益を
計算し、礼金は24ヶ月で除し、賃料に加算する。この値
を専有面積で除し、単位面積当たりの賃料とする。2. Rent R: Rent unit price This is the rent at the time of closing. However, the security deposit is calculated as compound interest for two years, and the key money is divided by 24 months and added to the rent. Divide this value by the occupied area to obtain the rent per unit area.
【００６１】3． アクセシビリティACC：最寄り駅から
都心までの重み付き平均時間又は距離 都心駅（例えば、東京・上野・池袋などの複数駅）まで
の最寄り駅からの時間(TIMEi)をそれぞれの都心駅の乗
降客数(PSNGi)で重み付けして平均をとる(i=1~n)。例え
ば、ＡＣＣ＝（最寄り駅から東京駅までの時間×東京駅
の乗降客数＋最寄り駅から上野駅までの時間×上野駅の
乗降客数＋．．．＋最寄り駅から池袋駅までの時間×池
袋駅の乗降客数）／Σ1 n乗降客数となる。3. Accessibility ACC: Weighted average time or distance from the nearest station to the city center Time (TIMEi) from the nearest station to the city center station (for example, multiple stations in Tokyo, Ueno, Ikebukuro, etc.) is the number of passengers at each city center station (PSNGi) ) And take an average (i = 1 to n). For example, ACC = (time from the nearest station to Tokyo station x number of passengers at Tokyo station + time from the nearest station to Ueno station x number of passengers at Ueno station + ... + time from the nearest station to Ikebukuro station x Ikebukuro station Passengers) / Σ 1 n passengers.
【００６２】４． 築年数BY：建築後経過年数(年) 建築年(建築YM)から成約時点(発売YMD)までの期間であ
る。4. Age BY: Years passed since construction (years) This is the period from the year of construction (building YM) to the time of closing (release YMD).
【００６３】５． 専有面積SQR： 評価対象マンションの全専有面積である。5. Exclusive area SQR: Total exclusive area of the condominium to be evaluated.
【００６４】６． 総個数ＫＯＳＵ： マンションの総個数である。 ７． 駅距離WALK：最寄り駅までの徒歩での距離（ｍ）
又は時間(分)6. Total number KOSU: It is the total number of condominiums. 7. Station distance WALK: Distance to the nearest station on foot (m)
Or time (minutes)
【００６５】８． 沿線ダミー変数RDMYｊ： 分析対象地域における各支線を含む沿線を対象とするダ
ミー変数である。なお、東京エリアの沿線数を９２とす
れば、ｊ＝１〜92となる。例えば、「山手線」沿線を１
番目の沿線とすれば、「山手線」沿線の物件に関して
は、沿線ダミー変数RDMY１のみが１となり、他の沿線ダ
ミー変数RDMY２〜RDMY９２は全て０となる。従って、
「山手線」沿線の物件に関しては、数式７は、次のよう
になる。 ln(P)＝a０＋a１・ln(ACC)＋a２・ln(BY)＋a３・ln(SQR)＋
a４・ln（KOSU)＋a５・ln(WALK)＋a６１8. Railroad dummy variable RDMYj: This is a dummy variable for the railroad including each branch line in the analysis target area. If the number of railways in the Tokyo area is 92, j = 1 to 92. For example, 1 along the "Yamanote Line"
In the case of the property along the “Yamanote Line”, only the railroad dummy variable RDMY1 becomes 1 and all other railroad dummy variables RDMY2 to RDMY92 become 0. Therefore,
For a property along the "Yamanote Line", Equation 7 is as follows. ln (P) = a0 + a1 · ln (ACC) + a2 · ln (BY) + a3 · ln (SQR) +
a4 · ln (KOSU) + a5 · ln (WALK) + a61
【００６６】処理制御部１３２は、タイプ別に取引価格
と説明変数との関係を示す関数式、及び、賃貸価格と説
明変数との関係を示す関数式を求めると、これを評価シ
ステム１５に提供する。When the processing control unit 132 obtains a function formula indicating the relationship between the transaction price and the explanatory variable and a function formula indicating the relationship between the rent price and the explanatory variable for each type, it provides these to the evaluation system 15. .
【００６７】評価システム１５は、上述の関数式を記憶
部１５３に時系列的に記憶する。ここで、例えば、ある
不動産物件に投資する場合を想定する。投資予定者は、
評価システム１５に、その物件に関して、必要な情報を
入力処理部１５４から入力する。すると、処理制御部１
５２は、前述の関数式に数値を代入することにより、標
準的な取引価格或いは賃貸価格を求め、表示処理部１５
５に表示或いは印刷処理部１５６から印刷して、ユーザ
に報知する。The evaluation system 15 stores the above-mentioned function formulas in the storage unit 153 in time series. Here, it is assumed that, for example, an investment is made in a certain real estate. The prospective investor
Necessary information regarding the property is input from the input processing unit 154 to the evaluation system 15. Then, the processing control unit 1
52, a standard transaction price or rental price is obtained by substituting a numerical value into the above-mentioned function expression, and the display processing unit 15
5 or printed from the print processing unit 156 to notify the user.
【００６８】従って、投資予定者は、その物件について
の標準的な購入価格或いは賃借料を知ることができ、そ
の物件に投資するか否かの判断材料とすることができ
る。Therefore, the prospective investor can know the standard purchase price or rent for the property and can use it as a material for determining whether or not to invest in the property.
【００６９】例えば、物件を購入し、これを賃貸する場
合、その利回（賃料／価格）が問題となる。この評価シ
ステム１５は、入力処理部１５４からの指示に従って、
上述のようにして、投資対象物件について、標準賃借料
と標準取引価格を計算し、さらに、標準賃借料／標準取
引価格を求めることにより、標準利回りを求める。For example, when a property is purchased and rented, the interest rate (rent / price) becomes a problem. The evaluation system 15 receives the instruction from the input processing unit 154,
As described above, the standard rent and the standard transaction price are calculated for the investment target property, and the standard rent / standard transaction price is calculated, thereby obtaining the standard yield.
【００７０】さらに、記憶されている過去の関数式を用
いて、価格、賃料、利回りについて、月次で或いは年次
で、その標準偏差（σ）を求めることによって、価格、
賃料、利回り変動のリスク（ヴォラティリティ＝σ／平
均）を把握することができる。即ち、σ2＝Σ（Ｐｔ−a
vg（Ｐ））２／ｎ（ここで、ｎはサンプル数）に於ける
σが前記標準偏差となる。一定期間、これを求め、平均
値をもって除することにより、平均値に対する相対的な
リスク量（ヴォラティリティ）を知ることができる。Further, the standard deviation (σ) of the prices, rents, and yields is calculated monthly or yearly using the stored past function formulas to obtain the prices,
Rent and yield fluctuation risk (volatility = σ / average) can be grasped. That is, σ 2 = Σ (Pt−a
vg (P)) 2 / n (where n is the number of samples) is the standard deviation. By obtaining this for a certain period and dividing by the average value, the relative risk amount (volatility) with respect to the average value can be known.
【００７１】さらに、処理制御部１５２は、標準偏差σ
を利用して、各期の利回りを除することにより、平均的
にσ一単位を追加することによって期待される利回りの
増分を求めることができ、それによってリスク（σ）一
単位当たりに期待されるリターン（利回り）の多寡を相
互に比較することができる。これをリスク対比リターン
と呼び、投資効率を知る尺度として、投資行動の効率性
を評価する上で、有効である。Further, the processing control section 152 sets the standard deviation σ
By dividing the yield in each period, the expected increase in yield by adding one unit of σ on average can be obtained, whereby the expected value per unit of risk (σ) can be calculated. Return (yield) can be compared with each other. This is called return on risk and is a useful measure for evaluating the efficiency of investment behavior as a measure of investment efficiency.
