JP4089877B2 - サブリース不動産管理システム - Google Patents
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Description
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、賃貸管理を行う不動産管理システムに関し、特にオーナーからマスターリース（一括借上げ）される不動産物件の管理を行うサブリース不動産管理システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来、一般にアパート又はマンション等の建物不動産を経営管理して、家賃収入を得ようとする場合、建物不動産の経営管理には専門的な知識及びノウハウを必要とするため、一般の人が直接的に、建物不動産の経営管理を行うことは難しい。具体的にいうと、建物不動産を経営管理する際には、家賃収入の安定化、トラブルの対処、及びメンテナンス等の問題があり、オーナー等の個人が、このような事態に適切に対処することは極めて面倒なことである。
【０００３】
このため、不動産業者（賃貸管理会社）を受託者として不動産業者に建物不動産の管理を委託して、不動産業者に管理手数料を支払い、委託者は建物不動産の賃貸から得られる家賃収入を得るような場合がある。
【０００４】
しかしながら、不動産業者では、建物不動産を賃貸して家賃収入を得ようとしているものの、オーナーに対して家賃収入を保証することを行わない場合があり、そうした場合には、不動産オーナーにとって安定した家賃収入が得られるか否かは、実際に賃貸を行ってみなければわからない。
【０００５】
また、安定した家賃収入を得るためには、建物不動産の空室及び家賃の滞納も考慮する必要があるばかりでなく、建物不動産の築年数に応じて、設備の更新、内外装のリニューアル、及びリフォーム等を行わないと、空室が増えてしまい、安定して家賃収入が得られないという問題点もあり、安定した家賃収入が得られなければ、不動産業者も安定して手数料収入が得られない。
【０００６】
これを解消するために、本サブリース方式に類似したサブリース（転貸）を行うシステムが、特開２００２−１６３４５５号公報（不動産投資保証システム）に記載されている。このシステムは、建物不動産から安定して家賃収入を得ることができる不動産投資保証システムを提供することを目的としている。
【０００７】
このシステムでは、サブリースを行う際に、保証期間及び保証金額が提示され、ユーザーは安心して、つまり安定した家賃収入を得て、不動産物件のサブリースを行うことができる。
【０００８】
また、同様にサブリース（再販）を行う方法が、特開２００１−２２２６２３号公報（換金性対象物のサブリース及び金融商品化方法及び記録媒体）に記載されている。この方法は、換金性の対象物をサブリース（再販）するとともに、サブリースの収益に基づいて金融商品を発行することにより、対象物件の需要が低迷しているような場合でも、不動産所有者の対象物の所有者に、長期的かつ安定的な収益を確保できるようにすることを目的としている。
【０００９】
この方法では、換金性の対象物をサブリースするとともに、サブリースの収益に基づいて金融商品を発行することにより、対象物の需要が低迷しているような場合でも、対象物の効率的な運用が図られるので、対象物の遊休化が防止できるとともに、対象物の所有者に長期的かつ安定的な収益を確保することができる。
【００１０】
なお本発明で、マスターリースとは不動産物件のオーナーから、不動産物件を建物ごと一括借上げを行うことであり、転貸とは、入居者に対してオーナーからマスターリース等された不動産物件を不動産管理会社等が転貸することであり、サブリースとはマスターリースと転貸とを包括的に含んだことを言うものとする。
【００１１】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、上記、前者のシステムでは、不動産物件の購入が前提とされており、すでに建物不動産を所有しているオーナーからのマスターリースについては言及しておらず、さらにはマスターリースによるユーザー（本発明ではオーナーを用いる）への補償額が売却価格から算出される一定額のものであり、アパートやマンションの建物不動産であれば、空室があっても一定額がユーザーに対して支払われることになる。またその不動産物件の設備が故障した場合でも設備保障等の記載は無い。
【００１２】
後者の方法では、前者のシステムと同様に、サブリースの例として、対象物件借上会社が対象不動産を１００万円／月で借上げる（マスターリースする）とすると、対象不動産の所有者（本発明ではオーナーを用いる）は１００万円／月の収益を得ることができるという記載があるが、これも対象不動産物件の入居率についての言及はない。
【００１３】
本サブリース方式による不動産物件は、例え不動産管理会社が介在して入居者を探したとしても、空きが出てしまうのは必定であり、その空きが多ければ多い程、オーナーへの不動産管理会社からの借上げ金が一定額である場合、不動産管理会社には損失が出てしまう。そのため、最初に契約したオーナーと不動産管理会社とのマスターリース契約の改定等、オーナーが不利益を被る場合もある。
【００１４】
逆に、不動産物件の入居がすべて埋まった場合、一定額の借上げ金の場合、入居が一戸でも多くなればなるほど維持費や設備故障による修繕費等がかかる。
【００１５】
さらには、少子高齢化が進む昨今、賃貸者の絶対人数が減少傾向にあり、一定額の一括借上げを行っても不動産物件が満室になるという期待は少なくなってきており、入居率による相場変動性のサブリースが嘱望されている。
【００１６】
また入居率による相場変動性のサブリースを行っても、入居者が極端に少ない場合には入居者による家賃収入よりも、マスターリース料金の方が高くなってしまい、不動産管理会社に損害がでるというリスクを背負ってしまう。
【００１７】
一方、入居者が増えれば増えるほど、また築年数が経てば経つほど設備の故障等、設備を維持する必要があり、重大な設備の故障であればより早期の修理を行う必要がある。
【００１８】
しかしながら、設備の修理は基本的にオーナーの出資により修理が行われるため、オーナーの金銭的事情や、不在等により修理がなかなか行われず、時間的ロス、オーナーの修理するか否かの意思による影響、入居者からのクレームが増加するという弊害も出てくる。
【００１９】
本発明は、上記のような実情に鑑みてなされたものであり、オーナーからマスターリースされる不動産物件について、マスターリース賃料を入居者数と関連させることにより不動産管理会社とオーナーとのマスターリース賃料のバランス化が行われ、不動産管理会社のリスクを軽減し、さらには入居者が増えることによる設備の破損等に即時に対応できるシステムを提供することを目的とする。
【００２０】
【課題を解決するための手段】
本発明はサブリース不動産管理システムに関し、本発明の上記目的は、不動産物件に対する入居者又は入居希望者側の利用者端末と、不動産のオーナー側のオーナー端末及び管理者端末とが電子通信手段を介してシステムを一括管理する管理サーバと相互に接続され、相互に通信が可能であると共に、前記各端末から前記不動産物件の入居状況、設備状況等の不動産物件情報を閲覧して契約できるようになっており、前記管理サーバは、前記不動産物件情報が記憶された不動産物件情報データベースと、前記管理者端末から入力される前記不動産物件の評価情報に従い、前記不動産物件の契約条件の設定を行う契約条件評価設定手段と、前記オーナーが前記不動産物件を一括借上げするマスターリースにより、前記オーナーに支払われるマスターリース賃料の支払パターンであり、保証料率及び利益歩合分配金で成るマスターリースパターンが複数記憶されたマスターリースパターン情報データベースと、前記契約条件評価設定手段に基づいて前記マスターリースパターンを前記不動産物件に対して設定するマスターリースパターン設定手段と、前記不動産物件に入居している入居者の情報が入居者情報として記憶されている入居者情報データベースと、前記オーナーに対する前記マスターリース賃料の計算を行うマスターリース賃料計算手段とを具備しており、前記不動産物件情報データベースから読出された前記不動産物件について、前記不動産物件の評価に基づいて、前記契約条件評価設定手段が前記マスターリースパターン情報データベースから契約可能な前記マスターリースパターンを読出し、前記オーナー端末からの前記マスターリースパターンの選択入力に基づいて、前記マスターリースパターン設定手段が、前記不動産物件に対して前記マスターリースパターンを設定すると共に、前記不動産物件に設定されたマスターリースパターンに基づいて、前記マスターリース賃料計算手段が、前記不動産物件の不動産物件情報と、前記入居者情報データベースから読出された入居者情報とを加味して前記マスターリース賃料の計算を行うことにより達成される。