【００７２】従って、ある不動産物件について、投資評
価を行う場合に、現在の利回りだけでなく、過去のリス
ク対比リターン分析を考慮した投資判断の資料を作成す
ることができる。また、成約ＤＢ１３７に格納されてい
る成約事例、或いは、標準的な物件を用いて、地域別に
価格、賃料、利回り、リスク対比リターンなどを求める
ことにより、地域特性を分析することができる。Therefore, when evaluating an investment in a certain real estate, it is possible to prepare investment decision data in consideration of not only the current yield but also the past risk-return return analysis. Further, regional characteristics can be analyzed by obtaining prices, rents, yields, returns relative to risks, and the like for each region using a contract example stored in the contract DB 137 or a standard property.
【００７３】さらに、様々に、パラメータを変更して価
格・賃料の変化を分析することにより、不動産の価格構
造を分析することができる。例えば、不動産の築年をパ
ラメータとして変化させると、図７に示すような価格変
化（新築時が１）が得られ、時間の経過による不動産価
格の変化を知ることができる。Further, the price structure of the real estate can be analyzed by variously changing the parameters and analyzing the changes in price and rent. For example, if the age of the real estate is changed as a parameter, a price change (1 at the time of new construction) as shown in FIG. 7 is obtained, and a change in the real estate price over time can be known.
【００７４】以上説明したように、この不動産投資評価
システムによれば、不動産情報誌の発行のために使用さ
れるデータを用いて不動産の評価を行うことができる。
より具体的には、不動産情報誌が収集する広告データと
いう、周期的に追加され、しかも、量・質共に優れたデ
ータを使用することにより、精度の高い標準価格（取引
価格及び賃貸価格）の推定が可能となる。また、サンプ
ルデータは、情報誌の発行サイクルに合わせて、順次追
加されるので、推定は月次（又は週次）で行うことがで
き、公示価格等の年次データに比して極めて市場動向の
反映度が高い。As described above, according to this real estate investment evaluation system, real estate can be evaluated using data used for issuing a real estate information magazine.
More specifically, by using periodically added advertising data collected by real estate information magazines that are both excellent in quantity and quality, high-precision standard prices (transaction prices and rental prices) can be obtained. The estimation becomes possible. In addition, since sample data is added sequentially according to the publication cycle of the information magazine, estimation can be performed on a monthly (or weekly) basis, and market trends are extremely higher than annual data such as published prices. The degree of reflection is high.
【００７５】さらに、価格（取引価格及び賃貸価格）の
推定モデル（関数式）の説明変数として「駅路線」「面
積」「築年」に「総戸数」「駅距離」「アクセシビリテ
ィ」を使用し、さらに、価格と説明変数とを両対数で表
現しているので、広い価格帯に対して高い精度での価格
推定が可能となっている。Further, “Total number of units”, “Station distance”, and “Accessibility” are used for “Station route”, “Area” and “Building year” as explanatory variables of the model (function formula) for estimating prices (transaction price and rental price). Further, since the price and the explanatory variable are expressed by a logarithm, the price can be estimated with high accuracy over a wide price range.
【００７６】具体的な利用例としては、例えば、不動産
の取引価格の評価については、保有不動産の市場価値評
価、不動産担保融資を行う際及び融資実施後の担保不動
産の市場価値評価、不動産の取得や不動産関連投資商品
（証券化商品等）への投資を行う際の対象不動産の市場
価値評価、不動産関連投資商品を組成する際及び投資商
品の投資家へのディスクロージャを行う際の対象不動産
の市場価値評価、等々に鑑定評価に代替する形で用いる
ことが考えられる。また、不動産の賃貸価格の評価につ
いては、保有賃貸不動産の市場賃料評価、賃貸不動産の
取得や不動産関連商品（証券化商品等）への投資を行う
際の市場賃料評価、不動産関連商品を組成する際及び投
資商品の投資家へのディスクロージャを行う際の対象不
動産の市場賃料評価、等々に用いることが可能である。As specific examples of use, for example, regarding the evaluation of the transaction price of real estate, the evaluation of the market value of the held real estate, the evaluation of the market value of the secured real estate at the time of performing and securing the real estate loan, the acquisition of the real estate Market value of the target real estate when investing in real estate and related investment products (securitized products, etc.), the target real estate market when constructing real estate related investment products and when disclosing investment products to investors It is conceivable to use it in a form that substitutes for appraisal, such as value evaluation. In addition, regarding the evaluation of rental prices of real estate, market rent evaluation of owned rental real estate, market rent evaluation when acquiring rental real estate and investing in real estate related products (securitized products, etc.), and constructing real estate related products It can be used to evaluate the market rent of a target real estate at the time of disclosure of investment products to investors.
【００７７】また、このシステムによれば、ある不動産
物件の市場価格と市場賃料が高精度で推定出来ることに
より、価格対比賃料である市場利回りを精度良く推定す
ることが可能となる。また、価格、賃料共に月（週）次
での推定が可能であることより、利回りに関しても月
（週）次での推定が可能で、高い市場感応度を持つ利回
りを提供できる。また、大量評価を簡易に行うことがで
きるので、場所による相対的なパフォーマンスの差異を
容易に確認することができ、視覚的に理解することも可
能である。さらに、価格及び賃料のリスク量はそれが過
去どの程度変化してきたかを計量することにより求めら
れるものであるが、旧来不動産市場には利用可能な大量
の市場データが存在しなかった為に算出ができなかっ
た。しかし、このシステムによれば、大量のヒストリカ
ル市場データを蓄積できるので、不動産市場リスクを高
精度で提示することができる。Further, according to this system, since the market price and market rent of a certain real estate can be estimated with high accuracy, it is possible to estimate the market yield, which is the rent relative to the price, with high accuracy. Further, since both price and rent can be estimated on a monthly (weekly) basis, the yield can also be estimated on a monthly (weekly) basis, and a yield having high market sensitivity can be provided. In addition, since a large-scale evaluation can be easily performed, a difference in relative performance depending on a place can be easily confirmed, and it is also possible to visually understand. In addition, the amount of price and rent risk is determined by measuring how much it has changed in the past, but it has been calculated because there was not a large amount of available market data in the traditional real estate market. could not. However, according to this system, since a large amount of historical market data can be accumulated, real estate market risk can be presented with high accuracy.
【００７８】また、リスク量が求められるとリスク対比
リターンの算出がされ、不動産を金融商品と同様に評価
することが可能となる。When the amount of risk is obtained, a return relative to the risk is calculated, and the real estate can be evaluated in the same manner as a financial instrument.
【００７９】（第２の実施の形態）第１の実施の形態に
あっては、説明変数を用いて、価格（取引価格、賃貸価
格）を推定する場合について説明したが、「築年」「面
積」「駅距離」「アクセシビリティ」それぞれの変数毎
に、その変化によってどの程度価格、賃料が変化するか
を判別することができる。それらの変化が判ると、例え
ば、投資を行う際やポートフォーリオ管理を行う際に、
それぞれの変数で最も有利なものを取り、不利なものを
避けるといった投資選択に利用することが可能となる。
以下このような、説明変数の変化に対する価格変化をシ
ミュレートするシステムを第２の実施の形態として説明
する。(Second Embodiment) In the first embodiment, the case of estimating prices (transaction prices, rental prices) using explanatory variables has been described. For each of the variables of “area”, “station distance”, and “accessibility”, it is possible to determine how much the price and rent change due to the change. Knowing these changes, for example, when investing or managing your portfolio,
Each variable can be used for investment choices, such as taking the most favorable and avoiding the disadvantage.
Hereinafter, such a system that simulates a price change in response to a change in an explanatory variable will be described as a second embodiment.
【００８０】はじめに、築年数に対する価格変化をシミ
ュレートすることができる不動産投資分析用システムに
ついて説明する。この実施の形態のシステムの構成は、
第１の実施の形態のシステム構成と同一である。但し、
関数導出システム１３の処理制御部１３２は、数式７を
変形して、築年数ＢＹに代えて、時間ダミー変数ＴＤＭ
Ｙｔを導入した数式９を設定する。処理制御部１３２
は、同様に、数式８を変形して、築年数ＢＹに代えて、
時間ダミー変数ＴＤＭＹｔを導入した数式１０を設定す
る。First, a real estate investment analysis system capable of simulating a price change with the age of the building will be described. The configuration of the system of this embodiment is as follows.
This is the same as the system configuration of the first embodiment. However,
The processing control unit 132 of the function derivation system 13 modifies Expression 7 and replaces the age BY with the time dummy variable TDM.
Equation 9 in which Yt is introduced is set. Processing control unit 132
Is similarly transformed from Expression 8 to replace building age BY,
Equation 10 is introduced, in which the time dummy variable TDMYt is introduced.
【００８１】[0081]
【数９】ln(P)＝a０＋a１・ln(ACC)＋a２・ln(ＷＡＬＫ)
＋a３・ln(SQR)＋a４・ln(KOSU)＋Σｔ a５ｔ・ln(ＴＤＭ
Ｙｔ)＋Σｊ a６ｊ・RDMYｊ＋他のファクタLn (P) = a0 + a1 · ln (ACC) + a2 · ln (WALK)
+ A3 · ln (SQR) + a4 · ln (KOSU) + Δt a5t · ln (TDM
Yt) + Σj a6j · RDMYj + other factors
【数１０】ln(R)＝ｂ０＋ｂ１・ln(ACC)＋ｂ２・ln(ＷＡ
ＬＫ)＋ｂ３・ln(SQR)＋ｂ４・ln(KOSU)＋Σｔ ｂ５ｔ・ln
(ＴＤＭＹｔ)＋Σｊ ｂ６ｊ・RDMYｊ＋他のファクタLn (R) = b0 + b1 · ln (ACC) + b2 · ln (WA
LK) + b3 · ln (SQR) + b4 · ln (KOSU) + Δt b5t · ln
(TDMYt) + {j b6j · RDMYj + other factors
【００８２】関数導出システム１３の処理制御部１３２
は、これらの関数式に、成約ＤＢ１３７に蓄積された成
約データを入力し、最も説明力の高い係数群a０、a１、
a２、a３、a４、a５ｔ、a６ｊ 、ｂ０、ｂ１、ｂ２、ｂ
３、ｂ４、ｂ５ｔ、ｂ６ｊを求める。その際、築年数Ｂ
Ｙについては、該当する築年数のダミー変数ＴＤＭＹｔ
のみを「１」とし、他を「０」とする。例えば、新築
（ＢＹ＝０）の成約データについては、該当する築年数
ゼロのダミー変数ＴＤＭＹ０のみを「１」とし、他を
「０」とする。Processing control unit 132 of function derivation system 13
Inputs the contract data accumulated in the contract DB 137 to these functional expressions, and sets the coefficient groups a0, a1,
a2, a3, a4, a5t, a6j, b0, b1, b2, b
3, b4, b5t, and b6j are obtained. At that time, age B
For Y, a dummy variable TDMYt of the corresponding age
Only "1" is set for the other and "0" for the other. For example, for the contract data of a new building (BY = 0), only the corresponding dummy variable TDMY0 with a building age of zero is set to “1” and the others are set to “0”.
【００８３】処理制御部１３２は、このようにしてタイ
プ別に求めた関数式を評価システム１５に転送する。The processing control section 132 transfers the function formula obtained for each type in this way to the evaluation system 15.
【００８４】評価システム１５の処理制御部１５２は、
関数導出システム１３から提供された関数を記憶部１５
３に記憶する。ユーザは、任意のエリア内の物件につい
て、築年数に対する取引価格や賃貸価格の変化を知りた
い場合、入力処理部１５４から、インデックスの出力を
指示すると共に対象エリアのアクセシビリティACC、駅
距離WALK、沿線ダミー変数RDMYｊなどを特定し入力す
る。また、対象物件のタイプを特定し、入力処理部１５
４から、タイプ、専有面積SQR、総戸数KOSUを特定す
る。The processing control unit 152 of the evaluation system 15
The function provided from the function deriving system 13 is stored in the storage unit 15
3 is stored. When the user wants to know a change in the transaction price or the rental price with respect to the age of the property in an arbitrary area, the user instructs the output of the index from the input processing unit 154, and at the same time, the accessibility ACC of the target area, the station distance WALK, the wayside. Specify the dummy variable RDMYj and input it. Further, the type of the target property is specified, and the input processing unit 15
From 4, specify the type, occupied area SQR, and total number of units KOSU.
【００８５】処理制御部１５２は、指定されたタイプ用
の関数式（数式９，１０）を記憶部１５３より読み出
し、数式９，１０の、時間ダミー変数ＴＤＭＹ０、ＴＤ
ＭＹ１、ＴＤＭＹ２、．．．を順次「１」に設定し、他
を「０」に設定することにより、時間の経過に伴う取引
価格Ｐ又は賃貸価格Ｒを求める。処理制御部１５２は、
築年数と求めた取引価格Ｐ又は賃貸価格Ｒを、適宜、表
示処理部１５５に表示させ又は印刷処理部１５６に印刷
させる。なお、出力形態は任意であり、例えば、グラフ
で表示してもよく、或いは、テーブルで表示してもよ
い。さらに、データを加工可能なように、ディジタルデ
ータで記録媒体に出力したり、ネットワークを介して送
信したりしてもよい。The processing control unit 152 reads the function formulas (formulas 9 and 10) for the designated type from the storage unit 153, and substitutes the time dummy variables TDMY0 and TD
MY1, TDMY2,. . . Are sequentially set to “1” and the others are set to “0”, thereby obtaining the transaction price P or the rental price R over time. The processing control unit 152 includes:
The building age and the obtained transaction price P or rental price R are displayed on the display processing unit 155 or printed by the print processing unit 156 as appropriate. The output form is arbitrary, and may be displayed, for example, as a graph or as a table. Further, digital data may be output to a recording medium or transmitted via a network so that the data can be processed.
【００８６】図７は、このようにして求められた、築後
年数と取引価格との関係の一例をグラフで示す。なお、
取引価格は、時間ダミー変数ＴＤＭＹ０＝０の時の価格
（新築時の価格）に対する割合で表している。FIG. 7 is a graph showing an example of the relationship between the age after construction and the transaction price obtained in this way. In addition,
The transaction price is expressed as a ratio to the price when the time dummy variable TDMY0 = 0 (new construction price).
【００８７】ユーザは、表示又は印刷されたこの関係か
ら、築２５年程度までは、ほぼ一様に取引価格が低下し
続け、その後、若干変動があり、築３５年で価格が急激
に低下することを判別できる。そして、この結果を投資
分析に利用することができる。From the relationship displayed or printed, the user can see that the transaction price continues to decrease almost uniformly until about 25 years old, and thereafter there is a slight fluctuation, and the price drops sharply at 35 years old. Can be determined. This result can be used for investment analysis.
【００８８】なお、価格の変換を出力する代わりに、築
年の単位変化に対して価格がどの程度変動するかを示す
指標である時間ダミー係数a５ｔやｂ５ｔを出力するよ
うにしてもよい。Instead of outputting the price conversion, a time dummy coefficient a5t or b5t, which is an index indicating how much the price changes with respect to the unit change of the building age, may be output.