【００２４】
【発明の実施の形態】
本発明は、オーナーから不動産管理会社がマスターリースした不動産物件の入居率に比例したマスターリース賃料を設定することにより、オーナー及び不動産管理会社のリスクを軽減している。入居者が少なく、入居者による賃料よりもマスターリース賃料の方が高い場合にはその損失分を補填するマスターリース保険を設定し、このマスターリース保険によって賃料損失分を補填する。
【００２５】
さらには、本サブリース方式の実効性を高めるため、設備等の損傷が激しい場合にも即時修理等の対応ができるように住宅設備機器保障を設定し、オーナーが留守であったり金銭的に余裕が無い場合でもこの保障を利用して即時の修理ができるようにしている。
【００２６】
以下、本願発明であるマスターリース不動産管理システム及びその方法に関し、図面を用いて説明する。
【００２７】
図１は本発明に係るマスターリース不動産管理システムのシステム構成図である。
【００２８】
本システムの構成は、本システムを一括管理する管理サーバ１と、管理サーバ１に電子通信手段を介して接続される複数のオーナー端末３、複数の入居者端末２、修理業者端末５とからなる構成である。さらに管理サーバには管理者端末４が接続されている。
【００２９】
オーナー端末３及び入居者端末２から、管理システムへのアクセスは自由に行うことができ、オーナーは自らが所有している物件の、入居状況、設備状況等の情報を閲覧することが可能となっている。
【００３０】
さらには、管理サーバ１と電子通信手段を介して、入居希望者の端末である、入居希望者端末が接続されており、空室のある物件等を自身の状況に合わせて検索することができるようになっている。
【００３１】
図２は、管理サーバ１のシステム構成図である。
【００３２】
本システムを管理する管理サーバ１は、データベースとして、オーナーの住所、氏名等の個人情報が記憶されたオーナー情報データベース１１と、入居者の入居不動産物件、氏名等の個人情報である入居者情報データベース１４と、不動産物件の情報である不動産物件情報データベース１２と、入居者の家賃の支払状況の情報である家賃管理情報データベース１９と、各物件における部屋の間取り等の情報である部屋情報データベース１７と、オーナーに支払われるマスターリース賃料の履歴であるマスターリース賃料情報データベース１５と、入居者からのクレームとその解決手段等が記憶されたクレーム情報データベース１８と、入居者が各自購入することができるサービス用品の情報が記憶されたサービス品情報データベース２０と、各物件の各部屋における設備の情報が記憶された設備情報データベース１６と、オーナーがマスターリース契約時に選択するマスターリースパターンの情報が記憶されたマスターリースパターン情報データベース１３とからなる。
【００３３】
管理サーバ１にある、各種手段としては、入居者の入居及び退去の情報を受信する入退去者情報受信手段３６と、設備修理の情報を受け付ける修理情報受信手段４２と、オーナーが不動産物件を本システムに登録、削除することにより同時に登録、削除されるオーナー追加削除情報受信手段３０と、家賃の管理情報が受信される家賃管理情報受信手段４７と、各種のサービス品の注文情報が受信されるサービス品オーダー受信手段４９と、入居者からのクレームを受け付けるクレーム受信手段３９と、不動産物件の評価に従い英訳条件の評価を行う契約条件評価手段３１と、数種あるマスターリースのパターンの設定を行うマスターリースパターン設定手段３３と、各オーナーに対して賃料補填保険の設定を行う賃料補填保険設定手段４５と、各不動産物件に対して住宅設備機器保障の設定を行う住宅設備機器保障設定手段３４と、各オーナーに対してマスターリース賃料を振込むマスターリース賃料振込手段３２と、各種保険の保険料の振込の確認等を行うオーナー保険料振込み手段３８と、不動産物件の設備修理があった際にその修理費の引き落としが行われる修理費引き落とし手段４４と、入居者より修理情報を受信した後に修理を発注するクレーム発注手段４１と、修理完了情報の受信を確認する修理完了確認手段４３と、入居者が緊急時に管理サーバ１に対して緊急通報がなされた際に管理者に対して緊急を通報する管理者緊急通報手段５０と、入居者の家賃納入が滞納している際に督促を行う賃料督促手段４７と、オーナーに対して支払われるマスターリース賃料の計算が行われるマスターリース賃料計算手段３５と、オーナー等が支払う賃料補填保険及び住宅設備機器保障の保険料が計算されるオーナー保険料計算手段３７と、サービス品についての管理を行うサービス品管理手段４９と、入居者からのクレームを管理するクレーム管理手段４０とから構成されている。
【００３４】
また、管理サーバ１内のデータの管理を行う管理者端末４が、管理サーバ１に接続されている。
【００３５】
図３は、本システムにオーナーが所有する不動産物件を登録する際のフローチャートである。
【００３６】
まず、本システムを用いて自らが所有する不動産物件のマスターリースを希望するオーナーは、本システムに登録する必要がある。
【００３７】
オーナーは、オーナー端末３を用いて本システムへと電子通信手段を介して接続し、登録希望の旨をＷｅｂページで参照して入力する（ステップS１０１）。その旨を受信した管理サーバ１はオーナーの登録手続を開始する（ステップS１０２）。
【００３８】
管理サーバ１は、オーナー端末３に対して住所、氏名、マスターリースを希望する不動産物件の詳細等の入力を求め、オーナーがオーナー端末３においてその入力を行う（ステップS１０３）。入力された情報は、電子通信手段を介して管理サーバ１へと送信され、それを受信した管理サーバ１は管理者端末４へとマスターリース申し込みがあった旨と、オーナーが入力した情報とを送信する（ステップS１０４）。この情報に基づいて不動産管理会社がオーナーとマスターリース契約を行う。
【００３９】
また、不動産管理会社は物件審査会社に対してオーナーの所有する不動産物件について物件審査依頼が行われ、審査結果が不動産管理会社とオーナーとのマスターリース契約のパターン設定に用いられる。
【００４０】
不動産管理会社とオーナーとのマスターリース契約が成立すると、管理端末より契約が成立した旨の入力が行われ、管理サーバ１のオーナー追加削除情報受信手段３０において、この入力であるオーナー追加情報が受信される（ステップS１０５）。また、物件審査依頼により出た結果もともに、契約条件評価手段３１として管理者端末４より入力される（ステップS１０６）。
【００４１】
なお、より簡易な物件審査方法としては、オーナーや不動産管理会社より入力された築年数、立地場所、構造種別等により契約条件評価手段３１が独自で判断する方法もある。
【００４２】
オーナー追加情報を受信した管理サーバ１では、オーナー情報データベース１１へと、このオーナー追加情報が記憶される（ステップS１０７）。またこの時、オーナーのもつ物件につき、オーナー情報と関連させて、不動産物件情報データベース１２へと記憶される（ステップS１０８）。不動産物件情報とは物件の部屋数、立地場所、構造等であり、記憶される不動産物件情報はオーナーに対して複数でも構わない。