【００８９】時間ダミー変数ＴＤＭＹ０と同様に、関数
式に駅距離ダミー変数WＤＭＹを導入することにより、
物件の最寄り駅からの徒歩による時間距離と賃料及び／
又は中古価格との間の関係について構造的分析を行うた
めの資料を提供することも可能である。この場合、例え
ば、関数導出システム１３の処理制御部１３２は、数式
７，８を変形して、数式１１，１２を設定する。Similarly to the time dummy variable TDMY0, by introducing the station distance dummy variable WDMY into the function formula,
Time distance, rent and / or walking distance from the nearest station of the property
Alternatively, it is possible to provide data for performing a structural analysis on the relationship with the used price. In this case, for example, the processing control unit 132 of the function derivation system 13 modifies Expressions 7 and 8 and sets Expressions 11 and 12.
【００９０】[0090]
【数１１】ln(P)＝a０＋a１・ln(ACC)＋a２・ln(SQR)＋a
３・ln(KOSU)＋Σｊ a５ｊ・RDMYｊ＋a６・ln(BY)＋Σｋ a
７ｋ・WＤＭＹ ｋ＋他のファクタLn (P) = a0 + a1 · ln (ACC) + a2 · ln (SQR) + a
3 · ln (KOSU) + Σj a5j · RDMYj + a6 · ln (BY) + Σka
7k WDMY k + other factors
【数１２】ln(R)＝ｂ０＋ｂ１・ln(ACC)＋ｂ２・ln(SQR)
＋ｂ３・ln(KOSU)＋Σｊ ｂ５ｊ・RDMY ｊ＋ｂ６・ln(BY)
＋Σｋ ｂ７ｋ・WＤＭＹ ｋ＋他のファクタLn (R) = b0 + b1 · ln (ACC) + b2 · ln (SQR)
+ B3 · ln (KOSU) + Σj b5j · RDMY j + b6 · ln (BY)
+ Σk b7k ・ WDMY k + other factors
【００９１】ここで、処理制御部１５２は、入力処理部
１５４からの指定に基づいて、タイプに応じた式を選択
し、さらに、他の変数についての値を設定した後、駅距
離ダミー変数WＤＭＹ ｋの値を変化させ、取引価格Ｐ
又はＲをプロットすることにより、駅距離に対する価格
変化を知ることができる。Here, the processing control unit 152 selects an expression corresponding to the type based on the designation from the input processing unit 154, sets values for other variables, and then sets the station distance dummy variable WDMY The value of k is changed and the transaction price P
Alternatively, by plotting R, the price change with respect to the station distance can be known.
【００９２】さらに、図８に示すように、駅からの距離
（分）１，２、３．．．に対応する駅距離ダミー係数a
７ｋ（ a７１、a７２、a７３、．．．）、b７ｋ（ b７
１、b７２、b７３、．．．）をプロットすることによ
り、価格に対する駅距離の影響を参照することができ
る。Further, as shown in FIG. 8, distances (minutes) 1, 2, 3,. . . Station distance dummy coefficient a corresponding to
7k (a71, a72, a73, ...), b7k (b7
1, b72, b73,. . . ) To see the effect of station distance on price.
【００９３】図８からは、駅からの距離が増加するに従
って、ダミー係数が徐々に小さくなっており、価格が安
くなることが分かる。駅距離が１０分程度までは、ほぼ
均一に低下するが、１０分から１５分程度では、さほど
変わらないことなどが理解できる。FIG. 8 shows that as the distance from the station increases, the dummy coefficient gradually decreases, and the price decreases. It can be understood that it decreases almost uniformly until the station distance is about 10 minutes, but does not change so much from about 10 minutes to 15 minutes.
【００９４】同様に、数式１３，１４に示すように、ア
クセシビリティを区分して作成したダミー変数を導入
し、アクセシビリティダミー変数ADMYm(例m=5~n)を横軸
に、価格を縦軸にプロットすることにより、アクセシビ
リティと価格との関係を一見して理解できるように表示
できる。さらに、アクセシビリティダミー変数ADMYm(例
m=5~n)を横軸に、ダミー係数a７ｍ（ a７５、a７６、a
７７、．．．a７ｎ）, b７ｋ（ b７５、b７６、b７
７、．．．b７ｎ）を縦軸にプロットすることにより、
アクセシビリティが価格に与える影響を視覚的に提供で
きる。Similarly, as shown in Expressions 13 and 14, a dummy variable created by dividing accessibility is introduced, and the accessibility dummy variable ADMYm (example m = 5 to n) is plotted on the horizontal axis, and the price is plotted on the vertical axis. By plotting, the relation between accessibility and price can be displayed at a glance and understood. In addition, the accessibility dummy variable ADMYm (example
m = 5 to n), the dummy coefficient a7m (a75, a76, a
77,. . . a7n), b7k (b75, b76, b7
7,. . . By plotting b7n) on the vertical axis,
Provides a visual indication of the impact of accessibility on pricing.
【００９５】この場合、例えば、関数導出システム１３
の処理制御部１３２は、システム数式７，８を変形し
て、数式１３，１４を設定する。In this case, for example, the function deriving system 13
The processing control unit 132 sets the expressions 13 and 14 by modifying the system expressions 7 and 8.
【００９６】[0096]
【数１３】ln(P)＝a０＋a２・ln(SQR)＋a３・ln(KOSU)＋a
４・ln(WALK)＋Σｊ a５ｊ・RDMYｊ＋a６・ln(BY)＋Σｍ a
７ｍ・ADMY ｍ＋other factors[Expression 13] ln (P) = a0 + a2 · ln (SQR) + a3 · ln (KOSU) + a
4 · ln (WALK) + Σj a5j · RDMYj + a6 · ln (BY) + Σma
7m ・ ADMY m ＋ other factors
【数１４】ln(R)＝b０＋b２・ln(SQR)＋b３・ln(KOSU)＋b
４・ln(WALK)＋Σｊb５ｊ・RDMYｊ＋b６・ln(BY)＋Σｍ b
７ｍ・ADMY ｍ＋other factors[Expression 14] ln (R) = b0 + b2 · ln (SQR) + b3 · ln (KOSU) + b
4 · ln (WALK) + Σjb5j · RDMYj + b6 · ln (BY) + Σmb
7m ・ ADMY m ＋ other factors
【００９７】ここで、処理制御部１５２は、入力処理部
１５４からの指定に基づいて、タイプに応じた式を選択
し、さらに、他の変数についての値を設定した後、アク
セシビリティダミー変数ADMYmの値を変化させ、取引価
格Ｐ又はＲをプロットすることにより、駅距離に対する
価格変化を知ることができる。さらに、アクセシビリテ
ィダミー変数ADMYmの値に応じて、アクセシビリティダ
ミー係数a７ｍ，b７ｋをプロットすることにより、価格
に対するアクセシビリティダミー変数ADMYmの影響を参
照することができる。Here, the processing control unit 152 selects an expression according to the type based on the designation from the input processing unit 154, sets values for other variables, and then sets the values of the accessibility dummy variable ADMYm. By changing the value and plotting the transaction price P or R, the price change with respect to the station distance can be known. Further, by plotting the accessibility dummy coefficients a7m and b7k according to the value of the accessibility dummy variable ADMYm, it is possible to refer to the influence of the accessibility dummy variable ADMYm on the price.
【００９８】また、任意の物件の価格を時系列的に出力
できるようにしてもよい。この場合には、例えば、数式
７又は８に、数式１６、１７に示すように時間ダミー変
数ＴＤＭＹｔ項を導入する。Further, the price of an arbitrary property may be output in time series. In this case, for example, a time dummy variable TDMYt term is introduced into Expression 7 or 8, as shown in Expressions 16 and 17.
【００９９】[0099]
【数１５】ln(P)＝a０＋a１・ln(ACC)＋a３・ln(SQR)＋a
４・ln(KOSU)＋a５・ln(WALK)＋Σｊa６ｊ・RDMYｊ＋Σｔ
a７ｔ・ＴＤＭＹｔ＋other factors[Expression 15] ln (P) = a0 + a1 · ln (ACC) + a3 · ln (SQR) + a
4 · ln (KOSU) + a5 · ln (WALK) + Σja6j · RDMYj + Σt
a7t ・ TDMYt + other factors
【数１６】ln(R)＝ｂ０＋ｂ１・ln(ACC)＋ｂ３・ln(SQR)
＋ｂ４・ln(KOSU)＋ｂ５・ln(WALK)＋Σｊｂ６ｊ・RDMYｊ
＋Σｔ ｂ７ｔ・ＴDMYｔ＋other factorsLn (R) = b0 + b1 · ln (ACC) + b3 · ln (SQR)
+ B4 ・ ln (KOSU) + b5 ・ ln (WALK) + Σjb6j ・ RDMYj
+ Σt b7t ・ TDMYt + other factors
【０１００】そして、導入した時間ダミー変数ＴDMYｔ
について、定期的（例えば、年次、四半期、月次、周
次）に、価格Ｐ、Ｒを求め、時間ダミー変数ＴDMYｔを
横軸に、価格を縦軸にプロットすることにより、価格の
時系列的な変化を一見して理解できるように表示でき
る。さらに、時間ダミー変数ＴDMYｔを横軸に、ダミー
係数を縦軸にプロットするようにしてもよい。Then, the introduced time dummy variable TDMYt
By periodically (for example, yearly, quarterly, monthly, weekly), obtain the prices P and R, and plot the time dummy variable TDMYt on the abscissa and the price on the ordinate to obtain a time series of prices. Can be displayed at a glance so that the changes can be understood at a glance. Further, the time dummy variable TDMYt may be plotted on the horizontal axis, and the dummy coefficient may be plotted on the vertical axis.
【０１０１】なお、この発明は上記実施の形態に限定さ
れず種々の変形及び応用が可能である。例えば、上記実
施の形態においては、広告情報収集システム１１と、関
数導出システム１３と、評価システム１５とを設けた
が、１台又は２台のコンピュータでこれらの処理を実行
してもよい。また、関数を導出するまでの処理と、導出
された関数を用いた評価処理とを完全に分離してもよ
い。Note that the present invention is not limited to the above-described embodiment, and various modifications and applications are possible. For example, in the above-described embodiment, the advertisement information collection system 11, the function derivation system 13, and the evaluation system 15 are provided, but these processes may be executed by one or two computers. Further, the processing until the function is derived and the evaluation processing using the derived function may be completely separated.
【０１０２】また、上記実施の形態では、不動産情報誌
への情報を利用して、関数式を求めたが、専用に収集し
たデータを利用してもよい。また、上述の関数式や条件
（説明変数）は、一例であり、他の関数式や条件を使用
してもよい。また、東京都心部を中心として説明した
が、関西圏など、他のエリアについても同様に適用可能
である。Further, in the above embodiment, the function formula is obtained by using the information to the real estate information magazine, but data exclusively collected may be used. Further, the above-described function formulas and conditions (explanatory variables) are merely examples, and other function formulas and conditions may be used. Although the description has been made centering on central Tokyo, the present invention can be similarly applied to other areas such as the Kansai area.
【０１０３】コンピュータ又はコンピュータ群を、上述
のシステムとして機能させ、或いは、上述の工程を実行
させるために必要なプログラムの全部又は一部を、記録
媒体（ＲＯＭ、フロッピーディスク、ハードディスク、
ＣＤ−ＲＯＭ、ＭＯ、ＣＤ−Ｒ、フラッシュメモリ）等
に記録して配布・流通させてもよい。A computer or a group of computers functions as the above-described system, or all or a part of a program necessary to execute the above-described steps is stored in a recording medium (ROM, floppy disk, hard disk,
It may be recorded on a CD-ROM, MO, CD-R, flash memory, etc. and distributed / distributed.
【０１０４】[0104]
【発明の効果】以上説明したように、本発明によれば、
不動産の評価を客観的に迅速に行うことができる。As described above, according to the present invention,
Real estate can be evaluated quickly and objectively.
【図１】この発明の実施の形態に係るシステムの全体構
成を示す図である。FIG. 1 is a diagram showing an overall configuration of a system according to an embodiment of the present invention.
【図２】図１に示す広告情報収集システムの構成図であ
る。FIG. 2 is a configuration diagram of the advertisement information collection system shown in FIG.
【図３】入力シートの例を示す図である。FIG. 3 is a diagram illustrating an example of an input sheet.
【図４】入力シートの例を示す図である。FIG. 4 is a diagram illustrating an example of an input sheet.
【図５】図１に示す関数導出システムの構成図である。FIG. 5 is a configuration diagram of a function derivation system shown in FIG. 1;
【図６】図１に示す評価システムの構成図である。FIG. 6 is a configuration diagram of the evaluation system shown in FIG. 1;
【図７】築年数と価格との関係の一例を示す図である。FIG. 7 is a diagram illustrating an example of a relationship between an age and a price.
【図８】駅距離と駅距離ダミー係数との関係を示す図で
ある。FIG. 8 is a diagram showing a relationship between a station distance and a station distance dummy coefficient.
１１ 広告情報収集システム １３ 関数導出システム １５ 評価システム ２１ 出版システム 11 Advertisement Information Collection System 13 Function Derivation System 15 Evaluation System 21 Publishing System
─────────────────────────────────────────────────────
────────────────────────────────────────────────── ───
【手続補正書】[Procedure amendment]
【提出日】平成１２年７月７日（２０００．７．７）[Submission date] July 7, 2000 (200.7.7)
【手続補正２】[Procedure amendment 2]
【補正対象書類名】明細書[Document name to be amended] Statement
【補正対象項目名】００７０[Correction target item name] 0070
【補正方法】変更[Correction method] Change
【補正内容】[Correction contents]
【００７０】さらに、記憶されている過去の関数式を用
いて、価格、賃料、利回りについて、月次で或いは年次
で、その標準偏差（σ）を求めることによって、価格、
賃料、利回り変動のリスク（ヴォラティリティ＝σ／平
均）を把握することができる。即ち、σ2＝Σ（Ｐｔ−a
vg（Ｐ））２／ｎ−１（ここで、ｎは有効サンプル数）
に於けるσが前記標準偏差となる。一定期間、これを求
め、平均値をもって除することにより、平均値に対する
相対的なリスク量（ヴォラティリティ）を知ることがで
きる。Further, the standard deviation (σ) of the prices, rents, and yields is calculated monthly or yearly using the stored past function formulas to obtain the prices,
Rent and yield fluctuation risk (volatility = σ / average) can be grasped. That is, σ 2 = Σ (Pt−a
vg (P)) 2 / n -1 (where n is the number of valid samples)
Is the standard deviation. By obtaining this for a certain period and dividing by the average value, the relative risk amount (volatility) with respect to the average value can be known.