【００４３】
その後、オーナーは契約条件評価手段３１の評価に基づき、マスターリースパターン設定手段３３を用いてマスターリースパターンの設定を行う。さらには住宅設備機器保障設定手段３４を用いて住宅設備機器保障設定を行うか否かの決定、行う場合は設定が行われるがこれは後述する。
【００４４】
マスターリースパターンは、保証料率と利益歩合分配金とからなるパターンであり、数種が用意されている。保証料率とは、満室時賃料収入の一定％を保証するものであり、実際の家賃収入がその一定％よりも下回った場合でも、その保証料率の家賃収入は担保されるという率である。また、利益歩合分配金とは、満室時賃料収入と保証率により算出される賃料との差益につき、オーナーと不動産管理会社とが成果分を分配する、歩合制の分配金である。もちろん、保証料率が低い場合は、利益歩合分配金のオーナー配分について入居率が１００％に近くなるほど高額になり、保障料率が高い場合は、利益歩合分配金のオーナー配分は入居率が１００％近くになっても、保証料率が高い場合に比べて高額にはならず安定している。図４に保証料率と利益歩合分配金との関係の一例を示す。
【００４５】
マスターリースパターン設定手段３３では、上記の不動産物件の評価情報が管理者端末４より入力され、契約条件評価手段３１では、マスターリースパターンを決定するにあたり、契約可能なマスターリースパターンを絞り込む。絞り込まれたマスターリースパターンは、マスターリースパターン設定手段３３によりマスターリース情報データベースより読出され（ステップS１０９）、オーナー端末３へと送信され、オーナーは参照することができる。
【００４６】
オーナーは以上を参考にして、オーナー端末３からマスターリースパターンを選択入力し、管理サーバ１ではマスターリースパターン設定手段３３がその選択入力に基づいて入力したオーナーに対してマスターリースパターンを設定し（ステップS１１０）、オーナー情報データベース１１へとオーナー情報に合わせてマスターリースパターンを記憶する（ステップS１１１）。
【００４７】
契約後、一定期間が経過した後、不動産管理会社よりオーナーへとマスターリース料金の支払いとなる。マスターリース料金は、前述した保障料率と利益歩合分配金を合算した料金がオーナーへと支払われる。支払われる料金の計算は、マスターリース賃料計算手段３５により行われる。この時、オーナー情報データベース１１よりオーナー情報とマスターリースパターンを、不動産物件情報データベース１２より不動産物件情報を、入居者情報データベース１４より物件の入居者数をそれぞれ読み出し、入居者数をＡ（人）、部屋数をＢ（戸）、入居率をＣ（％）とすると、
【数１】
（Ａ ／ Ｂ × １００ ＝ Ｃ）
として計算を行う。入居者数は、オーナーの所有する不動産物件に入居者、退去者があるたびに入退去者情報受信手段３６において入居者、退去者についての情報が受信され、入居者情報データベース１４に入居者があった場合には追加を、退去者があった場合には削除を行う。これにより算出された入居率に基づいて、オーナーが選択したマスターリースパターンと照らし合わせ、オーナーと不動産管理会社との賃料の分配が行われる。こうして、オーナーへのマスターリース賃料は決定され、マスターリース賃料振込手段３２により振込がなされる。振込まれた内容は、マスターリース賃料情報データベース１５に記憶される。
【００４８】
また、定期的に住宅設備機器保障を設定している場合には住宅設備機器保障の保障料の支払いを行う必要が生ずる。
【００４９】
これは図５の住宅設備機器保障設定のフローチャートを用いて説明する。
【００５０】
住宅設備機器保障とは、オーナーが一定金額を共済金として委託することにより、入居者から物件設備が破損したというクレームが発生した際に、入居者は不動産管理会社や本システム等に連絡をし、最終的に連絡を受ける本システムが修理手配を行い、共済金より修理費を支出して設備修理を行うというものであり、住宅設備機器保障３４により設定される。
【００５１】
オーナーはオーナー登録時に、本保障に加入するか否かを選択できる（ステップS２０１）。加入を希望した場合にはまず、不動産物件情報データベース１２に記憶されているオーナーの所有する物件についての構造種別が読出される（ステップS２０２）。また、設備情報データベース１６、部屋情報データベース１７よりオーナーが所有する不動産物件に関する設備情報、部屋情報が読み出される（ステップS２０３）。構造種別には新築、既築（全リフォーム）、既築等があり、既築の場合には築年数が参照される。設備情報には、不動産物件に関する設備の情報が、部屋情報には戸室の間取り等の情報がある。保険料計算手段３７では、この構造種別及び築年数、設備情報、部屋情報に基づいて、オーナーや賃貸管理会社が住宅設備機器保障に支払う共済金の金額を算出する（ステップS２０４）。新築か否か、築年数、設備の多さ、耐久年数、間取り、日当たりによる設備の寿命度合い等を加味して決定され、その決定額に沿って一定期間毎に保険料振込手段によりオーナーからの保険料の振込がされる（ステップS２０５）。
【００５２】
入居者から修理の情報であるクレームが出た場合、クレーム受信手段３９において入居者からのクレームを受け付ける。このクレームは、入居者から電子通信手段を介して管理システムにおいて受け付ける形態でもよく、不動産管理会社が電話で応対したクレームを管理者端末４より入力することで受け付けることもできる。
【００５３】
クレームを受け付けたクレーム受信手段３９は、クレーム管理手段４０へとクレームを転送し、クレーム管理手段４０はそのクレームに対応した業者を自動的に判別し、修理発注手段を用いて修理業者へとクレーム発注を行う。この時クレーム情報データベース１８に同様のクレームが以前対応されていた場合には、参考にする。新規のクレームである場合はクレーム情報データベース１８に記憶され、後日同様のクレームがあった場合に参考にした対応を取れるようになっている。
【００５４】
修理業者はクレームに対して対応した後、修理業者端末５を用いて修理終了及び請求書を入力し、電子通信手段を介して管理サーバ１へと転送する。
【００５５】
管理サーバ１内の修理情報受付手段では修理終了及び請求書の情報を受けつけ、修理完了確認手段４３において入居者等に対して修理完了の確認が行われる。修理完了の確認が取れた時点で、クレーム情報データベース１８へと修理が終了した旨の記憶が行われ、修理費引き落とし手段４４において請求書に基づいた引き落としが住宅設備機器保障よりなされ、クレーム処理は終了する。
【００５６】
オーナーに対するマスターリースの問題としてさらに、不動産管理会社では、ある不動産物件に対して入居者が少ない場合、オーナーに対して保証料率の保証を行うため、入居率が保証料率に達していない場合には、オーナー保証率により算定されたマスターリース賃料をＤ（円）、入居者からの家賃Ｅ（円）として、その差額（Ｄ−Ｅ）がマイナスになってしまうため、その不動産物件に関して不動産管理会社は赤字物件を抱えることになってしまう。
【００５７】
そこで、一定の掛金よりマイナス分を保険で補填する賃料補填保険を本管理システムにおいて管理する。
【００５８】
管理サーバ１内にある賃料補填保険設定手段４５では、オーナー情報データベース１１に記憶された各オーナーに基づいた不動産物件に関し、賃料補填保険を設定する。賃料補填保険の掛金は、不動産管理会社が支払うことになるため、また各部屋の賃料が各不動産物件に対して異なるため、各不動産物件の審査による掛金の設定が必要となる。
【００５９】
掛金の設定としては、新築、既築、ＲＣ造、木造等の構造種別、マスターリース年数、各不動産物件における戸数、築年数、不動産物件の評価である立地条件、立地環境、外装、設備、管理、戸室の評価である間取り、内装、設備、日照、通風、保全状態等が評価対象となる。