───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (72)発明者 山中 秀哉 東京都千代田区丸の内１丁目２番１号 東 京海上火災保険株式会社内 (72)発明者 中山 博貴 東京都千代田区丸の内１丁目２番１号 東 京海上火災保険株式会社内 (72)発明者 田村 剛 東京都中央区銀座８丁目４番17号 株式会 社リクルート内 (72)発明者 清家 仁 東京都中央区銀座８丁目４番17号 株式会 社リクルート内 (72)発明者 早川 信也 東京都中央区銀座８丁目４番17号 株式会 社リクルート内 (72)発明者 小野 宏哉 千葉県柏市光ヶ丘２丁目１番１号 麗澤大 学内 (72)発明者 高辻 秀興 千葉県柏市光ヶ丘２丁目１番１号 麗澤大 学内 Ｆターム(参考） 5B049 BB46 BB49 CC02 CC05 CC08 CC44 DD01 DD05 EE03 EE12 EE41 FF02 FF03 FF04 FF09 GG04 GG07 GG09 5B055 BB20 CC00 CC04 CC10 EE05 EE21 EE27 LL02 PA02 PA38 PA39 ──────────────────────────────────────────────────続 き Continuing on the front page (72) Inventor Hideya Yamanaka 1-2-1, Marunouchi, Chiyoda-ku, Tokyo Inside the Tokyo Marine Insurance Co., Ltd. (72) Inventor Hiroki Nakayama 1-2-1, Marunouchi, Chiyoda-ku, Tokyo No.Tokyo Keikai Fire Insurance Co., Ltd. (72) Inventor Tsuyoshi Tamura 8-4-117 Ginza, Chuo-ku, Tokyo Inside Recruit Co., Ltd. (72) Inventor Hitoshi Seike 8-4-117 Ginza, Chuo-ku, Tokyo Inside Recruit Co., Ltd. (72) Inventor Shinya Hayakawa 8-4-117 Ginza, Chuo-ku, Tokyo Inside Recruit Co., Ltd. (72) Hiroya Ono 2-1-1 Hikarigaoka, Kashiwa-shi, Chiba Pref. (72) Inventor Hideoki Takatsuji 2-1-1 Mitsugaoka, Kashiwa-shi, Chiba F-term (Reference) 5B049 BB46 BB49 CC02 CC05 CC08 CC44 DD01 DD05 EE03 E E12 EE41 FF02 FF03 FF04 FF09 GG04 GG07 GG09 5B055 BB20 CC00 CC04 CC10 EE05 EE21 EE27 LL02 PA02 PA38 PA39
Claims (22)
段と、 前記入力手段により入力された広告情報を記憶する記憶
手段と、 前記記憶手段に記憶されている広告情報が示す物件と、
今回新たに入力された広告情報が示す物件を比較し、前
回広告されているが、今回広告されていない物件につい
て、取引が成立したものとして、前回の広告情報が示す
条件を成約時の情報として採用する事により、成約情報
を蓄積する蓄積手段と、 前記蓄積手段に蓄積された成約情報から、不動産物件の
価格と該不動産物件の条件との関係を示す関数式を導出
する導出手段と、を備えることを特徴とする不動産投資
分析用システム。An input unit for inputting advertisement information relating to real estate; a storage unit for storing the advertisement information input by the input unit; a property indicated by the advertisement information stored in the storage unit;
Compare the property indicated by the newly entered advertising information this time, and assuming that the property was previously advertised but not advertised this time, the transaction was concluded and the condition indicated by the previous advertising information was used as the information at the time of closing By adopting, a storage means for storing the contract information, and a deriving means for deriving a functional expression indicating a relationship between the price of the real estate and the condition of the real estate from the contract information stored in the storage means. A system for real estate investment analysis, comprising:
て価格を表す関数式を記憶する記憶手段と、 任意の不動産物件の条件を入力する入力手段と、 前記入力手段により入力された条件を前記関数式に投入
することにより、対象不動産物件の価格を推定する価格
推定手段と、を備えることを特徴とする不動産投資分析
用システム。2. A storage means for storing a function formula representing a price with the condition of the real estate as a multivariable variable; an input means for inputting a condition of an arbitrary real estate; A price estimating means for estimating the price of the target real estate by entering into the equation.
との関係を示す両対数関数である、ことを特徴とする請
求項２に記載の不動産投資分析用システム。3. The real estate investment analysis system according to claim 2, wherein said function formula is a logarithmic function indicating a relationship between a logarithm of each condition and a logarithm of a price.
を記憶する、ことを特徴とする請求項２又は３に記載の
不動産投資分析用システム。 【数１】ln(P)＝a０＋a１・ln(ACC)＋a２・ln(BY)＋a３・l
n(SQR)＋a４・ln(KOSU)＋a５・ln(WALK)＋Σｊ a６ｊ・RDM
Y ｊ＋他のファクタ ここで、Pは価格、a０、a１、a２、a３、a４、a５、a６
ｊは係数、ACCは都心までの距離に対応する値、BYは築
年数に対応する値、SQRは専有面積に対応する値、KOSU
は総戸数に対応する値、WALKは最寄り駅までの距離に対
応する値、RDMYｊは沿線別に定められるダミー変数であ
る。4. The real estate investment analysis system according to claim 2, wherein said storage means stores a function expression represented by Formula 1. Ln (P) = a0 + a1 · ln (ACC) + a2 · ln (BY) + a3 · l
n (SQR) + a4 · ln (KOSU) + a5 · ln (WALK) + Σj a6j · RDM
Y j + other factors where P is price, a0, a1, a2, a3, a4, a5, a6
j is a coefficient, ACC is a value corresponding to the distance to the city center, BY is a value corresponding to the age, SQR is a value corresponding to the occupied area, KOSU
Is a value corresponding to the total number of units, WALK is a value corresponding to the distance to the nearest station, and RDMYj is a dummy variable determined for each railway line.
格である、ことを特徴とする請求項２乃至４のいずれか
１項に記載の不動産投資分析用システム。5. The real estate investment analysis system according to claim 2, wherein the price is a standard transaction price or a standard rental price.
いて、標準取引価格を表す関数式と標準賃貸価格を表す
関数式とを記憶し、 前記価格推定手段は、前記入力手段により入力された条
件を前記関数式に投入することにより、取引対象不動産
の標準取引価格と標準賃貸価格を推定する、ことを特徴
とする請求項３に記載の不動産投資分析用システム。6. The storage means stores a function formula representing a standard transaction price and a function formula representing a standard rental price based on a condition of a real estate property, wherein the price estimation means is inputted by the input means. 4. The real estate investment analysis system according to claim 3, wherein the standard transaction price and the standard rental price of the real estate to be traded are estimated by inputting the conditions into the function formula.
数関数と、 各条件の対数と標準賃貸価格の対数との関係を示す両対
数関数と、 を含む、ことを特徴とする請求項６に記載の不動産投資
分析用システム。7. The function formula includes a logarithmic function indicating a relationship between a logarithm of each condition and a logarithm of a standard transaction price, a logarithmic function indicating a relationship between a logarithm of each condition and a logarithm of a standard rental price, The real estate investment analysis system according to claim 6, comprising:
特徴とする請求項６又は７に記載の不動産投資分析用シ
ステム。 【数２】ln(P)＝a０＋a１・ln(ACC)＋a２・ln(BY)＋a３・l
n(SQR)＋a４・ln(KOSU)＋a５・ln(WALK)＋Σｊ a６ｊ・RDM
Y ｊ＋他のファクタ ln(R)＝b０＋b１・ln(ACC)＋b２・ln(BY)＋b３・ln(SQR)＋
b４・ln(KOSU)＋b５・ln(WALK)＋Σｊ b６ｊ・RDMYｊ＋他
の要素 ここで、Pは標準取引価格、Ｒは標準賃貸価格、a０、a
１、a２、a３、a４、a５、a６ｊ、b０、b１、b２、b
３、b４、b５、b６ｊは係数、ACCは都心までの距離に対
応する値、BYは築年数に対応する値、SQRは専有面積に
対応する値、KOSUは総戸数に対応する値、WALKは最寄り
駅までの距離に対応する値、RDMYｊは沿線別に定められ
るダミー変数である。8. The real estate investment analysis system according to claim 6, wherein the function formula is represented by Expression 2. Ln (P) = a0 + a1 · ln (ACC) + a2 · ln (BY) + a3 · l
n (SQR) + a4 · ln (KOSU) + a5 · ln (WALK) + Σj a6j · RDM
Y j + other factors ln (R) = b0 + b1 · ln (ACC) + b2 · ln (BY) + b3 · ln (SQR) +
b4 · ln (KOSU) + b5 · ln (WALK) + Σj b6j · RDMYj + other elements where P is the standard transaction price, R is the standard rental price, a0, a
1, a2, a3, a4, a5, a6j, b0, b1, b2, b
3, b4, b5, b6j are coefficients, ACC is a value corresponding to the distance to the city center, BY is a value corresponding to the age, SQR is a value corresponding to the occupied area, KOSU is a value corresponding to the total number of units, WALK is a value corresponding to the total number of units. The value corresponding to the distance to the nearest station, RDMYj, is a dummy variable determined for each railway line.