【００６０】
さらには、オーナーが設定しているマスターリースパターンによっても掛金は影響される。保障料率が高ければ高いほど、掛金は高く設定され、保障料率が低ければ低いほど、掛金は低く設定される。
【００６１】
また、入居者は、新築であれば入りやすく、築年数が経つほど入居しにくい。また、不動産物件の評価や戸室の評価が高ければ高いほ入居しやすい。この点を加味し、賃料補填保険設定手段４５では、各不動産物件に対して掛金を設定し、入居者からの家賃収入がオーナーにより設定されたマスターリースパターンの保証料率を下回った場合には住宅設備機器保障より入居者からの家賃収入と保証料率の差額分を不動産管理会社は得ることができる。設定される掛金の一例を図６に示す。
【００６２】
掛金の査定方法としては、査定する不動産物件の有効面積をまず計算する。有効面積とは、全ての面積（専有面積）から「廊下、水まわり」といった居室以外のスペースを除いた部分のことである。次に、設備等を加味してポイントにし、そのポイントに基づいて不動産物件の評価ポイントを算出する。その評価ポイントを加味し、仮家賃を算出する。仮家賃に新築等の構造、その他の条件を加味し、査定する家賃を算定し、掛金を設定する等の方法がある。
【００６３】
不動産管理会社にリスクが伴なうため、管理サーバ１には入居者からの家賃振込を管理する手段も設けられている。
【００６４】
入居者から振込まれた家賃情報は、金融機関等から電子通信手段を介して管理サーバ１へと送信される。これは、入居者からの証拠を示した自己申告制で、入居者端末２より電子通信手段を介して管理サーバ１へ転送する形でも構わない。管理サーバ１では家賃管理情報受信手段４７において、この情報を受信し、入居者情報データベース１４に記憶された各入居者の情報に基づいて家賃管理情報データベース１９へと記憶される。各入居者の情報は、入居物件、月家賃額等の情報であり、この情報を参考にして家賃判別手段において、振込まれた家賃が正しいか等の判別が行われる。正しい場合には、家賃管理情報データベース１９に、各入居者の情報と合わせて記憶がなされ、この情報は累積されていく。
【００６５】
家賃は月極である場合が多いので、一例として月極であるとして論ずると、月の一定日（月末等）を各入居者の家賃振込の締め日として家賃判別手段は設定する。
【００６６】
設定された締め日に、家賃判別手段は家賃管理情報データベース１９を検索し、家賃振込がされていない入居者をリストアップする。賃料督促手段４７はリストアップされた入居者につき、電話等の通信手段を用いて家賃の督促を行う。この時、家賃管理情報データベース１９内のデータをも参考にし、滞納している場合には、出力手段による出力等、より不動産管理者にわかりやすく家賃滞納者を認識させることができる。
【００６７】
また、入居者が入居しやすい、暮らしやすい環境を提供するため、オーナーがより不動産物件の認識を行いやすいように、保安等のサービス提供が管理サーバ１においてできるように成っている。保安は、緊急通報、ホームセキュリティー、ストーカー対策、介護等である。
【００６８】
入居者は、入居者端末２を用いてサービス品をオーダー入力することにより、電子通信手段を介して管理サーバ１へと送信される。管理サーバ１ではサービス品オーダー受信手段４９において、入力を受信し、サービス品管理手段４９へとその情報を送る。サービス品管理手段４９では、サービス品情報データベース２０へと、入居者の詳細、オーダーされたサービス品の記憶を行い、設定は終了する。
【００６９】
例として緊急管理通報をサービスオーダーした場合には、入居者端末２より緊急通報があった旨を管理者に知らせる、管理者緊急通報手段５０が管理者端末４へと通信手段を介して連絡を行う。これにより、管理者である不動産管理者へと緊急通報が可能であり、このようなサービスが提供される。
【００７０】
オーナーが不動産物件の認識をする手段としては、不動産物件情報データベース１２、入居者情報データベース１４、家賃管理情報データベース１９に記憶されている情報の、オーナーに対応した不動産物件の情報を閲覧可能にすることで、よりオーナーは安心して本システムに不動産物件を登録することができる。
【００７１】
オーナー端末３より、これら閲覧の希望はパスワード等を用いて管理することで実践されるものである。
【００７２】
【発明の効果】
以上のように本発明であるマスターリース不動産管理システム及びその方法によれば、マスターリース料金を固定化することによるオーナー収入の安定化だけではなく、入居率に応じた歩合制を導入することで、よりオーナーが管理を委託しやすく、また不動産物件に対して投資意思を喚起させることができる。それゆえ、不動産物件はより良好な物件が集まることが期待でき、入居者が集めやすい。
【００７３】
また、不動産管理会社は、入居率が保証料率を満たすほど集まっていない場合でも、賃料補填保険を用いることでリスクを軽減することができる。
【００７４】
さらには住宅設備機器保障で、不意の設備故障が起こった場合でも、迅速な対応が期待できる。
【００７５】
本システムによりオーナーの賃貸収益の安定化、最大化を図るために入居率を高めることができ、なおかつ入居者に対して、そのリクエストに応じてより良い物件の斡旋、入居時のクレーム処理等を行うことができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明に係るマスターリース不動産管理システムのシステム構成図である。
【図２】管理サーバのシステム構成図である。
【図３】本システムにオーナーが所有する不動産物件を登録する際のフローチャートである。
【図４】保障料率と利益歩合分配金との関係の一例である。
【図５】住宅設備機器保障設定のフローチャートである。
【図６】賃料補填保険において設定される掛金の一例である。
【符号の説明】
１ 管理サーバ
２ 入居者端末
３ オーナー端末
４ 管理者端末
５ 修理業者端末
１１ オーナーデータベース
１２ 不動産物件情報データベース
１３ マスターリースパターン情報データベース
１４ 入居者データベース
１５ マスターリース賃料情報データベース
１６ 設備情報データベース
１７ 部屋情報データベース
１８ クレーム情報データベース
１９ 家賃管理情報データベース
２０ サービス品情報データベース
３０ オーナー追加削除情報受信手段
３１ 契約条件評価手段
３２ マスターリース賃料払込手段
３３ マスターリースパターン設定手段
３４ 住宅設備機器保障設定手段
３５ マスターリース賃料計算手段
３６ 入居者情報受信手段
３７ オーナー保険料計算手段
３８ オーナー保険料振込手段
３９ クレーム受信手段
４０ クレーム管理手段
４１ クレーム発注手段
４２ 修理情報受信手段
４３ 修理完了確認手段
４４ 修理費引き落とし手段
４５ 賃料補填保険設定手段
４６ 家賃管理情報受信手段
４７ 賃料督促手段
４８ サービス品オーダー受信手段
４９ サービス品管理手段
５０ 管理者緊急通報手段
【発明の属する技術分野】
本発明は、賃貸管理を行う不動産管理システムに関し、特にオーナーからマスターリース（一括借上げ）される不動産物件の管理を行うサブリース不動産管理システムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
従来、一般にアパート又はマンション等の建物不動産を経営管理して、家賃収入を得ようとする場合、建物不動産の経営管理には専門的な知識及びノウハウを必要とするため、一般の人が直接的に、建物不動産の経営管理を行うことは難しい。具体的にいうと、建物不動産を経営管理する際には、家賃収入の安定化、トラブルの対処、及びメンテナンス等の問題があり、オーナー等の個人が、このような事態に適切に対処することは極めて面倒なことである。
【０００３】
このため、不動産業者（賃貸管理会社）を受託者として不動産業者に建物不動産の管理を委託して、不動産業者に管理手数料を支払い、委託者は建物不動産の賃貸から得られる家賃収入を得るような場合がある。
【０００４】
しかしながら、不動産業者では、建物不動産を賃貸して家賃収入を得ようとしているものの、オーナーに対して家賃収入を保証することを行わない場合があり、そうした場合には、不動産オーナーにとって安定した家賃収入が得られるか否かは、実際に賃貸を行ってみなければわからない。
【０００５】
また、安定した家賃収入を得るためには、建物不動産の空室及び家賃の滞納も考慮する必要があるばかりでなく、建物不動産の築年数に応じて、設備の更新、内外装のリニューアル、及びリフォーム等を行わないと、空室が増えてしまい、安定して家賃収入が得られないという問題点もあり、安定した家賃収入が得られなければ、不動産業者も安定して手数料収入が得られない。
【０００６】
これを解消するために、本サブリース方式に類似したサブリース（転貸）を行うシステムが、特開２００２−１６３４５５号公報（不動産投資保証システム）に記載されている。このシステムは、建物不動産から安定して家賃収入を得ることができる不動産投資保証システムを提供することを目的としている。
【０００７】
このシステムでは、サブリースを行う際に、保証期間及び保証金額が提示され、ユーザーは安心して、つまり安定した家賃収入を得て、不動産物件のサブリースを行うことができる。
【０００８】
また、同様にサブリース（再販）を行う方法が、特開２００１−２２２６２３号公報（換金性対象物のサブリース及び金融商品化方法及び記録媒体）に記載されている。この方法は、換金性の対象物をサブリース（再販）するとともに、サブリースの収益に基づいて金融商品を発行することにより、対象物件の需要が低迷しているような場合でも、不動産所有者の対象物の所有者に、長期的かつ安定的な収益を確保できるようにすることを目的としている。
【０００９】
この方法では、換金性の対象物をサブリースするとともに、サブリースの収益に基づいて金融商品を発行することにより、対象物の需要が低迷しているような場合でも、対象物の効率的な運用が図られるので、対象物の遊休化が防止できるとともに、対象物の所有者に長期的かつ安定的な収益を確保することができる。
【００１０】
なお本発明で、マスターリースとは不動産物件のオーナーから、不動産物件を建物ごと一括借上げを行うことであり、転貸とは、入居者に対してオーナーからマスターリース等された不動産物件を不動産管理会社等が転貸することであり、サブリースとはマスターリースと転貸とを包括的に含んだことを言うものとする。
【００１１】
【発明が解決しようとする課題】
しかしながら、上記、前者のシステムでは、不動産物件の購入が前提とされており、すでに建物不動産を所有しているオーナーからのマスターリースについては言及しておらず、さらにはマスターリースによるユーザー（本発明ではオーナーを用いる）への補償額が売却価格から算出される一定額のものであり、アパートやマンションの建物不動産であれば、空室があっても一定額がユーザーに対して支払われることになる。またその不動産物件の設備が故障した場合でも設備保障等の記載は無い。
【００１２】
後者の方法では、前者のシステムと同様に、サブリースの例として、対象物件借上会社が対象不動産を１００万円／月で借上げる（マスターリースする）とすると、対象不動産の所有者（本発明ではオーナーを用いる）は１００万円／月の収益を得ることができるという記載があるが、これも対象不動産物件の入居率についての言及はない。
【００１３】
本サブリース方式による不動産物件は、例え不動産管理会社が介在して入居者を探したとしても、空きが出てしまうのは必定であり、その空きが多ければ多い程、オーナーへの不動産管理会社からの借上げ金が一定額である場合、不動産管理会社には損失が出てしまう。そのため、最初に契約したオーナーと不動産管理会社とのマスターリース契約の改定等、オーナーが不利益を被る場合もある。
【００１４】
逆に、不動産物件の入居がすべて埋まった場合、一定額の借上げ金の場合、入居が一戸でも多くなればなるほど維持費や設備故障による修繕費等がかかる。
【００１５】
さらには、少子高齢化が進む昨今、賃貸者の絶対人数が減少傾向にあり、一定額の一括借上げを行っても不動産物件が満室になるという期待は少なくなってきており、入居率による相場変動性のサブリースが嘱望されている。
【００１６】
また入居率による相場変動性のサブリースを行っても、入居者が極端に少ない場合には入居者による家賃収入よりも、マスターリース料金の方が高くなってしまい、不動産管理会社に損害がでるというリスクを背負ってしまう。
【００１７】
一方、入居者が増えれば増えるほど、また築年数が経てば経つほど設備の故障等、設備を維持する必要があり、重大な設備の故障であればより早期の修理を行う必要がある。
【００１８】
しかしながら、設備の修理は基本的にオーナーの出資により修理が行われるため、オーナーの金銭的事情や、不在等により修理がなかなか行われず、時間的ロス、オーナーの修理するか否かの意思による影響、入居者からのクレームが増加するという弊害も出てくる。
【００１９】
本発明は、上記のような実情に鑑みてなされたものであり、オーナーからマスターリースされる不動産物件について、マスターリース賃料を入居者数と関連させることにより不動産管理会社とオーナーとのマスターリース賃料のバランス化が行われ、不動産管理会社のリスクを軽減し、さらには入居者が増えることによる設備の破損等に即時に対応できるシステムを提供することを目的とする。
【００２０】
【課題を解決するための手段】
本発明はサブリース不動産管理システムに関し、本発明の上記目的は、不動産物件に対する入居者又は入居希望者側の利用者端末と、不動産のオーナー側のオーナー端末及び管理者端末とが電子通信手段を介してシステムを一括管理する管理サーバと相互に接続され、相互に通信が可能であると共に、前記各端末から前記不動産物件の入居状況、設備状況等の不動産物件情報を閲覧して契約できるようになっており、前記管理サーバは、前記不動産物件情報が記憶された不動産物件情報データベースと、前記管理者端末から入力される前記不動産物件の評価情報に従い、前記不動産物件の契約条件の設定を行う契約条件評価設定手段と、前記オーナーが前記不動産物件を一括借上げするマスターリースにより、前記オーナーに支払われるマスターリース賃料の支払パターンであり、保証料率及び利益歩合分配金で成るマスターリースパターンが複数記憶されたマスターリースパターン情報データベースと、前記契約条件評価設定手段に基づいて前記マスターリースパターンを前記不動産物件に対して設定するマスターリースパターン設定手段と、前記不動産物件に入居している入居者の情報が入居者情報として記憶されている入居者情報データベースと、前記オーナーに対する前記マスターリース賃料の計算を行うマスターリース賃料計算手段とを具備しており、前記不動産物件情報データベースから読出された前記不動産物件について、前記不動産物件の評価に基づいて、前記契約条件評価設定手段が前記マスターリースパターン情報データベースから契約可能な前記マスターリースパターンを読出し、前記オーナー端末からの前記マスターリースパターンの選択入力に基づいて、前記マスターリースパターン設定手段が、前記不動産物件に対して前記マスターリースパターンを設定すると共に、前記不動産物件に設定されたマスターリースパターンに基づいて、前記マスターリース賃料計算手段が、前記不動産物件の不動産物件情報と、前記入居者情報データベースから読出された入居者情報とを加味して前記マスターリース賃料の計算を行うことにより達成される。
【００２４】
【発明の実施の形態】
本発明は、オーナーから不動産管理会社がマスターリースした不動産物件の入居率に比例したマスターリース賃料を設定することにより、オーナー及び不動産管理会社のリスクを軽減している。入居者が少なく、入居者による賃料よりもマスターリース賃料の方が高い場合にはその損失分を補填するマスターリース保険を設定し、このマスターリース保険によって賃料損失分を補填する。