引価格及び標準賃貸価格から、対象不動産の標準利回り
を求める利回推定手段をさらに備えることを特徴とする
請求項６、７又は８に記載の不動産投資分析用システ
ム。9. The system according to claim 6, further comprising a yield estimating means for obtaining a standard yield of the target real estate from the standard transaction price and the standard rental price estimated by the price estimating means. Real estate investment analysis system.
した値の変動率を求める手段をさらに備えることを特徴
とする請求項２乃至９のいずれか１項に記載の不動産投
資分析用システム。10. The real estate investment analysis method according to claim 2, further comprising means for calculating a rate of change of a value estimated at predetermined intervals by using the function formula. system.
した値の変動率を求め、この変動率からリスク対リター
ン比を求める手段をさらに備えることを特徴とする請求
項２乃至９のいずれか１項に記載の不動産投資分析用シ
ステム。11. The apparatus according to claim 2, further comprising means for obtaining a rate of change of a value estimated at predetermined intervals by using said function formula, and obtaining a risk-to-return ratio from said rate of change. The real estate investment analysis system according to any one of the preceding claims.
との関係を表し、任意の条件についてのダミー変数を含
む関数式を記憶する記憶手段と、 前記記憶手段に記憶されている関数式について、ダミー
変数以外の変数の値を入力する入力手段と、 前記入力された値を前記関数式に適用すると共に前記ダ
ミー変数を変化させることにより、任意の変数と不動産
物件の価格との間の関係を出力する出力手段と、を備え
ることを特徴とする不動産投資分析用システム。12. A storage means for expressing a relationship between a condition and a price for a plurality of real estate articles and storing a function formula including a dummy variable for an arbitrary condition, and a function formula stored in the storage means: Input means for inputting a value of a variable other than a dummy variable, and applying the input value to the function expression and changing the dummy variable, thereby changing a relationship between any variable and the price of the real estate property. Output means for outputting, a system for real estate investment analysis.
データを入力する入力手段と、 前記入力手段により入力されたデータに基づいて、不動
産物件についての条件と価格との関係を表し、任意の条
件に関するダミー変数を含む関数式について、各変数の
係数を求める手段と、 求めた係数のうち、ダミー変数に対する係数を出力する
出力手段と、を備えることを特徴とする不動産投資分析
用システム。13. An input means for inputting data relating to the actual performance of a real estate property, and a relation between a condition and a price of the real estate property based on the data input by the input means. A real estate investment analysis system, comprising: means for calculating a coefficient of each variable for a function expression including a variable; and output means for outputting a coefficient for a dummy variable among the calculated coefficients.
との関係を表し、築年数を表す時間ダミー変数ＴＤＭＹ
ｔを含む数式３に示す関数式を記憶する記憶手段と、 前記記憶手段に記憶されている関数式について、前記時
間ダミー変数ＴＤＭＹｔ以外の変数の値を入力する入力
手段と、 前記入力された値を数式３に示す関数式に適用すると共
に前記時間ダミー変数ＴＤＭＹｔを変化させることによ
り、不動産物件の築後年数と価格との間の関係を出力す
る出力手段と、を備えることを特徴とする不動産投資分
析用システム。 【数３】ln(P)＝a０＋a１・ln(ACC)＋a２・ln(ＷＡＬＫ)
＋a３・ln(SQR)＋a４・ln(KOSU)＋Σｊｔa５ｔ・ln(ＴＤＭ
Ｙｔ)＋Σｊ a６ｊ・RDMY ｊ＋他のファクタ ここで、Pは価格、a０、a１、a２、a３、a４、a５ｔ、a
６ｊ、は係数、ACCは都心までの距離に対応する値、SQR
は専有面積に対応する値、KOSUは総戸数に対応する値、
WALKは最寄り駅までの距離に対応する値、ＴＤＭＹｔは
築年数を表す時間ダミー変数、RDMYｊは沿線別に定めら
れるダミー変数である。14. A time dummy variable TDMY representing a relationship between a condition and a price for a plurality of real estate properties and representing an age.
storage means for storing a function formula shown in Equation 3 including t; input means for inputting a value of a variable other than the time dummy variable TDMYt with respect to the function formula stored in the storage means; And output means for outputting the relationship between the age and the price of the real estate property by changing the time dummy variable TDMYt and applying the formula to the function formula shown in Formula 3. Investment analysis system. Ln (P) = a0 + a1 · ln (ACC) + a2 · ln (WALK)
+ A3 · ln (SQR) + a4 · ln (KOSU) + Σjta5t · ln (TDM
Yt) + Σj a6j · RDMY j + other factors where P is price, a0, a1, a2, a3, a4, a5t, a
6j is a coefficient, ACC is a value corresponding to the distance to the city center, SQR
Is the value corresponding to the occupied area, KOSU is the value corresponding to the total number of units,
WALK is a value corresponding to the distance to the nearest station, TDMYt is a time dummy variable representing the age of the building, and RDMYj is a dummy variable determined for each railway line.
データを入力する入力手段と、 前記入力手段により入力されたデータに基づいて、不動
産物件についての条件と価格との関係を表し、築年数を
表す時間ダミー変数ＴＤＭＹｔを含む数式３に示す関数
式について、各係数を求める手段と、 求めた係数のうち、時間ダミー変数の係数a５ｔを出力
する出力手段と、を備えることを特徴とする不動産投資
分析用システム。15. An input means for inputting data on the actual performance of a real estate article, and a time representing the relationship between the condition and the price of the real estate article based on the data input by the input means, and representing the age of the building. For a real estate investment analysis, comprising: means for obtaining each coefficient for the function expression shown in Expression 3 including the dummy variable TDMYt; and output means for outputting a coefficient a5t of a time dummy variable among the obtained coefficients. system.