【００２５】
さらには、本サブリース方式の実効性を高めるため、設備等の損傷が激しい場合にも即時修理等の対応ができるように住宅設備機器保障を設定し、オーナーが留守であったり金銭的に余裕が無い場合でもこの保障を利用して即時の修理ができるようにしている。
【００２６】
以下、本願発明であるマスターリース不動産管理システム及びその方法に関し、図面を用いて説明する。
【００２７】
図１は本発明に係るマスターリース不動産管理システムのシステム構成図である。
【００２８】
本システムの構成は、本システムを一括管理する管理サーバ１と、管理サーバ１に電子通信手段を介して接続される複数のオーナー端末３、複数の入居者端末２、修理業者端末５とからなる構成である。さらに管理サーバには管理者端末４が接続されている。
【００２９】
オーナー端末３及び入居者端末２から、管理システムへのアクセスは自由に行うことができ、オーナーは自らが所有している物件の、入居状況、設備状況等の情報を閲覧することが可能となっている。
【００３０】
さらには、管理サーバ１と電子通信手段を介して、入居希望者の端末である、入居希望者端末が接続されており、空室のある物件等を自身の状況に合わせて検索することができるようになっている。
【００３１】
図２は、管理サーバ１のシステム構成図である。
【００３２】
本システムを管理する管理サーバ１は、データベースとして、オーナーの住所、氏名等の個人情報が記憶されたオーナー情報データベース１１と、入居者の入居不動産物件、氏名等の個人情報である入居者情報データベース１４と、不動産物件の情報である不動産物件情報データベース１２と、入居者の家賃の支払状況の情報である家賃管理情報データベース１９と、各物件における部屋の間取り等の情報である部屋情報データベース１７と、オーナーに支払われるマスターリース賃料の履歴であるマスターリース賃料情報データベース１５と、入居者からのクレームとその解決手段等が記憶されたクレーム情報データベース１８と、入居者が各自購入することができるサービス用品の情報が記憶されたサービス品情報データベース２０と、各物件の各部屋における設備の情報が記憶された設備情報データベース１６と、オーナーがマスターリース契約時に選択するマスターリースパターンの情報が記憶されたマスターリースパターン情報データベース１３とからなる。
【００３３】
管理サーバ１にある、各種手段としては、入居者の入居及び退去の情報を受信する入退去者情報受信手段３６と、設備修理の情報を受け付ける修理情報受信手段４２と、オーナーが不動産物件を本システムに登録、削除することにより同時に登録、削除されるオーナー追加削除情報受信手段３０と、家賃の管理情報が受信される家賃管理情報受信手段４７と、各種のサービス品の注文情報が受信されるサービス品オーダー受信手段４９と、入居者からのクレームを受け付けるクレーム受信手段３９と、不動産物件の評価に従い英訳条件の評価を行う契約条件評価手段３１と、数種あるマスターリースのパターンの設定を行うマスターリースパターン設定手段３３と、各オーナーに対して賃料補填保険の設定を行う賃料補填保険設定手段４５と、各不動産物件に対して住宅設備機器保障の設定を行う住宅設備機器保障設定手段３４と、各オーナーに対してマスターリース賃料を振込むマスターリース賃料振込手段３２と、各種保険の保険料の振込の確認等を行うオーナー保険料振込み手段３８と、不動産物件の設備修理があった際にその修理費の引き落としが行われる修理費引き落とし手段４４と、入居者より修理情報を受信した後に修理を発注するクレーム発注手段４１と、修理完了情報の受信を確認する修理完了確認手段４３と、入居者が緊急時に管理サーバ１に対して緊急通報がなされた際に管理者に対して緊急を通報する管理者緊急通報手段５０と、入居者の家賃納入が滞納している際に督促を行う賃料督促手段４７と、オーナーに対して支払われるマスターリース賃料の計算が行われるマスターリース賃料計算手段３５と、オーナー等が支払う賃料補填保険及び住宅設備機器保障の保険料が計算されるオーナー保険料計算手段３７と、サービス品についての管理を行うサービス品管理手段４９と、入居者からのクレームを管理するクレーム管理手段４０とから構成されている。
【００３４】
また、管理サーバ１内のデータの管理を行う管理者端末４が、管理サーバ１に接続されている。
【００３５】
図３は、本システムにオーナーが所有する不動産物件を登録する際のフローチャートである。
【００３６】
まず、本システムを用いて自らが所有する不動産物件のマスターリースを希望するオーナーは、本システムに登録する必要がある。
【００３７】
オーナーは、オーナー端末３を用いて本システムへと電子通信手段を介して接続し、登録希望の旨をＷｅｂページで参照して入力する（ステップS１０１）。その旨を受信した管理サーバ１はオーナーの登録手続を開始する（ステップS１０２）。
【００３８】
管理サーバ１は、オーナー端末３に対して住所、氏名、マスターリースを希望する不動産物件の詳細等の入力を求め、オーナーがオーナー端末３においてその入力を行う（ステップS１０３）。入力された情報は、電子通信手段を介して管理サーバ１へと送信され、それを受信した管理サーバ１は管理者端末４へとマスターリース申し込みがあった旨と、オーナーが入力した情報とを送信する（ステップS１０４）。この情報に基づいて不動産管理会社がオーナーとマスターリース契約を行う。
【００３９】
また、不動産管理会社は物件審査会社に対してオーナーの所有する不動産物件について物件審査依頼が行われ、審査結果が不動産管理会社とオーナーとのマスターリース契約のパターン設定に用いられる。
【００４０】
不動産管理会社とオーナーとのマスターリース契約が成立すると、管理端末より契約が成立した旨の入力が行われ、管理サーバ１のオーナー追加削除情報受信手段３０において、この入力であるオーナー追加情報が受信される（ステップS１０５）。また、物件審査依頼により出た結果もともに、契約条件評価手段３１として管理者端末４より入力される（ステップS１０６）。
【００４１】
なお、より簡易な物件審査方法としては、オーナーや不動産管理会社より入力された築年数、立地場所、構造種別等により契約条件評価手段３１が独自で判断する方法もある。
【００４２】
オーナー追加情報を受信した管理サーバ１では、オーナー情報データベース１１へと、このオーナー追加情報が記憶される（ステップS１０７）。またこの時、オーナーのもつ物件につき、オーナー情報と関連させて、不動産物件情報データベース１２へと記憶される（ステップS１０８）。不動産物件情報とは物件の部屋数、立地場所、構造等であり、記憶される不動産物件情報はオーナーに対して複数でも構わない。
【００４３】
その後、オーナーは契約条件評価手段３１の評価に基づき、マスターリースパターン設定手段３３を用いてマスターリースパターンの設定を行う。さらには住宅設備機器保障設定手段３４を用いて住宅設備機器保障設定を行うか否かの決定、行う場合は設定が行われるがこれは後述する。
【００４４】
マスターリースパターンは、保証料率と利益歩合分配金とからなるパターンであり、数種が用意されている。保証料率とは、満室時賃料収入の一定％を保証するものであり、実際の家賃収入がその一定％よりも下回った場合でも、その保証料率の家賃収入は担保されるという率である。また、利益歩合分配金とは、満室時賃料収入と保証率により算出される賃料との差益につき、オーナーと不動産管理会社とが成果分を分配する、歩合制の分配金である。もちろん、保証料率が低い場合は、利益歩合分配金のオーナー配分について入居率が１００％に近くなるほど高額になり、保障料率が高い場合は、利益歩合分配金のオーナー配分は入居率が１００％近くになっても、保証料率が高い場合に比べて高額にはならず安定している。図４に保証料率と利益歩合分配金との関係の一例を示す。
【００４５】
マスターリースパターン設定手段３３では、上記の不動産物件の評価情報が管理者端末４より入力され、契約条件評価手段３１では、マスターリースパターンを決定するにあたり、契約可能なマスターリースパターンを絞り込む。絞り込まれたマスターリースパターンは、マスターリースパターン設定手段３３によりマスターリース情報データベースより読出され（ステップS１０９）、オーナー端末３へと送信され、オーナーは参照することができる。
【００４６】
オーナーは以上を参考にして、オーナー端末３からマスターリースパターンを選択入力し、管理サーバ１ではマスターリースパターン設定手段３３がその選択入力に基づいて入力したオーナーに対してマスターリースパターンを設定し（ステップS１１０）、オーナー情報データベース１１へとオーナー情報に合わせてマスターリースパターンを記憶する（ステップS１１１）。
【００４７】
契約後、一定期間が経過した後、不動産管理会社よりオーナーへとマスターリース料金の支払いとなる。マスターリース料金は、前述した保障料率と利益歩合分配金を合算した料金がオーナーへと支払われる。支払われる料金の計算は、マスターリース賃料計算手段３５により行われる。この時、オーナー情報データベース１１よりオーナー情報とマスターリースパターンを、不動産物件情報データベース１２より不動産物件情報を、入居者情報データベース１４より物件の入居者数をそれぞれ読み出し、入居者数をＡ（人）、部屋数をＢ（戸）、入居率をＣ（％）とすると、
【数１】
（Ａ ／ Ｂ × １００ ＝ Ｃ）
として計算を行う。入居者数は、オーナーの所有する不動産物件に入居者、退去者があるたびに入退去者情報受信手段３６において入居者、退去者についての情報が受信され、入居者情報データベース１４に入居者があった場合には追加を、退去者があった場合には削除を行う。これにより算出された入居率に基づいて、オーナーが選択したマスターリースパターンと照らし合わせ、オーナーと不動産管理会社との賃料の分配が行われる。こうして、オーナーへのマスターリース賃料は決定され、マスターリース賃料振込手段３２により振込がなされる。振込まれた内容は、マスターリース賃料情報データベース１５に記憶される。
【００４８】
また、定期的に住宅設備機器保障を設定している場合には住宅設備機器保障の保障料の支払いを行う必要が生ずる。
【００４９】
これは図５の住宅設備機器保障設定のフローチャートを用いて説明する。
【００５０】
住宅設備機器保障とは、オーナーが一定金額を共済金として委託することにより、入居者から物件設備が破損したというクレームが発生した際に、入居者は不動産管理会社や本システム等に連絡をし、最終的に連絡を受ける本システムが修理手配を行い、共済金より修理費を支出して設備修理を行うというものであり、住宅設備機器保障３４により設定される。
【００５１】
オーナーはオーナー登録時に、本保障に加入するか否かを選択できる（ステップS２０１）。加入を希望した場合にはまず、不動産物件情報データベース１２に記憶されているオーナーの所有する物件についての構造種別が読出される（ステップS２０２）。また、設備情報データベース１６、部屋情報データベース１７よりオーナーが所有する不動産物件に関する設備情報、部屋情報が読み出される（ステップS２０３）。構造種別には新築、既築（全リフォーム）、既築等があり、既築の場合には築年数が参照される。設備情報には、不動産物件に関する設備の情報が、部屋情報には戸室の間取り等の情報がある。保険料計算手段３７では、この構造種別及び築年数、設備情報、部屋情報に基づいて、オーナーや賃貸管理会社が住宅設備機器保障に支払う共済金の金額を算出する（ステップS２０４）。新築か否か、築年数、設備の多さ、耐久年数、間取り、日当たりによる設備の寿命度合い等を加味して決定され、その決定額に沿って一定期間毎に保険料振込手段によりオーナーからの保険料の振込がされる（ステップS２０５）。
【００５２】
入居者から修理の情報であるクレームが出た場合、クレーム受信手段３９において入居者からのクレームを受け付ける。このクレームは、入居者から電子通信手段を介して管理システムにおいて受け付ける形態でもよく、不動産管理会社が電話で応対したクレームを管理者端末４より入力することで受け付けることもできる。
【００５３】
クレームを受け付けたクレーム受信手段３９は、クレーム管理手段４０へとクレームを転送し、クレーム管理手段４０はそのクレームに対応した業者を自動的に判別し、修理発注手段を用いて修理業者へとクレーム発注を行う。この時クレーム情報データベース１８に同様のクレームが以前対応されていた場合には、参考にする。新規のクレームである場合はクレーム情報データベース１８に記憶され、後日同様のクレームがあった場合に参考にした対応を取れるようになっている。
【００５４】
修理業者はクレームに対して対応した後、修理業者端末５を用いて修理終了及び請求書を入力し、電子通信手段を介して管理サーバ１へと転送する。
【００５５】
管理サーバ１内の修理情報受付手段では修理終了及び請求書の情報を受けつけ、修理完了確認手段４３において入居者等に対して修理完了の確認が行われる。修理完了の確認が取れた時点で、クレーム情報データベース１８へと修理が終了した旨の記憶が行われ、修理費引き落とし手段４４において請求書に基づいた引き落としが住宅設備機器保障よりなされ、クレーム処理は終了する。
【００５６】
オーナーに対するマスターリースの問題としてさらに、不動産管理会社では、ある不動産物件に対して入居者が少ない場合、オーナーに対して保証料率の保証を行うため、入居率が保証料率に達していない場合には、オーナー保証率により算定されたマスターリース賃料をＤ（円）、入居者からの家賃Ｅ（円）として、その差額（Ｄ−Ｅ）がマイナスになってしまうため、その不動産物件に関して不動産管理会社は赤字物件を抱えることになってしまう。
【００５７】
そこで、一定の掛金よりマイナス分を保険で補填する賃料補填保険を本管理システムにおいて管理する。
【００５８】
管理サーバ１内にある賃料補填保険設定手段４５では、オーナー情報データベース１１に記憶された各オーナーに基づいた不動産物件に関し、賃料補填保険を設定する。賃料補填保険の掛金は、不動産管理会社が支払うことになるため、また各部屋の賃料が各不動産物件に対して異なるため、各不動産物件の審査による掛金の設定が必要となる。
【００５９】
掛金の設定としては、新築、既築、ＲＣ造、木造等の構造種別、マスターリース年数、各不動産物件における戸数、築年数、不動産物件の評価である立地条件、立地環境、外装、設備、管理、戸室の評価である間取り、内装、設備、日照、通風、保全状態等が評価対象となる。
【００６０】
さらには、オーナーが設定しているマスターリースパターンによっても掛金は影響される。保障料率が高ければ高いほど、掛金は高く設定され、保障料率が低ければ低いほど、掛金は低く設定される。
【００６１】
また、入居者は、新築であれば入りやすく、築年数が経つほど入居しにくい。また、不動産物件の評価や戸室の評価が高ければ高いほ入居しやすい。この点を加味し、賃料補填保険設定手段４５では、各不動産物件に対して掛金を設定し、入居者からの家賃収入がオーナーにより設定されたマスターリースパターンの保証料率を下回った場合には住宅設備機器保障より入居者からの家賃収入と保証料率の差額分を不動産管理会社は得ることができる。設定される掛金の一例を図６に示す。
【００６２】
掛金の査定方法としては、査定する不動産物件の有効面積をまず計算する。有効面積とは、全ての面積（専有面積）から「廊下、水まわり」といった居室以外のスペースを除いた部分のことである。次に、設備等を加味してポイントにし、そのポイントに基づいて不動産物件の評価ポイントを算出する。その評価ポイントを加味し、仮家賃を算出する。仮家賃に新築等の構造、その他の条件を加味し、査定する家賃を算定し、掛金を設定する等の方法がある。