との関係を表し、任意の不動産物件について、最寄り駅
からの距離を表す駅距離ダミー変数WＤＭＹｋを含む数
式４に示す関数式を記憶する記憶手段と、 前記記憶手段に記憶されている関数について、前記駅距
離ダミー変数WＤＭＹｋ以外の変数の値を入力する入力
手段と、 前記入力された値を数式４に示す関数式に適用すると共
に前記駅距離ダミー変数WＤＭＹｋを変化させることに
より、不動産物件の最寄り駅からの距離と価格との間の
関係を出力する出力手段と、を備えることを特徴とする
不動産投資分析用システム。 【数４】ln(P)＝a０＋a１・ln(ACC)＋a２・ln(SQR)＋a３・
ln(KOSU)＋Σｊ a５ｊ・RDMYｊ＋a６・ln(BY)＋Σｋ a７
ｋ・WＤＭＹ ｋ＋他のファクタ ここで、Pは価格、a０、a１、a２、a３、a５ｊ、a６、a
７Ｋ、は係数、ACCは都心までの距離に対応する値、BY
は築年数に対応する値、SQRは専有面積に対応する値、K
OSUは総戸数に対応する値、WDMYｋは最寄り駅までの距
離に対応するダミー変数、RDMYｊは沿線別に定められる
ダミー変数である。16. A storage for representing a relationship between a condition and a price for a plurality of real estate properties and storing a function formula shown in Formula 4 including a station distance dummy variable WDMYk representing a distance from a nearest station for an arbitrary real estate property. Means, input means for inputting values of variables other than the station distance dummy variable WDMYk with respect to the function stored in the storage means, and applying the input value to the function expression shown in Equation 4 and Output means for outputting a relationship between the distance from the nearest station to the real estate and the price by changing the distance dummy variable WDMYk. Ln (P) = a0 + a1 · ln (ACC) + a2 · ln (SQR) + a3 ·
ln (KOSU) + Σj a5j ・ RDMYj + a6 ・ ln (BY) + Σka7
k · WDMY k + other factors where P is price, a0, a1, a2, a3, a5j, a6, a
7K is a coefficient, ACC is a value corresponding to the distance to the city center, BY
Is the value corresponding to the age, SQR is the value corresponding to the occupied area, K
OSU is a value corresponding to the total number of units, WDMYk is a dummy variable corresponding to the distance to the nearest station, and RDMYj is a dummy variable determined for each railway line.
データを入力する入力手段と、 前記入力手段により入力されたデータに基づいて、不動
産物件についての条件と価格との関係を表し、最寄り駅
からの距離を表す駅距離ダミー変数WＤＭＹｋを含む数
式４に示す関数式について、各係数を求める手段と、 求めた係数のうち、駅距離ダミー変数の係数a７Ｋを出
力する出力手段と、を備えることを特徴とする不動産投
資分析用システム。17. An input means for inputting data relating to the actual performance of a real estate property, and a relation between a condition and a price of the real estate property based on the data input by the input means, wherein the distance from the nearest station For the function formula shown in Equation 4 including the station distance dummy variable WDMYk representing the following equation, there are provided: means for calculating each coefficient; and among the obtained coefficients, output means for outputting a coefficient a7K of the station distance dummy variable. Real estate investment analysis system.
との関係を表し、アクセシビリティを区分して作成した
アクセシビリティダミー変数ADMYｍを含む数式５に示す
関数式を記憶する記憶手段と、 前記記憶手段に記憶されている関数式について、アクセ
シビリティダミー変数ADMYｍ以外の変数の値を入力する
入力手段と、 前記入力された値を数式５に示す関数式に適用すると共
にアクセシビリティダミー変数を変化させることによ
り、不動産物件のアクセシビリティと価格との間の関係
を出力する出力手段と、 を備えることを特徴とする不動産投資分析用システム。 【数５】ln(P)＝a０＋a２・ln(SQR)＋a３・ln(KOSU)＋a４
・ln(WALK)＋Σｊ a５ｊ・RDMYｊ＋a６・ln(BY)＋Σｍ a７
ｍ・ADMY ｍ＋other factors ここで、Pは価格、a０、a２、a３、a４、a５、a６、a７
ｍは係数、SQRは専有面積に対応する値、KOSUは総戸数
に対応する値、WALKは最寄り駅までの距離に対応する
値、RDMYｊは沿線別に定められるダミー変数、BYは築年
数に対応する値、ADMY ｍは都心部までの距離に応じて
定められるダミー変数である。18. A storage means for expressing a relationship between conditions and prices for a plurality of real estate properties and storing a function formula shown in Equation 5 including an accessibility dummy variable ADMYm created by dividing accessibility, and said storage means Input means for inputting a value of a variable other than the accessibility dummy variable ADMYm with respect to the stored function formula; and applying the input value to the function formula shown in Expression 5 and changing the accessibility dummy variable to obtain real estate. An output means for outputting a relationship between the accessibility of the property and the price, and a system for real estate investment analysis, comprising: Ln (P) = a0 + a2 · ln (SQR) + a3 · ln (KOSU) + a4
・ Ln (WALK) + Σj a5j ・ RDMYj + a6 ・ ln (BY) + Σm a7
m · ADMY m + other factors where P is price, a0, a2, a3, a4, a5, a6, a7
m is a coefficient, SQR is a value corresponding to the occupied area, KOSU is a value corresponding to the total number of units, WALK is a value corresponding to the distance to the nearest station, RDMYj is a dummy variable determined for each railway line, and BY is a building age. The value, ADMY m, is a dummy variable determined according to the distance to the city center.
データを入力する入力手段と、 前記入力手段により入力されたデータに基づいて、不動
産物件についての条件と価格との関係を表し、アクセシ
ビリティダミー変数ADMYｍを含む数式５に示す関数式に
ついて、各係数を求める手段と、 求めた係数のうち、アクセシビリティダミー変数の係数
a７ｍを出力する出力手段と、 を備えることを特徴とする不動産投資分析用システム。19. An input means for inputting data relating to a transaction result for a real estate property, and a relation between a condition and a price for the real estate property based on the data input by the input means. Means for calculating each coefficient for the function expression shown in Expression 5 including the coefficient of the accessibility dummy variable among the obtained coefficients
a realm investment analysis system, comprising: an output unit that outputs a7m.
められた関数式であって、前記条件を多元変数として価
格を表す関数式を記憶する記憶手段、 任意の不動産物件の条件を入力する入力手段、 前記入力手段により入力された条件を前記関数式に投入
することにより、対象不動産物件の価格を推定する価格
推定手段、として機能させるためのプログラムを記録し
たコンピュータ読み取り可能な記録媒体。20. A computer which stores a function formula obtained from a relationship between a condition and a price for a plurality of real estate properties, wherein the function formula represents a price by using the condition as a multiple variable. A computer which records a program for functioning as input means for inputting the condition of the property, and price estimating means for estimating the price of the target real estate property by inputting the condition input by the input means into the function formula. Possible recording medium.
し、任意の条件についてのダミー変数を含む関数式を記
憶する記憶手段、 前記記憶手段に記憶されている関数式について、ダミー
変数以外の変数の値を入力する入力手段、 前記入力された値を前記関数式に適用すると共に前記ダ
ミー変数を変化させることにより、任意の変数と不動産
物件の価格との間の関係を出力する出力手段、として機
能させるためのプログラムを記録したコンピュータ読み
取り可能な記録媒体。21. A computer, comprising: a storage unit for storing a function formula including a dummy variable for an arbitrary condition, representing a relationship between a condition and a price for a plurality of real estate properties, and a function formula stored in the storage unit. An input means for inputting a value of a variable other than a dummy variable, by applying the input value to the function formula and changing the dummy variable to obtain a relationship between an arbitrary variable and a price of a real estate property. And a computer-readable recording medium on which a program for causing the computer to function as output means.
る入力手段、 前記入力手段により入力されたデータに基づいて、不動
産物件についての条件と価格との関係を表し、任意の条
件に関するダミー変数を含む関数式について、各変数の
係数を求める手段、 求めた係数のうち、ダミー変数に対する係数を出力する
出力手段、として機能させるためのプログラムを記録し
たコンピュータ読み取り可能な記録媒体。22. An input means for inputting data relating to the actual performance of a real estate article, and a relation between a condition and a price of the real estate article based on the data inputted by the input means, and A computer-readable recording medium storing a program for functioning as a means for calculating a coefficient of each variable with respect to a function expression including a dummy variable related to the function, and an output means for outputting a coefficient for the dummy variable among the calculated coefficients.
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|---|---|---|---|
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