【００６３】
不動産管理会社にリスクが伴なうため、管理サーバ１には入居者からの家賃振込を管理する手段も設けられている。
【００６４】
入居者から振込まれた家賃情報は、金融機関等から電子通信手段を介して管理サーバ１へと送信される。これは、入居者からの証拠を示した自己申告制で、入居者端末２より電子通信手段を介して管理サーバ１へ転送する形でも構わない。管理サーバ１では家賃管理情報受信手段４７において、この情報を受信し、入居者情報データベース１４に記憶された各入居者の情報に基づいて家賃管理情報データベース１９へと記憶される。各入居者の情報は、入居物件、月家賃額等の情報であり、この情報を参考にして家賃判別手段において、振込まれた家賃が正しいか等の判別が行われる。正しい場合には、家賃管理情報データベース１９に、各入居者の情報と合わせて記憶がなされ、この情報は累積されていく。
【００６５】
家賃は月極である場合が多いので、一例として月極であるとして論ずると、月の一定日（月末等）を各入居者の家賃振込の締め日として家賃判別手段は設定する。
【００６６】
設定された締め日に、家賃判別手段は家賃管理情報データベース１９を検索し、家賃振込がされていない入居者をリストアップする。賃料督促手段４７はリストアップされた入居者につき、電話等の通信手段を用いて家賃の督促を行う。この時、家賃管理情報データベース１９内のデータをも参考にし、滞納している場合には、出力手段による出力等、より不動産管理者にわかりやすく家賃滞納者を認識させることができる。
【００６７】
また、入居者が入居しやすい、暮らしやすい環境を提供するため、オーナーがより不動産物件の認識を行いやすいように、保安等のサービス提供が管理サーバ１においてできるように成っている。保安は、緊急通報、ホームセキュリティー、ストーカー対策、介護等である。
【００６８】
入居者は、入居者端末２を用いてサービス品をオーダー入力することにより、電子通信手段を介して管理サーバ１へと送信される。管理サーバ１ではサービス品オーダー受信手段４９において、入力を受信し、サービス品管理手段４９へとその情報を送る。サービス品管理手段４９では、サービス品情報データベース２０へと、入居者の詳細、オーダーされたサービス品の記憶を行い、設定は終了する。
【００６９】
例として緊急管理通報をサービスオーダーした場合には、入居者端末２より緊急通報があった旨を管理者に知らせる、管理者緊急通報手段５０が管理者端末４へと通信手段を介して連絡を行う。これにより、管理者である不動産管理者へと緊急通報が可能であり、このようなサービスが提供される。
【００７０】
オーナーが不動産物件の認識をする手段としては、不動産物件情報データベース１２、入居者情報データベース１４、家賃管理情報データベース１９に記憶されている情報の、オーナーに対応した不動産物件の情報を閲覧可能にすることで、よりオーナーは安心して本システムに不動産物件を登録することができる。
【００７１】
オーナー端末３より、これら閲覧の希望はパスワード等を用いて管理することで実践されるものである。
【００７２】
【発明の効果】
以上のように本発明であるマスターリース不動産管理システム及びその方法によれば、マスターリース料金を固定化することによるオーナー収入の安定化だけではなく、入居率に応じた歩合制を導入することで、よりオーナーが管理を委託しやすく、また不動産物件に対して投資意思を喚起させることができる。それゆえ、不動産物件はより良好な物件が集まることが期待でき、入居者が集めやすい。
【００７３】
また、不動産管理会社は、入居率が保証料率を満たすほど集まっていない場合でも、賃料補填保険を用いることでリスクを軽減することができる。
【００７４】
さらには住宅設備機器保障で、不意の設備故障が起こった場合でも、迅速な対応が期待できる。
【００７５】
本システムによりオーナーの賃貸収益の安定化、最大化を図るために入居率を高めることができ、なおかつ入居者に対して、そのリクエストに応じてより良い物件の斡旋、入居時のクレーム処理等を行うことができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明に係るマスターリース不動産管理システムのシステム構成図である。
【図２】管理サーバのシステム構成図である。
【図３】本システムにオーナーが所有する不動産物件を登録する際のフローチャートである。
【図４】保障料率と利益歩合分配金との関係の一例である。
【図５】住宅設備機器保障設定のフローチャートである。
【図６】賃料補填保険において設定される掛金の一例である。
【符号の説明】
１ 管理サーバ
２ 入居者端末
３ オーナー端末
４ 管理者端末
５ 修理業者端末
１１ オーナーデータベース
１２ 不動産物件情報データベース
１３ マスターリースパターン情報データベース
１４ 入居者データベース
１５ マスターリース賃料情報データベース
１６ 設備情報データベース
１７ 部屋情報データベース
１８ クレーム情報データベース
１９ 家賃管理情報データベース
２０ サービス品情報データベース
３０ オーナー追加削除情報受信手段
３１ 契約条件評価手段
３２ マスターリース賃料払込手段
３３ マスターリースパターン設定手段
３４ 住宅設備機器保障設定手段
３５ マスターリース賃料計算手段
３６ 入居者情報受信手段
３７ オーナー保険料計算手段
３８ オーナー保険料振込手段
３９ クレーム受信手段
４０ クレーム管理手段
４１ クレーム発注手段
４２ 修理情報受信手段
４３ 修理完了確認手段
４４ 修理費引き落とし手段
４５ 賃料補填保険設定手段
４６ 家賃管理情報受信手段
４７ 賃料督促手段
４８ サービス品オーダー受信手段
４９ サービス品管理手段
５０ 管理者緊急通報手段
Claims (1)
- 不動産物件に対する入居者又は入居希望者側の利用者端末と、不動産のオーナー側のオーナー端末及び管理者端末とが電子通信手段を介してシステムを一括管理する管理サーバと相互に接続され、相互に通信が可能であると共に、前記各端末から前記不動産物件の入居状況、設備状況等の不動産物件情報を閲覧して契約できるようになっており、
前記管理サーバは、
前記不動産物件情報が記憶された不動産物件情報データベースと、前記管理者端末から入力される前記不動産物件の評価情報に従い、前記不動産物件の契約条件の設定を行う契約条件評価設定手段と、前記オーナーが前記不動産物件を一括借上げするマスターリースにより、前記オーナーに支払われるマスターリース賃料の支払パターンであり、保証料率及び利益歩合分配金で成るマスターリースパターンが複数記憶されたマスターリースパターン情報データベースと、前記契約条件評価設定手段に基づいて前記マスターリースパターンを前記不動産物件に対して設定するマスターリースパターン設定手段と、前記不動産物件に入居している入居者の情報が入居者情報として記憶されている入居者情報データベースと、前記オーナーに対する前記マスターリース賃料の計算を行うマスターリース賃料計算手段とを具備しており、
前記不動産物件情報データベースから読出された前記不動産物件について、前記不動産物件の評価に基づいて、前記契約条件評価設定手段が前記マスターリースパターン情報データベースから契約可能な前記マスターリースパターンを読出し、前記オーナー端末からの前記マスターリースパターンの選択入力に基づいて、前記マスターリースパターン設定手段が、前記不動産物件に対して前記マスターリースパターンを設定すると共に、前記不動産物件に設定されたマスターリースパターンに基づいて、前記マスターリース賃料計算手段が、前記不動産物件の不動産物件情報と、前記入居者情報データベースから読出された前記入居者情報とを加味して前記マスターリース賃料の計算を行うことを特徴とするサブリース不動産管理システム。
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